利用房产撬动杠杆

⑴ 买一手房比二手房更能撬动贷款杠杆是什么意思

可以贷款更多的金额，利率比二套房更低，你自身的征信和还贷要求也会更低

⑵ 5%的富人却用杠杆赚翻了，房产到底能否

1、负债净值比率=总负债/资产净值*100%
2、财务杠杆比率有几种：（1）产权比率。产权比率＝负债总额÷股东权益。（2）资产负债率。资产负债率＝负债总额÷资产总额 （3）长期负债对长期资本比率。长期负债对长期资本比率＝长期负债÷长期资本。
3、偿还能力比率：
(1)短期债务清偿能力比率
短期债务清偿能力比率又称为流动性比率，主要有下面几种：
流动比率＝（流动资产总额）÷（流动负债总额）
流动比率表明公司每一元流动负债有多少流动资产作为偿付保证，比率较大，说明公司对短期债务的偿付能力越较强。
速动比率＝（速度资产）÷（流动负债）
速动比率也是衡量公司短期债务清偿能力的数据。速动资产是指那些可以立即转换为现金来偿付流动负债的流动资产，所以这个数字比流动比率更能够表明公司的短期负债偿付能力。
流动资产构成比率＝（每一项流动资产额）÷（流动资产总额）
流动资产由多种部分组成，只有变现能力强的流动资产占有较大比例时企业的偿债能力才更强，否则即使流动比率较高也未必有较强的偿债能力。
(2)长期债务清偿能力比率
长期债务是指一年期以上的债务。长期偿债能力不仅关系到投资者的安全，还反映公司扩展经营能力的强弱。
股东权益对负债比率＝（股东权益总额÷负债总额）×100％
股东权益对负债比率表明每百元负债中，有多少自有资本作为偿付保证。数值越大，表明公有足够的资本以保证偿还债务。
负债比率＝（负债总额÷总资产净额）×100％
负债比率又叫作举债经营比率，显示债权人的权益占总资产的比例，数值较大，说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力。
产权比率＝（股东权益总额÷总资产净额）×100％
产权比率又称股东权益比率，表明股东权益占总资产的比重。
固定比率＝（股东权益÷固定资产）×100％
固定比率表明公司固定资产中有多少是用自有资本购置的，一般认为这个数值应在100％以上。
固定资产对长期负债比率＝（固定资产÷长期负债）×100％
固定资产对长期负债比率表明固定资产中来自长期债款的比例。一般认为，这个数值应在100％以上，否则，债权人的权益就难于保证。
(3)成长性比率指标分析
成长性，是指公司通过扩展经营具有不断发展的能力。
利润留存率＝（税后利润－已发股利）÷（税后利润）
利润留存率越高表明公司的发展后劲越足。
再投资率＝（资本报酬率）×（股东盈利保留率）
再投资率又称内部成长率，表明公司用其盈余所得进行再投资的能力。数值大说明扩展经营能力强。
(4)效率比率指标分析
效率比例是用来考察公司运用其资产的有效性及经营效率的指标。
存货周转率＝（营业成本）÷（平均存货额）
存货周转率越高，说明存货周转快，公司控制存货的能力强，存货成本低，经营效率高。
应收帐款周转率＝（营业收入）÷（应收帐款平均余额）
应收帐款周转率表明公司收帐款效率。数值大，说明资金运用和管理效率高。
固定资产周转率＝（营业收入）÷（平均固定资产余额）
固定资产周转率用来检测公司固定资产的利用效率，数值越大，说明固定资产周转速度越快固定资产闲置越少。

⑶ 房地产杠杆的概念是什么

杠杆，具有放大的作用，用在房地产市场是一样的意思。

假设现在你有30万，一般情况下专你只能买30万的东西属，但是买房子的时候，你可以首付30万，贷款70万，买下100万的房子。相当于你用30万买到了100万的东西，这就是杠杆效应，提供杠杆的是银行。虽然70万要还，但在你买下的时候，你用30万的代价获得了100万的房子。

加杠杆是为了获得超额利润和投资机会。假如这个房子上涨了30%，卖出就是130万，还掉70万，剩60万，赚了30万，收益率30/30*100%=100%。假如没有银行提供杠杆，第一，你没100万买这个房子，就无从谈及获利。第二，如果你有100万，全款买入，同样的假设下收益率30/100*100%=30%，差很多。

⑷ 如何利用购房杠杆实现资产快速增值

一.住宅类按揭贷款的政策

购买住房，是一生中的一件大事儿。普通老百姓可能要穷其一生的积蓄，并且可能一生中的很多年都要为还银行贷款而奋斗。那住宅类按揭贷款都有哪些政策？要走哪些流程呢？（以北京为例）

1.套数、成数、利率

首套房可贷款7成，利率根据市场变化而变化；要求：无贷款记录或贷款已结清，无住房或有一套住宅；

二套房可贷款5成，利率上浮10％起；

要求：有一套住房且贷款未结清；

2.不能贷款的情况

▲有两套或两套以上的北京市住宅（无贷款记录，或贷款已结清）；

▲有两套或两套以上贷款未结清（全国范围内）；

3.贷款年限皆要满足

▲借款人年龄+贷款年限＜70年，且18周岁≤借款人年龄≤6周岁；

▲房龄+贷款年限＜45年（房龄一般不超过20年）；

3.贷款流程

评估 → 面签（可与网签同一天）→ 批贷 → 交税、过户 → 抵押 → 放款；

4.认贷不认房

▲认贷：以家庭为单位，认全国范围内的未结清的住房公积金贷款记录（含公积金贷款）

▲认贷不认房：2014年9月30日之后，银行在判定贷款套数时，只“认贷”，不再查看借款人名下是否有住房。但购房人要符合限购政策（能买才能贷）；

口诀

▲只要有一次未结清的贷款记录，就算二套贷款；

▲只要不欠银行的钱（住房按揭），就算首套贷款；

▲只要无购房资格，就一定没有贷款资格；

二.商业办公楼按揭贷款的政策

这里包括：商业、办公、科研、（非）配套公建、综合、不限购的50年公寓的贷款。

1.套数、成数

▲此类贷款不受套数限制，只要有还款能力，可以贷款无限套；

▲贷款成数是5成；

▲利率上浮10％起，最长可贷10年；

2.评估费

评估费为贷款额的千分之一；

3.贷款流程

评估 → 面签（可与网签同一天）→ 批贷 → 交税、过户 → 抵押 → 放款；

三.贷款所需材料

以下所列为一般常见情况，在实际操作过程中需具体情况具体分析。

卖方

人员：产权人本人及配偶到场；

材料：夫妻二代身份证、结婚证、户口本、产权证、契税票、原值发票、购房合同；

买房

人员：夫妻双方到场（未婚、离异、丧偶除外）

材料：夫妻二代身份证、结婚证、户口本、暂住证/工作居住证，收入证明，半年以上银行流水，公司营业执照副本复印件加盖公章，学历学位证明，各类职称证明，大额资产、理财类产品等相关资产证明；

四.买房选商贷还是公积金

公积金贷款利率低、可贷成数高是众所周知的，它和商贷相比有哪些优劣势呢？（★表示优势）

1.商业贷款

贷款的基准利率：4.9％（5年以上）；

贷款成数：首套房可贷7成，第二套可贷5成；

还款方式：等额本金或者等额本息；

提前还款及违约金：部分银行允许在一定期限内提前还款，可能会收取一定的违约金，具体需咨询贷款的银行；

贷款额度★：限购城市二手房可贷评估值的70％，非限购城市二手房可贷评估值的80％；

借款人★：有稳定收入的购房者；

房屋性质★：40年、50年和70年产权的房屋都可受理；

2.住房公积金贷款

贷款的基准利率★：3.25％（5年以上）；

贷款成数★：8成；

还款方式★：自由还款；

提前还款及违约金★：可提前还款没有违约金，并且提前还款所还的是本金；

贷款额度：首套房可贷120万，二套房产可贷80万（北京为例）；

借款人：购房者的公积金开户满1年（连续缴存12个月），且无未结清的公积金贷款和贴息贷款；

房屋性质：仅限70年产权的住宅；

综上所述，商贷与公积金贷款各有利弊，可以根据自己的实际情况进行选择。

五.买房如何最大化利用杠杆

在进行房产投资时，如果没有合理的利用到杠杆，无形之中荷包里少进好多大洋，到嘴的鸭子也就飞了。所以说，将杠杆利用最大化对于房产投资来讲是极其重要的。

1.贷款形式

公积金贷款、按揭贷款、抵押贷款；

2.最大化杠杆

▲按揭贷款贷款比例选最大；

▲按揭贷款贷款时间选最长；

▲考虑通货膨胀、货币贬值等因素，选择等额本息还款方式（每月还的一样多）；

▲如果名下已经有一套房贷，再次购买就算二套，贷款比例会下降、利率会上浮，此时投资买房我建议：计算首套剩余贷款并与二套贷款作对比，如果小于二套贷款，先把首套还清再做抵押贷，贷出来的钱加到二套房的首付中，加大杠杆。

⑸ 我是如何通过房产，股票，实业投资撬动人生杠杆的

一线城市，地铁沿线是个怪物，地铁到哪房价涨到哪。
首先要赚到十来万
然后通过报高价，做低首付套一套物业，做装修贷准备2年月供。通过是否好出租，人流量确定套现能力。

2年出手，房子升值差价到手

如此类推

详细别问，我是正规大公司的按揭经办，这么说我是违规的

⑹ 房地产开发贷款的杠杆原理

杠杆，将借到的货币追加到用于投资的现有资金上；杠杆率，资产与银行资本的比率；财务管理中的杠杆效应，主要表现为：由于特定费用（如固定成本或固定财务费用）的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关财务变量会以较大幅度变动。合理运用杠杆原理，有助于企业合理规避风险，提高资金营运效率。财务管理中的杠杆效应有三种形式，即经营杠杆、财务杠杆、复合杠杆。
杠杆比率
认证股的吸引之处，在于能以小博大。投资者只须投入少量资金，便有机会争取到与投资正股相若，甚或更高的回报率。但挑选认股证之时，投资者往往把认股证的杠杆比率及实际杠杆比率混淆，两者究竟有什么分别？投资时应看什么？
想知道是否把这两个名词混淆，可问一个问题：假设同一股份有两只认股证选择，认股证A的杠杆是6.42倍，而认股证B的杠杆是16.22倍。当正股价格上升时，哪一只的升幅较大？可能不少人会选择答案B。事实上，要看认股证的潜在升幅，我们应比较认股证的实际杠杆而非杠杆比率。由于问题缺乏足够资料，所以我们不能从中得到答案。
杠杆比率=正股现货价÷（认股证价格x换股比率）

⑺ 为什么说楼市的牛市，其实是杠杆推动的

股市是杠杆牛，牛市如今的杠杆不比股市小，一般首付要3成，银行贷款7成，这就相当于1:2的配资，但首付的3成也不是所有人都有这笔钱的，一般也是亲戚朋友借出来的，还有通过民间金融首付贷平台借出来的，如果关系好的亲戚可能不要你利息，如果关系不好，或者外面借的钱，那么这个利息其实也不低。也就是说楼市的杠杆绝对不止1:2这么简单，和可能是1:5，甚至也是1:9配资。

之前我说过，现在很多开发商的房子根本不是拿来卖的，他们把房子拿到民间金融抵押，然后承诺第二年加价15%回购，然后第二年再找一家，依法炮制，不断滚动房价收回现金。而民间金融也乐此不疲，反正有开发商回购，他把这个东西理解成P2P资产，然后以每年10%的利率卖给老百姓，实际上做了一个风险巨大的风险错配游戏，所以你看到的房子总是紧缺，因为房子都变成了金融品，在金融的领域里空转。开发商在这过程中能卖就卖，不能卖也无所谓，反正转起来就好，房价不断涨，地价不断涨，他的市值在增加。但现在关闭了民间金融的P2P通道，掐死了B2C这条路的B段融资限额，让这一切即将停转，所以一大波风险即将到来。会发生去年股市的情况吗？还是房地产有新的花样死法？如果你置身P2P和房地产之外，那么一出好戏即将上演，如果你仍置于风暴之中，那么剩下的只能祈祷了。

⑻ 中国房地产泡沫世界巨大，国家用金融杠杆来撬动让其大涨，透支消费狼一定会来地。

一、谁在炒作泡沫经济最近一段时间以来，一些外电外报，和个别不明真相的国内媒体，大肆炒作子虚乌有的“房地产泡沫”经济，纷纷发表某些所谓国际级经济专家对中国当前存在房地产泡沫论的署名文章。从表面层次看，是为中国经济走上健康轨道把脉，为中国广大低收入家庭的利益疾呼，为中国金融资金安全提出警示，实际其深层意图明显，有其不可告人目的，可谓用心良苦。众所周知：中国当前经济正处于历史上最佳的快速发展期。近十年来年均经济增长率以9%左右的速度增长，经济总量将在第十一个五年计划之内突破20万亿人民币大关，其势如破竹的增长势头，令世界各地经济分析人士大跌眼镜。由于房地产及关联产业在经济增长中所占比重最大，在国民生产总值中，其关联产业占综合经济增长率的60%以上，房地产经济的发展直接拉动一、二、三产业的发展，其经济地位及其震撼力无可比拟，任何经济强国或区域在经济发展过程中、当人均GDP达到1千美元之后，无一例外地先从房地产经济发展入手，英国、法国、日本、美国、香港、新加坡……不胜枚举。房地产业是一个国家从中观经济向宏观经济发展的坚实基础和中坚力量，没有房地产的发展，就没有一、二、三产业的发展，没有一、二、三产业的发展、经济立国、强国之路也就无从谈起。二、为何有房地产泡沫之说？1、由于中国经济的崛起，相当程度上是由房地产及关联产业直接地带动起来的，其结果将直接提高国家在世界格局中的政治地位，同时也增强了军事力量的威慑力，也为社会的稳定和人居生活环境的提高起到了举足轻重的作用。因此，这也是个别对中国经济的崛起有一定成见的国家或政体所不愿意看到的。2、由于近年来美元大幅度贬值，国际金融游资为使其闲资保值、增值，并最大限度地降低投资所带来的风险，所以幕后操纵学者撰文“中国房地产泡沫论”以此影响中国高层采取行政措施干预、扼制中国房地产的发展，进而制造房地产崩盘氛围，为其资本低价抢滩中国房地产铺路，以达到对中国经济进行资本掠夺的目的。3、长期以来中国的金融政策紧盯美元，其人民币币值坚挺，外汇储备过分依赖美元，欠缺多元化储备手段，致使美元与人民币币值脱节，一方面美元有意或无意贬值，直接损害中国的外汇储备质量；另一方面，国际资本通过各种渠道直接或间接大量地介入中国的房地产市场，其目的是赚取汇差、保值，最终控制中国的经济生命线，以左右中国经济的发展。4、根据我国加入WTO的承诺，在2006年12月11日后中国金融业将全面放开，外资银行势必大举进入中国市场，而房地产板块正是外资金融企业以最低风险、最便捷形式、介入中国最大的资金密集型行业市场、也是外资金融业以最低成本占领中国资本市场并快速创造利润的最佳平台。因此泡沫论铺路，其含义是什么不得而知。三、关于房地产价格背离国民收入比，影响社会稳定的说法没有依据。众所周知，二十世纪九十年代末期中国海南省房地产在国际经济界某些学者的泡沫论围攻下，海南房地产一夜之间崩盘，价格以近万元跌至200~300元每平方米，其价格与国民收入比倒挂。并没有出现抢购排队的购房现象。相反经济萧条，失业率大幅增加，社会不满情绪加重，社会两极分化加剧，社会资源严重损失、浪费，甚至出现炸楼现象，金融风险突现、社会财富流失，经济纠纷案件成堆等等……历历在目，海南经济元气大损至今尚未恢复。中国最大的经济特区从此一蹶不振，其经济实力从全国排名前列变成全国不发达之列。四、房地产价格上涨是否诱发政治危机中国加入WTO后，己是拥有自由市场经济地位的国家，房地产也是市场经济范畴的一部份，从政治经济学实践角度看，全球至今没有一个国家因住房价格涨幅过大而引起社会混乱，或政局倒阁、如果硬把房地产价格过高当成是政治问题，说明政治家们根本不懂得什从么是市场经济，任何物品的价格是以市场需求为导向的，市场本身有其免疫力，和自行调节的功能，人为干预最终将造成灾难性的后果，海南1993至2003十年的房地产灾难足以佐证，也不符合资源利用最大化的普世原则，有暴殄天物之嫌，更是国家和民族资产因人为而大幅缩水和流失，是自投国际资本罗网的肤浅思维，资方炮制中国房地产泡沫论是蓄谋已久的策略，其目的是低价抢滩中国资本密集形板块行业和资本市场，股市在2006年12月11日开放金融业前大幅上涨，足以看到中国高层驾驭经济能力和水平的成熟，是一着高棋。五、中国的房地产市场健康有序。目前，中国的房价快速上涨，物有所值，是市场经济条件下供需关系的理性回归，也是我国加入WTO后房地产价值与国际市场接轨的表现。8.31大限后土地市场一碗水端平，结束长期以来中国土地市场的混乱局面。市场准入门槛大幅度提高，房地产开发商成本成倍增加和市场需求旺盛，一方面，由于我国可供建设用地资源有限，按目前每年国家出让2亿平方米土地，其容积率按1.5计算，每年投放市场的房屋即在3亿平方米左右，由于我国人均住房居住面积目前只有20平方米，根据国际标准，当一个国家人均GDP超过1千美元时，其人均居住面积应达到47平方米，其市场需求空间庞大。因此出现局部房价偏离人们的预期心理价位是市场经济条件下的正常现象，不必大惊小怪，当房地产价格背离利润比时，二级市场投资资本将侧重直接进入一级开发市场，开发量自然增加。供给量扩大，供需将逐步走向平衡,价格也将合理性回归。六、解决房价与国民收入比的问题不在市场，政府应采用财政杠杆手段解决低收入家庭的住房问题。1、市场经济时代企业应以利润最大化为目的，这无可厚非。计划经济年代企业包社会，最终历史见证，数以千计的企业被拖垮，我们绝不能重蹈覆辙,再犯这样历史性的严重错误。2、企业通过供需关系创造利润，平衡贫富差距，向财政上缴税收，政府应以这部分税收列支专项基金，给中低收入购房者予以财政补贴及贴息，或以廉租廉价房形式解决低收入者的住房问题，让国民在保证生活质量没有降低的条件下满足其基本居住条件和购房需求。3、鼓励中低收入者购买二手旧房、低价房，愿意购买二手旧房者给予财政补贴、贴息，其比例应高于购买新房者，以最大限度的利用社会资源进行第二次分配，使资源得以合理利用、减轻新房的开发用地压力，为国家的建设腾出资源空间以保证国家整体的发展后劲。见人见智您这个问题涉及的面很广这只是我自己的关点回答完毕