⑴ 土地的評估價格能低於基準地價嗎法律依據是什麼
土地的評估價格是可以低於基準地價的
1、根據基準地價的解釋「基準地價即土地初始價，是由市、縣及以上人民政府公布的國有土地使用權的平均價格。」既然是平均價格，則對單宗土地而言，自然有高於此價格的情況，也有低於此價格的情況。
2、按現行的土地評估辦法中也可以看出，土地評估價格受影響的因素很多，與基準地價有聯系，但並沒有規定其不能低於基準地價。
(1)基準地價修正法
基準地價系數修正法是利用城鎮基準地價和基準地價修正系數表等評估成果，按照替代原則，就待估宗地的區域條件和個別條件等與其所處區域的平均條件相比較，並對照修正系數表選取相應的修正系數對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。
根據《城鎮土地估價規程》與當地基準地價報告，其基準地價系數修正法評估宗地地價的計算公式為：
基準地價修正系數法公式=基準地價×K1×（1+∑K）×K2
式中：K1——期日修正系數
∑K——影響地價區域因素及個別因素修正系數之和
K2——年期修正系數
(2)成本逼近法
成本逼近法是以開發土地所耗費的各項費用之和為主要依據，再加上一定的利潤、利息、應繳納的稅金和土地增值收益來確定土地價格的估價方法。
其基本計算公式為：
土地價格=土地取得費+有關稅費+土地開發費+投資利息+投資利潤+土地增值收益
(3)市場法
市場比較法是將待估土地與在較近時期內已經發生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。
⑵ 土地成交價和土地評估價格的區別
土地評估價只是土地進行轉讓之前對土地價值的一個評估只能起一個參考的作用，而土地的成交價指的是土地轉讓的最後的價格！兩者是有本質上的區別的，所以這種基本的概念還是要高清楚的！
⑶ 如何進行規范出讓土地價格評估工作
土地招拍掛出讓價格評估，是估價人員根據擬出讓地塊條件和土地市場情況，依據《城鎮土地估價規程》組織，對擬出讓地塊的正常土地市場價格進行評估。筆者通過對土地招拍掛出讓評估方法的研究，認為土地出讓價格評估具有以下特點：
採取公開市場價值標准
由於國有建設用地使用權招拍掛出讓是遵循公開、公平、公正的原則，屬於一種真正的市場行為，因此土地招拍掛評估理應採用公開市場價值標准。也就是擬出讓宗地在估價基準日時，並且在設定的容積率、建築密度、綠地率、開發程度等條件下的正常公開市場價格。特別指出的是，土地招拍掛出讓評估不同於強制拍賣評估，因為強制拍賣評估要考慮短期內強制處分標的物時造成的價格折減。
估價基準日應為招拍掛出讓日
在實際估價工作中，估價人員通常將實地查勘估價期間的某一個日期定為估價基準日，但估價基準日並非總是在估價日期的期間，也可能因特殊需要，將過去或未來的某個日期定為估價基準日。而國有建設用地使用權招拍掛出讓，一般都會提前一段時間在新聞媒體上刊登公告，土地出讓人要先行委託專門的估價機構對擬出讓土地進行評估。為真正體現出所評估的土地使用權價格是在出讓日正常、公開市場條件下的價格水平，其估價基準日應與出讓時間相一致。
⑷ 土地掛牌的評估價格如何確定的
國有土地使用權出讓中的土地估價，應當由市、縣人民政府土地行政主管部門及其事業單位的土地估價師或委託專業的土地評估機構進行評估。
評估價格應當是擬出讓宗地在正常市場條件下的客觀、正常價格。土地估價方法包括市場比較法、假設開發法（剩餘法）、收益還原法、成本逼近法、基準地價系數修訂法等。由於出讓宗地一般都是用於開發或再開發建設，因此，假設開發法、市場比較法往往成為首先被選用的方法，收益還原法和基準地價系數修訂法也比較常用，成本逼近法則較為少用。
估價師在承擔國有土地使用權出讓估價時，一定要對未來的房地產市場變化趨勢有準確的把握，同時要對出讓文件中關於出讓地塊的條件介紹和使用條件進行認真分析，堅持多方法比較，客觀確定評估對象的正常市場價格，規范出具相應的土地估價報告。
⑸ 土地評估如何收費的是按什麼計算的
土地評估收費標准
根據國家計委、國家土地管理局的計價格〔1994〕2017號文件，土地價格評估按如下規定收費：
（1）一般宗地評估 採取差額定率累進計費，即按土地價格總額大小劃分費率檔次，分檔計算各檔的總額，各檔收費累進之和為收費總額，按照《宗地地價評估收費標准》，具體收費標准如下：
宗地地價評估收費標准
檔次 標的總額（萬元） 累進計費率‰
1 100以下(含100) 4
2 100以上至200 3
3 200以上至1000 2
4 1000以上至2000 1.5
5 2000以上至5000 0.8
6 5000以上至10000 0.4
7 10000以上 0.1
其中為土地使用權抵押而進行的土地價格評估，按一般宗地評估費標準的50％計收評估費， 每宗地評估費不足300元的按300元收取。 為清產核資的進行的土地價格評估，按一般宗 地評估費標準的30％計收評估費，每宗地評估費不足300元的按300元收取。
這個是標准，你照標准算下你的就可以了！
⑹ 土地價格評估問題
利息計算前提是假設建安費為均勻投入。資金投入時不可能一下全部投入，根據統計學（好像是，具體是什麼我忘了）一個推斷，均勻投入的資金可按中期全部投入計算其利息。其實也很好理解，資金均勻投入，前期產生利息的本金很少，單隨投資的不斷加入，產生利息的本金也在漲，所以假設在投資周期的中段資金全部投入也是很好理解
這樣的話，你就應該很好理解1.5和0.5的含義了吧。
投資周期為2年，第一年投入60％，那麼它就應該是在第一年中期全部投入，那麼第一年計後半年的利息，同時在第二年他也在計息范圍，所以應該取1+0.5＝1.5。
第二年投入40％，它的計息期只有第二年的後半年，所以取0.5
你可以參考一下2004版估價師教材《估價理論與方法》