恒大去杠杆

㈠ 恒大卖汽车2.66%股权，套现106亿港元，此举究竟为哪般

2021年5月13日，中国恒大在香港联交所发布公告称，将以每股40.92港元的价格出售2.6亿股，出售恒大汽车有限公司2.66%的股份，配售金额约为106亿港元。此次配售使恒大汽车前20大股东的持股比例降至90%以下，满足了恒大汽车下一步进入港通的必要条件。对于最上方的“三条红线”的开发商资本。

2021年5月12日，恒大汽车首次发布专利信息，在国内外共申请专利3012项，其中已授权专利1355项，涉及多个核心领域。据媒体报道，恒大在新能源汽车行业投资474亿元，其中249亿元用于研发。过去两年，恒大汽车通过国际并购和合作引进了核心技术，打造了整个产业链。以底盘为例,恒大获得了3.0的新能源汽车底盘结构从德国Benteler集团知识产权。资本市场似乎并不看好，截止发稿时，恒大汽车股价下跌8.70%，至46.70港元。如果时间期限延长，恒大汽车仍是资本市场的宠儿。2020年，恒大汽车的股价飙升了600%以上。2020年9月20日，它吸引了腾讯、阿里巴巴、红杉资本、滴滴和其他战略投资者融资40亿港元。

㈡ 恒大前6个月销售额3567亿元，公司目前的前景如何

恒大地产集团有限公司，简称恒大集团 。它是集地产、金融、健康、旅游及体育为一体的世界500强企业集团，总资产可达万亿，年销售规模超4000亿，员工8万多人，解决就业130多万人，在全国180多个城市拥有地产项目500多个，已成为全球第一房企 。

去年恒大负债最高时为8700多亿元，如今短短一年多，负债就大幅下降3000亿元，远超去年定下的一年降债1500亿的预期。恒大去杠杆计划步入正轨，全面降负债正在稳步实施。恒大目前经营状况愈发稳健。

㈢ 左手出货、右手纳储，房企2021年目标增幅整体下调

3月份以来，大多数上市房企陆续公布了2020年财报。与此同时，不少房企还在业绩会上透露了今年的销售目标和市场判断。不过整体来看，今年房企的目标增速低于去年。
安居客研究院研究总监陆骑麟向《每日经济新闻》记者分析认为，去年货币政策整体相对宽松，楼市成交在资金的刺激下创历史新高，随之而来的就是房价的快速上涨。今年全国严控经营贷款资金流入楼市，并且设置银行房地产贷款上限，从资金面调控楼市，地方政府纷纷从严限购和限贷政策，严控房价快速上涨。在楼市大环境相对严调之下，开发商适当下调目标增速是对今年市场预期谨慎的表现。

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目标增速整体较去年放缓
从目前已经发布2020年财报的主流房企今年的业绩目标来看，增速整体低于去年，可见房企对今年的市场预期普遍比较谨慎。
《每日经济新闻》记者梳理发现，从50余家上市房企在业绩发布会披露的2021年销售目标来看，有近三成房企今年的业绩目标增速低于10%，增速在10%-20%的房企最多。由此可见，在杠杆红利消失后，房企发展正在转变为以稳健、提质增效为主。
头部房企在今年的销售目标制订上显得更为谨慎。如恒大和世茂，今年的销售目标增幅均低于10%，分别为3.71%和9.89%。而在2020年，恒大和世茂的销售目标增幅分别为8%（内部为33%）和15%。同样，去年目标增超过20%的金茂和绿城，今年也均调低目标增速至10%以内。
不过，也有部分头部房企今年的目标增速高于去年。如融创和华润的目标增速分别为11.25%和10.51%，而2020年的目标增幅均为8%。
而在前几年增长较快的民营房企，如中梁、港龙、弘阳等，今年制订的目标增速同样收缩，并回归长三角、和一二线强三线，以保证现金流为前提，不再追求高速增长。
相较而言，部分销售基数较低的中小型房企，今年的目标增幅则超过20%，最高的甚至接近40%，规模扩张的势头依然不减。如合生创展、银城国际、宝龙地产、朗诗地产，今年的目标增速分别为39.53%、29.27%、28.76%、21.93%。花样年和佳兆业的目标增幅也均超过20%。
克尔瑞研究中心总经理林波表示，一方面头部房企已经占有较大的市场份额，拥有足够的规模优势；另一方面，控规模、强调提质增效是规模房企当前的战略核心。
林波同时表示，去年8月开始试点的“三道红线”融资新规以及年初针对银行的“两道红线”，使得房企债权融资供需两端均受到限制，无疑给房企带来了新的考验。由于回笼资金的速度放慢，加上融资难度增加，房企都在靠销售回笼资金做投资和开发。如果个人按揭贷款再出问题，对企业而言困难会更大。
一方面融资难度加大，一方面又要不断拿以保证后续发展，房企在销售端的压力在不断加大。
土储布局决定业绩表现
“房企今年业绩如何取决于土储的排布，这波行情的主要受益者是在长三角和珠三角有提前布局的房企。”
一位Top30房企的品牌房企的营销负责人黄华告诉《每日经济新闻》记者，这一波行情中，主做改善型产品的房企占优势，如龙光、绿城、金茂都是以二线城市和强三线城市为主的企业，这些城市主要以改善型客户和中高端客户为主。
“谁的土储健康、结构比较分明，在这波行情中就能有收益。”黄华表示，在弱二线城市和三四线城市重仓的房企将不容乐观，如东北、中部较弱的城市，如太原、南昌等。
陆骑麟则指出，当前并非所有的一二线城市都活跃，如政策严控的深圳和其周边城市的楼市已逐步开始降温。并且，其他一二线城市也纷纷收紧楼市政策，因此对于重仓一二线城市的房企而言，土地占用资金量大，未来销售速度有放缓预期，今年其整体压力还是相对较大的。
“而部分三四线城市楼市受去年疫情冲击较大，出现一定滞涨，如海南省内大多数城市，去年交易量多处于全面回落状态，而最近放宽非居民在海南自由贸易港购房的政策对其房地产市场是个重大利好。”
陆骑麟认为，精耕三四线城市的开发商今年并非一点机会都没有，至少部分政策从严的一二线城市购房需求会外溢到周边城市，去年一二线城市房价快速上涨拉大与周边城市差距，那么房价滞涨的三四线城市楼市吸引力提升会促成一部分投资需求进入当地市场。
在4月20日举行的克而瑞研究中心地产金融会议上，丁祖昱在谈及当前的房地产形势时表示，融资“三道红线”、房贷管理“两道红线”、22城“双集中”供地新规，让整个行业围绕着“房住不炒”“稳地价、稳房价、稳预期”“去杠杆”走下去，而且将是长期趋势。
丁祖昱强调，今年一季度行业销售面积和金额较2019年同期增长20.7%和41.9%，东部地区以增长32%居首。从城市能级看，一线城市表现最好，二线城市有分化。目前房地产的发展逻辑已经不支持高增长，所以房企拿地销售比就是0.2%，非常保守。
集中供地下谁的机会更多
随着“双集中”供地新规陆续落地，从4月中下旬到5月中旬的一个多月时间里，22城将迎来今年首批集出宅地出让潮，这将给房企今年的拿地策略带来较大影响，甚至直接影响房企今年的业绩预期。
“22城‘双集中’供地新规在一定程度上改变了房企投资土地原有的一套打法和玩法，将会对今后的房地产行业产生深远影响。”林波告诉记者。
面对集中供地新规，各梯队房企的应对策略不一。多数房企在业绩会上表示，集中供地新规能够提供更多的土地供应量，且供应规划更加清晰，能够在供给端限制地价。
如全国化布局的房企在面对集中供地时压力较轻，可通过在其他城市拿地、均衡发展等方式平滑风险。中梁地产就明确表示，集中供地新规对其影响不大，尽管在22城中梁的货值占比达20%，但因其进入的城市较多，还有很多可选择空间。
同时，集中供地新规对房企的资金整合能力和筹措能力也提出了新的要求。如招商、越秀、美的等财务稳健、现金流准备充分的房企就认为，集中供地新规之下，自身投资拿地不仅不会受到冲击，反而机会更大。
新城、新力等房企则认为，将提高整合资源的能力，通过信息化管理加大资金的统筹能力。通过投资节奏的放缓，逐步改善自身的财务状况。
此外，由于资金掣肘、调控频发等因素，导致市场波动较大，多数房企以深耕为主，通过在核心城市精准投资来做大做强做透市场，以此来提高市占率。如祥生立足浙江省，深耕长三角，建业聚焦河南省，佳兆业深耕大湾区等。
《每日经济新闻》记者梳理发现，有超过三成的房企投资拿地仍较为积极，多以处在扩张期的中小企业为主，如德信、上坤、弘阳、景瑞等，其中弘阳2020年拿地销售比接近0.6。此外，部分“绿档”房企如中海、招商、龙湖等凭借自身财务优势，保持较为积极的拿地态势。
值得一提的是，近年来房企投资拿地聚焦在高能级城市以及都市圈周边强三线，这些城市从经济基础、房地产基础以及人口基础等多潜力大，且抗风险能力更强。如德信在深耕长三角区域同时，强调聚焦一二线及强三线城市；中梁也在积极践行投资聚焦二线城市及强三线城市。
“多渠道拿地是企业应对供地新政的策略和优势之一。未来可能会有更多城市纳入集中供地政策中范围内，对计划在这些城市投资的房企来说，资金安排需更有指向性。”
58安居客房产研究院分院院长张波向记者指出，在集中供地新规影响下，城市区域竞争压力增强，房企更倾向合作，房企回款周期也将会拉长，中小房企融资更难，服务和产品将遭受降维打击。随着调控手段不断精细化，行业将加快去伪存真，有些企业会“受不了”，所以这两年行业会持续出现大宗收并购。

㈣ 恒大终止与深深房的重组计划，终止的原因是什么

据报道，11月8日晚间，中国恒大发布公告宣布了关于终止与A股公司深深房的重组计划，这让停牌前持有深深房股票的投资者而言或许有点失望了，毕竟苦苦等待4年，对这两家公司的重组计划成功一直翘首以盼，最终却化为泡影。对于恒大与深深房的重组失败，其实跟如今监管层对于坚持“房住不炒”的政策有一定关系，在房地产企业融资方面也是层层严格把关。恒大今年以来也在不断自我革新，负债率降低可观，把发展规模控制良好，再加上近期销售业绩也算不错，回笼了不少资金，在一定层面上很好地缓解资金流压力，也偿还了不少债务，减负效果还算不错。恒大也在进行分拆其他业务上市计划，增加资产价值，提升融资能力，恒大近段时间可谓是逐渐摆脱高负债压力，开始走向稳健发展。

㈤ 过去几年，为什么大部分房地产商都追求高周转

“买不起！”

“卖不掉！”

这一僵局，国内不少城市的楼市维持了三年多，房价也横盘了三年，令人有些看不懂。

中国楼市，一直是“世界十大未解之谜”之一。

自“九八房改”，到2008年，中国楼市进入市场化时代。

中国经济在入世后乘全球化浪潮快速增长，内地百业兴旺，家庭收入普涨。房价，也跟随市场繁荣、收入增长而水涨船高。

2008年金融危机之后，中国乃至全球楼市进入货币化时代。

这场金融危机，对当今世界的影响远超我们的想象。美联储量化宽松，全球主要央行集体行动，推行宽松货币政策。世界进入一个“低增长、高泡沫”的理性预期时代。

此后，西方世界经济增长低迷，英国、澳洲、中国香港房价却迅速反弹，美国楼市后程发力再创新高，美股更延续十年大牛。

货币盛世之下，百业兴盛的局面被打破，行业分化突出，中国楼市迎来牛市，房地产、私募基金及其相关产业喜迎暴利，互联网及风投疾风吹劲草，但不少实体行业愈加困难。

2015年，是中国楼市，乃至中国经济的关键一年。

这一年，股市暴跌，楼市暴涨。

至今很多人认为，2015年之前的房价，还能够承受，但已是极限。当时，深圳刚需的极限为300万左右。

2016年，中国房地产推行去杠杆、去库存的同时，也在三四线城市开启了棚改货币化的大潮。

棚改货币化，是去库存、去产能的手段。

紧货币、紧信贷，去杠杆，管控资管，目的是从供给端，即商业银行及金融市场端收紧地产商的资金供给。但是，棚改货币化，目的是从需求端，即政策性银行供应一笔贷款，让三四线城市的棚改户，消化当地房产库存。

2015-2017年，货币化安置比例分别为29.9%、48.5%和60%，在新开工数量没有增加的情况下，棚改总投资额随货币化安置比例提升而快速增加，三年分别为1.18万亿、1.48万亿和1.84万亿。

2016年-2017年，三四线通过棚改货币化去库存分别为1.4亿平和1.8亿平，占销售面积的14.8%和18%；当前商品住宅可售面积已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房产库存降下来了，但是房价上涨了，地方性银行、地方政府及三四线城市家庭的杠杆率上升了——只是杠杆结构发生了变化。

房地产企业都看到了这一次“历史性的机遇”。对于“穷人家的孩子”来说，这是最佳机遇——棚改货币化创造的三四线城市购房需求，与中型地产商扩张的方向高度一致。

现在回过头来看，三四线城市的棚改货币化，确实是中型地产公司跃升为大地产公司的最后机会。一批中型地产商依靠高周转操作方式，吃下了最后一块大肥肉。

文 | 智本社

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㈥ 降杠杆去债务会不会引发房产公司倒闭潮

今年提出了“去杠杆”政策，是很必要的也是及时的，因为此前2017年万达房产就陷入债务危机不得不出售旗下酒店业务偿还债务，而恒大房产2017年也先后3次融资1300亿元，用于偿还1129亿永续债。
但是一波未平一波又起，碧桂园又出事了，据某媒体报道，为了提高盈利率，碧桂园个别楼盘偷工减料，质量严重不合格，更重要的是碧桂园债务压力巨大，截止2017年末，碧桂园合计拥有资产10496.69亿元，负债9330.57亿元，总负债89%，这才是最可怕的，此时碧桂园还能给你一个五星级的家吗？恐怕自己的家都保不住了？毫无疑问不止碧桂园，很多房企债务压力都很大，不然年初国开行的一个政策让很多棚户区改造停滞也不会出现，这都是因为房产企业过多的债务压力，但是无论如何是必须降杠杆，去债务的这是对国家负责，对人民负责，为何这样说呢？
毫无疑问，高杠杆，高债务说明房企是依靠银行贷款进行经营活动的，也就是俗话说的“借鸡生蛋，”可是房产商就是单纯借的国家的鸡吗？我想不是，因为银行很多贷款都是老百姓的存款，如今很多银行进行商业改制，也就是说是存在倒闭风险的，而银行相当部分贷款都是借贷给和房地产相关联的企业，如果企业还是这样持续“借鸡生蛋，”不知危机，老百姓的钱袋子就危险了。那么去杠杆，去债务会不会引发房地产商倒闭呢？
我想是会的，因为很多房产商如今都是空壳公司，就是基本停止了房产开发，也有一些企业企业本身风险承担能力就过低，一旦遇上资金流受阻很容易陷入困境。但是还是有必要继续去杠杆，去债务，俗话说“长痛不如短痛，”我们不能一直靠房地产维系经济发展，这是不正常的，那么到底多少债务比例比较合理呢？
在我看来，考虑到通货膨胀，资产贬值以及房产短期效应，还是有必要让房产商把债务压制在50%以下的，债务压力小，ZF有时就可以做出相应的扶持政策，也有能力扶持。

㈦ 万亿的资金黑洞，中国恒大频频被爆雷，宇宙房企究竟怎么了

宇宙房企奄奄一息，已经很难起死回生，原因是：疯狂借钱盲目扩张，已经发生严重的债务危机。很可能恒大的结局有3种：股权重组，债务重组，或许破产清算。无论恒大的最终结局如何，恒大的供货商、施工方、债权人和购房者都将损失惨重。

祸不单行，恒大不仅仅只有房地产，还涉足了多个领域，恒大冰泉、恒大粮油、恒大汽车，甚至还涉足人寿保险，除了人寿保险恒大的冰泉、粮油早已凉透了，亏空了不少钱，恒大汽车目前也是风雨飘摇，出了概念车，但是还没开始量产，一波未平，一波又起，真是让人担心啊。

㈧ 如果恒大倒闭，对盛京银行有影响吗

我认为肯定有影响。因为恒大集团的资金链与盛京银行有着必然的联系，而且很多投资都是来自盛京银行的投资，因此恒大集团一旦倒闭，不仅会引发行业内的巨变，甚至还会引发行业外的变化，这里面有非常多的资金往来和金融风险，并不是两个企业能承担的，因此恒大集团倒闭会给双方带来最大的经济损失，也会给中国的社会带来一定的重创。

总结：恒大集团对于中国房地产的影响是非常大的，不仅仅代表房地产行业的变化以及整体的实力运转，因此恒大集团从现在乃至将来的发展，我认为还会持续发展一段时间，并且还会发展得越来越好。这样不仅可以保障中国房地产行业的平稳向前推进，还能有利于房地产的泡沫降低。