美国房贷杠杆

⑴ 美国次贷危机是什么

杠杆
许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆(Leverage)操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5%，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150%的暴利。反过来，假如投资亏损5%，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。
CDO合同
由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDO(Collateralized Debt Obligation)。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1%。如果做100家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。CDS市场 （credit default swap 信用违约互换）B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDO单子卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。 这样一来，CDO被划分成一块块的CDS，像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的炒，现在CDS的市场总值已经炒到了62万亿美元。
次贷
上面A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。

⑵ 八年前，美国房价是怎么崩盘的

您好！
2003年之后，美国走出了互联网泡沫危机，开始新一轮经济增长周期。就业情况转好，人们手上的现金增多，就会开始考虑购买一些资产投资。但当时刚经历完互联网股市泡沫，人们对股市有恐惧心理。
于是人们选择另外一样资产投资---房产。再加上美联储为了刺激美国经济，将利率下调至1%。银行的贷款优惠力度越来越大，只需要一定比例的首付，就能拥有一套自己的住房。于是越来越多的美国人开始成为了购房者，美国的房价也开始了快速的上涨。

到了2005年左右，美国的房价增长速度太猛了。许多普通的家庭都难以支付奥昂的买房费用，很多低收入的人都无法获得住房贷款。相比于增长猛增的房价，市场的利率十分低，对于贷款公司来讲，增放高利房贷是一个赚取利息差额收入的办法。于是乎，许多贷款公司应运而生。

1，贷款标准的放松。

为了争抢市场，各家贷款公司和银行开始没节操的拓展业务，直至一样东西的出现---零首付。你可以想象，一个拿着很低的工资勉强过活的人，上午走进房贷公司，不需要提供很多的担保，下午就可以获得100%的贷款买房。拿着1元找别人借4元，那就是（1+4）/1=5倍杠杆，一毛也不掏，找比人借钱。在数学上，杠杆倍数是无穷的。风险也是最大的。这样的贷款叫次级贷款。

2，无追索权。

意思是如果贷款者无力偿还房贷，贷款公司没有权利拿贷款者除抵押房产外其他资产抵债。假如我5年前向银行贷款了100万买房，现在还有15年的偿还时间，剩余未偿还的贷款数额是80万。而五年前，你的房子价值是100万，但现在只有50万。那大不了把抵押房子给贷款公司，剩余的50万不还了，少亏30万。

3.次级贷款资产证券化。

有样东西叫MBS，中文名叫抵押支持债券或者抵押贷款证券化。意思是，贷款公司或者银行可以把贷款业务打包，当作一种债券放出市场卖。贷款公司也是赚利率差。如果贷款者需要偿还每年6%利息，那么其中4%就作为作为MBS的年化收益率卖给投资者。

次级贷款本身的信用评级基本都是堪比垃圾债券的，但资产证券化给了他们从垃圾中掘金的机会。贷款公司可以把所有的次级贷款放在一齐打个包。把这个包看成三段。

这三段分别是高级资产，中级资产，和低级资产。未来通过次级贷款获得的现金流，将会优先支付给高级资产，然后是中级资产，最后才是低级资产。所以，高级资产收益率是最低，但风险也最低，中级次之，最危险的则是低级。

由于有优先偿还这个功能，打包再切片的方法，证券公司可以人为的制造AAA评级的资产。而这类高信用评级的资产在市场上的流动性是很高的，很多的投资者都会倾向于购买它，所以对于贷款公司而言，这种打包出售的方式，让它可以从垃圾中造出来了黄金，并卖了出去。

那剩下的中级资产和低级资产怎么办？简单，重复以上操作。把中级资产和低级资产再放到一齐打包，又砍成三段。

这样，从垃圾的垃圾中，捡到了新的金子。自然就可以继续这样做下去，从垃圾的垃圾的垃圾中掘金。

但是有一点很重要，位于最初被切出来的AAA级的产品和后来被切出来的AAA级的产品也是不一样的。可以说，打包的次数越频繁，获得的AAA级产品的风险就越大，因为偿还的贷款是先给最初的再给后来的。或者可以这样说，第一次打包的中级资产比第二次打包的高级资产风险都要低。

就这样，贷款公司“制造”出了投资者争相购买的AAA级资产，成功的将次级贷款打包出售了出去。于是大量资金被用在了买房，而未来的现金流都用来还房贷。

至于为什么这样的资产，评级机构也评为AAA级？当然也是为了钱。

危机引发过程：

一旦最源头的贷款者，因为资金流出现问题，资金链断裂，无法偿还贷款，出现违约。就会造成从上而下爆破式的违约。

接下来，贷款公司需要做的就是把没收的抵押房产放到市场上去卖掉，以弥补损失。因为这样，市面上出现了大量需要卖掉的房子，大量的供给与不充分的需求导致了房价的下跌。

因为房价的下跌，新入手房贷的很多人突然发现，我的房子现在不值钱了，为什么我还要支付比我现在房子价值还高的贷款金额呢？于是乎，他们拒绝支付贷款，出现了第二波的贷款违约。就这样，他们的房子也被银行作为抵押品清算，放到市面上卖出，进一步的导致了房价的下跌。

就这样的一个恶性循环，导致了次级贷款的支付出现了极大危机，也导致了房价的剧烈下跌。

最后，买房的人倒下了，买了这些“AAA”级资产的人也倒下了。就这样，一个危机就出现了。

望采纳

⑶ 很想详细了解下美国次贷危机

首先，说声抱歉，对于次贷危机，我知道，但是字数太多了，就只好给你复制了……
其中有许多专业名词，你不清楚的再问我。
http://ke..com/view/1256938.htm
美国次贷危机（subprime crisis）又称次级房贷危机，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的金融风暴。它致使全球主要金融市场出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。
杠杆
目前，许多投资银行为了赚取暴利，采用20－30倍杠杆(Leverage)操作，假设一个银行A自身资产为30亿，30倍杠杆就是900亿。也就是说，这个银行A以30亿资产为抵押去借900亿的资金用于投资，假如投资盈利5%，那么A就获得45亿的盈利，相对于A自身资产而言，这是150%的暴利。反过来，假如投资亏损5%，那么银行A赔光了自己的全部资产还欠15亿。
CDO合同
由于杠杆操作高风险，所以按照正常的规定，银行不进行这样的冒险操作。所以就有人想出一个办法，把杠杆投资拿去做“保险”。这种保险就叫CDO(Collateralized Debt Obligation)。比如，银行A为了逃避杠杆风险就找到了机构B。机构B可能是另一家银行，也可能是保险公司，诸如此类。A对B说，你帮我的贷款做违约保险怎么样，我每年付你保险费5千万，连续10年，总共5亿，假如我的投资没有违约，那么这笔保险费你就白拿了，假如违约，你要为我赔偿。A想，如果不违约，我可以赚45亿，这里面拿出5亿用来做保险，我还能净赚40亿。如果有违约，反正有保险来赔。所以对A而言这是一笔只赚不赔的生意。B是一个精明的人，没有立即答应A的邀请，而是回去做了一个统计分析，发现违约的情况不到1%。如果做100家的生意，总计可以拿到500亿的保险金，如果其中一家违约，赔偿额最多不过50亿，即使两家违约，还能赚400亿。A,B双方都认为这笔买卖对自己有利，因此立即拍板成交，皆大欢喜。CDS市场 （credit default swap 信用违约互换）B做了这笔保险生意之后，C在旁边眼红了。C就跑到B那边说，你把这100个CDO单子卖给我怎么样，每个合同给你2亿，总共200亿。B想，我的400亿要10年才能拿到，现在一转手就有200亿，而且没有风险，何乐而不为，因此B和C马上就成交了。 这样一来，CDO被划分成一块块的CDS，像股票一样流到了金融市场之上，可以交易和买卖。实际上C拿到这批CDS之后，并不想等上10年再收取200亿，而是把它挂牌出售，标价220亿；D看到这个产品，算了一下，400亿减去220亿，还有180亿可赚，这是“原始股”，不算贵，立即买了下来。一转手，C赚了20亿。从此以后，这些CDS就在市场上反复的炒，现在CDS的市场总值已经炒到了62万亿美元。
次贷
上面A,B,C,D,E,F....都在赚大钱，那么这些钱到底从那里冒出来的呢？从根本上说，这些钱来自A以及同A相仿的投资人的盈利。而他们的盈利大半来自美国的次级贷款。人们说次贷危机是由于把钱借给了穷人。笔者对这个说法不以为然。笔者以为，次贷主要是给了普通的美国房产投资人。这些人的经济实力本来只够买自己的一套住房，但是看到房价快速上涨，动起了房产投机的主意。他们把自己的房子抵押出去，贷款买投资房。这类贷款利息要在8%－9%以上，凭他们自己的收入很难对付，不过他们可以继续把房子抵押给银行，借钱付利息，空手套白狼。此时A很高兴，他的投资在为他赚钱；B也很高兴，市场违约率很低，保险生意可以继续做；后面的C,D,E,F等等都跟着赚钱。
次贷危机
房价涨到一定的程度就涨不上去了，后面没人接盘。此时房产投机人急得像热锅上的蚂蚁。房子卖不出去，高额利息要不停的付，终于到了走投无路的一天，把房子甩给了银行。此时违约就发生了。此时A感到一丝遗憾，大钱赚不着了，不过也亏不到那里，反正有B做保险。B也不担心，反正保险已经卖给了C。那么现在这份CDS保险在那里呢，在G手里。G刚从F手里花了300亿买下了100个CDS，还没来得及转手，突然接到消息，这批CDS被降级，其中有20个违约，大大超出原先估计的1%到2%的违约率。每个违约要支付50亿的保险金，总共支出达1000亿。减去G收到这500亿保险金，加上300亿CDS收购费，G的亏损总计达800亿。虽然G是全美排行前10名的大机构，也经不起如此巨大的亏损。因此G濒临倒闭。
金融危机
如果G倒闭，那么A花费5亿美元买的保险就泡了汤，更糟糕的是，由于A采用了杠杆原理投资，根据前面的分析，A赔光全部资产也不够还债。因此A立即面临破产的危险。除了A之外，还有A2，A3,...,A20，统统要准备倒闭。因此G,A,A2,...,A20一起来到美国财政部长面前，一把鼻涕一把眼泪地游说，G万万不能倒闭，它一倒闭大家都完了。财政部长心一软，就把G给国有化了，此后A,...,A20的保险金总计1000亿美元全部由美国纳税人支付。
美元危机
上面讲到的100个CDS的市场价是300亿。而CDS市场总值是62万亿，假设其中有10%的违约，那么就有6.2万亿的违约CDS。这个数字是300亿的207倍（四舍五入之后）。如果说美国government收购价值300亿的CDS之后要赔出1000亿。那么对于剩下的那些违约CDS，美国government就要赔出20.7万亿。如果不赔，就要看着A21,A22,A23等等一个接一个倒闭。以上计算所用的假设和数字同实际情况会有出入，但美国金融危机的严重性无法低估。 说明：CDS合同和次贷都属于金融衍生产品，而CDS市场就是现在金融体系中一个重要的金融交易体系。
美国政府向来以不干预市场为宗旨，尤其是美国共和党政府一般推行自由主义的不干预市场的政策。但常常以此教训发展中国家的美国政府，这次却提出8000亿美元的政府干预方案。美国政府有时也指责发达国家，上世纪80年代后半期日美经济摩擦时，美国政府指责日本对外关闭市场，要求日本进行自由主义改革，开放市场。随后新自由主义思想迅速普及，却产生了不曾预想的种种副作用。在不到10年的时间里，日本年收入不足200万日元的贫困阶层就增加了200万人，达到1000万。曾经被称为日本特色的“中流社会”已经消失得无影无踪，老年人的医疗保障出现问题，犯罪增加。原本以凝聚力而自豪的日本社会急剧分化，“人情”和“温暖”消失，日本社会安心、安全的神话被新自由主义完全摧毁。 对于美国金融危机的发生，一般看法都认为，这场危机主要是金融监管制度的缺失造成的，那些贪婪无度的华尔街投机者钻制度的空子，弄虚作假，欺骗大众。这场危机的一个根本原因在于美国近三十年来加速推行的新自由主义经济政策。 所谓新自由主义，是一套以复兴传统自由主义理想，以减少政府对经济社会的干预为主要经济政策目标的思潮。美国新自由主义经济政策开始于上世纪80年代初期，其背景是70年代的经济滞胀危机，内容主要包括：减少政府对金融、劳动力等市场的干预，打击工会，推行促进消费、以高消费带动高增长的经济政策等。 一、为推动经济增长，鼓励寅吃卯粮、疯狂消费。 自由主义经济学理论历来重视通过消费促进生产和经济发展。亚当斯密称“消费是所有生产的唯一归宿和目的”。熊彼特认为资本主义生产方式和消费方式“导源于一种以城市享乐生活为特征的高度世俗化”，也就是说，他们认为奢侈消费在表面上促进了生产。 二、社会分配关系严重失衡，广大中产阶级收入不升反降。 近三十年来，美国社会存在着一种很奇怪的现象，一方面是美国老百姓超前消费，另一方面，老百姓的收入却一直呈下降态势。据统计，在扣除通货膨胀因素以后，美国的平均小时工资仅仅与35年前持平，而一名30多岁男人的收入则比30年前同样年纪的人，低了12%。经济发展的成果更多的流入到富人的腰包，统计表明，这几十年来美国贫富收入差距不断扩大。 美国经济在快速发展，但收入却不见增长，与80年代初里根政府执政以来的新自由主义政策密切相关。 三、金融业严重缺乏监管，引诱普通百姓通过借贷超前消费、入市投机。 新自由主义的一个重要内容是解除管制，其中包括金融管制。自80年代初里根政府执政以后，美国一直通过制定和修改法律，放宽对金融业的限制，推进金融自由化和所谓的金融创新。例如，1982年，美国国会通过《加恩-圣杰曼储蓄机构法》，给与储蓄机构与银行相似的业务范围，但却不受美联储的管制。根据该法，储蓄机构可以购买商业票据和公司债券，发放商业抵押贷款和消费贷款，甚至购买垃圾债券。 另外，美国国会还先后通过了《1987年公平竞争银行法》、《1989年金融机构改革、复兴和实施方案》，以及1999年《金融服务现代化法》等众多立法，彻底废除了1933年《美国银行法》（即格拉斯—斯蒂格尔法）的基本原则，将银行业与证券、保险等投资行业的之间的壁垒消除，从而为金融市场的所谓金融创新、金融投机等打开方便之门。 在上述法律改革背景之下，美国华尔街的投机气氛日益浓厚。特别是自90年代末以来，随着利率不断走低，资产证券化和金融衍生产品创新速度不断加快，加上弥漫全社会的奢侈消费文化和对未来繁荣的盲目乐观，为普通民众的借贷超前消费提供了可能。特别是，通过房地产市场只涨不跌的神话，诱使大量不具备还款能力的消费者纷纷通过按揭手段，借钱涌入住房市场。 引起美国次级抵押贷款市场风暴的表面直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机，对全世界很多国家包括中国也造成严重影响。 有学者指出，“技术层面上早该破产的美国，由于欠下世界其他国家过多的债务，而债权国因不愿看到美国破产，不仅不能抛弃美国国债等，甚至必须继续认购更多的美国债务，以确保美国不破产”[1] 在美国，贷款是非常普遍的现象。当地人很少全款买房，通常都是长时间贷款。可是在这里失业和再就业是很常见的现象。这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，买房因为信用等级达不到标准，就被定义为次级信用贷款者，简称次级贷款者。 由于之前的房价很高，银行认为尽管贷款给了次级信用借款人，如借款人无法偿还贷款，则可以利用抵押的房屋来还，拍卖或者出售后收回银行贷款。但由于房价突然走低，借款人无力偿还时，银行把房屋出售，但却发现得到的资金不能弥补当时的贷款+利息，甚至都无法弥补贷款额本身，这样银行就会在这个贷款上出现亏损。 一个两个借款人出现这样的问题还好，但由于分期付款的利息上升，加上这些借款人本身就是次级信用贷款者，这样就导致了大量的无法还贷的借款人。正如上面所说，银行收回房屋，却卖不到高价，大面积亏损，引发了次贷危机。 美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。 在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。 随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次贷还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次贷的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。
2007年2月13日美国新世纪金融公司（New Century Finance）发出2006年第四季度盈利预警。 汇丰控股宣布业绩，并额外增加在美国次级房屋信贷的准备金额达70亿美元，合共105.73亿美元，升幅达33.6%；消息一出，令当日股市大跌，其中恒生指数下跌777点，跌幅4%。 。 面对来自华尔街174亿美元逼债，作为美国第二大次级抵押贷款公司——新世纪金融（New Century Financial Corp）在2007年4月2日宣布申请破产保护、裁减54%的员工。 2007年8月2日，德国工业银行宣布盈利预警，后来更估计出现了82亿欧元的亏损，因为旗下的一个规模为127亿欧元为“莱茵兰基金”（Rhineland Funding）以及银行本身少量的参与了美国房地产次级抵押贷款市场业务而遭到巨大损失。德国央行召集全国银行同业商讨拯救德国工业银行的篮子计划。 美国第十大抵押贷款机构——美国住房抵押贷款投资公司8月6日正式向法院申请破产保护，成为继新世纪金融公司之后美国又一家申请破产的大型抵押贷款机构。 2007年8月8日，美国第五大投行贝尔斯登宣布旗下两支基金倒闭，原因同样是由于次贷风暴。 2007年8月9日，法国第一大银行巴黎银行宣布冻结旗下三支基金，同样是因为投资了美国次贷债券而蒙受巨大损失。此举导致欧洲股市重挫。 2007年8月13日，日本第二大银行瑞穗银行的母公司瑞穗集团宣布与美国次贷相关损失为6亿日元。日、韩银行已因美国次级房贷风暴产生损失。据瑞银证券日本公司的估计，日本九大银行持有美国次级房贷担保证券已超过一万亿日元。此外，包括Woori在内的五家韩国银行总计投资5.65亿美元的担保债权凭证（CDO）。投资者担心美国次贷问题会对全球金融市场带来强大冲击。不过日本分析师深信日本各银行投资的担保债权凭证绝大多数为最高信用评等，次贷危机影响有限。 其后花旗集团也宣布，2007年7月份由次贷引起的损失达7亿美元，不过对于一个年盈利200亿美元的金融集团，这个也只是小数目。 不过目前的花旗集团的股价已由高位时的23美元跌倒了现在的3美元多一点，也就是说目前的花旗集团的身价相当于一家美国地区银行的水平,根据最新排名花旗已经跌至19名，且市值已经缩水百分之九十，且其财务状况也不乐观.

⑷ 美国在金融危机中去杠杆化有哪些措施

世界经济和金融的三个要素：
一，真实的物质和文化财富；（资产和商品）
二，美元等信用纸币；（货币和信贷）
三，金融衍生品。（杠杆)
这次金融危机，起因是第三个要素——杠杆：
整个以房地产（资产）为核心的信贷体系中，金融机构使用了超过风险承受能力的杠杆；
起因虽然是第三个要素，但是根源却在第二个要素：美元和信贷的泛滥。
可是，第三要素（杠杆）是建立在信贷基础之上的，信贷则是建立在宽松的货币政策之上——而所有这一切的基础就是最初的抵押品——当前资本经济中的最大资产，房地产。
美国信贷市场聚集的巨大泡沫终于在2007年底破灭，已引发了战后全球性最严重的经济衰退。展望未来，如果说目前的信贷泡沫起始于80年代，那么在泡沫积累了近30年后的去杠杆化进程将会持续相当长的时期，其调整的深度亦将对美国乃至世界经济产生极大的破坏力。因此确认次贷危机中信贷泡沫的起始时间及美国经济增长率中的泡沫成分对判断去杠杆化进程及未来经济走向意义重大。
全球经济正面临非常困难的一年，其中美国面临的挑战之一，则是需要进一步去杠杆化。
去杠杆化可分为四个阶段。其中前两个阶段是产品和银行的去杠杆化，后两个阶段中由于是投资者和消费者将去杠杆化，就非常值得重视了。因为以前投资者喜欢借低息货币来投高息货币，包括股市等风险资产，这些都是杠杆化，但是随着全球避险情况的出现，投资者必须把放大的倍数减下来。
为维护金融市场的稳定，在贝尔斯登倒闭后，美联储先后采取了降息、短期贷款拍卖、向金融系统注资、允许投资银行直接向其借款等多种措施，以增加市场流动性，缓解信贷危机引发的流动性紧缩。这些措施起到一定的作用，金融市场的部分领域确实有所改善。

在私人部门去杠杆化对经济造成的广泛冲击之际，美联储近期推出多项杠杆手段以增加私人部门信贷，包括透过创新工具TALF及直接购买住房抵押贷款债券刺激信贷市场和房市，采取购买国债等方式实现数量型放松的货币政策：尽管美联储释放了大量的基础货币，资产负债表急剧扩张，银行业拆借市场已有所企稳，但由于商业银行资产负债表严重受损，银行借贷意愿不足，信贷标准趋紧，信贷市场在零售层面上仍处于紧缩状态，货币乘数缺乏显著改善。因此商业银行资产负债表的修复是信贷市场复苏的关键。而美国财政部于总规模1万亿美元的“公私联合投资项目”引入私有资本建立对问题资产估价的市场机制，减小金融机构进一步冲减资产压力，将有助于解冻信贷市场，重塑市场对银行体系的信心。
基于美国信贷泡沫起始于90年代末而非80年代初的判断，我们认为其去杠杆化进程所需时间可能不如市场所预计的那样长，美国亦不会重演大萧条以及陷入日本式流动性陷阱的局面。但是去杠杆化对美国私人消费影响十分可观：一方面去杠杆化促使资产价格暴跌，美国家庭部门财富严重缩水，2008年居民净资产萎缩近五分之一，直接导致了储蓄率的显著反弹。另一方面，房产价值缩水对私人消费的影响较股价更为显著，而本次房市调整深度较以往更加剧烈，对私人消费的负面影响亦更大。
但考虑到美联储数量型放松政策力度超过市场预期，对通缩风险将起到抑制作用，亦将压低长期利率及房贷利率，而美国银行间市场及房贷利率不断下滑，奥巴马新政府的刺激经济的四大措施除金融救助计划缺乏细节外均已按计划推出。总体来讲，我们基本维持此前美国经济今年前低后高（季度环比）、明年低增长的判断。我们现在预测2009年前两季度经济分别下降5%和2%，四季度才恢复增长，全年萎缩2.6%，是美国经济战后萎缩最为严重的一年，同时保持对2010年1%-1.5%的判断。
尽管次贷危机及去杠杆化引发了美国经济的深度结构性调整，世界经济亦面临大萧条以来最严峻的考验，但基于以下三个原因，我们认为其去杠杆化进程所需时间可能不如市场所预计的那样长：我们判断本次信贷泡沫起始于90年代末，而市场上流行的观点认为信贷泡沫始自80年代初；随着资产价格的暴跌，衍生产品、房产及股票价格中的泡沫成分已大大降低，各部门资产负债表的调整已经相当剧烈，居民净资产占GDP比重已接近长期均衡值，且已低于2002年低位。从过去的经验来看，去杠杆化进程可能已经过半，时间上仍取决于房市调整的进度；尽管实体经济部门仍处于去杠杆化过程中，但美联储及财政部正通过杠杆化的手段推进私人部门的再杠杆化，其政策力度超过战后任何时候.
西方国家消费者去杠杆化的结果，就是减少进口、增加出口，这就会使中国面临严峻的出口压力，所以必须找到一个新的增长模式。

⑸ 谁能解释一下美国次贷危机

次贷危机又称次级房贷危机(subprime lending crisis) ，也译为次债危机。它是指一场发生在美国，因次级抵押贷款机构破产、投资基金被迫关闭、股市剧烈震荡引起的风暴。它致使全球主要金融市场隐约出现流动性不足危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。
引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。

利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即 ：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

⑹ 听说在美国可以做住宅贷款，那么能不能做商业地产贷款值不值得做贷款

可以。但是如果你是外国人，或者在美国没有足够的信用基础的话，那么贷款可能会比较麻烦些。一般来说美国全国范围内的星巴克，麦当劳等财富500强承租的地产都可以获得商业地产贷款。然而，如果是一些小一点的品牌承租的租约的话，那么很大程度上将取决于你购买地产的地理位置。一般只有在纽约，洛杉矶等城市的地产才有更好的贷款机会，因为聚集于此的金融贷款机构会更多些。

关于值不值得贷款，NAREIG（北美房产投资集团）的分析师Yizhou He觉得现在美国处于一个利息低谷，目前贷款利息大约在4-5%之间，所以如果一个项目的投资回报率高于银行的贷款利率的话，那么你将有机会运用贷款这一杠杆来换取更高的回报率。举个例子来说，如果你的地产能产生6%的回报率，而贷款的利息仅仅只有4.5%，那么你借钱的成本就比你的回报低了1.5%，所以相当于在我们的投资回报上又白白增加了1.5%的回报率。同时，每年贷款还款的利息部分是可以作为房产的运营开支，从而减少税收。

⑺ 中国房贷与美国房贷有什么差别

无论是美国还是中国，住房抵押贷款构成通常都包括首付比例、利率和费用、还款方式、期限、贷款数量、抵押品等几个方面。首付比例既相当于一种定金，又可以反映借款人的能力，因为很难相信连首付能力都没有的人还有未来还款能力。利率和费用反映了银行资金成本和服务成本，或银行对收益的要求。由于借款金额较大，还款方式一般采用分期付款。在六个要素中，首付比例、利率和费用、还款方式的不同规定，是不同国家银行住房抵押贷款的主要区别所在。
从大的方面来看，中国与美国银行业住房抵押贷款没有什么区别，但仔细分析起来，却有很大的不同：美国银行业住房消费信贷的最大特点同样是消费者可以选择。下面以中国和美国银行业住房抵押贷款设计为例，分析两国贷款设计方面的异同。
(1)首付比例。中国住房抵押贷款的首付比例均为不低于20％，对不同的消费者是一视同仁的．大家没有区别。这看起来很公平，但事实上却存在着严重的不公平。因为不同年龄阶段、不同收入水平的人的首期付款能力是不同的。银行的贷款产品设计应该考虑这一特点。而美国的首付比例是一个区间，从5％一30％或以上，消费者可以根据自己的情况进行选择。
(2)利率和费用。消费者在获得住房抵押贷款时，一方面得到银行的资金，另一方面会得到银行的非资金服务，如代理保险、房屋质量评估、产权过户等。由于银行在这一过程中提供了资金和相关服务，所以银行要收取利息和非利息费用。这一点上，似乎中国与美国没有区别。
(3)还款方式。在中国，住房抵押贷款一放采取月均等额还款方式，这种看似公平的设计，实际上是没有考虑不同借款人的具体差别。而美国的还款方式是灵活的、可选择的，比如借款人可以月均等额还款、月递增还款、月递减还款等。
从以上分析可以得出这样的结论：美国的存款、贷款产品是差别化的，一是不同银行的产品不完全相同，彼此有差别；二是同一家银行的产品可以满足消费者个性化选择的要求。

⑻ 美国本次次贷危机

过去在美国，贷款是非常普遍的现象，
从房子到汽车，从信用卡到电话账单，贷款无处不在。
当地人很少一次现金买房，通常都是长时间贷款。
可是我们也知道，在美国失业和再就业是很常见的现象。
这些收入并不稳定甚至根本没有收入的人，他们怎么买房子呢？
因为信用等级达不到标准，他们就被定义为次级贷款者。
大约从 10 年前开始，
那个时候贷款公司漫天的广告就出现在电视上、报纸上、街头，
抑或在你的信箱里塞满诱人的传单：
『你想过中产阶级的生活吗？买房吧！』
『积蓄不够吗？贷款吧！』
『没有收入吗？找阿?贷款公司吧！』
『首次付款也付不起？我们提供零首付！』
『担心利息太高？头两年我们提供 3 ％的优惠利率！』
『每个月还是付不起？没关系，头 24 个月你只需要支付利息，贷款的本金可以两年后
再付！
想想看，两年后你肯定已经找到工作或者被提升为经理了，到时候还怕付不起！』
『担心两年后还是还不起？哎呀，你也真是太小心了，
看看现在的房子比两年前涨了多少，到时候你转手卖给别人啊，
不仅白住两年，还可能赚一笔呢！再说了，又不用你出钱，
我都相信你一定行的，难道我敢贷，你还不敢借？』
在这样的诱惑下，无数美国市民毫不犹豫地选择了贷款买房。
（你替他们担心两年后的债务？向来相当乐观的美国市民会告诉你，
演电影的都能当上州长，两年后说不定我还能竞选总统呢。）

阿?贷款公司短短几个月就取得了惊人的业绩，
可是钱都贷出去了，能不能收回来呢？
公司的董事长 -- 阿?先生，那也是熟读美国经济史的人物，
不可能不知道房地产市场也是有风险的，
所以这笔收益看来不能独吞，要找个合伙人分担风险才行。
于是阿?找到美国财经界的领头大哥 -- 投资银行。
这些家伙可都是名字响当当的大哥（美林、高盛、摩根），
他们每天做什么呢？就是吃饱了闲着也是闲着，
于是找来诺贝尔经济学家，找来哈佛教授，找来财务工程人员，
用上最新的经济数据模型，一番金融炼丹（ copula 差不多是此时炼出）之后，
弄出几份分析报告，从而评价一下某某股票是否值得买进，
某某国家的股市已经有泡沫了，这一群在风险评估市场呼风唤雨的大哥，
你说他们看到这里面有没有风险？

开玩笑，风险是用脚都看得到！可是有利润啊，那还犹豫什么，接手吧！
于是经济学家、财务工程人员，大学教授以数据模型、随机模拟评估之后，
重新包装一下，就弄出了新产品 --CDO
（注： Collateralized Debt Obligation ，债务抵押债券），
说穿了就是债券，通过发行和销售这个 CDO 债券，让债券的持有人来分担房屋贷款的风险。

光这样卖，风险太高还是没人买啊，
假设原来的债券风险等级是 6 ，属于中等偏高。
于是投资银行把它分成高级和普通 CDO 两个部分 (tranche) ，
发生债务危机时，高级 CDO 享有优先赔付的权利。
这样两部分的风险等级分别变成了 4 和 8 ，总风险不变，
但是前者就属于中低风险债券了，凭投资银行三寸不烂 " 金 " 舌，
在高级饭店不断办研讨会，
送精美制作的 powerpoints 和 excel spreadsheets ，当然卖了个满堂彩！
可是剩下的风险等级 8 的高风险债券怎么办呢？对冲基金又是什么人，

于是投资银行找到了对冲基金，
那可是在全世界金融界买空卖多、呼风唤雨的角色，
过的就是刀口舔血的日子，这点风险简直小意思！

于是凭借着关系，在世界范围内找利率最低的银行借来钱，
然后大举买入这部分普通 CDO 债券，
2006 年以前，日本央行贷款利率仅为 1.5 ％；
普通 CDO 利率可能达到 12 ％，
所以光靠利差对冲基金就赚得满满了。

这样一来，奇妙的事情发生了，
2001 年末，美国的房地产一路飙升，短短几年就翻了一倍多，
天呀，这样一来就如同阿?贷款公司开头的广告一样，
根本不会出现还不起房屋贷款的事情，
就算没钱还，把房子一卖还可以赚一笔钱。
结果是从贷款买房的人，到阿?贷款公司，到各大投资银行，到各个一般银行，
到对冲基金人人都赚钱，

但是投资银行却不太高兴了！
当初是觉得普通 CDO 风险太高，才丢给对冲基金的，
没想到这帮家伙比自己赚的还多，净值拼命地涨，早知道自己留着玩了，
于是投资银行也开始买入对冲基金，打算分一杯羹了。
这就好像阿宅家里有放久了的饭菜，正巧看见隔壁邻居那只讨厌的小花狗，
本来打算毒它一顿，没想到小花狗吃了不但没事，反而还越长越壮了，
阿宅这下可傻眼了，难道发霉了的饭菜营养更好？
于是自己也开始吃了！

这下又把对冲基金乐坏了，他们是什么人，
手里有 1 块钱，就能想办法借 10 块钱来玩的土匪啊，
现在拿着抢手的 CDO 当然要大干一票！
于是他们又把手里的 CDO 债券抵押给银行，
换得 10 倍的贷款操作其他金融商品，
然后继续追着投资银行买普通 CDO 。

科科，当初可是签了协议，这些普通 CDO 可都是归我们的！！
投资银行实在心理不爽啊，除了继续闷声买对冲基金和卖普通 CDO 给对冲基金之外，
他们又想出了一个新产品，就叫 CDS （注： Credit Default Swap ，信用违约交换）
好了，华尔街就是这些天才产品的温床：
一般投资人不是都觉得原来的 CDO 风险高吗，
那我弄个保险好了，每年从 CDO 里面拿出一部分钱作为保险费，
白白送给保险公司，但是将来出了风险，大家一起承担。

以 AIG 为代表的保险公司想，不错啊，眼下 CDO 这么赚钱，
1 分钱都不用出就分利润，这不是每年白送钱给我们吗！
对冲基金想，也还可以啦，已经赚了几年了，
以后风险越来越大，光是分一部分利润出去，
就有保险公司承担一半风险！
于是再次皆大欢喜， Win Win Situation ！ CDS 也跟着红了！

但是故事到这还没结束：
因为 " 聪明 " 的华尔街人又想出了基于 CDS 的创新产品！
找更多的一般投资大众一起承担，我们假设 CDS 已经为我们带来了 50 亿元的收益，
现在我新发行一个基金，这个基金是专门投资买入 CDS 的，
显然这个建立在之前一系列产品之上的基金的风险是很高的，
但是我把之前已经赚的 50 亿元投入作为保证金，
如果这个基金发生亏损，那么先用这 50 亿元垫付，
只有这 50 亿元亏完了，你投资的本金才会开始亏损，
而在这之前你是可以提前赎回的，首次募集规模 500 亿元。
天哪，还有比这个还爽的基金吗？

1 元面额买入的基金，亏到 10% 都不会亏自己的钱，赚了却每分钱都是自己的！
Rating Agencies 看到这个天才的规画，简直是毫不犹豫：给出 AAA 评级！

结果这个基金可卖疯了，各种退休基金、教育基金、理财产品，
甚至其他国家的银行也纷纷买入。
虽然首次募集规模是原定的 500 亿元，
可是后续发行了多少亿，简直已经无法估算了，
但是保证金 50 亿元却没有变。
如果现有规模 5000 亿元，那保证金就只能保证在基金净值不亏到本金的 1% 时才不会亏钱，
也就是说亏本的机率越来越高。

当时间走到了 2006 年年底，风光了整整 5 年的美国房地产终于从顶峰重重摔了下来，
这条食物链也终于开始断裂。
因为房价下跌，优惠贷款利率的时限到了之后，
先是普通民众无法偿还贷款，
然后阿?贷款公司倒闭，
对冲基金大幅亏损，
继而连累 AIG 保险公司和贷款的银行，花旗、摩根相继发布巨额亏损报告，
同时投资对冲基金的各大投资银行也纷纷亏损，
然后股市大跌，民众普遍亏钱，
无法偿还房贷的民众继续增多
接下来就是恶性循环

终于华尔街也撑不住了
要挟政府赶紧救市
政府救了这边救不了那边
忙得焦头烂额，最后经过华尔街大头Paulson的鼓吹
当然Paulson这个人就是高盛的原CEO
在做财政部秘书长之前卷了公司5亿美元
当然啦，他早就知道次级债的事情
要不然能退休的那么干脆吗
这下好了，但是虽然他退位了
可是华尔街的一堆朋友呢
当然好好好的救啊
要不然对不住这么多年的感情
可是怎么救呢
只好威胁政府了，拿出美国纳税人的7000亿美元
政府当然不爽阿
可是Paulson果然不愧是做了N年最强投行的CEO
口才一流，把那些政府官员，总统，两党领袖侃晕了
不救不行啊
终于Bush出来说话了
当着全美国的面，说了14分钟MBS（Mortgage Back Security）
谁知道这14分钟美国人的智商能够懂多少
反正不管怎么说，Bush终于忍不住了
参议院加班加点
连周末都没有的赶协议
终于在这周赶了出来拿给众议院

众议院的人也不知道这些是个什么东西
但是他们都是怎么被选出来的呢
民众投票阿，他们都代表了民众的利益
为了保住议员的任职
只能投反对票了咯
结果共和党和民主党在投票结果出来以后互相怪罪
谁也不敢得罪华尔街

这下投资者和华尔街吓倒了
那些大银行为了保证这个能通过做了多大的努力啊
周末搞倒了Washington Mutual（华盛顿互惠银行）
周一搞倒了Wachovia（美联合银行）
结果还是没通过
那叫一个苦恼啊
这下美国政治也乱了套
没办法啊
继续投票呗，总要让他通过阿
希望众议院的第二轮投票果然通过~
可惜股票还在跌
估计下一轮就是会计准则修改了

⑼ 美国次贷危机

先说900亿资金的事;次贷危机的本质是以美国央行的低利率为基础, 因为低利率使得消费者与生产者的财富预期值上涨(心理作用),而美国又是一个信用卡体系较完善的一个国度,而美国政府的国债又是一针强心针,美元与黄金直接挂钩,其它货币(英镑例外)又与美元进行交易,而90年代中后期日本经济陷入滞涨,国际游资(各国外汇储备加上私人投资)聚集欧洲和发展中国家,当这些地区发展到一定时候,游资的利润空间受限,正好这个时段 互联网经济受到刺激,美国资本市场开始发泡,于是 国际游资便往美国跑,另外加上政府的口号(还有一个重要的原因是银行是美国的 而美国国力又是世界公认的 于是授信成立房地美与房利美 而这两家金融托管机构开证明)而这时投资银行便开始将本身的资产进行证券化处理,向全球投资者进行发售,可以轻松地借到资金,而全球房地产业在此到了顶峰,急需资金因为在信用卡体系下消费者与生产者可以进行资产的评估,从而向银行借钱,当然不全是现金 而是以物换物 在暴利的心理驱使下使各方失去理性,银行便不问是非,只要购房者有需求 便给予证明给这两家机构,而它们又向地产商发证明,就这样.滚来滚去,信用的雪球越来越大 当银行的融资信用到一定程度时,因为一次比一次高(资金总量是有限的) 到了无法保证时,而美联储开始提高利率时,市场资金便开始进入中央银行,而市场中的各方面资金开始不足,有的甚至没有资金可调,而借贷方要求回笼时 投资银行便处于资不抵债的地步,于是次贷危机便暴发了(因为有钱的购房者必竟是极少的,但是进行不良借贷时,借贷方(投资银行负责人的心理会起变化,会利用投资者贪利的心理)不能用公众的存款做基础,只能编一个虚无的前景 把上面的内容简单说出来就如同在赌场,你以赌场的资产为本 进行借贷 当你赢时 你会分出多余的钱回给借贷方.鼓动借贷方出更多的钱 而借贷方见有利可图时,便会转向其它方面再筹款 将更多的钱给你生财.利率更高 亏时 你会血本无归,而你的本钱已经还不起时 便破产了.将你的钱骗走的人会消失掉,躲到权势人物那里也有可能,但你不可能从权势人物那里拿到钱的.而借给你钱的一方会追债 成为你的债主 直到还完为止.前几年的传销跟次贷危机相似

⑽ 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(10)美国房贷杠杆扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。