影子銀行去杠桿對房地產的影響

❶ 如何應對影子銀行

本輪全球金融危機爆發後，中國影子銀行體系發展迅猛。中國的影子銀行體系大致包括銀行理財業務與信託公司兩部分。

根據惠譽的估算，2012年三季度末中國銀行業發行的理財產品余額已達到12萬億元，同比增長超過50％，相當於銀行存款總額的13％。截至2012年三季度末，中國信託公司管理的資產達到6.3萬億元，同比增長54％，是2009年初的5倍。進行簡單加總，則2012年三季度末中國影子銀行體系的規模約為18.3萬億元，約為GDP的三分之一。

產生：存款競爭與規避監管

銀行理財業務在2005年前後就出現了，但直到2009年後才出現爆發式增長。眾所周知，為了應對美國次貸危機，中國政府在2008年末放開了信貸閘門，人民幣信貸在2009年出現了放量增長。

銀行信貸急劇擴張的後果之一，是很多銀行觸及了75％的貸存比監管紅線。為了能夠繼續放貸，商業銀行間展開了存款競爭。由於人民幣存款利率上限受到管制，銀行開始發行更高收益的理財產品，從而繞開利率管制來吸引資金。這意味著銀行理財業務的發展實質上是一種利率市場化的行為。

銀行信貸急劇擴張的後果之二，是很多商業銀行的資本充足率顯著下降，從而面臨補充資本金或降低風險資產的壓力。

在通過發行新股與發行次級債來補充資本金的同時，商業銀行也在通過兩種渠道來降低風險資產：一是將表內風險資產轉至表外，即將傳統的銀行貸款轉為用表外銀行理財資金為特定客戶融資；二是通過將表內風險資產出售給信託公司，來實現風險轉移與資金回籠。前一種行為為銀行理財資金提供了投資對象，而後一種行為極大地促進了信託公司的發展。

事實上，前幾年信託公司的新增資產以房地產債權為主（商業銀行為規避中國政府對房地產行業的宏觀調控），而近幾年信託公司的新增資產則以基礎設施債權為主（銀監會開始清理商業銀行對地方融資平台的貸款）。

簡言之，中國影子銀行體系的快速發展，從負債方而言，是商業銀行在貸存比限制下開展存款競爭的結果；從資產方而言，是商業銀行試圖規避銀監會等監管主體各類監管政策的結果。

問題：期限錯配與收益率錯配

中國影子銀行體系面臨的問題之一，是存在顯著的期限錯配。常見的理財產品期限為一個月至三個月，一般不超過一年。但銀行理財產品的投資對象卻是期限長得多的資產，例如期限長達六年至七年的城投債。這意味著一旦被投資資產出現質量問題，則銀行理財產品就可能面臨違約的局面。

為了應對這一期限錯配，商業銀行通常使用「資產池」的方式來管理理財資金。換句話說，商業銀行將出售各類理財產品的資金統一放入資產池中，進而投資於各類資產。

此後，商業銀行用從所投資資產處獲得的分紅，來償付到期的理財產品的本息。即使部分被投資資產出現質量問題，但只要商業銀行能通過繼續出售理財產品獲得資金補充，整體上就不會出現理財產品的違約。

這種「借新還舊」的方式固然能幫助商業銀行克服期限錯配，但如果理財資金所投資資產出現系統性質量問題，或如果投資者對理財產品喪失信心以至於銀行不能借新還舊，那麼這個擊鼓傳花的游戲就會終結。

中國影子銀行體系面臨的問題之二，從整體上看，影子銀行資金池資產方的投資收益率可能會顯著低於負債方的投資收益率，造成理財產品最終難以還本付息，從而出現系統性違約。

據統計，中國影子銀行資金提供方的年化收益率在10％左右，顯著高於6％的一年期基準貸款利率。目前影子銀行的主要融資對象包括房地產開發商、地方融資平台與製造業企業，而這三個對象目前都面臨著經營困境。

受制於持續的宏觀調控，中小房地產開發商的經營現金流已相當匱乏；在經歷了2009年至2010年的基礎設施投資「大躍進」後，未來幾年地方融資平台能否獲得令人滿意的投資回報率仍存疑；受外需萎縮與國內宏觀調控影響，目前很多製造業行業都存在高產品庫存、產能過剩現象，未來的利潤率不容樂觀。如果主要融資對象的利潤率普遍偏低，它們未來能否償付高達10％的利息，是中國金融體系面臨的嚴峻考驗。

此外，對商業銀行而言，在表內外資產的風險控制方面存在激勵扭曲的問題。由於表內資產要受巴塞爾資本協議的約束，而表外資產缺乏這一約束，商業銀行存在把風險更高的資產由表內轉至表外的動機。

與之相應，銀行理財產品分為保本產品與非保本產品兩類。保本產品屬於商業銀行表內負債，而非保本產品屬於商業銀行表外負債。這意味著在當前格局下，非保本銀行理財產品蘊涵的風險將顯著高於保本產品。

前景：應對系統性風險

當前中國影子銀行體系已出現一些局部危機，例如山東海龍、江西賽維與上海華夏銀行事件。在前兩個案例中，最終都是由地方政府買單。然而，一旦爆發系統性危機，地方政府是否還有持續買單的意願或能力？

如果在未來一段時間內，製造業企業持續面臨去庫存化、去產能化甚至去產業化的壓力、房地產開發商繼續受制於宏觀調控、新增基礎設施投資回報率低下，那麼中國影子銀行的資產方可能急劇惡化。一旦投資者的信心下降，新發行理財產品規模收縮造成「借新還舊」的游戲難以為繼，中國影子銀行體系可能出現系統性風險。

一旦爆發系統性風險，直接的買單者可能有兩個：一是地方政府為影子銀行體系的不良資產買單，但如果持續的房地產宏觀調控造成土地市場交易低迷，那麼地方政府本就面臨收不抵支的困擾，遑論為融資平台買單；二是商業銀行為表外虧損買單，但如果中國製造業企業、地方融資平台與房地產開發商出了償付問題，商業銀行表內資產的不良率也可能飆升，單單應對表內風險都可能力有不逮，更不用說兼顧兩頭。

上述分析意味著，一旦中國影子銀行體系出了問題，最終的買單者將或是影子銀行產品的購買者，或是中央政府。如果由中國居民部門來最終買單，那麼危機的爆發將造成居民部門存量財富的蒸發，使得居民消費變得更加疲軟，損害中國經濟的結構轉型；如果由中央政府來買單，這意味著過去十年內商業銀行體系改革的方向被嚴重逆轉。如何應對中國經濟去杠桿化給影子銀行體系造成的沖擊，將是新一屆政府在未來幾年面臨的重要挑戰。

❷ 樓市去杠桿，房價會跌多少

房地產要做的只有一件事兒，那就是去杠桿！

很多人覺得房價高，受不了，呼籲房價下降。然而從行業的角度講，價格高，從來就不是問題。一件東西價格高，總會有價格低的來代替。房子也一樣，房子購買價格高。然而租房卻並不貴。影響行業發展，造成行業動盪的，實際上是高杠桿導致的系統風險。

從銀行借出錢來買房，而買房後又可以抵押房產繼續買房。對於很多公司或者有能力的個人來說，在房價高漲時，這無疑是最有效的賺錢方法。如今限購出台，實際上是打壓了房地產的高杠桿，而房子的價格，是各方面都不希望降下來的。最理想的結果是，沉澱在房子中的錢，都是由真金白銀構成的。

從目前的趨勢來看，減杠桿的效果明顯，房價已經被限制住了。而一方面也能看出，即使房子的交易額腰斬，然而價格卻沒有大家預料的那樣跳水。不少明顯虛高的房價確實在下降，但是也僅僅限於學區房，燕郊固安等炒作概念的地區。購房者實際想買的房子，價格雖然下降了，卻因為限購和銀行減少房貸，變得更加難買。

從房貸計算的算式來看，目前最劃算的，還是之前買房的人。至少低息的房貸，是目前個人能夠融到的最大筆資金。

而在去杠桿的壓力下，目前剛需購房者，可以說當下已經斷了買房的念頭。而且去杠桿並非一朝一夕的時間，至少短時間內，去杠桿依舊會是房地產的主流。而最近三四線城市的房價正在逆勢上漲，也說明依舊有不少人在等著炒房，房地產商的正隨時想通過資本獲取更大的利益。

❸ 房地產存在哪些問題所以要去杠桿

1、房地產投資規來模過大自
2、商品房價格上漲過快
3、商品房結構不合理
4、房地產市場秩序混亂
可以去看看海外房產，近幾年海外房產發展迅速，很多中產階級及高凈值人群為了資產增值保值積極走出去，東南亞房產是比較火熱的地區，可以關注下！如有疑問可向我詳細咨詢，希望能幫到你，謝謝。

❹ 房地產調控和去杠桿是否拖累明年經濟

國務院新聞辦公室於2017年12月14日上午10時舉行新聞發布會，國家統計局新聞發言人毛盛勇介紹2017年11月份國民經濟運行情況，並答記者問。

對於記者提出的市場普遍擔心去杠桿和對房地產的調控可能會對經濟造成影響以及明年經濟展望問題，毛盛勇表示，從當前的房地產市場主要數據來看，一是10月份全國70個大中城市，絕大部分城市房價的環比是持平或者是回落的，同比漲幅全都在回落，說明整個房價總體比較平穩。二是三四線城市的去庫存在扎實推進，而且成效比較明顯。1-11月份全國房地產開發投資增長速度盡管比1-10月份有所回落，增長了7.5%，但這個增速比上年同期來講還是有所回升。1-11月份全國商品房銷售面積增長了7.9%，這個速度盡管有所放緩，但是在去年20%以上的高基數基礎上增長的，也是一個不錯的數字。

整體來看，一方面熱點城市或者主要城市的房價上漲局面得到了控制，另一方面，成交、投資總體比較平穩，說明房地產市場當前運行總體是比較平穩的，說明調控取得了成效，風險也得到了初步控制。

下一步還要加快房地產市場制度的改革，加快推進長效機制的建設，特別是要從稅收、土地、金融等方面綜合施策，更快更好地實現房子是用來住的而不是用來炒的這樣一個定位。關於明年的經濟形勢，當前中國經濟形勢運行總體平穩、穩中向好的態勢明年還能夠延續下去。我認為有以下支撐：

從以上角度來看，明年的經濟增長應該說有一個比較好的支撐，能夠延續今年總體平穩、穩中向好的發展態勢。當然，更重要的是，按照十九大的要求和精神，明年更多要把精力和工作的重心放在推進結構調整和轉型升級上，朝著高質量的發展更加努力。

❺ 去庫存去產能去杠桿對銀行有什麼影響 對房地產企業有什麼影響

能夠穩定房地產市場,刺激房地產投資,間接促進資本市場的活躍度,有利於專銀行利率的調整。屬
積極穩妥化解產能過剩、化解企業剩餘庫存、防範金融風險
金融杠桿簡單地說來就是一個乘號。使用這個工具，可以放大投資的結果，無論最終的結果是收益還是損失，都會以一個固定的比例增加。所以，在使用這個工具之前必須仔細分析投資項目中的收益預期和可能遭遇的風險。另外，還必須注意，使用金融杠桿這個工具的時候，現金流的支出可能會增大，否則資金鏈一旦斷裂，即使最後的結果可能是巨大的收益，投資者也必須要提前出局。

❻ 去杠桿將深刻影響中國經濟金融嗎

隨著去杠桿工作穩妥有序推進，風險防範的藩籬正在逐步築牢。一度持續攀升的銀行業不良貸款出現企穩向好的態勢。5月末，商業銀行不良貸款余額1.9萬億元，不良貸款率1.9%，遠低於國際水平；貸款損失准備余額3.5萬億元，撥備覆蓋率183%，風險抵補能力充足。

一頭連著企業，一頭連著金融機構，去杠桿，正對中國的經濟金融產生深刻影響：越來越多的資金從傳統產能過剩領域逐步退出，向高新技術產業等新動能聚集。從全國情況看，6月末，高技術製造業中長期貸款余額同比增長13.1%，比同期製造業中長期貸款增速高5個百分點。

❼ 影子銀行對金融體系有何影響

影子銀行因為自身的業務特點，可能集聚一定的系統性風險，影響金融體系的安全，體現在以下三個方面：

第一，大量資金通過影子銀行募集，投向房地產市場或者其他產能過剩領域，以及用於償還大量政府到期債務。從長遠看，影子銀行較容易造成地方融資平台貸款風險、房地產融資風險、「兩高一剩」行業風險以及系統性、區域性金融風險積累，形成經濟結構調整中的隱患。

第二，影子銀行業務所具有的期限轉換、流動性轉換、信用風險轉移和高杠桿化特徵使其具有較高的系統性風險隱患。同時，我國的影子銀行與商業銀行之間有著非常密切的聯系，如影子銀行業務受到了商業銀行的流動性支持和隱性擔保等，二者業務相互交織。這種緊密聯系使得影子銀行的風險極易傳染到傳統銀行業。

第三，影子銀行體系通過監管套利削弱了《巴塞爾協議》等微觀審慎監管的效果。正如前文分析，影子銀行導致監管套利這個過程是無法通過市場自發調節避免的，這是一個典型的囚徒困境問題。因此，影子銀行在這個意義上導致了市場失靈，無法達到帕累托最優狀態。在這種情況下，眾多金融機構爭相進入影子銀行體系，可能導致原有監管體系的失靈，系統性風險累積。

❽ 什麼是影子銀行影子銀行是什麼概念對社會有什麼好處用處是什麼

影子銀行，又稱為影子金融體系或者影子銀行系統（Shadow Banking system)，是指房地產貸款被加工成有價證券，交易到資本市場，房地產業傳統上由銀行系統承擔的融資功能逐漸被投資所替代，屬於銀行的證券化活動。 該活動在2007開始的美國次貸危機中漸漸被人們重視，此前一直游離於市場和政府的監管之外，當前也無十分有效的監管方式。
影子銀行，不受監管或僅受較少監管的，提供融資、股權資本融資、金融組合產品、金融交易服務的非銀行金融機構或金融行為。隨著人們對於信貸的需求與日俱增，影子銀行也相應地迅猛發展，並與商業銀行一起成為金融體系中重要的參與主體。影子銀行的發展壯大，使得美國和全球金融體系的結構發生了根本性變化，傳統銀行體系的作用不斷下降。影子銀行比傳統銀行增長更加快速，並游離於現有的監管體系之外，同時也在最後貸款人的保護傘之外，累積了相當大的金融風險。

❾ 現階段中國影子銀行業務有哪些對銀行有哪些影響銀監會近年來對影子銀行業務做了哪些規范

「影子銀行」是信貸市場、資本市場、金融衍生品和大宗商品交易、杠桿收購領域的主要參與者。
這些機構通常從事放款，也接受抵押，是通過杠桿操作持有大量證券、債券和復雜金融工具的金融機構。在帶來金融市場繁榮的同時，影子銀行的快速發展和高杠桿操作給整個金融體系帶來了巨大的脆弱性，並成為此次全球金融危機的主要推手。目前，影子銀行系統正在去杠桿化的過程中持續萎縮，然而，作為金融市場上的重要一環，影子銀行系統並不會就此消亡，而是逐步走出監管的真空地帶，在新的、更加嚴格的監管環境下發展。未來，對影子銀行系統的信息披露和適度的資本要求將是金融監管改進的重要內容。目前，美國已提出要求所有達到一定規模的對沖基金、私募機構和風險資本基金實行注冊，並對投資者和交易對手披露部分信息。

❿ 房地產融資「供給側改革」啟動 樓市「去杠桿」全面展開

2020年最後一天，一則金融領域的文件發布，宣告房地產業正式進入一個新的時代。
12月31日，央行、銀保監會聯合發布《關於建立銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度的通知》（下稱《通知》），對中國境內的所有法人銀行房地產貸款集中度進行管理。
具體為，將法人銀行分為五檔，根據各銀行所處的不同檔位，對房地產貸款佔比和個人住房貸款佔比設定上限。其中，前者最高不超過40%，後者最高不超過32.5%。
《通知》自2021年1月1日起實施。
這一文件被認為是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，雖然設置的額度比例並不苛刻，且監管層給予了一定的過渡期，但政策的信號意義仍然不可忽視。
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。2020年8月，「三條紅線」政策提出，從房企的角度對融資需求進行量化管理。而此次「涉房貸」集中管理制度的推出，則是對資金供給端的收緊，既是供給側結構性改革的題中應有之義，也被認為長效機制的重要內容。
分五檔考核房地產貸款佔比
按照《通知》規定，法人銀行將被分為五檔。具體為：6大行+國開行為第一檔，12家股份行+農發行+進出口銀行+北京、上海、江蘇銀行為第二檔，民營銀行+除去北京、上海、江蘇外的城商行+大中城市和城區農合機構為第三檔，縣域農合機構為第四檔，村鎮銀行為第五檔。農合機構包括：農村商業銀行、農村合作銀行、農村信用合作社。
指標方面，第一檔銀行房地產貸款佔比上限、個人住房貸款佔比上限分別為40%、32.5%，第二檔分別為27.5%、20%，第三檔分別為22.5%、17.5%，第四檔分別為17.5%、12.5%，第五檔分別為12.5%、7.5%。
按照監管層的說法，上述分檔根據銀行業金融機構的資產規模、機構類型等因素確定，而管理要求的設定綜合考慮了銀行類型、存量房地產貸款業務現狀及未來空間。
值得一提的是，為支持大力發展住房租賃市場，住房租賃有關貸款暫不納入房地產貸款佔比計算。
《通知》自2021年1月1日起實施，以2020年12月末數據為界，並對不同的超出比例分別給予了2年、4年過渡期。同時明確，各地可以結合所在地經濟金融發展水平等特點，在增減2.5個百分點范圍內適當調整房地產貸款集中度管理要求。
此外，為配合資管新規的實施，資管新規過渡期內（至2021年底）回表的房地產貸款不納入統計范圍。
銀行是房企最重要的資金來源之一。有金融機構人士向21世紀經濟報道記者表示，算上開發貸款、按揭貸款，以及非標融資、信用貸等其他渠道，房企每年從銀行中獲得的貸款額度在5萬億左右的水平，占其資金來源的三成左右。因此，此次對銀行業金融機構進行額度管理，會很快引發行業關注。
但多數業內人士認為，僅從額度上看，這一規定並不苛刻。
貝殼研究院首席分析師許小樂向21世紀經濟報道表示，截至2020年三季度末，商業性房地產貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為28.8%，個人住房貸款余額在金融機構各項貸款余額中佔比為19.8%，平均水平低於管理目標限制。目前設定的管理比例要求基本符合2020年的情況，意味著2021年市場投放的額度總量不會有明顯的變化。
同時，監管層根據年末銀行的實際情況設定了過渡期，超出管理要求越高的，過渡期時間越長，讓銀行和貸款主體有足夠的時間平穩調整，避免過大變動。因此，許小樂認為，「該方案對短期市場不會造成大的影響。」
兩部委有關負責人同樣明確了這一點。據介紹，2019年以來，央行、銀保監會已就房地產貸款集中度管理制度開展了廣泛調研，與金融機構進行了充分的溝通，「目前大部分銀行業金融機構符合管理要求。」
但新規「堵漏洞」的作用仍然不容忽視。按照貝殼研究院的說法，新規實施差異化管理要求，從規模和防控風險能力兩方面為依據制定分檔。也就意味著，以往「小銀行」通過更「靈活」的個人住房貸款政策拓展該部分業務的空間將受到限制，個人住房貸款的利率、資格等方面的管理將更加嚴格。
去杠桿之路
過去多年來，房地產調控政策對購房者的限制近乎嚴苛。限購、限貸、限售等一系列「限」字訣政策的推出，在保護剛需的同時，也令購房者「加杠桿」變得越來越難。
在供給側結構性改革的框架下，從2020年開始，樓市「去杠桿」的過程逐漸延伸到房企的融資環節。
2020年8月20日，住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會，首次提出實施好房地產金融審慎管理制度，增強房地產企業融資的市場化、規則化和透明度。會議還提出，以「三道紅線」為原則，對房地產企業融資實施管理。
所謂「三道紅線」，是指對房企設置剔除預收款後的資產負債率大於70%；凈負債率大於100%；現金短債比小於1倍等三個指標，根據觸線情況不同，將企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，對有息負債規模增速進行量化管理。
據悉，「三道紅線」已經對房地產業產生了實質影響，近期，房企已經在銷售回款、拿地銷售比、債券發行規模增速方面進行了實質調整，一些企業還設定了具體的降檔期限。
按照許小樂的說法，「三道紅線」是在資金需求端的管理，而此次的「涉房貸」集中管理制度則是在資金供給端的收緊。
他還認為，對「涉房貸」進行集中管理，不僅是「房地產金融審慎管理制度」的一部分，也是房地產長效機制的重要內容。未來，該政策將和「三道紅線」一起，成為樓市調控的常態。
多數受訪者指出，隨著資金供給側的管理全面收緊，房地產領域的「去杠桿」行動也將全面展開。
許小樂指出，近年來的樓市調控，主要沿著「去杠桿」的方向進行，主要目的是為了降低和防範房地產金融風險，推動房地產與金融及實體經濟平衡發展。他表示，過去一段時間，金融信貸中涉及房地產的比例較高，不僅增加了企業和居民的杠桿水平，也擠佔了社會信貸資源，不利於構建國內大循環。
北京某房企人士向21世紀經濟報道記者表示，房地產業將進入一個新的階段，在人口紅利、土地紅利逐漸消退後，金融紅利也在消失。未來房地產市場的將告別紅利下的高增長，轉而進入平穩發展階段。