2019房地产经营杠杆

⑴ 成见 | 杠杆下的深圳楼市喧嚣

“投资本身并没有风险，只有失控的投资才有风险。”

观点地产网4月20日一则突发消息，或许会使近期火热的深圳房地产降一降温。

据多家媒体报道，中国人民银行深圳中心支行已向深圳市各商业银行下发通知，要求对房抵经营贷资金违规流入房地产市场的情况进行紧急自查。

这份名为《关于严查房抵经营贷资金违规流入房地产情况的紧急自查通知》落款日期为4月20日，要求自查的内容包括5点：

截至2020年3月末各银行房抵经营贷余额，2019年3月末余额，2019年12月末情况；贷前准入情况，对借款人名下经营实体的真实性调查情况，借款人持有被抵押房产时间情况，企业成立时间情况；

贷款管理情况，重点梳理借款人（含企业或个人）自疫情发生（1月25日）以来新购房产（含住宅和商务公寓等）并以新购房产作抵押的贷款情况，以及计划申请财政贴息和预计实际贷款利率水平情况；以及贷后管理情况，借款人贷后新增房产的监测情况；自查发现的其它可疑情况或问题。

上述《通知》直指自新冠肺炎疫情爆发以来深圳企业将贴息的经营贷资金流入房地产的情况，“严查”及“违规”等表述已经反映相关部门整治乱象的决心。

一位市场人士也对观点地产新媒体表示，近期深圳正在严抓违规加杠杆问题，这一消息真实度较高。

早在2月4日，央行深圳中心支行、国家外汇管理局深圳市分局曾发布通知，加大对疫情防控工作和深圳经济稳定的金融支持力度，其中就涉及到全力保障疫情防控与民生领域的信贷资源，积极运用货币政策工具多渠道提供流动性支持等。

可以说，融资的定向宽松是相关部门配合做好金融服务和应急保障工作，支持复工复产及支持疫情防控大局，因此整治经营贷，将资金重新引导到正确用途上，维持深圳房地产健康、稳定，也势成必然。

毕竟在经营贷之前，深圳已经持续治理房地产市场乱象，包括去年12月针对个别小区业主集体抬价的行为进行调查处理，今年4月份也明确对“收取喝茶费”“捂盘惜售”“恶意加价”等问题开展为期三个月的市场乱象专项整治行动。

索罗斯曾经说，投资本身并没有风险，只有失控的投资才有风险。这位金融大鳄还说过，市场价格总是扭曲其背后的基本面。

自2016年国家提出“房住不炒”的方针以来，深圳在调控下楼市成交量连续两年急剧下跌，直到2019年才逐渐回升。去年，包括粤港澳大湾区、特色社会主义先行示范区政策出台，豪宅税减免，商务公寓“只租不售”限制取消等，让这座城市的楼市再一次备受热捧。

根据深圳中原研究中心统计的网签数据，2019年深圳新房住宅共成交3.79万套，成交面积372.5万平方米，同比分别上涨28.9%、27.4%；新房住宅获批预售4.68万套，同比上涨20.7%，实现新房住宅供应、成交两年上升。

同时，去年深圳二手住宅共成交7.71万套，面积约634.7万平方米，成交套数同比上涨19.4%。

但该机构的数据也指向一个微妙的趋势，去年新房住宅90-144平方米面积段成交套数占比从2017年的21%持续增加至47.1%。且去年11月规定144平方米以下住房不属于豪宅，二手交易可减免豪宅税后，当月深圳二手住宅成交8013套，12月再突破至8973套，创下2016年5月以来再突破8000套的纪录。

这反映出政策利好所产生的立竿见影式作用，即便进入2020年，深圳楼市仍表现出极强的韧性。

今年前三个月，深圳新房住宅成交分别为2813套、830套、3152套，二手住宅分别成交6905套、1667套、8008套，楼市实现快速回暖。值得一提的是，根据中原统计，3月90-144平方米面积段成交套数占新房住宅比例升至58%。

和股价类似，房价同样取决于基本趋势和主流偏向，亢奋的市场情绪下，深圳楼市成交价格也居高不下。

国家统计局数据显示，3月份70个大中城市住宅销售价格环比上涨，其中深圳新房、二手住宅销售价格分别环比上涨0.5%、1.6%，两项数据领跑一线城市；且二手住宅销售价格同比上涨9.7%，时隔两年跃居全国第一。

广州某房企人士对深圳的房价上涨表达了困惑，并对购买力背后的资金来源感到好奇。部分刚需购房者则表达出了从观望到追高后的无奈，一位购房者分享了近期在深圳宝安西乡买房的经历：年前挂牌价400万，年后涨到420万，最后以418万总价成交。

楼市的喧嚣背后是大量资金汇集，由此撬动的房贷数额也成为佐证疫情未对深圳楼市成交造成实质冲击。

据央行深圳中心支行披露，一季度深圳住户部门贷款增加587.55亿元，超过去年同期水平（551.92亿元），其中3月份增加297.56亿元，创去年1月以来新高。

数据来源：央行深圳中心支行，观点指数整理

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对观点地产新媒体总结称，这是一次先有投资需求炒作，后有刚性需求被带动起来的楼市反弹。他提及目前深圳二手房成交里90平方米以下面积段占比仍超过一半，但这部分成交“也不排除有投资需求”。

需要关注的是，从市场表现看，包括招商太子湾·湾玺、万科星城、坪山恒大等项目开盘售罄，京基御景半山、中森公园等集中成交，反映中高端物业及优质刚需盘一房难求。相反，诸如光明新区乐府花园开盘去化率较差，也被认为市场出现了分化。

李宇嘉续指，“加杠杆”是影响楼市的最大因素，现在深圳楼市火热背后基本是用杠杆撬动的。他举例称，深圳二手房均价官方披露是6.4万，按80平方米计算总价接近500万，这种情况下首付、其它费用加起来去到200万，但不是所有人都能拿出200万现金。

包括李宇嘉在内多名市场人士均认为，控制杠杆，就能控制整个楼市的走势。在整治房抵经营贷违规流入房地产后，不排除深圳会采取更多措施稳定楼市。

在此前4月16日，中共中央政治局会议指出，稳健的货币政策要更加灵活适度，运用降准、降息、再贷款等手段，保持流动性合理充裕，引导贷款市场利率下行，把资金用到支持实体经济特别是中小微企业上。

但会议同样强调，坚持房住不炒，促进房地产市场平稳健康发展。市场人士评价，这反映了国家坚决遏制房地产非理性繁荣的决心。

成见 | 置身于庞杂喧闹的外部世界，多数情况下我们并不是先理解后定义，而是先定义后理解。

⑵ 楼市收紧再传信号！房企高杠杆终结：从房住不炒到“三条红线”

尽管房企已在有意识地强化资金安全，但政策的收紧力度，显然超过了预期，而且从各方面来看，这都不是一个短期行为，而是常态化手段。 房地产 企业借助高杠杆进行快速扩张的时代，正在走向终结。

近几个月来，主管部门对房地产融资环节的监管，正在迅速升级。6月24日，银保监会发文强调“严控违规资金流入房地产市场”。7月24日，房地产工作座谈会召开，提出“实施好房地产金融审慎管理制度”。8月20日，央行、住建部召开重点房企座谈会，研究落实房地产金融审慎管理。

其中，对房地产融资的管理，主要是以“三条红线”为标准，具体为：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。根据房企的“踩线”情况，分为“红、橙、黄、绿”四档，然后实施差异化债务规模管理。

作为一个资金密集型行业，长期以来，房地产企业习惯了举债发展。在行业的“黄金时代”，通过阶段性的高负债来实现高增长的案例，始终存在。但与此同时，高负债也拖垮了一些房企的资金链，同时对金融安全构成威胁。

近年来，随着房住不炒的理念深入人心，房地产迅速向居住属性回归，对负债的管理也逐渐收紧。尽管房企已在有意识地强化资金安全，但政策的收紧力度，显然超过了预期，而且从各方面来看，这都不是一个短期行为，而是常态化手段。

从“C端”到“B端”

房地产融资政策的收紧看似十分突然，但实际上，近些年的 楼市 调控基调一直是“去杠杆”。

2016年年底的中央经济工作会议 提出，“房子是用来住的，不是用来炒的”。此后，监管部门陆续出台了多轮政策，地方政府也纷纷发文调控。到2019年，房地产长效机制逐渐落地试点，意味着这一轮楼市调控进入常态化阶段。

在这期间，针对需求端的去杠杆政策最为引人注目。各级监管部门在延续了以往的限购、限贷等措施外，还 推出“限售”措施，通过对房屋持有年限的规定，遏制短期内进行低买高卖的炒房行为。

今年第二季度，部分区域市场迅速从疫情中恢复，各路资金蜂拥进入楼市。为遏制市场过热，一些城市开始严打“资金贷”“房抵贷”等行为，另有不少城市发文封堵“假离婚”的漏洞。这些措施同样是在需求端进行去杠杆。

恒大研究院指出，2020年上半年，金融机构新增人民币贷款中个人住房贷款的占比为18.9%，较2016年全年的38.7%，大幅回落19.8个百分点。

直到7月24日的房地产工作座谈会 提出“实施好房地产金融审慎管理制度”，楼市去杠杆的重心，才从“C端”转移到“B端”。

21世纪经济报道记者了解到，在此之前，监管层已经有过多轮调研和征求意见，一些房企也参与其中。去年以来，很多嗅到政策风向的企业已经着手调整负债结构、控制债务规模。加之此前市场销售向好、融资环境宽松，目前整个行业的负债率水平要低于前几年。

国泰君安证券认为，2019年年中已是房企有息负债的相对高点。“房企2019年下半年开始已经着手降低有息负债规模，本轮融资政策收紧与行业战略部署是相一致的。”

实际上，对“B端”的监管，有可能成为一种常态化手段。多位受访者认为，“房地产金融审慎管理制度”是房地产长效机制的一部分，在正式落地后会持续实施。

杠杆之力

根据国家统计局的数据，房地产企业的到位资金中，有近一半来自于销售（定金及预收款、个人按揭贷款），其余来自融资。因此，无论在需求端还是融资端，去杠杆政策都会产生不小的影响。

上海某大型房企相关负责人向21世纪经济报道记者表示，近些年，对销售端的杠杆管控是越来越严的。以预售条件的变化为例，“最早的时候，拿完地，再有个规划设计图，就可以卖了；到后面，要求项目必须要开建，但只要地上和地下的层数达到‘正负零’即可。”

他说，这一政策此后演变为，除了要求建设进度外，还对资金投入的比例有所规定。到近两年，一些城市提出了 楼盘 必须封顶的硬性要求。而且按照规定，定金和预收款必须进入专门的监管账户，并被限定用于项目开发和建设。

“靠一个项目的定金和预收款，支撑一个或多个项目的滚动开发，那个时代早就过去了。”他说。

与此同时，在2013年-2014年后，房地产行业从供不应求进入供大于求的阶段，虽然仍有结构性的机会，但整体的需求红利正在迅速消失。

相比之下，在不同时期，房地产业的融资环境松紧不一，房企通常会借助融资环境较好的时机，获得资金上的回缓空间。更为常见的是，通过扩大融资规模，房企以高负债的手段进行扩张。

作为“三条红线”之一的“剔除预收款后的资产负债率大于70%”，一直被视为房地产业的负债率红线。在市场处于上升周期、行业快速扩张的阶段，突破这一红线的情况比比皆是。

以行业快速扩张的2017年为例，据Wind资讯统计，截至2017年6月30日，136家上市房企的整体负债率为78.9%。在排名前50的房企中，有超过半数的房企资产负债率在80%以上。尽管这一指标是未剔除预收款的结果，但仍然偏高。

到今年年中，房企的资产负债率普遍下降，但即便在大型房企中，突破“红线”的情况仍然不少，且仍有约1/3的50强房企资产负债率超过80%。

“实际情况要比表内体现的更严重。”前述房企人士指出，很多企业通过表外融资，使得债务隐性化，而表内的财务指标仍是健康的。此外，近些年流行的跟投，也容易被做成表外债务。

他表示，这是房地产业发展惯性的一种体现，即通过高负债来实现高增长，甚至“弯道超车”。尽管也有因债务过重而导致资金链断裂的个案，但在过往的实践中，这一模式仍屡试不爽。

降负债易，高增长难

由于对债务规模进行精准约束，“三条红线”的推出，很可能打破这种路径依赖。

监管层根据“三条红线”触线情况不同，将房地产企业分为“红、橙、黄、绿”四档。以2019年6月底的有息负债规模为基础，三项指标全部踩线的“红档”企业，有息负债不得增加；踩中两项的“橙档”企业，有息负债规模年增速不得超过5%；只有一项踩线“黄档”房企，有息负债规模年增速可放宽至10%；全部指标符合要求的“绿档”，有息负债规模年增速可放宽至15%。

国泰君安以200强房企中有存量债券并且财务数据较为齐全的91家房企作为样本，按照“三道红线”划分，处于绿、黄、橙、红的房企分别占比31%、32%、13%、24%。

若对参加座谈会的12家重点房企进行划分，全部不踩线的“绿档”房企仅有四家，分别为保利、中海、华润、华侨城。

七成左右的“踩线率”，侧面证明了政策约束之苛刻。虽然在对外表态中多给予“利好”的定性，将这一政策称为对行业的规范，但据21世纪经济报道记者了解，企业对这一政策的研究已经展开。

记者了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，但不清楚具体的执行细节和执行尺度。一些房企已经和相熟的金融机构进行沟通，并未得到确定性的答复。有北京房企人士向记者透露，金融机构也在等待相关指导性文件的正式下发。

尽管如此，由于兹事体大，不少房企在内部已经形成了“降负债”共识。前述北京房企人士透露，其所在的公司要求，在政策正式落地之前抓紧研究，形成几套预案。

就整个行业而言，国泰君安认为，本轮政策收紧对行业整体影响不大，因为“行业整体偿债能力较为稳健”，实质风险可控。“融创、荣盛等部分房企虽处于红、橙档，但财务指标超过标准的幅度并不大，可以通过季末增加销售回款、表外融资、临近季末降低现金支出等方式改善资产负债表静态流动性，从而提升档位降低融资约束。”

但降负债易，高增长难。前述上海房企人士表示，“时代在变化”，通过高负债进行扩张的时代已经成为历史。

他表示，按照新规，即使达到“绿档”的标准，企业的借贷规模仍然有限，再考虑到行业已进入“白银时代”，市场空间正在缩小。这也意味着，行业的阶层会继续固化，“弯道超车”的机会不再有。此外，如果监管层的决心够大，未来还会对表外债务进行管理，届时企业融资的施展空间会更小。

至少从短期来看，这一预期已经引发了一些策略的变化，比如拿地和投资。在近期的房企中期业绩会上，雅居乐董事局主席兼总裁陈卓林表示，“我们现在不能乱拿地……下半年如果没有好地、没有好项目，我们就到明年拿地，因为拿错地是很痛苦的一件事情。”

⑶ 突发！杠杆买房时代宣告终结，别了，美好时代

21世纪经济报道的调查显示，近一两个月来，一线城市业主也“扛不住”，降价的案例比比皆是。

房地产保值增值的神话被打破。背后原因在于，“杠杆买房”的黄金时代终结。 作为投资标的，房产的变现能力、流通性逐渐下降，和成交量价的表现一样，开发商、经理人、业主的心态持续焦灼。

更深层次的原因则是，限购限贷政策抑制需求，人口红利也到达临界点，供需结构发生深刻改变，增量市场进入了拐点。

未来，房地产调控大幅放松政策的可能性甚微。多位业内人士预计，信贷偏紧仍然是长期趋势，而房地产税、土地制度等长效机制也将逐步完善，中国住宅市场有望向居住回归，房企纷纷挖掘存量市场新的增长点。

二手房降价潮

深圳业主张先生在2016年买入龙岗中心城某大盘一套房，时值深圳楼市巅峰时刻，那时他无论如何也不会想到，手中房产在持有的两年间不断贬值。

在北京二手住宅市场，也出现了部分业主急售房源。

焦虑的张先生只是众多一线城市二手房业主的缩影。时近1月底，二手房市场延续2018下半年的低迷状态，一线城市仍是二手房价下行调整的重创之地。

而豪宅的有价无市则尤为显著。

日前，有消息称，上海浦东陆家嘴世茂滨江花园近20套豪宅“严重低于市价”抛售，业内哗然。

安居客即时数据显示，世茂滨江花园两片区的挂牌均价为9.03万元/平方米， 而目前仍有5套低于7万元/平方米的房源正在挂牌，每套均低于市场价100至200万。

数据还显示，世茂滨江花园均价从去年5月份以来，已连续九月下跌。

在深圳这个楼市“风向标”，以深圳湾和东部华侨城为代表的豪宅和别墅，也同样沦陷。

继东部华侨城天麓爆出业主亏本千万出售房源的传闻，深圳湾豪宅片区皇庭港湾也有个盘直降300万元售出， 印证了在深圳“买房必赚”的定论或被颠覆。

二手房市场数据同样凸显了市场低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量在下半年呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原数据显示，二手房成交均价方面，深圳已连续四个月下跌。成交数量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累计成交2699套，相比11月的4175套减少35%。

从二手房价格看，广州更是在一线城市中“领跌”。国家统计局数据显示，2018年12月，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.3%，连续四个月下跌。其中，北京、上海、广州和深圳分别下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

换房链条被阻断

多位地产研究人士指出，二手房市场陷入低迷状态，政策调整是主要原因。

就深圳而言，在731新政后，深圳楼市遭受重创，加上经济下行压力增加，市场预期向下。

在政府严格限价、限贷下，一二手房价倒挂现象明显。此外，“三价合一”政策提高了换房成本，二手成交陷入低迷。

肖小平进一步指出，除调控政策抑制需求外，对涨幅的预期是影响市场的关键。 “在经济下行的预期之中，会让广大购买者有一个观望的姿态，购房更加谨慎。”

肖小平表示，市场普遍认为国家调控房地产的预期较大，涨价没有空间，购房者在这种前提下便会放缓决策。

由此可见，哪怕是在深圳楼市，消费者也不再有“投资房产必赚”的信心。

此外，年末房地产开发商巨量新盘入市，一定程度上影响了二手房的成交。

以深圳为例，华强城、万科星城开盘共推4000多套房，最终卖出约2000套。万科、风轩和鸿荣源壹城中心等也在年末撒网拼业绩。

在房贷首付、税费以及新房促销的三重压力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根据乐有家和深圳市规土委的数据，2018年深圳二手房成交价格和数量，尤其是下半年以来呈现明显缩量下跌，四季度的成交量均在公认的5000套/月的安全线之下，12月更是跌破4000套。

中原地产首席分析师张大伟预测， 2019年，如果不出现明显的房地产政策变化、信贷政策变化，市场的下调难以避免。

“杠杆买房”时代终结

“房价关键看信贷” ，张大伟指出，在流动性收紧背景下，房地产资产的变现能力偏低，买房尤其是非核心城市已不再是稳妥的投资选择。

央行最新数据表明，2018年末，人民币房地产贷款余额38.7万亿元，同比增长20%，增速比上年末低0.9个百分点；全年增加6.45万亿元，占同期各项贷款增量的39.9%，比上年水平低1.2个百分点。

此外，截至2018年末，个人住房贷款余额25.75万亿元，同比增长17.8%，增速比上年末低4.4个百分点。

个人房贷余额持续收窄，居民购房杠杆也进入了下行通道。 据易居研究院测算，2018年三季度，全国居民表内购房杠杆率为31.3%，环比下降0.6个百分点，同比下降6.5个百分点。

而从 历史 数据来看，2016年四季度居民购房杠杆率达到2010年以来最高位，为44.1%。2017年一季度，该指标小幅回落至43.8%，此后6个季度连续下行。

这意味着， 随着信贷政策不断缩紧、流动性因素的影响，居民加杠杆的空间已经极其有限，房产的变现能力转差。

直到12月，一直气氛紧张的楼市有了些松绑的迹象，各地政策动态明显减少，人们对楼市的预期也因此改变。

融360大数据显示，12月，全国首套房贷款平均利率为5.68%，相当于基准利率1.159倍，为全国首套房平均利率23个月以来首次出现下降。北上广深等热门城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基准上浮15%下调到了上浮10%。

何倩茹预计，2019年房贷执行利率将下调，会对整体市场产生较大影响，但重点还得看下调幅度有多大。

她进一步指出，除房贷利率外还有其他因素会影响市场成交量的变化，虽利率调整有利好因素存在，但不代表成交量就会上升。

以深圳为例，“2019年全市二手住宅的成交量将现下行压力，全市二手住宅成交量降幅预计大概为5%-10%”，何倩茹称，二手房价难以大幅上涨，预计2019年房价涨速将放缓。

张大伟则指出， 全国房地产市场的政策底部已经出现，未来大幅度全面宽松可能性不大，信贷将依然处于偏紧的环境中，限贷政策将严格执行，但对于自住需求的合理信贷有所倾斜，也是2019年最有可能的房地产政策变化。

对于投资者而言，“杠杆买房”的时代或将一去不复返。

⑷ 杠杆买房啥意思

一般说借助资金买房，比如贷款。首付30%，那么你有30万，就可以贷款70万。可以买个100万房子等升值。假如啊，1年或者10年，房价翻番，那么你赚100万，去掉利息、手续费，按10万算，你赚90万，而你的本金才30万。

如果你当初只是用30万买房，房价翻番，你也就是赚30万，去掉手续费，赚二十多万。

2019年5月，上海易居房地产研究院发布2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。

杠杆率即一个公司资产负债表上的风险与资产之比(负债/所有者权益的值为杠杆率)。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。

(4)2019房地产经营杠杆扩展阅读

买房时还需注意以下：

1.申请贷款前不要动用公积金

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么公积金账户上的公积金余额即为零，这样的公积金贷款额度也就为零，也就意味着将申请不到公积金贷款。

2.在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

3.还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

当在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理的延长借款期限申请。

4.贷款后出租住房不要忘记告知义务

当在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。

5.贷款还清后不要忘记撤销抵押

当还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

6.不要遗失借款合同和借据

申请按揭贷款，银行与签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，应当妥善保管的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

7.办理公积金贷款不用找中介代办

公积金贷款无需担保，仅凭公积金账户额度及信用即可办理，程序也不是很复杂，完全可以个人到公积金贷款处领取相应表格填写、准备相关材料，即可办理。