房地產的財務杠桿分析

㈠ 財務杠桿原理的案例分析

對小企業的融資影響
財務杠桿能夠獲得財務杠桿利益的根源在於:當企業全部資金利潤率高於借入資金利息率，通過負債融資所創造的營業利潤在支付利息費用之後還有剩餘，這個余額可以並入到自有資金收益中去，從而提高自有資金收益率。但是，當企業全部資金的營業利潤率低於借入資金利息率時，通過負債融通的資金所創造的營業利潤還不足以支付利息費用，就需要從自有資金所創造的利潤中拿出一部分予以補償，在這種情況下投資人的收益就會下降。上述原理可以通過以下公式說明:
上式中，全部資金利潤率是指經營利潤與企業全部資金的比率，自有資金利潤率是指營業利潤與自有資金之比。自有資金利潤率越高，表明投資者所獲得的回報越高。由公式可以得出:當資產基本收益能力大於負債的利率時，負債具有增加股東每股盈餘的正向作用；當資產基本收益能力等於負債的利率時，負債籌資與無負債籌資對每股盈餘的影響作用等同;當資產基本收益能力小於負債的利率時，負債具有減少每股盈餘的負向作用。
這一重要規律，對於小企業制定融資策略至關重要。在其他條件不變時，負債比率越高，財務杠桿作用強度越大，財務杠桿的作用越突出，企業收益不足以支付利息費用的可能性越大，從而對投資者收益的影響越大，企業所承受的財務風險越大。所以財務杠桿的運用是以保證投資人權益為出發點所做的企業財務決策。小企業在進行籌資決策時，必須把股東可能取得的較高收益與其可能承擔的財務風險進行充分權衡、比較。
在小企業融資決策中的應用
（一）
1、小企業的經營特點和融資特點使得其資產負債率較高，容易過度負債導致過高的財務風險，國際上通常認為一個企業的資產負債率若小於50%,企業則處於安全線內;若大於50%，則處於危險區域內。小企業的資產負債率通常受以下因素影響，因此在對財務風險進行控制時，應從以下幾點考慮:1.小企業家的品質。喜歡冒險的企業家往往追求較高的資產負債率，為股東實現較高的收益。但由此引發的財務風險所帶來的額外收益一般很少，有時甚至不足以彌補風險帶來的損失，在實踐中必須謹慎計算財務風險的可能收益與可能損失比率，以決定決策是否可行。
2、企業的經營狀況和競爭能力。如果企業在一個較穩定的行業中占據了一個較有利的市場地位，那麼較高的負債率會為企業帶來較大的收益。但如果企業的經營狀況較差，企業的各種條件都可能隨時變化，那麼這種不確定性對企業凈利潤的影響就較大，財務杠桿會惡化這種情況，使企業的風險加大。
3、企業的籌資能力。如果企業有較強融資能力，尤其是能夠及時籌集到流動資金，那麼企業就會傾向較大的負債率，即追求較高的財務風險。
(二)負債融資用於調整資本結構，影響企業融資結構的因素是多方面的，當企業的預期資產報酬率遠大於債務利率，資產負債率偏低的情況下，財務杠桿難以發揮作用;當企業外部經濟環境發生變化，利率較低，屬於鼓勵投資的時期，使用財務杠桿能獲得較多的利益;當企業處於經營穩健時期，收益的變動幅度較小，較低的經營風險使得企業能夠在較高的程度上使用財務杠桿。
(三)融資成本是企業取得和使用資金所付出的代價，如借款利息和借款手續費、債券利息和發行債券支付的各種發行費用等。從小企業融資成本角度考慮，融資方式的優選順序是:商業信用融資、銀行借款融資、債券融資、租賃融資、留存利潤、其他自有資金。
(四)在企業同時存在財務杠桿與經營杠桿作用時，當銷售量發生變動後，會引起每股盈餘以更大的幅度變動，財務杠桿與經營杠桿的連鎖作用，稱為復合杠桿。通常，在兩種杠桿的組合上，不能將高經營杠桿與較高的財務杠桿組合在一起，以避免企業總體風險的加大，從而將企業總體風險控制在一個適當的水平上。

㈡ 求「財務杠桿結構分析」！

一、在經濟周期的不同階段，杠桿比率對公司成長性和投資價值的影響也顯著不同。在經濟下滑階段，負債率高的企業往往面臨很大的流動性壓力，成長性和盈利水平的波動較為劇烈，而負債率低的企業得以安穩「過冬」；在市場復甦時，高杠桿則往往意味著高收益，善用資金杠桿的企業的利潤增長率一般比融資策略過於謹慎的企業更為好看。

所以，在對周期性特徵較為明顯的行業進行資產配置時，經濟下滑階段應選擇低財務杠桿的公司以降低持倉風險(當然空倉風險會更低)，而在經濟上行階段宜選擇高財務杠桿的公司以提高投資回報。

當然，高杠桿率可能會讓企業短時間內走的更快，但未必能保證走的更好，投資人最樂於發現那些善於靈活調整資金杠桿策略的企業，這些企業在若干經濟周期內仍能保持穩定的增長勢頭，具有很好的收益和風險平衡性；而習慣把資金用足、或是過於保守的企業，大都很難獲得投資人的青睞。

㈢ 財務杠桿比率的分析

短期償債能力比率反映的是企業償還一年內到期的債務的能力。常用的分析指標包括流動比率，速動比率，現金比率和經營活動現金流量比率。四者的計算公式如下：
流動比率=流動資產/流動負債
速動比率=(流動資產－存貨)/流動負債=(現金+短期投資+應收賬款)/流動負債
現金比率=(現金+短期投資)/流動負債
經營活動現金流量比率=經營活動產生的現金流量/流動負債
這里的流動資產通常包括現金，有價證券，應收賬款和存貨；流動負債包括應付賬款，短期應付票據，當前到期的長期債務，應付所得稅和其他應付費用。
流動比率反映了企業的短期債務在多大程度上可以由相應時期內預計可轉化為現金的資產來補償。從理論上來講，流動比率大於1，表示企業能夠用其流動資產償還其流動負債。但是，由於存貨的流動性在各項流動資產中最低，而且在清算時，這部分資產最可能發生虧損。所以用流動資產減去存貨後的凈值與流動負債之比計算的速動比率，在衡量企業短期償債能力上就顯得更為可靠。但是速動比率也有個假設，那就是企業的應收賬款可以不停的流動，全部應收賬款都可以按期收回。但這種假設是以客戶都存在良好的信用為前提的。現實生活中，客戶違約是難免的，所以只考慮現金和有價證券的現金比率能夠較好的反映企業緊急情況下償還其流動負債的能力。
企業經營活動所產生的現金流量是企業獲得利潤的源泉，但上市公司中，處於高速增長期的企業，其經營活動中難以產生大量的現金流量，所以經營活動現金流量比率用來衡量處於成熟期的企業較為妥當。

㈣ 財務杠桿的案例分析

財務杠桿原理及在高校財務分析中的應用
一、財務杠桿及財務杠桿效益
在企業財務管理中,財務杠桿的產生是因為在企業資金總額中,負債籌資的資金成本是相對固定的。由於企業負債籌資引起的固定利息支出,使企業的股東收益具有可變性,且它的變化幅度會大於息稅前收益變化的幅度,這種債務對投資者收益的影響被稱為財務杠桿,其影響程度通常用財務杠桿系數來表示,其計算公式如下:
財務杠桿系數=息稅前收益總額÷(息稅前收益總額-利息支出)=息稅前收益總額÷稅前收益
由於高校的特殊性,所得稅可以忽略不計,依據同樣原理,反映高校負債籌資對凈資產積累可變性的影響程度,其財務杠桿系數計算公式可以表述為:
財務杠桿系數=(總收入-總支出+利息支出)÷(總收入-總支出)=含息凈余額÷凈余額
依據財務杠桿理論,財務杠桿效益是指利用負債籌資而給凈資產積累帶來的額外利益。在分析高校的財務杠桿效益時,凈資產積累的利益來源於凈余額。它包括以下兩種情況:
1.資本結構不變,含息凈余額變動下的杠桿效益。在資本結構一定的情況下,高校支付的負債利息是固定的,當含息凈余額增大時,單位含息凈余額所負擔的固定利息支出就會減少,相應地,凈余額就會以更大的幅度增加,這時可獲得財務杠桿利益。反之,當含息凈余額減少時,單位含息凈余額所負擔的固定利息支出就會增加,相應會導致凈余額以更大的幅度減少。
2.含息凈余額不變,資本結構變動下的杠桿效益。在含息凈余額一定情況下,如果含息資產余額率大於負債利息率時,利用負債的一部分剩餘歸屬凈資產,在這個前提下,負債占總資金來源的比重越大,凈資產余額率就越高,則財務杠桿效益越大;而當含息資產余額率小於負債利息率時,則必須用部分凈資產的積累去支付負債利息,財務杠桿就會產生負效應,此時負債占總資金來源的比重越大,凈資產余額率就越低。
二、財務風險與財務杠桿的關系
財務風險是指由於負債籌資而引起的股東收益的可變性和償債能力的不確定性,又稱為籌資風險或舉債風險。企業只要存在負債,就存在財務風險。
高校財務風險同樣是因為借入資金存在資金成本,在高校內外部環境因素的變化及作用下形成的財務狀況的不確定性,使高校不能充分承擔其社會職能,提供公共產品乃至危及其生存的可能性。這種風險會導致高校運行中流動資金不足,沒有或缺少日常的運行費用,拖欠教職工工資,不能歸還銀行貸款本息,使高校陷入財務危機。
企業財務杠桿對財務風險的影響具有綜合性。在資本結構不變的情況下,財務杠桿系數越大,資本收益率對於息稅前利潤率的彈性就越大,如果息稅前利潤率增加,則資本收益率會以更快的速度增加,如果息稅前利潤率減少,那麼資本利潤率會以更快的速度減少,因而風險也越大。
反之,財務風險就越小。如果息稅前利潤下降到某一個特定水平時(以息稅前資產利潤率等於負債利息率為轉折點),財務杠桿作用就會從積極轉化為消極,此時使用財務杠桿,將降低在不使用財務杠桿的情況下本應獲得的收益水平,而且財務杠桿系數越大,損失越大,財務風險越大。
如果不使用財務杠桿,就不會產生以上損失,也無財務風險,但在經營狀況好時,也無法取得杠桿利益。企業必須在這種利益和風險之間進行合理的權衡。
對於高校來說同樣如此,通過舉債發展,也是利用財務杠桿效益,也可以採用財務杠桿系數分析財務風險。財務杠桿系數表明財務杠桿作用的大小,反映學校的借入資金帶來的風險。當高校全部資金均為自有資金時,財務杠桿系數為1,即含息凈余額的變化幅度與凈余額的變化幅度相等,財務風險等於0。一般來說,財務杠桿系數越大,財務杠桿作用也就越大,財務風險就大;反之,財務杠桿系數越小,財務杠桿作用也就小,財務風險就小。
因此,高校可以利用財務杠桿原理,採用適度負債的方法,獲得財務杠桿效益。同時,應該注意使用條件的變化,合理預測和控制財務風險。
由於影響財務風險的因素很多,其中有許多因素是不確定的,因此,高校進行財務風險管理也是一項復雜的工作。
三、高校應用財務杠桿原理應注意的問題
高校在應用企業財務杠桿原理分析財務風險時,應注意以下問題:
1.高校的財務風險與企業的產生環節不同。高校的財務風險有其特殊性:資金使用要量入為出。當存在較高金額的銀行信貸資金還本付息的前提下,高校財務預算就必須收大於支,其差額是可用於當年歸還金融機構本息的部分和學校發展的機動資金。高校是非營利組織,和企業相比,高校無法在控製成本和擴大銷售等經營方面提高剩餘資金,即存在成本開支的非補償性,增收節支的途徑較少。而財務杠桿中,含息凈余額又是至關重要的條件,因此,在財務預算中更要求做到收大於支,收支平衡。
2.利率水平的變動。這是影響財務風險的因素之一,上述分析是在利息固定的前提下,即負債利息率不變。在含息凈余額和負債比率一定的情況下,負債的利息率越高,財務杠桿系數越大;反之,財務杠桿系數越小,即負債的利息率對財務杠桿系數的影響是呈相同方向變化的。其對凈資產余額率的影響則是呈相反方向變化,即負債的利息率降低,凈資產余額率會相應提高。利息率的上升,會增加高校的負債資金成本,抵減預期收益,從而使學校籌資風險變大。高校應盡可能選擇低利率資金,降低資金成本。
3.負債比重提高對凈資產余額率提高的作用,以含息資產余額率大於負債利息率為前提。如果含息資產余額率大於負債利息率時,有財務杠桿正作用,可以通過借入資金來提高凈資產的積累能力,盡可能獲得財務杠桿利益;而當含息資產余額率小於負債利息率時,應該盡可能降低負債水平或負債比例,從而減少財務杠桿損失。
總而言之,因為借入資金需還本付息,一旦無力償付到期債務,高校就會陷入財務困境,因此,高校在使用負債資金發展時,既要注重獲取財務杠桿利益,更須提防財務杠桿損失,防範財務風險。

㈤ 為什麼房地產企業的財務杠桿一般比較高

您好1
這個就好比軍隊的等級制度，每一級都有區別
望採納，謝謝

㈥ 財務杠桿國內研究現狀以及各種觀點的利弊分析

關鍵詞：財務杠桿 公司成長性
一．引言
財務杠杠對公司價值及公司成長性的影響是資本結構理論的一個主要研究領域，公司的成長性是公司經營者和投資者共同關心的問題，公司的成長中需要大量資金作為其支撐，公司可以藉助財務杠桿實現其持續穩定的增長，研究財務杠桿對公司成長性的關系，對我國企業的發展起著非常重要的作用，此二者的關系研究仍然是理論和實務工作者研究的熱點。筆者通過對二者關系的回顧，找出其研究的優劣點，為以後更好的研究二者的關系提供一定的借鑒和啟示。
二．國外研究現狀綜述
關於財務杠桿對公司成長性的影響，國外學者融完成了大量的研究工作。1934年，Graham指出，投機性資本結構(高資產負債率)由於負債融資享受免稅待遇，有利於普通股從公司財產和收益膨脹中獲取大量的利益，有利於公司高成長。Myers & Turnbull（1977）認為當公司的負債比率高時，其破產風險亦會相應提高，一旦破產則會完全喪失成長機會，所以當公司有較多的成長機會時，會採取較保守的財務杠桿政策，因此預測成長機會與負債比率間存在負相關。
Smith and Warner(1979)曾提出當公司使用負債融資時，會引發負債代理問題，其中之一即是投資不足（underinvestment）的問題，Myers認為公司在有負債的情況下 ,只會接受投資項目產生的現金流量凈現值超過負債利息與投資面額之和的投資計劃 ,而會放棄現金流量凈現值大於投資面額但小於負債利息與投資面額之和的投資方案 ,因而會產生投資不足問題 ,由此說明公司財務杠桿會減緩公司的成長。
Tit man &Wessels認為處於成長階段的公司對未來投資機會有更多的選擇 ,但由於存在負債代理問題 ,所以他們推測負債比率應與公司的成長呈反向關系。但其實證結果顯示負債比率與成長性的反向關系不顯著。
Larry Lang等在其對杠桿、 投資與公司成長的研究中表明 ,杠桿不會減緩那些具有良好投資機會的公司的成長;但是當公司的成長機會不被資本市場認同或者其成長機會的價值不足以克服高負債所帶來的風險與成本的影響時 ,財務杠桿與公司的成長性負相關。
三．國內研究現狀
（一）財務杠桿與公司成長性負相關
吳世農、 李常青和余瑋（1999）選用影響上市公司成長性的五個關鍵因素 —資產周轉率、 銷售毛利率、 負債比率、 主營業務收入增長率和期間費用率 ,建立了上市公司成長性的判定模型。他們的研究結果表明 ,由上述五個變數構成的判定模型能夠有效地判定或預測我國上市公司的成長性此外 ,判定模型結果表明 ,負債比率與公司的成長性負相關
畢皖霞和徐文學(2005)對26家製造業公司的實證分析顯示，以凈資產收益率、主營業務增長率、總資產增長率和市凈率為基礎的綜合價值指標與資產負債率顯著負相關。
肖作平(2005)通過考察資本結構與公司績效之間的相互關系注意到，財務杠桿對公司績效具有顯著的消極影響。
（二）財務杠桿與公司成長性關系不顯著
陸正飛和辛宇（1998）對上市公司資本結構的主要影響因素進行了實證研究。在文中 ,他們提出了成長性與資本結構正相關的假設。他們認為成長性強的企業往往有著良好的未來發展前景 ,因而通常不願過多地發行新股以避免分散老股東的控制權和稀釋每股收益 ,從而只能通過增加負債來籌集投資項目所需資金。但他們的實證結果卻顯示成長性與負債率之間沒有顯著的關系。
洪錫熙和沈藝峰（2000）運用資本結構決定因素學派的理論框架 ,對影響我國上市公司財務杠桿的主要因素進行了實證研究 ,結果顯示 ,公司成長性與公司財務杠桿之間沒有顯著的關系
（三）財務杠桿與公司成長性正相關
呂長江和王克敏(2002)研究了我國上市公司財務杠桿、 股利分配及管理股權比例之間的相互作用機制。實證研究發現 ,上市公司的財務杠桿與公司績效、 公司的成長性存在顯著的正相關關系。這說明 ,處於成長階段、 資產規模逐漸擴大的績優公司善於發揮財務杠桿效應 ,以提高公司資金的使用效率 ,並降低權益代理成本。
汪輝(2003)卻觀察到了公司負債對公司價值的積極效應。其研究顯示，公司的債務水平對Q值、市凈率和凈資產收益率均具有顯著的正向解釋力(但對於少數資產負債率非常高的公司，這種作用並不顯著)。
呂長江, 金超, 陳英（2006）研究上市公司在不同經營業績條件下財務杠桿對成長性的影響，研究結果表明 , 與國內外已有的研究結果不同 , 不同經營業績下公司財務杠桿對成長性的影響作用存在差異。對於業績優良的公司 , 財務杠桿具有積極作用 , 舉債經營可以促進公司的成長 , 而且 , 隨著公司業績的增強 ,財務杠桿所起的積極作用更為顯著; 對於業績較差的公司 , 財務杠桿具有消極作用 , 財務杠桿對成長性有一定的抑製作用。
四．國內外研究狀況評述
國外的研究資本結構理論及財務杠桿的作用的文斌相當豐富，但尚未進一步實證研究的問題也相當多，很多問題尚未定論。目前主要存在兩大問題：其一：雖然已知高負債所引起的財務風險，將導致債權人價值的損失轉移，並將限制企業運用財務杠桿的能力，但尚無法合理碧水和避險，在現實中找出資本結構最佳點。其二：現有的理論無法正確提供企業在不同環境下所應籌資的數量和期限，而其中最主要的障礙是企業債務風險評估難。
目前國內的研究主要集中於企業負債狀況及對宏觀經濟的影響，以及如何化解債務對策研究方面等，真正運用實證來系統研究中國上市公司的資本結構與成長性關系的論文不是太多。
從國內外的學者對財務杠桿與公司成長性關系的問題研究可以看出，由於選取衡量公司成長性的變數不同，且研究的樣本、研究的方法不一樣，因而不同程度地影響了研究結果的可信度，導致研究結果的不一致。並且此研究多以公司財務業績指標作為公司績效的評價指標。財務指標無法反映風險結構(尤其是公司負債所導致的財務風險)的影響，而且可能會因為公司管理當局的盈餘管理而喪失客觀性和真實性。還有，一部分研究選取的樣本過少，或者在行業上缺乏代表性。另外，有些研究沒有控制影響公司業績的其他特異性因素(諸如，企業規模、資產結構、股權結構和行業屬性等)。這些研究方法的缺陷都不同程度地影響了計量結果的可信度。

㈦ 什麼是財務杠桿房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是什麼意思

房地產開發中所謂的「高財務杠桿」是指房地產開發企業負債高。財務風險大。

無論企業營業利潤多少，債務利息和優先股的股利都是固定不變的。當息稅前利潤增大時，每一元盈餘所負擔的固定財務費用就會相對減少，這能給普通股股東帶來更多的盈餘。這種債務對投資者收益的影響，稱為財務杠桿。財務杠桿影響的是企業的稅後利潤而不是息前稅前利潤。

財務杠桿系數（DFL）= 息稅前利潤EBIT/[息稅前利潤EBIT-利息-優先股股利/（1-所得稅稅率）]

財務杠桿與財務風險的關系[1] 1、財務風險主要由財務杠桿產生。
「風險是關於不願發生的事件發生的不確定性之客觀體現」。這一定義強調了：風險是客觀存在的而不是「不確定性」的。而財務風險是指未來收益不確定情況下，企業因負債籌資而產生的由股東承擔的額外風險。如果借入資金的投資收益率大於平均負債利息率，則可從杠桿中獲益。反之，則會遭受損失。這種不確定性就是杠桿帶來的財務風險。
從理論上講，企業財務杠桿系數的高低可以反映財務風險的大小。這里需要指出，負債中包含有息負債和無息負債，財務杠桿只能反映有息負債給企業帶來的財務風險而沒有反映無息負債，如應付賬款的影響。通常情況下，無息負債是正常經營過程中因商業信用產生的，而有息負債是由於融資需要借入的，一般金額比較大，所以是產生財務風險的主要因素。如果存在有息負債，財務杠桿系數大於1，放大了息稅前利潤的變動對每股盈餘的作用。由定義公式可知，財務杠桿系數越大，當息稅前利潤率上升時，權益資本收益率會以更大的比例上升，若息稅前利潤率下降，則權益利潤率會以更快的速度下降。此時，財務風險較大。相反，財務杠桿系數較小，財務風險也較小。財務風險的實質是將借入資金上的經營風險轉移給了權益資本。
2、財務杠桿與財務風險是不可避免的。
首先，自有資金的籌集數量有限，當企業處於擴張時期，很難完全滿足企業的需要。負債籌資速度快，彈性大，適當的借入資金有利於擴大企業的經營規模，提高企業的市場競爭能力。同時，由企業負債而產生的利息，在稅前支付。若經營利潤相同，負債經營與無債經營的企業相比，繳納的所得稅較少，即節稅效應。所以，債務資本成本與權益資本成本相比較低，負債籌資有利於降低企業的綜合資本成本。但是，未來收益的不確定性使借入資金必然承擔一部分經營風險，即債務資本的經營風險轉嫁給權益資本而形成的財務風險也必定存在;其次，閑置資金的存在也促進的借貸行為的發生。資金只有投入生產過程才能實現增值。若把一筆資金作為儲藏手段保存起來，若不存在通貨膨脹，隨著時間的推移是不會產生增值的。所以，企業將閑置資金存入銀行以收取利息，由銀行貸出投入生產。因此，財務杠桿以及財務風險也將伴隨著債務資本而存在。