房地产企业2018年降杠杆

❶ 国资委如何推动国企降杠杆

8月8日，来国家发展改革委、人民银自行、财政部、银保监会、国资委等五部委联合印发《2018年降低企业杠杆率工作要点》（下称《工作要点》）的通知。对于国有企业这一降杠杆的重要主体，《工作要点》在建立国有企业资产负债约束机制、完善“僵尸企业”债务处置政策体系等方面作出详细部署。

同时，国资委针对警戒线和偿债能力，把98家中央企业进行业务分类，将超过了警戒线，且偿债能力较弱的企业纳入重点管控。对纳入重点管控的企业又进行分类管控，再分为三大类：第一类是重点关注的，指负债水平超过警戒线，但偿债能力、流动性、盈利能力还可以的企业；第二类是重点监控类，指比重点关注类企业杠杆水平更高一些的企业；第三类是特别监管类，是一些必须采取严格管理措施的企业。对这三类企业，采取不同程度的管控措施，包括对开支规模、投资规模、薪酬、成本费用（招待费、管理费等）的从严控制。

❷ 房地产商能怎么降负债

现在其实不管是多大的房地产商负债率其实都挺高的。有的基本都超过百分之75了，相当于没有达到百分之75的企业负债率其实是比较安全的。

再就是很多公司其实前期买了很多固定资产，比如说地皮呀或者是老楼盘之类的。可能长时间没有投资也是一直占据着公司的资金，我觉得完全可以把这些资产以适合的金额出售或者是作为别的开发，这样能将公司的固定资产变现也是挺好的，第一可以让公司的现金更充裕其次就是可以让公司的项目注入资金更富足。

❸ 降杠杆时间表出来了吗

随着2018年降低企业来杠杆率工作源要点等文件的出台，各地各部门加速落实降杠杆工作。据了解，未来降杠杆工作的时间表已经明确，充分发挥市场机制成为未来降杠杆的重点。同时，下半年有关降杠杆的配套政策也将加速出台，进一步加强对资本市场监管支持，充分发挥资本市场在降杠杆中的作用。

除此之外，包括健全企业债务风险监测预警机制、积极发展股权融资等24项工作也将持续推进。

❹ 房地产融资“供给侧改革”启动 楼市“去杠杆”全面展开

2020年最后一天，一则金融领域的文件发布，宣告房地产业正式进入一个新的时代。
12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。
具体为，将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。
《通知》自2021年1月1日起实施。
这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，虽然设置的额度比例并不苛刻，且监管层给予了一定的过渡期，但政策的信号意义仍然不可忽视。
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月，“三条红线”政策提出，从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出，则是对资金供给端的收紧，既是供给侧结构性改革的题中应有之义，也被认为长效机制的重要内容。
分五档考核房地产贷款占比
按照《通知》规定，法人银行将被分为五档。具体为：6大行+国开行为第一档，12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档，民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档，县域农合机构为第四档，村镇银行为第五档。农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。
指标方面，第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
按照监管层的说法，上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定，而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。
值得一提的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
《通知》自2021年1月1日起实施，以2020年12月末数据为界，并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确，各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点，在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。
此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示，算上开发贷款、按揭贷款，以及非标融资、信用贷等其他渠道，房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平，占其资金来源的三成左右。因此，此次对银行业金融机构进行额度管理，会很快引发行业关注。
但多数业内人士认为，仅从额度上看，这一规定并不苛刻。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。
同时，监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。因此，许小乐认为，“该方案对短期市场不会造成大的影响。”
两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”
但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法，新规实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
去杠杆之路
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。
在供给侧结构性改革的框架下，从2020年开始，楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出，以“三道红线”为原则，对房地产企业融资实施管理。
所谓“三道红线”，是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍等三个指标，根据触线情况不同，将企业分为“红、橙、黄、绿”四档，对有息负债规模增速进行量化管理。
据悉，“三道红线”已经对房地产业产生了实质影响，近期，房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整，一些企业还设定了具体的降档期限。
按照许小乐的说法，“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。
他还认为，对“涉房贷”进行集中管理，不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，也是房地产长效机制的重要内容。未来，该政策将和“三道红线”一起，成为楼市调控的常态。
多数受访者指出，随着资金供给侧的管理全面收紧，房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。
许小乐指出，近年来的楼市调控，主要沿着“去杠杆”的方向进行，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融及实体经济平衡发展。他表示，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。
北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，房地产业将进入一个新的阶段，在人口红利、土地红利逐渐消退后，金融红利也在消失。未来房地产市场的将告别红利下的高增长，转而进入平稳发展阶段。

❺ 2018年10月15号以后的降准1个百分点会对房地产市场有什么影响

央行降准对申请房贷的影响：

1.申请房贷更容易，央行降准后的直接影响就是增加商业银行的可贷资金。商业银行可贷资金增加，那么，房贷额度也会增加，个人申请房贷也会更加容易。

2.经过此次的降准，房贷优惠可能更加明显。

❻ 2018央企降杠杆工作成效如何

央企改革赢得可喜回报。国务院国资委副秘书长7月12日在国新办发布会上公布，上半年，央企收入和利润水平均创历史同期最好水平。央企累计实现营收13.7万亿元，同比增长10.1%；实现利润总额8877.9亿元，同比增长23%。

负债率降低的同时，央企的负债结构也在持续优化。上半年，中央企业带息负债规模同比增长4.9%，增速比年初下降2.3个百分点，较权益增速低3.9个百分点。央企66%的负债率，其中带息负债占40%左右，这几年，带息负债的增速低于权益增速，是降杠杆的重要成效。

国资委将负债率高的企业列入重点管控，重点采取措施。现在，国资委重点管控的企业平均负债率同比下降3.3个百分点。此外，18家企业积极稳妥推进市场化债转股，签订框架协议5000亿元左右，现在落地的已超过2000亿元，这也推动了负债率的下降。国资委会和有关机构进一步协商，加快推进相关工作。

❼ 怎样解决企业降杠杆问题

(1)反映企业的经营状况 规模大的企业的固定成本很高，这就决定了其利润变动率远远大于销售变动率。业务t越高，固定成本总额越大，经营杠杆越大。企业要想多提高盈利能力，就必须要不断增加销售，就可以成倍获取利润。单位变动成本较高，销售单价较低，经营杠杆同样会偏大，利润变动幅度仍然大于销售变动幅度。也就是说，获得能力与利润增长的快慢之间不存在直接的关系。 (2)反映企业的经营风险 在较高经营杠杆率的情况下，当业务量减少时，利润将以经营杠杆率的倍数成倍减少.业务t增加时，利润将以经营杠杆率的倍数成倍增长。这表明经营杠杆率越高，利润变动越剧烈，企业的经营风险越大。反之，经营杠杆率越低，利润变动越平稳，企业的经营风险越小。通常情况下，经营杠杆高低只反映企业的经营风险大小，不能直接代表其经营成果的好坏。在业务量增长同样幅度的前提下，企业的获利水平不同;但在业务量减少同样幅度的情况下，企业利润的下降水平也不同。无论经营杠杆高低，增加业务最是企业获利的关键因素。 (3)预测企业未来的业绩 通过计算企业的经营杠杆可以对企业未来的利润以及销售变动率等指标进行合理的预测。通过计算企业计划期的销售变动率来预测企业的销售!。这有利于进行较快的预测。与此同时，可以进行差别对待，针对不同的产品来预测不同的销售变动率，有利于企业进行横向和纵向的比较。 在计算预测保证目标利润实现的预期销售变动率:通过如下公式进行计算: 保证目标利润实现的预算销售变动率= 计划期目标利润-基期利润 ??基期利润×经济杠杆系数 。 由于基期利润与经营杠杆系数属于已知资料，所以只要计划期目标利润确定了，即可以计算出保证目标利润实现的预算销售变动率

❽ 房地产杠杆影响是什么，国家如何宏观调控这一影响

通过三种渠道降低杠杆：

一是加税，通过增加政府收入提高偿债能力，以削减负债规模、降低杠杆率。然而，在经济上升阶段可行，而在经济下行阶段，则很难操作。

二是通胀，通过增加杠杆率的分母GDP 数值以降低杠杆率，实际操作举措可能是货币政策的宽松。

三是贬值，政府释放汇率贬值压力，既能通过汇率走贬保障出口、维稳实体；然而，国家信誉怎么办，人民币国际化怎么办，一带一路怎么办？

❾ 房地产虚火加杠杆 股灾野蛮降杠 杆 管理层究竟图啥

从中国经济发展的特殊阶段和未来改革创新、经济质量、内需发展、社保增值、世界经济等各方面综合分析，我们认为目前管理层应该是对股市维持甚至在监管下加大杠杆，而不是出尔反尔的野蛮粗暴无视法律的急于降杠杆，降也应该是一个较漫长的过程！而考虑中国楼市的价格和泡沫，房地产市场其实根本没有必要急于加杠杆！管理层又犯间歇性神经病，感觉病急乱投医了！说明决策的短视和庸才太多，而且根本上看与上任时的表态大相径庭，毫无诚信可言！这里道理就不多说，以后国人还会更加明白的，目前管理层是错误之路还在继续下去，也可能是无路可走之举吧……，中国改革创新、经济转型升级等任重道远，资本市场的作用当然不可取代，只不过不会立竿见影，管理层推升房地产又是一次打强心针之举，如此必然会不断推升其价格，让地方土地、国家税收及少数房地产商利益，最后又是全国的老百姓和投资者买单，而且由于信贷的拉长、放大必然是几代人为管理层和房地产商去买单！这与股市的健康稳定发展直接关系亿万人，推动直接融资和国企改革、科技创新、社保增值、内需消费等相比，再次人为的推升由钢筋、砖头、水泥等构成的房地产泡沫未来必然是死路，而且是一条牺牲若干行业创新发展的不归路，尽管个别行业短期会受益，税收也会短期增长，但改革、技术创新等又将滞后，不排除是一场未来中国发展的噩梦！全国空关的剩余房产有多少？多少国土被荒废？多少青山绿水被破坏？！……，还在积极的推动发展房地产，图谋啥？算计啥？相信稍有智慧的人会明白的。
目前，资本市场的列车已经高速运行，不可能再停止下来，相信接下来管理层终会梦醒，资本市场也会逐步恢复常态，坚持好三公原则、维护好广大投资者的合法利益，不能好大喜功、竭泽而渔，积极启动中国资本市场健康稳定发展，这其实已经没有退路可走的…