去杠杆不等于降房价

1. 去杠杆通俗什么意思

“去杠杆化”是指金融机构或金融市场减少杠杆的过程，而“杠杆”指“使用内较少的本金获取高收益容”。这种模式在金融危机爆发前为不少企业和机构所采用，但在金融危机爆发时容易带来巨大的风险。

温馨提示：入市有风险，投资需谨慎。
应答时间：2020-11-27，最新业务变化请以平安银行官网公布为准。
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2. 如果房价下降60%对国民经济是有利还是不利

众所周知，房地产已经是我国经济的中流砥柱，没有任何一个行业，可以向房地产这样迅速地刺激经济发展。同时，发展房地产可以带动上下游100多个行业发展，带动1.2亿人的就业，所以很多人认为：房价千万不能暴跌，否则会导致大量失业！

如果打破“吸虹效应”？最直接的就是让房价暴跌60%，并且让房价不再有上涨的希望，断绝人们炒房投资的念头。如果你想要投资，那就投资实体制造业，投资人才，让他们愿意奉献自己的智慧。

房价下跌对于实体经济肯定是利好，因为高房价挤掉泡沫后，会有更多的人来买房置业。而且大量的资金从房地产业流出，流向实体经济领域。而且购房者的还贷压力降低了，可以用更多的钱去消费，通过消费来促进中国经济的可持续发展。未来中国房价应该每年从高位降一点，而民众工资收入每年再涨一点，让房价逐步去杠杆化，回归居住属性。房价要是合理了，实体经济就可以得到良好发展。

一位服装店老板说，5年前自己花40万开了这个服装店，朋友花40万投资了一套房子，到现在，朋友的房子增值到98万，自己每年30%的利润却要交个房租，每年净利润不过7万，真是令人心寒！

3. 去杠杆是指降低财务杠杆吗如果不是，那是指降低什么

首先定义杠杆一词,个人理解来自于“财务杠杆”概念.当企业负债经营时,用较小的权益资产支持起了比较大的经营规模,由此产生“杠杆效应”.按这个逻辑,我理解的“去杠杆”就是指企业或经营主体主动降低资产负债率.如果这个理解从根本上就错了,请用力拍砖.
去杠杆主要有三个层次,一是政府去杠杆,二是金融去杠杆,三是企业去杠杆.
一、政府去杠杆政府去杠杆,就是削减政府债务,对中国而言重点是地方政府债务.其实中国政府整体债务占GDP比重与美国、日本以及一些欧洲国家相比,还不算高,去杠杆的需求不是太迫切.主要问题是不透明,让中央领导、银行心里没底.所以我觉得与其说政府去杠杆,不如说是调结构更合适.
第一个问题经济界讨论的很多,见仁见智吧.我没有具体数据不做判断,但有一点很明确.
现存债务已是既成事实,投资项目有清偿能力还得上最好,还不上就从全国财政大盘子里找钱,实在还不上,就只能债务重组.
当然债务重组最好的办法不是像早先那样,再剥离几家不良资产管理公司,这样等于全国人民集体买单,效率不高且不公平.而是对银行的地方政府融资平台贷款、相关不良贷款进行信贷资产证券化（CLO）,吸引投资者来买.悲观的投资者可以买优先级,低风险低收益.乐观的投资者可以买劣后级,高风险高收益.这样就把地方债务风险从银行体系转移到了广泛的投资人身上,也就盘活了债务存量.
关于第二个问题,最根本的解决方法明确政府定位,有所为有所不为,建立规范的地方债、资产支持证券（注意,这里指狭义ABS!不是CLO）发行机制,让真正用钱的和投钱的直接见面,是为用好增量.这一点对承销商,如银行、券商们,是利好.
具体到银行,去杠杆不可能是减少存款,现在看来也只能压缩同业业务、表外业务了.银行是整个社会最大的资金来源,同业不让做,表外业务受限于资本压力短期内不可能全回到表内,这样看来全社会资金成本会上升.对银行而言利好利空很难判定,因为我不清楚同业、表外业务给银行带来的收益大还是风险大,请大家指教.但对依赖理财产品、同业业务等筹集资金的企业,短期内则是大利空.
有人认为信贷资产证券化是为了金融去杠杆,个人认为理解有误,应该是转移银行信用风险的举措.信贷资产属于银行资产,而卖资产无论如何不会降低银行的杠杆水平的.因为它和银行负债端的资金来源根本就是两回事.不过,如果CLO能够常规化、可盈利,债务风险就能有效转移,那长期来看对银行业确实是一个利好.需要说明的是,CLO的开展,给银行带来信贷额度,如果不对这部分信贷流向进行指导控制,很可能资金又会流向政府融资平台.这样的话,反而不利于政府去杠杆了.

4. 为什么去杠杆会导致资产价格下降

我又不是什么去杠杆儿，会导致资金价格下降。

5. 楼市去杠杆，房价会跌多少

房地产要做的只有一件事儿，那就是去杠杆！

很多人觉得房价高，受不了，呼吁房价下降。然而从行业的角度讲，价格高，从来就不是问题。一件东西价格高，总会有价格低的来代替。房子也一样，房子购买价格高。然而租房却并不贵。影响行业发展，造成行业动荡的，实际上是高杠杆导致的系统风险。

从银行借出钱来买房，而买房后又可以抵押房产继续买房。对于很多公司或者有能力的个人来说，在房价高涨时，这无疑是最有效的赚钱方法。如今限购出台，实际上是打压了房地产的高杠杆，而房子的价格，是各方面都不希望降下来的。最理想的结果是，沉淀在房子中的钱，都是由真金白银构成的。

从目前的趋势来看，减杠杆的效果明显，房价已经被限制住了。而一方面也能看出，即使房子的交易额腰斩，然而价格却没有大家预料的那样跳水。不少明显虚高的房价确实在下降，但是也仅仅限于学区房，燕郊固安等炒作概念的地区。购房者实际想买的房子，价格虽然下降了，却因为限购和银行减少房贷，变得更加难买。

从房贷计算的算式来看，目前最划算的，还是之前买房的人。至少低息的房贷，是目前个人能够融到的最大笔资金。

而在去杠杆的压力下，目前刚需购房者，可以说当下已经断了买房的念头。而且去杠杆并非一朝一夕的时间，至少短时间内，去杠杆依旧会是房地产的主流。而最近三四线城市的房价正在逆势上涨，也说明依旧有不少人在等着炒房，房地产商的正随时想通过资本获取更大的利益。

6. 央行房贷新规：去杠杆、降负债是大势所趋

2020年的最后一天，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布了《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》。

  《通知》要求银行业金融机构（不含境外分行）的房地产贷款占比以及个人住房贷款占比要满足人民银行、银保监会确定的管理要求。目的是提高金融体系韧性和稳健性，促进房地产市场平稳健康发展。

  这是继2020年8月20日“三条红线”出台后，又一针对房地产融资的政策，在刚刚过去的2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上，我曾说过：“2020年全年与房地产相关的金融政策一直在持续的收紧，哪怕是在疫情最严重的上半年也没有在任何一个公开场合说过要给房地产金融助力，一直到8月20日，这是所有地产人应该记住的日子，‘三条红线’的相关政策给整个行业特别是给房地产金融行业理清了未来的政策脉络和思路。”

  在当时我给出的十大预测中，提到未来金融政策还将趋紧，中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会在全年金融政策持续收紧的2020年的最后一天推出《房地产贷款集中度管理制度》，在某种程度上验证了我对金融政策趋紧的预测，未来房企整体融资环境依旧偏紧的主基调不变。

  01

  大部分银行金融机构符合管理要求

  从近期发布的《房地产贷款集中度管理要求》的具体要求来看，银行业金融机构按类型分档，其房地产贷款占比上限各档不高于40%、27.5%、22.5%、17.5%及12.5%；个人住房贷款占比上限各档不高于32.5%、20%、17.5%、12.5%、7.5%。

  若结合居民杠杆率与债务收入比来看，截至2020年三季度，居民杠杆率逐年提升至33%，较2015年增加13.7个百分点，债务收入比升至55%，较2015年增加24.5个百分点。而在疫情阴霾下，居民收入预期大概率将有所下滑，偿债能力进一步减弱，由此看来现阶段有序引导企业负债率、居民杠杆率逐步回归到“安全线”以内，坚守不发生系统性金融风险的底线仍是重中之重。

03

  未来房企整体融资环境依旧偏紧

  2020年，房地产政策层面前松后紧，中央继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，落实城市主体责任，实现稳地价、稳房价、稳预期长期调控目标。上半年房地产信贷政策中性偏积极，央行三度降准释放长期资金约1.75万亿元，并两度下调LPR利率中枢，5年期以上LPR累计降幅达15个基点。

  但下半年央行设置“三道红线”分档设定房企有息负债的增速阈值，并压降融资类信托业务规模，倒逼房企去杠杆、降负债。时值年末最后一天中国人民银行、中国银行保险监督管理委员会发布《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，在某种程度上也是对房地产行业将稳杠杆乃至去杠杆的强调和加强。

  联系到郭树清发文强调，坚决抑制房地产泡沫，房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。我们认为未来房企整体融资环境依旧偏紧，房企去杠杆、降负债已是大势所趋。

  需要注意的是，中国人民银行、银保监会关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的答记者问时同时表示要“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”。

  “十四五”规划也已定调：房地产事关民生消费和投资发展，助力经济内循环。

  我在2021“丁祖昱评楼市”年度发布会上说过“房地产是中国最大的金融业、制造业、服务业”。因此，我认为政策基本面依然“稳”字当头，继续坚持“房住不炒、因城施策”的政策主基调，强化并落实稳地价、稳房价、稳预期的调控目标。

  同时，《房地产贷款集中度管理要求》的发布，也进一步验证了我对行业步入无增长时代新逻辑的验证，过去若干年，房企高歌猛进，资金带来了巨大的动力，时至今日，在“三条红线”和“央行房贷新规”的要求下，资金被限制，由于没有更多的资金进入，整个行业再往上走的动力被大大削弱，因为整个行业的主体是房企，缺乏资金的支持，会使得企业动能不足，从而使得行业动能不足，就将步入无增长的时代，这也是2020年的最后一天，我所讲到的最核心最关键的问题。

7. 中央去库存，去杠杆是什么意思

去库存是要降房价，还是逼着农民从现在的别墅理搬出来，买上百万的房子，去杠杆是不是，把房价交给市场，会不会引起次贷危机

8. 杠杆能够四两拨千斤，那么什么叫楼市去杠杆

在目前的监管框架下，房地产市场的名义杠杆率，实际上即是银行按揭贷款利率。首付贷是针对购房者在首付的阶段发放贷款，这部分贷款的利率高于按揭贷款。由于这部分放贷的资金来源复杂，监管层很难准确掌握房地产市场中的实际杠杆率。
经济学家李撰文称，同时做到去库存、去产能和去杠杆理论上是可以实现的，但是现实中概率很小。目前看到的，至少在房地产领域，还是为了去库存而加杠杆，但加杠杆的结果，却是一二线城市房价的大涨，三线及以下城市的去库存的效果尚不明显。