深圳19年高杠杆买房

A. 最高涨幅50%!小产权房爆火背后，深圳楼市会有何变化

我觉得深圳的楼市会越来越紧张，这个紧张并不是房源紧张，而是各种措施紧张，这都意味着炒房客将没有办法继续炒房。

我对深圳房市的态度始终保持一个观点：深圳的房价并不正常，而且深圳所谓的火爆楼市只不过是房地产炒作者的投机行为，这会严重影响到普通购房者的合法权益。

深圳的小产权房特别火爆。

这个火爆已经持续了一段时间了，从4月份开始当深圳出台了各种房地产措施后，炒房者就把目标从商品房转到了小产权房上，并且通过这样的方式来哄抬房价，目前深圳的小产权房普遍已经上涨了50%左右。从某种程度上来讲，小产权房确实不贵，但这并不是炒房客哄抬房价的理由，市场也绝对不允许这群老鼠屎祸害整个行情。

B. 杠杆买房啥意思

一般说借助资金买房，比如贷款。首付30%，那么你有30万，就可以贷款70万。可以买个100万房子等升值。假如啊，1年或者10年，房价翻番，那么你赚100万，去掉利息、手续费，按10万算，你赚90万，而你的本金才30万。

如果你当初只是用30万买房，房价翻番，你也就是赚30万，去掉手续费，赚二十多万。

2019年5月，上海易居房地产研究院发布2019年一季度全国居民购房杠杆研究报告显示，2019年一季度，全国居民购房杠杆率为31.7%，环比上升0.7个百分点，同比下降1.4个百分点。

杠杆率即一个公司资产负债表上的风险与资产之比(负债/所有者权益的值为杠杆率)。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反应出公司的还款能力。

(2)深圳19年高杠杆买房扩展阅读

买房时还需注意以下：

1.申请贷款前不要动用公积金

如果借款人在贷款前提取公积金储存余额用于支付房款，那么公积金账户上的公积金余额即为零，这样的公积金贷款额度也就为零，也就意味着将申请不到公积金贷款。

2.在借款最初一年内不要提前还款

按照公积金贷款的有关规定，部分提前还款应在还贷满1年后提出，并且归还的金额应超过6个月的还款额。

3.还贷有困难不要忘记寻找身边的银行

当在借款期限内偿债能力下降，还贷有困难时，不要自己硬撑，可向银行提出延长借款期限的申请，经银行调查属实，且未有拖欠应还贷款本金、利息，银行就会受理的延长借款期限申请。

4.贷款后出租住房不要忘记告知义务

当在贷款期间出租已经抵押的房屋，必须将已抵押的事实书面告知承租人。

5.贷款还清后不要忘记撤销抵押

当还清了全部贷款本金和利息后，可持银行的贷款结清证明和抵押物的房地产他项权利证明前往房产所在区、县的房地产交易中心撤销抵押。

6.不要遗失借款合同和借据

申请按揭贷款，银行与签订的借款合同和借据都是重要的法律文件，由于贷款期限最长可达30年，作为借款人，应当妥善保管的合同和借据，同时认真阅读合同的条款，了解自己的权利和义务。

7.办理公积金贷款不用找中介代办

公积金贷款无需担保，仅凭公积金账户额度及信用即可办理，程序也不是很复杂，完全可以个人到公积金贷款处领取相应表格填写、准备相关材料，即可办理。

C. 为什么要高杠杆买房

从字面上理解，杠杆也就是杠杆的放大效益，比如说一个商品100元，你100块钱交易也就是一倍的杠杆或说是没杠杆。你如果花5块钱就可以交易这个商品那就是20倍的杠杆。

D. 深圳的高房价，真的损害竞争力吗

前看来搅动房市的购买力，大致来源于银行系统和其他非银系统两方面，且都带有较高杠杆率。从央行最新公布的金融数据看，1月份银行系统2.54万亿元的信贷投放，个人住房按揭贷款、保障房开发贷、土地一级开发贷、政府平台贷，以及企业置换内保外贷或美元债，是新增贷款的主要投向，而在1月新增的3.42万亿的社会融资规模中，剔除2.54万亿的信贷后，8800余亿的其他社会融资规模中，也有相当部分成为撬动房市的杠杆。具体梳理，目前房市的杠杆购买力形成大致或将呈现这样的递进关系：首付款本金——首付款融资杠杆——首付比例下降后的个人按揭贷款杠杆。起先，借助楼市新政降低购房首付比例、降低契税和营业税等的影响，筹划多时的部分自住需求者踩着政策利好开始集中进场，这一迹象迅速被房产中介和开发商捕获，相当部分房产中介等开始利用房市高度不对称的信息优势

E. 现在适合高杠杆买房吗

你好，高杠杆买房就是银行贷款，大多都是这样买房的流程。

F. 风暴来临，杠杆上的深圳楼市能撑多久

3.30政策中有一条，为平衡供需，全市商品住宅用地供应总量年均增长20%以上，从数据中看土地供应在19年、20年有所放缓，增幅分别为-10.5%、16%，16年-18年间供地平均增幅38%。但价格变化与供应并未呈现出预想中的结果，楼板价依然在攀升。溢价土地占比从25%上涨至28%，万元地从2019年3宗上涨至2020年19宗。造成万元地的主要原因是西安作为中心城市在国家层面的占位逐级增高，从GDP破万亿、人口突破1020万两个关键数据上给予开发商坚定拿地的信心，此外西安房价与同城市比较。

G. 加杠杆买房是什么意思

指房地产首付降低。以较低的首付获得其产权。引用股市名词房地产加杠杆
买房条件
1、年满18周岁具有完全民事行为能力的自然人；
2、贷款到期时男士年不超过60岁，女士年龄不超过55岁；
3、有稳定合法的职业和收入来源，有还本付息能。

H. 2019年房价调整是大概率事件

2019年的房产市场形势将是如何？根据2018年市场情况，结合如今的调整措施，其实短期内楼市的涨跌趋势已然是明朗的。首先，房住不炒的定位不会变，国家三令五申强调的坚决遏制房价上涨、坚持房地产调控力度不会放松；其次，正因为在2018年的措施中取得了一定成果，今年才不会让之前的努力付诸东流，防止房价上涨仍是基本目标。

最后预测一下2019年的房价，虽然不能精准说出到底涨多少跌多少，但从目前已有的数据来分析：据诸葛找房数据研究中心对12月份70城新房二手房的解读，新房上涨城市为59个，连续两月数量下跌，二手房上涨城市为47个，下跌城市连续4月增多，环比上月收窄0.22个百分点。尤其是一二线城市，受房产市场持续调控影响，房价大局基本已定，以稳为主，因为有人口和资源做支撑，也不太可能持续下跌，而三四线城市随着棚改收紧、利好相继退出，部分炒房客被套牢，房价出现回落是大概率事件。房价下跌影响范围不容小觑，被伤害最深的是哪类人？谁最不愿意看到房价大面积下跌呢？

1.银行

据中国东方资产管理公司发布了《中国金融不良资产市场调查报告（2018）》的报告显示，如果房价下降20-30%，银行将会面临着显著的压力。虽然银行系统具有稳步的风控措施，2016年10月起银行提高了审核标准，并把房贷收益打包为对冲基金进入金融市场来反向对冲风险，但如果房价大面积下跌，银行的损失仍无法避免。不仅员工面临降薪、失业，房价下跌意味着资产贬值，相关贷款人、房企失去盈利现金流断裂，自然无法偿还贷款，银行就可能面临系统性金融风险。虽说资金回收困难还可以拍卖房产，但因楼市整体下行拍卖品所得利益将受到限制，还可能有流拍情况，毕竟贬值的东西谁也不想收入囊中。

2.既没买房又无存款的人

对于没买房又没钱的人来说，本身就处于社会的底层，是社会动荡中最易受伤的一类人，因为房价下跌与他无关，而企业停工倒闭，这类人抗风险能力较弱，势必被卷入其中，打击不小。还有一种是买了房身负贷款的人，如果抗风险能力差，很可能被有钱有实力的那部分群体收割，来一个财产转移，尤其是那些拿杠杆资金购房的人，一旦房价下跌所抵押的房产价格低于负债，变现困难那才是欲哭无泪！而相反那些有房有存款、或有房无贷款的人来说，不仅资产抗压力强不易受损，说不定还能顺势搭上一个顺风车抄底买到好房。

3.多套房主

在房价上涨的时候他们跟风利用短时间的市场上行期获利，但如今此举已行不通，一旦房子贬值，他们手里的房子还未变现就已被套牢，不仅要面临财富缩水，还可能被长时间的出售周期所折磨。对于负债率高的人来说，房子越久卖不掉，产生的利息越多，遭受的损失越大，房价大面积下跌对他们的打击是致命的，连口喘息的机会都没有。

总的来说2019年的房价不太会出现大面积下跌，我们还是可以用平常心来看待楼市，近日郁亮也说过，房地产行业不可能再恢复过去的增长速度，从长远看，市场终将会被净化，房住不炒仍是大势所趋。

I. 深圳楼市大观：顶级豪宅成交量增长166.5%

近日有媒体报道，在刚刚过去的11月，上海单价10万元以上的顶级豪宅成交490套，超过了过去3年的成交总和。2015年可谓是豪宅市场的“大年”。

事实上，这一现象只是今年北上广深等特大城市“豪宅热”的一个缩影。据统计，截至11月，在京沪深三个一线城市，“10万+”的顶级豪宅成交量分别增长了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。

哪些人买走了这些豪宅呢？数据显示，从年龄和身份上来看，30~50岁的客户是主力，占比达57.6%，主要由企业主、明星或社会名流构成；20~30岁的新生代异军突起，占比21.4%，主要由企业主的下一代构成。

豪宅之所以热销，主要是由于传统经济“去产能”和“去杠杆”已呈倒逼之势，而新经济（互联网、高科技等）在体量上、动力上还未成长到能填补增长空白的程度。于是，经济增速“下台阶”叠加转型困境，部分企业主退出了实体经济。同时，“稳增长”宽松政策释放出的资金要寻求既能防止贬值风险，又能获得平均收益率的投资品种。

尽管楼市已告别10年“黄金时代”，但其体量（开发投资、销售规模）相比2008年仍增长了2~3倍，上下游60多个行业及国民经济无法容忍其快速下滑。在经济转型和财税改革到位之前，楼市“托底”经济、“缓冲”财政下滑的功能将会维持一段较长的时期。由此，在经济下行阶段、转型阵痛期，楼市也就成了防御性投资的最佳品种之一。

目前，我国城市2.7亿外来人口中的50%集中在前50大城市，而包括北上广深在内的十大城市又集中了这50%中的约80%。未来新型城镇化着重于解决外来人口“市民化”问题，这意味着北上广深等城市未来人口、资源和产业集聚的程度将进一步提升，住房需求的潜力和支付能力依然很强。因此，投资这些城市的房子，特别是具有稀缺属性的豪宅无疑是一个好的选择。

从区位来看，公共资源集中的中心城区、旧改升级区域、自贸区等现代服务业重点区域，都是各路资金“热捧”、升值趋势长期被看好的豪宅投资区。

国际经验显示，特大城市核心区域的豪宅不仅为本区域富人所青睐，也为国内外高净值人群所青睐。特别是在经济下行时期，避险资金更是趋之若鹜地进入这些豪宅市场。而且，特大城市严控土地供应，意味着单位空间内的价值将进一步提高，具有低密度、独特景观、优质公共配套、历史文化价值和国际服务取向等稀缺属性的房屋价格上涨更快。

目前，购房成本（利率、税费）已降至历史最低，意味着政策极其鼓励大家去购房，而价值越高的房屋，享受到的政策利好就越多。与此同时，北上广深同时进入了用地空间“负增长”时期，以旧改提升区域功能和释放空间已付诸实践。因此，城市单位空间的产值将在未来进一步提升，而核心区域占据稀缺资源、容积率更小的豪宅将以更大的空间享受更多的溢价。

正是基于以上考虑，近年来特大城市“地王”频出，豪宅供应越来越多。可见，市场对于中心区稀缺地块前景非常乐观，这也给未来豪宅价格上涨增添了新的预期。

（以上回答发布于2015-12-11，当前相关购房政策请以实际为准）

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