郭树清居民去杠杆

A. 为抑制中国房地产泡沫, 银监会强硬表态: 房价要降!

近日，在银监会官网发表了一篇名为《银监会召开银行业支持供给侧结构性改革调研座谈会》的文章，该报道称，在与多家银行的座谈会上，银监会党委书记、主席郭树清带强调，银行业应该扮演自身的角色，落实差别化住房信贷政策，坚决抑制部分地区的房地产市场泡沫。

除开以上这点，调控也是一大诱因，特别是今年实行的“因城施政”、所以才出现了目前的居民很多三四城市楼市火爆至极，房价飙升，这种情况还将持续一段时间，直到完成当地库存消化。

此外，经济逻辑，不止我国，全世界都一样，房价长期来看肯定是呈上涨趋势的。但是上涨归上涨，里面有一个度，那就是和居民收入增加大致呈正相关。也就是说老百姓手里有钱了，买房的人多，促进房价上涨，这种逻辑是良性的经济发展循环。

而导致出现矛盾的因素有很多，投机炒房是主因之一。所以本轮调控我们提出“房子是用来住的，不是用来炒的”，严厉打击投机炒房行为。

房价降了？为什么感受不到？

据相关数据显示，如今一二线热门城市房价确实降了，或者说较为平稳。可是，在房产吐槽哥与部分人交谈中，发现大家普遍觉得房价降没降不知道，买房的压力倒是大了许多。那么，这是为何呢？

对于在一二线城市的购房者来说，在限价的调控下，“双合同”已然是开发商躲避调控措施的公开秘密了。

此前房产吐槽哥就详细地对此做过分析。例如说，买房要钱购房合同和装修合同。暂且不论对错，这样一来对于购房者而言，购房成本无疑上升了太多，压力自然也就大了。

还有就是该情况给人一种错觉，房价在涨，报价并没有下降，造成市场仍旧火爆的假象。这或许就是开发商为什么愿意冒险打擦边球的原因了。

最后要是往大了说，这类行为违背调控初衷，严重扰乱了市场，必定受到压力的打击。对此，近日相关部门已经表态，开发商“绑缚精装修”的意图是为了躲避限价的政策。开发商压低住宅售价来取得优惠土地或预售许可证，其本质是贱价拿地、高价出售，背离了调控政策。

B. 谈谈我国国际收支持续顺差的看法

外管局局长：国际收支顺差较大是近期最主要问题

中国国际收支:顺差是怎么来的

《财经》：当前中国的外汇制度备受全球瞩目，人民币更是面临着很大的升值压力。作为国家外汇管理局的局长，你如何看待这个当前的热点问题？

郭树清：人民币币值和中国外汇制度一直是非常重要的问题，这并不是因为它们在当前成为热点才变得重要。因此，要理解这些问题，也不能局限于就现象谈现象。国际收支和外汇状况，反映了一国经济的对外平衡情况，既是由国内平衡情况决定的，又是可以相互作用的。简而言之，这关系到如何使用好国际国内“两种资源”，如何利用好国际国内“两个市场”。而维护国际收支平衡，对于实现中国经济可持续的快速发展具有越来越重要的意义。

《财经》：那么当前中国国际收支的基本情况如何呢？

郭树清：肯定地说,就是入超明显。2002年，国际收支总额达到9639亿美元，按现行汇率折算，相当于统计局公布的GDP的77.9%，规模较20年前增加16.8倍；多项涉外经济指标名列世界前茅，如实际利用直接投资额排名世界第一，外汇储备规模排名第二，货物贸易总额排名第六，服务贸易总额排名第十一。即将结束的2003年，我国的对外经济更有很大发展。预计全年国际收支肯定会超过1万亿美元，其中货物贸易就会超过8000亿美元，中国的排名会再提前两位。

更重要的是，在发展开放型经济过程中，中国没有发生国际上屡次出现的金融危机，即货币或债务危机。上世纪80年代，我国经常项目时有逆差，但由于利用外资外债，资本项目净流入，国际收支基本平衡略有结余。到上世纪90年代，外商直接投资增势迅猛，加之宏观环境变化，因此除个别年份外，经常项目和资本项目均为顺差。最近几年里更是如此。

《财经》：国际收支的这种入超具体表现在哪些方面？

郭树清：概括起来，可以说有五个方面。

第一，国际收支顺差总规模不断扩大。2001年到2003年上半年累计，经常项目顺差639亿美元，资本项目顺差1115亿美元；国际收支总顺差1754亿美元，年平均顺差701亿美元，比1994年～2000年平均顺差371亿美元上升了89.1%。其中，2003年上半年国际收支总顺差555亿美元，较去年同期增加了1.6倍。

第二，资本净流入逐步成为国际收支顺差的主要来源。2002年，经常项目顺差占总顺差的52%，该比重较2000年下降了近40个百分点。资本项目顺差的贡献相应提高。2001年以来，资本项目累计顺差占国际收支总顺差的比重达63.6%。2003年上半年，资本项目顺差444亿美元，同比增加263%，占到总顺差的80%。因为受利差和汇率预期等因素影响，企业、机构和个人长期滞留境外的各种外汇调回境内。仅银行体系将部分境外运作资金调入境内，前三季度就形成约250亿美元的资金流入。

第三，货物贸易顺差下降。货物贸易进出口状况是国际收支中的一项基本内容，反映了国际竞争力等经济基本面情况，是考察国际收支平衡与否的重要先行指标。近年来，中国对外贸易顺差呈现下降的趋势。1998年我国外贸进出口顺差436亿美元，2002年降至304亿美元，下降了30.3%。2003年前三季度贸易顺差仅为89亿美元，同比下降了55.6%。

第四，外债规模增加。截止2003年6月底，我国外债余额折合1825.7亿美元，比上年末增加140.3亿美元，增长8.3%，改变了1999年以来外债规模持续下降的局面。其中，短期外债641.9亿美元，占外债总额的35.2%。短期外债比上年末增加112亿美元，这主要是由于贸易信贷大幅增长，国内外汇贷款需求增大，金融机构短期外债增加。

第五，外汇储备增长加快。1994～1997年，外汇储备年均增加近300亿美元。1998～2000年，受亚洲金融危机传染效应的波及，外汇储备增势骤然放缓，年均增加额不足90亿美元。近年来，外汇储备增长重新加速。2001和2002年分别增加了466亿和742亿美元，2003年前三季度又较去年末增加975亿美元。到9月末，外汇储备达到3839亿美元，较上年末增长了34%。

《财经》：当前中国国际收支持续较大顺差的局面可以说是人民币受到升值压力的一个重要原因。这种局面是如何形成的呢？

郭树清：这种局面是由一系列客观复杂的原因造成的，其中既有国际的原因，也有国内自身的原因。有一点是肯定的：在国际收支问题上，中国政府长期确定的方针是，国际收支基本平衡略有节余；国际收支出现较大顺差并不是中国政府所刻意追求的。

《财经》：这个见解很独特，因为许多人都认为这种局面主要是由中国自身的原因造成的，国际上这种看法尤其流行。你认为国际原因是什么呢？

郭树清：主要有三方面。首先，经济全球化的发展是中国国际收支持续顺差的重要原因。上世纪90年代，工业发达国家开始新一轮产业结构调整。中国经济正好已形成了基本的开放态势，因而自然而然地融入了这场世界性的产业转移。近年来，世界经济不景气，全球高科技泡沫破灭，进一步加快了全球范围内的结构调整和产业转移。与此同时，中国加入世贸组织，对外开放不断扩大，加之国内人力资源丰富，基础设施和法律环境日趋完善，中国逐渐成为国际制造产业转移的主要目的地之一。外商投资企业跃升为中国外贸发展的主力军，1993～2002年其出口年均增长23.6%，高出全国平均水平8.5个百分点。2003年前9个月，外商投资企业出口额已占到全国出口总值的54.1%，其中加工贸易占其总出口的78.8%。这造成了，一方面我国直接投资是净流入，另一方面外贸进出口是顺差。如果扣除加工贸易进出口顺差后，2001年1月到2003年9月末我国外贸进出口实际累计逆差1029亿美元，而不是海关公布的顺差618亿美元。

第二，一些发达国家对中国的技术出口多重限制，进一步扩大了中国贸易顺差。按照建立在比较优势基础上的自由贸易原则，中国主要对海外原材料产品和技术密集型产品进口需求较大。但一些发达国家以国家安全等为借口，对本国企业向中国出口高新技术设备施加种种限制。巴黎统筹委员会解散后，某些国家对华出口的管制政策不但没有放松，反而加强，这自然会加大双边贸易不平衡。

此外，当前不合理的国际金融体系也是造成外汇储备被动增加的重要原因。在当今国际货币体系下，由于没有真正的最后贷款人，一国发生金融危机，事实上无人可以救助，特别是像中国这样的发展中大国更是如此。因此，发展中国家为防范金融风险，不得不积累大量的外汇储备。2002年末韩国、印尼、泰国、马来西亚、菲律宾等五国的外汇储备比1997年末增加了1470多亿美元，增长166%。10年前，发达国家在全球外汇储备中占有2/3的比重，现在只有1/3左右，与发展中国家的地位正好发生了对调。如果说这种格局可能会造成某种资源不合理配置问题的话，那么，其根源正是现行的国际金融体系，是目前不合理的世界经济格局。

《财经》：国际原因往往是我们无法控制的，所以相比之下，我们更应该注重国内的原因，立足于把自己的事情做好。国内是什么原因造成了国际收支持续较大顺差的呢？

郭树清：从国内看，国际收支顺差反映了经济快速发展与结构调整滞后之间的矛盾。这的确值得我们认真对待。在过去20多年里，在高储蓄率和高投资率支持下，中国经济的平均年增长速度超过了9%。与此同时，经济结构也发生了深刻的变化。但是，由于历史和体制的原因，结构调整步伐经常处于落后状态。特别是在最近五年里，国内居民基本生活需求得以满足，工业发展达到新的水平之后，商品、资金和劳动力市场都出现了过剩。对于一个发展中的大国来讲，这显然是不可思议的。

问题只能归结为供给结构不合理，即生产结构不能适应需求结构的变化，无法满足多种类、多层次的需要，导致有效总需求不足，并进一步造成就业困难和需求增长乏力等问题。仅举一例，中国服务业在GDP中的比重12年时间里没有多少提高，一直徘徊在34%左右，这种现象正好与涉外经济高速发展同时发生。我们还存在着技术创新能力差、产品附加价值少、地区差距大、城市化水平低等等问题。这些都影响到内需的扩大和内部平衡的实现。一国储蓄多，而有效投资和消费相对较少，其结果只能是过剩储蓄转移到境外，必然进一步扩大国际收支顺差。由此可见，国内原因与国外原因是相互交织在一起的，有时甚至是互为条件的。

不论我们的愿望如何，在经济全球化迅猛发展和中国经济高速起飞的特定形势下，出现某种不平衡也是难以避免的。同样的，调整和解决这个问题也不是仅靠中国自己努力就可以做到的。

国际收支顺差的影响和未来走势

《财经》：国际收支顺差、外汇储备增加，一直被认为是中国综合国力增强的重要标志；与此同时，中国也因此受到很大的压力。如何理解这种看似相互矛盾的局面呢？

郭树清：中国是一个发展中的大国，处于经济高速增长和体制转轨时期，国内外都存在许多不确定因素。对外部门表现强劲，外汇储备充足，人民币汇率稳定，有利于增强国际清偿能力，维护国家和企业的对外信誉，提高海内外对中国经济和人民币的信心；有利于应对突发事件，防范和化解国际金融风险，维护国家经济安全；有利于发挥稳定国际金融市场的作用，提升中国的国际政治和经济地位。此外，外汇储备是优质的国际金融资产，可以带来一定的投资收益。

但是，持续较大顺差与逆差一样，也是国际收支不平衡的表现，也会带来其他矛盾和问题，应该引起重视。

《财经》：这些矛盾和问题是什么？应该如何重视？

郭树清：一方面，应该关注国际收支顺差的构成和发展态势，防范跨境资本流动形成冲击。尽管由于实行资本管制，国际意义上的纯粹投机资本大量流入我国还不大可能。但是，资本的趋利性使得很可能在未来本外币利差、汇率预期等有所变化时，资金又转为较为集中的大规模流出。正如亚洲金融危机的教训，资本大进大出很可能引发货币金融危机，进而对实体经济造成严重损害。

另一方面，更要关注外部均衡对内部均衡的影响。一是购买外汇成为基础货币投放的主要渠道，影响中央银行货币政策的主动性。过分宽余的货币供给，如果集中在商品市场，就是通货膨胀；集中在资产市场，就可能形成泡沫经济。我们更不希望两者同时发生。二是金融资本大量回流发达国家，对发展中国家来说可能意味着一定程度的经济资源闲置。目前我国居民、企业和国家持有大量外汇资产，在境外运作。中国已成为资本净输出国，成为发达国家重要的资金供应者。这无疑对稳定国际金融市场，促进国际经济复苏发挥着重要的作用，但是对中国来讲，利弊尚需分析比较。此外，外汇资金数量巨大，也增加了经营的难度和风险。三是延缓结构调整，影响国际竞争力提高。企业对价格竞争力依赖较大，必然会影响产品升级换代和技术更新改造的积极性，影响品牌创造、市场营销、相关服务等非价格竞争力的提高。结果，发达国家一方面通过进口中国商品享受巨大的“价格剩余”好处，另一方面却不断利用“反倾销”等手段为中国的外贸出口设置障碍。

《财经》：未来一段时期内，可以预见中国的国际收支平衡状况将发生什么样的变化？

郭树清：这里有许多不确定性。货物贸易项下，顺差会继续缩小，也有可能出现逆差。评价中国的贸易收支平衡问题，应该看多边贸易平衡，而不是看中国与哪个国家或地区的双边贸易平衡状况。中国作为一个发展中的大国，与东亚许多国家和地区不同，相对于巨大的人口规模来说，贸易顺差规模一直不大，而且随着对外贸易进一步发展，出现逆差的可能性也在增加。2003年上半年，我国个别月份就出现了贸易逆差。对于中国这样一个处于经济起飞阶段的大国，外资流入较多，投资规模较大，出现贸易赤字不仅是可能的，甚至也是必要的。因为这更有利于合理利用国际国内“两个市场”和“两种资源”。只要直接投资项下有足够的净流入，一定的贸易逆差有利于资源的合理配置，而且也没有什么风险。但前提是，需要进一步调整结构、扩大内需，同时国外应取消对华的出口限制。

对资本项目收支状况要具体分析。2003年，外商直接投资增速逐月放缓。这是暂时性原因，还是一个长期的趋势性变化，还有待进一步观察。但无论如何，一般制造业的转移总是有限度的，不能指望长期都有那么多的加工制造业投资进入我国。因为，科学技术和劳动生产率提高很快，投入产出比不断提高，使得制造业新增项目企业和投入可能会相对逐步下降。因而从长期趋势看，制造业的外商投资可能会下降。虽然中国未来的服务业大有可为，但其对资本的需求有限。更何况中国国内资金充足，外商在国内筹资的可能性加大。因此，外商投资快速增长的势头可能会持续一段时期，但很难一直延续下去。另外，未来美元利率可能上调，本外币利差改变会影响汇率预期的变化，从而形成资金流入逆转的可能。

总之，中国未来国际收支状况发展还有许多不确定性。我们要两手准备，不能只考虑一个方面。但就近期而言，最主要的问题仍然是国际收支顺差较大。

调整国际收支平衡的对策选择

《财经》：正如你前面所说，保持国际收支平衡是我国宏观经济管理的一个重要方面。我国处理这个问题的原则是什么？

郭树清：中国政府明确把保持国际收支平衡与促进经济增长、增加就业、稳定物价并列为宏观调控的主要目标。前一个是对外均衡目标，后三个是对内均衡目标。从理论上讲，内部均衡与外部均衡不仅是相互决定、相互影响的，而且在本质上必然是一致的。凡是存在外部不平衡的时候，总是存在着内部不平衡。只有内外兼顾、协调统一，才能使经济运行的质量和效益最好，才能保持经济的可持续发展。如果今后一段时期我国国际收支继续保持顺差，有必要采取一些政策调整措施。

《财经》：可以采取哪些政策调整措施？

郭树清：按照经济学原理，改变国际收支顺差的状况，有以下五种对策可供选择：(1)增加进口；(2)抑制出口；(3)扩大资本流出；(4)减少资金流入；(5)增加汇率弹性。但是，上述对策对国际收支的调节作用都是理论上的，实际经济生活有许多限制条件，可能导致的最终结果很不一样，有时候弊病甚至是很大的。因此，并不是都可以采用的，需要逐一分析和比较。

《财经》：前两者偏重于在经常项目作调整。我国对外商品贸易不但规模日益增大，而且市场化的程度不断深化，在这个背景下，这类调整效果如何呢？

郭树清：从我国经济发展阶段和产业结构水平看，增加进口可以进一步促进产业结构调整和技术进步，有助于引进人才和管理经验，提高国民福利和生活素质。但是，增加进口不能靠行政命令，而要取决于结构调整和扩大内需的效果，要由市场决定，企业自主选择。因此，这一措施可能见效不一定那么快。而且，由于目前我国外贸顺差已经较小，一般地增加商品和服务进口难以根本上解决国际收支较大顺差问题。

国内外都有一部分专家建议，要限制出口，甚至建议采取对出口征税的措施。这首先不符合市场经济和自由贸易原则，不利于我国参与国际分工与合作，不利于资源的合理配置。虽然作为大国经济，经济发展应立足于扩大内需，出口占GDP的比重将会呈下降趋势。但是，出口的绝对规模可能并不会减少，相反会进一步扩大。而且，我国出口与进口相关性很高，出口与进口相辅相成。如果强制压抑出口，很可能同时将会减少我国从国际市场上的进口。

《财经》：由于资本净流入逐步成为国际收支顺差的主要来源，调节资本流动成为平衡国际收支的题中应有之义。如何理解这个措施和我国开放资本账户进程的关系呢？

郭树清：加强对资本流入的管理，关键是要加强对短期资本流动的监控和限制，抑制投机性热钱的流入。但是，以贸易和投资名义进入的短期资本很难剔除，对于这方面加强管理的效果要有清醒的估计。从根本上讲，还是应该通过利率、租金、税率等价格信号调节资金流向。减少外商直接投资的做法不可取。尽管目前在资金意义上中国可能并不紧缺，但外商投资不仅能带来资金，还能带来先进的技术和管理以及市场机会，可以促进机制转换、结构调整和产业升级。因此，我们还要在提高质量的基础上，继续积极利用外资。同时，应为外商投资企业境内融资拓宽渠道，减轻外资大量流入造成的外汇供求失衡的压力。

扩大资本流出，不仅有助于改善国际收支平衡，也是我国外汇管理体制改革的方向。我国已经实现了人民币经常项目可兑换，资本项目还只是部分可兑换。中国政府已明确提出，我国要在有效防范风险前提下，有选择、分步骤地放宽对跨境资本交易活动的限制，逐步实现资本项目可兑换。资本项目可兑换就实现了人民币完全可兑换。

长期以来，我国在资本账户开放上实施鼓励流入、限制流出的政策，这对于防止资金外流，促进国际收支平衡和经济发展曾经发挥了积极的作用。但是，在国内储蓄持续增长形势下，由于资金进出的渠道不对称，外资大量流入，使得国内资金相对过剩问题愈发突出。国际经验表明，如果不及时开放资本的流出，而只是一味鼓励资本流入，有可能加剧国内资产泡沫。一旦泡沫破灭，就会酿成严重的经济和社会问题。从当前情况看，现在我国已经具备了放松一部分资本流出限制的条件。但是，不能采取简单的取消管制的方法。在操作上必须既积极又稳妥，要注意把适当扩大资本输出与深化经济体制改革和健全宏观调控机制结合起来，配套推进。

《财经》：一个时期以来，一些国家以中国国际收支顺差较大为依据，反复要求中国重估人民币汇率；同时，在理论上，增加汇率弹性的确也是平衡国际收支的一种重要手段。你是如何理解这个问题的？

郭树清：在这个问题上，存在着许多误解。从理论上讲，汇率升值将抑制出口，鼓励进口，抑制资金流入、刺激资金流出。但实际上，汇率对经济影响作用取决于不同的条件和环境。许多时候，由于多方面因素的影响，汇率调节国际收支的作用受到很大制约。前面已经分析过，中国国际收支出现“双顺差”的一个重要原因是全球劳动密集型产业向中国转移，人民币汇率水平一定幅度的调整恐难改变这种趋势。据我们观察，近年来我国外贸进出口发展与人民币综合汇率关系不大。出口增长波动主要受世界经济环境的影响。进口增长波动则主要受国内需求的影响。2003年人民币随美元走软，但前三季度进口增长40.5%，比出口增速高出近10个百分点。

同时，人民币汇率调整更不能解决其他发达国家的贸易不平衡和国内经济问题。例如美国货物贸易长期赤字的根源是国内储蓄率偏低等结构性因素。由于财政赤字扩大，在美元大幅贬值的情况下，2003年上半年美国货物贸易逆差同比上升20%以上，全年经常项目赤字占GDP的比重将突破5%。另据国际劳工组织测算，中国制造业的劳动力成本仅相当于美国的3%左右。即使中国劳动力工资因人民币升值而提高一倍，仍不能改变美国制造业的成本竞争劣势，完全不可能帮助美国增加制造业岗位。

《财经》：如果人民币出现较大幅度的升值，你认为其后果是什么呢？

郭树清：汇率对经济的影响有量的界限。如果人民币出现较大幅度的升值，可能会对减少国际收支顺差产生较为明显的效果。但汇率大幅波动，不仅对市场机制不健全的中国来讲不是好事，对亚洲地区乃至世界来说都可能带来明显的消极影响。如果增长最快的中国经济也陷入混乱和停滞，请问哪个国家会从中得到好处呢？因此，目前需要特别强调保持人民币汇率的基本稳定，在这个问题上，中国政府是高度负责任的。我们也注意到，中国少数地区确实存在人为压低生产要素价格恶性竞争的问题。如违反常规地压低土地价格、厂房租金；无视法律法规，把农民工的工资长期压制在非正常的低水平，不为工人办理基本社会保障，等等。这是我们在完善社会主义市场经济体制的过程中，需要进一步规范和解决的。

《财经》：那么未来中国会选择什么样的对策呢？

郭树清：从中国的现实出发，合理的、可能的对策选择，可能是一个有效的相对灵活的组合，包括在继续支持出口的同时鼓励扩大进口；严格监控短期资本流入，抑制投机行为；研究和探索在有效防范风险的前提下，增加资本流出的渠道；探索完善人民币汇率形成机制，使汇率在合理、均衡的水平上保持基本稳定，等等。

《财经》：基于当前国际经济形势和中国改革进程的判断，未来的外汇制度是否会进行某种调整？

郭树清：下一步，我们将根据国家统一部署，继续加大政策调整力度，深化外汇管理体制改革，改善国际收支平衡，促进经济内外均衡、协调发展。

一是继续积极创造条件，便利货物、服务贸易和个人外汇收支，完善经常项目外汇管理。研究改进结售汇管理办法，进一步提高企业可保留外汇的限额；完善进出口核销管理，在提高技术手段的基础上，对部分优秀企业出口收汇实行批次核销和自动核销；解决中外资跨国公司、企业集团外汇资金统一运用、集中收付等问题；完善非贸易外汇管理，扩大商务、会展等供汇范围，规范售付汇凭证，简化审批手续。

二是推动资本项目管理创新，支持境内机构对外投融资往来，稳步推进资本项目可兑换。加快实施“走出去”战略，支持国内企业进行海外直接投资；有条件地批准部分外资跨国公司将暂时闲置的资金调往境外运作，支持中资跨国公司补充其海外公司资本金或营运资金，便利跨国公司的资金全球运作；允许合法移居国外的公民和非居民个人按规定汇出其在境内合法拥有的资产；有选择地引进国际金融机构在国内发行人民币债券；鼓励外商投资企业使用国内银行贷款，进行外商投资企业在境内上市融资的试点，适当减轻外资流入的压力；按国民待遇原则统一境内中外资银行外汇贷款政策，严格控制国内外汇贷款结汇；研究探索境内合格机构投资者制度，允许符合条件的非银行金融机构用自有资金或向社会筹集的资金对外进行证券投资。

三是加强反洗钱工作和对短期资本流动的监测，防范金融风险。加大反洗钱工作力度，落实各项制度和措施；规范外汇市场秩序，建立和完善外汇市场信用体系；加强对银行收汇与结汇的监管，查处无实际交易背景的短期资本流入境内套利行为；提高国际收支监测预警水平，健全对异常外汇资金流动的监测体系和分析机制。

四是理顺外汇供求关系，增强市场主体竞争力，完善外汇市场。扩大银行结售汇周转头寸浮动区间，适当增加银行制定挂牌价格的权限，增强境内机构支配外汇资源的自主性；逐步试行坐市商制度，增加外汇交易主体和品种，积极培育外汇市场；建立健全汇率调控的参照指标体系，增加中央银行外汇市场干预手段和对冲工具，提高中央银行汇率调控水平。

《财经》：你认为这些措施能否确保实现既定的目标？

郭树清：我要再次强调，改善国际收支平衡的政策措施效果，不仅取决于涉外经济部门，还取决于国内结构调整和扩大内需的进程；不仅取决于中国，还取决于世界经济金融发展变化与国外对华经济政策。因此，在实施过程中，要加强配套改革和政策协调，随时根据形势变化进行调整。促进国际收支平衡不仅有利于我国国民经济的内外均衡发展，也将为促进全球经济复苏和调整世界范围的外部失衡提供新的机遇。(来源：《财经》杂志 作者：叶伟强)

C. 今年楼市怎么走努力帮新市民和青年人缓解住房困难

政府工作报告提到，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。

3月5日上午，第十三届全国人民代表大会第四次会议在人民大会堂举行开幕会，国务院总理李克强作政府工作报告，其中用了一定的篇幅提及房地产。

在部署2021年的重点工作时，政府工作报告指出，保障好群众住房需求。坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，稳地价、稳房价、稳预期。解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

在“十四五”时期经济社会发展主要目标和重大任务中，政府工作报告提到，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。

寥寥数语，勾勒出了房地产的近景目标与长远期许。从内容上看，既保持了近年来楼市调控思路的连贯性，又紧扣市场发展中的新热点和新问题。

有分析人士指出，短期来看，大城市住房问题、租赁住房显然将成为政策发力的重点，新市民的住房需求同样得到重视，这是基于去年以来市场变化做出的政策措施。这三个方面看似相互独立，其实密不可分。而从中长期来看，住房市场和住房保障两大体系的完善，成为今后五年的政策目标，这也将对未来的调控思路作出引领。

化解结构之困

政府工作报告对房地产的表述中，有一些熟悉的字眼。其中，“房住不炒”已是连续两年被提及，今年还增加了“三稳”（稳地价、稳房价、稳预期）的目标。

此外，政府工作报告的新亮点也很受关注。比如，“解决大城市住房突出问题”的说法，首次出现在政府工作报告中；在连续两年“缺席”政府工作报告后，租赁住房占用了67个字的篇幅，体现出这一领域受重视的程度；而解决“新市民、青年人”的住房困难，也成为颇为新鲜的说法。

事实上，监管层对“大城市”和“租赁住房”的关注，早在去年12月的中央经济工作会议上就有所体现。前述会议首次将“解决好大城市住房突出问题”提上台面，政府工作报告则延续了这一说法。

大城市住房问题的出现，有一个重要背景，即在2020年货币政策宽松背景下，资金不可避免地外溢到房地产市场。其中，在广大三四线城市因棚改退潮而逐渐失去吸引力的情况下，大城市成为资金趋之若鹜的“高点”。

根据国家统计局的数据，在70个大中城市的房价涨幅中，自去年第四季度开始，一线城市就超过二、三线城市，成为领涨群体，不少东部热点二线城市也明显上涨。近期出台调控政策的城市，也以大城市为主。

监管层对于租赁市场的关注，更是有着充分的现实依据。

自2014年首次提出“租售并举”以来，租赁市场得到了快速发展。但由于恶性竞争、监管缺位等原因，租赁市场乱象频发，近两年来，部分长租公寓运营商出现资金链断裂等问题。

去年末的中央经济工作会议中，共用168个字的“篇幅”对租赁市场作出部署。其中的增加供应、减轻税费等思路，政府工作报告也有提及。前述会议还提出，对租金水平进行合理调控。

在贝壳研究院首席分析师许小乐看来，这两个方面的背后，有着一个共同的因素——住房供需的结构性错位。

房地产市场化改革实施二十多年来，我国住房供应总量不足的问题已基本得到解决。业界的共识是，在2013年-2014年后，我国住房总量已从供不应求过渡到供需基本平衡的阶段。但由于城市化进程和人口流动并未停止，住房的结构性短缺问题仍然存在，并会继续存在。

具体体现为，在区域上，由于人口继续大量流入，相比于小城市，大城市的住房供应缺口仍然明显；在结构上，相比以买卖为主的商品房，租赁住房存在明显的短缺；在人群上，相比“城市土著”和城市化红利的前期获益者，刚进入城市的新市民、年轻人，对住房的需求更为迫切。

对于这三个方面的问题，今年的政府工作报告中都有提及，也被认为是今年重要的政策着力点。

58安居客房产研究院分院院长张波认为，解决住房供需的结构性问题，仍是短期内的楼市政策重点。对于大城市来说，在继续对需求端进行管控的同时，市场供应也将提速。这也意味着，市场调控的力度不会放松。其中，租赁住房、共有产权住房两个住房品类的供应，有望进一步提升。

同时，鉴于过去两年来市场乱象频出，租赁行业将迎来政策的“强监管”，大量的规范性措施将会落地，市场监测系统也将逐渐覆盖到这一领域。一度“野蛮生长”的租赁市场，有望借此快速走向规范化。

值得注意的是，2021年开年以来，两个相关部委的动作和表态，似乎已为今年的楼市政策奠定了基调。1月下旬以来，住建部副部长倪虹已带队先后在上海、深圳、北京、杭州、无锡等大城市调研督导。2月末，自然资源部自然资源开发利用司负责人强调，将保障供地规模作为第一位的要求，同时在重点城市探索集中公告、集中供应的宅地供应政策。

两个体系

就“十四五”时期的目标而言，政府工作报告提出，实施城市更新行动，完善住房市场体系和住房保障体系。

虽然表态简略，但内涵颇为丰富。上海易居研究院智库中心总监严跃进向21世纪经济报道记者表示，“十四五”时期对于房地产的要求，是放在“完善新型城镇化战略”的框架下提出的。这也意味着，对房地产的政策调控和市场把控，都将以服务新型城镇化为目标。

由此，房地产业的定位已经发生了微妙的变化。

近些年来，随着经济增长逐渐摆脱对房地产的依赖，“支柱产业”的说法已经较少提及。相反，对房地产领域金融风险的警惕明显提高。银保监会主席郭树清多次指出，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。去年8月，针对房企融资量化管理的“三道红线”政策出台。12月，针对金融机构涉房贷款的“五档分类”管理政策发布。由此，房地产业的杠杆率将明显下降。

中国指数研究院指出，此次政府工作报告中提到，“坚决守住不发生系统性风险的底线”“金融机构要坚守服务实体经济的本分”，即包含了对房地产金融风险的警示。

严跃进认为，这种防范风险的做法不无道理。若放在服务新型城镇化的框架下进行考量，房地产市场不仅要具备较强的稳定性，同时也需满足不同市场主体的多样化需求。

按照政府工作报告的要求，实现这一目的，需要构建“住房市场”和“住房保障”两套体系，即通常所说的，实现市场与保障“两条腿走路”。

多数分析人士认为，按照监管层的部署，这主要体现为“多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”的构建。

严跃进认为，从某种意义上说，“十四五”期间，房地产业将继续遵循“时间换空间”的政策思路。在化解金融风险、保持市场稳定的同时，加快构建“住房市场”和“住房保障”两套体系。在此过程中，长效机制将是市场的“稳定器”，也将借此机会逐渐得到完善。

但这并不意味着房地产业将日薄西山。多家机构认为，虽然“黄金时代”已过，但无论是传统的房地产开发领域，还是存量市场中的新业态，都蕴含着大量的机会。

一方面，“十四五”期间，我国常住人口城镇化率将由现在的60%提高到65%，这会继续带来大量新增住房需求。另一方面，“实施城市更新行动”的提出，说明对存量市场的挖掘，已经得到政策层面的支持。

其中，城镇老旧小区改造领域或将率先受益。按照政府工作报告的要求，今年的城镇老旧小区改造任务，已从去年的3.9万个增加到5.3万个，提高了36%。有机构认为，这个领域蕴含的市场规模在5万亿的量级。随着商业模式的逐渐厘清，未来有望成为行业新的增长点。

D. 银行理财产品退出市场有利隔离风险

“如果银行业搞得一塌糊涂，我作为银监会主席，我就要辞职。”银监会党委书记、主席郭树清说。据多位与会人士对媒体透露，郭树清是在4月21日召开的银监会一季度经济金融形势分析会上做出如上表述的。整治金融乱象，郭树清准备好了“猛药”。而且郭树清基本可以说是背水一战，要彻底整肃银行，彻底根除金融乱象。
4月25日召开的中共中央政治局会议强调，要高度重视防控金融风险，加强监管协调，加强金融服务实体经济，加大惩处违规违法行为工作力度。这再次给监管部门撑了腰、壮了胆，相信下步治理金融乱象，加强金融监管将会升级。
金融去杠杆是“三去一降一补”的重要一环，实质是要避免资金空转套利、降低金融系统性风险。信贷资金不往实体经济流去，一个重要原因是金融机构的资金有回报率更高的途径与土壤。这个土壤就是银行等金融机构合谋共建的内部相互倒腾资金的平台与通道。这个通道与土壤不堵死，一时整顿也只是治标不治本之举。
在所有金融乱象中，银行业是带头大哥。银行业拥有雄厚的资金实力，而这些大量流动性不是直接支持实体企业，而是被同业、非银行金融机构、小贷公司、担保公司等拆借走，或是被保险公司、证券公司、信托公司、基金公司融去直接投入到股市楼市里。银行把大量流动性借给这类公司，一是安全性有保证，二是回报率也不低，何必直接面对实体经济去冒风险呢？
2013年前实体经济杠杆高，现在则是转移到同业。杠杆体现形式就是同业负债和同业资产，其中一些投向非标，一些投向存单，另外还有一些投向了委外。银行委外资金两大来源，一个是表外理财，另一个是同业资金。在货币宽松、流动性充沛时，“同业存款-同业理财-委外资金”是一个可行的套利模式。
各家银行几乎都涉及委外业务，委外资金主要来源于银行资产管理部、同业部门和私人银行。其中来自于同业的委外资金成本最低，但是对风险有严格要求和限制。
银监会连续出七八个文的监管，剑指同业空转、理财空转，包括资产穿透和监管套利，这个过程中会影响同业理财的规模的增长，从而对委外会产生影响，这种情况下，可能会导致委外战线的收缩。
而银行为了规避信贷资金间接入股市的政策制约，往往以理财产品筹集资金，然后拆借给非银行金融机构。打着理财产品筹集资金，成为银行存贷款表外资金来源的一个“地下”渠道，也成为金融乱象的始作俑者。连外媒都不可思议的是，从2004年开始，银行理财产品快速发展，到2016年已经达到29万亿元，占同期居民存款的48%，接近一半。这是一个不可思议的现象。而这些理财产品资金都在金融机构间倒腾牟利，在股市兴风作浪，在楼市疯狂炒作。由于理财产品资金回报率高于存款利率，使得银行支持实体经济的资金来源被侵蚀挤占，最终导致整个资金脱实向虚。
整顿金融乱象不能脚痛医脚、头痛医头，而要有治本之策。不妨让银行理财产品彻底退出市场，还金融市场秩序，从根本上遏制银行资金乱象。
必须从银行理财产品起源说起。由于利率市场化改革是方向，从2004年开始监管部门适度放开了社会融资回报率。特别是互联网金融的发展，使得银行按照管制利率吸收资金能力大大下降。面对社会民间机构各种高利率吸收资金状况的倒逼，银行进行了所谓的金融创新，即绕开基准利率包装理财产品吸收资金。由于理财产品回报率可以自行确定，自主权较大，使得银行摆脱基准利率竞争的劣势。
从当时看，给银行理财产品放出一条生路也没有什么错误，避免了社会融资放开后对银行冲击过大过猛。不过，目前已经时过境迁，银行理财产品这个金融改革的过渡性产品应该也到了退出市场的时候了。
目前的一个最大环境时，存贷款利率已经彻底放开了。特别是存款利率市场化，使得银行有了吸收存款的定价权。与实行管制利率时，通过理财产品变相提高利率的情况完全不一样了。银行完全不必再通过理财产品来吸收资金了。
因此，在存贷款利率已经市场化的前提下，银行理财产品的存在已经毫无意义了，只能给良好的金融市场添堵，到了彻底让其退出市场的时候了。

E. 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

F. 为什么银行通过理财产品可以转嫁风险

以为银行的理财产品都是帮外部公司卖的，风险自然是外部公司或者投资者来承担了

所以，不要觉得银行卖的理财产品就是银行，他们只收提成，什么也不担，也就是说你要是亏损了，找银行人家是不搭理你的！

现在我投资，都不在银行了，投了些p2p平台，拍拍贷什么的。你也不用老是顾虑不了解这些平台而不敢投资。

平台上都有那种，新手体验金，支付1块钱就可以体验投资，流程的，甚而还有收益。

可以去试试看~~

G. 牛市已经结束

今天沪市大盘指数再接阳线，这样，至今已连续11个交易日收阳了，这应该创造了A股的一大奇迹，有些市场人士拿历史上A股出现过的几次大盘连续8根或者更多阳线出现时都开启了一轮牛市跟现在作比较，因此而认为A股已进入大牛市，我觉得，这个观点有点可笑。

本来，这个市场就缺少资金，一个方面，各种融资继续抽离资金，另一个方面，蓝筹股强势对资金的虹吸效应，更加剧了大量中小盘个股失血的情况，也因此，大盘指数强势会继续保持，同时，大量个股弱势的现状也难以改变，这就是市场的真实情况，这种现状并非一个牛市或者熊市就能够准确表达的。

今天就分析到这里;在中国股市，没有绝对的好股票。也没有绝对的烂股票。只是在不同的时刻被利益集团控制和操纵罢了。不要为一时的成功忘乎所以，更不要为一时的失误丧失必胜的信心。要具备猎豹一样耐心，静静地耐心的埋伏下来

H. "房住不炒"再次现身政府工作报告 住房难六路出击

2021年，“房住不炒”第三次出现在政府工作报告中，之前两次分别在2018年和2020年。2016年12月14日至16日召开的中央经济工作会议首次提出“房子是用来住的，不是用来炒的”的定位，距今已逾四年。“房住不炒”是民间智慧对房地产政策的高度领悟和概括。
房子的问题牵涉面甚广，历年政府工作报告都会作为一项重要工作进行部署，侧重点虽然有差异，但目标只有一个，就是“让全体人民住有所居”，促进房地产市场平稳健康发展。
今年的政府工作报告侧重点是“保障好群众住房需求”，在强调“房住不炒”定位以及稳地价、稳房价、稳预期之后，直指当前住房市场最突出的问题并提出了解决思路：解决好大城市住房突出问题，通过增加土地供应、安排专项资金、集中建设等办法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。
坚持“房住不炒”定位逾四年来，房地产调控长效机制所含内容愈加丰满且接地气，金融、土地、财税、投资、立法等接连出招，房地产领域风险梯级下降。当前，“房住不炒”的氛围已成大气候。
近日，记者结合政府工作报告对房地产发展给出的最新精神，采访代表、委员、业界专家、企业等，从房贷、土地、房地产税、房企、住房租赁、住房中介等六方面为解决新市民、青年人住房难建言献策。
从限贷到“房贷集管”
炒房被“精准打击”
在房地产市场调控中，信贷手段被广泛使用且功效强大，从最开始的限贷到现在的房贷集管，“精准度”越来越高。比如今年上海出台的“121新政”就让楼市恢复常态，其中“严格执行差别化住房信贷政策”的三招对炒房极具杀伤力，包括实施好房贷集管，严控个人住房贷款投放节奏和增速，防止突击房贷；加强审贷管理，对购房人首付资金来源、债务收入比加大核查力度；严防信用贷、消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。
对于信贷手段在楼市调控中的作用，全国政协委员，毕马威中国前副主席、华南区首席合伙人龚永德在接受记者采访时表示，目前国家灵活运用多样化的调控手段，如引入信贷、税收等经济手段，可以从根本上稳定房产市场和金融体系的稳健性，利于打造各地差异化的调控政策，进一步落实市场长效发展。例如，“房贷集管”出台后，各地也相继下发了“房贷集管”的地方性细则。此政策对于不同档次的银行贷款明确了贷款集中度上限，也体现了对‘因城施策’、‘一城一策’房地产调控政策的贯彻与落实，有助于各地银行灵活执行中央房贷政策。现阶段楼市调控以行政与经济手段共存，调控力度有所升级，利于有效优化市场结构、平衡供需关系、促进行业健康长远的发展。
龚永德表示，过去对房地产调控以行政手段为主，如限购、限贷等。从商品住宅均价、成交价等各项指标来看，楼市调控立竿见影，一定程度上缓解了楼市“过热”，优化了供应结构并维持了市场的良好秩序。但同时，以行政为主的调控手段也存在一定的限制性，仅可作为短期调控手段。
目前我国的住房金融制度主要包括抵押贷款和公积金制度。去年5月份发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中明确提出，改革住房公积金制度。
龚永德认为，一直以来我国的公积金制度存在金融化程度低，无“用武之地”；而另一方面，缴纳公积金的职工却存在贷款难的问题。在单一的公积金制度上拓展居民住房融资渠道，实行公积金制度改革刻不容缓。但是否应该以住房银行模式取代公积金模式，仍然需要结合我国国情和居民购房需求，具体问题具体分析。
对房贷的严格管理，一方面“精准打击”了炒房，另一方面也有助于化解房地产风险。“我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。”3月2日，银保监会主席郭树清在国新办举行的新闻发布会上指出，房地产金融化泡沫化势头得到遏制，2020年房地产贷款增速8年来首次低于各项贷款增速。
重点城市一年只卖三次地
稳房价从源头抓起
“增加土地供应”是今年政府工作报告中提出的增加保障性租赁住房和共有产权住房供给的办法之一。
“住房土地制度的变革是房地产基础性制度的组成部分，也是长效机制的重要骨架。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向记者表示，“在大城市新市民住房问题突出的现状下，未来土地的供应要与城市住房需求相匹配，需求多的城市增加土地供应。”
近期热议的重点城市土地供应“两集中”制正试图切断资金与土地的正反馈，降低地方对土地财政、土地金融的依赖，重塑市场格局。“两集中”简单来说就是：核心一线、二线城市，一年只卖3次地，集中公示，集中招拍挂出让。
“将以往零散出让的涓涓细流变成集中出让的放量供地，一些地方政府原有的‘先次后好’供地顺序的无法继续，集中供地必然会带来项目的集中入市，为住房供应带来稳定预期，一定程度上将平抑房价上涨压力。”同策研究院分析师方玉凤向记者表示，此外，在市场周期正常格局下，部分房企将转移阵地，将不集中出让土地的三线、四线城市作为投资的补充，引导各线城市房地产均衡发展。
“‘两集中’土地出让模式是‘上冰袋物理降温’，核心是资源配置问题，仍需从构建长效机制方面去完善，从市场角度去配置土地资源，在很多细节上下功夫。”北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向记者表示，要提高市场信息透明度，比如说哪块土地收储竞拍时，土地收益是多少，对周边会产生什么影响，细节透明化，算好账再去定地价，这样想拿的开发商就会想清楚，引导地价回归理性。
“在土地长效机制方面，应该明确城市土地资源的稀缺性，‘优质优价’是市场规律，因此在城市规划方面尽量考虑公共资源、产业发展、区域规划在空间上的均衡性，才能从一定程度上解决由于资源过于集中带来的‘地王’问题。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，集中出让让土地市场从价高者得、赢者通吃变成“雨露均沾”，打破头部开发商垄断的格局，其影响不亚于招拍挂制度，但同时也建议各城市错开出让时间，合理安排节奏，避免“赶大集”式的集中抢购。
总体而言，“国家对于房地产调控的目标是进入长效机制调控阶段。20多年的商品房发展史，我们经历了从供需端调控——融资端调控——如今长效机制建立的阶段。”方玉凤向记者表示，随着土地端和金融端长效机制的建立，意味着房地产源头上的长效机制就建立了，理论上从源头上控制地价，对于未来房地产市场健康发展意义重大。
房地产税缺席报告两年
最强杠杆威力不减
对房地产市场来说，房地产税就是调控的最强杠杆。
2019年的政府工作报告，未提“房住不炒”，但将2018年提出的“稳妥推进房地产税立法”调整为“稳步推进房地产税立法”，引发了各界的热议。2020年和今年的政府工作报告未提房地产税的事情。
“税收对房地产市场有很大的影响，更好的使用税收政策工具可以更加精准、有效地调控房地产市场。”龚永德对记者表示，我国目前和房地产业相关的税种其实有很多，例如契税、个税、土地增值税、城镇土地使用税等，大家关心的房地产税也可能成为一个有力的调控工具。
去年5月份发布的《中共中央国务院关于新时代加快完善社会主义市场经济体制的意见》中提出，稳妥推进房地产税立法。
同年11月，财政部部长刘昆在《<中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四个五年规划和二○三五年远景目标的建议>辅导读本》中撰写了《建立现代财税体制》一文，详解“十四五”时期财税改革任务。刘昆在文章中谈及进一步完善现代税收制度时提到，按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则，积极稳妥推进房地产税立法和改革。
“我认为目前亟须对各种和房地产业相关的税收进行一个系统的梳理和研究，更有效地发挥税收工具的力量，并制定差异化的调控政策。”龚永德建议，未来房地产税的实施，应该根据房屋持有时间、家庭总共持有套数等因素进行相应调整。
目前我国征收房产税的试点是上海和重庆两地。
“三道红线”建防火墙
促进房企稳发展
虽然政府工作报告中并未对房企提出要求，但落实“保障好群众住房需求”的要求，需要房企这个重要的供给侧做出改变。房企现在需要做的一项重要工作就是满足“三道红线”的监管要求，走出健康稳健有序发展的新路子。房企稳，楼市供应就稳，解决新市民青年人住房难的问题也就有了有的放矢的基础。
从商品房30年发展史来看，“股票、债券成为融资工具后，1993年‘终止房地产上市、全面控制银行资金进入房地产’是首次针对房地产金融领域的调控。”贝壳研究院高级分析师潘浩向记者表示，此后历经以房拉动内需、房地产金融逐步规范、强化个贷管理、购地资金监管收紧、房地产金融审慎等几个阶段，直至目前的房地产金融调控政策都有长效机制的特征，为房企划定了可操作的空间边界。
不得不说，从诞生到年销售额突破6000亿元花了不到30年的企业少有，年销售额17万亿元的行业也少有，这都出自中国的房地产行业，但迅猛发展的背后，也滋生了一些行业乱象。比如房企持续加杠杆、高负债、高周转，债务风险日益加大，部分房企经营性现金流无法覆盖支出，解决这些潜在的行业经营风险甚至系统性风险已刻不容缓。
“2016年至今，我国对房地产行业金融政策调控力度不断加大，逐步由渠道监管转向去杠杆。”同策研究院分析师陈朦朦向记者表示，直至设置“三道红线”，对房地产企业的金融监管程度拉升至又一新高度，更强的降杠杆阶段全面开启。从调整路径来看，从土地款、商业性地产项目等资金来源受限，到更多流向房地产行业的资金开始受到监管，再到非标融资等融资乱象受到整治，央行、银保监会调整房地产银行业金融贷款比例，对银行业金融机构建立房地产贷款集中度管理制度，凸显了国家坚定房住不炒的决心。
但是，房企的合理融资并未受到限制，陈朦朦强调道，国家真正打击的是“违规金融操作”，对于利于房地产行业平稳健康发展的合理杠杆行为，并未进行过多压制。
北京房地产业协会副会长兼秘书长陈志向记者表示，对房企来说，随着“三道红线”和各类严厉的金融调控政策的落地，依赖过高杠杆融资发展时代将结束，整个行业将呈现头部房企集中化，小房企逐渐出场的格局。
“‘三道红线’是‘楼市防火墙’的进一步表现，短期内可避免资金流入高负债房企(一般是高周转企业)，客观上为房企投资降速，实现防风险目标。”陈朦朦向记者表示，未来，对房地产行业的调控与监管将会持续。
规范发展住房租赁市场
让刚需有房住
今年政府工作报告在强调“房住不炒”的同时，明确提出要解决好大城市住房突出问题，措施就是切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给，规范发展长租房市场。
全国人大代表、林达集团董事局主席李晓林认为，政府工作报告提出增加住房供给、发展租赁住房的具体措施，对今年的房地产行业发展提供了方向指导。
随着去年《住房租赁条例(征求意见稿)》的出台，住房租赁立法进入了程序之中，通过立法，可以确立国内租赁住房在住房体系中的地位，明确政府、市场和家庭在租赁住房体系中的角色。2月20日北京市人大常委会法制办新闻发言人王爱声表示，今年拟安排立法项目五类，共54项，其中包括住房租赁条例。
中原地产首席分析师张大伟在接受记者采访时表示，租赁市场目前很大的问题是部分城市的二房东租赁模式难以为继，但又因为有市场需求的推动，后续依然要大力发展租赁产业，租售并举是必然趋势。
随着经济稳定，需求平稳，过去几年房屋租赁市场的租金价格上涨明显开始放缓，部分区域甚至出现了租金下调，这对于二房东类型的租赁企业影响非常大，因为锁定了业主转租房源的租金价格，面对租金平稳甚至下调情况，“二房东”赚取差价的难度加大。
张大伟介绍，长租公寓企业在北京、上海等城市的市场份额已经超过20%，如果计算二房东之类的同样模式交易，当下市场已经有60%的租赁房源很难见到房主交易，这种情况下，对租赁市场特别是长租公寓市场需要加大监管力度。租赁市场乱象的核心是租赁企业的金融化，租付时间差出现了资金池，这是立法严禁的行为。
住房租赁市场的竞争现在也不仅仅是长租公寓企业间的竞争，政府提供的廉价租赁房源、集体土地建设公寓等，都会影响租赁市场的租金价格和供需预期。
全国政协委员、房天下董事长莫天全认为，住房租赁市场的健康有序发展非常重要，尤其是租赁市场兼具保障“居者有其屋”的重要使命，发展好租赁市场意义重大。
从野蛮生长到规范执业
房产中介要做“贴心人”
房产中介是供需两方的桥梁，但更要成为购房者尤其是刚需的“贴心人”。作为房地产业的衍生行业，房地产中介行业经历了初期野蛮生长、品牌格局初步形成，以及现阶段在互联网技术和新冠疫情的影响下，加速向线上化、规范化、平台化、透明化方向发展的趋势。
经过几十年的发展，现在我国的二手房市场已经具备了相当规模。用龚永德的话来说，就是“我国房地产市场正逐步从增量市场向存量市场转变，即从以新房为主导向二手房为主导的阶段过渡。”
龚永德认为，二手房市场由于交易信息不对称、交易流程复杂等特点，对房产经纪服务的需求量更大，成为房产经纪行业成长的巨大驱动力。除此以外，房屋租赁市场由于与二手房同样有着信息不透明、不对称的特征，因此同样需要专业的房产经纪提供服务以寻得满意的房源。住房租赁市场的持续增长是推动房地产中介行业发展的另一动力。
“但需要看到的是，中介行业仍然存在水平参差不齐、管理不规范、虚假信息等突出问题。作为国家房地产调控的一部分，应该在加强信息披露和市场监管、防止市场垄断等几个方面监督和引导中介行业的健康发展。”龚永德表示。
易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示，随着各地的房产政策越来越细化，以及居民购房理念从投资向宜居转变，对房产中介行业的服务能力提出了更高的要求。房产中介行业的投诉率一直较高，也说明了消费者对房产中介服务能力的不满。
严跃进说：“随着越来越多互联网技术的运用，如VR看房等已经打破了线下房产中介的固有模式，因为房产交易中的价格和看房两个重要信息进一步公开透明，所以房产中介需要依靠更为专业的服务与业务能力，提高对客户的服务黏性，进而减少交易成本。”
龚永德认为，除引导中介加强自身规范，发布真实房源外，监管部门应从制度上杜绝行业恶性竞争，严格采取登记挂牌制度、剔除价格过高或过低房源等方式，降低虚假房源的产生。对于信息发布平台来说，要加强平台治理和房源审核，建立真房源审核机制、多重验真机制等。
“建立国家级的住房市场监管机构，统一监督、管理、调控全国房地产市场，预防部分城市逐渐形成的中介机构高市场占有率的垄断格局，保障行业回归到健康有序的竞争中来。”龚永德建议。
贝壳找房董事长左晖在接受《证券日报》记者采访时表示，产业数字化不仅为行业带来了更高的效率，还能创造大量新岗位，甚至催生出“新业态”。

I. 资本项目可兑换是什么意思

资本项目指任意资本（无论投资国内资本市场还是国外资本市场），可以自由兑换成该国货币资本。目前中国实行外汇管制政策允许生产资本兑换，比如IBM要在中国投资建设电脑组装厂，这笔投资是可以从美元转换成人民币来投资的，但是如果IBM想在深圳交易所买入20亿美元的长城电脑（中国大陆上市公司）的股票那是不行的，国家外汇管理局不允许这20亿美元换成人民币。这样限制的结果就是大陆投资者无法直接投资海外市场股票（所以才搞了一个QDII），国外投资者无法直接投资A股市场，和国内债券市场（所以才搞了一个QFII）。

除了资本项目还有经常项目。

经常项目(current account)是指本国与外国之间经常发生的并且在整个国际收支总额中占主要地位的国际收支项目.它分贸易收支、劳务收支和转移三项。

(1)贸易收支。又称有形贸易收支,包括进口和出口贸易收支。

(2)劳务收支。又称无形贸易收支，包括运输、保险、通讯、旅游等各种服务收支，以及由于资本输出入、信贷和投资引起的利息、股息和利润的收入和支出。

（3）转移。是指单方面无对等的交易。又称单方面转移，包括单方面汇款、年金、赠与和援助等。

人民币资本项目

一般分为长期资本和短期资本。长期资本是指合同规定偿还期超过1年的资本或未定偿还期的资本（如公司股本），其主要形式有直接投资、证券投资、政府和银行的长期借款及企业信贷等。短期资本指即期付款的资本和合同规定借款期为1年或1年以下的资本。 实现国际收支平衡需要避免国际收支的过度逆差或顺差，可以维持适当的国际储备水平和相对稳定的汇率水平。

途径步骤

货币自由兑换是世界市场经济的客观要求，一国实行对外经济开放必须实行对外货币开放，同时，一国货币自由兑换又是以一定高度的市场经济为基础，以国内经济相对自由为前提的。国内经济自由程度越高，市场经济越发达，作为连接世界市场与国内市场桥梁的货币自由兑换才具有更为可靠的和扎实的基础，国家保证的民间通货兑换权才更有保障，其范围才更广阔，更具有普遍性和平等性。

实现人民币资本项目自由兑换标志着中国进一步开放市场，将促使外资企业进入外贸商业和其他服务领域等重要的产业，从而加强我国与国际社会的政治、经济和文化上的联系，加快与国际经济接轨的步伐。

实现人民币在资本项目下自由兑换，必须谨慎而积极地推进：

在“有序、积极、稳妥”的开放原则下，首先实现资本项目有条件的可兑换，在此基础上再实现资本项目的完全可兑换。即使实现了完全可兑换，在必要的情况下，仍然可以实行必要的资本管制。因此，人民币可兑换的总体战略是有序积极、稳妥，循序渐进，既不应过分超前，也不能错失良机而滞后。在已经加入世界贸易组织的情况下，加快人民币自由兑换进程的紧迫性已提到议事日程。根据国际上开放资本项目的经验教训，结合我国人民币经常项目可兑换成功的经验，具体可采取“积极稳妥，先易后难，宽入严出”的方针。

根据多数发展中国家的经验，开放的步骤一般为：先放宽长期资本流动入不敷出的管制，再放宽短期资本流出入管制：先放宽对直接投资的管制，再放宽对间接投资的管制；先放开对证券投资的管制，再放开对银行信贷的管制；先放开对境外筹资的管制，再放开非居民境内筹资的管制；先放开对金融机构的管制，再放开对非金融机构和居民个人的管制。

我国可采取的步骤为：容易的即不影响国际收支经常项目平衡的，可在人民币经常项目自由兑换后就可放宽，影响经常项目平衡，影响资本频繁移动的，可先试行取得经验后再推广，有的可逐步放宽。在促进资金流入方面，对于外商直接投资可逐渐实行外国直接投资的汇兑自由；可逐步适当放宽外国投资者在我国金融市场上的投资，加大证券资本的流入；逐步放松国内企业向境内外资银行融资的限制。在对待资本流出方面，应放松境内居民机构对海外投资；适当允许境内金融机构向非居民融资；谨慎对待非居民金融机构在我国境内筹资。

从国际上货币可兑换进程来看，在经常项目实现可兑换后，逐步推进资本项目可兑换大体要10年时间。1993年10月，在人民币汇率并轨前，我国承诺在2000年以前接受国际货币基金组织协定第八条，并已在1996年12月1日提前实现了经常项目可兑换，鉴于人民币经常项目可兑换比预定计划提前完成，因此按此时间推算，人民币资本项目可兑换将在2015年左右完成。人民币实现完全可兑换，走向国际化的时间大体为15—25年，只会提前，不会推后。届时，人民币成为国际支付结算手段，减少了对美元等国际货币的依赖，使外商更多地通过中国金融机构结算，这必然推动我国金融机构在世界上迅速发展，进一步促进我国对外直接投资，人民币的铸币税和储备货币职能的扩大，将提高人民币的地位和作用，增强我国商品在国际上的竞争力，我国在国际经济金融中的地位和作用必然增强。同时，必将对国际经济金融秩序和国际货币体系的稳定作出积极的重要的贡献。

学者观点

郭树清：推动人民币资本项目可兑换条件有利

2012年5月16日，中国证监会主席郭树清在国际证监会组织第37届年会上发表演讲，郭树清发表了题为《中国资本市场开放和人民币资本项目可兑换》的演讲，就资本市场开放路径、可兑换实现程度评估、开放路径利弊，以及前景展望等问题进行了分析。

昨日，中国证监会主席郭树清对人民币资本项目可兑换作出乐观预期。他说，现阶段推动人民币资本项目可兑换“各方面的条件非常有利”，应积极稳妥有序地推进人民币资本项目可兑换。

他指出，推进人民币资本项目可兑换，对于转变我国经济发展方式，加快产业结构升级具有非常重要的意义。现阶段各方面的条件也非常有利。要按照准确定位、权衡利弊、控制风险、抓住重点、注重实质的思路，积极稳妥有序地推进人民币资本项目可兑换，以此推动中国经济和世界经济在更高水平上融合发展。目前需要做的工作主要有两项，一是按照名实相符的原则，开正门，“暗翻明”，清理有关的法律文件；二是向国际社会澄清相关原则的适用差异，说明中国大陆与港澳台的特殊紧密联系，逐项评估资本账户真实情况，尽快达成新的共识。人民币成为完全可兑换货币，不仅有利于中国的经济社会发展，而且势必会为国际金融体系重建和世界经济秩序改善做出巨大贡献。

“30多年来，中国资本市场对外开放走过了一条特殊的道路，其主要特点有如下几个方面：始终把引进外商直接投资放在最主要的地位；引进外资有效支持国有企业改组改造；香港等地区成为资本双向流动的桥梁和屏障；证券市场通过渐进迂回方式实现了高度开放，等等。这条开放路径在总体上适应了国际经济的发展潮流，符合中国国情，在中国改革开放和现代化建设事业中发挥了积极作用。”郭树清说，中国资本市场的对外开放，具有高度重视“绿地投资”、坚持金融为实体经济服务、有效建立“防火墙”机制、从涉外经济部门开始、先易后难逐步扩大等优点，使得中国经济金融保持了健康平稳发展的态势。但是，我们的不足之处在于资本和金融市场体系发展不平衡，市场运行效率和金融监管的有效性有待提高。如何兼顾安全性与便利性、稳定性与灵活性，成为中国资本市场改革开放必须面临的重大理论问题和实践问题。

郭树清说，多年来，中国在资本市场和货币市场工具可兑换方面取得的成绩有目共睹。从事实出发进行考察，初步评估结果是：中国资本项目中事实上可兑换的有16个子项，基本可兑换的有17个子项，部分可兑换的有7个子项，没有完全不可兑换的项目，资本项目开放水平大大高于IMF等相关机构的评估结果。

他强调，资本项目可兑换没有绝对的、一成不变的标准，不同发展阶段的国家必须根据各自对外资开放的具体路径和实际情况进行具体分析。应当十分审慎地对待所谓“完全自由可兑换”，这个概念所描述的状态在现实中并不存在。在任何国家，资本项目可兑换都不意味着完全放弃管控措施。特别是当国家经济和金融部门受到跨境资本流动冲击、发生严重的国际收支失衡时，也确需采取必要的临时性管制措施。这一点，在此次金融危机后已经成为绝大多数国家的共识。国际金融体系的重构必须将此作为重要的基本原则，同时及早修正过去的错误理念。

J. 关于海尔集团财务公司违规发放房地产贷款 被罚20万情况如何

刚刚履新银监会的郭树清要求，分类实施房地产金融调控，就有公司撞枪口上。3月6日，银监会官方网站显示，海尔集团财务有限责任公司因“违规发放房地产贷款案”，被罚20万。

公开披露信息显示，海尔集团财务有限责任公司“由海尔集团公司及其下属3家成员企业出资设立”，工商信息显示，上市公司青岛海尔的两家子公司持有财务公司股权比例合计42.00%，而海尔集团则持有财务公司5%股权。

根据公开宣传资料，海尔财务公司是成立于2002年的非银行金融机构，公司经营范围包括对成员单位办理财务和融资顾问、信用鉴证及相关的咨询等。

截至目前，从公开信息中无法找到财务公司“违规发放贷款”的具体信息。上市公司青岛海尔2015年年报中显示，截至2015年12月31日，财务公司资产总额610.94亿元，净资产85.83亿元，2015年全年财务公司实现营业收入27.2亿元。