⑴ 房地產企業融資方法
房地產企業的融資方式有以下幾種：
融資性售後回租：房地產的融資性售後回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租並定期支付租金，租賃期滿後回購該物業的一種融資方式。售後回租的融資額與標的物
業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。
國境外融資：國境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。
銀行貸款：商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬於典型
的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。
股票融資：股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直
接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。
債券融資：房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格
的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，並發展緩慢。
房地產信託：在國家的宏觀調控下，信託融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信託發
行日益增多。
當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信託，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信託計劃籌集;二是股權投資信託，即信託資金參股房地產企業，股份在信託期滿後被溢價回購的信託模式。
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⑵ 企業信託融資的費用預算是多少
企業信託融資的費用預算因多種因素而異，沒有固定的標准數值。
一般來說，企業信託融資費用主要包括信託報酬、託管費、律師費、審計費等多項。信託報酬通常根據融資規模按一定比例收取，比例范圍大概在0.5%到2%左右。託管費相對較低，可能在融資規模的0.1%到0.3%。律師費會根據項目復雜程度而定，少則幾萬元，復雜的可能幾十萬元。審計費也是依據審計工作量和企業規模等，一般幾萬元到十幾萬元不等。此外，如果涉及抵押物評估等，評估費也需考慮，這同樣因抵押物價值和評估機構不同而有差異。所以，綜合各項費用，企業信託融資的費用預算少則幾十萬元，多則可能上百萬元。
1. 信託報酬：這是信託公司為提供融資服務所收取的費用。它一般按照融資規模的一定比例來計算。比如融資規模較小，可能比例相對高些，在1% - 2%；若融資規模大，比例可能會降低到0.5%左右。不同信託公司收費標准會有差異，而且項目復雜程度、風險高低等也會影響報酬比例。一些優質企業且風險較低的項目，信託報酬可能會相對優惠。而對於風險較高或者操作難度大的項目，信託公司為了平衡風險與收益，會適當提高報酬比例。
2. 託管費：由資金託管機構收取，用於保障資金的安全存放與管理。其收費通常基於融資規模，比例一般在0.1% - 0.3%。託管機構會對資金進行專戶管理，確保資金專款專用，保障融資交易的順利進行。在整個融資過程中，託管機構負責資金的收付、核算等工作，雖然費用佔比不大，但對於資金安全保障至關重要。
3. 律師費：主要用於起草、審核相關法律文件，確保融資過程合法合規。費用多少取決於項目的復雜程度。簡單的融資項目，律師費可能幾萬元就能搞定。但如果涉及復雜的法律結構、多方主體關系或者存在潛在法律風險需要詳細論證等情況，律師費可能會攀升到幾十萬元。律師會對信託合同、擔保合同等一系列法律文件進行把關，避免出現法律漏洞，維護各方的合法權益。
4. 審計費：企業需要提供財務審計報告，審計機構會根據企業規模和審計工作量收費。小型企業審計費可能幾萬元，大型企業或者業務復雜、財務數據繁多的企業，審計費可能達到十幾萬元。審計報告是信託公司評估企業財務狀況、償債能力等的重要依據，准確的審計報告有助於信託公司合理評估風險，確定融資方案和條件。
5. 抵押物評估費：若企業提供抵押物，就需要評估機構對抵押物價值進行評估。評估費根據抵押物價值和評估機構收費標准而定。價值高的抵押物評估費相對較高，而且不同評估機構收費差異也較大。評估費主要用於確定抵押物的市場價值，為信託公司在抵押物處置時提供參考，保障信託資金的安全。