加杠杆租房

A. 到底是“谁”推高了一二线城市房租

我觉得有以下几个原因:
第一，中国经济发展的推动。我们都知道人往高处走，水往低处流，国民生活好了，也有了一定的经济能力，就想着要改善自身的居住条件，当然就会想着往一、二线城市走。而大家都往一、二线城市买房，用经济学上的话来说，此时供不应求，当然房价就会升高。
第二，中国人传统的观念。中国人自古以来就有家的观念，很多人在一、二线城市打工，都是拖家带口的，而租房子住，总感觉不是自己的家，这就是因为中国的家庭观念太重了。所以，租着租着总想着买房，尽管自己没有这个能力，负债累累也想买一套属于自己的房子。这就是中国家庭观念推动。
第三，还有贫富差距也有一定的影响。众所周知，越是富有的人，拥有的房子就越多，而越是贫穷的人，来一个栖身之所都没有。因为富人拥有的房子多，就空置着一下房子，从数量上来说，也影响了供求关系，从而在一定的比例上，会推高房价。
第四，虚荣心。大家都有虚荣心，都想有房有车，特别是在一二线城市有着自己的住房，这样说出去也很有面子不是?就连相亲的时候这个也是一个优先条件。

B. 一笔经济账：当房租超过月供 你还能否淡定

去年以来,在房地产市场赚到钱的人很多。好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性。不仅是房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高,近日一条房租即将全面超过月供的文章更是引发多方面的热议。

房租超过月供VS买房不如住酒店

几年前一对兄弟来到上海,哥哥贷款30年买下一套100多万的房子,月供4800元;弟弟比较精明,觉得买房不划算,因为当时月租只有2000元左右,花100多万至少可以租住50年。但是几年后的现在,没有买房的弟弟开始恐慌,因为房租经过几轮上涨,已经要每月至少7000元才能租下,超过了哥哥每月4000多的月供款。

这是近期一篇引发热议的文章里面提到的故事。事实上,这样的例子在一线城市已经很普遍。广州一家股份制银行的职员Z小姐,2002年左右买了一套27万元的商品房,还了首付和税费后,贷款20万,20年还清,月供大约1200元。目前,Z小姐已换了工作的城市,广州这套房子用来出租,每月租金3600元左右,是月供的约3倍。

关于房租和月供之争是高房价下的老百姓纠结心理的一个版本。随着2015年4月以来一线城市和二线重点城市的房价飙升,还衍生出一个买房不如住酒店的版本:

“现在网上团购一些的酒店,都有250元一晚的,如果买套房子100平方米,就是800万元,够你住32000天,差不多就是88年。你想住哪个区就住哪个区,想住几楼就几楼,想住什么风格就住什么风格,还没有物业费,还不用考虑停车车位问题,还不用装修拎包入住,还不用考虑中介费算什么税,还不用交水电费宽带费,还不用你自己打扫卫生叠被子……”

以上只是普通市民关于房产的纠结和考量。一些投资客,在十年前或是更早的时候,出于投资的目的买下多套或几十套房,目前已轻而易举地成为富翁。而对于大多数人来说,面临要么买房,要么租房的窘境,毕竟没几个人真的打算住88年酒店。

随着房价一路高歌猛进,房租也跟着水涨船高。今年8月,58同城发布的《2016上半年租房市场报告》显示,全国租房需求总量上半年均有提升,一二季度环比、同比增幅明显。其中,3月租房需求旺。租金方面,上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月,其中,上海以5133.91元/月成为全国租金贵的城市。难怪不少人惊呼,在一线城市生活,不但买不起房,“租不起房或将成为一线城市的一种常态”!

租金回报率低企租售比不适合中国国情

“未来几年的租金不会停留在低位。对于今天很多在售的住宅来说,五年甚至十年后,租金超过月供是大概率事件。”这是上述那篇被热议文章的结论。

在一线城市,如果过去五年或十年前买房贷款,房租高于月供已是常态。那么,在目前房价经过几轮高涨之后,再去贷款买房,真的还能实现房租超过月供吗?

上述文章指出,目前房地产市场的租金回报率普遍只有1%~2%。可见,租金回报率整体偏低是公认的现象,以深圳福田一中档小区为例,目前90平方米左右的三房二厅单位,售价在600万元左右,每月租金7200元左右,忽略管理费等,计算出来的租金回报率约为1.5%左右。

方正证券经济学家任泽平9月底发表了报告《中国房地产泡沫风险有多大?》,其认为,中国主要城市的静态租赁回报率为2.6%,一线城市在2%左右,低于二三线城市。根据国际静态租赁回报率为4%~6%,中国水平远低于国际水平。不过他同时指出:“中国的房地产并非简单的居住功能,而是一个捆绑着很多资源的综合价值体,比如户籍、学区、医院等。国人对房子和家有一种热爱以及文化依赖归属感,住房自有率在国际上较高。”

关于租金和房价,还有一个指标,即“租售比”,是指每平方米使用面积的月租金与每平方米建筑面积房价之间的比值,用来衡量某一区域房产投资的潜力。国际通行标准认为,合理的房屋租售比在1:300到1:200之间。目前,一线城市和二线重点城市的租售比均已在1:400之上,虽然很多专家均认为,租售比并不适合中国国情,但这个比值也从侧面看出租金与房价相比的差距。

对于在福田租房的S先生一家来说,租金上涨的压力非常明显。2012年其所在小区90平方米左右的三房单位,租金大约4000元左右,目前已升至7500元。据了解,由于房租上升太快,有房东将房子分隔成小单元出租给单身年轻人,与该小区主要面向家庭出租不同。而在广州天河区一个旧小区居住的小M以前租住两室一厅租金为2000多元,整一套的房租已经上升到四千多元,为降低生活成本,只能与别人合租。

一家杂志展开的调查显示,有34.9%人认为,租房的人多了,房屋的租金回报会高,反而会刺激更多投资客的进入,房价会上涨得更快。而安全感、担心房价不断上涨、痛苦的租房经历成为买房的三大理由。

也有一种观点认为,由于租房市场的高商品、低投资品属性,因此房租比房价更好地反映了市场的平均需求。任泽平认同,在大城市里,租房和买房出租的人具有非常大的财富差距,因此在富人买房、穷人租房的社会里,租房群体可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上涨一点,需求会回落得很快,这可能也是房租上涨不如房价的根本原因。

房奴们为新增贷款立功房贷高增长有隐忧

在房价和房租齐涨的现实中,好多人不管有房的还是无房的,看多房地产的还是看空房地产的,都渐渐失去了理性,纷纷投入买房大军的行列中。为了获得多买房的资格,不少家庭甚至不惜假离婚。就这样,房奴屡屡为今年各大银行的新增贷款立功。

央行10月18日发布的数据显示,今年9月,新增人民币贷款1.22万亿元,同比多增1643亿元,从环比看,多增2713亿元。从新增贷款的结构上看,今年前9个月,代表个人住房贷款的住户部门中长期贷款的新增额,依旧保持高位。央行调查统计司司长阮健弘表示,前9个月个人住房贷款新增3.63万亿元,较去年同期同比多增1.8万亿元,个人住房贷款增量占全部贷款增量的35.7%。其中,9月份个人住房贷款新增4759亿元,同比多增2055亿元,占新增人民币贷款规模的39%。可见,房奴们成为贡献今年新增贷款的主力军。

令人惊叹的是今年7月的数据。7月金融数据中,新增人民币贷款4636亿元,较去年同期少增1.01万亿元,分部门看,住户部门贷款增加4575亿元,其中,短期贷款减少197亿元,中长期贷款增加4773亿元。这显示,当月居民中长期贷款新增规模甚至超过了总的人民币新增信贷规模,即是说,7月新增贷款几乎全部是住户贷款尤其是个人住房贷款。

其中,深圳在一线城市中杠杆。人民银行深圳中心支行的数据显示,2015年全年,新发放个人住房贷款3408亿元,增长2.1倍。而且深圳按揭平均成数高,2015年12月份达到65%,远高于“北上广”三市,同比高3.2个百分点,与70%的贷款成数限制相差仅5个百分点,可谓将贷款杠杆做好。

有专家提醒,居民加杠杆是危险的游戏,内地房贷的高增长不可持续,边际杠杆已接近极限,地产泡沫值得警惕。那么,真的是这样吗?

中信建投表示,虽然我国居民仍有加杠杆的空间,但需要警惕居民杠杆的短期快速攀升。我国居民杠杆率2004~2015年的年均复合增速为8%,杠杆率从18%升至40%,美国杠杆率类似区间年均增速为6%;在购房杠杆比例上,2016年上半年交易杠杆率、平均贷款成数均在65%左右,北京上半年平均贷款成数51%,与香港目前水平持平,上海贷款成数约55%左右,接近近年纽约水平;从按揭负担比来看,京沪深已经位于全球前列,2016年上半年按揭负担比分别为76%、71%、122%(按照一二手房整体均价计算),超越纽约、旧金山、伦敦等国际都市。

不过,中金公司经济学家梁红认为,房贷的快速增长可能主要由购房需求增加推动,而非单一杠杆撬动。相对国际可比指标,中国目前的房贷杠杆和房贷负担能力还未超出合理范围。但同时指出,目前房贷存量年同比31%的增长的确高出长期可持续的水平,其中不无隐忧。

（以上回答发布于2016-11-28，当前相关购房政策请以实际为准）

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C. 租房贷是什么意思

在选择房屋中介租房的时候，中介一般会提供几种付租方式，如“押一付一”、“押一付三”、“押一付六”以及“押一付十二”。这种租房的模式大家应该很熟悉，不同的是，如果选择“押一付一”的方式，中介会提出可以办“租房贷”，帮助租房者向第三方金融机构申请贷款，每月需按时还贷款来抵房租。

看上去好像很方便，只要支付两个月的房租，就可以入住，没想到却背负了一笔贷款。租房贷陷阱有哪些：

1、中介与租房者签订合同（实际上是贷款合同）；

2、银行审批通过，一次性把钱打到中介账上；

3、中介拿这笔钱继续与更多房东签约；

4、一年的房租起码可以分4个房东，每个房东三个月，只要有新房东，可以一直进行下去。

(3)加杠杆租房扩展阅读：

整治措施

2018年8月17日，北京市住建委、市银监局、市金融局、市税务局等多部门对住房租赁企业约谈时提出的“三不得”要求中，第一条就是住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源。

而在市住建委已经启动的对住房租赁企业的联合专项执法检查中，不按约定用途使用融资资金的行为也被列入“三严查”之一。

2018年8月23日，北京市住建委相关负责人重申，市住建委已经会同市银监局、市金融局等调查“租房贷”，将严查租赁机构的资金来源和流向，一旦查实将从严处罚。

D. 什么是长租房政策

长租市场，这个刚刚兴起却蕴含巨大潜力的市场，吸引了大资本纷纷进入。建行的“存房”业务上线3个多月就完成了近400笔，而链家旗下主打长租公寓的品牌自如，今年获得了40亿A轮融资，公司估值近200亿元。
“自2017年租赁政策深化并全面落地以来，租赁市场迎来了真正的黄金时代，房地产长效机制也开始体现出调控优势。”58安居客房产研究院首席分析师张波认为，放眼2018年，租赁市场将是房地产红利的焦点，租购并举也将在更多层面得到进一步体现。
不过，长租市场无论是运营模式还是盈利渠道，都无经验可循，生搬硬套国外经验似乎也并不符合当下中国人的习惯。怎么定价，什么才是能让市场接受的玩法，想要分得这杯羹恐怕并不容易。即使是万科10年180万的房租带来了“惊吓”，事实也是，相较于企业的投资，这些房租并不算多，企业的回报率不过2%。
中国的楼市已经不似以前，博傻卖楼的时代早已随着逐渐加码的调控政策一去不复返。但是适合城市新居民的可租赁品质住宅供给严重不足的矛盾仍在，住房租赁市场则被看作是解决问题的最好出路。
如何租到适合自己的房子？
“我们的定位就是给企业的高端人士打造的，这样的价格其实并不贵。”位于北京城区的一家长租公寓负责人对北京晨报记者直言，一间三四十平方米的单身公寓每个月的房租价格要1万元以上，且一签就是1年。
不过，相对于周边房源，万科北京翡翠书院的价格算极高的了。10年180万元，每个月相当于1.5万元，而周边房源的房租不过每个月四五千元。不过，也有分析人士称翡翠书院的房租已经包含了10年的房租涨幅，综合来看并不贵。万科相关人士在接受北京晨报记者采访时则表示，租房目标客是家庭。
在北京晨报记者走访中发现，目前的长租公寓有较为平价的一类，如链家旗下的自如公寓、我爱我家的相遇等这一类别，也有较为高端价格的长租公寓。但由于品牌长租公寓均有较强的物业管理，价格普遍较普通住宅贵一些。
张波表示，目前，我国租赁市场还是以房东自发出租、房地产中介提供服务的模式为主，缺乏专门运营租赁服务的企业。随着房价高企和人们生活态度的改变，更多的人尤其是年轻人，对于租房的接受度会增加。而且相较于传统租赁住宅，年轻人更偏爱装修完善、服务优质的长租公寓。
张波认为，近年上海、北京等城市在土地出让环节制定的鼓励住房租赁的相关政策，也将推动长租公寓市场供应加速。随着越来越多“国家队”、“房企”等正规军加入长租市场，未来可供租房者的选择也将会越来越多样。

E. 急 我开了个零食店但是要办营业证了，听人家说要改下租房合同的内容，房租很贵会影响以后办下来后的税收

1、办理工商注册登记，需要经营所在地，所以要提供经营地址的产权证明或租赁合同，与你的经营流转税的税收无关。
2、实务操作上，你的房东说法是存在的，工商局不会去理这个合同是真是假。
3、食品类的店需要经营者提供健康证（不一定是业主）、卫生许可证之类，看具体情况，到工商办理登记时，会要求你逐项提供的。
4、建议你先到工商咨询后办理有关事宜。

F. 在58同城里租房，有的房东发布说手机不方便联系，要求加微信联系，加了之后每次都要一两天后才会通过，

这其实是一种比较新的利用微信进行的商业营销手段，通过发布虚假租房信息骗取关注，增加好友数量，后靠此实现盈利。该业内人士表示，这些人骗取关注后主要有两种方式，一种是卖产品，另一种是卖广告。

微博微信营销都是好友越多，销售机会就越大，同样，做广告的也是好友越多影响越大，盈利也就越高。毕业季是租房旺季，一些报价较低的租房信息，自然会吸引很多人的关注。一条在网上发布的类似租房信息，每天浏览量达到1000人次以上，有的每天高达数千人次。

(6)加杠杆租房扩展阅读

规避租房陷阱

1、提前了解市场行情

在租房前，应先通过房天下等正规租房网站了解目标区域租金情况，做到心中有数，不贪便宜才能不被骗。如果发现某个房子租金低的离谱，一定要慎重再慎重，不要因为一时贪便宜而让自己后花了大价钱。

2、未及看房 不可交付“定金”

很多骗子以热门房源为诱饵，吸引网友电话联络，之后告知网友人在外地，需先支付定金方可看房，某些小白租客或者着急找房的网友一糊涂就直接打钱过去，事后醒悟所谓的房东电话却再也无法接通。要避开这个骗局其实很简单，就是牢记，在和房东碰面、实地看房之前，不交任何名目的费用。

G. 租房加杠杆有何重要意义

据报道近日，中国银行、建设银行、工商银行、中信银行等银行接连布局住房租赁市场，与开发商签订协议，联合长租房源，“租房加杠杆”更重要的意义。

目前全国已有超过10个城市开展租赁类土地出让，供应量超过8万套，住房租赁前期建设投入大、回报周期长，需要政策和资金的长期支持，万科、保利、碧桂园、恒大、华润、招商等大型开发商成为近期住房租赁的主角签约户，小房企实力相对较弱，暂时观望的多。

如果按租金和房价的关系比测算，出租房屋差不多要60年才能收回开发的成本，相对于直接卖房，房屋租赁的回报率不仅低，而且周期长，对开发商来说，需要沉淀大量的资产在自持物业上，增加债务负担和杠杆率。

有业界人士表示，短期来说，开发商债务会加重，但资产证券化将为开发商住房租赁“去杠杆”分忧。

H. 在北京租一辈子房子住，你会不会后悔呢

‍‍没有保值,我们的钱就会原来越不值钱的,那些说租房比买房子体验好的,就不要自我安慰了,租房子天天换房子,房东让你多住几天还好,不让的就今天搬走,对于上班族来说,太麻烦了,个人认为有资产就可以抵御风险，没资产就任别人宰割。这是个通用的道理。‍‍