房地产财务杠杆系数

⑴ 为什么房地产行业的财务杠杆一般较高

周期长,投入太大。

⑵ 为什么房地产企业的财务杠杆一般比较高

您好1
这个就好比军队的等级制度，每一级都有区别
望采纳，谢谢

⑶ 财务杠杆应用的案例

财务杠杆是一个应用很广的概念。在物理学中，利用一根杠杆和一个支点，就能用很小的力量抬起很重的物体，而什么是财务杠杆呢？从西方的理财学到我国目前的财会界对财务杠杆的理解，大体有以下几种观点：
其一：将财务杠杆定义为"企业在制定资本结构决策时对债务筹资的利用"。因而财务杠杆又可称为融资杠杆、资本杠杆或者负债经营。这种定义强调财务杠杆是对负债的一种利用。
其二：认为财务杠杆是指在筹资中适当举债，调整资本结构给企业带来额外收益。如果负债经营使得企业每股利润上升，便称为正财务杠杆；如果使得企业每股利润下降，通常称为负财务杠杆。显而易见，在这种定义中，财务杠杆强调的是通过负债经营而引起的结果。
另外，有些财务学者认为财务杠杆是指在企业的资金总额中，由于使用利率固定的债务资金而对企业主权资金收益产生的重大影响。与第二种观点对比，这种定义也侧重于负债经营的结果，但其将负债经营的客体局限于利率固定的债务资金，笔者认为其定义的客体范围是狭隘的。笔者将在后文中论述到，企业在事实是上可以选择一部分利率可浮动的债务资金，从而达到转移财务风险的目的的。而在前两种定义中，笔者更倾向于将财务杠杆定义为对负债的利用，而将其结果称为财务杠杆利益（损失）或正（负）财务杠杆利益。这两种定义并无本质上的不同，但笔者认为采用前一种定义对于财务风险、经营杠杆、经营风险乃至整个杠杆理论体系概念的定义，起了系统化的作用，便于财务学者的进一步研究和交流。
我们在明确了财务杠杆的概念的基础上，进一步讨论伴随着负债经营的财务杠杆利益（损失）和财务风险、影响财务杠杆利益（损失）和财务风险的因素以及如何更好地利用财务杠杆和减少财务风险。

一、财务杠杆利益（损失）（Benefit on Financial Leverage)
通过前面的论述我们已经知道所谓财务杠杆利益(损失）是指负债筹资经营对所有者收益的影响。负债经营后，企业所能获得的利润就是：
资本收益＝企业投资收益率×总资本－负债利息率×债务资本
＝企业投资收益率×（权益资本＋债务资本）－负债利息率×债务资本
＝企业投资收益率×权益资本－（企业投资收益率－负债利息率）×债务资本 ①
（此处的企业投资收益率率＝息税前利润÷资本总额，所以即息税前利润率）
因而可得整个公司权益资本收益率的计算公式为
权益资本收益率=企业投资收益率＋(企业投资收益率－负债利率)×债务资本／权益资本 ②
可见，只要企业投资收益率大于负债利率，财务杠杆作用使得资本收益由于负债经营而绝对值增加，从而使得权益资本收益率大于企业投资收益率，且产权比率（债务资本／权益资本）越高，财务杠杆利益越大，所以财务杠杆利益的实质便是由于企业投资收益率大于负债利率，由负债所取得的一部分利润转化给了权益资本，从而使得权益资本收益率上升。而若是企业投资收益率等于或小于负债利率，那么负债所产生的利润只能或者不足以弥补负债所需的利息，甚至利用利用权益资本所取得的利润都不足以弥补利息，而不得不以减少权益资本来偿债，这便是财务杠杆损失的本质所在。
负债的财务杠杆作用通常用财务杠杆系数（Degree of Financial Leverage,DFL)来衡量，财务杠杆系数指企业权益资本收益变动相对税前利润变动率的倍数。其理论公式为：
财务杠杆系数=权益资本收益变动率／息税前利润变动率 ③
通过数学变形后公式可以变为：
财务杠杆系数=息税利润／(息税前利润－负债比率×利息率)
=息税前利润率 ／（息税前利润率--负债比率×利息率） ④
根据这两个公式计算的财务杠杆系数，后者揭示负债比率、息税前利润以及负债利息率之间的关系，前者可以反映出主权资本收益率变动相当于息税前利润变动率的倍数。企业利用债务资金不仅能提高主权资金的收益率，而且也能使主权资金收益率低于息税前利润率，这就是财务杠杆作用产生的财务杠杆利益（损失）。
二、财务风险（Financial Risk)
风险是一个与损失相关联的概念，是一种不确定性或可能发生的损失。财务风险是指企业因使用债务资本而产生的在未来收益不确定情况下由主权资本承担的附加风险。如果企业经营状况良好，使得企业投资收益率大于负债利息率，则获得财务杠杆利益，如果企业经营状况不佳，使得企业投资收益率小于负债利息率，则获得财务杠杆损失，甚至导致企业破产，这种不确定性就是企业运用负债所承担的财务风险。
企业财务风险的大小主要取决于财务杠杆系数的高低。一般情况下，财务杠杆系数越大，主权资本收益率对于息税前利润率的弹性就越大，如果息税前利润率升，则主权资本收益率会以更快的速度上升，如果息税前利润率下降，那么主权资本利润率会以更快的速度下降，从而风险也越大。反之，财务风险就越小。财务风险存在的实质是由于负债经营从而使得负债所负担的那一部分经营风险转嫁给了权益资本。下面的例子将有助于理解财务杠杆与财务风险之间的关系。
假定企业的所得税率为35%，则权益资本净利润率的计算表如表一：

项目 行次 负债比率
0% 50% 80%
资本总额 ① 1000 1000 1000
其中：负债 ②＝①×负债比率 0 500 800
权益资本 ③＝①－② 1000 500 200
息税前利润 ④ 150 150 150
利息费用 ⑤＝②×10% 0 50 80
税前利润 ⑥＝④－⑤ 150 100 70
所得税 ⑦＝⑥×35% 52.5 35 24.5
税后净利 ⑧＝⑥－⑦ 97.5 65 45.5
权益资本净利润率⑨＝⑧÷③ 9.75％ 13％ 22.75％
财务杠杆系数 ⑩＝④÷⑥ 1 1.5 2.14

假定企业没有获得预期的经营效益，息税前利润仅为90万元，其他其他条件不变，则权益资本净利润率计算如表二：

项目 负债比率
0% 50%8 0%
息税前利润 90 90 90
利息费用 0 50 80
税前利润 90 40 10
所得税 31.5 14 3.5
税后净利 58.5 26 6.5
权益资本净利润率5.85% 5.2% 3.25%
财务杠杆系数 1 2.25 9
对比表一和表二可以发现，在全部息税前利润率为15%的情况下，负债比率越高，所获得财务杠杆利益越大，权益资本净利润越高。在企业全部资本息税前利润率为9%的条件下，情况则相反。以负债比率80%为例，全部资本息税前利润率比负债成本每提高一个百分点，权益资本净利润率就会提高2.6个百分点〔（22.75%－9.75%）÷（15－10）〕，全部资本息税前利润率比负债成本每降低一个百分点，权益资本净利润率则下降2.6个百分点。如果息税前利润下降到某一个特定水平时（以全部资本息税前利润等于负债成本为转折点），财务杠杆作用就会从积极转化为消极。此时，使用财务杠杆，反面降低了在不使用财务杠杆的情况下本应获得的收益水平，而且越是较多使用财务杠杆，损失越大。在息税前利润为90万元，负债比率80%的条件下，财务杠杆系数高达9，就是说，如果息税前利润在90万元的基础上每降低1%，权益资本净利润将以9倍的速度下降，可见财务风险之高。如果不使用财务杠杆，就不会产生以上损失，也无财务风险而言，但在经营状况好时，也无法取得杠杆利益。
三、影响财务杠杆利益（损失）和财务风险的因素
由于财务风险随着财务杠杆系数的增大而增大，而且财务杠杆系数则是财务杠杆作用大小的体现，那么影响财务杠杆作用大小的因素，也必然影响财务杠杆利益（损失）和财务风险。下面我们分别讨论影响两者的三个主要因素：
1、息税前利润率：由上述计算财务杠杆系数的公式④可知，在其他因素不变的情况下，息税前利润率越高，财务杠杆系数越小；反之，财务杠杆系数越大。因而税前利润率对财务杠杆系数的影响是呈相反方向变化。由计算权益资本收益率的公式②可知，在其他因素不变的情况下息税前利润率对主权资本收益率的影响却是呈相同方向的。
2、负债的利息率：同样上述公式②④可知，在息税前利润率和负债比率一定的情况下，负债的利息率越高，财务杠杆系数越大，反之，财务杠杆系数越小。负债的利息率对财务杠杆系数的影响总是呈相同方向变化的，而对主权资本收益率的影响则是呈相反方向变化。即负债的利息率越低，主权资本收益率会相应提高，而当负债的利息率提高时，主权资本收益率会相应降低。那种认为财务风险是指全部资本中债务资本比率的变化带来的风险是片面的观点。
3、资本结构：根据前面公式①②可以知道，负债比率即负债与总资本的比率也是影响财务杠杆利益和财务风险的因素之一，负债比率对财务杠杆系数的影响与负债利息率的影响相同。即在息税前利润率和负债利息率不变的情况下，负债比率越高，财务杠杆系数越大；反之，财务杠杆系数越小，也就是说负债比率对财务杠杆系数的影响总是呈相同方向变化的。但负债比率对主权资金收益率的影响不仅不同于负债利息率的影响，也不同于息税前利润率的影响，负债比率对主权资本收益率的影响表现在正、负两个方面，当息税前利润率大于负债利息率时，表现为正的影响，反之，表现为负的影响。
上述因素在影响财务杠杆利益的同时，也在影响财务风险。而进行财务风险管理，对企业来讲是一项极为复杂的工作，这是因为除了上述主要因素外，影响财务风险的其他因素很多，并且这其中有许多因素是不确定的，因此，企业必须从各个方面采取措施，加强对财务风险的控制，一旦预计企业将出现财务风险，就应该采取措施回避和转移。
回避财务风险的主要办法是降低负债比率，控制债务资金的数额。回避风险的前提是正确地预计风险，预计风险是建立在预计未来经营收益的基础上的，如果预计企业未来经营状况不佳，息税前利润率低于负债的利息率，那么就应该减少负债，降低负债比率，从而回避将要遇到的财务风险。转移风险是指采取一定的措施，将风险转移他人的做法，其具体做法是通过选择那些利率可浮动，偿还期可伸缩的债务资金，以使债权人与企业共担一部分财务风险。此外，财务杠杆作用程度的确定除考虑财务杠杆利益（损失）和财务风险之外，还应注意经营杠杆联合财务杠杆对企业复合杠杆和复合风险的影响，使之达到一定的复合杠杆作用，根据经营杠杆的不同作用选择不同的财务杠杆作用。
综上所述，财务杠杆可以给企业带来额外的收益，也可能造成额外损失，这就是构成财务风险的重要因素。财务杠杆利益并没有增加整个社会的财富，是既定财富在投资人和债权人之间的分配；财务风险也没有增加整个社会的风险，是经营风险向投资人的转移。财务杠杆利益和财务风险是企业资本结构决策的一个重要因素，资本结构决策需要在杠杆利益与其相关的风险之间进行合理的权衡。任何只顾获取财务杠杆利益，无视财务风险而不恰当地使用财务杠杆的做法都是企业财务决策的重大失误，最终将损害投资人的利益。
http://www.bocanw.com/Html/Article/Class11/Class21/11391.html

财务杠杆(Financial Leverage)又叫融资杠杆,是指企业在制定资本结构决策时对债务筹资的应用,即在某一固定财务比重下,息税前利润变动对普通股每股利润产生的影响.也就是说,由于固定成本的原因,当息税前利润增加时,由于每一元息税前利润所负担的固定财务费用就会减少,这能给普通股股东带来更多盈余;反之,当息税前利润减少时,由于每一元息税前利润所负担的固定财务费用增加,会造成普通股盈余成倍减少.

⑷ 什么是财务杠杆房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是什么意思

房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是指房地产开发企业负债高。财务风险大。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆系数（DFL）= 息税前利润EBIT/[息税前利润EBIT-利息-优先股股利/（1-所得税税率）]

财务杠杆与财务风险的关系[1] 1、财务风险主要由财务杠杆产生。
“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这一定义强调了：风险是客观存在的而不是“不确定性”的。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债筹资而产生的由股东承担的额外风险。如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从杠杆中获益。反之，则会遭受损失。这种不确定性就是杠杆带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于融资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
2、财务杠杆与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。

⑸ 房贷杠杆率是什么意思

杠杆率一般是指资产负债表中总资产与权益资本的比率。杠杆率是一个衡量公司负债风险的指标，从侧面反映出公司的还款能力，杠杆率的倒数为杠杆倍数。

无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。

当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。

这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。

财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。

财务杠杆率等于息税前利润与营业利润之比，反映由于固定的债务存在，财务费用（利息）对保险企业利润的影响程度。

在一定程度上反映企业负债的程度和企业偿债能力，财务杠杆率越高反映利息费用越高，导致ROE指标越低。

(5)房地产财务杠杆系数扩展阅读

1、杠杆率的优点

一是反映股东出资的真金白银对存款人的保护和抵御风险的作用，有利于维持银行的最低资本充足水平，确保银行拥有一定水平的高质量资本(普通股和留存利润)。

二是能够避免加权风险资本充足率的复杂性问题，减少资本套利空间。本次金融危机的教训表明，在新资本协议框架下，如果商业银行利用新资本协议的复杂性进行监管套利， 将会严重影响银行的资本水平。有关数据显示，一些银行的核心资本充足率和杠杆比率出现背离。2008年年末，瑞士信贷(Credit Suisse)的核心资本充足率为13.1% ，但杠杆比率只有2.9%；UBS核心资本充足率为11.5%，杠杆比率却只有2.6%。通过引入杠杆率，能够避免过于复杂的计量问题，控制风险计量的风险。

三是有利于控制银行资产负债表的过快增长。通过引入杠杆率，使得资本扩张的规模控制在银行有形资本的一定倍数之内，有利于控制商业银行资产负债表的过快增长。

2、杠杆率的缺点：

一是对不同风险的资产不加以区分，对所有资产都要求同样的资本，难以起到鼓励银行有效控制资产风险的目的。

二是商业银行可能通过将资产表外化等方式规避杠杆率的监管要求。

三是杠杆率缺乏统一的标准和定义， 同时对会计准则有很强的依赖性。

⑹ 房地产开发贷款的杠杆原理

杠杆，将借到的货币追加到用于投资的现有资金上；杠杆率，资产与银行资本的比率；财务管理中的杠杆效应，主要表现为：由于特定费用（如固定成本或固定财务费用）的存在而导致的，当某一财务变量以较小幅度变动时，另一相关财务变量会以较大幅度变动。合理运用杠杆原理，有助于企业合理规避风险，提高资金营运效率。财务管理中的杠杆效应有三种形式，即经营杠杆、财务杠杆、复合杠杆。
杠杆比率
认证股的吸引之处，在于能以小博大。投资者只须投入少量资金，便有机会争取到与投资正股相若，甚或更高的回报率。但挑选认股证之时，投资者往往把认股证的杠杆比率及实际杠杆比率混淆，两者究竟有什么分别？投资时应看什么？
想知道是否把这两个名词混淆，可问一个问题：假设同一股份有两只认股证选择，认股证A的杠杆是6.42倍，而认股证B的杠杆是16.22倍。当正股价格上升时，哪一只的升幅较大？可能不少人会选择答案B。事实上，要看认股证的潜在升幅，我们应比较认股证的实际杠杆而非杠杆比率。由于问题缺乏足够资料，所以我们不能从中得到答案。
杠杆比率=正股现货价÷（认股证价格x换股比率）

⑺ 房地产开发周期是什么意思（公司财务）

房地产开发中所谓的“高财务杠杆”是指房地产开发企业负债高。财务风险大。
无论企业营业利润多少，债务利息和优先股的股利都是固定不变的。当息税前利润增大时，每一元盈余所负担的固定财务费用就会相对减少，这能给普通股股东带来更多的盈余。这种债务对投资者收益的影响，称为财务杠杆。财务杠杆影响的是企业的税后利润而不是息前税前利润。
财务杠杆系数（dfl）=
息税前利润ebit/[息税前利润ebit-利息-优先股股利/（1-所得税税率）]
财务杠杆与财务风险的关系
[1]
1、财务风险主要由财务杠杆产生。
“风险是关于不愿发生的事件发生的不确定性之客观体现”。这一定义强调了：风险是客观存在的而不是“不确定性”的。而财务风险是指未来收益不确定情况下，企业因负债筹资而产生的由股东承担的额外风险。如果借入资金的投资收益率大于平均负债利息率，则可从杠杆中获益。反之，则会遭受损失。这种不确定性就是杠杆带来的财务风险。
从理论上讲，企业财务杠杆系数的高低可以反映财务风险的大小。这里需要指出，负债中包含有息负债和无息负债，财务杠杆只能反映有息负债给企业带来的财务风险而没有反映无息负债，如应付账款的影响。通常情况下，无息负债是正常经营过程中因商业信用产生的，而有息负债是由于融资需要借入的，一般金额比较大，所以是产生财务风险的主要因素。如果存在有息负债，财务杠杆系数大于1，放大了息税前利润的变动对每股盈余的作用。由定义公式可知，财务杠杆系数越大，当息税前利润率上升时，权益资本收益率会以更大的比例上升，若息税前利润率下降，则权益利润率会以更快的速度下降。此时，财务风险较大。相反，财务杠杆系数较小，财务风险也较小。财务风险的实质是将借入资金上的经营风险转移给了权益资本。
2、财务杠杆与财务风险是不可避免的。
首先，自有资金的筹集数量有限，当企业处于扩张时期，很难完全满足企业的需要。负债筹资速度快，弹性大，适当的借入资金有利于扩大企业的经营规模，提高企业的市场竞争能力。同时，由企业负债而产生的利息，在税前支付。若经营利润相同，负债经营与无债经营的企业相比，缴纳的所得税较少，即节税效应。所以，债务资本成本与权益资本成本相比较低，负债筹资有利于降低企业的综合资本成本。但是，未来收益的不确定性使借入资金必然承担一部分经营风险，即债务资本的经营风险转嫁给权益资本而形成的财务风险也必定存在;其次，闲置资金的存在也促进的借贷行为的发生。资金只有投入生产过程才能实现增值。若把一笔资金作为储藏手段保存起来，若不存在通货膨胀，随着时间的推移是不会产生增值的。所以，企业将闲置资金存入银行以收取利息，由银行贷出投入生产。因此，财务杠杆以及财务风险也将伴随着债务资本而存在。

⑻ 5%的富人却用杠杆赚翻了，房产到底能否

1、负债净值比率=总负债/资产净值*100%
2、财务杠杆比率有几种：（1）产权比率。产权比率＝负债总额÷股东权益。（2）资产负债率。资产负债率＝负债总额÷资产总额 （3）长期负债对长期资本比率。长期负债对长期资本比率＝长期负债÷长期资本。
3、偿还能力比率：
(1)短期债务清偿能力比率
短期债务清偿能力比率又称为流动性比率，主要有下面几种：
流动比率＝（流动资产总额）÷（流动负债总额）
流动比率表明公司每一元流动负债有多少流动资产作为偿付保证，比率较大，说明公司对短期债务的偿付能力越较强。
速动比率＝（速度资产）÷（流动负债）
速动比率也是衡量公司短期债务清偿能力的数据。速动资产是指那些可以立即转换为现金来偿付流动负债的流动资产，所以这个数字比流动比率更能够表明公司的短期负债偿付能力。
流动资产构成比率＝（每一项流动资产额）÷（流动资产总额）
流动资产由多种部分组成，只有变现能力强的流动资产占有较大比例时企业的偿债能力才更强，否则即使流动比率较高也未必有较强的偿债能力。
(2)长期债务清偿能力比率
长期债务是指一年期以上的债务。长期偿债能力不仅关系到投资者的安全，还反映公司扩展经营能力的强弱。
股东权益对负债比率＝（股东权益总额÷负债总额）×100％
股东权益对负债比率表明每百元负债中，有多少自有资本作为偿付保证。数值越大，表明公有足够的资本以保证偿还债务。
负债比率＝（负债总额÷总资产净额）×100％
负债比率又叫作举债经营比率，显示债权人的权益占总资产的比例，数值较大，说明公司扩展经营的能力较强，股东权益的运用越充分，但债务太多，会影响债务的偿还能力。
产权比率＝（股东权益总额÷总资产净额）×100％
产权比率又称股东权益比率，表明股东权益占总资产的比重。
固定比率＝（股东权益÷固定资产）×100％
固定比率表明公司固定资产中有多少是用自有资本购置的，一般认为这个数值应在100％以上。
固定资产对长期负债比率＝（固定资产÷长期负债）×100％
固定资产对长期负债比率表明固定资产中来自长期债款的比例。一般认为，这个数值应在100％以上，否则，债权人的权益就难于保证。
(3)成长性比率指标分析
成长性，是指公司通过扩展经营具有不断发展的能力。
利润留存率＝（税后利润－已发股利）÷（税后利润）
利润留存率越高表明公司的发展后劲越足。
再投资率＝（资本报酬率）×（股东盈利保留率）
再投资率又称内部成长率，表明公司用其盈余所得进行再投资的能力。数值大说明扩展经营能力强。
(4)效率比率指标分析
效率比例是用来考察公司运用其资产的有效性及经营效率的指标。
存货周转率＝（营业成本）÷（平均存货额）
存货周转率越高，说明存货周转快，公司控制存货的能力强，存货成本低，经营效率高。
应收帐款周转率＝（营业收入）÷（应收帐款平均余额）
应收帐款周转率表明公司收帐款效率。数值大，说明资金运用和管理效率高。
固定资产周转率＝（营业收入）÷（平均固定资产余额）
固定资产周转率用来检测公司固定资产的利用效率，数值越大，说明固定资产周转速度越快固定资产闲置越少。