万达资产证券化

Ⅰ 锦天城律师事务所的高级合伙人

锦天城律师事务所的高级合伙人有史焕章、陈乃蔚、丁启伟、傅东辉、黄毅、李东力、李培良、罗建荣。

Ⅱ 关于REITs，有哪些书可以读

从国际范围看，目前并不是REITs的合适发行时机，但国内市场发展REITs却具有得天独厚的条件

REITs(Real Estate Investment Trusts，房地产投资信托基金)，几乎是2005年下半年以来各类金融与房地产论坛上讨论最多的话题。仿佛就在一夜之间，越来越多的房地产公司都在研究如何利用REITs将商业地产打包上市融资，而大大小小的国际投资银行与投资基金都为此而在中国市场忙乎，企图分得高速成长的中国房地产市场的一杯羹。

2005年11月25日，香港房屋委员会下属的领汇房地产信托基金(0832.HK)在历经波折后终于在香港交易所挂牌，其上市融资额度接近200亿港币。由是，领汇这一香港本地首支REITs成为全球规模最大的REITs。业内普遍认为，领汇之后，必然会带动内地房地产企业以REITs方式赴香港融资的潮流。

近期，建行及国开行信贷资产证券化试点获得重大进展，先后以特殊目的信托(SPT)方式成功发行31亿、41亿的信贷资产支持证券并以信托收益凭证方式在银行间市场交易流通，为我国尽快推出REITs创造了现实条件。

REITs是什么

从国际范围看，REITs(房地产投资信托基金)是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。与我国信托纯粹属于私募性质所不同的是，国际意义上的REITs在性质上等同于基金，少数属于私募，但绝大多数属于公募。REITs既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的开放式基金与封闭式基金。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60—70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。目前美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

以刚刚在香港上市的领汇REITs为例，其基础资产为香港公营机构房屋委员会下属的商业物业，其中68.3%为零售业务租金收入，25.4%为停车场业务收入，6.3%为其他收入(主要为空调费)；租金地区分布为港岛7.2%，九龙33.8%，新界59%。领汇允诺，会将扣除管理费用后的90%-100%的租金收益派发股东。因此，如果领汇日后需要收购新物业的话，只能通过向银行贷款从而提高财务杠杆(资产负债率最高可达45%)的方式而实现。

从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。REITs典型的运作方式有两种，其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证，将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产，并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息；其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的，均等地分割成若干份出售给投资者，然后定期派发红利，实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。相形之下，写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定，因此，REITs一般只适用于商业地产。

另外，从REITs的国际发展经验看，几乎所有REITs的经营模式都是收购已有商业地产并出租，靠租金回报投资者，极少有进行开发性投资的REITs存在。因此，REITs并不同于一般意义上的房地产项目融资。

为什么是REITs

从全球范围看，全球REITs主要集中于美国、澳大利亚、日本、新加坡等地，美国占据了其中60%以上的比例。新加坡市场目前共有5只REITs，市值超过50亿美元。香港市场上除了已经上市的领汇，内地的越秀投资旗下REITs亦已经过了上市聆讯，另两家内地企业大连万达和北辰实业亦有组REITs上市之意，在新加坡已拥有一只上市REITs的长江实业也欲杀回香港。

香港与新加坡一直在为国际金融中心的地位而争夺，两个市场在诸多领域各有胜负，但在REITs领域香港是绝对输家，一些香港本地REITs也只能赴新加坡上市。为了推动REITs的发展，香港证监会在2005年6月颁布修订后的《房地产投资信托基金守则》，规定在香港上市的REITs可以投资香港地区以外的房地产，这实际上相当于允许内地发展商按照《香港房地产信托投资基金守则》成立REITs并注入内地商业地产项目后在香港上市。因此，才会有这么多内地企业跃跃欲试，争相成为内地企业在香港的第一只REITs。

为什么近期REITs会成为受市场如此追捧？细析之下，其原因不外有三。

首先，作为受政府宏观调控影响最大的行业，中国房地产业亟需银行贷款之外的其他融资渠道。2003年，为了实施中央政府的宏观调控意图，央行下发121号文要求“四证齐全且自有资金必须达到30%”的项目银行才可以发放贷款，银行直接发放的房地产项目贷款数量大大减少，房地产信托一度成为开发商们最重要的融资方式：2004年全年房地产信托计划发行额将近120亿元，比2003年增长一倍。而2005年国庆前夕银监会下发《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》(212号文)，要求房地产信托项目不仅要四证齐全，而且自有资金比例要提高至35%。考虑到信托计划比银行贷款的成本更高，212号文事实上已经让房地产信托名存实亡。在银行贷款及房地产信托都受到严重管制的条件下，开发商们需要寻找新的融资渠道，REITs至少是一种新的选择、新的趋势。

其二，REITs是基于有稳定现金流收入的商业地产项目而不是基于房地产企业，有利于提高房地产企业的融资效率。房地产企业受土地储备、开发进度、经营策略等多方面因素影响，其现金流并不稳定，投资风险较大，房地产企业整体上市的模式很难被市场接受。REITs则不同，开发商可以将旗下部分或全部商业地产打包上市，从而将部分资产变现上市，从而为开发商提供更灵活、更方便的融资方式选择。

第三，为投资者提供了更安全、收益更高的投资渠道，间接实现投资房地产业的愿望。REITs一直是分散投资组合风险的有效途径，据统计，美国REITs的平均股息收益率为7.3%，高出10年期美国国债350基点；澳大利亚REITs的平均股息收益率更高达7.6%；新加坡REITs平均收益率则在5%—6%之间。通过投资REITs，投资者可以实现其分享房地产业高速成长的巨大收益。

最好的时机，最差的时机

想把中国内地商业地产打包到海外上市的，主要还是那些正在蜂拥进入中国的诸如麦格里银行(Macquarie Bank)、摩根士丹利等国际投资基金。例如麦格里银行计划收购中国、韩国、印度等亚洲市场的多处物业，并以此为基础设立6只REITs，在未来几个月内在香港挂牌上市。REITs有可能成为未来中国商业地产最重要的融资方式。

尽管新加坡、香港等地已经有REITs上市，尽管新加坡和香港是国际金融中心，但单就REITs发展前景来看，内地与这两个地区的差距并不大。监管部门应该未雨绸缪，及早采取有效措施，鼓励金融创新，推动REITs及早在中国发展与上市，如此中国金融市场的整体竞争力才能得到巩固与加强。

作为证券化的一种方式，REITs主要通过一系列明确的法律制度来制约各方权利义务。相形之下，我国目前尚未对REITs有成形规定。作为证券化的一种方式，REITs与建行及国开行所进行的信贷资产证券化在交易结构设计上并无本质区别，但是，除了信贷资产证券化业务试点进程中面临的问题外，REITs还有自身的独特难题有待求解。REITs能否在中国成功推出，更大程度上取决于能否推广信贷资产证券化业务业已取得的成功经验。

首先，在现行《信托法》、《投资基金法》之外，需要制定专门的REITs业务管理办法，形成完善的业务监管体系，明确投资资格审定、投资方向限制、投资比例确认等诸多实际问题，以促进REITs规范发展。在REITs的上市交易与流通问题上，可以借鉴建行建行房地产抵押证券及国家开发银行开元资产支持证券的发行与流通模式，通过发行信托收益凭证方式在银行间市场实现上市与流通。

其次，尽快确定REITs有税收政策标准。一般而言，如果REITs的分红比例超过90%，就应该免除公司税项，只向投资者的投资收益征收税收，从而避免双重征税。我国目前的税法体系尚未对银行信贷资产证券化证券确定明确的税收标准，更谈不上REITs征税标准。但要想REITs真正发展，税收问题不可回避。

近期，美联储连续13次加息，美国联邦基金利率已经上升至5.75%的历史高点，相应的带动包括香港及新加坡在内的国际金融市场利息不断攀升，因此，从国际范围看REITs并不是合适的发行时机。相形之下，受银行巨量资金头寸影响，国内市场利率一直保持在较低水平，与国际金融市场利率差价达1%—2%。单纯从目前市场环境看，国内市场发展REITs具有得天独厚的条件。

现在的问题就是看包括监管当局在内的市场各方能否顺应市场需求，鼓励金融创新，鼓励企业及种类金融机构及时推出REITs。

Ⅲ 富力199亿购万达酒店借酒店运营突围后分拆上市

以第三者之态突然杀入万达融创的世纪大交易，令富力地产这家沉寂了许久的老牌地产商重新登上了头条。

7月19日，融创收购万达资产的历史性大戏落下帷幕，最终融创以438.44亿元拿走13个文旅项目，富力以近200亿揽下77家酒店资产，这比之前融创收购时的价格便宜了100多亿。

借此收购，富力的酒店规模将超过100家，一举成为全世界最大的酒店运营商之一，而这一鲜明的标签，也是富力在房地产转型时期突围的路径。

7月20日，富力董秘胡杰在招商证券电话会议上透露，上半年富力完成400亿元收入，公司将全部以自有资金支付。

不过，持有酒店类重资产可谓是当前房地产商的小众选择，尤其是在2014年以来酒店业运营全行业面临困难的情况下，富力未来要想实现酒店盈利和稳定的现金流，进行资本化分拆是必经之路。

对于富力来说，后续通过资本化运作来为酒店产业增加竞争力是必要的。具体地，富力主要可以通过三种方式进行资本化运作。

第一是回归A股；第二是不断进行再融资，尤其是收购酒店以后，品牌统一经营管理需要各类资金支持；第三是进行资产证券化，将酒店打包分拆上市。后续在证券化的基础上，也可以做轻资产的模式。

早前富力地产的管理层就透露了要于2017年第三季度回归A股的计划，对此，中银国际分析认为，由于地产公司的融资渠道受政府紧缩政策限制，预计富力上市计划依然存在不确定性。

Ⅳ 哪位知道REITs是什么意思

REITS 即房地产信托投资基金，是一种通过发行股份或者受益凭证汇集资金，由专门的基金托管机构进行托管，并委托专门的投资机构进行房地产投资经营管理，将投资综合收益按照比例分配给投资者的一种信托基金。
涉及reits的投资分析建议您联系持牌投资顾问。

Ⅳ 融资租赁牵手P2P后的几个法律问题

(一)债权分割转让所涉及的法律问题 1、债权分割转让行为本身的有效性问题 债权拆分转让是指融资租赁公司将对承租人的单一债权根据投资者人数拆分多个债权，使债权份数与投资人数匹配，本质是P2P平台在对债权拆分重组后将其转让给平台上的大众投资者。 将债权向单一受让人全额或部分转让，具有合法的法律依据。根据《合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人。最高人民法院《关于审理融资租赁合同纠纷案件适用法律问题的解释》第八条也规定，出租人转让其在融资租赁合同项下的部分或者全部权利，受让方以此为由请求解除或者变更融资租赁合同的，人民法院不予支持。 需要注意的是，通过债权转让的模式转让应收账款后，承租人对受让人依然可以享有合法的抗辩权。因此，如果在融资租赁合同中，出租人已经约定有关标的物的质量瑕疵抗辩权由承租人向出卖人主张，则可以大大减少向受让人主张的抗辩风险。当然，如果出租人存在影响承租人对标的物占有的违约行为，则债权的受让人将面临拒付的风险。 实践中，主要是信托计划、资产证券化等产品涉及债权的拆分转让，所谓资产证券化，是融资方以具有稳定的、可预期的、持续性的现金流的特定资产出售给特殊目的机构，机构以此作为基础资产，通过一定的操作(如拆分、重组这些资产的风险与收益，增强资产的信用)向不特定的投资者发行证券的行为，而证券本质上就是均等的份额化的财产权利。 这种处理方式需要先回答一个问题，债权份额化分割后向不特定多数人转让是否合法有效?对此，相关法律并没有直接的禁止性规定。但是，《证券法》第十条规定，公开发行证券，必须符合法律、行政法规规定的条件，并依法报经国务院证券监督管理机构或者国务院授权的部门核准;未经依法核准，任何单位和个人不得公开发行证券。构成公开发行的要件包括：(一)向不特定对象发行证券的;(二)向特定对象发行证券累计超过二百人的。那么向不特定多数人转让的债权份额是否属于上述公开发行的证券的范围是其合规性判断的核心问题，对此，目前证监会、最高法院均没有官方立场作肯定性的认定。基于法无禁止即可为的理念，实务中众多经营者均乐观评价该种经营模式的合规性。 在我国现行的《证券法》中，证券的范围未将有限责任公司的股权、信托计划、有限合伙份额、债权拆分份额等均未纳入证券的范围，因此应将其称之为“类资产证券化”，而不是“资产证券化”。但需要额外注意的是，目前正在着手修订的证券法将借鉴美国1933年《证券法》有关证券的定义方法，未来可能将理财产品和投资合同等均纳入到公开发行监管的范围，因此，可以预见的是，这种向不特定多数人公开销售的份额化债权有可能将面临必要的监管。 2、债权分割转让后的本金和利息法律关系 由于实践中监管部门实际上已经默许了通过P2P网贷平台转让债权这种模式的可行性，故租金债权整体转让(到期租金+未来租金)的有效性在实务中几乎不存在争议。 但是，如果将本金和未到期的利息分割分别向不同的投资人转让，这就涉及到对本金债权与利息债权的主从属性的问题，即实务界所说的“错配问题”。债权期限错配是指债权期限与投资者投资期限不匹配时，债权人或P2P平台将债权期限人为拆解为几个时间段的债权与投资者投资期限相匹配的行为。 如果以债权到期时间的先后顺序为标准分割债权，将在不同时点到期的债权本息向不同投资主体转让，这种模式涉及的部分债权如果符合《合同法》第七十九条规定，其有效性可以得到认可。实践操作中的困难主要涉及到对转让标的物的描述，以及如何协调在先受让人在债务人违约时，宣告债权提前到期权利与在后受让人权利的关系。 具体到融资租赁企业，为解决期限错配的问题，融资租赁公司或者P2P平台一是尽量选择1-2年内的短期项目进行打包，二是采取“分拆项目”的方式与P2P平台对接，即把一个长期项目拆成多个短期项目，而P2P平台则在前一个项目到期后再设立第二个项目标接盘，采用这种方式的平台，主要代表为万达控股的“快钱”。 (二)为受让债权的投资人设定担保所涉及的法律问题 租金债权的担保机制主要包括四方面，第一，租赁物所有权的自身担保;第二，产品出卖人的回购担保;第三，第三人对承租人的履约担保;第四，融资租赁公司提供的保证等类型。下文将一一进行分析。 1、关于租赁物所有权的自身担保，这点很容易理解，即租赁物本身由于其具有一定价值，因此可以为交易的安全性提供一定基础，本文不展开讨论。 2、关于出卖人的回购担保 因租赁物出卖人的回购担保不是我国《物权法》规定的法定担保类型，不能作为法定的从权利通过债权转让自动转让给受让人。如果债权受让人需要执行该项非法定担保机制，融资租赁公司还需要另行将标的物的所有权转让给债权受让人。但在实际操作中，我们虽然可以通过平台向不特定多数人转让债权，但无法向不特定多数人转让租赁物的所有权。 3、关于第三人提供的履约担保 第三人对出租人支付租金义务所提供的担保承诺，则属于担保法所规定的法定担保方式，可以作为从权利让与债权受让人。但是在实践中，目前面临的主要问题是抵押权人为分散的多数投资人办理抵押登记存在一定障碍问题。对此，实务中创造性地设计了一种投资人在受让债权时一并委托第三人持有抵押权的格式条款。对此，单就该格式条款在合同法上的有效性而言，因其并未限制受让人的权利，其有效性可以认可。但是，我国物权法一方面有抵押权需登记设立的规定，另一方面还有抵押权不能与债权分离而单独转让的限制，信托法中也有专为讨债和诉讼目的设立的信托无效的规定，故这种委托第三人持有的抵押权的可强制执行性在现行的法律制度中将面临较大的不确定性。 笔者认为，也可借鉴目前我国开展信贷资产证券化业务中，信贷资产转让予特殊目的机构做法：在发生义务人不能到期履行义务，需要执行担保措施条款前，仍由原始权益人持有，当发生义务人不能到期履行义务，需要执行担保措施偿还债务，则担保权人行使担保权，此时担保权自动转移到债权人名下，这被称为权利完善措施。 4、关于融资租赁公司提供的保证 融资租赁公司作为债权转让方，对债权受让人可追索的承诺以及第三人对受让人所作的保证，是专为受让人设立的担保，在法律关系的主体上具备可执行的基础。 但目前在实践中，其设立方式往往是通过网页公告的方式进行的,而不是承诺人与投资人一一签订的担保合同，严格判断，其并不符合《担保法》第13条有书面合同要件的规定。要解决其效力问题，需要结合《合同法司法解释二》第3条的规定，将公告式担保承诺理解为网络金融平台的悬赏广告。 笔者认为，也可在P2P平台投资人注册须知中，由平台加入债权转让模式下附属担保权益随之转移的相应条款使之合法化，如果投资人完成了网站指定的注册行为，则认定双方间符合担保合同成立的要件，借此确定回购承诺或担保承诺的有效性。 除此以外，在收益权转让模式中，融资租赁公司作为债权人即使在收益权转让与投资人情况下，并不退出与承租人的债权债务关系，融资租赁公司仍享有向承租人的租金请求权，而租赁资产收益权的请求权只能由投资人向融资租赁公司主张，承租人租金的支付义务也仍向融资租赁公司履行。因此融资租赁公司在租赁合同中为保证承租人的租金支付义务履行而设立的各种担保合同条款的效力不存在任何疑问。但在债权转让模式下，这些担保条款效力值得探讨。

Ⅵ 新经济形势下的融资策略有哪些

我们的机会在于我们仍然处于经济相对增长的这么一个时期，同时我们看到这样一个低迷的状态下，也给我们有更多的一些廉价土地的机会，并且我们也看到了，随着资本市场的变化，也给了我们房地产企业，一些行业整合的机会，也就是说对我们大家而言，不仅仅是我们要在这样一个挑战中，能找到自身的定位，更重要的是有一些，特别是对中小房地产企业，一些有效的融资方法和路径，大企业搞融资相对容易，银行贷款、发债等各个方面，对于中小企业而言，我们应该如何抓住机会，在这样一个竞争激烈，并且挑战极大的环境中，找到一些最适合我们发展的机遇，这也是我们要考虑得问题。
我们看到中国资本市场中提供的一些融资的路径和方法，不仅仅包括银行贷款、股权融资，还有IPO和并购方面的融资，还有REITs，这个就是典型的资产证券化产品，9月26号中国证监会颁发了资产证券化的管理办法，提出了资产证券化的基本的条件，比如说在开发地产中，特别是商业地产和工业地产，应该就有机会对自持性的物业进行资产证券化，资产证券化是有条件的，更重要的是你要有一定规模的商业地产，比如说无抵押贷款的，一个整体性经营效果好的商业地产，同时我们看到你的租金收益和物业的增长收益，相对也成熟，这样的企业拿来做资产证券化就相对比较容易。
很快有政府廉租房的REITs，第二个收取的收益，第二个廉租房也会涨价，廉租房具备了发行REITs的条件，这些方面对我们未来发行资产证券化产品，就能创造一个非常好的一种条件，这是一个混合型观念的问题。
比如说天朗酒店，这个物业是天朗集团的，但是租给酒店管理公司管理，写字楼同样也是这样，如果这种资产体量规模更大一点，是可以具备REITs的发行条件，但是前提条件，就是整个物业是整体的，租赁有增长的能力，不能有质押和担保，不能说房子质押给别人了，就不能满足REITs发行的需要，当然资产证券化产品不仅仅包括REITs，还包括金融的资产证券化产品，只不过商业地产也好，工业地产也好，廉租房的租赁也好，这些REITs产品是反映在房地产行业的REITs，这些方面包括我们在北京办公的华贸中心，三栋写字楼，两栋就是日本REITs持有的，而且到香港发REITs，包括我们看到万达、SOHO中国，以及其他一些房地产开发商，为什么过去跟着买商业地产、写字楼，现在不卖了呢？其实是装入囊中，为REITs发行奠定基础的方面。
第二个融资方式，就是接地气的融资方式，就是互联网金融到底对中小开发商的融资有什么帮助，中小开发商也在建P2P网站，互联网金融未来的发展趋势是不可逆转的，目前中国P2P的网站，已经有了1200多家，但是每个月也会有20、30家新增的网站的同时，还会有20、30家跑路的、倒闭的，上个月就出现了28家企业跑路，风险非常大，但是对房地产企业和相关的企业，怎么样借互联网金融发展的趋势，来真正的利用好互联网金融的这么一个平台，用互联网金融解决的问题是什么问题呢？是让中小企业，或者是小投资人，都能够通过这样的平台，获得各自不同的利益，比如说咱们大家在座的都是高净值人群，你不会投P2P的产品，因为你的产品都放在银行，买个银行的信托产品，或者有自己用的方法，但是对于民工而言，他就没有这样的路径，每个月存一点钱，收益很低，如果说有了P2P平台的话，我可以拿到差不多3个月，就可以拿到年化利率10%的收益，这样对大家就非常欢迎的，身边的老百姓、普通人，会借助P2P的平台获取更大的收益，至少比银行高了很多，当然风险也很大，老百姓不知道哪个P2P是好的，所以就有了一个选了的问题。
现在P2P不停的冒出来，不停的跑路，导致民工也不敢把钱放在P2P上，这满足了中小投资人、中微投资人的投资需求，第二个满足了社会上一些不同企业的需求，包括开发商，比如说中小开发商，我们有机会利用这个P2P，看着投资人很少，金额很小，但是它是众筹的概念，这对大多数老百姓来讲，转一点P2P还是可以的，众筹的概念，把不同投资人的需求集中在平台上。
作为房地产开发企业，我们该怎么样使用这个资金呢？用不好搞成非法集资了，P2P的概念就是债权转让，所谓的债权转让，就意味着你如果有债权，假如说你项目中有一些债权的份额，或者是你有一千万，你可以分拆成100万，目前的状态下，随着未来P2P平台的发展，你有1亿，可以拆成1千万，一千万的标的目前在P2P上比较普遍，要完善债权转让的风险控股，想好了你借的不是银行的钱，银行的钱还不了，银行可以把你列入黑名单之内，P2P的钱还不了，你会造成社会影响，你要想明白这个项目是不是真正有能力使用P2P，风险要控制好。
第三个就是及时兑还，一定要跟投资人说明白，这个钱去哪了，保证资金在使用中的透明，所以说风险有时候要事先告诉民工大哥，你投入的一千块钱，是投入到一千万的房地产项目中的哪一部分，这个项目有什么风险，有什么收益，你这个资金是优先级的，还是滞后级的，就是你项目的使用透明度必须要保障，我们讲P2P平台本身不是不可以使用，而是我们要有策略的去使用。
这里大家都讲一个问题，讲一讲我们可不可以特别关注，我们自己去建一个P2P网站，我自己去用自己募集的资金，当然可以自己建，也可能有人投资，但是要想风险在哪里，你的独立性在哪里，如果没有独立性，我建一个P2P平台，为自己的项目融资，可能风险更大，P2P平台绝对不能建立资金池的，资金帐户不能在P2P平台的帐户上，一旦你建了资金池，不能偿还，银监会下一步就要解决你的问题了，我们对互联网金融要有一个全面的了解之后，就可以在这些方面有一些新的突破，这也是我们相当一部分中小房地产企业，可以关注的问题之一。
对房地产企业而言，互联网金融和草根金融结合在一起的，往往就是中小房地产企业可以去使用的手段，中小房地产企业，除了互联网金融，可以考虑使用之外，我们还可以继续再用的是什么呢？就是股权投资的基金模式和方法，2011年是房地产股权投资基金的元年，这几年增加到了4500亿，股权投资基金它的好处在于它的灵活性会更强，包括拿地的资金，完全可以通过股权投资基金使用但是股权投资基金有一个限制，就是有限合伙的企业，只能有50个人，投资人最多50个，超过50个就不能再去做了，这就是限制，如果要募集一个亿，50个人最少投200万，这是一个要求，当然你也可以在有限公司有限合伙企业的上面，放一个信托机构，这样就可以有更好的安排了。
房地产投资基金，它的结构和房地产开发商的有限公司不同，一个方面我们看到它是有管理人，另外一个是LP，LP叫有限合伙人，我们作为LP投资人，把资金投到一个有限合伙企业，有限合伙企业一个亿、两个亿，就可以直接投到房地产开发商项目中去，它的结构是什么呢？有限合伙企业有3个亿，一千万可以作为股权投到项目公司，然后一年以后房地产开发商承诺，我来回购20%，那么对基金而言，收益率就是20%，还有两个亿，可以以债权的方式进入被投资企业，按照约定可以不高于同期银行利率的4倍，当然房地产集团公司可以做担保，这都是可以的。
股权投资基金的使用，比信托要宽松很多，信托至少要求20、30，它的要求会受银监会和证监会监管的产品，股权投资的产品，相对而言就管理比较宽松，现在在中国证监会备案，股权投资相对灵活运用房地产开发的各个环节，无论是拿地的项目，还是自有不动产的项目，因为现在商业地产的发展，给了大家更多的机会，有时候我们为了避税，我多融一些资，可以自己持有。
股权投资资金到了企业之后，其实是降低了你的资产负债率，所以从这些方面，应该都有更多的机会，让我们去发展，其实房地产企业，我感觉股权投资资金在中国的发展，应该是一种非常好的路径，我们讲的不同的路径。
不少外资的基金，在中国，包括在海外，已经非常规模之大的使用加层基金的概念，如果做成三加一的话，往往就不是加层了，就是股权投资基金了，因为开发项目就是3、4年时间，我通过三加一的基金，成为开发项目的大股东之一，我们投80%，开发商投20%，我们共同来做一个项目，这个项目我投3个亿，你投1个亿，然后我3个亿占75%，你占25%，你虽然占25%，但是我答应我75%的15%，可以作为利润偿还，你虽然有25%的投资，但是你分配的利润是40%的利润，这也是很划算的。
我们看到股权投资基金，在未来发展过程中，我认为在国内应该还有特别多的环节，我最近在悉尼，投资了一个非常大的项目，在CBD要建立全球第三个中国中心，我在和中国中心现有的物业进行谈判的时候，我发现六栋楼都是超过20、30年的，要拆的楼，有4栋都是基金持有的，同样在纽约，在伦敦的一些写字楼、公寓，三分之二都是基金持有的，从这一点来看，我们才看到中国未来股权投资基金去持有这些收益性物业的一些发展性前景。
在北京CBD，你想找个写字楼，基金想收购，难得要死，在西安也有这种机会，我们能否去发行假如说10个亿规模的基金，来持有写字楼，这个写字楼也可能是开发商自己玩不准，但是可能开发商想销售，销售可能是15亿，基金可以买断，12亿可不可以啊，基金持有以后，我可以请专业机构管理，整个物业层次提升了，物业整体的价值也在增长，所以对整个房地产市场中的公寓、写字楼，以及其他有效的商业地产，应该都是未来巨大的商机。
在这方面我们看到各种各样的机会，应该都具备，大家除了银行之外，我们证券机构也要做介入，资产公司也有一些资管计划，包括股权投资基金的管理模式，现在规模越来越大，大家看你熟悉哪些资源，就可以更好的做相应的安排，我们看到房地产企业有相当一部分，也在做战略的转移，怎么样能够有更多的机会，保障不仅仅是开发，而且房地产投资基金可以去做一些，PE基金可不可以多元化，我也去参与一些，孙总提到企业多元化是未来一个发展的潜力，多元化不见得都自己去经营，我投资我经营，投资也是多元化的模式之一，我只选择行业最优秀的，而我不去经营这个企业，作为投资人，我们有时候也会感觉到投资的灵活性，去年我们投资了很多地产的项目，今年就减了很多，我今年重点就是增发的基金、并购的基金，以及全球资产配置的基金，相对会灵活一些。
同时还有一种特别好的模式，大家要研究，就是PPP的模式，这是财政部最近刚刚推出的一种新的模式，这种模式的概念，就是各省市的金融融资平台，现在43号文，已经停止发债了，包括西安同样是这样，西安建工集团过去是自己发债的主体，现在不能让它发了，怎么做呢？就需要用P2P无的模式，比如说在运城投资的项目，运城大同到西安的铁路，站前广场的2500亩地，本来是政府要做的事，现在政府没有做，谁做了呢？我们开发商做了，开发商去做了，就有它的一些机会，开发商做的过程中，我们看到更多的是用了P2P的模式，政府的问题由不同的资金来源来去共同开发，我们在这个项目占了60%，当地开发商占了40%，用的也是基金的模式做，这个模式也是非常好的，现在是1200亩地拿到手里面，现在还在做一些推广，后面也有华商一级土地开发的模式，大家有机会可以到运城看看这块土地，目前是最低的价格，今天来开会的，凡是到丁总那前10位预定的，丁总你都要给一个最低的价。
PPP模式，不仅可以用到高铁广场的公用设施的建设，同时还用于供水、供电，包括做廉租房也可以用这个模式，但是前提要想明白，是私人投资、自己经营，法律责任和政府责任由政府承担，大家以后还可以多一些这方面的了解

Ⅶ 商业地产与REITs的关系是什么样的

进入白银时代，房地产金融化的趋势愈发凸显，地产资产证券化应运而生。
以REITs为代表的资产证券化模式成为地产金融创新的主流之一。对于开发商来说，这不仅是一种融资渠道，让企业做强做大，也是化解目前商业地产高库存的催化剂。

而且，与几年前金融机构主动发行地产金融创新产品相比，目前开发商主动的金融创新占据了主流。开发商争相走上轻资产之路，通过地产资产证券化来优化资本结构，降低资金成本，并且盘活存量。
从宏观层面看，通过吸引成熟机构资金流入商业地产行业，改变商业地产业主要依靠银行贷款和传统债市融资的现状，有利于去库存、去杠杆、降成本，有助于化解房地产金融风险，推动房地产供给侧结构性改革。
类REITs节奏加快
2017新年伊始，华远地产联手恒泰证券股份有限公司（简称“恒泰证券”），在机构间私募产品报价与服务系统成功发行规模为7.36亿元的类REITs（房地产信托投资基金）资产支持证券（恒泰弘泽-华远盈都商业资产支持专项计划）。
作为首都国企探索REITs之路的先行者，华远地产本次发行的类REITS产品通过资产支持专项计划和契约型私募基金两层交易结构的设立，实现了华远盈都资产股权的转让。
而且，华远有关负责人表示，此举是为了挖掘公司沉淀资产的市场价值，通过打通商业地产从开发建设到管理运营，再到资产证券化的全产业链，推动企业由“重资产”向“轻资产”过渡。
在深圳地产市场，也有了第一个资产证券化的商业项目。2月9日，益田金融宣布，深圳益田假日广场资产支持专项计划（ABS）成立。
该资产支持专项计划由信达证券代理，由信达证券担当管理人和销售机构，由建设银行担任托管人。标的物深圳益田假日广场总估值为84.15亿元，发行的优先A级资产支持证券的目标规模25亿元，优先B级资产支持证券规模为25.36亿元，次级资产支持证券的目标发行规模为2.65亿元，总规模达到53亿元。
除了华远、益田，万科、万达、碧桂园等大型房企在地产金融上也早有尝试。
2015年6月，万科联手鹏华基金发起国内首只公募REITs。同月，万达金融联手快钱公司公布一款众筹理财产品“稳赚1号”，这是一款类REITs产品，以万达广场作为基础资产，募集资金全部投资于只租不售的万达城市商业广场项目。
进入2016年，房企资产证券化速度加快。雅居乐物业服务债权资产支持专项计划、Amare-绿地酒店业房地产投资信托、博时资本-世茂酒店资产证券化项目等均在试水。
其中，碧桂园去年发行了三次购房尾款资产支持证券，开创了首单以客户自付合同收款权为支持的资产支持证券，在国内房地产行业产生较大影响。
房企主动金融创新
相比于一些发达国家资产证券化的成熟，中国的资产证券化仍然处于初级阶段。
尽管在2006年，证监会与深交所已经启动国内交易所REITs产品的工作，但截至目前REITs在中国还未真正落地，政策方面仍有诸多限制。
2016年，我国一线及热点二线城市房地产市场过热，多地纷纷出台房地产调控新规，房地产市场和金融风险防范加深。在此背景下，房企融资渠道收紧。
同时，进入白银时代的房地产行业，转型和多元化发展成为企业的重要关注点，各大房企主动积极推进与金融机构的合作，加大实业与资本结合规模和创新融资力度。
地产商除了通过参股或并购银行、保险机构进行金融布局，也逐步向互联网金融、信托、证券和股权投资基金等不断渗透。而作为一种地产金融的创新，地产资产证券化备受关注。
中国指数研究院新发布的《2016年中国房地产金融发展趋势报告》分析，当前我国房地产证券化形成了以国内酒店和写字楼为主的准REITs产品。
随着政策支持和房地产资产证券化的推进，其投资范围在日益扩展，覆盖了多种物业类型，如住宅、商业中心、写字楼、零售中心、工业物业等涉及收益权和债权等基础资产为支持的专项计划。
万得数据显示，截至去年6月，与房地产直接相关的资产证券化产品已有471亿元，品种涵盖私募REITs、准REITs、资金收益权证券化、物业费证券化、购房尾款证券化等。
中国指数研究院指出，以REITs为代表的金融创新融资方式未来具有较大发展空间。
真正意义上的REITs也有望在国内落地。在2月22日的中国REITs联盟上海研讨会上，中国REITs联盟秘书长王刚表示，今年或将成为REITs元年。REITs相关政策已加速制定，有望今年出台。