房地產企業2018年降杠桿

❶ 國資委如何推動國企降杠桿

8月8日，來國家發展改革委、人民銀自行、財政部、銀保監會、國資委等五部委聯合印發《2018年降低企業杠桿率工作要點》（下稱《工作要點》）的通知。對於國有企業這一降杠桿的重要主體，《工作要點》在建立國有企業資產負債約束機制、完善「僵屍企業」債務處置政策體系等方面作出詳細部署。

同時，國資委針對警戒線和償債能力，把98家中央企業進行業務分類，將超過了警戒線，且償債能力較弱的企業納入重點管控。對納入重點管控的企業又進行分類管控，再分為三大類：第一類是重點關注的，指負債水平超過警戒線，但償債能力、流動性、盈利能力還可以的企業；第二類是重點監控類，指比重點關注類企業杠桿水平更高一些的企業；第三類是特別監管類，是一些必須採取嚴格管理措施的企業。對這三類企業，採取不同程度的管控措施，包括對開支規模、投資規模、薪酬、成本費用（招待費、管理費等）的從嚴控制。

❷ 房地產商能怎麼降負債

現在其實不管是多大的房地產商負債率其實都挺高的。有的基本都超過百分之75了，相當於沒有達到百分之75的企業負債率其實是比較安全的。

再就是很多公司其實前期買了很多固定資產，比如說地皮呀或者是老樓盤之類的。可能長時間沒有投資也是一直占據著公司的資金，我覺得完全可以把這些資產以適合的金額出售或者是作為別的開發，這樣能將公司的固定資產變現也是挺好的，第一可以讓公司的現金更充裕其次就是可以讓公司的項目注入資金更富足。

❸ 降杠桿時間表出來了嗎

隨著2018年降低企業來杠桿率工作源要點等文件的出台，各地各部門加速落實降杠桿工作。據了解，未來降杠桿工作的時間表已經明確，充分發揮市場機製成為未來降杠桿的重點。同時，下半年有關降杠桿的配套政策也將加速出台，進一步加強對資本市場監管支持，充分發揮資本市場在降杠桿中的作用。

除此之外，包括健全企業債務風險監測預警機制、積極發展股權融資等24項工作也將持續推進。

❹ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。

❺ 2018年10月15號以後的降准1個百分點會對房地產市場有什麼影響

央行降准對申請房貸的影響：

1.申請房貸更容易，央行降准後的直接影響就是增加商業銀行的可貸資金。商業銀行可貸資金增加，那麼，房貸額度也會增加，個人申請房貸也會更加容易。

2.經過此次的降准，房貸優惠可能更加明顯。

❻ 2018央企降杠桿工作成效如何

央企改革贏得可喜回報。國務院國資委副秘書長7月12日在國新辦發布會上公布，上半年，央企收入和利潤水平均創歷史同期最好水平。央企累計實現營收13.7萬億元，同比增長10.1%；實現利潤總額8877.9億元，同比增長23%。

負債率降低的同時，央企的負債結構也在持續優化。上半年，中央企業帶息負債規模同比增長4.9%，增速比年初下降2.3個百分點，較權益增速低3.9個百分點。央企66%的負債率，其中帶息負債佔40%左右，這幾年，帶息負債的增速低於權益增速，是降杠桿的重要成效。

國資委將負債率高的企業列入重點管控，重點採取措施。現在，國資委重點管控的企業平均負債率同比下降3.3個百分點。此外，18家企業積極穩妥推進市場化債轉股，簽訂框架協議5000億元左右，現在落地的已超過2000億元，這也推動了負債率的下降。國資委會和有關機構進一步協商，加快推進相關工作。

❼ 怎樣解決企業降杠桿問題

(1)反映企業的經營狀況 規模大的企業的固定成本很高，這就決定了其利潤變動率遠遠大於銷售變動率。業務t越高，固定成本總額越大，經營杠桿越大。企業要想多提高盈利能力，就必須要不斷增加銷售，就可以成倍獲取利潤。單位變動成本較高，銷售單價較低，經營杠桿同樣會偏大，利潤變動幅度仍然大於銷售變動幅度。也就是說，獲得能力與利潤增長的快慢之間不存在直接的關系。 (2)反映企業的經營風險 在較高經營杠桿率的情況下，當業務量減少時，利潤將以經營杠桿率的倍數成倍減少.業務t增加時，利潤將以經營杠桿率的倍數成倍增長。這表明經營杠桿率越高，利潤變動越劇烈，企業的經營風險越大。反之，經營杠桿率越低，利潤變動越平穩，企業的經營風險越小。通常情況下，經營杠桿高低只反映企業的經營風險大小，不能直接代表其經營成果的好壞。在業務量增長同樣幅度的前提下，企業的獲利水平不同;但在業務量減少同樣幅度的情況下，企業利潤的下降水平也不同。無論經營杠桿高低，增加業務最是企業獲利的關鍵因素。 (3)預測企業未來的業績 通過計算企業的經營杠桿可以對企業未來的利潤以及銷售變動率等指標進行合理的預測。通過計算企業計劃期的銷售變動率來預測企業的銷售!。這有利於進行較快的預測。與此同時，可以進行差別對待，針對不同的產品來預測不同的銷售變動率，有利於企業進行橫向和縱向的比較。 在計算預測保證目標利潤實現的預期銷售變動率:通過如下公式進行計算: 保證目標利潤實現的預算銷售變動率= 計劃期目標利潤-基期利潤 ??基期利潤×經濟杠桿系數 。 由於基期利潤與經營杠桿系數屬於已知資料，所以只要計劃期目標利潤確定了，即可以計算出保證目標利潤實現的預算銷售變動率

❽ 房地產杠桿影響是什麼，國家如何宏觀調控這一影響

通過三種渠道降低杠桿：

一是加稅，通過增加政府收入提高償債能力，以削減負債規模、降低杠桿率。然而，在經濟上升階段可行，而在經濟下行階段，則很難操作。

二是通脹，通過增加杠桿率的分母GDP 數值以降低杠桿率，實際操作舉措可能是貨幣政策的寬松。

三是貶值，政府釋放匯率貶值壓力，既能通過匯率走貶保障出口、維穩實體；然而，國家信譽怎麼辦，人民幣國際化怎麼辦，一帶一路怎麼辦？

❾ 房地產虛火加杠桿 股災野蠻降杠 桿 管理層究竟圖啥

從中國經濟發展的特殊階段和未來改革創新、經濟質量、內需發展、社保增值、世界經濟等各方面綜合分析，我們認為目前管理層應該是對股市維持甚至在監管下加大杠桿，而不是出爾反爾的野蠻粗暴無視法律的急於降杠桿，降也應該是一個較漫長的過程！而考慮中國樓市的價格和泡沫，房地產市場其實根本沒有必要急於加杠桿！管理層又犯間歇性神經病，感覺病急亂投醫了！說明決策的短視和庸才太多，而且根本上看與上任時的表態大相徑庭，毫無誠信可言！這里道理就不多說，以後國人還會更加明白的，目前管理層是錯誤之路還在繼續下去，也可能是無路可走之舉吧……，中國改革創新、經濟轉型升級等任重道遠，資本市場的作用當然不可取代，只不過不會立竿見影，管理層推升房地產又是一次打強心針之舉，如此必然會不斷推升其價格，讓地方土地、國家稅收及少數房地產商利益，最後又是全國的老百姓和投資者買單，而且由於信貸的拉長、放大必然是幾代人為管理層和房地產商去買單！這與股市的健康穩定發展直接關系億萬人，推動直接融資和國企改革、科技創新、社保增值、內需消費等相比，再次人為的推升由鋼筋、磚頭、水泥等構成的房地產泡沫未來必然是死路，而且是一條犧牲若干行業創新發展的不歸路，盡管個別行業短期會受益，稅收也會短期增長，但改革、技術創新等又將滯後，不排除是一場未來中國發展的噩夢！全國空關的剩餘房產有多少？多少國土被荒廢？多少青山綠水被破壞？！……，還在積極的推動發展房地產，圖謀啥？算計啥？相信稍有智慧的人會明白的。
目前，資本市場的列車已經高速運行，不可能再停止下來，相信接下來管理層終會夢醒，資本市場也會逐步恢復常態，堅持好三公原則、維護好廣大投資者的合法利益，不能好大喜功、竭澤而漁，積極啟動中國資本市場健康穩定發展，這其實已經沒有退路可走的…