❶ 高房價是因為貨幣超發嗎
貨幣超發通貨膨脹也是因素之一，還有土地出讓金上漲、政府調控（越調越高）、房地產相關稅費上漲、運輸成本上漲（公路收費、車輛行駛相關稅費上漲、油價上漲）、材料物價上漲等等都是因素。
❷ 致命誤區 為什麼房地產難言歷史大頂
2015-2016年，中國房地產銷售市場再度火爆，根據百城價格指數，兩年全國平均房價漲幅超過20%，一線城市平均漲幅超過40%，部分熱點二線城市漲幅甚至超過一線城市。
主流觀點認為，中國進入老齡化時期，城鎮化接近尾聲，貨幣超發、加杠桿是房價上漲的主要原因，因此房價上漲不可持續，隨著新一輪房地產調控政策出台，中國房價將出現「歷史大頂」。對於上述各項觀點，我們均持否定態度。
海清FICC頻道認為，不能簡單的認為高房價就是「房地產價格泡沫」。中國一線城市的高房價本質上是「產業集聚、資源集聚導致的特大城市化傾向」（決定需求）與「嚴控特大城市規模」（決定供給）之間的矛盾。
在政府城鎮化政策根本改變之前，一線城市的價格扭曲將長期存在。與2010-2011年房地產調控類似，此次房地產調控可能導致一線城市短期止漲甚至下跌，但改變不了一線城市房價的長期上漲趨勢。
在本文中，重點分析主流觀點普遍存在的五大誤區：
誤區一，房地產市場只考慮需求不考慮供給；
誤區二，認為「人口流動」可以代表房地產需求；
誤區三，認為「老齡化」將導致房價下跌；
誤區四，認為中國城鎮化接近尾聲；
誤區五，認為加杠桿必然等於「炒房」和泡沫。
主流房地產分析框架
對於中國房地產問題，主要有兩種分析方法：一種是從宏觀的角度，研究房地產的供需和政策，判斷房地產市場的拐點；另一種是從估值的角度，使用房價收入比、杠桿率等指標，確定中國房地產市場相對於全球的估值水平，判斷房地產市場的拐點。
在本文中，主要集中於宏觀的角度，對目前主流的房地產分析框架提出質疑。在之後的系列文章中，將對估值指標進行討論。
從宏觀角度，市場上對於中國房地產的主流分析框架是「人口流動+貨幣現象」。這一分析框架的本質是，認為房地產價格由需求決定，而需求分為兩部分：剛性需求和投資需求。其中，「人口流動」對應「剛性需求」，「貨幣現象」對應「投資需求」或者反映價格泡沫程度。
其中，「人口流動」又包括兩部分，一部分是「老齡化」，一部分是「城鎮化」，這兩部分共同決定了城市人口的變化，市場主流觀點認為城市人口的變化可以代表房地產的需求變化。
市場主流觀點認為，中國已經進入老齡化拐點，同時城鎮化接近尾聲，因此購房人口數量或增速將下降，房地產需求將長期下滑，因此中國房地產正處於存在歷史大頂。同時，主流觀點認為，由於房地產需求正在下降，因此房地產價格上漲是「貨幣現象」，也就是房地產價格泡沫。
海清FICC頻道認為，上述房地產分析框架看似很完整，很充分，但實際上存在諸多似是而非的問題，也完全沒有揭示中國房地產問題的本質。下面重點分析「人口流動+貨幣現象」框架的五大誤區。
誤區一：房地產能只看需求而不看供給嗎？
在「人口流動+貨幣現象」框架中，只從房地產需求的角度出發，而完全忽略了供給因素。
事實上，供給是中國房地產問題的關鍵之一。最直接的證據是，北京、上海低供給、高房價，重慶則是高供給，低房價。
北京、上海實行了嚴格的控制土地供給規模政策，而重慶則沒有限制土地供給，導致北京、上海2010年以來房地產銷售面積維持低位，而重慶房地產銷售面積則持續上行。
圖1 北京、上海銷售下滑，重慶銷售上升
與北京、上海等一線城市甚至絕大多數二線城市相比，重慶的房價漲幅微乎其微。我們認為，重慶的土地供給、住房供給充分，是其房價能夠在2010-2015年基本不變的重要原因。
圖2 北京、上海房價飆漲，重慶房價基本不變
在2014-2015年「忽視房地產供給」的誤區較為突出，2016年以來已經得到一定程度的修正。「土地供給不足」因素越來越被市場接受，呼籲放鬆特大城市人口和土地規模管制的聲音越來越多。
2016年以來，市場主流的誤區出在需求端，這些錯誤觀點包括：「人口流動決定剛性需求」、「老齡化導致房價下跌」、「中國城鎮化接近尾聲」、「加杠桿就是炒房、泡沫」，在下面的誤區二到誤區五中將一一進行論述。
誤區二：「人口流動」能決定房地產剛性需求嗎？
我們認為，決定房地產剛性需求的並不是「人口流動」，而是「購買力流動」。
在2016年初，很多人將上海「人口凈流出」作為上海房價不能上漲的主要依據，但結果讓人大跌眼鏡。事實上，2011年以來一線城市人口增速一直在下降，但一線城市房價在全國漲幅仍然位居前列。
圖3 北京、上海人口增速持續下降
為何人口下降，反而房價大漲？因為我們只關注了人口下降，而沒有關注其背後的原因。是因為大家不渴望北上廣的教育、醫療、就業、娛樂條件嗎？答案顯然是否定的！
一線城市人口增速下降，根本原因有兩個：
一是限制特大城市人口規模是一項基本國策，「嚴格控制特大城市人口規模」明確寫在「十八屆三中全會」《中共中央關於全面深化改革若乾重大問題的決定》、《國家新型城鎮化規劃（2014-2020年）》等重要文件中。北京市人口上限為2300萬；上海市人口上限為2500萬。
二是一線城市超高的房價使得很多人難以在一線城市體面的生活，不得不「逃離北上廣」。
換句話說，一線城市的人口增速下降，是政府政策、高房價阻止了中低收入階層人口流入的結果。如果人人都能在北上廣深買得起房、人人都有購房條件，那一線城市的人口增速有可能下降嗎？
盡管現實有些殘酷，但不得不承認，離開北上廣的是中低收入階層，而全國各地的中高收入階層仍然在進入北上廣，只有極高收入階層才有可能真的希望離開中國一線城市、出國移民。
我們的核心觀點是，衡量一線城市房地產剛性需求，要看的是「購買力流動」，而不是「人口流動」。即使一線城市總人口數量減少，只要買得起房的人口數量在增加，一線城市的剛性需求就是在增加。簡單的將「人口流動」等同於「購房需求」，存在嚴重的問題。
誤區三：「老齡化」真的會讓房價下跌嗎？
在宏觀層面，「老齡化」一直是論證中國房地產市場「歷史大頂」的重要依據。很多觀點認為，「老齡化」導致適齡購房人口佔比下降，進而導致房地產需求下降，進而導致房地價格下跌。
上述觀點的主要證據是日本，日本70年代之後人口老齡化加速，最終導致了日本80年代的房地產泡沫破裂，同時日本房價近二十多年一蹶不振。
上述理論和證據是不是看起來合理、很充分？但事實並非如此。從全球數據來看，「老齡化」與房地產價格基本沒有關系，日本更可能是一個特例。
先看美國，老齡化完全無法阻擋房價上漲。美國1990年之後老齡化明顯加劇，適齡購房人口佔比持續下降，但美國房價上漲並未停止，甚至出現加速趨勢。即使次貸危機房價階段性下跌，目前房價也已經漲回危機前的水平。
圖4 美國老齡化加劇，房價反而上漲
再看英國，老齡化之後房價反而加速上漲。英國1990年之後老齡化加速，2000年之後適齡購房人口佔比下降，英國房價卻一路上漲。同樣經歷次貸危機階段性大跌之後，目前房價已經漲回危機之前的水平。
圖5 英國老齡化加劇，房價反而上漲
最後看德國，老齡化最嚴重時期反而是房價上漲最快時期。德國1980年之後人口老齡化一直在持續，1995年適齡購房人口佔比見頂、之後長達二十年下降，但在人口老齡化程度最高、適齡購房人口佔比最低的2010年以來，德國房價卻一路飆升。
從美國、英國、德國等例子可以看出，「老齡化」決不能與「房價下跌」劃等號。如果簡單的看圖說話，我們能得到的結論反而是：美國、英國、德國房價均呈現長期上漲趨勢，而無論老齡化與否，甚至無論經濟危機與否。
不管上述看圖說話的結論是否成立，至少我們已經能夠證明一點：將「老齡化」作為中國房價大頂的理由是大錯特錯；除日本之外，多數國家「老齡化」與房價漲跌無關。
誤區四：中國城鎮化真的接近尾聲了嗎？
從宏觀層面， 城鎮化率接近尾聲也一直是看空中國房地產的重要理由。但真實情況是，從國際比較看，完全得不出「中國城鎮化接近尾聲」的結論。
如果看戶籍城鎮化率，中國戶籍城鎮化率不足40%，顯然距離城鎮化結束還有相當相當遠的距離。
不過，戶籍城鎮化率對中國的城鎮化程度存在明顯低估，特別是對於三四線城市而言。由於戶籍制度的原因，很多農民已經在三四線城市購房，但不願放棄農村戶口，因為農村戶口相對三四線城市戶口更有價值。
如果不看戶籍城鎮化率，而是看常住人口的城鎮化率，中國2015年城鎮化率也僅為56%，遠低於發達國家，也低於部分發展中國家。相比之下，美國城鎮化率80%，日本城鎮化率93%，德國城鎮化率75%，法國城鎮化率80%，英國城鎮化率82%，韓國城鎮化率82%。即使看發展中國家，俄羅斯城鎮化率75%，巴西城鎮化率86%，南非城鎮化率64%，中國城鎮化水平在發展中國家中依然算低的。
圖7 中國城鎮化率遠低於其他國家（均為聯合國口徑）
從中國城鎮化率的增速看，也完全得不到城鎮化接近尾聲的結論。1996年-2015年，中國每年城鎮化率增長速度均為1.3%左右， 最新的2015年城鎮化率增速仍然為1.33%，城鎮化率增速最低的年份也達到了1%以上，中國顯然還處於城鎮化的趨勢之中。
圖8 中國城鎮化率增速仍高
從國際經驗來看，無論是發達國家還是發展中國家，城鎮化率至少要達到70%以上，城鎮化才算接近尾聲，而中國距離70%還有極大的差距。
圖9 全球經驗來看，城鎮化率70%之前均為快速城鎮化階段
如果按照70%作為中國城鎮化的終點，則還有10-15年的城鎮化時間。目前中國為56%，距離70%還有14%的距離。中國過去平均每年城鎮化率提高不超過1.5%，這意味著中國距離城鎮化結束至少還有10年的時間。如果按照1%的城鎮化率增速計算，則還有將近15年的時間，
難道10-15年是一個很短的時間嗎？中國過去10-15年發生了多少變化？房價在過去10-15年又漲了多少？「中國城鎮化接近尾聲」的結論到底怎麼得出來的？
誤區五：加杠桿就一定是「炒房」嗎？
前面四個誤區都是圍繞剛性供需或者真實供需，最後一個誤區討論貨幣因素。中國高房價真的是貨幣超發或者加杠桿炒房的結果嗎？
首先要討論的問題是，房價上漲與貨幣超發，孰因孰果？從數據上看，中國確實存在所謂「貨幣超發」，即「M2增速」高於「GDP+CPI增速」，很多人認為貨幣超發是房地產泡沫的原因。
但事實可能恰好相反，房價上漲是貨幣供應的原因，而不是結果。並不是每年央行印好鈔票，然後大家拿著鈔票去買房子；而是在買房子貸款的過程中，才創造了M2。從時間先後順序看，只能是先有買房子的行為，才有貨幣供應的增長。這就意味著，是高房價導致了高M2，而不是高M2導致了高房價。
盡管我們不認為貨幣超發（高M2）導致高房價，但是我們承認房價上漲與貨幣寬松的正相關關系。貨幣超發與貨幣寬松的區別是，貨幣寬松只關注資金成本的高低，而不看貨幣供應量的多少。
我們認為，2014-2016年的貨幣寬松降低資金成本、放鬆首付比例，是加劇房價上漲的重要因素。但這是否意味著全國范圍存在泡沫？我們持懷疑態度。
我們認為，對於全國房地產市場不能一概而論，而必須分類討論。
首先是一線城市，我們認為一線城市「炒房」的可能性並不大，一線城市加杠桿不等於炒房。主要原因是，2014-2015年全國取消限購潮中，所有一線城市均沒有取消限購。2011年以來，一線城市均限制購買兩套或以上住房，這使得炒房的難度極高。一線城市的加杠桿只能用於首套或者二套，對應的是居住或者改善需求；除非該購房人未來永久離開中國一線城市，否則加杠桿買房最多算是剛性需求的提前釋放，而非以未來賣出為目的的「炒房」。
❸ 央行開始收縮貨幣超發，房地產行業大牛市還能持續多久
中國貨幣總量自2008年四萬億開始，今年最新貨幣總量M2達到180萬億元，而2017年中國gdp總量是82.7萬億元，M2/GDP比值高達2.17：1，已經是全球之冠！
這樣高的M2規模，在加上最近幾年中國經濟增速放緩，證明光靠貨幣刺激投資來拉動經濟的邊際效益，在逐步遞減，所以，緊縮貨幣超發是必然。
而房地產對貨幣政策的依賴性很大，過去十年，房地產行業的膨脹和房價、地價的不斷攀升，很大程度就是因為貨幣超發的刺激，引發大量自己投入到房地產及其相關行業造成的。
這一輪房價暴漲，自2016年底和2017年末，除了貨幣因素外，棚改的大規模啟動，釋放了大量安拆遷安置購房需求，容納了部分超發貨幣。
而從2018年開始，隨著棚改結束，實體經濟的萎靡，房價上漲動力在減弱，房地產早已不是大牛市，未來除了個部分一線城市和中心城市外，房價走低是大勢所趨，只不過緩急程度不同罷了，房地產行業將步入成熟期後的逐步衰落期，時間不好預測。
❹ 信貸寬松，貨幣超發為什麼會導致房價暴跌
原題有錯誤。信貸寬松、貨幣超發會導致房價上漲而不是下跌。一方面信貸寬松帶來流動性增加，人們有更多的資金購買房地產，同時低利率環境也有助於貸款購房。另一方面，信貸寬松帶來債券類資產投資收益下降，會有更多的資金進入房地產市場，推高了房價。
❺ 貨幣超發為什麼會引致證劵和房地產等資產價格快速上漲
貨幣發多了 就會引起貨幣貶值，貨幣不值錢了當然買東西就貴了。
❻ 貨幣超發可能會帶來什麼影響
自己的資產是他人的負債
他人的資產是自己得負債
社會富裕的代價：每個自己被債務包圍。
自己越富裕，自己接觸得負債半徑越高，從首富到首負的概率越高，這是馬雲們做夢都擔心自己被顛覆的根源。
勞動收益+資產收益=GDP，GDP的分配：資產收益First。如，你開個超市，是先交房租，隨後產生的利潤才是自己的。資產泡沫帶來的結果：資產收益要求逐漸接近GDP，讓勞動收益變得無利可圖。典型特徵：創業企業（沒有資產收益）普遍虧損，大學生工資不足以支付開支，月光甚至月虧。
通脹的根源不是因為貨幣超發，而是因為貨幣與固定資產之比太低。想想你周圍人手中的固定資產有多少？每個家庭資產均值至少在200萬以上，而居民存款有多少？答案是64萬億左右，人均僅為4萬多。而居民凈存款更是只有可憐的24萬億，人均只有2萬多。200萬尋租資產，時刻惦記著4萬多的居民存款，帶來的結果是錢離開自己賬號很容易，但再回到自己賬號的難度會越來越大。
通脹的傳導：1、房價漲、底商租金漲、底商被破上漲產品與服務價格、生活成本上漲，工資要求上漲，工資漲，企業被迫上調商品價格（手段，升級產品線，淘汰低價產品線）......2、房價漲，房租漲、生存倒逼工資漲，工資漲，企業被迫上調商品價格，商戶利潤被壓縮，跟隨上調商品價格，生活成本上升，繼續漲工資......3、房價漲，通脹，心理安全感消失，人們對法幣信任逐漸溜走，社會信任撕裂，貪婪充斥，投機橫行。4、房子、勞動工時、豬肉、手機、汽車都是商品，房地產泡沫是篡改房子與所有商品之間比值，是對其他行業的搶劫。通脹是其他行業自保的手段。簡言之，通脹是搶劫不被制止帶來的連鎖反應與信任危機。
通脹會導致整個社會沒有贏家，因為社會進步的基礎是信任。房地產泡沫將信任撕開一條口子，通脹讓這個口子不斷被放大。