影子银行去杠杆对房地产的影响

❶ 如何应对影子银行

本轮全球金融危机爆发后，中国影子银行体系发展迅猛。中国的影子银行体系大致包括银行理财业务与信托公司两部分。

根据惠誉的估算，2012年三季度末中国银行业发行的理财产品余额已达到12万亿元，同比增长超过50％，相当于银行存款总额的13％。截至2012年三季度末，中国信托公司管理的资产达到6.3万亿元，同比增长54％，是2009年初的5倍。进行简单加总，则2012年三季度末中国影子银行体系的规模约为18.3万亿元，约为GDP的三分之一。

产生：存款竞争与规避监管

银行理财业务在2005年前后就出现了，但直到2009年后才出现爆发式增长。众所周知，为了应对美国次贷危机，中国政府在2008年末放开了信贷闸门，人民币信贷在2009年出现了放量增长。

银行信贷急剧扩张的后果之一，是很多银行触及了75％的贷存比监管红线。为了能够继续放贷，商业银行间展开了存款竞争。由于人民币存款利率上限受到管制，银行开始发行更高收益的理财产品，从而绕开利率管制来吸引资金。这意味着银行理财业务的发展实质上是一种利率市场化的行为。

银行信贷急剧扩张的后果之二，是很多商业银行的资本充足率显著下降，从而面临补充资本金或降低风险资产的压力。

在通过发行新股与发行次级债来补充资本金的同时，商业银行也在通过两种渠道来降低风险资产：一是将表内风险资产转至表外，即将传统的银行贷款转为用表外银行理财资金为特定客户融资；二是通过将表内风险资产出售给信托公司，来实现风险转移与资金回笼。前一种行为为银行理财资金提供了投资对象，而后一种行为极大地促进了信托公司的发展。

事实上，前几年信托公司的新增资产以房地产债权为主（商业银行为规避中国政府对房地产行业的宏观调控），而近几年信托公司的新增资产则以基础设施债权为主（银监会开始清理商业银行对地方融资平台的贷款）。

简言之，中国影子银行体系的快速发展，从负债方而言，是商业银行在贷存比限制下开展存款竞争的结果；从资产方而言，是商业银行试图规避银监会等监管主体各类监管政策的结果。

问题：期限错配与收益率错配

中国影子银行体系面临的问题之一，是存在显著的期限错配。常见的理财产品期限为一个月至三个月，一般不超过一年。但银行理财产品的投资对象却是期限长得多的资产，例如期限长达六年至七年的城投债。这意味着一旦被投资资产出现质量问题，则银行理财产品就可能面临违约的局面。

为了应对这一期限错配，商业银行通常使用“资产池”的方式来管理理财资金。换句话说，商业银行将出售各类理财产品的资金统一放入资产池中，进而投资于各类资产。

此后，商业银行用从所投资资产处获得的分红，来偿付到期的理财产品的本息。即使部分被投资资产出现质量问题，但只要商业银行能通过继续出售理财产品获得资金补充，整体上就不会出现理财产品的违约。

这种“借新还旧”的方式固然能帮助商业银行克服期限错配，但如果理财资金所投资资产出现系统性质量问题，或如果投资者对理财产品丧失信心以至于银行不能借新还旧，那么这个击鼓传花的游戏就会终结。

中国影子银行体系面临的问题之二，从整体上看，影子银行资金池资产方的投资收益率可能会显著低于负债方的投资收益率，造成理财产品最终难以还本付息，从而出现系统性违约。

据统计，中国影子银行资金提供方的年化收益率在10％左右，显著高于6％的一年期基准贷款利率。目前影子银行的主要融资对象包括房地产开发商、地方融资平台与制造业企业，而这三个对象目前都面临着经营困境。

受制于持续的宏观调控，中小房地产开发商的经营现金流已相当匮乏；在经历了2009年至2010年的基础设施投资“大跃进”后，未来几年地方融资平台能否获得令人满意的投资回报率仍存疑；受外需萎缩与国内宏观调控影响，目前很多制造业行业都存在高产品库存、产能过剩现象，未来的利润率不容乐观。如果主要融资对象的利润率普遍偏低，它们未来能否偿付高达10％的利息，是中国金融体系面临的严峻考验。

此外，对商业银行而言，在表内外资产的风险控制方面存在激励扭曲的问题。由于表内资产要受巴塞尔资本协议的约束，而表外资产缺乏这一约束，商业银行存在把风险更高的资产由表内转至表外的动机。

与之相应，银行理财产品分为保本产品与非保本产品两类。保本产品属于商业银行表内负债，而非保本产品属于商业银行表外负债。这意味着在当前格局下，非保本银行理财产品蕴涵的风险将显著高于保本产品。

前景：应对系统性风险

当前中国影子银行体系已出现一些局部危机，例如山东海龙、江西赛维与上海华夏银行事件。在前两个案例中，最终都是由地方政府买单。然而，一旦爆发系统性危机，地方政府是否还有持续买单的意愿或能力？

如果在未来一段时间内，制造业企业持续面临去库存化、去产能化甚至去产业化的压力、房地产开发商继续受制于宏观调控、新增基础设施投资回报率低下，那么中国影子银行的资产方可能急剧恶化。一旦投资者的信心下降，新发行理财产品规模收缩造成“借新还旧”的游戏难以为继，中国影子银行体系可能出现系统性风险。

一旦爆发系统性风险，直接的买单者可能有两个：一是地方政府为影子银行体系的不良资产买单，但如果持续的房地产宏观调控造成土地市场交易低迷，那么地方政府本就面临收不抵支的困扰，遑论为融资平台买单；二是商业银行为表外亏损买单，但如果中国制造业企业、地方融资平台与房地产开发商出了偿付问题，商业银行表内资产的不良率也可能飙升，单单应对表内风险都可能力有不逮，更不用说兼顾两头。

上述分析意味着，一旦中国影子银行体系出了问题，最终的买单者将或是影子银行产品的购买者，或是中央政府。如果由中国居民部门来最终买单，那么危机的爆发将造成居民部门存量财富的蒸发，使得居民消费变得更加疲软，损害中国经济的结构转型；如果由中央政府来买单，这意味着过去十年内商业银行体系改革的方向被严重逆转。如何应对中国经济去杠杆化给影子银行体系造成的冲击，将是新一届政府在未来几年面临的重要挑战。

❷ 楼市去杠杆，房价会跌多少

房地产要做的只有一件事儿，那就是去杠杆！

很多人觉得房价高，受不了，呼吁房价下降。然而从行业的角度讲，价格高，从来就不是问题。一件东西价格高，总会有价格低的来代替。房子也一样，房子购买价格高。然而租房却并不贵。影响行业发展，造成行业动荡的，实际上是高杠杆导致的系统风险。

从银行借出钱来买房，而买房后又可以抵押房产继续买房。对于很多公司或者有能力的个人来说，在房价高涨时，这无疑是最有效的赚钱方法。如今限购出台，实际上是打压了房地产的高杠杆，而房子的价格，是各方面都不希望降下来的。最理想的结果是，沉淀在房子中的钱，都是由真金白银构成的。

从目前的趋势来看，减杠杆的效果明显，房价已经被限制住了。而一方面也能看出，即使房子的交易额腰斩，然而价格却没有大家预料的那样跳水。不少明显虚高的房价确实在下降，但是也仅仅限于学区房，燕郊固安等炒作概念的地区。购房者实际想买的房子，价格虽然下降了，却因为限购和银行减少房贷，变得更加难买。

从房贷计算的算式来看，目前最划算的，还是之前买房的人。至少低息的房贷，是目前个人能够融到的最大笔资金。

而在去杠杆的压力下，目前刚需购房者，可以说当下已经断了买房的念头。而且去杠杆并非一朝一夕的时间，至少短时间内，去杠杆依旧会是房地产的主流。而最近三四线城市的房价正在逆势上涨，也说明依旧有不少人在等着炒房，房地产商的正随时想通过资本获取更大的利益。

❸ 房地产存在哪些问题所以要去杠杆

1、房地产投资规来模过大自
2、商品房价格上涨过快
3、商品房结构不合理
4、房地产市场秩序混乱
可以去看看海外房产，近几年海外房产发展迅速，很多中产阶级及高净值人群为了资产增值保值积极走出去，东南亚房产是比较火热的地区，可以关注下！如有疑问可向我详细咨询，希望能帮到你，谢谢。

❹ 房地产调控和去杠杆是否拖累明年经济

国务院新闻办公室于2017年12月14日上午10时举行新闻发布会，国家统计局新闻发言人毛盛勇介绍2017年11月份国民经济运行情况，并答记者问。

对于记者提出的市场普遍担心去杠杆和对房地产的调控可能会对经济造成影响以及明年经济展望问题，毛盛勇表示，从当前的房地产市场主要数据来看，一是10月份全国70个大中城市，绝大部分城市房价的环比是持平或者是回落的，同比涨幅全都在回落，说明整个房价总体比较平稳。二是三四线城市的去库存在扎实推进，而且成效比较明显。1-11月份全国房地产开发投资增长速度尽管比1-10月份有所回落，增长了7.5%，但这个增速比上年同期来讲还是有所回升。1-11月份全国商品房销售面积增长了7.9%，这个速度尽管有所放缓，但是在去年20%以上的高基数基础上增长的，也是一个不错的数字。

整体来看，一方面热点城市或者主要城市的房价上涨局面得到了控制，另一方面，成交、投资总体比较平稳，说明房地产市场当前运行总体是比较平稳的，说明调控取得了成效，风险也得到了初步控制。

下一步还要加快房地产市场制度的改革，加快推进长效机制的建设，特别是要从税收、土地、金融等方面综合施策，更快更好地实现房子是用来住的而不是用来炒的这样一个定位。关于明年的经济形势，当前中国经济形势运行总体平稳、稳中向好的态势明年还能够延续下去。我认为有以下支撑：

从以上角度来看，明年的经济增长应该说有一个比较好的支撑，能够延续今年总体平稳、稳中向好的发展态势。当然，更重要的是，按照十九大的要求和精神，明年更多要把精力和工作的重心放在推进结构调整和转型升级上，朝着高质量的发展更加努力。

❺ 去库存去产能去杠杆对银行有什么影响 对房地产企业有什么影响

能够稳定房地产市场,刺激房地产投资,间接促进资本市场的活跃度,有利于专银行利率的调整。属
积极稳妥化解产能过剩、化解企业剩余库存、防范金融风险
金融杠杆简单地说来就是一个乘号。使用这个工具，可以放大投资的结果，无论最终的结果是收益还是损失，都会以一个固定的比例增加。所以，在使用这个工具之前必须仔细分析投资项目中的收益预期和可能遭遇的风险。另外，还必须注意，使用金融杠杆这个工具的时候，现金流的支出可能会增大，否则资金链一旦断裂，即使最后的结果可能是巨大的收益，投资者也必须要提前出局。

❻ 去杠杆将深刻影响中国经济金融吗

随着去杠杆工作稳妥有序推进，风险防范的藩篱正在逐步筑牢。一度持续攀升的银行业不良贷款出现企稳向好的态势。5月末，商业银行不良贷款余额1.9万亿元，不良贷款率1.9%，远低于国际水平；贷款损失准备余额3.5万亿元，拨备覆盖率183%，风险抵补能力充足。

一头连着企业，一头连着金融机构，去杠杆，正对中国的经济金融产生深刻影响：越来越多的资金从传统产能过剩领域逐步退出，向高新技术产业等新动能聚集。从全国情况看，6月末，高技术制造业中长期贷款余额同比增长13.1%，比同期制造业中长期贷款增速高5个百分点。

❼ 影子银行对金融体系有何影响

影子银行因为自身的业务特点，可能集聚一定的系统性风险，影响金融体系的安全，体现在以下三个方面：

第一，大量资金通过影子银行募集，投向房地产市场或者其他产能过剩领域，以及用于偿还大量政府到期债务。从长远看，影子银行较容易造成地方融资平台贷款风险、房地产融资风险、“两高一剩”行业风险以及系统性、区域性金融风险积累，形成经济结构调整中的隐患。

第二，影子银行业务所具有的期限转换、流动性转换、信用风险转移和高杠杆化特征使其具有较高的系统性风险隐患。同时，我国的影子银行与商业银行之间有着非常密切的联系，如影子银行业务受到了商业银行的流动性支持和隐性担保等，二者业务相互交织。这种紧密联系使得影子银行的风险极易传染到传统银行业。

第三，影子银行体系通过监管套利削弱了《巴塞尔协议》等微观审慎监管的效果。正如前文分析，影子银行导致监管套利这个过程是无法通过市场自发调节避免的，这是一个典型的囚徒困境问题。因此，影子银行在这个意义上导致了市场失灵，无法达到帕累托最优状态。在这种情况下，众多金融机构争相进入影子银行体系，可能导致原有监管体系的失灵，系统性风险累积。

❽ 什么是影子银行影子银行是什么概念对社会有什么好处用处是什么

影子银行，又称为影子金融体系或者影子银行系统（Shadow Banking system)，是指房地产贷款被加工成有价证券，交易到资本市场，房地产业传统上由银行系统承担的融资功能逐渐被投资所替代，属于银行的证券化活动。 该活动在2007开始的美国次贷危机中渐渐被人们重视，此前一直游离于市场和政府的监管之外，当前也无十分有效的监管方式。
影子银行，不受监管或仅受较少监管的，提供融资、股权资本融资、金融组合产品、金融交易服务的非银行金融机构或金融行为。随着人们对于信贷的需求与日俱增，影子银行也相应地迅猛发展，并与商业银行一起成为金融体系中重要的参与主体。影子银行的发展壮大，使得美国和全球金融体系的结构发生了根本性变化，传统银行体系的作用不断下降。影子银行比传统银行增长更加快速，并游离于现有的监管体系之外，同时也在最后贷款人的保护伞之外，累积了相当大的金融风险。

❾ 现阶段中国影子银行业务有哪些对银行有哪些影响银监会近年来对影子银行业务做了哪些规范

“影子银行”是信贷市场、资本市场、金融衍生品和大宗商品交易、杠杆收购领域的主要参与者。
这些机构通常从事放款，也接受抵押，是通过杠杆操作持有大量证券、债券和复杂金融工具的金融机构。在带来金融市场繁荣的同时，影子银行的快速发展和高杠杆操作给整个金融体系带来了巨大的脆弱性，并成为此次全球金融危机的主要推手。目前，影子银行系统正在去杠杆化的过程中持续萎缩，然而，作为金融市场上的重要一环，影子银行系统并不会就此消亡，而是逐步走出监管的真空地带，在新的、更加严格的监管环境下发展。未来，对影子银行系统的信息披露和适度的资本要求将是金融监管改进的重要内容。目前，美国已提出要求所有达到一定规模的对冲基金、私募机构和风险资本基金实行注册，并对投资者和交易对手披露部分信息。

❿ 房地产融资“供给侧改革”启动 楼市“去杠杆”全面展开

2020年最后一天，一则金融领域的文件发布，宣告房地产业正式进入一个新的时代。
12月31日，央行、银保监会联合发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》（下称《通知》），对中国境内的所有法人银行房地产贷款集中度进行管理。
具体为，将法人银行分为五档，根据各银行所处的不同档位，对房地产贷款占比和个人住房贷款占比设定上限。其中，前者最高不超过40%，后者最高不超过32.5%。
《通知》自2021年1月1日起实施。
这一文件被认为是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，虽然设置的额度比例并不苛刻，且监管层给予了一定的过渡期，但政策的信号意义仍然不可忽视。
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。2020年8月，“三条红线”政策提出，从房企的角度对融资需求进行量化管理。而此次“涉房贷”集中管理制度的推出，则是对资金供给端的收紧，既是供给侧结构性改革的题中应有之义，也被认为长效机制的重要内容。
分五档考核房地产贷款占比
按照《通知》规定，法人银行将被分为五档。具体为：6大行+国开行为第一档，12家股份行+农发行+进出口银行+北京、上海、江苏银行为第二档，民营银行+除去北京、上海、江苏外的城商行+大中城市和城区农合机构为第三档，县域农合机构为第四档，村镇银行为第五档。农合机构包括：农村商业银行、农村合作银行、农村信用合作社。
指标方面，第一档银行房地产贷款占比上限、个人住房贷款占比上限分别为40%、32.5%，第二档分别为27.5%、20%，第三档分别为22.5%、17.5%，第四档分别为17.5%、12.5%，第五档分别为12.5%、7.5%。
按照监管层的说法，上述分档根据银行业金融机构的资产规模、机构类型等因素确定，而管理要求的设定综合考虑了银行类型、存量房地产贷款业务现状及未来空间。
值得一提的是，为支持大力发展住房租赁市场，住房租赁有关贷款暂不纳入房地产贷款占比计算。
《通知》自2021年1月1日起实施，以2020年12月末数据为界，并对不同的超出比例分别给予了2年、4年过渡期。同时明确，各地可以结合所在地经济金融发展水平等特点，在增减2.5个百分点范围内适当调整房地产贷款集中度管理要求。
此外，为配合资管新规的实施，资管新规过渡期内（至2021年底）回表的房地产贷款不纳入统计范围。
银行是房企最重要的资金来源之一。有金融机构人士向21世纪经济报道记者表示，算上开发贷款、按揭贷款，以及非标融资、信用贷等其他渠道，房企每年从银行中获得的贷款额度在5万亿左右的水平，占其资金来源的三成左右。因此，此次对银行业金融机构进行额度管理，会很快引发行业关注。
但多数业内人士认为，仅从额度上看，这一规定并不苛刻。
贝壳研究院首席分析师许小乐向21世纪经济报道表示，截至2020年三季度末，商业性房地产贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为28.8%，个人住房贷款余额在金融机构各项贷款余额中占比为19.8%，平均水平低于管理目标限制。目前设定的管理比例要求基本符合2020年的情况，意味着2021年市场投放的额度总量不会有明显的变化。
同时，监管层根据年末银行的实际情况设定了过渡期，超出管理要求越高的，过渡期时间越长，让银行和贷款主体有足够的时间平稳调整，避免过大变动。因此，许小乐认为，“该方案对短期市场不会造成大的影响。”
两部委有关负责人同样明确了这一点。据介绍，2019年以来，央行、银保监会已就房地产贷款集中度管理制度开展了广泛调研，与金融机构进行了充分的沟通，“目前大部分银行业金融机构符合管理要求。”
但新规“堵漏洞”的作用仍然不容忽视。按照贝壳研究院的说法，新规实施差异化管理要求，从规模和防控风险能力两方面为依据制定分档。也就意味着，以往“小银行”通过更“灵活”的个人住房贷款政策拓展该部分业务的空间将受到限制，个人住房贷款的利率、资格等方面的管理将更加严格。
去杠杆之路
过去多年来，房地产调控政策对购房者的限制近乎严苛。限购、限贷、限售等一系列“限”字诀政策的推出，在保护刚需的同时，也令购房者“加杠杆”变得越来越难。
在供给侧结构性改革的框架下，从2020年开始，楼市“去杠杆”的过程逐渐延伸到房企的融资环节。
2020年8月20日，住房城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会，首次提出实施好房地产金融审慎管理制度，增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度。会议还提出，以“三道红线”为原则，对房地产企业融资实施管理。
所谓“三道红线”，是指对房企设置剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍等三个指标，根据触线情况不同，将企业分为“红、橙、黄、绿”四档，对有息负债规模增速进行量化管理。
据悉，“三道红线”已经对房地产业产生了实质影响，近期，房企已经在销售回款、拿地销售比、债券发行规模增速方面进行了实质调整，一些企业还设定了具体的降档期限。
按照许小乐的说法，“三道红线”是在资金需求端的管理，而此次的“涉房贷”集中管理制度则是在资金供给端的收紧。
他还认为，对“涉房贷”进行集中管理，不仅是“房地产金融审慎管理制度”的一部分，也是房地产长效机制的重要内容。未来，该政策将和“三道红线”一起，成为楼市调控的常态。
多数受访者指出，随着资金供给侧的管理全面收紧，房地产领域的“去杠杆”行动也将全面展开。
许小乐指出，近年来的楼市调控，主要沿着“去杠杆”的方向进行，主要目的是为了降低和防范房地产金融风险，推动房地产与金融及实体经济平衡发展。他表示，过去一段时间，金融信贷中涉及房地产的比例较高，不仅增加了企业和居民的杠杆水平，也挤占了社会信贷资源，不利于构建国内大循环。
北京某房企人士向21世纪经济报道记者表示，房地产业将进入一个新的阶段，在人口红利、土地红利逐渐消退后，金融红利也在消失。未来房地产市场的将告别红利下的高增长，转而进入平稳发展阶段。