深圳19年高杠桿買房

A. 最高漲幅50%!小產權房爆火背後，深圳樓市會有何變化

我覺得深圳的樓市會越來越緊張，這個緊張並不是房源緊張，而是各種措施緊張，這都意味著炒房客將沒有辦法繼續炒房。

我對深圳房市的態度始終保持一個觀點：深圳的房價並不正常，而且深圳所謂的火爆樓市只不過是房地產炒作者的投機行為，這會嚴重影響到普通購房者的合法權益。

深圳的小產權房特別火爆。

這個火爆已經持續了一段時間了，從4月份開始當深圳出台了各種房地產措施後，炒房者就把目標從商品房轉到了小產權房上，並且通過這樣的方式來哄抬房價，目前深圳的小產權房普遍已經上漲了50%左右。從某種程度上來講，小產權房確實不貴，但這並不是炒房客哄抬房價的理由，市場也絕對不允許這群老鼠屎禍害整個行情。

B. 杠桿買房啥意思

一般說藉助資金買房，比如貸款。首付30%，那麼你有30萬，就可以貸款70萬。可以買個100萬房子等升值。假如啊，1年或者10年，房價翻番，那麼你賺100萬，去掉利息、手續費，按10萬算，你賺90萬，而你的本金才30萬。

如果你當初只是用30萬買房，房價翻番，你也就是賺30萬，去掉手續費，賺二十多萬。

2019年5月，上海易居房地產研究院發布2019年一季度全國居民購房杠桿研究報告顯示，2019年一季度，全國居民購房杠桿率為31.7%，環比上升0.7個百分點，同比下降1.4個百分點。

杠桿率即一個公司資產負債表上的風險與資產之比(負債/所有者權益的值為杠桿率)。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。

(2)深圳19年高杠桿買房擴展閱讀

買房時還需注意以下：

1.申請貸款前不要動用公積金

如果借款人在貸款前提取公積金儲存余額用於支付房款，那麼公積金賬戶上的公積金余額即為零，這樣的公積金貸款額度也就為零，也就意味著將申請不到公積金貸款。

2.在借款最初一年內不要提前還款

按照公積金貸款的有關規定，部分提前還款應在還貸滿1年後提出，並且歸還的金額應超過6個月的還款額。

3.還貸有困難不要忘記尋找身邊的銀行

當在借款期限內償債能力下降，還貸有困難時，不要自己硬撐，可向銀行提出延長借款期限的申請，經銀行調查屬實，且未有拖欠應還貸款本金、利息，銀行就會受理的延長借款期限申請。

4.貸款後出租住房不要忘記告知義務

當在貸款期間出租已經抵押的房屋，必須將已抵押的事實書面告知承租人。

5.貸款還清後不要忘記撤銷抵押

當還清了全部貸款本金和利息後，可持銀行的貸款結清證明和抵押物的房地產他項權利證明前往房產所在區、縣的房地產交易中心撤銷抵押。

6.不要遺失借款合同和借據

申請按揭貸款，銀行與簽訂的借款合同和借據都是重要的法律文件，由於貸款期限最長可達30年，作為借款人，應當妥善保管的合同和借據，同時認真閱讀合同的條款，了解自己的權利和義務。

7.辦理公積金貸款不用找中介代辦

公積金貸款無需擔保，僅憑公積金賬戶額度及信用即可辦理，程序也不是很復雜，完全可以個人到公積金貸款處領取相應表格填寫、准備相關材料，即可辦理。

C. 為什麼要高杠桿買房

從字面上理解，杠桿也就是杠桿的放大效益，比如說一個商品100元，你100塊錢交易也就是一倍的杠桿或說是沒杠桿。你如果花5塊錢就可以交易這個商品那就是20倍的杠桿。

D. 深圳的高房價，真的損害競爭力嗎

前看來攪動房市的購買力，大致來源於銀行系統和其他非銀系統兩方面，且都帶有較高杠桿率。從央行最新公布的金融數據看，1月份銀行系統2.54萬億元的信貸投放，個人住房按揭貸款、保障房開發貸、土地一級開發貸、政府平台貸，以及企業置換內保外貸或美元債，是新增貸款的主要投向，而在1月新增的3.42萬億的社會融資規模中，剔除2.54萬億的信貸後，8800餘億的其他社會融資規模中，也有相當部分成為撬動房市的杠桿。具體梳理，目前房市的杠桿購買力形成大致或將呈現這樣的遞進關系：首付款本金——首付款融資杠桿——首付比例下降後的個人按揭貸款杠桿。起先，藉助樓市新政降低購房首付比例、降低契稅和營業稅等的影響，籌劃多時的部分自住需求者踩著政策利好開始集中進場，這一跡象迅速被房產中介和開發商捕獲，相當部分房產中介等開始利用房市高度不對稱的信息優勢

E. 現在適合高杠桿買房嗎

你好，高杠桿買房就是銀行貸款，大多都是這樣買房的流程。

F. 風暴來臨，杠桿上的深圳樓市能撐多久

3.30政策中有一條，為平衡供需，全市商品住宅用地供應總量年均增長20%以上，從數據中看土地供應在19年、20年有所放緩，增幅分別為-10.5%、16%，16年-18年間供地平均增幅38%。但價格變化與供應並未呈現出預想中的結果，樓板價依然在攀升。溢價土地佔比從25%上漲至28%，萬元地從2019年3宗上漲至2020年19宗。造成萬元地的主要原因是西安作為中心城市在國家層面的佔位逐級增高，從GDP破萬億、人口突破1020萬兩個關鍵數據上給予開發商堅定拿地的信心，此外西安房價與同城市比較。

G. 加杠桿買房是什麼意思

指房地產首付降低。以較低的首付獲得其產權。引用股市名詞房地產加杠桿
買房條件
1、年滿18周歲具有完全民事行為能力的自然人；
2、貸款到期時男士年不超過60歲，女士年齡不超過55歲；
3、有穩定合法的職業和收入來源，有還本付息能。

H. 2019年房價調整是大概率事件

2019年的房產市場形勢將是如何？根據2018年市場情況，結合如今的調整措施，其實短期內樓市的漲跌趨勢已然是明朗的。首先，房住不炒的定位不會變，國家三令五申強調的堅決遏制房價上漲、堅持房地產調控力度不會放鬆；其次，正因為在2018年的措施中取得了一定成果，今年才不會讓之前的努力付諸東流，防止房價上漲仍是基本目標。

最後預測一下2019年的房價，雖然不能精準說出到底漲多少跌多少，但從目前已有的數據來分析：據諸葛找房數據研究中心對12月份70城新房二手房的解讀，新房上漲城市為59個，連續兩月數量下跌，二手房上漲城市為47個，下跌城市連續4月增多，環比上月收窄0.22個百分點。尤其是一二線城市，受房產市場持續調控影響，房價大局基本已定，以穩為主，因為有人口和資源做支撐，也不太可能持續下跌，而三四線城市隨著棚改收緊、利好相繼退出，部分炒房客被套牢，房價出現回落是大概率事件。房價下跌影響范圍不容小覷，被傷害最深的是哪類人？誰最不願意看到房價大面積下跌呢？

1.銀行

據中國東方資產管理公司發布了《中國金融不良資產市場調查報告（2018）》的報告顯示，如果房價下降20-30%，銀行將會面臨著顯著的壓力。雖然銀行系統具有穩步的風控措施，2016年10月起銀行提高了審核標准，並把房貸收益打包為對沖基金進入金融市場來反向對沖風險，但如果房價大面積下跌，銀行的損失仍無法避免。不僅員工面臨降薪、失業，房價下跌意味著資產貶值，相關貸款人、房企失去盈利現金流斷裂，自然無法償還貸款，銀行就可能面臨系統性金融風險。雖說資金回收困難還可以拍賣房產，但因樓市整體下行拍賣品所得利益將受到限制，還可能有流拍情況，畢竟貶值的東西誰也不想收入囊中。

2.既沒買房又無存款的人

對於沒買房又沒錢的人來說，本身就處於社會的底層，是社會動盪中最易受傷的一類人，因為房價下跌與他無關，而企業停工倒閉，這類人抗風險能力較弱，勢必被捲入其中，打擊不小。還有一種是買了房身負貸款的人，如果抗風險能力差，很可能被有錢有實力的那部分群體收割，來一個財產轉移，尤其是那些拿杠桿資金購房的人，一旦房價下跌所抵押的房產價格低於負債，變現困難那才是欲哭無淚！而相反那些有房有存款、或有房無貸款的人來說，不僅資產抗壓力強不易受損，說不定還能順勢搭上一個順風車抄底買到好房。

3.多套房主

在房價上漲的時候他們跟風利用短時間的市場上行期獲利，但如今此舉已行不通，一旦房子貶值，他們手裡的房子還未變現就已被套牢，不僅要面臨財富縮水，還可能被長時間的出售周期所折磨。對於負債率高的人來說，房子越久賣不掉，產生的利息越多，遭受的損失越大，房價大面積下跌對他們的打擊是致命的，連口喘息的機會都沒有。

總的來說2019年的房價不太會出現大面積下跌，我們還是可以用平常心來看待樓市，近日郁亮也說過，房地產行業不可能再恢復過去的增長速度，從長遠看，市場終將會被凈化，房住不炒仍是大勢所趨。

I. 深圳樓市大觀：頂級豪宅成交量增長166.5%

近日有媒體報道，在剛剛過去的11月，上海單價10萬元以上的頂級豪宅成交490套，超過了過去3年的成交總和。2015年可謂是豪宅市場的「大年」。

事實上，這一現象只是今年北上廣深等特大城市「豪宅熱」的一個縮影。據統計，截至11月，在京滬深三個一線城市，「10萬+」的頂級豪宅成交量分別增長了54.1%、178.4%和166.5%，平均增幅是普通商品住房的2倍。

哪些人買走了這些豪宅呢？數據顯示，從年齡和身份上來看，30~50歲的客戶是主力，佔比達57.6%，主要由企業主、明星或社會名流構成；20~30歲的新生代異軍突起，佔比21.4%，主要由企業主的下一代構成。

豪宅之所以熱銷，主要是由於傳統經濟「去產能」和「去杠桿」已呈倒逼之勢，而新經濟（互聯網、高科技等）在體量上、動力上還未成長到能填補增長空白的程度。於是，經濟增速「下台階」疊加轉型困境，部分企業主退出了實體經濟。同時，「穩增長」寬松政策釋放出的資金要尋求既能防止貶值風險，又能獲得平均收益率的投資品種。

盡管樓市已告別10年「黃金時代」，但其體量（開發投資、銷售規模）相比2008年仍增長了2~3倍，上下游60多個行業及國民經濟無法容忍其快速下滑。在經濟轉型和財稅改革到位之前，樓市「托底」經濟、「緩沖」財政下滑的功能將會維持一段較長的時期。由此，在經濟下行階段、轉型陣痛期，樓市也就成了防禦性投資的最佳品種之一。

目前，我國城市2.7億外來人口中的50%集中在前50大城市，而包括北上廣深在內的十大城市又集中了這50%中的約80%。未來新型城鎮化著重於解決外來人口「市民化」問題，這意味著北上廣深等城市未來人口、資源和產業集聚的程度將進一步提升，住房需求的潛力和支付能力依然很強。因此，投資這些城市的房子，特別是具有稀缺屬性的豪宅無疑是一個好的選擇。

從區位來看，公共資源集中的中心城區、舊改升級區域、自貿區等現代服務業重點區域，都是各路資金「熱捧」、升值趨勢長期被看好的豪宅投資區。

國際經驗顯示，特大城市核心區域的豪宅不僅為本區域富人所青睞，也為國內外高凈值人群所青睞。特別是在經濟下行時期，避險資金更是趨之若鶩地進入這些豪宅市場。而且，特大城市嚴控土地供應，意味著單位空間內的價值將進一步提高，具有低密度、獨特景觀、優質公共配套、歷史文化價值和國際服務取向等稀缺屬性的房屋價格上漲更快。

目前，購房成本（利率、稅費）已降至歷史最低，意味著政策極其鼓勵大家去購房，而價值越高的房屋，享受到的政策利好就越多。與此同時，北上廣深同時進入了用地空間「負增長」時期，以舊改提升區域功能和釋放空間已付諸實踐。因此，城市單位空間的產值將在未來進一步提升，而核心區域占據稀缺資源、容積率更小的豪宅將以更大的空間享受更多的溢價。

正是基於以上考慮，近年來特大城市「地王」頻出，豪宅供應越來越多。可見，市場對於中心區稀缺地塊前景非常樂觀，這也給未來豪宅價格上漲增添了新的預期。

（以上回答發布於2015-12-11，當前相關購房政策請以實際為准）

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