Ⅰ 房地產商的資本運營特點及分析
企業資金的管理，其實質是圍繞企業生產流程中發生的資金流入及流出的管理。房地產作為具有金融投資屬性的特殊產品，具有資金需求龐大、市場流動性差、投資周期長的特點。因此，作為開發企業，資金管理無疑是企業運營發展過程中的重中之重。一般而言，房地產企業生產過程主要包含：取得土地前期准備、取得項目土地、項目開發前期、項目開發建設期、項目銷售期或持有經營這幾個主要環節，企業資金的管理也主要圍繞這幾環節展開。
一、 房地產開發企業資金流特點
取得土地前的主要資金流：土地評估費用、土地競買保證金等。該階段的資金呈凈流出狀態，資金來源主要為自有資本金。
取得土地期間的主要資金流：土地款的繳納、稅金等。該階段時間短，但資金流出量大，資金主要來源為自有資本金。
項目開發前期的主要資金流：該期間的費用主要包括項目策劃定位費用、項目設計費用、項目勘察費用及各個政府部門收取的費用。該階段為資金流出規模占項目投資規模較小，但期間的資金籌劃卻至關重要，需切實完成項目的融資安排，資金主要來源為自有資本金。
開發建設期的主要資金流：主要為土建工程費用、裝修費用、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費等。項目的資金需求主要由開發前期的融資安排提供。
項目銷售或出租期的主要資金流：該期間為收入的產生期，費用主要包括項目推廣費、項目代理費用等。
上述環節當中，前四個環節為資金流出期，主要資金來源為項目自籌資金投入、銀行借款、部分銷售回籠資金等。其中，土地款及建設成本為該期間的核心資金流出部分，前者發生時間短，後者則在整個工程建設期內陸續支出。銷售或出租期為唯一具有資金回收的環節，銷售型物業的資金流入一般呈先大後小的特點，即在銷售初期資金快速回籠，進入銷售後期，資金流入趨緩，並最終歸零；而出租型物業則表現為初期資金回收少，之後隨著經營進入穩定期，資金回收呈穩步增長。
二、 房地產開發企業資金管理的關鍵
通常而言，資金管理可按生產進程由投資計劃、資金計劃、資金籌集、資金運用等幾個關鍵點構成，房地產企業也不例外。
1、 投資計劃是資金管理的前提
房地產企業具有資金需求龐大，資金周轉周期長的特點，一旦出現現金流短缺問題，將嚴重影響工程的進展，進而可能造成項目爛尾的情況。因此，房地產企業在自有資本金充足和現金類資產良性的基礎上，制定嚴格投資計劃是確保現金流和投資能力的前提。
2、 資金計劃是資金管理的基礎
從項目發展的過程來看，在項目取得前的評估階段，即應完成項目的全部資金計劃安排。該階段的評估結果將直接影響是否進行項目投資，而為了能夠更精準的完成該階段的工作，開發企業須對項目定位、設計、開工建設計劃、項目融資、項目銷售計劃作出合理而翔實的預測，任何一項工作的偏差，都會對後續的資金使用及回籠產生影響。因此，評估工作越精準翔實，所編制的資金計劃也更為貼近未來實際資金需要，企業面臨的財務風險也就越小。
3、 資金籌集是資金管理的關鍵
對於資金需求異常龐大的房地產開發企業而言，資金籌集能力無疑是關繫到企業發展命脈的問題。企業內源性資金受企業積累的限制，很難在短期內出現大規模的提高；傳統的開發貸款，在經歷金融危機的風波後，也越發顯得不可靠；而市場的大起大落，更讓開發企業難以准確預測未來資金回收；在這樣的情況，拓展融資渠道無疑成為企業生存的必須。
遵循企業的資金計劃，盡可能早地與資金方進行接觸，聽取他們對項目的想法及建議，並將之融入項目中，將幫助企業更便利地獲得融資。
對於房地產開發企業而言，該階段無疑是整個資金管理進程中的重點，而融資管理又恰恰是該階段的核心所在。目前，對開發企業而言，銀行開發貸款仍然是最重要的融資手段，然而，我國銀行信貸的調控是相當頻繁的，具有極高的不穩定性。為避免「靠天吃飯」的被動模式，作為房地產開發企業，不斷提高企業融資能力、拓寬融資渠道無疑是一項長期的課題。在經濟多元化發展的今天，融資渠道也趨於多樣化，當前經濟環境下，以下渠道亦可供參考：
融資方式
說明
特點
難度
企業內部融資
通過抵押、質押、票據貼現及加強銷售獲得預收款、利用留存收益等取得資金
可得性強，資金規模受限大
低
上市融資
在公開市場發行股票或是通過買入殼公司間接上市
耗時長，審批難
高
債券融資
通過發行公司債或企業債，向市場融資的行為
通常融資期限較長，融資成本較低
高
經營性物業貸款
以自有的經營性物業做抵押並以經營收入或租賃收入作為主要還款來源的貸款
對開發商資信及物業的經營收入要求高，期限長
中
並購貸款
商業銀行向並購方或其子公司發放的，用於支付並購交易價款的貸款。
對企業資質要求高，期限較長
高
信託融資
通過集合信託產品，向社會公眾融資的的一種融資行為。
對企業資信有較高要求
中
委託貸款
委託人提供合法來源的資金，委託銀行或信託機構，根據委託人確定的貸款對象、用途、金額、期限、利率等代為發放、監督使用並協助收回的貸款業務。
期限短，成本高
中
投資基金
即通過與境內外投資基金合作，取得項目資金的一種融資行為，即可通過股權合作，也可通過債券合作。
成本高
中
售後回租
將自製或外購的資產出售，然後向買方租回使用,從而獲得現金流
使資產所有人在保留資產使用權的前提下獲得所需的資金；高比率的融資
低
回買融資
物業持有人將物業出售給金融機構，再通過向同一金融機構以抵押貸款方式購回物業
高比率的融資
中
REITs
以公司或信託(契約)基金的組織形式經營，將募集資金運用於房地產買賣管理或抵押權貸款投資，收益分配給股東或投資者的投資形式。
專業管理
高
4、 資金運用是資金管理的保證
資金運用即在項目的開發過程中，如何將籌集的資金投入到各種用途上。為了嚴格控制資金運用的方向，需事前編制全面的收入預算及支出預算，加強預算約束意識，對超支的項目進行嚴格的審核。強化成本管理意識，在確保質量、工期的前提下，盡可能降低項目的開發成本。
三、 房地產開發企業資金管理的核心
從企業戰略角度來看，企業資金管理需解決的核心問題為：資金配置、資金效率、及資金安全。
1、資金配置
資金配置是資金運用在廣義上的概念，它是將企業的長期投資戰略、短期投資戰略相結合的一種資金運用規則。房地產開發企業需根據自身的發展戰略，制定適合自己的資金配置計劃。
具體而言，企業需考慮配置多少現金資產以保證項目的正常運作，配置多少的土地資產用於未來的開發，配置多少的在建工程項目確保銷售工作的持續性，配置多少的在售物業項目以及時回籠資金，從而以實現資金的平衡。
房地產企業應合理配置資金到不同的資產，確定較為合理的現金保有量以償還到期債務，並確定合理的土地儲備量，同時避免超出企業能力的投資，控制風險。
2、資金效率
房地產企業資金佔用量龐大，資金效率低下將大幅提高企業的財務費用，從而影響企業收益。首先，企業需保證有充足的資金來滿足正常經營需求；其次，通過增加資金流入，控制資金流出來實現資金的平衡。
從資金支出角度，影響支出的項目主要包括產品設計、建築材料選用、建設管理費用、財務費用、營銷費用等。開發企業可相應地通過改進產品設計，合理選用建築材料，建立並完善現代化的供應鏈管理制度，同時，盡可能控制各項管理費用，提高與金融機構的談判能力，達到降低費用、提高資金效率的目的。
從資金流入角度，降低投資回收期無疑是最佳的提升資金效率的途徑，具體的舉措包括，減少土地閑置期，提高項目前期准備效率；在保證工程質量的前提下，加快工程進度建設；合理制定營銷計劃，快速銷售實現資金迅速回籠等。
3、資金安全
任何一個企業，資金安全管理都是財務管理中的關鍵環節，房地產企業也不例外。一般而言，資金的安全管理可以通過建立健全資金約束機制和監督機制來實現。
首先，通過建立資金使用的約束機制，降低資金運用的違規行為。一般而言，企業可通過建立審批授權制度、嚴格報銷管理，建立不相容職務崗位分離制度等，加強資金管理責任制度的落實等來實現資金管理的約束。
僅僅是約束機制並不能完全保證資金安全，健全的資金監督機制，才是防範風險的關鍵。企業可通過定期和不定期的檢查各項約束機制的實際執行情況，定期盤點實物資產，實施監控每筆重要資金的流向，並定期進行全面檢查，健全內部審計制度，從而降低資金風險。
四、 房地產開發企業投資過於沖動可能導致資金壓力重現
綜上所述，2009年以來，受房地產市場回暖及寬松貨幣政策的影響，房地產開發企業再次成為銀行的寵兒，導致大量信貸資金流入房地產市場，從而減緩了企業自籌資金的壓力。目前來看，由於市場普遍擔心過量的信貸資金流入房地產市場，造成房地產泡沫，銀行近期重新嚴格執行了對二套房交易的信貸審批標准，而上半年大規模的新增信貸也使將使銀行的放貸量在下半年受到限制，預計，3、4季度，銀行信貸將對房地產業收緊。
在缺乏足夠的信貸支持的背景下，市場交易量預計將顯著下降，價格趨於平穩。而今年二季度以來，土地交易再現熱潮，未來一段時間內，開發企業又將再次面臨繳納土地出讓金的問題。因此，在市場繁榮期的過度擴張，很可能將導致開發企業再次面臨資金短缺的壓力。 政策調控密集、市場波動頻繁的背景和預期下，看清資金管理的實質，強化房地產開發企業資金運作與管理無疑將是一項長期的任務。
Ⅱ 房地產行業資金結構不合理是現狀還是成因
20世紀80年代中期以來，資本結構與產品市場競爭的互動關系受到金融經濟學家和產業經濟學家的關注。此後，行業競爭狀況和行業周期對資本結構的影響日益成為經濟學家們的研究熱點。 隨著住房改革的不斷深化，我國房地產行業得到了快速的發展。與此同時，一些深層次的矛盾和問題不斷顯露出來，其中，房地產行業的資本結構就是一個突出問題。具體表現在房地產企業融資結構單一，對銀行貸款的依存度過大，資產負債率居高不下，企業面臨較大的財務風險等。當然，任何現象都有其存在的根源，本文的研究目的就是通過理論分析和實證檢驗找出決定我國房地產行業資本結構常年居高不下的原因，從而為企業管理層和宏觀調控主體的決策提供理論基礎。 本文首先回顧了行業競爭狀況和行業周期與資本結構關系的相關文獻，並構建了行業特徵因素與資本結構之間關系的分析框架。由於行業特徵因素集中體現在行業競爭狀況和行業周期兩個因素中，因此，本文在理論闡釋時，僅從這兩個角度對行業資本結構進行研究。本文分析思路是行業競爭狀況和行業周期通過行業的盈利能力和經營風險影響資本結構。在對房地產行業競爭狀況分析時，主要從市場結構入手，提出了我國房地產是區域性寡頭壟斷市場，這樣的市場結構決定了企業的市場行為，具體行為包括價格歧視、產品差異化、並購行為以及合謀行為等等。在對行業周期分析時，首先把整個行業周期分為復甦階段、擴張階段、收縮階段和衰退階段。然後，分別對各個階段行業的特徵進行分析，在分析的過程中，思路仍然是圍繞盈利能力和經營風險而展開。總之，本文通過行業的盈利能力和經營風險構建了行業競爭狀況和行業周期對資本結構影響的傳導機制，從而為下文的實證部分提供了理論基礎。 在實證部分，本文選擇了我國31個省級區域2002～2007年（除去2004年）的面板數據進行研究，得出相應的結論。結論一，行業毛利率與資本結構正相關，這一結論基本與稅差學派和權衡理論的研究一致。這說明我國房地產行業資本結構選擇時，企業會一定程度上考慮利息的抵稅效應。同時，也說明我國房地產行業融資市場上的信息不對稱現象不嚴重，債權人願意為盈利能力強的公司提供發展資金，這與新優序融資理論的觀點相反。結論二，房地產施工面積與行業資本結構正相關，主要是因為施工面積代表了整個房地產行業的周期循環情況，房地產行業處在復甦和擴張階段，施工面積增加，行業整體存在大量的融資需求，為滿足企業發展需要，企業存在大規模的負債融資，資本結構往往表現為偏高，反之則反之。 本文的創新之處在於： ①國內外相關研究，要麼僅考慮行業競爭狀況對資本結構的影響，要麼僅考慮行業周期對資本結構的影響。很少同時考慮二者對行業資本結構的影響，將二則結合考慮正是本文研究的創新。 ②在國內外行業因素對資本結構影響的實證研究中，它們基本上是通過不同行業的數據得出行業因素對資本結構有影響的結論，但是該方法存在的缺陷是不區分行業特徵而對樣本數據直接進行研究，這會導致模型中很多因素的影響力由於行業差異而相互抵消，甚至得出錯誤的結論。為避免已有研究方法帶來的弊端，本文的研究數據來自不同區域的房地產市場。
Ⅲ 房地產公司一般都是怎麼運做的，怎麼就會引發金融危機
金融危機又稱金融風暴，是指一個國家或幾個國家與地區的全部或大部分金融指標(如：短期利率、貨幣資產、證券、房地產、土地(價格)、商業破產數和金融機構倒閉數)的急劇、短暫和超周期的惡化.
這次金融危機來自美國的次級貸款危機，在此之前美國政府曾提出讓一些收入不穩定、信譽等級較次的美國家庭獲得自己的住房，所以就鼓勵投資銀行向這類人群發放房屋信貸，這就是次級貸款。次級貸款有很大的風險，這些投資銀行將承擔很大的風險，為了規避風險，銀行將這些債務以證券的形式（類似於股票）向全球發售，又為了提高這些證券的信譽，一些大的保險公司也參與進來為其擔保，這種金融創新的融資方式被世界追捧。但是當這些次級貸款出現了大量的違約後，美國樓市集體跳水，投資銀行無法收回貸款的本息，收回大量的房產，而這些房產又無人購賣，這就形成了滾雪球效應，投資銀行支撐不住，出現資金鏈斷鏈，而這又牽扯到為其擔保的保險公司，又由於這種次貸所發行的證券在全球銷售，其中歐洲銀行分銷的最多，所以使得歐元區也出現了金融震盪，這就加劇了民眾的恐慌，民眾紛紛湧向銀行擠況現金，這使原本就資金匱乏的銀行難以支撐，當美國第四大投資銀行雷曼兄弟向美國政府申請救助時，被美國政府錯誤的拒絕了，雷曼只好宣布破產，這更加使民眾對銀行信譽產生了懷疑，從而形成了資金凍結現象，就是資金不流通了。美國政府在此危機時刻只好出手救市，以7000億美金向各大銀行注資和收購次貸，以圖挽回局面。這就是這場金融危機的簡單起因和現狀。
對我國來講，中國各大銀行收購的次級債很少，所以中國不存在美國那樣的銀行信用危機。但隨著美國和歐盟經濟的衰退，中國的出口貿易受到嚴重的打擊，所以中國現在加大的部分出口產品的退稅上限，另外人民幣對美元的持續走強，也造成出口商品成本的提高，出現了貿易轉移和外資企業從中國出逃的現象，使我國的就業壓力進一步加大，第三，由於這種輸入性通脹的壓力，中國的物價上漲較快，使民眾的生活成本增加。
Ⅳ 什麼是貨幣政策風險承擔傳導渠道
貨幣政策是政府為實現既定的經濟目標，運用各種工具調節貨幣供應和利率進而影響宏觀經濟的運行狀態的各類方針和措施的總稱，在國家宏觀經濟調控中佔有重要地位，貨幣政策理論在宏觀經濟學中也處於核心地位。在貨幣政策的研究中涉及到一個相當重要的方面即貨幣政策的傳導渠道問題。自1984年中國人民銀行專門行使中央銀行職能以後，我國現代意義上的貨幣政策開始正式形成。在這20多年裡，中國人民銀行由原來的「政府出納」角色逐漸演變成了國民經濟的重要宏觀調控部門，貨幣政策由原來基本被忽視逐漸被公認為宏觀調控的重要手段。
自1984年我國建立中央銀行制度開始，中央銀行的調控手段也隨經濟體制的轉化而逐步由直接調控向間接調控過渡，使貨幣政策的傳導機制在不同階段表現出不同特徵。從1984年至今，我國貨幣政策調控工具及傳導機制的變遷可以分為五個階段。
（一）直接調控的貨幣政策（1984～1993年）
這一時期，全國的貨幣調控主要以央行的直接調控為主，貨幣調控工具主要為利率、銀行存款准備金率，並不斷加強對信貸規模和再貸款額度的控制。這一時期貨幣政策傳導中，1984～1985年為抑制信用失控採取緊縮的貨幣政策，1986年緊縮貨幣政策起到效果，當年工業增長速度下降到0.9%。由於要求放鬆銀根的壓力存在，中央銀行同年取消了信貸指令性控製做法。1986年銀行貸款增加28.5%，農村信用社貸款增長42.1%，經濟再度升溫。1992年宏觀經濟政策再度寬松，新一輪經濟過熱開始。當年信貸規模增長如表1所示，金融秩序出現混亂現象，人民銀行開始實施嚴厲緊縮政策。結合表1的數據分析，從政策的實施結果來看，雖然直接調控缺乏必要的彈性，使我國的貨幣供應量和經濟增長大起大落，但就政策而言，無論擴張還是收縮行為，都能很快實現貨幣政策調控意圖。
（二）直接調控為主、間接調控為輔的貨幣政策（1994－1997年）
這一時期，中央銀行的貨幣調控手段主要為信貸計劃，其次為利率工具，存款准備金率這一常用的貨幣調控工具在這一時期較少採用。1994年為了克服總需求受到抑制，而通貨膨脹仍在繼續的局面，選擇了將治理通貨膨脹作為貨幣政策首要目標，從而開始了長達4年的從緊貨幣政策。1994－1997年我國中央銀行貨幣政策操作的最大特點是一再貸款和外匯市場的「對沖」操作來調控基礎貨幣供應量（見表2）。
表l：1984～1993年貨幣政策調控結果 年份 信貸計劃數(億元) 實際信貸額(億元) 增長率(%) 增長率(%) 增長率(%) GDP增長率(%) 通脹率(%)
1984 423 1176 49.5 34.3 34.8 16.9 2.8
1985 713 1140 24.4 14 25.4 13.5 8.8
1986 950 1685 23.3 29.4 20.6 8.8 6
1987 1225 1442 19.4 14.4 24 11.6 7.3
1988 1560 1519 46.7 21 21.2 11.3 18.5
1989 1600 1858 9.8 6.6 18.3 4.1 17.8
1990 1700 2757 12.8 19.2 28 3.8 2.1
1991 2100 2877 20.2 23 26.5 9.2 2.9
1992 2800 3526 36.5 25.2 31.2 14.2 5.4
1993 3800 4846 3513 38.3 37.3 13.5 13.2
資料來源：中國銀行監督委員會網站。
表2：中央銀行基礎貨幣結構變動 年份\增加額比例\基礎貨幣工業主要渠道 1995年 1996年 1997年
增加額 比重 增加額 比重 增加額 比重
外匯占款 2302 64 2765 45 3072 87
對國有銀行再貸款 2832 -79 1317 21 -2059 -54
資料來源：《中國人民銀行統計季報》（1996.01－1998.01）。
（三）間接調控為主的貨幣政策（1998－2003年）
這一時期，中央銀行的貨幣管理採用資產負債比例取代貸款規模限額，在調控工具上，注重利率、存款准備金率、公開市場業務、再貼現等，以強化對貨幣供應量的調節。1998－1999年為貨幣適度擴張時期。亞洲金融危機後，中央銀行為了克服商業銀行「借貸」行為，採取了有利措施放鬆銀根。2000－2002年8月貨幣政策為穩中偏松時期。此期間，消費物價指數為0.6%，通貨緊縮的現象並未完全消失。2002年9月～2003年末16個月間為通貨適度緊縮時期。
（四）間接調控政策的確立階段（2004～2007年）
2004年以來，中央銀行採取了一系列市場化措施，對信貸資金的過快增長進行了「微調」，當時我國的貨幣政策傳導主要以信貸傳導為主，匯率、利率等傳導途徑為輔的間接貨幣調控政策基本確立。
（五）實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策（2008年至今）
2008年9月全球金融危機蔓延以後，受金融危機影響，國際經濟形勢急劇惡化，我國經濟受沖擊加大，人民銀行開始實行適度寬松的貨幣政策，五次下調存貸款基準利率，一年期存款基準利率從4.14%下調至2.25%累計下調1.89個百分點，一年期貸款基準利率從7.47%下調至5.31%累計下調2.16個百分點。四次下調存款准備金率（見表3），貨幣政策使用密度較為頻繁。到了2009年下半年，已實現經濟快速恢復增長，這時央行開始考慮寬松貨幣政策適時逐漸退出的問題。
表3：存款准備金率調整 時間 存款准備金調整
2008.9.16 17.5%調至16.5%
2008.10.9 16.5%調至16%
2008.12.5 16%調至15%
2008.12.23 15%調至14.5%
數據來源：中國人民銀行網站。
2011年，貨幣供給平穩回落，貨幣政策回歸常態。進入2011年，中國人民銀行分別於2011年1月18日、2月25日和5月10日，三次上調存款類金融機構人民幣法定存款准備金率0.5個百分點，農村信用社等小型金融機構暫不上調，以對沖銀行體系部分過剩流動性，控制貨幣信貸總量適度增長，同時又兼顧到支持中小企業融資和農村金融發展。
2011年上半年，我國繼續實行適度寬松的貨幣政策，但寬松力度有所減弱。中國人民銀行三次上調了金融機構存款准備金率，貨幣供給逐漸平穩回落；引導銀行把握信貸總量、節奏和結構，加強金融風險防範；銀行體系流動性基本適度，人民幣匯率形成機制改革穩步推進，金融運行總體平穩。但也出現了資產價格劇烈波動、實際利率水平為負值、股票市場整體走弱和系統性金融風險集聚的情況。
2011年公開市場操作在流動性管理中發揮重要作用。中國人民銀行根據市場流動性變化，靈活、適時、適度地開展公開市場操作，保持銀行體系流動性合理充裕。
2011年6月19日，中國人民銀行新聞發言人表示，根據國內外經濟金融形勢和我國國際收支狀況，中國人民銀行決定進一步推進人民幣匯率形成機制改革，增強人民幣匯率彈性。中央銀行此次匯率改革的直接目標是緩解國際壓力。無論從5月外貿形勢、國際投機性短期資本流向和國內CPI超過3%等國內因素來看，還是從全球匯率結構性變動看，此時人民幣重啟匯率改革的成本都是比較低的。在一定意義上，這意味著我國將容許一定程度的人民幣緩慢升值，因此也意味著收緊國內總需求，減小了年內加息可能性。在2011年G20多倫多峰會召開前夕重啟匯率改革，較好地把握了時機。今後，將繼續按主動性、可控性和漸進性原則，進一步完善以市場供求為基礎、參考一籃子貨幣進行調節、有管理的浮動匯率制度，發揮市場供求在人民幣匯率形成中的基礎性作用，保持人民幣匯率在合理均衡水平上的基本穩定。
從上述各階段貨幣政策的實證分析不難看出，目前我國仍執行著信貸渠道為主的傳導機制，但是隨著經濟、金融體制改革的不斷深化，利率傳導渠道在貨幣政策傳導中起到越來越重要的作用，同時資產價格渠道在貨幣政策傳導中的作用也逐步凸顯出來。
三、我國貨幣政策傳導渠道存在的主要問題及原因
通過對我國貨幣政策傳導渠道發展沿革以及各種渠道發揮作用的約束條件的分析，結合貨幣政策傳導渠道存在的問題，分析其產生的原因。
（一）利率傳導渠道
在我國，由於利率市場化並未完成，利率形成機制不盡合理，使商業銀行的信貸供給和企業的投融資行為受到制約，削弱了貨幣政策的效果。具體有以下幾個方面：
第一，利率非完全市場化扭曲了利率的形成體系。在利率市場化國家，基準利率一般指央行再貼現率和再貸款利率，然後以此為基準通過貨幣市場利率中介等短期利率形成對應存貸款利率等長期利率的調節。由於我國存貸款等長期利率是受管制的，短期的貨幣市場利率難以通過市場化的利率期限結構來影響長期利率；存貸款利率作為一種政策利率反而會對貨幣市場短期利率產生不小影響。如此一來，雖然短期利率已市場化，而對實體經濟產生影響的長期利率並沒有完全市場化，最終導致一方面投資、消費等經濟變數對市場化短期利率的反應不靈敏，另一方面非市場化的長期利率失去了對經濟資源市場均衡優化配置的功能。
第二，利率非完全市場化制約了消費和投資對利率的彈性。市場化的利率體現了社會投資報酬和資金成本，對於企業，市場化利率是其投資決策與內涵報酬率相比較的基準，而官方公布的貸款利率非市場化利率，不能真實反應企業的資金成本，這就造成了投資對官方公布的貸款利率不敏感。而從居民層面看，利率管制使利率長期處於低水平、波動幅度小且頻率低，這使得財富收益的變化范圍較小，即使利率有些微調，人們也不會因此認為財富收益有大的改變；同時，利率非完全市場化限制了市場的流動性，並產生了對居民消費的抵減作用，從而進一步降低了利率變化對財富價值的影響程度，這從本質上制約了利率對消費和儲蓄的影響力度。
第三，利率非完全市場化制約了商業銀行的信貸供給。在利率市場化條件下，利率具有調節經濟的內在平衡機制，而利率非完全市場化破壞了這種平衡機制，對商業銀行信貸供給形成制約。
第四，利率非完全市場化制約了儲蓄向投資轉化的效率。發展中國家的利率管制對經濟增長造成了較大損害，這些低的或負的實際利率造成了金融的非中介化，利率不能有效發揮儲蓄轉化為投資的杠桿作用。就我國現實而言，以金融機構存貸差作為儲蓄投資轉化效率的考查指標，從20世紀90年代中期開始，存貸差一直在增加，長期沉澱在金融機構的資金，最終一部分會成為金融機構彌補不良貸款和虧損的資金，對貨幣政策形成傳導障礙。
第五，利率非完全市場化扭曲了股市價格。利率作為股票市場的一個敏感指標，中央銀行的每一次利率調整，甚至投資者對利率走勢的預測或市場對利率變動的謠言都極易造成股價的波動，可以說，利率在某種程度上是股價變動的參照基準。在利率非完全市場化背景下，由於利率實質上充當了再分配的一種手段，而無法反映真實的資金供求關系，由此，實際利率的變動必然導致股票價格的非正常反應，這也是造成我國近年來股市泡沫、風險累積，最終導致股市傳導機制不暢的重要制約因素。
（二）信貸傳導渠道
第一，貨幣政策通過信貸渠道在中國人民銀行階段傳導不暢主要是由於利率彈性不足，利率的變化不能有效影響我國商業銀行的資金來源，進而影響其可貸資金規模。
第二，貨幣政策通過信貸渠道在商業銀行階段傳導不暢主要是由於商業銀行存在多重經營目標，銀行信貸供給不完全受可貸資金規模的影響。通過對銀行信貸渠道各時期有效性的實證分析可以看出：「企業主導時期」的傳導非常有效；「中央銀行主導時期」和「商業銀行主導時期」的傳導是弱有效的。
第三，貨幣政策信貸傳導渠道在「企業主導時期」傳導有效是由於企業所獲得的貸款及時用於了生產性投資。正因為如此，貨幣政策信貸傳導渠道在「企業主導時期」這一傳導過程中，實證分析結果顯示銀行貸款能影響國內生產總值。
（三）金融資產價格傳導渠道
第一，股票資產在居民個人資產中的比重不高，財富效應不明顯。從我國的情況來看，目前我國股民只佔總人口不到5%，而美國的這一比例已達40%。而且，在我國居民的金融資產結構中，各類有價證券（債券、股票、保單）佔全部金融資產的比例不足30%，主要還是現金和銀行存款。此外，我國股票市場上的投機氛圍較濃，股市波動較大，居民對股票收益和風險的認識較為謹慎，整個社會的股票持有率較低。這樣，股價的變動對居民的實際資產額影響較小，因此股票價格變動對整個居民消費的影響有限。
第二，股票市場不完善，使「托賓Q效應」難以發揮。由於我國股票市場發展還處於初始階段，股票市場中還存在一些制度性和體制性方面的問題，這些問題也阻礙了股票市場對國民經濟的傳導作用。
（四）匯率傳導渠道
根據國際金融學的相關理論，在存在資本流動的條件下，貨幣政策在固定匯率制下是無效的，即匯率傳導渠道的影響與貨幣政策的目標完全相反。因而，面對當前國際金融環境與加入WTO後的新形勢，為增強貨幣政策的自主性和有效性，對匯率制度進行改革或重新選擇是必要的，擴大匯率制度的靈活性應是我國匯率制度改革的正確方向。同時應該看到在我國還存在一些實施靈活性匯率制度的不利因素：
第一，我國外匯市場的深度和廣度還不夠，還是一個比較「薄」的市場，每日外匯交易量十分有限，外匯市場的規模不僅遠低於發達國家，也低於東亞新興市場國家。這樣一個薄的市場具有內在的不穩定性，如果擴大匯率變化的靈活性，就可能引起匯率的大幅波動，不僅起不到穩定經濟的作用，反而會成為新的沖擊源，對貿易和投資行為產生不利影響。
第二，我國的外匯市場如同其他各類金融市場一樣，在發展早期存在市場規則不健全、監管不力、投資者行為不規范不理性等問題，而外匯市場本來就是存在著多重均衡的較為不穩定的市場，這些現象的存在可能進一步加劇匯率的波動性。
第三，我國的外匯市場還缺乏規避風險的交易工具，如果匯率的靈活性擴大，將加大企業和金融機構面臨的匯率風險。
第四，我國的匯率制度安排還不能完全從短期宏觀經濟穩定的角度來考慮，我國作為發展中國家為實現一些中長期的發展目標可能會在短期內扭曲市場，降低市場效率，但這種代價從長期看是值得的。
第五，東歐轉型國家的實踐表明，從固定匯率制向浮動匯率制的轉變，採取逐步加大匯率制度靈活性的漸進方式，實效要優於「休克療法」的轉變方式。
四、對策建議
面對當前這種多種貨幣政策傳導渠道並存的局面，我國應在進一步完善信貸渠道和利率渠道作用的同時，兼顧資產價格渠道和匯率渠道的發展。
（一）穩步推進利率市場化、提高利率彈性
1.逐步擴大商業銀行貸款利率浮動范圍
目前我國銀行間同業拆借市場利率和銀行間債券市場利率以及外匯存貸款利率已經放開，為加強商業銀行貸款風險管理，商業銀行應有確定利率的自主權，並逐步擴大其貸款利率的浮動范圍，使市場利率能夠靈敏地反映資金的供求狀況，發揮利率優化配置資源的作用，以支持經濟發展。
2.適度調整利率結構
建立合理的利率結構是利率市場化的基礎。合理的利率結構應包括中央銀行與商業銀行間的資金利率結構；貨幣市場與資本市場間的利率結構；利率與其他資產負債業務間的利率結構。只有建立合理的利率結構，才能發揮利率市場化的積極作用。
3.加強對利率渠道運行的監管
在推進利率市場化進程中，應加強對利率市場化帶來的貨幣政策運行狀況的監管，以便於採取積極應對措施。同時，應建立有效的風險監測體系，增強金融政策的透明度，來減少利率形成機制的偏差，提高利率市場化的有效性。
4.加快國有企業改革，提高其利率敏感性
進一步推進國有企業改革，促使其作為真正的市場主體通過競爭獲得資金，使利率發揮對投資的調節和導向作用。目前，我國必須按照建立現代企業制度的要求，實行國有企業投資主體多元化改革，促使國有企業出資人到位，避免「出資人缺位」現象的出現，使國有企業真正成為理性的市場競爭主體，增強成本約束，增強企業對投資成本和風險變化的敏感度和應對能力，提高對貨幣政策變動作出反應的敏感性。
5.完善非國有企業治理結構，提高個體、私營企業的素質
非國有企業特別是私營企業要加快建立現代企業制度，推行股份制改造，改變家族式管理模式，提高經營管理水平。同時要加強和改進對非國有企業的金融服務，引導金融機構加強對有市場、有效益、有信用的民營企業的信貸支持，從而擴大貨幣政策傳導的覆蓋面。
6.改善居民資產負債結構
拓寬居民投資渠道，大力發展貨幣市場基金、個人委託貸款、集合信託、集合理財、保險等投資工具，促進居民金融資產多元化。進一步發展個人消費信貸，規范發展個人經營性貸款，增加個人信用消費和投資對貨幣政策的敏感度。
（二）改革商業銀行內部機制、完善貨幣政策信貸傳導渠道
1.繼續推進國有商業銀行的綜合改革，充分發揮其在國民經濟中資金融通中介的主導作用
積極推進國有商業銀行實施股份制改造，優化產權結構、明晰產權關系。進一步明晰和改善產權關系，優化產權結構。另一方面通過引進戰略投資者先進的管理方式和金融產品，樹立盈利目標和所有者權益最大化的經營理念，增強國有銀行的國際競爭能力，保持銀行體系的穩定，為貨幣政策的傳導創造良好的金融環境。
2.加強國有商業銀行內部控制和風險管理
按照《巴塞爾新協議》的要求，該協議將於今年在全球銀行業全面實施。為此，我國國有商業銀行應加強《巴塞爾新協議》的研究，完善國有商業銀行內部評級體系和內部控制強化銀行內部權力的約束與監管，以提高銀行資本充足率，防範金融風險。建立銀行的信息披露制度，尤其是加強銀行衍生交易工具的信息披露，增強銀行信息的透明度，以保證銀行穩健，安全運營。建立有效的內部風險控制機制，實現內部稽核管理體制的獨立性。
3.大力發展中小金融機構，增強貨幣政策的覆蓋面
加快現有股份制商業銀行和城市商業銀行增資擴股、上市和兼並重組，吸收民間資金建立規范的地方中小金融組織，為當地中小企業融資服務，將貨幣政策的效力帶到地方，促進地方經濟的發展。這些分散在地方的金融組織對當地的中小企業情況比較熟悉，取得信息的成本比較低，運作比較靈活。中小銀行的發展壯大，為中小企業開辟了新的融資渠道。通過非國有銀行與非國有經濟的相匹配發展，使貨幣政策的效力傳導到國民經濟的各個組成部分，從而使貨幣政策的影響更加全面有效。
（三）建立健全金融市場體系，提高資產價格渠道的有效性
1.疏通股票市場渠道
第一，提高上市公司質量，健全股票發行手續，嚴格實行退市制度以抑制投機性泡沫。眾多績優公司是增強投資者長期投資信心和股票市場健康發展的基礎。我國一部分上市公司經營效益低下甚至虧損，失去了投資的價值，往往就成為投機炒作的對象。
第二，建立規范的信息披露制度，切實提高市場透明度。莊家操縱市場、噪音交易者非理性行為等的發生，主要源於市場信息的不對稱。規范的信息披露制度要求信息披露要體現有效性、及時性和充分性的原則；信息披露的內容、格式和標准要統一化和規范化，以便投資者進行比較和分析。
第三，構建貨幣市場與資本市場的聯系機制。我國要在加強金融中介風險管理、提高金融監管水平的基礎上，「開明流，堵暗流」，進一步溝通貨幣市場與資本市場的聯系。要建立規范的證券融資渠道，有條件地使銀行與證券業、資本市場與信貸市場資金互相融通，提高資金使用效率，有效控制資金供求量；進一步擴大券商進入同業拆借市場的數量，完善股票質押貸款管理辦法，對質押率、平倉線等予以彈性控制；允許券商進入銀行間的國債回購市場；更進一步放寬商業銀行的經營范圍，將傳統的存貸款業務擴展到投資銀行業務，在參與企業的兼並重組和銀行不良資產的剝離重組方面發揮自己的優勢。
2.疏通房產市場渠道
第一，加強政府的宏觀調控，平抑房地產的周期波動，防止供求關系過大波動。供給方面，應盡力改善住房供應結構。當前，宏觀調控的重點應放在調節商品住房的供求關系，改善住房供應結構，擴大普通商品住房和經濟適用住房比重上。要嚴格土地轉讓管理，對不符合法律規定條件的房地產開發項目用地，要嚴格禁止轉讓，依法制止「炒買炒賣」土地行為。需求方面，以引導需求來調控房地產市場。一是要運用稅收政策，對短期投機行為進行打擊；二是金融政策不能「一刀切」，應區分投機需求與正常需求，同時要考慮地區差異；三是控制土地的重點應是控制土地炒作，而不是控制土地供應，可以通過對閑置的土地進行征稅，增加土地的持有成本；四是對商品房預售進行嚴格監管，加強網上備案和銷售合同管理，防止虛擬交易、炒賣樓花、加價出售、拒售房屋等炒作行為；五是完善信息公開披露制度，培育正確的住房消費觀念，引導人們理性購房，避免百姓盲目跟風搭車，成為最後的買單者，引起房市和社會動盪；六是對投機需求宜「疏」，不宜「堵」。
第二，拓寬融資渠道，實現房地產融資渠道多元化。一是要加大房地產企業上市的規模，同時鼓勵一些實力強的房地產開發企業發行房地產建設債券。二是大力發展以具體項目融資為主要特徵的私募型房地產信託產品，積極鼓勵一些具備良好資質的房地產企業與證券公司合作成立產業投資基金，逐步推動以購買和長期持有成熟物業為目的的房地產投資信託基金的發展。三是盡快在中國建設銀行等商業銀行試點的基礎上擴大住房抵押貸款資產證券化的實施范圍，改善房地產貸款結構，增加房地產貸款的流動性，同時緩解資本充足性指標對銀行資產擴張的壓力。四是吸引外資投入房地產市場，鼓勵境外投資銀行來華建立以房地產業為投資方向的合作項目和項目投資。五是建立房地產金融資產的流通市場體系，藉助資產證券化、指數化、基金化等金融手段，實現房地產金融資產的流通和交易。
（四）改進人民幣匯率形成機制，保證匯率政策與貨幣政策的協調
隨著我國經濟對外開放度的提高，人民幣「自由兌換」進程也在加快，匯率渠道在我國貨幣政策傳導機制中的作用和地位將逐步提高。從實踐來看，這項制度基本符合我國國情。但是必須看到，目前我國的匯率形成機制是在強制結售匯及外匯周轉限額的約束下形成的。這種匯率形成機制一定程度上會使央行在綜合運用匯率政策、貨幣政策干預外匯市場時處於被動地位。因此，為疏通匯率傳導渠道，配合貨幣政策的實施，要對外匯制度進一步深化改革，具體來說有以下幾點：
第一，逐步推行企業意願結售匯和外匯周轉限額彈性制度，改變外匯市場供過於求的局面，以減輕人民幣升值的壓力。充分發揮銀行「蓄水池」的功能，擴大企業在經常項目下保留現匯的比例，降低企業的匯率風險和經營成本，增強在國際市場在的競爭能力。
第二，為保證中央銀行在外匯市場上公開業務的順利開展，應在實行有管理的浮動匯率制的前提下，根據國際市場情況調整匯率，放寬匯率波動幅度，增強名義匯率的靈活性，使由於外資流入形成的外匯供過於求的局面，由本幣匯率的適度上浮而得以緩解，從而減少央行被動投放基礎貨幣的壓力。
第三，要加快外匯市場的發展，適當增加其他類型的外匯市場交易主體，擴大交易主體的數量，逐漸弱化中央銀行對外匯市場的干預，刺激市場交易的活躍程度，增大市場交易的規模，為浮動匯率制的真正實施准備一個良好的外匯市場。
第四，建立合理的外匯儲備管理制度，逐步將國家外匯儲備與其他外匯分開。我國凈外匯資產與中央銀行基礎貨幣的管理有很大關系，近年來，人民銀行一直難以擺脫隨外匯占款增減而被動投放或收縮基礎貨幣的局面，主要是沒有把國家外匯儲備與其他外匯分開。實際上，中央銀行應只對保持合理的外匯儲備負責。逐步實現中央銀行外匯資產的證券化，按照安全、流動、微利的原則將外匯儲備用好。
第五，實現中央銀行調控手段的多樣化，應創造條件改變目前調控手段單一的狀況，採用多種手段調控匯市，包括銀行間市場公開業務、遠期外匯市場干預、利率調整以及財政和貨幣政策的調整等。
希望採納
Ⅳ 房地產公司向個人或其他公司借款屬於非銀行金融機構貸款，還是屬於其他應付款，借款是屬於資金來源嗎
借款是資金來源。負債的
Ⅵ 房地產信貸風險是指房地產信貸資金在什麼活動中資金
房地產企業財務風險形成原因：
1、房地產企業資本結構不合理
資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系。資本結構是否合理，直接影響到企業的債務給企業帶來的是收益還是風險。目前房地產企業銷售不穩定，經營所處的環境競爭激烈，獲利能力變化太大，籌資的渠道不通暢，再加上近幾年信貸增長過快，自有資金比重低，投資商多數欠缺資金，中國房地產開發企業的負債率遠高於世界公認的50％舉債的警戒線，多數企業達到75．8％，個別地產超過80％。這意味著房地產企業債務資本所佔比例過高，資本結構不合理，使得我國的房地產金融面臨著較高的財務風險。
2、 財務預算控制管理不到位
房地產企業作為典型的資金密集型行業，具有前期投資大，資金回收慢，開發周期長等特點。在以前房產不愁銷的情況下，很多開發商在預算不足、機構不健全以及各相關部門不溝通的情況下盲目的投標，取得土地使用權，後期也只片面的追求工程按時按質交付使用，不管其造價成本。目前由於形勢的變化，如果企業仍然不加強財務預算管理的意識，不注重對土地成本、施工成本、資金成本和投資回報率等方面的預算與控制，不僅不能實現企業原先的利潤目標，甚至會因此產生資金斷檔的財務風險，導致企業虧損。
3、 管理者內部控制意識淡薄
當前我國多數房地產企業管理者的素質不高。他們大多數從安裝、建築行業起家，對於企業內部控制認識不足，內部控制意識淡薄，理解不全面。例如，將企業內部控制看成內部牽制制度。企業管理機構很大一部分都形同虛設，分工不明，各監督部門的監督力度不嚴，部分企業甚至出現決策經營者獨攬企業大全的情況。在經營中他們往往也只注重工程進度和質量，不注重財務部門的資金管理、成本管理、風險控制的管理，主要表現為企業內部牽制關系混亂、內部財務控制信息的傳遞不暢和財務成本核算簡單粗糙等方面。
4、 成本控制體系不完善
房地產企業成本管理是一個復雜而系統的工作過程，也是企業財務管理的核心和重點，房地產項目的成本主要包括了土地徵用費用、工程費用、材料費用、安裝費用、拆遷補償費用、設施費用、人工費用、開發間接費用等系列成本費用。項目完工時，需要將成本費用根據項目受益對象進行分配，歸集成本，而房地產企業往往只注重工程進度和質量，忽視了成本各環節的管理，如成本控制不全面、開發成本設計不健全以及成本控制過程中沒有綜合考慮各方面目標，影響了企業的效益。
Ⅶ 求一篇論文 1500~2000字 關於此次金融危機的起因\傳遞機制\後果\對於企業資產組合的市場風險管理的啟示
美國次貸危機 誰是罪魁禍首
美國次貸危機，從2006年春季開始逐步顯現到去年爆發，至今已經經歷了4次大的沖擊波。第一波沖擊始於去年8月份。當時危機開始集中顯現，大批與次級住房貸款有關的金融機構破產倒閉，美國聯邦儲備委員會被迫進入「降息周期」。
第二波沖擊始於去年年底至今年年初，花旗、美林、瑞銀等全球著名金融機構因次級貸款出現巨額虧損，市場流動性壓力驟增，美聯儲和一些西方國家銀行被迫聯手干預。
第三波沖擊發生於今年3月份，美國第五大投資銀行貝爾斯登瀕臨破產，美聯儲緊急向其注資，並大幅降息75個基本點。
第四波沖擊發生於7月。美國兩大住房抵押貸款融資機構美國聯邦國民抵押貸款協會（房利美）和美國聯邦住宅抵押貸款公司（房地美）陷入困境。美聯儲擬注資250億美元。
美國為什麼會爆發次貸危機，誰是罪魁禍首？
這要從次級貸款說起。 美國抵押貸款市場分「次級」(Subprime)及「優惠級」(Prime)，它是以借款人的信用條件作為劃分界限的。次級貸款，指的就是貸款機構向信用程度差和收入不高的借款人提供的以所購房屋為抵押的住房貸款。
2001年至2004年，美聯儲實施低利率政策刺激了房地產業的發展，美國人的購房熱情不斷升溫，次級抵押貸款風靡一時。過去兩年，隨著美聯儲17次加息，美國房地產市場逐步出現降溫跡象，但是次級抵押貸款市場也並未因此而停住腳步。
放貸機構為了競爭，不斷放鬆放款條件，一些貸款機構甚至推出了「零首付」、「零文件」的貸款方式，即借款人可以在沒有資金的情況下購房，且僅需申報其收入情況而無需提供任何有關償還能力的證明。寬松的貸款資格審核成為房地產交易市場空前活躍的重要推動力，但也埋下了危機的種子。
與此同時，次級抵押貸款被證券化了。次級住房抵押貸款證券化，指的是將缺乏流動性但又能夠產生可預期的穩定現金流的次級住房抵押貸款匯集起來，通過一定的結構安排對貸款的風險與收益要素進行分離與重組，再配以相應的擔保和升級，將其轉變為可以在金融市場上出售和流通的證券。次級抵押貸款證券，被美國的金融機構做到了全世界，危機發生，全球就為美國的次級債買單。
在進行次級抵押貸款時，放款機構和借款者都認為，如果出現還貸困難，借款人只需出售房屋或者進行抵押再融資就可以了。但事實上，由於美聯儲連續17次加息，住房市場持續降溫，借款人很難將自己的房屋賣出，即使能賣出，房屋的價值也可能下跌到不足以償還剩餘貸款的程度。這時，危機就發生了。
危機一旦發生，就必然引起對次級抵押貸款市場的悲觀預期，這就會沖擊貸款市場的資金鏈，進而波及整個抵押貸款市場。與此同時，房地產市場價格也會因為房屋所有者止損的心理而繼續下降。兩重因素的疊加形成馬太效應，出現惡性循環，使得危機愈演愈烈。
分析美國次級住房貸款危機爆發的原因：一是信貸條件的放鬆。從事住房抵押貸款的金融機構放鬆了貸款的條件，使那些信用條件不符合相應貸款的個人承受了難以支付的還本付息的負擔；二是市場利息的上升。市場利率的不斷提高，使房屋價格上漲放緩並下跌，從而使借貸的還款壓力增大；三是抵押貸款證券以及信用衍生產品的過程忽視和掩蓋了原始貸款中存在的信用風險；四是評級公司對次級證券的評級過高；五是投資者的信心受挫，從而大量拋售手中持有的次級債券。
美國次貸危機對世界經濟及我國的影響
美國次貸危機首先影響到美國經濟的發展。受沖擊最大的是美國的銀行業。從抵押貸款領域到資產證券化領域的損失造成了銀行間流動性的崩潰。
7月初，加利福尼亞州印地麥克(In－dyMac)銀行因財政困難被聯邦政府接管，成為美國歷史上第三大破產銀行。7月25日，內華達州的第一國民銀行和加州的第一傳統銀行又宣布破產。至此，今年以來美國已有7家銀行破產。
即使是花旗、美聯銀行等大銀行，業績也讓人失望。以美聯銀行為例，該銀行公布的第二季度虧損額達到了88.6億美元，而去年同期為盈利23.4億美元。為應對危機，美聯銀行已大幅降低分紅並裁減員工1萬餘人。
在恐慌性情緒下，許多美國銀行業股票被拋售，銀行擠兌現象不斷增多。印地麥克銀行雖被聯邦儲蓄保險公司接管，但許多儲戶還是連夜排隊准備取走存款。擠兌問題更使一些中小銀行風險進一步加大。今年下半年，無疑將是美國銀行業的一個陣痛期，其能否很快走出困境，關鍵還在美國房市的走勢。
次貸危機對美國經濟的影響，更為嚴重的是，它可能會讓美國經濟進入一次衰退，而且可能會是比較長時期的衰退。而美國經濟如果進入衰退，全球經濟都有可能會出現衰退。
次貸危機對世界經濟的影響，首先是全球市場上的流動性出現短缺。為了解決流動性問題，美國的利率和匯率雙雙下調。利率和匯率的下調從而造成了世界性的通貨膨脹壓力。
美國資貸危機對中國經濟的影響不可忽視。如果從直接的渠道來看，對中國經濟的影響並不是很大。次貸危機使中國金融機構所購入的次級債券受到價格下跌的損失，但由於中國金融機構購入的次級債券的量不是很大，所以這部分的損失不會很大。
美國資貸危機對中國經濟影響，主要是間接的影響，它表現在：一是由於美國政府降低利率，使大量的外匯資金流入中國造成中國外匯激增，從而造成了中國面臨著輸入性通貨膨脹的巨大壓力。
二是影響中國的出口。由於次級貸款危機的影響，美國的經濟開始放緩，這些都會影響到美國人的收入和財富。美國人的收入和財富縮水之後，他就會減少消費，減少對進口產品的消費，這樣美國也就會減少對中國產品的進口需求。
而進出口貿易是拉動中國經濟增長的一駕馬車，去年經濟的增長，有2.5個百分點是進出口拉動的。據測算，今年中國的出口增幅，有可能下降到百分之十幾，甚至有可能出現一位數的增長。
次貸危機對中國的警示與防範措施
美國次貸危機，給中國的金融安全敲響了警鍾。
次貸危機的源頭，是美國房地產金融機構在市場繁榮時期放鬆了貸款條件。中國商業銀行應該充分重視美國次貸危機的教訓，第一應該嚴格保證首付政策的執行，杜絕出現零首付的現象；第二應該採取嚴格的貸前信用審核，避免出現虛假按揭的現象；第三要加強宏觀經濟運行的分析，高度關注經濟周期波動可能帶來的風險；第四要做好預警，控制規模與風險；第五金融監管部門要加強監管，防範和制止金融機構違規發放不符合條件的貸款。
在美國次級房屋抵押貸款證券化過程中，次貸不僅很快衍生出各種金融產品，還被分配到各種金融機構的投資產品組合之中。對沖基金及其他高杠桿機構以其財務杠桿工具幾十倍、甚至上百倍地放大與次級債有關的各種交易，這導致衍生產品價值與其真實資產價值之間的聯系被完全割斷，放大了相關投資和交易風險。
因此，中國金融機構在進行金融創新和產品設計時，以及每一單合約執行過程中，應吸取這一教訓，按照謹慎經營原則，合理評估無風險約束下的放貸行為與潛在風險的平衡，防患於未然。
美國次貸危機的最大警示在於，要警惕為應對經濟周期而制訂的宏觀調控政策對某個特定市場造成的沖擊。導致美國次貸危機的根本原因在於美聯儲加息導致房地產市場下滑。中國為了減輕次貸危機帶來的通脹壓力，實行緊縮的貸幣政策和財政政策，央行多次提高利率並提高了存款儲備金率。這些政策措施在減緩通脹壓力的同時，也給中國的經濟發展帶來了一些負面影響，中國的股市和房市首當其沖。中國的企業，特別是從事出口貿易的企業，由於利息成本和原材料成本的增加，還有人民幣升值的壓力，其國際競爭力受到了很大的挫傷。
因此，我認為，中國的宏觀緊縮政策需要作出相應的調整，可以考慮以適度放鬆的政策對付目前的形勢。如果採取適度放鬆的而不是強化緊縮的政策，便可以部分抵消人民幣升值和外匯儲備激增的壓力。股市和房市就可以盡快地恢復、企業的融資力和市場競爭力可以大大加強。
總之，美國次級貸款危機不僅會使我們總結國際、國內的經驗教訓，而且還會使我們在宏觀經濟政策的取向上，進行冷靜和客觀的思索，在金融風險的防範機制上採取更加有效的防範措施。
Ⅷ 收益與風險博弈 房地產信託如何贏得大考求解答
陝西國際信託公司 王碩
房地產行業風險
引發信託市場恐慌情緒
市場中有關房地產行業系統風險的恐慌主要來自於國家密集的調控政策。一邊是樓市政策預期不明朗、市場波動情緒較大。加之CPI不斷攀升新的高位，流動性泛濫等問題都為未來貨幣政策的走向增添了很多不確定性因素。顯然，開發商通過銀行的低成本融資渠道已不容樂觀；而從監管層反復叫停、窗口指導等現象來看，逐漸收緊信託公司房地產融資的口子也已經成為不爭的事實。上述市場信號的共同作用給房地產信託的投資者帶來強大的風險預期。從整體層面來看市場中目前還沒有房地產信託產品出現兌付風險，但是隨著行業內部深入整合的進行，監管層對此問題的認識還是相當謹慎。
合理引導房地產基金發展
2010年信託業峰會上，銀監會有關人士提出鼓勵信託公司研究創新中長期私募基金計劃。通過信託公司發揮自身資產管理的制度性優勢，藉助專業化的房地產管理機構的運作，將以點狀形態分布的房地產信託整合為一個資金池下的組合基金信託。在提高管理效率的同時努力放大信託公司作為資產管理人的服務能力。一方面有助於打造專業的管理團隊、形成強大的品牌資源；另一方面也有效實現房地產市場資源的整合及優化配置。通過信託公司與銀行、擔保公司等金融機構的聯動，把之前無法運作的項目實現可操作性、把無法滿足風險控制要求的單體產品變成具有立體保障體系的組合項目。只有加強房地產信託基金的研發與創新，才能實現信託業乃至金融業與房地產行業的協同。
此外，隨著銀行房地產貸款融資量的急劇減少，監管層運用有形的政策之手將開發商的融資重點轉向信託。我們認為這是一種合理的政策取向與市場引導，因為樓市調整正在進行時，房地產行業的整合由於政策的緣故也處於被實施階段。與其讓銀行承擔著因房地產市場出現違約風險而產生金融體系的傳導性風險，不如將其與銀行業進行隔離，讓單體違約風險僅僅與信託相關聯。即使發生個別房地產倒閉的現象，也僅觸及與之關聯的信託公司的信用風險。
隔離風險刻不容緩
然而，信託與開發商的親密結合程度遠超過監管層的預料。信託協會近日公布的二季度數據顯示，上半年新增房地產信託余額2078億元。從上半年監管層頻頻出手的現象來看，房地產信託行業的規模性擴張已經引起了政府的擔憂，深入貫徹執行房地產業與金融業的風險隔離措施已刻不容緩。換句話來說，房地產信託風險其實並不可怕，可怕的是出現整個行業傳導的系統性風險。監管層建立實體行業向金融行業的風險隔離機制是進行政策指導的出發點也是實施微觀監管的歸宿。
依照監管層的指導要求，信託公司今後在選擇房地產項目時必然要遵循優中選優的原則。只有具備良好信譽、充足抵押等優勢的大型房地產商才能成為信託公司優先過會的信託項目。這樣一種優勝劣汰的選擇過程，表明了監管層有意整合房地產市場的態度與決心，信託在一定程度上充當了加速房地產行業整合的催化劑。目前在爭取銀行開發貸款的可能性已經為零的情形下能否在信託機構成功融資成為衡量開發商在多元融資格局下是否具有強烈市場公信力的重要指標。聚焦房地產行業風險是信託公司對該行業進行項目管理及遴選一個重新認識過程。針對如何化解風險、培育優良的房地產信託文化對信託公司來說也是一種考驗。
作為從業人員，受人之託、代人理財的立業之本不可忘，受託人肩負的社會責任不可小覷。在開展房地產信託業務過程中除了把握項目細節、控制風險外，還要具備洞察宏觀經濟走向、行業發展趨勢的能力。只有加強研判，才能瞄準市場方向；只有加強學習與反思，才能將感知化為理性。眾所周知我國商業銀行經營目標的三個要求即安全性、流動性、盈利性，無論何時在三者之間位列首位的永遠都是安全性。聚焦房地產行業風險是信託公司對該行業進行項目管理及遴選的一個重新認識過程，也是對信託公司如何化解風險、培育以風險為本的房地產信託文化的一種考驗。
Ⅸ 堅持「房住不炒」—— 銀行違規「輸血」房地產仍將嚴監管
當前，我國對涉房貸款仍維持了嚴監管態勢。近期，銀保監會披露多張巨額罰單，總額逾億元，大多涉及違規「輸血」房地產項目。另據市場機構統計，今年1月份以來，銀保監會及派出機構對各類型銀行業機構共開出150餘張罰單，其中涉房貸款占罰單總數比例已超半數。包括建設銀行、農業銀行、郵儲銀行、光大銀行、江西德興農商行等30餘家銀行因涉及違規發放商業用房貸款、個人消費貸款用於購房、違法違規向房地產開發企業發放流動資金貸款等，被處以幾十萬元至上百萬元以上的罰金。例如，郵儲銀行因「同業投資資金違規投向『四證』不全房地產項目」等26條案由被處以4550萬元罰金。
中國人民銀行和銀保監會不久前聯合印發《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》，明確對7家中資大型銀行、17家中資中型銀行、中資小型銀行和非縣域農合機構、縣域農合機構、村鎮銀行，共5檔機構分類分檔設置房地產貸款佔比上限和個人住房貸款佔比上限。其中，中資大型銀行的房地產貸款佔比上限被設定為40%，個人住房貸款佔比上限為32.5%。其餘機構的相關貸款佔比則依檔次不同依次減少。
民生銀行首席研究員溫彬認為，根據成熟市場經驗，房地產貸款佔比過高，或在一定時期內佔比上升過快，將會給金融體系造成較大風險。目前，我國房地產貸款余額（含個人住房貸款）占各項貸款余額的比重在29%左右，但部分銀行機構存在佔比過高的情況。如多次沖擊IPO的東莞銀行，近期被爆出存在涉房貸款佔比過高問題。據聯合資信評估有限公司對東莞銀行的信用債評級報告顯示，「東莞銀行房地產相關領域的風險敞口相對較大，存在業務集中風險」。
「加強對違規涉房貸款的查處力度，進一步強化房地產的金融監管，是堅持『房住不炒』的重要舉措。」交通銀行金融研究中心首席房地產分析師夏丹認為，目前僅有少數銀行的個人房貸余額佔比超標，面臨著調降壓力，多數銀行尤其是大中型銀行的個人房貸額度仍存在空間，因此相關政策短期內對房貸利率不會造成太大影響。但對監管機構來說，需要防止房地產行業調整可能出現風險向金融系統傳導。
可以預期的是，涉房涉地貸款核查管控仍將是後續監管重點。銀保監會在近日召開的2021年工作會議中提出，要嚴格落實房地產貸款集中度管理制度和重點房地產企業融資管理規定。在業內看來，加強對房地產貸款的金融監管正是為了引導資金進一步增強服務實體經濟能力，特別是加大對製造業、科技創新、綠色金融、小微企業等關鍵領域和薄弱環節的支持力度。
Ⅹ 如何控制房地產開發中的金融風險
中國工商銀行建築師； ······徐 剛 美國俄州大學（OSU）博士。 沒有金融資本的支持，房地產開發幾乎不可能。而房地產和房地產開發又是一個金融資本的巨大潛在市場。因此，如何認識和控制房地產開發中的金融風險，就成為金融資本最關心的問題。 國內金融機構缺乏經驗和靜止的控制風險手段將是中國房地產金融業發展的障礙。在國內金融市場完全開放後，中國的金融機構將會失去大部分的房地產開發市場。建立專業化的風險管理行業，對開發過程進行金融資本的、專業的、動態的風險管理，可能是國內金融機構最好的解決方案。 如何控制房地產開發過程中的金融風險？首先應該認清房地產開發過程中的階段性資金需求和風險，其中包括：資金需求的時間函數、資金來源、可能形成的資金風險等等。根據項目開發進度對時間的需求（即：階段性資金需求），分階段的控制房地產開發過程中的各種風險是控制整個項目開發金融風險的基本思路。房地產項目的開發過程具體劃分為四個主要階段：項目啟動階段、項目建設階段、項目竣工階段、項目移交階段。 開發風險階段性控制 隨著國內房地產法規的不斷完善，開發商能否獲得土地的開發權是項目啟動階段的關鍵，而取得開發權需要大量的資金支持。在中國金融體系，特別是參與房地產開發的金融體系還不完善的情況下，開發商採用非規范方式，甚至是非法手段解決房地產啟動資金問題不足為怪。客觀上說，就是這些方式推動了中國房地產市場的發展和成長。在這個階段，除非得到具有豐富經驗的風險管理經理的協助，否則金融資本根本無法控制風險，只能祈禱開發商的運作能力。依靠具有經驗的專業投資顧問和管理公司的協助，可以有效控制這個階段的金融風險。 在開發項目的進入建設期後（取得五證），開發項目自身已經在逐步形成可度量的資產。這部分資產是開發商建設期融資的主要保障。對金融資本來說，這種未竣工項目的資產保障具有巨大的潛在風險。因為金融機構缺乏將這些資產變現的能力。控制建設階段的金融風險，依賴於對開發商的開發能力和建設管理能力的判斷。還有一種控制手段，就是聘請專業投資管理顧問公司，提供第三方的風險管理。 如何判斷特定區域的房地產市場價值取向？開發項目能否被市場吸收？只有在項目竣工和銷售階段才能體現出來。房地產市場的價值取向是整個國家宏觀經濟和區域經濟的晴雨表。而房地產從開始投資到交付使用需要一兩年時間，市場如何變化只有上帝才知道。這個階段的主要金融風險是市場風險，而市場風險是不可知、不可預測的自然不規律。盡管中國整個房地產市場，依然處在求大於供的狀態。但是，在特定的地區和特定的價格區位，房地產已經出現供大於求的情況。特別是那些缺乏經驗的開發商生產出的城市建築垃圾，會給金融資本帶來巨大的市場潛在風險。 另外，國內開發商的起步主要借鑒的是香港開發經驗和模式。而香港無論在法律法規方面，還是開發模式上至少落後美國二十年。並且，具有特殊的地理環境、經濟環境和市場特點。中國地大物稀，土地資源的利用和房地產市場特徵更接近於美國二戰以後的情況。我認為無論是金融機構，還是房地產經濟研究機構，甚至是大型房地產開發企業，應該認真研究房地產的宏觀走勢和微觀市場的關系，包括：就業人口對房地產經濟的影響、個人收入與居住需求的關系、特定群體居住需求的發展路線圖等等的市場問題。盡管沒有人能夠預測市場突如其來的變化。但是，研究市場，比不研究好一點。控制市場風險只有採取積極的態度和乞求上帝的幫助。這就是我們常說的房地產是一種「賭弈」。 當開發商將產品（建築物）移交給使用者時，開發項目才算真正的完成。實際上金融資本並沒有逃脫與房地產的關聯，參與項目開發的金融資本將風險轉交給了參與持有房地產物業的金融資本（房屋按揭貸款）。盡管房屋按揭貸款的金融風險不屬於本文討論的范疇。但是，開發商的銷售方式依然可能給金融資本挖下一個陷阱。 在房地產移交階段（香港稱：入伙或入住）金融資本依然存在潛在風險。目前的市場只是沒有充分體現出來。其風險來源是期房銷售造成的產品質量、設計風格和建築格局與「想像」的差距。在日後激烈的市場競爭中，在移交階段的退房現象會越來越多。如果，開發商不允許退房顯然是一種商業欺詐（除非是為購房者訂制）。否則越來越成熟的消費者在入住階段改變注意的可能性越來越大。退房可能造成開發商無法償還開發貸款。在美國通常有一個「過橋貸款」來防止開發貸款的過期。 市場價值取向風險 房地產的市場價值是區域經濟的表現，或者說某一地區房地產的價值決定於宏觀經濟和區域經濟的變化。諸如：某一地區的工業發展產生了大量的就業人口，這些就業人口又刺激該地區新的就業機會。區域工業帶動區域內的服務產業，經濟結構發生變化，經濟活動開始活躍。由於，區域經濟的變化，帶來了對居住和居住條件的需求增加。因而，決定了房地產的市場價值。如果，該地區的經濟開始衰退，工業大量裁減員工，第三產業（因失去服務的對象）也跟著倒閉。這時，就業機會的大幅度下降和居民大量向外地遷移。該地區的房地產價值將會一落千丈。在90年代初美國休斯頓地區發生的石油工業衰退就是一個極好的案例。 房地產是土地資源（不可再生資源）的開發和利用。其價值風險也取決於其資源的有限性。就是說，在經濟核心區周邊可提供房地產開發的土地越少，其土地資源的價值就約高。理由是這部分資源已經被充分開發，而有限的土地資源不可再生。控制市場風險需要對當地的區域經濟有全面的調查數據和分析，對區域經濟的長期跟蹤和市場研究，對局域需求的調查和研究。特別需要注意的是房地產市場研究完全不同於其它消費品的市場研究。大部分的房地產市場研究機構採用通常消費品市場的研究概念和手段是錯誤的，是不可能正確的描述房地產的市場需求。正確的市場研究是從研究片區經濟入手，連同對投資心理、金融條件、群體收入和某個局部房地產資源吸收率的研究，才能得到完整的市場需求分析。 在這里需要一提的是房地產的「金融陷阱」。前一階段，諸多開發商打出「投資型物業」的銷售推廣手段。開發商無形中給金融資本和購房者設下了一個陷阱。這個陷阱就來自於房地產價值的市場取向。沒有承擔風險能力的投資者，在遇到房屋出租市場的波動時將無力償還房屋月供款，使金融機構出現大量的貸款壞帳。購房者連同金融資本一起墜入開發商設下的「陷阱」。 控制交易風險 隨著中國房地產法律法規的不斷完善，可以策劃、設計出十幾種，甚至幾十種土地資源的使用權和房地產所有權的交易方式。開發商可以利用各種權利的交易，解決開發項目的資金需求。因此，控制交易風險是控制金融風險的重點。在本文中僅介紹兩種常見的交易方式。 第一種是出售物業的長期收益權。 將未來物業資產的部分或全部的預期收益權以折現方式轉賣給投資人，來獲取短期項目開發資金。出讓長期收益權不存在贖回問題，待出讓合同結束時，投資人已經完全收回資金的本息。在交易過程中主要考慮的風險有以下方面：1、租賃合同的總金額；2、資產的安全性；3、交易的安全性；4、租賃合同的安全性；5、物業租金的每年上浮比例2-6%；6、承租簽約企業的資信情況；7、算出一次性轉讓的折現率；8、按照折現率確定折扣。 這種交易方式的銷售對象為保險公司等長期債務到期的機構投資商。收益權信託計劃的安全性主要取決於承租人的信譽和企業經營情況。融資方式相當於租賃合同的折現轉賣。 第二種交易方式是出售開發項目的權益權。 以開發項目作為融資主體，開發商可以採用股權出讓、回購的方式，在開發項目竣工和具備銷售條件時，以固定回報率回購出資人持有的股權。發行權益型信託計劃需要控制以下風險：1、投資項目市場前景的可行性；2、合理的交易結構和投資回報保障；3、開發企業的能力和對開發企業的信心；4、需要對開發項目的詳細披露；5、投資人需要鎖定投資回報率；6、需要具備實力的大型企業擔保；7、對投資風險的正確評價和對策；8、投資管理企業的能力和信譽。 發行權益型信託計劃，不僅僅需要設計嚴謹的交易結構，更關鍵的在於投資人對具體投資項目是否具有信心、投資的慾望和對風險的控制能力。因此，對項目的包裝也是非常重要的環節和因素。在這里風險管理的概念將十分重要。 開發項目的財務規劃 地產開發產業的核心是資金的運作。無論是採用市場營銷手段的期房預售，還是金融信貸，無外呼利用市場杠桿或金融杠桿滿足房地產開發的資金需求。但是需要強調的是在市場或金融杠桿的形式、使用和相互組合上並不僅僅是簡單的銷售或貸款問題。而是，策劃和設計完整的資金鏈和具體的實施方案。為開發項目策劃和設計資金的來源，控制資金流量和降低資金成本。 a. 策劃、設計資金來源 本項目的資金來源大約有上（圖一）若干種： 財務規劃工作就是設計、確認和建立上述開發項目的金融工具。根據具體的項目進展情況，在不同階段使用不同的金融工具，爭取利潤的最大化是財務規劃的核心工作內容。根據不同的資金來源設計不同的財務規劃 b. 設計交易結構 財務規劃的主要任務是策劃、設計項目融資的結構，包括：利益分配原則、法律保障體系、利潤與成本控制等等；交易結構的合理性、科學性和可行性標志項目資本運做的成功與否。形成的交易結果是在取得開發項目的資金支持之外，使開發企業獲得最大利益。 例如：上述權益型信託計劃的主導思想是出讓其物業資產的收益權，投資人從物業出租收益中獲得資本收益，並在合同到期時收回資金。收益權信託除每年物業出租收益保證支付投資人收益外，還需要對贖回投資本金部分提供資產或信譽擔保。 交易主要參與方用實框線來表示；投資項目用雙實框線來表示；信託計劃用雙橢圓線來表示；交易過程用編號實線來表示；管理過程用編號虛線來表示。 交易結構說明(單獨設計做成提示)： 1. 實線表示投資人對信託計劃的投資和預期回報； 2. 信託投資公司作為受託人，負責建立和發行信託計劃； 3. 開發公司將其物業資產作為信託資產，並將產權委託和抵押給信託投資公司； 4. 信託投資公司委託投資管理公司管理和經營受託資產，並保證其出租率； 5. 投資管理公司接管和經營其受託管理資產，負責其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投資管理公司將其物業出租給潛在承租人，以物業資產的租金保證投資人6%的年收益率； 7. 信託計劃募集的資金投入開發項目；資金投向風險由投資管理公司負責監管； 8. 開發公司以開發項目的收益，保證信託計劃本金的到期償還； 9. 投資管理公司將每年租金收益用於保證投資人的投資收益； 10. 受開發商和信託投資公司的委託，投資管理公司負責資產管理、信息披露和投資人關系管理等服務。 資產信託方式是一種更為靈活的資產抵押和經營方式。該項資產在抵押期間可以經營、處置和銷售。在資產信託期間，其經營和出售活動不是由開發商，而是由投資經理負責。這樣不僅可以保證物業的正常出售和經營，同時保障了投資資金的安全和投資者的利益。 c. 融資推介、路演和募集 同時，需要策劃、設計項目融資的推介、路演和投資認購活動，策劃和設計項目投資的風險管理流程等等，其中包括，但不僅限於以下的工作：策劃和設計投資路演的資料；投資項目的前期市場策劃；項目投資策劃和包裝；推薦戰略投資人和機構投資商；組織投資說明會；組織項目投資新聞發布會；組織投資人招待晚會；組織項目投資研討會。 d. 控制現金流量和資金成本 財務規劃中需要策劃、設計控制現金流量、控制資金成本的手段等等；其中包括但不僅限於以下的內容：現金流量排期：根據項目開發的具體進度設計資金需求計劃和排期；策劃和設計財務規劃：根據資金的使用需求安排資金來源及確定使用的數量、日期和期限；設計金融工具：根據開發商自身條件和項目開發在不同階段形成的資產條件，選擇和組合金融工具，形成對開發項目的有力支持和資金成本的有效控制； 以上內容涉及大量的金融、財務管理知識，在實際操作中將遇到大量技術、法律法規、風險管理等問題。不建議開發商自己操作。由專業的金融公司或財務顧問來運做來運做較為可靠。 e. 控制風險 開發項目財務顧問：金新置地接受開發商委託，了解開發企業的目前財務狀況，提出專業顧問建議；其中包括： 1. 開發企業目前的融資條件評價； 2. 開發項目資金需求計劃和排期； 3. 開發項目資金來源組合配置和成本預算方案； 4. 開發項目全程資金流量預測； 5. 稅務合法遞延和規避方案； 6. 資金來源的可行性報告； 7. 其他必要的專業策劃和顧問工作。 所有與開發企業項目融資有關的專業財務顧問工作。 採用市場化資金運做的成功與否，是直接影響房地產金融資本的運做方式和市場化資本運做的重要課題。如何控制金融資本的風險？