項目融資貸款評估操作實例

① 項目融資合作中，投資方堅持要項目評估估值，有什麼內幕嗎

是不是想借項目評估值 引進項目評估費賺取一筆中間費用

② 什麼是貸款項目評估

隨著市場經濟的深入發展，要求必須建立健全市場運轉機制，其中包括為市場主體服務的信息咨詢服務體系。評估業，就是這個服務體系中的一支生力軍。所謂評估，就是根據掌握的材料，針對某種目的，對某一事物進行定性、定量說明和評價的過程。一般來說，它只是根據周圍條件和部分事實對具體事物進行評價，具體事物可以小到某種商品，大到機構實體，可以是有形的物，也可以是無形的、抽象的概括，如某種關系、某種形象等等。從以上介紹中，我們可以看出，評估不是科學的試驗和推理，只是一種相對客觀、公正的意見與判斷，其實質是一種提供信息與咨詢的服務。因此，只要需要，就可以評估，評估可以滲透到生活的每一個角落。但目前，形成一定的評估方法並具有較為完整的評估內容的，只有項目評估、資產評估、有價證券評估、信用評估和企業信譽評估。其中後三者均屬於資信評估，與項目評估及資產評估具有一定的區別。
一、資信評估與資產評估
所謂資產評估就是在資產發生交易、轉移或變更經營者之前，對其價值進行評定和估算，從客觀、公正的角度證明資產的實際價值，以保證並促進資產的合理流動與組合。而資信評估活動是根據委託人的要求或為了實現某種目的，對評估對象的資金、信譽，從質和量方面進行檢驗和計量，並科學、客觀地做出全面評價的過程。二者雖然同屬評估范疇，但在很多方面仍有很大差別。
首先，二者的評估對象不同。資信評估的對象廣泛，可以是企業，可以是有價證券，也可以是某種特定的關系或項目，甚至可以包括資產評估。資產評估的對象只有一個即資產，當然包括一切固定資產與流動資產，或無形資產與有形資產。
其次，二者的評估機構不同。從事資信評估的機構一般均為專業資信評估機構，而從事資產評估的機構一般分為三大類即綜合性評估機構(業務范圍中既包括資信評估，也包括資產評估)；專業資產評估機構；兼營或主營資產評估業務的會計師事務所及管理咨詢公司。
再次，二者的評估目的與評估特點不同。資信評估的主要目的在於通過對被評估對象的信譽往來、財務質量、效益等各有關方面的客觀評估，為投資者提供信息與決策依據，指點迷津，為融資者順利融資鳴鑼開道，為管理者宏觀與調控提供科學依據。而資產評估則主要是為了說明或證實資產的實際價值。其在很大程度上同傳統的清產核資相類似，但也有一定區別，資產評估是在清產核資，賬物相符的基礎上，把被評估資產視為商品，在考慮市場價格波動的情況下，以現值為依據，在其折舊中扣掉技術進步等無形損耗的貶值因素，加入資產使用的收益及貨幣時間價值因素，來最終確定其市場價格。
最後，二者的活動范圍不同。按《國有資產評估暫行條例》中規定，且佔用國有資產的單位在企業兼並、承包、租賃、聯營、股份經營、抵押、經濟擔保對企業破產清理、結算清理、拍賣、出售資產時及同外商合資或合作時必須進行資產評估，另外在發生保險賠償而對資產價值和損失有爭議時，也需要進行資產評估。相比之下，資信評估活動在政府文件中，除明確指出地方企業發行債券須經有關評估機構評估之外，其他則未有明確規定。二者不同之處還有很多，如評估方法與程序不同，評估的具體內容不同等等，因涉及到資產評估的內容、方法及程序等資產評估專業知識，而本書核心為資信評沾，為節省篇幅，在此不贅述。
二、資信評估與項目評估
如果把評估看作一種活動，那麼項目評估就是一種對投資項目進行科學的審查和評價的活動。項目評估的基本內容包括市場研究、技術分析、企業財務效益評價、國民經濟效益評價。其中投資項目可以是一個擬新建的工程項目，也可以是現有生產企業的技術改造。
項目評估作為一門新興學科正以其科學性、系統性、完整性，為項目相關機構提供相關評價與分析的理論與方法及結論。正因為如此，項目評估在我國市場經濟迅速發展的今天，引起社會各界的廣泛注意，從而成為直接為科學投資決策服：務的重要手段。從事項目評估的機構，一般是最終決策或投資的機構。評估目的主要是為保證自己的決策不失誤或投資不受損失。在西方，項目評估機構主要是銀行，因為在西方，作出最終決策或最終投資的是銀行，而在我國情況稍有不同。在我國目前的經濟體制下，項目評估機構有銀行系統的，有計劃部門的，也有其他管理部門的，這是由於我國的投資主體不同而形成的特色。
目前，我國投資的主要決策者是各級計劃部門，所以項目 評估便成為各級計劃部門進行科學投資決策的重要手段；而基本建設投資、專項貸款等的決策與投資機構是有關銀行，因此銀行也必須開展項目評估；另外，隨著改革的逐步深入，預算外資金逐步增加，各地區、部門、企業的自籌基本建設投資越來越多，為了保證這些單位的資金合理使用，項目評估也成為管理這部分資金的各個部門進行科學投資決策的重要手段。』
從以上介紹中，我們可以看出項目評估、資信評估及資產評估雖有很大差異，但也有一定相似之處。
首先，項目評估機構不是中立機構，項目評估的服務對象不是社會而是自己。資信評估機構和資產評估機構均屬中立機構，這些機構本身與所進行的評估內容及評估對象沒有直接利益關系，它們既不是審批機構，也不是投資機構，更不是項目載體，其評估目的與評估服務對象正是為上述相關機構服務。因此資信評估與資產評估機構實質上是中立的社會咨詢服務類機構，在經濟活動中同屬旁觀與評論的第三者。項目評估與此完全不同。通常項目最終投資者最終決策者為保護自己的利益，開展項目評估，因此其評估立場與服務對象完全是自己，是評估機構本身，這樣項目評估活動的實質屬於經濟活動中的參與者，構成經濟活動的一部分，而不是旁觀與評論的第三者。
當前，隨著我國經濟管理體制的改革，特別是投資體制的改革，投資向多層次、多元化發展，在這種情況下，計劃部門與有關銀行已經不是壟斷的投資決策部門，投資渠道增加，相關部門增多，相應的投資決策部門也會增加。因此，應當大量組建民間的投資咨詢機構和項目評估機構，特別是建立一批素質好、科學客觀的獨立中介機構，努力深入開展項目評估工作，以提高全社會的投資決策水平。這是項目評估發展的必然趨勢。
其次，項目評估與資信評估及資產評估的服務方法一樣，均屬信息服務，即依靠一定的信息資料，運用一定的分析方法，總結和分析出一種絕論性的意見和判斷，為服務對象提供參考和依據。因此評估程序也基本相同。一般要搜集大量經濟信息和各種相關資料，然後整理、加工、分析，得出初步意見，組織專家討論、研究、論證，最後得出結論。項目評估屬於評估行業，屬於評估咨詢服務業，不能將其簡單地視為可行性分析。應該明確，項目評估是在項目可行性研究之後對投資項目的建設與否，給出結論性的意見。
摘自吳晶妹編著的《資信評估》，中國審計出版社

③ 請問項目融資貸款的風險評價原則是什麼謝謝

首先評估第一還款來源：
股東是誰？
借款人具備償還能力？
項目情況如何？
項目市場情況如何？

其次評估第二還款來源：
貸款擔保條件如何？

第三評估：
融資方案安排是否合理？（包括金額/份額、期限、利率、擔保條件和還款安排等）

④ 請教一些融資租賃案例

融資租賃業務優勢案例及融資租賃實例 （一）融資租賃業務優勢案例分析 實例1（優勢——享受稅收優惠）：A企業購置機器設備，價值2000萬元，原定折舊年限8年，年折舊額250萬元。租賃期限4年，每年加速計提折舊250萬元，每年可延緩稅賦250*33%=82.5萬元。 實例2（優勢——保持資金的流動性）：B企業擁有某生產設備原值6000萬元。現企業為增加流動性，將該設備所有權轉讓給融資租賃公司，再按照原值的6折回租，租賃金額3600萬元，期限3年。B企業仍然擁有設備的使用權，並獲得了3600萬元的流動資金，在3年內按季歸還，每次只需歸還300萬元本金及相應租息，對B企業的未來現金流並不造成較大壓力。 （二）銀租合作融資租賃項目實例 實例3（銀租合作——嫁接）：C企業在D銀行授信額度為8000萬元，銀行已發放項目貸款6000萬元，流動資金貸款2000萬元。企業技改項目完工投產後流動資金不足，影響效益。企業將設備9000萬元的設備作價5000萬元轉讓給融資租賃公司，獲得融資租賃款5000萬元後，歸還銀行項目貸款5000萬元。為支持企業發展，銀行增加流動資金貸款5000萬元。融資租賃公司向銀行申請融資租賃貸款4000萬元，D銀行經審查後予以發放。 實例4（銀租合作——解除地域限制）：一直為F銀行重點支持對象的E企業因發展所需在鄰省征地辦分廠，購置設備5000萬元。因該分廠獨立核算又在外省，F銀行無法貸款，即向融資租賃公司作介紹，由其對分廠發放融資租賃款3000萬元。融資租賃公司再申請貸款2500萬元，F銀行經審查後予以發放。 實例5（銀租合作——擔保貸款）：G企業在融資租賃公司申請辦理了某租賃項目，融資租賃公司就該項目向H銀行申請貸款。G企業為該筆貸款提供擔保。同時根據約定，G企業將每期租金回籠至租賃公司在H銀行開立的專用賬戶，專項用於還貸，融資租賃公司不得挪作它用。對G企業來說，為該筆貸款擔保並未擴大自身的風險；對H銀行來說，抓住了項目的現金迴流，加大了保障力度。 實例6（銀租合作——應收租賃款質押貸款）：融資租賃公司將與I企業合作的某租賃項目項下應收租賃款質押給J銀行，獲得一筆貸款。在質押合同簽訂以前，融資租賃公司通知I企業應收租賃款質押事宜，並要求I企業將未來的租金回籠款打入融資租賃公司在J銀行的專戶，專項用於歸還該筆質押貸款。J銀行獲得了穩定的還款保障，融資租賃公司盤活了賬存資產，而I企業也並未因質押事項而增加其他額外風險。 （三）印刷行業融資租賃項目實例 實例6：×××印刷企業，成立於1999年，注冊資金300萬元，總資產1300餘萬元，凈資產約800萬元，年銷售1200萬元，利潤180萬元。企業計劃引入一台日本三菱產四色四開膠印機，價值約人民幣360萬元，計劃自有資金投入1/3萬。以企業的規模來看，該項目在當地很難取得銀行貸款支持，故轉而尋求融資租賃方式。在企業提供了必須的各項資料後，公司通過資料分析以及實地考察，認為該企業基礎好，印刷業務來源穩定，資產質量較好，財務狀況無重大缺陷，目前的現金流已可以足額償付租金，符合租賃公司對印刷企業的挑選標准，遂與該企業簽訂合同，實施項目。該企業最終用前期140萬元的自有資金投入，三年累計73.97萬元利息的成本，按月支付租金的方式引進了360萬元的印刷設備。 （四）技改設備租賃項目實例 實例7：×××燃氣有限公司，在建設「氣化站」過程中遇到資金問題。後來該企業採用了融資租賃方式，向金海岸企業發展股份有限公司租賃了小區氣化站設備，租期2年，按季度支付租金。這樣一來，該公司只支付了24萬元的租賃保證金，就融來了120萬元的設備，投入不多卻保證了企業的發展。租賃到期後，企業再支付100元「轉讓費」，就能獲得該套設備的產權。 實例8：×××科技有限公司從事廣告設備和耗材的銷售及生產業務，因擴大規模而急需增添設備，但苦於資金周轉困難，決定通過融資租賃的方式來盤活公司的運作。該公司向「金海岸」融資租賃了240萬元的流水線生產設備，租期3年，半年支付1次租金，並自籌了融資額的20%作為租賃保證金。既保證了企業的發展，在資金問題上又沒有「傷筋動骨」。 實例9：×××企業基本狀況：公司始建於1991年，注冊資本518萬元。現當地工業企業綜合排名20位，擁有總資產1.5億元，資產負債率46%，2005年完成工業產值1.5億元，專業生產各類汽車減震器。產品以出口為主，占銷售的65%。與伊朗FS公司建立了合作夥伴關系，2005年完成8000萬元，2006年已簽訂300萬支減震器（1500萬美元）項目，市場前景非常看好。隨著生產規模和員工數量的成倍增加，以往的管理模式已不適應企業的發展要求，因此公司決定對原有生產線進行IE工程設計和精益生產改造，融入資金1500萬元。 ×××企業本次技術改造選擇融資租賃的方式，其理由：第一，項目投產後產能量增加，以出口為主的銷售增加了應收款和存貨周轉的時間，造成企業對流動資金的需求增加。第二，企業技術改造設備已自行購入，設備所佔用款項無法從銀行解決，造成企業流動資金進一步緊缺；第三，通過回租融入的是長期資金，既解決流動資金缺口，又解決短借長用問題，企業可利用新項目產生效益分期歸還，還款壓力小。第四，利用融資租賃引進技術改造設備可享受三年加速折舊這一國家稅收優惠政策，達到消化利潤，增加企業資金積累的目的，利於進一步擴大在生產。 經過對該企業本次技改項目的評估，按照「存一租三」模式操作，租賃規模總額2000萬元，企業存入500萬元保證金，租賃凈投放1500萬元。通過租賃，企業本次技改項目不但更新了設備，擴大生產規模，增強市場競爭能力，而且解決了流動資金，同時按照租賃稅收優惠政策，每年加速折舊金額在500萬元，可以消化企業每年增加的400萬元利潤。 （五）醫療設備租賃項目實例 實例10：×××三甲醫院，床位500張，設施、配置、功能齊全，擁有價值近億元的先進醫療設備，年門診量達50萬人次，年業務收入達1.5億元，收支結餘100萬元，負債率43%，貨幣資金9000萬元，決定引進某國際品牌公司的1.5T核磁共振設備，價格1200萬元，但要求分期支付設備款項。經設備供應商推薦，向租賃公司提出了融資租賃申請。 租賃公司經過實地考察，並和相關人員討論、詢價，提出了租賃方案，經院方討論通過，租賃公司經過相關的程序後批准了該方案，即和醫院簽訂了《租賃合同》，合同約定：醫院首先向租賃公司支付部分保證金，然後在租賃期內按月等額支付租金，租賃合同結束後，設備所有權可轉讓給醫院。同時，租賃公司和設備供應商簽訂了《買賣合同》，合同約定：租賃公司按照設備安裝進程付款，廠家承擔售後服務等事項。 這是一個典型的、由三方參與的醫療設備融資租賃案例。如何開展租賃，可通過以下六點來把握： 1、醫療設備租賃項目的來源 有設備買賣，才有租賃服務。大多數醫療設備租賃項目是由設備供應商推薦的，少數是老客戶自薦或推薦的。作為廠家希望盡快收到全部設備款項，如果醫院無法滿足其付款條件，又希望盡早使用該設備，就有了融資租賃的需求。 融資租賃是一種金融中介服務，本身不具有產品營銷的功能。 2、醫院的需求 ×××三甲醫院收入不錯，為什麼還有租賃需求？ 眾所周知，競爭和發展是醫院面臨的最大課題。對於三甲醫院，雖然人才不成問題，但改善就醫環境、增加床位和引進新設備需要大量資金。醫院的主要資金來源和用途為：1、業務收入，由於醫院成本開支較大，醫院的收支結余不足其全部收入的1%，主要用於人員成本開支及部分流動資金；2、財政撥款，國家投入很少，僅夠補離退休人員的工資；3、銀行信貸，短期的主要解決流動資金，中長期的主要用於基建，有額度的控制；4、融資租賃，用於設備更新。 醫院採用融資租賃引進設備的好處：1、不佔用授信額度；2、首付壓力輕，機會成本低；3、提前應用新設備，開展新項目，增加醫院的綜合收入；4、通過對新設備的效益考核（通過租金），加強對職能科室的監督作用，提升管理激勵機制。 3、醫療設備租賃項目的基本判斷 不是所有的醫療設備都可以作租賃物，也不是所有的醫院都可以做承租方。租賃物應該選擇有知名品牌、價值較高、售後服務好、非消耗性、使用壽命長、且可以計量收費的診療設備。承租方應該選擇有等級、在當地有較大的影響力和輻射力、信譽較高、負債不大、綜合實力較強的醫院。另外，具體項目的科室實力、技術支持、專業需求、以及項目新增的收入等也是考察的依據。 4、租賃方案設計 既要符合租賃公司的標准，又要盡量滿足醫院的要求。不同的租賃期限和靈活的付款方式的安排，可降低醫院的還款壓力，最大限度保證醫院履約。此外對租賃物的保險條款應有所約定。 5、醫療租賃項目風險防範的主要內容 （1）承租方風險，醫院有無足夠的債務償還能力？有無故意違約的動機？以及項目融資額是否與醫院規模匹配。 （2）項目風險，租賃設備是否符合SDA標准？有無批文？是否能提升醫院的綜合效益？能否獲得預期的收益？ （3）利率風險，主要防範租賃期內人民銀行利率作調整致我司租金變化，一般在租賃合同中進行約定。 6、退出機制設定 一旦項目失敗或其他糾紛導致租賃公司退出合同，應有法律保障。 （六）公交車輛租賃項目實例 案例11：×××公交公司，由於公交車輛更新的需要，2003年向租賃公司申請融資租賃3000萬元，租賃期限四年。×××公交公司2002年總資產18258萬元，固定資產11194萬元，負債8612萬元。2001年實現收入8814萬元，利潤-25萬元。×××公交公司根據總體發展的要求，2002年新開辟5條公交線路，配置清潔雙燃料環保車輛160台；根據現有車輛狀況，更新清潔雙燃料環保車輛100台。 項目分析×××公交公司屬地市公交，雖然當地經濟尚不夠發達，但可獲得當地政府相對較多的支持；公交行業屬穩定性行業，×××公交公司的經營在當地屬壟斷性經營，不確定性因素相對較少；公交公司的車輛更新的持續性，但其一次性付款購置的能力較弱，一般分期付款，並有穩定的現金流，較適合融資租賃的運作。對×××公交公司的負債率、負債結構、利潤情況、成本構成情況分析，×××公交公司屬經營正常的公交公司。 企業償付能力分析 根據分析計算A、新增車輛年利潤約180萬元；B、按當時汽油及天然氣的價格比，其通過車輛的更新以氣代油可節約成本約500萬元；C、測算項目年折舊額320萬元。通過以上分析可知，新上項目每月現金流入約83萬元，租賃金額3000萬元，每月還款額約71萬元，×××公交公司有償還能力。 同時，租賃對其目前的現金流量進行分析計算，即使未上新項目，×××公交公司每月現金凈流入為127萬元，已具備足夠能力承受3000萬元租賃款的償還。 項目操作 根據以上分析，租賃公司同意為×××公交公司提供3000萬元的融資租賃，期限四年。由於×××公交公司不能提供其他擔保單位，×××公交公司同意用其15條公交線路的經營權作擔保。該項目到目前為止已正常回籠租金42期，於2006年6月順利結束。×××公交公司通過融資租賃加快了其車輛更新的速度，其80%的公交車實現了以氣代油，在近期油價大幅度上漲的情況下，×××公交公司由於提前作了准備，節約了大量的成本，使其在不需要大幅度提升公交票價的情況下，即能維持較好的運作，產生了很好的經濟效益和社會效益。 轉載投融天下網，更多免費投資融資資訊，廣闊項目前景平台，盡在投融天下網http://www.trtx.com，希望幫助您參考。

⑤ 項目融資的貸款

業務綜述
流動資金貸款是為滿足客戶在生產經營過程中臨時性、季節性的資金需求，保證生產經營活動的正常進行而發放的本外幣貸款。
按貸款期限可分為臨時流動資金貸款、短期流動資金貸款和中期流動資金貸款：
1. 臨時流動資金貸款：期限在3個月（含）以內,主要用於企業一次性進貨的臨時性資金需要和彌補其他支付性資金不足。
2. 短期流動資金貸款：期限3個月至一年（不含三個月，含一年），主要用於企業正常生產經營周轉資金。
3. 中期流動資金貸款：期限一年至三年（不含一年，含三年），主要用於企業正常生產經營中經常佔用資金。
貸款條件
1. 借款人應是經工商行政管理機關（或主管機關）核准登記注冊、具有獨立法人資格的企業，其他經濟組織和個體工商戶。
2. 遵守國家的政策法規和銀行的信貸制度，在國家政策允許的范圍內生產、經營。
3. 經營管理制度健全，財務狀況良好，資產負債率符合銀行的要求。
4. 具有固定的生產、經營場地，產品有市場，生產經營有效益，不擠占挪用信貸資金，恪守信用。
5. 在銀行或銀行的代理機構開立了基本帳戶或一般存款帳戶，並領有當地人民銀行核發的「貸款證」，經營情況正常，資金運轉良好，具有按期償還貸款本息的能力。
6. 應經過工商部門辦理年檢手續。
7. 除國務院規定外，有限責任公司和股份有限公司對外股本權益性投資累計額未超過其凈資產的50%。
申請中期流動資金貸款的企業還須同時具備以下條件：
1. 按銀行信用等級標准評定為A級以上的企業；
2. 規模較大，生產經營活動正常，資產負債率低於70%；
3. 產品有市場，近三年產銷率在95%以上；生產經營有效益，近三年不虧損；信譽好，不拖欠利息，貸款能按期歸還；
4. 不擠占挪用流動資金搞固定資產投資。
首先借款人提出貸款申請，填寫《借款申請書》，並按銀行提出的貸款條件和要求提供有關資料。（若為新開戶企業，應按有關規定，先與銀行建立信貸關系。）一般情況下，銀行要求提供的重要資料有：
1. 借款人及保證人的基本情況。
2. 經會計（審計）部門核準的上年度財務報告及申請借款前一期的財務報告。
3. 企業資金運用情況。
4. 抵押、質押物清單，有處分權人同意抵押、質押的證明及保證人。
5. 擬同意保證的有關證明文件。
6. 項目建議書和可行性報告。
7. 銀行認為需要提供的其他資料。 業務綜述
固定資產貸款是指銀行發放的，用於借款人新建、擴建、改造、開發、購置等固定資產投資項目的本外幣貸款。
貸款條件
經工商行政管理機關（或主管機關）核准登記，實行獨立核算的企業法人、事業法人和其他經濟組織，均可以作為借款人向銀行申請固定資產項目貸款。但首先應具備以下條件：
1. 在銀行考慮基本帳戶或一般存款帳戶。實行貸款證管理的地區，須持有人民銀行頒發的貸款證；申請外匯固定資產貸款，須持有進口證明或登記文件。
2. 信用狀況好，償債能力強，管理制度完善，對外權益性投資比例符合國家有關規定。
3. 能夠提供合法有效的擔保。
同時，擬使用貸款的固定資產投資項目必須具備以下條件：
1. 符合國家產業政策、信貸政策和銀行貸款投向。
2. 具有國家規定比例的資本金。行業資本金佔比:交通運輸、煤炭項目 35%以上 ，鋼鐵、郵電、化肥項目 25%以上， 其他項目 20%以上 。
3. 需要政府有關部門審批的項目，須持有批准文件
應具備的條件:符合國家產業、產品布局和投資項目審批程序，可行性研究經權威部門論證；符合國家產業布局政策、財政稅收政策、行業發展規劃以及國家和行業的可行性研究設計標准和參數；符合人民銀行和銀行信貸管理規定、銀行評估參數；借款人的主要財務指標、項目資本金來源及比例符合國家和銀行規定。
以及具備以下基本資料：
a. 借款人營業執照，公司章程，貸款證，借款申請書。
b. 借款人（出資人）審計報告原件及隨審計報告附送的資產負債表、損益表和現金流量表及其報表附註。
c. 借款人現有負債清單及信用狀況。
d. 有權部門對項目立項的批復，項目可研報告、環保部門及其他有權部門對項目的批復文件，權威部門論證結論。
e. 市場供求、產品價格、行業狀況分析資料。
f. 項目建設資金來源證明文件。
g. 項目建設進度表，資金使用計劃。
h. 貸款償還方式及計劃，借款人在項目建設期及貸款償還期內現金流量預測材料。
i. 貸款擔保意向或承諾，擔保人營業執照、財務報表、或有負債狀況，抵押（質押）物的情況說明。借款人營業執照、公司章程、貸款證（卡）、借款申請書。
j. 同級別法律事務部門出具的法律意見書。
企業競爭的勝負最終取決於企業融資的速度和規模，無論你有多麼領先的技術，多麼廣闊的市場。
融資可比作一個商品項目，交易的標的是項目，買方是投資者，賣方是融資者，融資的訣竅是設計雙贏的結果。
中國人融資喜歡找關系，房西苑老師認為關系不重要，重要的是找對門。融資有商務模式劃分，還有專業分工，程序分工，融資者需根據投資者的特點，去設計自己的融資模式。
融資不是一錘子買賣，是一個過程，關於融資的戰術，房西苑老師列舉了八個戰術，同時介紹了自己的看家本領——圍點打援。
關於國內融資的難點，房西苑老師認為有三個瓶頸：一是項目包裝，二是資金退路，三是資產溢價，這三個難點，房老師認為是有融資者自身的弱點和我國經濟體制存在的問題構成。
投資者退路房老師給出上中下三策：上策是上市套現，中策是溢價轉讓，下策是溢價回購。
銀行融資以銀行為中介的融通資金活動。銀行融資是間接融資，它是我國融資活動的主要形式。以銀行為媒介的間接融資與直接融資比較：
1、直接融資的資金供需雙方在時間、數量上均需要實現互相反復協商才能達成交易；銀行融資靈活多樣，銀行作為借貸雙方的中介，可以提供不同的數量、不同的方式滿足雙方融資選擇。
2、證券買賣有時受交易批量的限制，小數額的投資不能享受大規模交易優惠；銀行信用可以積少成多，續短為長，可以為社會提供數量大小、期限長短不一的貸款。
3、直接融資中。債權人對債務人的資信狀況未必有足夠的了解，擔負風險較大；而銀行在授信之前，有金融專家對調研資料進行可行性研究，然後做出決策，這就可能比直接融資減少糾紛和風險。
4、直接證券比銀行法相的簡介證券流動性低。購入直接證券，在急需時，未必能在不受損失的情況下迅速將其賣出。當然，直接融資也有其優點。要發展商品經濟，就不可能無直接融資活動。如商業信用就是在商品流通過程中發生的；股票和公司債券，又是發展現代化大企業、籌措資金不可少的手段

⑥ 項目貸款操作程序

項目貸款是指工商銀行除房地產貸款外發放的，用於借款人新建、擴建、改造、開發、購置等固定資產投資項目的本外幣貸款。項目貸款一般是中長期貸款，也有用於項目臨時周轉產品用途的短期貸款。目前，工商銀行項目貸款按項目性質、產品用途、企業性質和產品開發生產不同階段劃分，主要有基本建設貸款、技術改造貸款、科技開發貸款、商業網點貸款等。按照客戶項目建設的不同階段，工商銀行有以下幾類產品：

一、項目貸款意向書
指為客戶報審項目建議書（或建設方案）時，向國家有關部門表明銀行有支持意向的文件。
產品用途：用於項目業主向國家有關部門表明銀行有貸款支持意向，一般在項目報批建議書階段、貸款正式批准前由銀行出具。

二、項目貸款承諾函
指為滿足重點優質客戶項目可行性研究報告報批或核準的需要，在貸款審批工作完成前先出具的有條件項目貸款承諾。工商銀行的有條件項目承諾函能夠很好地滿足重點優質客戶項目審批立項的要求。
產品用途：主要用於重點優質客戶項目報批或核准時對國家有關部門出具的項目貸款資金落實的說明，其額度不超過項目可行性研究報告擬融資額度，且符合國家項目資本金有關規定。

三、項目臨時周轉貸款
指在項目建設資金來源全部落實並已列入審批部門下達的固定資產投資計劃，但因項目建設需提前采購設備或建築材料，已落實的計劃內資金暫時不能到位情況下所發放的墊付性項目貸款。適用於已正式或有條件承諾的貸款項目，或已簽訂代理協議明確工行代理的政策性銀行貸款、由工行轉貸的國際金融組織貸款項目。
產品用途：在項目已落實的計劃內資金暫時不能到位的情況下，用於該項目提前采購設備或建築材料而發放的墊付性項目貸款。

四、項目貸款
指工商銀行根據項目條件審批通過後發放的，用於借款人新建、擴建、改造、開發、購置等固定資產投資項目的本外幣貸款。工行除房地產貸款外的其他對固定資產投資活動的貸款通稱為項目貸款。項目貸款發放對象必須符合以下條件：
1. 項目符合國家產業政策、信貸政策和工行貸款投向。
2. 實行貸款證管理的地區，須持有人民銀行頒發的貸款證；申請外匯固定資產貸款，須持有進口證明或登記文件。
3. 項目具有國家規定比例的資本金。
4. 需要政府有關部門審批的項目，須持有批准文件。
5. 能夠提供合法有效的擔保。

五、並購貸款
指工行針對境內優勢客戶在改制、改組過程中，有償兼並、收購國內其他企事業法人、已建成項目及進行資產、債務重組中產生的融資需求而發放的本外幣貸款。並購貸款適用於借款人工行的信用等級在AA級（含）以上（總行另有規定的除外）；借款人能夠提供超過並購資金總額50%的非債務資金，具有較強的投融資能力和經營管理能力，並購後重組企業或項目資產負債率原則上不高於60%，現有企業申請貸款前3年要連續盈利。

六、項目融資
指以項目的資產、預期收益或權益作抵押取得的一種無追索權或者有限追索權的債務融資。
產品用途：用於基礎設施項目以及其他投資規模大、具有長期穩定預期收入建設項目的融資。

⑦ 項目貸款管理暫行辦法

本兩份同字數限制能給份 貸款風險管理制度 第章 總 則 第條 進步加強貸款風險防範控制,切實化解消化貸款風險,提高貸款質量,保證信貸資產安全,建立貸款風險管理核信貸管理體制依據民銀行、銀行業監督管理委員（簡稱銀監同）關於貸款風險管理關規定,結合貸款業務實際制定本制度 第二條 貸款風險管理基本任務:貫徹落實家關於防範控制金融風險各項政策措施,建立完善適應公司貸款業務特點貸款風險管理制度機制,強化貸款風險全程管理,效防範、控制化解各類貸款風險,降低良貸款,提高貸款質量 第三條 貸款風險管理原則貸款風險管理應遵循原則: ()貸款風險管理般原則與貸款業務實際相結合; (二)實行貸款按風險性質歷史類管理; (三)堅持貸款風險管理權責相結合; (四)堅持封閉管理措施納入風險管理 第四條 本制度適用於辦理各項貸款另規定其規定 第二章 貸款風險劃 第五條 貸款風險貸款風險指貸款業務運營由於受各種確定性素影響致使貸款按期收本息銀行能遭受資金損失按照風險劃原則結合貸款業務實際貸款風險主要劃政策風險、經營風險操作風險 第六條 政策風險政策風險指根據家政府實施宏觀調控、保護農民利益、穩定市場等政策特定產業政策、區域政策向借款發放貸款借款執行政策現能按期償貸款本息風險 第七條 經營風險經營風險指根據借款自身經營需要發放貸款,借款經營管理、市場變化、災害道德素等原影響,能或願意按照事先達協議履行其義務,現能按期歸貸款本息風險 第八條 操作風險操作風險指由公司內部控制及治理機制失效及信息技術系統失效等能造貸款風險主要包括公司內控制度治理機制缺陷及內部員工操作失誤、違反操作規程、信貸決策超越權道德素等造貸款能按期收或損失風險 第三章 貸款風險預測 第九條 貸款風險預測貸款風險預測指運用定性定量析貸款各種風險素、風險性質及風險程度進行識別測定貸款風險預測貸前調查、審查重要內容風險預測結貸款否發放、貸款期限確定、發放額度控制、貸款式選擇基本依據 第十條 政策風險預測主要家政府相關政策、政策性資金源落實與承諾保證情況、貸款利息補貼掛賬貸款本金消化資金位情況依據貸款政策風險進行預測 第十條 經營風險預測應根據同風險素別按照定性定量析風險性質及程度進行識別預測 ()定性析預測主要通借款內部各關素及與借款貸款償密切相關外部環境現象確定性析,預測貸款風險定性析預測主要包括借款代表素質、經營管理水平、內部控制能力、信譽程度發展前景析;宏觀經濟政策變化所產影響;特定行業或區經濟政策、經濟環境、市場供求變化、價格震盪等情況;各種災害等抗力外部素或訴訟、疫情等突發事件影響析 (二)定量析預測主要依據借款財務指標經營指標,借款信用風險進行析預測預測借款經營風險主要採用借款信用等級評定、貸款項目評估、貸款風險度計量及貸款風險敏性析等借款信用等級評定主要根據借款財務指標設置評價指標,評價指標劃同值,根據值劃信用等級,根據信用等級識別貸款風險程度貸款項目評估主要通借款財務指標投資估算、籌資本、項目效益測算確定性析等量化指標評估,綜合評價項目貸款風險貸款風險度計量主要通設置貸款風險權重,計量貸款風險程度,量化貸款風險貸款風險敏性析指貸款風險主要或關鍵影響素變化進行量化析,測定判斷其貸款風險影響程度 第十二條 操作風險預測主要依據貸款行否具較強風險決策能力;員工否具備所承擔職責業務水平綜合素質;執行信貸管理制度內部控制制度能力;風險管理否覆蓋貸款操作各環節;否具完善信息管理手段等 第四章 貸款風險預警 第十三條 貸款風險預警指貸款操作監管程,根據事前設置風險控制指標變化所發警示性信號,析預報貸款風險發變化情況,提示貸款行要及採取風險防範控制措施 貸款風險預警包括微觀預警宏觀預警微觀預警根據各種風險預警信號,及判斷單借款或單筆貸款風險程度風險性質宏觀預警微觀預警基礎,通貸款風險類監測,依據貸款組合風險析,綜合評價貸款質量狀況,判斷全行或區或行業貸款風險程度(宏觀預警詳見第七章) 第十四條 政策風險預警主要通政策風險信號反映政策風險信號般包括家或區宏觀經濟政策、財政金融政策、農業政策、其特定行業政策、信貸政策、匯率利率政策等調整、變其,家政府與公司貸款密切相關政策調整、政策性資金源落實承諾保證變、貸款利息補貼掛賬貸款本金消化資金位異,應作前政策風險預警主要信號監測重點通各種政策風險信號進行識別、析,及發現危及貸款本息按期償風險苗,提前政策風險預警做反映 第十五條 經營風險預警主要通財務預警信號、市場預警信號、行預警信號其預警信號反映 ()財務預警信號財務預警信號般包括借款各項財務指標流性比率、資產負債率、存貨周轉率、應收賬款收率、現金流量等指標低於行業平均水平或較變 (二)市場預警信號主要通市場供求價格波信號進行綜合反映市場預警信號般包括借款所處行業或區宏觀政策、特定行業政策、財政金融政策等發改變,能行業經濟周期市場發展前景產利變化;市場供求關系、產品價格發持續性或幅度波;貸款限貸款支持價格限面臨挑戰;區行業信用環境及整體經濟環境惡化等 (三)行預警信號行預警信號般包括借款其金融機構存違約記錄,提供虛假資料套取貸款,違規立存款賬戶,未按規定用途使用貸款,借款貸款展期數增加,借款代表變,代表及其財務、計員發違規違紀行,主要股東或關聯企業發較調整,改制改組規范,擔保物品價值降或擔保撤銷,借款未經銀行同意外提供擔保等 (四)其預警信號主要能發各種影響借款經營水平重災害或突發事件等 第十六條 操作風險預警主要通銀行內部操作風險信號反映操作風險信號般包括貸款管理規章制度健全、信貸崗位責任明確、信貸檔案規范、客戶信息資料全面及信貸管理內控機制完善等;符合貸款基本條件借款發放貸款、按規定辦理貸款擔保、按規定用途或超許可權發放貸款;貸款三查或審貸離操作規范、信貸監管制度落實、信貸信息資料缺乏、借款合同要素全、信貸文本遺失或失效、數據統計失真、風險預測失誤及其違反貸款管理制度各種違規操作行工作失誤等 第十七條 建立健全貸款風險預警系統要建立微觀風險預警與宏觀風險預警相致預警體系要運用信貸登記咨詢系統、客戶信息系統、行業或行情信息析系統、信貸監管系統,特別糧棉庫存監管系統等信息,貸款運營各環節各種狀態風險信息進行收集、整理、識別、反饋,影響貸款安全主要風險信號進行前瞻性判斷,並制訂處置案,落實各環節責任,提防範控制風險預防性補救性措施 第五章 貸款風險控制 第十八條 貸款風險防範與控制指針能發各種風險,貸款發放前所採取預防措施及貸款發放、收前應採取風險控制措施,控制貸款風險發、擴惡化應同性質貸款風險採取同防範措施,同種類貸款風險同採取種風險防範控制措施 第十九條 實行借款貸款資格認定製度應借款經營狀況、經營效益、資信情況定期進行綜合評價,根據關政策規定及貸款風險程度進行貸款資格認定 第二十條 實行效貸款管理貸款風險防範與控制按照區別待、類管理原則,根據借款實際情況貸款性質、種類,別實行授信管理、逐筆核貸管理項目管理 ()授信管理通核定借款定期內授信額度,集統控制借款信用風險根據借款同信用狀況別實行內部授信公授信結合公司貸款業務性質貸款特殊要求,確定借款基本授信特別授信 (二)逐筆核貸管理根據借款資信狀況貸款風險性質及程度,符合授信管理條件,繼續實行逐筆審貸、錢糧掛鉤、購貸銷貸款管理制度 (三)項目管理各種專項貸款,要按照項目管理程序,貸款項目進行立項、評估、審批、實施、驗收、評價管理程,確保貸款項目功 第二十條 選擇效貸款式應根據借款實際情況貸款性質、種類,別選擇擔保貸款信用貸款式選擇信用貸款式借款,除另規定外,原則要相應風險補償金定比例自流資金,並別採取貸款風險補償金管理自流資金比例管理式 ()貸款擔保確定性風險素較貸款,按照關管理制度,別採取貸款保證、抵押、質押擔保式 (二)貸款風險補償金管理借款自主經營糧棉油等用於農業貸款需求,具備發放擔保貸款相應條件,採取貸款補償金式,作貸款風險補償借款貸款前,提供符合關自籌要求收購(調入)糧棉油價款定比例補償金,存入指定貸款補償金存款賬戶補償金貸款本息未結清前,參與借款購銷經營,專項用於彌補收購(調入)糧棉油產風險借款清貸款本息,全額退補償金 (三)自流資金比例管理根據貸款種類性質,確定借款自流資金比例低限額 第二十二條 嚴格執行貸款操作規程實行貸款審貸離貸款審批授權制度,按照貸款三查程序規范操作,簽訂借款合同,確保要素完整,合效,規避操作風險 第二十三條 完善庫存監管制度根據收購農產品資金貸款特點,制定庫存監管制度,借款糧棉油等庫存實施效監管,控制貸款風險堅持實行糧棉油等農產品收購報賬制度、庫存檢查制度貨款籠制度定期檢查或抽查責任管戶情況,發現問題及處理 第二十四條 加強貸款管理制度制度執行情況檢查稽核信貸管理部門管理員要定期或定期信貸員落實貸款管理制度制度操作規程情況進行檢查稽核部門要及組織信貸員貸款操作規范情況稽核,促進各項管理制度制度落實,做規范及操作 第二十五條 鼓勵借款投保鼓勵借款庫存糧棉油等商品其符合保險規定條件財產辦理保險,轉移貸款風險 第二十六條 防範控制借款改革改制風險借款實行合並、立、股份制改造、破產等涉及公司債權改制行,要全程參與,落實貸款債權,防止借款逃廢懸空銀行債務需要辦理債務轉移手續,要規范簽訂債務轉移協議,確保債務落實手續合效 第六章 貸款風險化解 第二十七條 貸款風險化解指已發貸款風險,應根據風險種類、特徵,運用行政、經濟、律等手段,採取財政補償、補償金抵償、抵(質)押物變現補償、資抵債、保險理賠、依訴訟、呆賬核銷等措施,避免或減少貸款損失 第二十八條 已經發政策風險,應及向政府匯報,政策依據,督促按政策規定落實補貼政策消化計劃,消除貸款風險 第二十九條 已經發經營風險,應採取補償金抵償、向保證追索、處置抵(質)押資產、資抵債、保險理賠、訴訟呆賬核銷等措施,化解、補償貸款風險 ()用風險補償金抵償貸款本息借款銷售庫存糧棉油發價差虧損、貸款本息能全額償,要借款風險補償金作貸款償源,及收貸款本息 (二)向保證追索借款能按期償貸款本息,採取貸款保證擔保式,應依向保證追索,督促其貨幣式或資產抵債式償借款所欠貸款本息 (三)處置抵(質)押資產借款能按期歸貸款本息,採取貸款抵(質)押擔保式,應依抵(質)押物品進行處置,處置價款優先用於償所欠貸款本息 (四)辦理資抵債借款確貨幣資金或貨幣資金足償貸款本息,應借款事先抵押或質押財產辦理資抵債,通處置抵債資產收貸款本息 (五)辦理保險理賠借款遭受災害能按期歸貸款本息,借款已經辦理財產保險,應督促其及向保險公司索賠保險理賠款應優先用於歸所欠貸款本息 (六)依訴訟按期歸貸款本息或故意逃廢債務借款,應通訴訟手段依清收 (七)辦理呆賬核銷已形貸款風險,採取切化解補償措施仍收,按照呆賬認定與核銷程序報批核銷表外利息,按照規定程序辦理審批手續實行減免 第三十條 操作風險化解未按規定許可權程序操作造貸款決策失誤,借款合同要素全或合同效,信貸監管制度落實,信貸信息資料缺乏,數據統計失真,及其違反貸款管理制度各種違規操作行工作失誤等所產貸款風險,應採取相應措施,及糾或補救,規范管理操作,貸款風險減輕低限度直至消除 第三十條 認真解讀家或省級民政府政策規定積極應三農貸款風險研究政策三農貸款風險補償、化解 第七章 貸款風險監測與考核 第三十二條 貸款風險監測強化貸款風險宏觀預警發,貸款質量狀況變情況進行全面、持續、客觀、態評價反映,便及掌握貸款質量狀態貸款風險程度,迅速採取風險防範化解措施 第三十三條 貸款風險監測依據貸款風險監測主要依據貸款質量五級類結貸款劃、關注、級、疑、損失五類,依反映貸款風險程度前兩類貸款,三類良貸款通貸款質量五級類判斷借款及足額歸貸款本息能性類具體依據貸款實際使用情況物資保證程度,同考慮借款款能力、款記錄(包括貸款逾期數)款意願,及貸款償律責任銀行信貸管理等素 第三十四條 貸款風險監測貸款質量類,由信貸計部門按關規定適認定,並按照貸款質量五級類監測要求進行歸並統計實行貸款質量種類、區態監測 第三十五條 貸款風險監測內容圍繞貸款風險五級類,設置若干貸款質量評價指標,監測貸款質量靜態布態變化情況、貸款質量量比及其變情況,貸款質量布局區、行業、種類等結構情況,評價貸款質量穩定性良貸款風險程度 第三十六條 貸款風險監測析通建立自逐級定期監測析制度,真實、態反映貸款質量狀況根據貸款風險高危品種、高危區、高危行業布情況,強化貸款風險宏觀預警功能根據貸款風險監測結,級行及完善信貸政策,調整授權管理,採取各種效風險管理措施 第三十七條 貸款風險管理評價考核實行貸款風險管理量化考核制度,通貸款質量態監測,重點良貸款增減變化情況進行評價考核,其作衡量各級行工作業績重要內容良貸款絕額非原增加,實行票否決制 第三十八條 貸款風險披露貸款質量類狀況按規定統外披露,銀監、民銀行特殊要求,按規定另行報 第八章 貸款風險管理責任制 第三十九條 實行貸款風險管理總經理負責制要建立貸款風險管理組織機構,實行貸款風險管理責任制,總經理負總責 第四十條 實行貸款調查、審查、審批管理貸款調查、審查、審批應別由同崗位或部門負責建立貸款評審委員,明確其職能責任貸款評審委員負責信貸部門提交貸款建議進行評審並提評審意見,貸款由董事或董事授權審批 第四十條 明確落實各相關部門貸款風險管理職責信貸管理部門負責貸款風險管理關制度制度及類組織實施、檢查指導貸款質量監測析、評價與考核;計部門實施計監督及按貸款科目核算反映;稽核部門負責貸款風險管理工作真實性、貸款損失責任認定處理情況進行稽核檢查;信息電腦部門負責貸款風險監測類統計報表與報;規部門負責風險管理相關制度制度合性審核風險保障措施律工作 第四十二條 實行貸款風險責任追究制度凡違規操作,工作及決策失誤造貸款損失,依據關規定追究相關領導責任責任,構犯罪,交司部門追究其律責任 第九章 附 則 第四十三條 本制度由公司董事負責解釋、修訂 第四十四條 本制度自董事審議通起施