土地出售佣金合同

❶ 政府能否直接与企业签订土地岀让合同

政府以发展经济为目的，主动介入经济活动，不仅仅拥有行政者的身份，同时也具备民事主体的特征。县政府以其规范性文件形式发布的10号文通行于全县，是对参与全县棚户区改造房地产开发企业的优惠政策，对全县具有法律效力，当无异议。政府依其行政职能对于国有土地享有开发建设的权力，但是由于地方经济发展需要，政府无力完成开发建设，招商引资必不可少。在向作为民事主体的房地产开发企业出让土地使用权时，其合同性质应为平等民事主体之间的民事合同关系。
在合同签定前的项目推介会，是其招商引资的必要组成部分，依合同法原理，可以将其看成是要约。根据《合同法》第十四条要约是希望和他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列规定：（一）内容具体确定；（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。在本案中，被告一为了提高其可信度，其全套领导班子全部出席，并由代表县政府的一县之长亲自做出承诺，界定了该县在土地出让行为中应当履行的职责、义务，其意在表明“只要你中标，我就这样做”，使之成为名副其实的要约。
同时，其承诺完全符合10号文的规定，其互相印证与支持的法律效力、公信力，直接决定了受邀参会的房地产企业是否决定参加该项目投标活动。而在两被告提供的《房地产拍卖须知》第七条拍卖程序第（四）项的规定，“成交后3日内交齐拍卖佣金，7日内交齐总价款的35%。签订土地出让合同后30日内交齐总价款的50%”的规定可以认为是新的要约邀请。该份要约邀请，对县长讲话中承诺的相应内容进行了变更，其变更的内容，是将开发的前提变更为“交齐总价款的50%”。对此，竞标企业参与招标的行为，便是承诺，便是认可了拍卖方的变更。但是，因为此次新的要约邀请与政府的10号文，直接相冲突，其效力仍旧应当以政府的10号文为准。
那么10号文，违反了其上位法的调整，其中的相关条款内容是否有效呢？我们认为是有效的。根据《立法法》第八十六条第三款的规定“部门规章之间、部门规章与地方政府规章之间对同一事项的规定不一致时，由国务院裁决。”根据《立法法》第八十七条第二款及八十八条的规定，对于下位法违反上位法的行政法规、地方性法规、规章由国务院予以改变或者撤销。也就是说，该10号文的规定，未经改变与撤销之前，依旧是有效的。
另外，原告作为普通的民事主体，当然是选择有利于自己的地方法规的优惠政策予以遵守的，并且，在招标前后的过程中，被告始终未曾停止过对10号文的宣传，原告有理由认为10号文中的承诺构成整个招投标行为及合同的一部分。而《房地产拍卖须知》在一定期限，对特定民事主体适用，具有格式条款的性质。根据《合同法》第四十一条对格式条款的理解发生争议的，应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的，应当采用非格式条款。因此，10号文可以作为本案诉讼依据，县长汪某兴的讲话具有法律效力，原告缴纳35%的土地出让金的行为没有违反约定。
根据两被告提供的《房地产拍卖须知》第七条拍卖程序第（四）项的规定，“成交后3日内交齐拍卖佣金，7日内交齐总价款的35%。签订土地出让合同后30日内交齐总价款的50%。”也就是说，交齐总价款50%的行为，是在签订土地出让合同后的30日内，那么此份合同虽然已经履行，但尚未签订，既然没有签订，交齐总价款50%的条件尚不具备。原告应当交齐总价款50%的时间起算点没有出现，原告自然不存在违约的可能性。
被告的政府首长汪某兴在推介会上郑重承诺的现场办公会，迟迟没有兑现，对于没签合同就已经支付了35%首付款的原告来说，自然存在非常高的风险。原告作为投资开发企业，没有签订合同，也必须要寻求被告的各部门出具各种证明、办理各种手续才能开工，托关系找朋友，其成本自然是大大提升。如此说来，不签订合同的风险，只存在于原告一方，对于被告而言是不存在任何风险的，反而会推进很多潜规则的实现，这一点是不容被忽视的。不签订合同，对于本案中作为被告政府部门的国土资源局，有太多无以言表的微妙益处。
被告的政府首长汪某兴在推介会上如是说，“下面我在这里，代表××县人民政府，郑重的向在座的各位企业家，各位开发商，作出如下承诺：1、以上各项优惠政策，政府必须严格执行，决不反悔；2、对开发商提供一站式、保姆式、一条龙的服务，现场办公，所有的建筑手续将在一个小时内完成。……第三，坚决杜绝和打击各种形式的乱收费，是凡到中标开发商收费，不经政府批准，任何人不得越雷池一步，谁收费谁下台……第四条，政府将优先改造，中标标段的基础设施，你那小区盖得很好，外边的路、灯、给水排水量化工程，政府该做的，政府要做。第五，自中标签约之日起，60日内完成拆迁，实现三通一平，向开发商交地，……我们政府是绝对不会含糊的。以上承诺如有违诺，政府愿承担全部责任。”而被告公布的10号文第三条，“县政府承诺，自开发企业竞标摘牌签约之日起，90日内完成拆迁，并实现拆迁区域内‘两通一平’（通水、通路、场地平整）。”未签订的合同范本，同期其他中标者已经签订的文本，上面都有明确约定，合同第六条“出让人同意在2011年5月1日前将出让宗地交付给受让人，出让人同意在交付土地时该宗地应达到本条第（一）项规定的土地条件：（一）场地平整达到地上建筑物和附着物拆迁完毕；周围基础设施达到二通一平（通水、通路、场地平整）”。
由前述援引三处原文可知，无论是已经被被告律师否认其效力的政府首长讲话、其庭审中自认违法的10号文，还是虽然没有签订，但是已经实际履行的合同范本，无论是“三通一平”、“两通一平”还是“二通一平”均已明确标明了是“通水、通路、场地平整”，被告的政府首长代表政府承诺说“政府将优先改造，中标标段的基础设施，你那小区盖得很好，外边的路、灯、给水排水量化工程，政府该做的，政府要做。”合同约定为“周围基础设施达到二通一平”，而原告项目正门口唯一一条主干路未开通，当然是无法达到周围基础设施二通一平的标准，这里是确定违约的，因此，可以依照规范的格式合同要求履行开通规划路义务，并要求被告承担违约责任。
被告辩称原告对最后一户拆迁户滕某利的拆迁价格违反政府指导价，对此拒绝赔偿。原告认为，被告在拆迁中有两户的拆迁价格也远远超过政府指导价，甚至高于原告对滕某利的补偿，是属于特殊情况特殊对待。拆迁历来是我国房地产项目开发中一个比较难处理的问题，随着近些年房地产业的飞速发展，高额利润带来的是地价攀升，很多不肯低价被拆迁者甚至被称为“钉子户”。试问，若拆迁的补偿安置不能够使拆迁户的维持原有的生活标准，他为何要拆迁呢？所以，很自然的对拆迁户拆迁补偿的标准也是难以一刀切的。这样的结果，很可能导致恶性治安事件，正如近些年因拆迁导致的跳楼、自焚、自杀事件时有见诸报端。稳定又是当前国家和社会发展的重中之重，因此，特殊情况特殊对待在实践中也是被广泛采纳的。被拆迁户滕某利，是当地劳动模范，多次受市、县表彰，其承包的9.9亩土地用于种植南方蔬菜销往当地高级酒店及餐厅，是当地的示范田，其全家近10口人以此为业，且按照股份制分配盈利，年收入相当可观，在当地小有名气，且承包期限尚有17年。因此，其安置补偿应当得到法院支持，本律师对此观点表示支持。
被告认为，在土地拍卖之前，以领导讲话的形式要求-2、-3地块按照70%、30%的比例承担-1地块上拆迁户的回迁安置，作为中标的前提予以告知，原告应当按此来承担-3地块以外的-1地块的回迁安置工作，否则即是违反了诚实信用原则，不应当得到法院支持。原告认为，在被告极力否认领导讲话效力的同时，却又在此处不断强调领导讲话对原告的约束力，这本身就是自相矛盾的，依照被告的逻辑，否认了领导讲话中承诺的法律效力，此处应当也不具备法律效力，对于领导讲话法律效力的认定应当一视同仁。本律师认为，领导讲话应当一贯的具备法律效力，对此处也是一样，因此，原告事实上也按照要求承担了-1地块上回迁户的安置，但是，同时也额外被摊派了-2地块部分回迁户的安置。按照领导讲话的要求，-3地块应当承担30%的回迁户安置工作，但事实上却承担了51.05%的回迁户安置工作，远远超过领导讲话所要求的比例。因此，对于额外承担部分，应当按照市场价予以补偿。对此，反而是被告明确违反诚实信用原则，原告诉请并无问题。
本案从表面上看来是一起民告官案件，但并非传统意义上行政诉讼。笔者作为本案原告的代理律师，从案件发生起一年后介入案件的材料整理、证据完善、直至提起民事诉讼，并三次庭审。虽然目前本案并未审结，但是从庭审的过程来看，被告××县政府及该县国土资源局的答辩，并未能改变其违约事实。本律师认为，尽管政府作为行政管理者进行国有建设用地出让的行为，但就合同签订这一行为来看，其本质是民事合同的属性，这一点是毋庸置疑的。根据合同法基本原理，合同应当履行，合同应当全面履行，合同应当充分履行。而县政府在履行合同的过程中，怠于履行其利用职务实施的行为，而这一行为是归属与《国有建设用地出让合同》的附属义务，要达到合同约定的“净地出让，二通一平”的标准，本案被告则必须以来于其行政权力的行使、职责的履行，但这并不会导致合同本质的民事属性。
《合同法》第六条，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则；第六十条，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。按照一般的民事合同而言，各合同方应当是平等、自愿的签订合同，之后则严格按照合同的约定履行合同，其过程中应始终遵循诚实信用的原则，保证合同的全面履行。在本案中，尽管从法律上来讲，原被告双方应当是平等的民事主体，基于自愿的原则缔结合同，但是在事实上来说，本案中的原被告是不可能平等的。比如，在证据的收集上，整个拆迁安置的数据资料完全保留在被告手上，而被告提供的印有政府印鉴的单据，随时可以作为证据使用；又比如，且不管本案如何处理，原告在其当地的其他项目均要受制于被告，接受被告的管理，如此掣肘的诉讼格局中，原被告是根本无法平等的。
尽管如此，作为原告的代理律师，在充分考虑全盘诉讼格局的前提下，对委托人进行了详细的风险说明，并出于对委托人合法权益的维护，依然提起了本案的诉讼。相信在法制逐渐完善、法治程度不断提高的今天，在清楚的事实、确凿的证据面前，公正的司法一定可以维护原告的合法权益，以使被告平等的承担民事责任，充分的弥补原告遭受的损失。
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❷ 房地产项目销售代理服务合同

《****》项目销售代理服务合同

甲方（委托方）：

乙方（受托方）:

甲、乙双方本着互惠互利真诚合作的原则，经友好协商，就产权属于甲方的 项目委托给乙方作代理销售事宜达成本协议。

第一条 本合同委托代理项目内容

1、项目名称：

2、项目地点：

3、项目规模：

4、委托事项：■全程代理□市场调研□营销策划 □代理销售

5、乙方的代理销售期自 2008年 12 月 1 日至 2010 年 10 月 31 日。

第二条 费用收取及结算方式

1、前期服务费

在本合同签定后7日内甲方支付乙方人民币 6 万元（大写）（￥ 陆 万元），在项目正式开盘销售后四个月内从销售佣金中分三次扣除（每月扣除人民币 2 万元）。如甲方未能在2009年3月拿到商品房预销售许可证,则每延迟一个月支付乙方人民币1.5万元作为前期服务费，累计服务费在6个月内扣清。

2、销售代理费（销售代理费=底价佣金+溢价奖励+奖励佣金）

2.1 本项目的底价佣金为当月售出单位合计到帐部分的底价合同总额 ´1 %，按揭贷款资料收齐后递交银行审批30个工作日后如因非乙方原因无法到帐可先视为到账。

2.2 溢价奖励：经过乙方的努力，每套住宅或商铺销售价格超过底价的，其超出底价部分，甲乙双方按8：2分成。根据本合同约定的底价，可以调增价格的，需双方商定确认，超过原底价部分的视为溢价。

底价标准：见《代理销售房源价格表》

2.3奖励佣金：在合同期内乙方完成项目总销售金额的80%时，甲方一次性支付乙方全部售出单位合计底价合同总额奖励佣金0.1% 做为奖励。该部分奖励佣金及溢价佣金在乙方完成项目总销售金额的80%后10日内予以支付.

3、销售代理费的支付：

《月度销售任务明细表》（销售任务按每3个月由乙方提交一次）由双方在项目开盘前协调确定，甲方书面认可。

3.1 代理方完成的月度销售量达到《月度销售任务明细表》中月销售目标的

90%及以上，月度代理佣金支付金额=月度底价佣金×100%。

3.2 代理方完成的月度销售量不足《月度销售任务明细表》中相应月销售目标的90%，月度代理佣金支付金额=月度底价佣金×80%。底价佣金转为代理方保证金，待代理方季度销售量达到季度销售目标的90%及以上，开发公司再行支付剩余款项。

3.3 如代理方季度销售量未达到《月度销售任务明细表》中相应季度销售目标

的90%，则当季度保证金自动转为下季度保证金，待代理方两个季度累计销售量达到《月度销售任务明细表》中相应销售目标的90%以上，按第3.1款要求支付；如代理方两个季度累计销售量达不到《月度销售任务明细表》中相应销售目标的70%以上；则甲方有权单方面终止本合同。

4、若客户交清首期房款前因甲方原因悔约，所没收的定金双方各收取50%；若客户在交清首期房款后因甲方原因悔约，定金及罚金归甲方所有，乙方收取相应的代理费。

5、结算时间：双方于每月5日前核算上月已签合同部分，并于10日前结算代理费用。甲方在结算当日以转帐或现金方式支付乙方，乙方提供等额发票。

6、乙方在合同期内完成本项目合同总销售额的90%可视为全部销售完成，乙方可选择撤场，并于10日内结清全部销售代理费用。

第三条 双方权责

1、甲方的权利和义务

1.1 在发售前向乙方提供所委托之物业公开销售所需的《土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《商品房预售许可证》等各项销售所需的合法文件资料，以确保楼宇销售的顺利开展。

1.2 承担有关策划、宣传推广、广告、售楼资料、模型及售楼现场包装等设计、制作、印刷所需的各项费用。

1.3 在本合同生效后，甲方不得委托任何第三方代理销售或自行销售相关物业。

1.4 甲方应严格按照双方商定的工作进度及时做好乙方提交的方案的审核工作，并应于三日内予以答复。特殊情况不能按期的，应告知乙方，但最长不超过七日。由于甲方逾期回复导致乙方工作进度延误，或导致乙方未能按计划完成销售任务，责任由甲方承担。

1.5 甲方应确保工程进度，并负责售楼现场清理、售楼处的装修、包装布置、办公设备到位等工作， 为乙方提供办公场所及电脑、传真机、复印机、电话机、等办公用品并承担售楼处的水电费、办公室固定电话费的日常费用。

1.6 委派专人配合乙方的销售工作，负责收取客户购房定金及房款。

1.7 甲方需每周组织一次各相关单位（工程部、物业公司、代理公司、广告公司及相关部门或责任人）参加的工作例会，及时协调解决各种营销问题，督促相关配合部门的工作。

1.8 合同期内，根据推广需要甲方同意投入该项目的广告宣传费用不高于本项目乙方代理总销金额的 0.8 %。由于甲方原因未能按时足额投入广告宣传费用造成乙方未能按时完成销售目标的，责任由甲方承担。广告宣传费用计划由乙方提出并经甲乙方双方商定认可。

1.9 非因乙方之行为造成的索赔或其他法律责任，由甲方负责并承担责任。

1.10 甲方须按时与乙方结算代理费并准时支付，如延期则每日按所欠代理费总额 3 %计付滞纳金。

2、乙方的权利和义务

1.1 乙方具备房地产交易代理资格，并向甲方提供营业执照复印件，保证其代理经营的合法性。

1.2 乙方负责售楼人员的全部工资、奖金、福利及交通等费用，负责业务培训、业务管理以及一切现场销售工作的组织管理及销售执行。

1.3 乙方负责制订营销方案和宣传推广计划，并经甲方认可决策后组织实施。

1.4 乙方须按照与甲方所确定的营销方案进行销售，若确因特殊情况需要调整的，需即时与甲方沟通并经甲方同意后，方可实施。

1.5 乙方负责现场销控管理工作，定期向甲方提交营销总结报告，供双方根据销售实际及时调整销售策略。

1.6、根据销售需要及市场需求，在双方确定的销售底价基础上，溢价或涨价的幅度应报甲方书面批准后方可执行。

1.7 协助甲方与购房人签订商品房买卖合同，本合同约定销售范围内的房屋，所有销售均视为乙方完成。

1.8 乙方人员负责与客户签订房地产买卖合同并协助办理按揭等相关各项购房手续。

1.9 售楼过程中如有因乙方工作原因引起的法律诉讼或索赔要求时，乙方须负责由此产生的后果。

第四条 违约责任

1、甲方责任

1.1 若购房人购买的该项目房产的实际情况与甲方提供的材料不符或产权不清，规划设计变更或销售面积变化，以及因工期、交房期、质量、银行按揭、典当抵押等问题产生的纠纷，均由甲方负责。

1.2 甲方不按合同规定的期限向乙方支付佣金，则每超过一天按应付佣金的 3 %向乙方支付滞纳金；若佣金支付时间超过三个月，视甲方违约，违约金为 人民币贰拾 万元。乙方有权单方面解除合同，并由甲方完全承担违约责任。

1.3双方确定的营销推广费用因甲方原因不能及时到位，造成销售工作无法正常开展的，视为甲方违约。乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方结清所有销售代理费用。

1.4 开盘时间初定为20 09 年 3 月 30 日前，若因甲方原因导致该项目不能按时开盘而引起的乙方前期准备工作顺延，顺延时间不超过 30 天，超过 30 天甲方应每月支付乙方前期工作准备金 1.5 万元整，超过 90 天乙方有权单方面解除本合同，并要求甲方结清所有销售代理费用（含前期工作准备金在内）。

1.5甲方若无故终止合同给乙方造成经济损失，则甲方需向乙方赔偿损失30

万元（ 叁拾 ）人民币。

2、乙方违约责任

2.1 乙方不得以甲方的名义从事本合同规定的销售活动之外的任何商业活动，因乙方原因对甲方造成的社会不良影响或损失由乙方承担责任。乙方必须按照双方确定的商品房买卖合同条款与业主签订合同，如有违反一切责任均由乙方承担。

2.2 乙方销售均价不得低于双方约定的基准价格（甲方签字确认部分除外），如未达到约定基价由乙方承担责任。

2.3 乙方不得超越甲方授权向客户作出任何承诺，否则视为违约，产生的后果及给甲方造成的损失由乙方自行承担责任。

2.4 乙方销售团队主要负责人的调整均须提前通知甲方，并做好交接等相关工作，因乙方人员管理问题致使营销工作出现问题，由乙方承担责任。

2.5 乙方若无故终止合同给甲方造成经济损失，则乙方需向甲方赔偿30 万（ 叁拾 ）人民币。

第五条合同生效及其他

1、本合同自双方代表签字盖章之日起生效，所有条款双方均严格遵照执行，否则违约方要赔偿给对方造成的一切经济损失。

2、本合同规定要提交的附件应及时提交确认，该附件是本合同的组成部分。

3、双方协商同意后对本合同的修改、扩充等，应签定补充协议。

4、在本合同执行期间，如有因股东变更、产权交易等原因导致甲方委托乙方代理销售物业产权改变的，甲方除应支付乙方售出部分的代理费外，还应向新产权方说明本合同的有效性，三方就有关的权利义务事宜签定协议。如新产权方要求重新委托代理销售时，乙方享有优先代理权。

5、双方对合作过程中的所有相关商业资料均负有保密责任，未经许可，任何一方不得擅自对外发布或提供给第三者。

6、任何一方按本合同规定提前中止合同时，需提前15天书面通知对方，双方派人于通知日起14日内完成办理相关结清款项、解除合同手续。

7、本合同执行过程中，如有因不可抗力因素影响有关条款之执行的，受影响一方应及时向对方通报，因此而影响履行有关条款的不视为违约。

8、本合同未尽事宜，双方协商解决，若对本合同执行中产生的冲突双方协商不成的，交由常州仲裁委员会解决。

9、本合同一式四份，双方各执二份，具同等法律效力。

（以下无正文）

甲方： 乙方：

法人代表 ： 法人代表

（授权委托人）： （授权委托人）：

年 月 日 年 月 日