加杠桿租房

A. 到底是「誰」推高了一二線城市房租

我覺得有以下幾個原因:
第一，中國經濟發展的推動。我們都知道人往高處走，水往低處流，國民生活好了，也有了一定的經濟能力，就想著要改善自身的居住條件，當然就會想著往一、二線城市走。而大家都往一、二線城市買房，用經濟學上的話來說，此時供不應求，當然房價就會升高。
第二，中國人傳統的觀念。中國人自古以來就有家的觀念，很多人在一、二線城市打工，都是拖家帶口的，而租房子住，總感覺不是自己的家，這就是因為中國的家庭觀念太重了。所以，租著租著總想著買房，盡管自己沒有這個能力，負債累累也想買一套屬於自己的房子。這就是中國家庭觀念推動。
第三，還有貧富差距也有一定的影響。眾所周知，越是富有的人，擁有的房子就越多，而越是貧窮的人，來一個棲身之所都沒有。因為富人擁有的房子多，就空置著一下房子，從數量上來說，也影響了供求關系，從而在一定的比例上，會推高房價。
第四，虛榮心。大家都有虛榮心，都想有房有車，特別是在一二線城市有著自己的住房，這樣說出去也很有面子不是?就連相親的時候這個也是一個優先條件。

B. 一筆經濟賬：當房租超過月供 你還能否淡定

去年以來,在房地產市場賺到錢的人很多。好多人不管有房的還是無房的,看多房地產的還是看空房地產的,都漸漸失去了理性。不僅是房價一路高歌猛進,房租也跟著水漲船高,近日一條房租即將全面超過月供的文章更是引發多方面的熱議。

房租超過月供VS買房不如住酒店

幾年前一對兄弟來到上海,哥哥貸款30年買下一套100多萬的房子,月供4800元;弟弟比較精明,覺得買房不劃算,因為當時月租只有2000元左右,花100多萬至少可以租住50年。但是幾年後的現在,沒有買房的弟弟開始恐慌,因為房租經過幾輪上漲,已經要每月至少7000元才能租下,超過了哥哥每月4000多的月供款。

這是近期一篇引發熱議的文章裡面提到的故事。事實上,這樣的例子在一線城市已經很普遍。廣州一家股份制銀行的職員Z小姐,2002年左右買了一套27萬元的商品房,還了首付和稅費後,貸款20萬,20年還清,月供大約1200元。目前,Z小姐已換了工作的城市,廣州這套房子用來出租,每月租金3600元左右,是月供的約3倍。

關於房租和月供之爭是高房價下的老百姓糾結心理的一個版本。隨著2015年4月以來一線城市和二線重點城市的房價飆升,還衍生出一個買房不如住酒店的版本:

「現在網上團購一些的酒店,都有250元一晚的,如果買套房子100平方米,就是800萬元,夠你住32000天,差不多就是88年。你想住哪個區就住哪個區,想住幾樓就幾樓,想住什麼風格就住什麼風格,還沒有物業費,還不用考慮停車車位問題,還不用裝修拎包入住,還不用考慮中介費算什麼稅,還不用交水電費寬頻費,還不用你自己打掃衛生疊被子……」

以上只是普通市民關於房產的糾結和考量。一些投資客,在十年前或是更早的時候,出於投資的目的買下多套或幾十套房,目前已輕而易舉地成為富翁。而對於大多數人來說,面臨要麼買房,要麼租房的窘境,畢竟沒幾個人真的打算住88年酒店。

隨著房價一路高歌猛進,房租也跟著水漲船高。今年8月,58同城發布的《2016上半年租房市場報告》顯示,全國租房需求總量上半年均有提升,一二季度環比、同比增幅明顯。其中,3月租房需求旺。租金方面,上海、北京、深圳的租金均超出4000元/月,其中,上海以5133.91元/月成為全國租金貴的城市。難怪不少人驚呼,在一線城市生活,不但買不起房,「租不起房或將成為一線城市的一種常態」!

租金回報率低企租售比不適合中國國情

「未來幾年的租金不會停留在低位。對於今天很多在售的住宅來說,五年甚至十年後,租金超過月供是大概率事件。」這是上述那篇被熱議文章的結論。

在一線城市,如果過去五年或十年前買房貸款,房租高於月供已是常態。那麼,在目前房價經過幾輪高漲之後,再去貸款買房,真的還能實現房租超過月供嗎?

上述文章指出,目前房地產市場的租金回報率普遍只有1%~2%。可見,租金回報率整體偏低是公認的現象,以深圳福田一中檔小區為例,目前90平方米左右的三房二廳單位,售價在600萬元左右,每月租金7200元左右,忽略管理費等,計算出來的租金回報率約為1.5%左右。

方正證券經濟學家任澤平9月底發表了報告《中國房地產泡沫風險有多大?》,其認為,中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%,一線城市在2%左右,低於二三線城市。根據國際靜態租賃回報率為4%~6%,中國水平遠低於國際水平。不過他同時指出:「中國的房地產並非簡單的居住功能,而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體,比如戶籍、學區、醫院等。國人對房子和家有一種熱愛以及文化依賴歸屬感,住房自有率在國際上較高。」

關於租金和房價,還有一個指標,即「租售比」,是指每平方米使用面積的月租金與每平方米建築面積房價之間的比值,用來衡量某一區域房產投資的潛力。國際通行標准認為,合理的房屋租售比在1:300到1:200之間。目前,一線城市和二線重點城市的租售比均已在1:400之上,雖然很多專家均認為,租售比並不適合中國國情,但這個比值也從側面看出租金與房價相比的差距。

對於在福田租房的S先生一家來說,租金上漲的壓力非常明顯。2012年其所在小區90平方米左右的三房單位,租金大約4000元左右,目前已升至7500元。據了解,由於房租上升太快,有房東將房子分隔成小單元出租給單身年輕人,與該小區主要面向家庭出租不同。而在廣州天河區一個舊小區居住的小M以前租住兩室一廳租金為2000多元,整一套的房租已經上升到四千多元,為降低生活成本,只能與別人合租。

一家雜志展開的調查顯示,有34.9%人認為,租房的人多了,房屋的租金回報會高,反而會刺激更多投資客的進入,房價會上漲得更快。而安全感、擔心房價不斷上漲、痛苦的租房經歷成為買房的三大理由。

也有一種觀點認為,由於租房市場的高商品、低投資品屬性,因此房租比房價更好地反映了市場的平均需求。任澤平認同,在大城市裡,租房和買房出租的人具有非常大的財富差距,因此在富人買房、窮人租房的社會里,租房群體可承受的房租非常有限。因此一旦房租往上漲一點,需求會回落得很快,這可能也是房租上漲不如房價的根本原因。

房奴們為新增貸款立功房貸高增長有隱憂

在房價和房租齊漲的現實中,好多人不管有房的還是無房的,看多房地產的還是看空房地產的,都漸漸失去了理性,紛紛投入買房大軍的行列中。為了獲得多買房的資格,不少家庭甚至不惜假離婚。就這樣,房奴屢屢為今年各大銀行的新增貸款立功。

央行10月18日發布的數據顯示,今年9月,新增人民幣貸款1.22萬億元,同比多增1643億元,從環比看,多增2713億元。從新增貸款的結構上看,今年前9個月,代表個人住房貸款的住戶部門中長期貸款的新增額,依舊保持高位。央行調查統計司司長阮健弘表示,前9個月個人住房貸款新增3.63萬億元,較去年同期同比多增1.8萬億元,個人住房貸款增量佔全部貸款增量的35.7%。其中,9月份個人住房貸款新增4759億元,同比多增2055億元,佔新增人民幣貸款規模的39%。可見,房奴們成為貢獻今年新增貸款的主力軍。

令人驚嘆的是今年7月的數據。7月金融數據中,新增人民幣貸款4636億元,較去年同期少增1.01萬億元,分部門看,住戶部門貸款增加4575億元,其中,短期貸款減少197億元,中長期貸款增加4773億元。這顯示,當月居民中長期貸款新增規模甚至超過了總的人民幣新增信貸規模,即是說,7月新增貸款幾乎全部是住戶貸款尤其是個人住房貸款。

其中,深圳在一線城市中杠桿。人民銀行深圳中心支行的數據顯示,2015年全年,新發放個人住房貸款3408億元,增長2.1倍。而且深圳按揭平均成數高,2015年12月份達到65%,遠高於「北上廣」三市,同比高3.2個百分點,與70%的貸款成數限制相差僅5個百分點,可謂將貸款杠桿做好。

有專家提醒,居民加杠桿是危險的游戲,內地房貸的高增長不可持續,邊際杠桿已接近極限,地產泡沫值得警惕。那麼,真的是這樣嗎?

中信建投表示,雖然我國居民仍有加杠桿的空間,但需要警惕居民杠桿的短期快速攀升。我國居民杠桿率2004~2015年的年均復合增速為8%,杠桿率從18%升至40%,美國杠桿率類似區間年均增速為6%;在購房杠桿比例上,2016年上半年交易杠桿率、平均貸款成數均在65%左右,北京上半年平均貸款成數51%,與香港目前水平持平,上海貸款成數約55%左右,接近近年紐約水平;從按揭負擔比來看,京滬深已經位於全球前列,2016年上半年按揭負擔比分別為76%、71%、122%(按照一二手房整體均價計算),超越紐約、舊金山、倫敦等國際都市。

不過,中金公司經濟學家梁紅認為,房貸的快速增長可能主要由購房需求增加推動,而非單一杠桿撬動。相對國際可比指標,中國目前的房貸杠桿和房貸負擔能力還未超出合理范圍。但同時指出,目前房貸存量年同比31%的增長的確高出長期可持續的水平,其中不無隱憂。

（以上回答發布於2016-11-28，當前相關購房政策請以實際為准）

更多房產資訊，政策解讀，專家解讀，點擊查看

C. 租房貸是什麼意思

在選擇房屋中介租房的時候，中介一般會提供幾種付租方式，如「押一付一」、「押一付三」、「押一付六」以及「押一付十二」。這種租房的模式大家應該很熟悉，不同的是，如果選擇「押一付一」的方式，中介會提出可以辦「租房貸」，幫助租房者向第三方金融機構申請貸款，每月需按時還貸款來抵房租。

看上去好像很方便，只要支付兩個月的房租，就可以入住，沒想到卻背負了一筆貸款。租房貸陷阱有哪些：

1、中介與租房者簽訂合同（實際上是貸款合同）；

2、銀行審批通過，一次性把錢打到中介賬上；

3、中介拿這筆錢繼續與更多房東簽約；

4、一年的房租起碼可以分4個房東，每個房東三個月，只要有新房東，可以一直進行下去。

(3)加杠桿租房擴展閱讀：

整治措施

2018年8月17日，北京市住建委、市銀監局、市金融局、市稅務局等多部門對住房租賃企業約談時提出的「三不得」要求中，第一條就是住房租賃企業不得利用銀行貸款等融資渠道獲取的資金惡性競爭搶占房源。

而在市住建委已經啟動的對住房租賃企業的聯合專項執法檢查中，不按約定用途使用融資資金的行為也被列入「三嚴查」之一。

2018年8月23日，北京市住建委相關負責人重申，市住建委已經會同市銀監局、市金融局等調查「租房貸」，將嚴查租賃機構的資金來源和流向，一旦查實將從嚴處罰。

D. 什麼是長租房政策

長租市場，這個剛剛興起卻蘊含巨大潛力的市場，吸引了大資本紛紛進入。建行的「存房」業務上線3個多月就完成了近400筆，而鏈家旗下主打長租公寓的品牌自如，今年獲得了40億A輪融資，公司估值近200億元。
「自2017年租賃政策深化並全面落地以來，租賃市場迎來了真正的黃金時代，房地產長效機制也開始體現出調控優勢。」58安居客房產研究院首席分析師張波認為，放眼2018年，租賃市場將是房地產紅利的焦點，租購並舉也將在更多層面得到進一步體現。
不過，長租市場無論是運營模式還是盈利渠道，都無經驗可循，生搬硬套國外經驗似乎也並不符合當下中國人的習慣。怎麼定價，什麼才是能讓市場接受的玩法，想要分得這杯羹恐怕並不容易。即使是萬科10年180萬的房租帶來了「驚嚇」，事實也是，相較於企業的投資，這些房租並不算多，企業的回報率不過2%。
中國的樓市已經不似以前，博傻賣樓的時代早已隨著逐漸加碼的調控政策一去不復返。但是適合城市新居民的可租賃品質住宅供給嚴重不足的矛盾仍在，住房租賃市場則被看作是解決問題的最好出路。
如何租到適合自己的房子？
「我們的定位就是給企業的高端人士打造的，這樣的價格其實並不貴。」位於北京城區的一家長租公寓負責人對北京晨報記者直言，一間三四十平方米的單身公寓每個月的房租價格要1萬元以上，且一簽就是1年。
不過，相對於周邊房源，萬科北京翡翠書院的價格算極高的了。10年180萬元，每個月相當於1.5萬元，而周邊房源的房租不過每個月四五千元。不過，也有分析人士稱翡翠書院的房租已經包含了10年的房租漲幅，綜合來看並不貴。萬科相關人士在接受北京晨報記者采訪時則表示，租房目標客是家庭。
在北京晨報記者走訪中發現，目前的長租公寓有較為平價的一類，如鏈家旗下的自如公寓、我愛我家的相遇等這一類別，也有較為高端價格的長租公寓。但由於品牌長租公寓均有較強的物業管理，價格普遍較普通住宅貴一些。
張波表示，目前，我國租賃市場還是以房東自發出租、房地產中介提供服務的模式為主，缺乏專門運營租賃服務的企業。隨著房價高企和人們生活態度的改變，更多的人尤其是年輕人，對於租房的接受度會增加。而且相較於傳統租賃住宅，年輕人更偏愛裝修完善、服務優質的長租公寓。
張波認為，近年上海、北京等城市在土地出讓環節制定的鼓勵住房租賃的相關政策，也將推動長租公寓市場供應加速。隨著越來越多「國家隊」、「房企」等正規軍加入長租市場，未來可供租房者的選擇也將會越來越多樣。

E. 急 我開了個零食店但是要辦營業證了，聽人家說要改下租房合同的內容，房租很貴會影響以後辦下來後的稅收

1、辦理工商注冊登記，需要經營所在地，所以要提供經營地址的產權證明或租賃合同，與你的經營流轉稅的稅收無關。
2、實務操作上，你的房東說法是存在的，工商局不會去理這個合同是真是假。
3、食品類的店需要經營者提供健康證（不一定是業主）、衛生許可證之類，看具體情況，到工商辦理登記時，會要求你逐項提供的。
4、建議你先到工商咨詢後辦理有關事宜。

F. 在58同城裡租房，有的房東發布說手機不方便聯系，要求加微信聯系，加了之後每次都要一兩天後才會通過，

這其實是一種比較新的利用微信進行的商業營銷手段，通過發布虛假租房信息騙取關注，增加好友數量，後靠此實現盈利。該業內人士表示，這些人騙取關注後主要有兩種方式，一種是賣產品，另一種是賣廣告。

微博微信營銷都是好友越多，銷售機會就越大，同樣，做廣告的也是好友越多影響越大，盈利也就越高。畢業季是租房旺季，一些報價較低的租房信息，自然會吸引很多人的關注。一條在網上發布的類似租房信息，每天瀏覽量達到1000人次以上，有的每天高達數千人次。

(6)加杠桿租房擴展閱讀

規避租房陷阱

1、提前了解市場行情

在租房前，應先通過房天下等正規租房網站了解目標區域租金情況，做到心中有數，不貪便宜才能不被騙。如果發現某個房子租金低的離譜，一定要慎重再慎重，不要因為一時貪便宜而讓自己後花了大價錢。

2、未及看房 不可交付「定金」

很多騙子以熱門房源為誘餌，吸引網友電話聯絡，之後告知網友人在外地，需先支付定金方可看房，某些小白租客或者著急找房的網友一糊塗就直接打錢過去，事後醒悟所謂的房東電話卻再也無法接通。要避開這個騙局其實很簡單，就是牢記，在和房東碰面、實地看房之前，不交任何名目的費用。

G. 租房加杠桿有何重要意義

據報道近日，中國銀行、建設銀行、工商銀行、中信銀行等銀行接連布局住房租賃市場，與開發商簽訂協議，聯合長租房源，「租房加杠桿」更重要的意義。

目前全國已有超過10個城市開展租賃類土地出讓，供應量超過8萬套，住房租賃前期建設投入大、回報周期長，需要政策和資金的長期支持，萬科、保利、碧桂園、恆大、華潤、招商等大型開發商成為近期住房租賃的主角簽約戶，小房企實力相對較弱，暫時觀望的多。

如果按租金和房價的關系比測算，出租房屋差不多要60年才能收回開發的成本，相對於直接賣房，房屋租賃的回報率不僅低，而且周期長，對開發商來說，需要沉澱大量的資產在自持物業上，增加債務負擔和杠桿率。

有業界人士表示，短期來說，開發商債務會加重，但資產證券化將為開發商住房租賃「去杠桿」分憂。

H. 在北京租一輩子房子住，你會不會後悔呢

‍‍沒有保值,我們的錢就會原來越不值錢的,那些說租房比買房子體驗好的,就不要自我安慰了,租房子天天換房子,房東讓你多住幾天還好,不讓的就今天搬走,對於上班族來說,太麻煩了,個人認為有資產就可以抵禦風險，沒資產就任別人宰割。這是個通用的道理。‍‍