2019房地產經營杠桿

⑴ 成見 | 杠桿下的深圳樓市喧囂

「投資本身並沒有風險，只有失控的投資才有風險。」

觀點地產網4月20日一則突發消息，或許會使近期火熱的深圳房地產降一降溫。

據多家媒體報道，中國人民銀行深圳中心支行已向深圳市各商業銀行下發通知，要求對房抵經營貸資金違規流入房地產市場的情況進行緊急自查。

這份名為《關於嚴查房抵經營貸資金違規流入房地產情況的緊急自查通知》落款日期為4月20日，要求自查的內容包括5點：

截至2020年3月末各銀行房抵經營貸余額，2019年3月末余額，2019年12月末情況；貸前准入情況，對借款人名下經營實體的真實性調查情況，借款人持有被抵押房產時間情況，企業成立時間情況；

貸款管理情況，重點梳理借款人（含企業或個人）自疫情發生（1月25日）以來新購房產（含住宅和商務公寓等）並以新購房產作抵押的貸款情況，以及計劃申請財政貼息和預計實際貸款利率水平情況；以及貸後管理情況，借款人貸後新增房產的監測情況；自查發現的其它可疑情況或問題。

上述《通知》直指自新冠肺炎疫情爆發以來深圳企業將貼息的經營貸資金流入房地產的情況，「嚴查」及「違規」等表述已經反映相關部門整治亂象的決心。

一位市場人士也對觀點地產新媒體表示，近期深圳正在嚴抓違規加杠桿問題，這一消息真實度較高。

早在2月4日，央行深圳中心支行、國家外匯管理局深圳市分局曾發布通知，加大對疫情防控工作和深圳經濟穩定的金融支持力度，其中就涉及到全力保障疫情防控與民生領域的信貸資源，積極運用貨幣政策工具多渠道提供流動性支持等。

可以說，融資的定向寬松是相關部門配合做好金融服務和應急保障工作，支持復工復產及支持疫情防控大局，因此整治經營貸，將資金重新引導到正確用途上，維持深圳房地產健康、穩定，也勢成必然。

畢竟在經營貸之前，深圳已經持續治理房地產市場亂象，包括去年12月針對個別小區業主集體抬價的行為進行調查處理，今年4月份也明確對「收取喝茶費」「捂盤惜售」「惡意加價」等問題開展為期三個月的市場亂象專項整治行動。

索羅斯曾經說，投資本身並沒有風險，只有失控的投資才有風險。這位金融大鱷還說過，市場價格總是扭曲其背後的基本面。

自2016年國家提出「房住不炒」的方針以來，深圳在調控下樓市成交量連續兩年急劇下跌，直到2019年才逐漸回升。去年，包括粵港澳大灣區、特色社會主義先行示範區政策出台，豪宅稅減免，商務公寓「只租不售」限製取消等，讓這座城市的樓市再一次備受熱捧。

根據深圳中原研究中心統計的網簽數據，2019年深圳新房住宅共成交3.79萬套，成交面積372.5萬平方米，同比分別上漲28.9%、27.4%；新房住宅獲批預售4.68萬套，同比上漲20.7%，實現新房住宅供應、成交兩年上升。

同時，去年深圳二手住宅共成交7.71萬套，面積約634.7萬平方米，成交套數同比上漲19.4%。

但該機構的數據也指向一個微妙的趨勢，去年新房住宅90-144平方米面積段成交套數佔比從2017年的21%持續增加至47.1%。且去年11月規定144平方米以下住房不屬於豪宅，二手交易可減免豪宅稅後，當月深圳二手住宅成交8013套，12月再突破至8973套，創下2016年5月以來再突破8000套的紀錄。

這反映出政策利好所產生的立竿見影式作用，即便進入2020年，深圳樓市仍表現出極強的韌性。

今年前三個月，深圳新房住宅成交分別為2813套、830套、3152套，二手住宅分別成交6905套、1667套、8008套，樓市實現快速回暖。值得一提的是，根據中原統計，3月90-144平方米面積段成交套數佔新房住宅比例升至58%。

和股價類似，房價同樣取決於基本趨勢和主流偏向，亢奮的市場情緒下，深圳樓市成交價格也居高不下。

國家統計局數據顯示，3月份70個大中城市住宅銷售價格環比上漲，其中深圳新房、二手住宅銷售價格分別環比上漲0.5%、1.6%，兩項數據領跑一線城市；且二手住宅銷售價格同比上漲9.7%，時隔兩年躍居全國第一。

廣州某房企人士對深圳的房價上漲表達了困惑，並對購買力背後的資金來源感到好奇。部分剛需購房者則表達出了從觀望到追高後的無奈，一位購房者分享了近期在深圳寶安西鄉買房的經歷：年前掛牌價400萬，年後漲到420萬，最後以418萬總價成交。

樓市的喧囂背後是大量資金匯集，由此撬動的房貸數額也成為佐證疫情未對深圳樓市成交造成實質沖擊。

據央行深圳中心支行披露，一季度深圳住戶部門貸款增加587.55億元，超過去年同期水平（551.92億元），其中3月份增加297.56億元，創去年1月以來新高。

數據來源：央行深圳中心支行，觀點指數整理

廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對觀點地產新媒體總結稱，這是一次先有投資需求炒作，後有剛性需求被帶動起來的樓市反彈。他提及目前深圳二手房成交里90平方米以下面積段佔比仍超過一半，但這部分成交「也不排除有投資需求」。

需要關注的是，從市場表現看，包括招商太子灣·灣璽、萬科星城、坪山恆大等項目開盤售罄，京基御景半山、中森公園等集中成交，反映中高端物業及優質剛需盤一房難求。相反，諸如光明新區樂府花園開盤去化率較差，也被認為市場出現了分化。

李宇嘉續指，「加杠桿」是影響樓市的最大因素，現在深圳樓市火熱背後基本是用杠桿撬動的。他舉例稱，深圳二手房均價官方披露是6.4萬，按80平方米計算總價接近500萬，這種情況下首付、其它費用加起來去到200萬，但不是所有人都能拿出200萬現金。

包括李宇嘉在內多名市場人士均認為，控制杠桿，就能控制整個樓市的走勢。在整治房抵經營貸違規流入房地產後，不排除深圳會採取更多措施穩定樓市。

在此前4月16日，中共中央政治局會議指出，穩健的貨幣政策要更加靈活適度，運用降准、降息、再貸款等手段，保持流動性合理充裕，引導貸款市場利率下行，把資金用到支持實體經濟特別是中小微企業上。

但會議同樣強調，堅持房住不炒，促進房地產市場平穩健康發展。市場人士評價，這反映了國家堅決遏制房地產非理性繁榮的決心。

成見 | 置身於龐雜喧鬧的外部世界，多數情況下我們並不是先理解後定義，而是先定義後理解。

⑵ 樓市收緊再傳信號！房企高杠桿終結：從房住不炒到「三條紅線」

盡管房企已在有意識地強化資金安全，但政策的收緊力度，顯然超過了預期，而且從各方面來看，這都不是一個短期行為，而是常態化手段。 房地產 企業藉助高杠桿進行快速擴張的時代，正在走向終結。

近幾個月來，主管部門對房地產融資環節的監管，正在迅速升級。6月24日，銀保監會發文強調「嚴控違規資金流入房地產市場」。7月24日，房地產工作座談會召開，提出「實施好房地產金融審慎管理制度」。8月20日，央行、住建部召開重點房企座談會，研究落實房地產金融審慎管理。

其中，對房地產融資的管理，主要是以「三條紅線」為標准，具體為：剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍。根據房企的「踩線」情況，分為「紅、橙、黃、綠」四檔，然後實施差異化債務規模管理。

作為一個資金密集型行業，長期以來，房地產企業習慣了舉債發展。在行業的「黃金時代」，通過階段性的高負債來實現高增長的案例，始終存在。但與此同時，高負債也拖垮了一些房企的資金鏈，同時對金融安全構成威脅。

近年來，隨著房住不炒的理念深入人心，房地產迅速向居住屬性回歸，對負債的管理也逐漸收緊。盡管房企已在有意識地強化資金安全，但政策的收緊力度，顯然超過了預期，而且從各方面來看，這都不是一個短期行為，而是常態化手段。

從「C端」到「B端」

房地產融資政策的收緊看似十分突然，但實際上，近些年的 樓市 調控基調一直是「去杠桿」。

2016年年底的中央經濟工作會議 提出，「房子是用來住的，不是用來炒的」。此後，監管部門陸續出台了多輪政策，地方政府也紛紛發文調控。到2019年，房地產長效機制逐漸落地試點，意味著這一輪樓市調控進入常態化階段。

在這期間，針對需求端的去杠桿政策最為引人注目。各級監管部門在延續了以往的限購、限貸等措施外，還 推出「限售」措施，通過對房屋持有年限的規定，遏制短期內進行低買高賣的炒房行為。

今年第二季度，部分區域市場迅速從疫情中恢復，各路資金蜂擁進入樓市。為遏制市場過熱，一些城市開始嚴打「資金貸」「房抵貸」等行為，另有不少城市發文封堵「假離婚」的漏洞。這些措施同樣是在需求端進行去杠桿。

恆大研究院指出，2020年上半年，金融機構新增人民幣貸款中個人住房貸款的佔比為18.9%，較2016年全年的38.7%，大幅回落19.8個百分點。

直到7月24日的房地產工作座談會 提出「實施好房地產金融審慎管理制度」，樓市去杠桿的重心，才從「C端」轉移到「B端」。

21世紀經濟報道記者了解到，在此之前，監管層已經有過多輪調研和徵求意見，一些房企也參與其中。去年以來，很多嗅到政策風向的企業已經著手調整負債結構、控制債務規模。加之此前市場銷售向好、融資環境寬松，目前整個行業的負債率水平要低於前幾年。

國泰君安證券認為，2019年年中已是房企有息負債的相對高點。「房企2019年下半年開始已經著手降低有息負債規模，本輪融資政策收緊與行業戰略部署是相一致的。」

實際上，對「B端」的監管，有可能成為一種常態化手段。多位受訪者認為，「房地產金融審慎管理制度」是房地產長效機制的一部分，在正式落地後會持續實施。

杠桿之力

根據國家統計局的數據，房地產企業的到位資金中，有近一半來自於銷售（定金及預收款、個人按揭貸款），其餘來自融資。因此，無論在需求端還是融資端，去杠桿政策都會產生不小的影響。

上海某大型房企相關負責人向21世紀經濟報道記者表示，近些年，對銷售端的杠桿管控是越來越嚴的。以預售條件的變化為例，「最早的時候，拿完地，再有個規劃設計圖，就可以賣了；到後面，要求項目必須要開建，但只要地上和地下的層數達到『正負零』即可。」

他說，這一政策此後演變為，除了要求建設進度外，還對資金投入的比例有所規定。到近兩年，一些城市提出了 樓盤 必須封頂的硬性要求。而且按照規定，定金和預收款必須進入專門的監管賬戶，並被限定用於項目開發和建設。

「靠一個項目的定金和預收款，支撐一個或多個項目的滾動開發，那個時代早就過去了。」他說。

與此同時，在2013年-2014年後，房地產行業從供不應求進入供大於求的階段，雖然仍有結構性的機會，但整體的需求紅利正在迅速消失。

相比之下，在不同時期，房地產業的融資環境松緊不一，房企通常會藉助融資環境較好的時機，獲得資金上的回緩空間。更為常見的是，通過擴大融資規模，房企以高負債的手段進行擴張。

作為「三條紅線」之一的「剔除預收款後的資產負債率大於70%」，一直被視為房地產業的負債率紅線。在市場處於上升周期、行業快速擴張的階段，突破這一紅線的情況比比皆是。

以行業快速擴張的2017年為例，據Wind資訊統計，截至2017年6月30日，136家上市房企的整體負債率為78.9%。在排名前50的房企中，有超過半數的房企資產負債率在80%以上。盡管這一指標是未剔除預收款的結果，但仍然偏高。

到今年年中，房企的資產負債率普遍下降，但即便在大型房企中，突破「紅線」的情況仍然不少，且仍有約1/3的50強房企資產負債率超過80%。

「實際情況要比表內體現的更嚴重。」前述房企人士指出，很多企業通過表外融資，使得債務隱性化，而表內的財務指標仍是健康的。此外，近些年流行的跟投，也容易被做成表外債務。

他表示，這是房地產業發展慣性的一種體現，即通過高負債來實現高增長，甚至「彎道超車」。盡管也有因債務過重而導致資金鏈斷裂的個案，但在過往的實踐中，這一模式仍屢試不爽。

降負債易，高增長難

由於對債務規模進行精準約束，「三條紅線」的推出，很可能打破這種路徑依賴。

監管層根據「三條紅線」觸線情況不同，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔。以2019年6月底的有息負債規模為基礎，三項指標全部踩線的「紅檔」企業，有息負債不得增加；踩中兩項的「橙檔」企業，有息負債規模年增速不得超過5%；只有一項踩線「黃檔」房企，有息負債規模年增速可放寬至10%；全部指標符合要求的「綠檔」，有息負債規模年增速可放寬至15%。

國泰君安以200強房企中有存量債券並且財務數據較為齊全的91家房企作為樣本，按照「三道紅線」劃分，處於綠、黃、橙、紅的房企分別佔比31%、32%、13%、24%。

若對參加座談會的12家重點房企進行劃分，全部不踩線的「綠檔」房企僅有四家，分別為保利、中海、華潤、華僑城。

七成左右的「踩線率」，側面證明了政策約束之苛刻。雖然在對外表態中多給予「利好」的定性，將這一政策稱為對行業的規范，但據21世紀經濟報道記者了解，企業對這一政策的研究已經展開。

記者了解到，很多房企已拿到上述文件的原文，但不清楚具體的執行細節和執行尺度。一些房企已經和相熟的金融機構進行溝通，並未得到確定性的答復。有北京房企人士向記者透露，金融機構也在等待相關指導性文件的正式下發。

盡管如此，由於茲事體大，不少房企在內部已經形成了「降負債」共識。前述北京房企人士透露，其所在的公司要求，在政策正式落地之前抓緊研究，形成幾套預案。

就整個行業而言，國泰君安認為，本輪政策收緊對行業整體影響不大，因為「行業整體償債能力較為穩健」，實質風險可控。「融創、榮盛等部分房企雖處於紅、橙檔，但財務指標超過標準的幅度並不大，可以通過季末增加銷售回款、表外融資、臨近季末降低現金支出等方式改善資產負債表靜態流動性，從而提升檔位降低融資約束。」

但降負債易，高增長難。前述上海房企人士表示，「時代在變化」，通過高負債進行擴張的時代已經成為歷史。

他表示，按照新規，即使達到「綠檔」的標准，企業的借貸規模仍然有限，再考慮到行業已進入「白銀時代」，市場空間正在縮小。這也意味著，行業的階層會繼續固化，「彎道超車」的機會不再有。此外，如果監管層的決心夠大，未來還會對表外債務進行管理，屆時企業融資的施展空間會更小。

至少從短期來看，這一預期已經引發了一些策略的變化，比如拿地和投資。在近期的房企中期業績會上，雅居樂董事局主席兼總裁陳卓林表示，「我們現在不能亂拿地……下半年如果沒有好地、沒有好項目，我們就到明年拿地，因為拿錯地是很痛苦的一件事情。」

⑶ 突發！杠桿買房時代宣告終結，別了，美好時代

21世紀經濟報道的調查顯示，近一兩個月來，一線城市業主也「扛不住」，降價的案例比比皆是。

房地產保值增值的神話被打破。背後原因在於，「杠桿買房」的黃金時代終結。 作為投資標的，房產的變現能力、流通性逐漸下降，和成交量價的表現一樣，開發商、經理人、業主的心態持續焦灼。

更深層次的原因則是，限購限貸政策抑制需求，人口紅利也到達臨界點，供需結構發生深刻改變，增量市場進入了拐點。

未來，房地產調控大幅放鬆政策的可能性甚微。多位業內人士預計，信貸偏緊仍然是長期趨勢，而房地產稅、土地制度等長效機制也將逐步完善，中國住宅市場有望向居住回歸，房企紛紛挖掘存量市場新的增長點。

二手房降價潮

深圳業主張先生在2016年買入龍崗中心城某大盤一套房，時值深圳樓市巔峰時刻，那時他無論如何也不會想到，手中房產在持有的兩年間不斷貶值。

在北京二手住宅市場，也出現了部分業主急售房源。

焦慮的張先生只是眾多一線城市二手房業主的縮影。時近1月底，二手房市場延續2018下半年的低迷狀態，一線城市仍是二手房價下行調整的重創之地。

而豪宅的有價無市則尤為顯著。

日前，有消息稱，上海浦東陸家嘴世茂濱江花園近20套豪宅「嚴重低於市價」拋售，業內嘩然。

安居客即時數據顯示，世茂濱江花園兩片區的掛牌均價為9.03萬元/平方米， 而目前仍有5套低於7萬元/平方米的房源正在掛牌，每套均低於市場價100至200萬。

數據還顯示，世茂濱江花園均價從去年5月份以來，已連續九月下跌。

在深圳這個樓市「風向標」，以深圳灣和東部華僑城為代表的豪宅和別墅，也同樣淪陷。

繼東部華僑城天麓爆出業主虧本千萬出售房源的傳聞，深圳灣豪宅片區皇庭港灣也有個盤直降300萬元售出， 印證了在深圳「買房必賺」的定論或被顛覆。

二手房市場數據同樣凸顯了市場低迷。

根據樂有家和深圳市規土委的數據，2018年深圳二手房成交價格和數量在下半年呈現明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

深圳中原數據顯示，二手房成交均價方面，深圳已連續四個月下跌。成交數量上，截止至12月23日，深圳12月二手住宅累計成交2699套，相比11月的4175套減少35%。

從二手房價格看，廣州更是在一線城市中「領跌」。國家統計局數據顯示，2018年12月，一線城市二手住宅銷售價格環比下降0.3%，連續四個月下跌。其中，北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

換房鏈條被阻斷

多位地產研究人士指出，二手房市場陷入低迷狀態，政策調整是主要原因。

就深圳而言，在731新政後，深圳樓市遭受重創，加上經濟下行壓力增加，市場預期向下。

在政府嚴格限價、限貸下，一二手房價倒掛現象明顯。此外，「三價合一」政策提高了換房成本，二手成交陷入低迷。

肖小平進一步指出，除調控政策抑制需求外，對漲幅的預期是影響市場的關鍵。 「在經濟下行的預期之中，會讓廣大購買者有一個觀望的姿態，購房更加謹慎。」

肖小平表示，市場普遍認為國家調控房地產的預期較大，漲價沒有空間，購房者在這種前提下便會放緩決策。

由此可見，哪怕是在深圳樓市，消費者也不再有「投資房產必賺」的信心。

此外，年末房地產開發商巨量新盤入市，一定程度上影響了二手房的成交。

以深圳為例，華強城、萬科星城開盤共推4000多套房，最終賣出約2000套。萬科、風軒和鴻榮源壹城中心等也在年末撒網拼業績。

在房貸首付、稅費以及新房促銷的三重壓力下，12月的二手房交易陷入低迷。

根據樂有家和深圳市規土委的數據，2018年深圳二手房成交價格和數量，尤其是下半年以來呈現明顯縮量下跌，四季度的成交量均在公認的5000套/月的安全線之下，12月更是跌破4000套。

中原地產首席分析師張大偉預測， 2019年，如果不出現明顯的房地產政策變化、信貸政策變化，市場的下調難以避免。

「杠桿買房」時代終結

「房價關鍵看信貸」 ，張大偉指出，在流動性收緊背景下，房地產資產的變現能力偏低，買房尤其是非核心城市已不再是穩妥的投資選擇。

央行最新數據表明，2018年末，人民幣房地產貸款余額38.7萬億元，同比增長20%，增速比上年末低0.9個百分點；全年增加6.45萬億元，占同期各項貸款增量的39.9%，比上年水平低1.2個百分點。

此外，截至2018年末，個人住房貸款余額25.75萬億元，同比增長17.8%，增速比上年末低4.4個百分點。

個人房貸余額持續收窄，居民購房杠桿也進入了下行通道。 據易居研究院測算，2018年三季度，全國居民表內購房杠桿率為31.3%，環比下降0.6個百分點，同比下降6.5個百分點。

而從 歷史 數據來看，2016年四季度居民購房杠桿率達到2010年以來最高位，為44.1%。2017年一季度，該指標小幅回落至43.8%，此後6個季度連續下行。

這意味著， 隨著信貸政策不斷縮緊、流動性因素的影響，居民加杠桿的空間已經極其有限，房產的變現能力轉差。

直到12月，一直氣氛緊張的樓市有了些松綁的跡象，各地政策動態明顯減少，人們對樓市的預期也因此改變。

融360大數據顯示，12月，全國首套房貸款平均利率為5.68%，相當於基準利率1.159倍，為全國首套房平均利率23個月以來首次出現下降。北上廣深等熱門城市的首套利率均值均有不同程度下降。其中，深圳由基準上浮15%下調到了上浮10%。

何倩茹預計，2019年房貸執行利率將下調，會對整體市場產生較大影響，但重點還得看下調幅度有多大。

她進一步指出，除房貸利率外還有其他因素會影響市場成交量的變化，雖利率調整有利好因素存在，但不代表成交量就會上升。

以深圳為例，「2019年全市二手住宅的成交量將現下行壓力，全市二手住宅成交量降幅預計大概為5%-10%」，何倩茹稱，二手房價難以大幅上漲，預計2019年房價漲速將放緩。

張大偉則指出， 全國房地產市場的政策底部已經出現，未來大幅度全面寬松可能性不大，信貸將依然處於偏緊的環境中，限貸政策將嚴格執行，但對於自住需求的合理信貸有所傾斜，也是2019年最有可能的房地產政策變化。

對於投資者而言，「杠桿買房」的時代或將一去不復返。

⑷ 杠桿買房啥意思

一般說藉助資金買房，比如貸款。首付30%，那麼你有30萬，就可以貸款70萬。可以買個100萬房子等升值。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那麼你賺100萬，去掉利息、手續費，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。

如果你當初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續費，賺二十多萬。

2019年5月，上海易居房地產研究院發布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。

杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。

(4)2019房地產經營杠桿擴展閱讀

買房時還需注意以下：

1.申請貸款前不要動用公積金

如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣的公積金貸款額度也就為零，也就意味著將申請不到公積金貸款。

2.在借款最初一年內不要提前還款

按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。

3.還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理的延長借款期限申請。

4.貸款後出租住房不要忘記告知義務

當在貸款期間出租已經抵押的房屋，必須將已抵押的事實書面告知承租人。

5.貸款還清後不要忘記撤銷抵押

當還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

6.不要遺失借款合同和借據

申請按揭貸款，銀行與簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，應當妥善保管的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

7.辦理公積金貸款不用找中介代辦

公積金貸款無需擔保，僅憑公積金賬戶額度及信用即可辦理，程序也不是很復雜，完全可以個人到公積金貸款處領取相應表格填寫、准備相關材料，即可辦理。