⑴ 買房加杠桿到底是贏是虧
本想買房博暴擊，一加杠桿苦至今。
如果抱著投資賺錢的目的去買房，當房價不漲、甚至還下跌時，預期幻滅後的痛苦那叫一個煎熬灼人。如果再借了錢、加了過高的杠桿，這種灼痛更讓人苦不堪言、可又非常無力。
相信在2017-2018年樓市高位站崗、套牢至今的人，會深有體會。
老張就是這個群體中的一個，類似他的故事會有很多。
經歷2016年房價的暴漲，萬人搶房的震驚場面歷歷在目，老張終於在2017年出手了、卻站在高崗。
他把自住的房子抵押給銀行、獲得了90多萬的資金，又把這90多萬中的大部分作為首付購置了一套140平、單價1.8萬的四房，想著就此財富暴擊、資產翻倍…沒曾想卻由此資產縮水、負債累累。
老房子每月要還款6000多元（這還是在2020年做了一次貸款置換的結果，之前的利率更高、還款額更高），新房子的月供近1萬，這樣一個月下來就是1.6萬，如果再加上生活用度、每月的支出不會少於2萬塊，要知道老張所在的城市只是一個二線城市、普通上班族的工資大概五六千。
最近老張的房子要交房了，但房價也從最高點的一萬八九降至當下的一萬六，就這樣憑空損失20餘萬，可又遇到新的難題：這房子到底要不要裝修。
裝修款老張是拿不出的，如果辦個裝修貸、又會新增一筆負債，無疑會讓艱難的生活更加艱難。而要想憑借租金那點收益沖抵裝修款、簡直天方夜譚，不知道要等到猴年馬月了。
每每向人說起買的這套房，老張都是一肚子苦水，連連擺手、頻頻搖頭，一個勁得埋怨自己貪圖買房賺收益。
雖然老張買房的主要目的是為了投資賺錢，但也有自住的考慮、把小三房換成大四房。本打算等到新房交房、再把舊房子賣掉抹平債務，來個完美的房屋置換、再賺波收益…可這種操作的前提是房價得漲，而殘酷的現實是房價偏偏不漲、甚至還跌。
老張很慘、但絕不是最慘的，雖然負債累累、但還沒有杠桿斷裂，他最大的失誤是加的杠桿超過了自己的承受能力。
最怕的是在這輪房價的高點，那些抱著投資的目的去買房、並且還加了高杠桿的人。
2
關於負債加杠桿買房，其實有三個閉環。
第一個是投資閉環。
負債加杠桿買房，不僅是房貸70%，甚至首付和月供也可能來自於負債，但終得有一個盡頭…當出售掉房子、就可以把之前的所有負債全部結清，剩餘的就是凈賺的。
它的前提是房價得漲，並且房價漲幅要高於債務的成本。
第二個是需求閉環。
貸款買房、月供還款，買房的目的就是為了自住，哪怕房子下跌、也無所謂，反正就是為了滿足自己的需求、就當享受了。
因為收入能裹得住月供，所以杠桿也不會斷裂，閉環的終點是自住需求。
第三個閉環是崩盤。
不管是投資目的、還是自住目的，可能再也籌不到錢引發斷供、可能房子賣不掉或即使賣掉也虧損慘重、可能失業或生意失敗造成收入下滑…最終就是杠桿斷裂、債務清零。
這也是一個閉環，當然是一個最壞的閉環，如果以這種形式閉環的人和金額足夠多、就會引發金融系統風險，最終是全體百姓買單。
不管哪種閉環，它的底層邏輯就是人的收入能托起這個房價。
投資的閉環是得找到接盤俠，接盤俠的收入能還得起債務；需求的閉環是買房人的收入能還得起房貸、並能一直持續下去；崩潰的閉環是債務清零，得靠全體百姓的收入來托底。
前兩年房價暴漲時，很多人忽視了收入的增長、忽視了人們的收入能不能支撐起如此高的房價，反正大家只看到房價節節攀升、只看到接盤俠潮水般的涌動，而全然不顧這些新購買力是透支了六個錢包後的最後努力、實際上已是強弩之末。
很多人把房價的下跌歸因於政府的樓市調控，其實調控只是加速下跌了到來、並且以盡可能損失小的形式…若任由房價上漲、泡沫膨脹，一旦下跌其後果將不堪設想。
房子的最終目的就是使用，不管是居住使用、還是商業/辦公使用、甚至是倉儲物流使用，可因為一時的上漲，很多人就對房子投資賺錢產生了過多的幻想，以致於加了過高的杠桿、反而讓自己深陷其中。
按目前的態勢看，買房將不再是投資、而更多的是一種消費，我們的買房邏輯、思考角度、負債杠桿都要隨之改變。
3
房住不炒的背後，就隱含著「買房是消費、不是投資」的本意，可中央剛提出時根本沒有人相信啊。
房企仍在負債加杠桿，還在採用之前「高杠桿/快周轉」那一套打法；對普通人來說，仍然相信買房能暴擊致富、所以仍在伺機負債加杠桿買房。
大家都堅信房價必定張、永遠漲：鋼鐵/水泥/原材料都在漲，房價憑什麼不漲？土地價格不斷漲，麵粉都趕上麵包了、房價憑什麼不漲？央媽每年印製大量的鈔票、通貨膨脹年年有，房價憑什麼不漲？
於是就是今天的結果，很多房企、甚至不乏頭部房企紛紛陷入債務困局，乃至暴雷頻頻；很多在房價高點高杠桿買入的投資客不僅沒賺到錢、還背負一身債務，面臨或者已經出現了杠桿斷裂。
當人們相信一種結論，就會有選擇的去找各種能證明自己結論的理由、而忽視其他，並造成因果倒置。
因為房價漲，所以才造成了地價、建材、人工等費用的上升，一旦房子需求下降、再影響到房價下跌，最簡單的供需原理、就會倒逼上游的各種成本下降。房價上漲的正反饋立馬轉入房價下跌的正反饋。
如果買房成了消費、而不再是投資，我們該如何應對呢？
四個字：量力而行，根據自己的經濟實力、比如收入/積蓄/資產等來決定花多少錢，而不是再任性的負債加杠桿。
消費是必須的，沒有回報或回報難以量化，消費掉錢就是花了…你花了1萬塊買了蘋果手機，請問回報如何量化呢？而投資講的是能定量化的回報、是能賺錢，虧賺一目瞭然。
當房價穩定下來、不再有大幅上漲時，大家的投資慾望就熄滅，也就不會再千方百計的加杠桿了。
房企會主要以自有資金去購地、建房、運營，再附帶適當的負債杠桿；個人會主要以自有資金去買房，即使貸款也會看自己的債務承受能力、而不會再想著去尋找下一個接盤俠。
同時，房企也不會再在偏遠的郊區建設各種大型社區、旅遊地產、各種小鎮等，大家也不會再去購買……當買房成了消費時，大家會看自己是否真的會去住、是否真的有這個需求。
而以前大家去買房則抱著投資的目的，總是想著賣出去、有人接盤自己能賺一筆。
買房已不再是投資、而成了一筆大額消費，這個觀念正在普及……當然是以某些人付出了慘烈的成本作為代價。