房地产的财务杠杆分析

㈠ 财务杠杆原理的案例分析

对小企业的融资影响
财务杠杆能够获得财务杠杆利益的根源在于:当企业全部资金利润率高于借入资金利息率，通过负债融资所创造的营业利润在支付利息费用之后还有剩余，这个余额可以并入到自有资金收益中去，从而提高自有资金收益率。但是，当企业全部资金的营业利润率低于借入资金利息率时，通过负债融通的资金所创造的营业利润还不足以支付利息费用，就需要从自有资金所创造的利润中拿出一部分予以补偿，在这种情况下投资人的收益就会下降。上述原理可以通过以下公式说明:
上式中，全部资金利润率是指经营利润与企业全部资金的比率，自有资金利润率是指营业利润与自有资金之比。自有资金利润率越高，表明投资者所获得的回报越高。由公式可以得出:当资产基本收益能力大于负债的利率时，负债具有增加股东每股盈余的正向作用；当资产基本收益能力等于负债的利率时，负债筹资与无负债筹资对每股盈余的影响作用等同;当资产基本收益能力小于负债的利率时，负债具有减少每股盈余的负向作用。
这一重要规律，对于小企业制定融资策略至关重要。在其他条件不变时，负债比率越高，财务杠杆作用强度越大，财务杠杆的作用越突出，企业收益不足以支付利息费用的可能性越大，从而对投资者收益的影响越大，企业所承受的财务风险越大。所以财务杠杆的运用是以保证投资人权益为出发点所做的企业财务决策。小企业在进行筹资决策时，必须把股东可能取得的较高收益与其可能承担的财务风险进行充分权衡、比较。
在小企业融资决策中的应用
（一）
1、小企业的经营特点和融资特点使得其资产负债率较高，容易过度负债导致过高的财务风险，国际上通常认为一个企业的资产负债率若小于50%,企业则处于安全线内;若大于50%，则处于危险区域内。小企业的资产负债率通常受以下因素影响，因此在对财务风险进行控制时，应从以下几点考虑:1.小企业家的品质。喜欢冒险的企业家往往追求较高的资产负债率，为股东实现较高的收益。但由此引发的财务风险所带来的额外收益一般很少，有时甚至不足以弥补风险带来的损失，在实践中必须谨慎计算财务风险的可能收益与可能损失比率，以决定决策是否可行。
2、企业的经营状况和竞争能力。如果企业在一个较稳定的行业中占据了一个较有利的市场地位，那么较高的负债率会为企业带来较大的收益。但如果企业的经营状况较差，企业的各种条件都可能随时变化，那么这种不确定性对企业净利润的影响就较大，财务杠杆会恶化这种情况，使企业的风险加大。
3、企业的筹资能力。如果企业有较强融资能力，尤其是能够及时筹集到流动资金，那么企业就会倾向较大的负债率，即追求较高的财务风险。
(二)负债融资用于调整资本结构，影响企业融资结构的因素是多方面的，当企业的预期资产报酬率远大于债务利率，资产负债率偏低的情况下，财务杠杆难以发挥作用;当企业外部经济环境发生变化，利率较低，属于鼓励投资的时期，使用财务杠杆能获得较多的利益;当企业处于经营稳健时期，收益的变动幅度较小，较低的经营风险使得企业能够在较高的程度上使用财务杠杆。
(三)融资成本是企业取得和使用资金所付出的代价，如借款利息和借款手续费、债券利息和发行债券支付的各种发行费用等。从小企业融资成本角度考虑，融资方式的优选顺序是:商业信用融资、银行借款融资、债券融资、租赁融资、留存利润、其他自有资金。
(四)在企业同时存在财务杠杆与经营杠杆作用时，当销售量发生变动后，会引起每股盈余以更大的幅度变动，财务杠杆与经营杠杆的连锁作用，称为复合杠杆。通常，在两种杠杆的组合上，不能将高经营杠杆与较高的财务杠杆组合在一起，以避免企业总体风险的加大，从而将企业总体风险控制在一个适当的水平上。

㈡ 求“财务杠杆结构分析”！

一、在经济周期的不同阶段，杠杆比率对公司成长性和投资价值的影响也显著不同。在经济下滑阶段，负债率高的企业往往面临很大的流动性压力，成长性和盈利水平的波动较为剧烈，而负债率低的企业得以安稳“过冬”；在市场复苏时，高杠杆则往往意味着高收益，善用资金杠杆的企业的利润增长率一般比融资策略过于谨慎的企业更为好看。

所以，在对周期性特征较为明显的行业进行资产配置时，经济下滑阶段应选择低财务杠杆的公司以降低持仓风险(当然空仓风险会更低)，而在经济上行阶段宜选择高财务杠杆的公司以提高投资回报。

当然，高杠杆率可能会让企业短时间内走的更快，但未必能保证走的更好，投资人最乐于发现那些善于灵活调整资金杠杆策略的企业，这些企业在若干经济周期内仍能保持稳定的增长势头，具有很好的收益和风险平衡性；而习惯把资金用足、或是过于保守的企业，大都很难获得投资人的青睐。

㈢ 财务杠杆比率的分析

短期偿债能力比率反映的是企业偿还一年内到期的债务的能力。常用的分析指标包括流动比率，速动比率，现金比率和经营活动现金流量比率。四者的计算公式如下：
流动比率=流动资产/流动负债
速动比率=(流动资产－存货)/流动负债=(现金+短期投资+应收账款)/流动负债
现金比率=(现金+短期投资)/流动负债
经营活动现金流量比率=经营活动产生的现金流量/流动负债
这里的流动资产通常包括现金，有价证券，应收账款和存货；流动负债包括应付账款，短期应付票据，当前到期的长期债务，应付所得税和其他应付费用。
流动比率反映了企业的短期债务在多大程度上可以由相应时期内预计可转化为现金的资产来补偿。从理论上来讲，流动比率大于1，表示企业能够用其流动资产偿还其流动负债。但是，由于存货的流动性在各项流动资产中最低，而且在清算时，这部分资产最可能发生亏损。所以用流动资产减去存货后的净值与流动负债之比计算的速动比率，在衡量企业短期偿债能力上就显得更为可靠。但是速动比率也有个假设，那就是企业的应收账款可以不停的流动，全部应收账款都可以按期收回。但这种假设是以客户都存在良好的信用为前提的。现实生活中，客户违约是难免的，所以只考虑现金和有价证券的现金比率能够较好的反映企业紧急情况下偿还其流动负债的能力。
企业经营活动所产生的现金流量是企业获得利润的源泉，但上市公司中，处于高速增长期的企业，其经营活动中难以产生大量的现金流量，所以经营活动现金流量比率用来衡量处于成熟期的企业较为妥当。

㈣ 财务杠杆的案例分析

财务杠杆原理及在高校财务分析中的应用
一、财务杠杆及财务杠杆效益
在企业财务管理中,财务杠杆的产生是因为在企业资金总额中,负债筹资的资金成本是相对固定的。由于企业负债筹资引起的固定利息支出,使企业的股东收益具有可变性,且它的变化幅度会大于息税前收益变化的幅度,这种债务对投资者收益的影响被称为财务杠杆,其影响程度通常用财务杠杆系数来表示,其计算公式如下:
财务杠杆系数=息税前收益总额÷(息税前收益总额-利息支出)=息税前收益总额÷税前收益
由于高校的特殊性,所得税可以忽略不计,依据同样原理,反映高校负债筹资对净资产积累可变性的影响程度,其财务杠杆系数计算公式可以表述为:
财务杠杆系数=(总收入-总支出+利息支出)÷(总收入-总支出)=含息净余额÷净余额
依据财务杠杆理论,财务杠杆效益是指利用负债筹资而给净资产积累带来的额外利益。在分析高校的财务杠杆效益时,净资产积累的利益来源于净余额。它包括以下两种情况:
1.资本结构不变,含息净余额变动下的杠杆效益。在资本结构一定的情况下,高校支付的负债利息是固定的,当含息净余额增大时,单位含息净余额所负担的固定利息支出就会减少,相应地,净余额就会以更大的幅度增加,这时可获得财务杠杆利益。反之,当含息净余额减少时,单位含息净余额所负担的固定利息支出就会增加,相应会导致净余额以更大的幅度减少。
2.含息净余额不变,资本结构变动下的杠杆效益。在含息净余额一定情况下,如果含息资产余额率大于负债利息率时,利用负债的一部分剩余归属净资产,在这个前提下,负债占总资金来源的比重越大,净资产余额率就越高,则财务杠杆效益越大;而当含息资产余额率小于负债利息率时,则必须用部分净资产的积累去支付负债利息,财务杠杆就会产生负效应,此时负债占总资金来源的比重越大,净资产余额率就越低。
二、财务风险与财务杠杆的关系
财务风险是指由于负债筹资而引起的股东收益的可变性和偿债能力的不确定性,又称为筹资风险或举债风险。企业只要存在负债,就存在财务风险。
高校财务风险同样是因为借入资金存在资金成本,在高校内外部环境因素的变化及作用下形成的财务状况的不确定性,使高校不能充分承担其社会职能,提供公共产品乃至危及其生存的可能性。这种风险会导致高校运行中流动资金不足,没有或缺少日常的运行费用,拖欠教职工工资,不能归还银行贷款本息,使高校陷入财务危机。
企业财务杠杆对财务风险的影响具有综合性。在资本结构不变的情况下,财务杠杆系数越大,资本收益率对于息税前利润率的弹性就越大,如果息税前利润率增加,则资本收益率会以更快的速度增加,如果息税前利润率减少,那么资本利润率会以更快的速度减少,因而风险也越大。
反之,财务风险就越小。如果息税前利润下降到某一个特定水平时(以息税前资产利润率等于负债利息率为转折点),财务杠杆作用就会从积极转化为消极,此时使用财务杠杆,将降低在不使用财务杠杆的情况下本应获得的收益水平,而且财务杠杆系数越大,损失越大,财务风险越大。
如果不使用财务杠杆,就不会产生以上损失,也无财务风险,但在经营状况好时,也无法取得杠杆利益。企业必须在这种利益和风险之间进行合理的权衡。
对于高校来说同样如此,通过举债发展,也是利用财务杠杆效益,也可以采用财务杠杆系数分析财务风险。财务杠杆系数表明财务杠杆作用的大小,反映学校的借入资金带来的风险。当高校全部资金均为自有资金时,财务杠杆系数为1,即含息净余额的变化幅度与净余额的变化幅度相等,财务风险等于0。一般来说,财务杠杆系数越大,财务杠杆作用也就越大,财务风险就大;反之,财务杠杆系数越小,财务杠杆作用也就小,财务风险就小。
因此,高校可以利用财务杠杆原理,采用适度负债的方法,获得财务杠杆效益。同时,应该注意使用条件的变化,合理预测和控制财务风险。
由于影响财务风险的因素很多,其中有许多因素是不确定的,因此,高校进行财务风险管理也是一项复杂的工作。
三、高校应用财务杠杆原理应注意的问题
高校在应用企业财务杠杆原理分析财务风险时,应注意以下问题:
1.高校的财务风险与企业的产生环节不同。高校的财务风险有其特殊性:资金使用要量入为出。当存在较高金额的银行信贷资金还本付息的前提下,高校财务预算就必须收大于支,其差额是可用于当年归还金融机构本息的部分和学校发展的机动资金。高校是非营利组织,和企业相比,高校无法在控制成本和扩大销售等经营方面提高剩余资金,即存在成本开支的非补偿性,增收节支的途径较少。而财务杠杆中,含息净余额又是至关重要的条件,因此,在财务预算中更要求做到收大于支,收支平衡。
2.利率水平的变动。这是影响财务风险的因素之一,上述分析是在利息固定的前提下,即负债利息率不变。在含息净余额和负债比率一定的情况下,负债的利息率越高,财务杠杆系数越大;反之,财务杠杆系数越小,即负债的利息率对财务杠杆系数的影响是呈相同方向变化的。其对净资产余额率的影响则是呈相反方向变化,即负债的利息率降低,净资产余额率会相应提高。利息率的上升,会增加高校的负债资金成本,抵减预期收益,从而使学校筹资风险变大。高校应尽可能选择低利率资金,降低资金成本。
3.负债比重提高对净资产余额率提高的作用,以含息资产余额率大于负债利息率为前提。如果含息资产余额率大于负债利息率时,有财务杠杆正作用,可以通过借入资金来提高净资产的积累能力,尽可能获得财务杠杆利益;而当含息资产余额率小于负债利息率时,应该尽可能降低负债水平或负债比例,从而减少财务杠杆损失。
总而言之,因为借入资金需还本付息,一旦无力偿付到期债务,高校就会陷入财务困境,因此,高校在使用负债资金发展时,既要注重获取财务杠杆利益,更须提防财务杠杆损失,防范财务风险。

㈤ 为什么房地产企业的财务杠杆一般比较高

您好1
这个就好比军队的等级制度，每一级都有区别
望采纳，谢谢

㈥ 财务杠杆国内研究现状以及各种观点的利弊分析

关键词：财务杠杆 公司成长性
一．引言
财务杠杠对公司价值及公司成长性的影响是资本结构理论的一个主要研究领域，公司的成长性是公司经营者和投资者共同关心的问题，公司的成长中需要大量资金作为其支撑，公司可以借助财务杠杆实现其持续稳定的增长，研究财务杠杆对公司成长性的关系，对我国企业的发展起着非常重要的作用，此二者的关系研究仍然是理论和实务工作者研究的热点。笔者通过对二者关系的回顾，找出其研究的优劣点，为以后更好的研究二者的关系提供一定的借鉴和启示。
二．国外研究现状综述
关于财务杠杆对公司成长性的影响，国外学者融完成了大量的研究工作。1934年，Graham指出，投机性资本结构(高资产负债率)由于负债融资享受免税待遇，有利于普通股从公司财产和收益膨胀中获取大量的利益，有利于公司高成长。Myers & Turnbull（1977）认为当公司的负债比率高时，其破产风险亦会相应提高，一旦破产则会完全丧失成长机会，所以当公司有较多的成长机会时，会采取较保守的财务杠杆政策，因此预测成长机会与负债比率间存在负相关。
Smith and Warner(1979)曾提出当公司使用负债融资时，会引发负债代理问题，其中之一即是投资不足（underinvestment）的问题，Myers认为公司在有负债的情况下 ,只会接受投资项目产生的现金流量净现值超过负债利息与投资面额之和的投资计划 ,而会放弃现金流量净现值大于投资面额但小于负债利息与投资面额之和的投资方案 ,因而会产生投资不足问题 ,由此说明公司财务杠杆会减缓公司的成长。
Tit man &Wessels认为处于成长阶段的公司对未来投资机会有更多的选择 ,但由于存在负债代理问题 ,所以他们推测负债比率应与公司的成长呈反向关系。但其实证结果显示负债比率与成长性的反向关系不显著。
Larry Lang等在其对杠杆、 投资与公司成长的研究中表明 ,杠杆不会减缓那些具有良好投资机会的公司的成长;但是当公司的成长机会不被资本市场认同或者其成长机会的价值不足以克服高负债所带来的风险与成本的影响时 ,财务杠杆与公司的成长性负相关。
三．国内研究现状
（一）财务杠杆与公司成长性负相关
吴世农、 李常青和余玮（1999）选用影响上市公司成长性的五个关键因素 —资产周转率、 销售毛利率、 负债比率、 主营业务收入增长率和期间费用率 ,建立了上市公司成长性的判定模型。他们的研究结果表明 ,由上述五个变量构成的判定模型能够有效地判定或预测我国上市公司的成长性此外 ,判定模型结果表明 ,负债比率与公司的成长性负相关
毕皖霞和徐文学(2005)对26家制造业公司的实证分析显示，以净资产收益率、主营业务增长率、总资产增长率和市净率为基础的综合价值指标与资产负债率显著负相关。
肖作平(2005)通过考察资本结构与公司绩效之间的相互关系注意到，财务杠杆对公司绩效具有显著的消极影响。
（二）财务杠杆与公司成长性关系不显著
陆正飞和辛宇（1998）对上市公司资本结构的主要影响因素进行了实证研究。在文中 ,他们提出了成长性与资本结构正相关的假设。他们认为成长性强的企业往往有着良好的未来发展前景 ,因而通常不愿过多地发行新股以避免分散老股东的控制权和稀释每股收益 ,从而只能通过增加负债来筹集投资项目所需资金。但他们的实证结果却显示成长性与负债率之间没有显著的关系。
洪锡熙和沈艺峰（2000）运用资本结构决定因素学派的理论框架 ,对影响我国上市公司财务杠杆的主要因素进行了实证研究 ,结果显示 ,公司成长性与公司财务杠杆之间没有显著的关系
（三）财务杠杆与公司成长性正相关
吕长江和王克敏(2002)研究了我国上市公司财务杠杆、 股利分配及管理股权比例之间的相互作用机制。实证研究发现 ,上市公司的财务杠杆与公司绩效、 公司的成长性存在显著的正相关关系。这说明 ,处于成长阶段、 资产规模逐渐扩大的绩优公司善于发挥财务杠杆效应 ,以提高公司资金的使用效率 ,并降低权益代理成本。
汪辉(2003)却观察到了公司负债对公司价值的积极效应。其研究显示，公司的债务水平对Q值、市净率和净资产收益率均具有显著的正向解释力(但对于少数资产负债率非常高的公司，这种作用并不显著)。
吕长江, 金超, 陈英（2006）研究上市公司在不同经营业绩条件下财务杠杆对成长性的影响，研究结果表明 , 与国内外已有的研究结果不同 , 不同经营业绩下公司财务杠杆对成长性的影响作用存在差异。对于业绩优良的公司 , 财务杠杆具有积极作用 , 举债经营可以促进公司的成长 , 而且 , 随着公司业绩的增强 ,财务杠杆所起的积极作用更为显著; 对于业绩较差的公司 , 财务杠杆具有消极作用 , 财务杠杆对成长性有一定的抑制作用。
四．国内外研究状况评述
国外的研究资本结构理论及财务杠杆的作用的文斌相当丰富，但尚未进一步实证研究的问题也相当多，很多问题尚未定论。目前主要存在两大问题：其一：虽然已知高负债所引起的财务风险，将导致债权人价值的损失转移，并将限制企业运用财务杠杆的能力，但尚无法合理碧水和避险，在现实中找出资本结构最佳点。其二：现有的理论无法正确提供企业在不同环境下所应筹资的数量和期限，而其中最主要的障碍是企业债务风险评估难。
目前国内的研究主要集中于企业负债状况及对宏观经济的影响，以及如何化解债务对策研究方面等，真正运用实证来系统研究中国上市公司的资本结构与成长性关系的论文不是太多。
从国内外的学者对财务杠杆与公司成长性关系的问题研究可以看出，由于选取衡量公司成长性的变量不同，且研究的样本、研究的方法不一样，因而不同程度地影响了研究结果的可信度，导致研究结果的不一致。并且此研究多以公司财务业绩指标作为公司绩效的评价指标。财务指标无法反映风险结构(尤其是公司负债所导致的财务风险)的影响，而且可能会因为公司管理当局的盈余管理而丧失客观性和真实性。还有，一部分研究选取的样本过少，或者在行业上缺乏代表性。另外，有些研究没有控制影响公司业绩的其他特异性因素(诸如，企业规模、资产结构、股权结构和行业属性等)。这些研究方法的缺陷都不同程度地影响了计量结果的可信度。

㈦ 什么是财务杠杆房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是什么意思

房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是指房地产开发企业负债高。财务风险大。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆系数（DFL）= 息税前利润EBIT/[息税前利润EBIT-利息-优先股股利/（1-所得税税率）]

财务杠杆与财务风险的关系[1] 1、财务风险主要由财务杠杆产生。
“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这一定义强调了：风险是客观存在的而不是“不确定性”的。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债筹资而产生的由股东承担的额外风险。如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从杠杆中获益。反之，则会遭受损失。这种不确定性就是杠杆带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于融资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
2、财务杠杆与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。