土地出售傭金合同

❶ 政府能否直接與企業簽訂土地岀讓合同

政府以發展經濟為目的，主動介入經濟活動，不僅僅擁有行政者的身份，同時也具備民事主體的特徵。縣政府以其規范性文件形式發布的10號文通行於全縣，是對參與全縣棚戶區改造房地產開發企業的優惠政策，對全縣具有法律效力，當無異議。政府依其行政職能對於國有土地享有開發建設的權力，但是由於地方經濟發展需要，政府無力完成開發建設，招商引資必不可少。在向作為民事主體的房地產開發企業出讓土地使用權時，其合同性質應為平等民事主體之間的民事合同關系。
在合同簽定前的項目推介會，是其招商引資的必要組成部分，依合同法原理，可以將其看成是要約。根據《合同法》第十四條要約是希望和他人訂立合同的意思表示，該意思表示應當符合下列規定：（一）內容具體確定；（二）表明經受要約人承諾，要約人即受該意思表示約束。在本案中，被告一為了提高其可信度，其全套領導班子全部出席，並由代表縣政府的一縣之長親自做出承諾，界定了該縣在土地出讓行為中應當履行的職責、義務，其意在表明「只要你中標，我就這樣做」，使之成為名副其實的要約。
同時，其承諾完全符合10號文的規定，其互相印證與支持的法律效力、公信力，直接決定了受邀參會的房地產企業是否決定參加該項目投標活動。而在兩被告提供的《房地產拍賣須知》第七條拍賣程序第（四）項的規定，「成交後3日內交齊拍賣傭金，7日內交齊總價款的35%。簽訂土地出讓合同後30日內交齊總價款的50%」的規定可以認為是新的要約邀請。該份要約邀請，對縣長講話中承諾的相應內容進行了變更，其變更的內容，是將開發的前提變更為「交齊總價款的50%」。對此，競標企業參與招標的行為，便是承諾，便是認可了拍賣方的變更。但是，因為此次新的要約邀請與政府的10號文，直接相沖突，其效力仍舊應當以政府的10號文為准。
那麼10號文，違反了其上位法的調整，其中的相關條款內容是否有效呢？我們認為是有效的。根據《立法法》第八十六條第三款的規定「部門規章之間、部門規章與地方政府規章之間對同一事項的規定不一致時，由國務院裁決。」根據《立法法》第八十七條第二款及八十八條的規定，對於下位法違反上位法的行政法規、地方性法規、規章由國務院予以改變或者撤銷。也就是說，該10號文的規定，未經改變與撤銷之前，依舊是有效的。
另外，原告作為普通的民事主體，當然是選擇有利於自己的地方法規的優惠政策予以遵守的，並且，在招標前後的過程中，被告始終未曾停止過對10號文的宣傳，原告有理由認為10號文中的承諾構成整個招投標行為及合同的一部分。而《房地產拍賣須知》在一定期限，對特定民事主體適用，具有格式條款的性質。根據《合同法》第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當作出不利於提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當採用非格式條款。因此，10號文可以作為本案訴訟依據，縣長汪某興的講話具有法律效力，原告繳納35%的土地出讓金的行為沒有違反約定。
根據兩被告提供的《房地產拍賣須知》第七條拍賣程序第（四）項的規定，「成交後3日內交齊拍賣傭金，7日內交齊總價款的35%。簽訂土地出讓合同後30日內交齊總價款的50%。」也就是說，交齊總價款50%的行為，是在簽訂土地出讓合同後的30日內，那麼此份合同雖然已經履行，但尚未簽訂，既然沒有簽訂，交齊總價款50%的條件尚不具備。原告應當交齊總價款50%的時間起算點沒有出現，原告自然不存在違約的可能性。
被告的政府首長汪某興在推介會上鄭重承諾的現場辦公會，遲遲沒有兌現，對於沒簽合同就已經支付了35%首付款的原告來說，自然存在非常高的風險。原告作為投資開發企業，沒有簽訂合同，也必須要尋求被告的各部門出具各種證明、辦理各種手續才能開工，托關系找朋友，其成本自然是大大提升。如此說來，不簽訂合同的風險，只存在於原告一方，對於被告而言是不存在任何風險的，反而會推進很多潛規則的實現，這一點是不容被忽視的。不簽訂合同，對於本案中作為被告政府部門的國土資源局，有太多無以言表的微妙益處。
被告的政府首長汪某興在推介會上如是說，「下面我在這里，代表××縣人民政府，鄭重的向在座的各位企業家，各位開發商，作出如下承諾：1、以上各項優惠政策，政府必須嚴格執行，決不反悔；2、對開發商提供一站式、保姆式、一條龍的服務，現場辦公，所有的建築手續將在一個小時內完成。……第三，堅決杜絕和打擊各種形式的亂收費，是凡到中標開發商收費，不經政府批准，任何人不得越雷池一步，誰收費誰下台……第四條，政府將優先改造，中標標段的基礎設施，你那小區蓋得很好，外邊的路、燈、給水排水量化工程，政府該做的，政府要做。第五，自中標簽約之日起，60日內完成拆遷，實現三通一平，向開發商交地，……我們政府是絕對不會含糊的。以上承諾如有違諾，政府願承擔全部責任。」而被告公布的10號文第三條，「縣政府承諾，自開發企業競標摘牌簽約之日起，90日內完成拆遷，並實現拆遷區域內『兩通一平』（通水、通路、場地平整）。」未簽訂的合同範本，同期其他中標者已經簽訂的文本，上面都有明確約定，合同第六條「出讓人同意在2011年5月1日前將出讓宗地交付給受讓人，出讓人同意在交付土地時該宗地應達到本條第（一）項規定的土地條件：（一）場地平整達到地上建築物和附著物拆遷完畢；周圍基礎設施達到二通一平（通水、通路、場地平整）」。
由前述援引三處原文可知，無論是已經被被告律師否認其效力的政府首長講話、其庭審中自認違法的10號文，還是雖然沒有簽訂，但是已經實際履行的合同範本，無論是「三通一平」、「兩通一平」還是「二通一平」均已明確標明了是「通水、通路、場地平整」，被告的政府首長代表政府承諾說「政府將優先改造，中標標段的基礎設施，你那小區蓋得很好，外邊的路、燈、給水排水量化工程，政府該做的，政府要做。」合同約定為「周圍基礎設施達到二通一平」，而原告項目正門口唯一一條主幹路未開通，當然是無法達到周圍基礎設施二通一平的標准，這里是確定違約的，因此，可以依照規范的格式合同要求履行開通規劃路義務，並要求被告承擔違約責任。
被告辯稱原告對最後一戶拆遷戶滕某利的拆遷價格違反政府指導價，對此拒絕賠償。原告認為，被告在拆遷中有兩戶的拆遷價格也遠遠超過政府指導價，甚至高於原告對滕某利的補償，是屬於特殊情況特殊對待。拆遷歷來是我國房地產項目開發中一個比較難處理的問題，隨著近些年房地產業的飛速發展，高額利潤帶來的是地價攀升，很多不肯低價被拆遷者甚至被稱為「釘子戶」。試問，若拆遷的補償安置不能夠使拆遷戶的維持原有的生活標准，他為何要拆遷呢？所以，很自然的對拆遷戶拆遷補償的標准也是難以一刀切的。這樣的結果，很可能導致惡性治安事件，正如近些年因拆遷導致的跳樓、自焚、自殺事件時有見諸報端。穩定又是當前國家和社會發展的重中之重，因此，特殊情況特殊對待在實踐中也是被廣泛採納的。被拆遷戶滕某利，是當地勞動模範，多次受市、縣表彰，其承包的9.9畝土地用於種植南方蔬菜銷往當地高級酒店及餐廳，是當地的示範田，其全家近10口人以此為業，且按照股份制分配盈利，年收入相當可觀，在當地小有名氣，且承包期限尚有17年。因此，其安置補償應當得到法院支持，本律師對此觀點表示支持。
被告認為，在土地拍賣之前，以領導講話的形式要求-2、-3地塊按照70%、30%的比例承擔-1地塊上拆遷戶的回遷安置，作為中標的前提予以告知，原告應當按此來承擔-3地塊以外的-1地塊的回遷安置工作，否則即是違反了誠實信用原則，不應當得到法院支持。原告認為，在被告極力否認領導講話效力的同時，卻又在此處不斷強調領導講話對原告的約束力，這本身就是自相矛盾的，依照被告的邏輯，否認了領導講話中承諾的法律效力，此處應當也不具備法律效力，對於領導講話法律效力的認定應當一視同仁。本律師認為，領導講話應當一貫的具備法律效力，對此處也是一樣，因此，原告事實上也按照要求承擔了-1地塊上回遷戶的安置，但是，同時也額外被攤派了-2地塊部分回遷戶的安置。按照領導講話的要求，-3地塊應當承擔30%的回遷戶安置工作，但事實上卻承擔了51.05%的回遷戶安置工作，遠遠超過領導講話所要求的比例。因此，對於額外承擔部分，應當按照市場價予以補償。對此，反而是被告明確違反誠實信用原則，原告訴請並無問題。
本案從表面上看來是一起民告官案件，但並非傳統意義上行政訴訟。筆者作為本案原告的代理律師，從案件發生起一年後介入案件的材料整理、證據完善、直至提起民事訴訟，並三次庭審。雖然目前本案並未審結，但是從庭審的過程來看，被告××縣政府及該縣國土資源局的答辯，並未能改變其違約事實。本律師認為，盡管政府作為行政管理者進行國有建設用地出讓的行為，但就合同簽訂這一行為來看，其本質是民事合同的屬性，這一點是毋庸置疑的。根據合同法基本原理，合同應當履行，合同應當全面履行，合同應當充分履行。而縣政府在履行合同的過程中，怠於履行其利用職務實施的行為，而這一行為是歸屬與《國有建設用地出讓合同》的附屬義務，要達到合同約定的「凈地出讓，二通一平」的標准，本案被告則必須以來於其行政權力的行使、職責的履行，但這並不會導致合同本質的民事屬性。
《合同法》第六條，當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則；第六十條，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。按照一般的民事合同而言，各合同方應當是平等、自願的簽訂合同，之後則嚴格按照合同的約定履行合同，其過程中應始終遵循誠實信用的原則，保證合同的全面履行。在本案中，盡管從法律上來講，原被告雙方應當是平等的民事主體，基於自願的原則締結合同，但是在事實上來說，本案中的原被告是不可能平等的。比如，在證據的收集上，整個拆遷安置的數據資料完全保留在被告手上，而被告提供的印有政府印鑒的單據，隨時可以作為證據使用；又比如，且不管本案如何處理，原告在其當地的其他項目均要受制於被告，接受被告的管理，如此掣肘的訴訟格局中，原被告是根本無法平等的。
盡管如此，作為原告的代理律師，在充分考慮全盤訴訟格局的前提下，對委託人進行了詳細的風險說明，並出於對委託人合法權益的維護，依然提起了本案的訴訟。相信在法制逐漸完善、法治程度不斷提高的今天，在清楚的事實、確鑿的證據面前，公正的司法一定可以維護原告的合法權益，以使被告平等的承擔民事責任，充分的彌補原告遭受的損失。
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❷ 房地產項目銷售代理服務合同

《****》項目銷售代理服務合同

甲方（委託方）：

乙方（受託方）:

甲、乙雙方本著互惠互利真誠合作的原則，經友好協商，就產權屬於甲方的 項目委託給乙方作代理銷售事宜達成本協議。

第一條 本合同委託代理項目內容

1、項目名稱：

2、項目地點：

3、項目規模：

4、委託事項：■全程代理□市場調研□營銷策劃 □代理銷售

5、乙方的代理銷售期自 2008年 12 月 1 日至 2010 年 10 月 31 日。

第二條 費用收取及結算方式

1、前期服務費

在本合同簽定後7日內甲方支付乙方人民幣 6 萬元（大寫）（￥ 陸 萬元），在項目正式開盤銷售後四個月內從銷售傭金中分三次扣除（每月扣除人民幣 2 萬元）。如甲方未能在2009年3月拿到商品房預銷售許可證,則每延遲一個月支付乙方人民幣1.5萬元作為前期服務費，累計服務費在6個月內扣清。

2、銷售代理費（銷售代理費=底價傭金+溢價獎勵+獎勵傭金）

2.1 本項目的底價傭金為當月售出單位合計到帳部分的底價合同總額 ´1 %，按揭貸款資料收齊後遞交銀行審批30個工作日後如因非乙方原因無法到帳可先視為到賬。

2.2 溢價獎勵：經過乙方的努力，每套住宅或商鋪銷售價格超過底價的，其超出底價部分，甲乙雙方按8：2分成。根據本合同約定的底價，可以調增價格的，需雙方商定確認，超過原底價部分的視為溢價。

底價標准：見《代理銷售房源價格表》

2.3獎勵傭金：在合同期內乙方完成項目總銷售金額的80%時，甲方一次性支付乙方全部售出單位合計底價合同總額獎勵傭金0.1% 做為獎勵。該部分獎勵傭金及溢價傭金在乙方完成項目總銷售金額的80%後10日內予以支付.

3、銷售代理費的支付：

《月度銷售任務明細表》（銷售任務按每3個月由乙方提交一次）由雙方在項目開盤前協調確定，甲方書面認可。

3.1 代理方完成的月度銷售量達到《月度銷售任務明細表》中月銷售目標的

90%及以上，月度代理傭金支付金額=月度底價傭金×100%。

3.2 代理方完成的月度銷售量不足《月度銷售任務明細表》中相應月銷售目標的90%，月度代理傭金支付金額=月度底價傭金×80%。底價傭金轉為代理方保證金，待代理方季度銷售量達到季度銷售目標的90%及以上，開發公司再行支付剩餘款項。

3.3 如代理方季度銷售量未達到《月度銷售任務明細表》中相應季度銷售目標

的90%，則當季度保證金自動轉為下季度保證金，待代理方兩個季度累計銷售量達到《月度銷售任務明細表》中相應銷售目標的90%以上，按第3.1款要求支付；如代理方兩個季度累計銷售量達不到《月度銷售任務明細表》中相應銷售目標的70%以上；則甲方有權單方面終止本合同。

4、若客戶交清首期房款前因甲方原因悔約，所沒收的定金雙方各收取50%；若客戶在交清首期房款後因甲方原因悔約，定金及罰金歸甲方所有，乙方收取相應的代理費。

5、結算時間：雙方於每月5日前核算上月已簽合同部分，並於10日前結算代理費用。甲方在結算當日以轉帳或現金方式支付乙方，乙方提供等額發票。

6、乙方在合同期內完成本項目合同總銷售額的90%可視為全部銷售完成，乙方可選擇撤場，並於10日內結清全部銷售代理費用。

第三條 雙方權責

1、甲方的權利和義務

1.1 在發售前向乙方提供所委託之物業公開銷售所需的《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《施工許可證》、《商品房預售許可證》等各項銷售所需的合法文件資料，以確保樓宇銷售的順利開展。

1.2 承擔有關策劃、宣傳推廣、廣告、售樓資料、模型及售樓現場包裝等設計、製作、印刷所需的各項費用。

1.3 在本合同生效後，甲方不得委託任何第三方代理銷售或自行銷售相關物業。

1.4 甲方應嚴格按照雙方商定的工作進度及時做好乙方提交的方案的審核工作，並應於三日內予以答復。特殊情況不能按期的，應告知乙方，但最長不超過七日。由於甲方逾期回復導致乙方工作進度延誤，或導致乙方未能按計劃完成銷售任務，責任由甲方承擔。

1.5 甲方應確保工程進度，並負責售樓現場清理、售樓處的裝修、包裝布置、辦公設備到位等工作， 為乙方提供辦公場所及電腦、傳真機、復印機、電話機、等辦公用品並承擔售樓處的水電費、辦公室固定電話費的日常費用。

1.6 委派專人配合乙方的銷售工作，負責收取客戶購房定金及房款。

1.7 甲方需每周組織一次各相關單位（工程部、物業公司、代理公司、廣告公司及相關部門或責任人）參加的工作例會，及時協調解決各種營銷問題，督促相關配合部門的工作。

1.8 合同期內，根據推廣需要甲方同意投入該項目的廣告宣傳費用不高於本項目乙方代理總銷金額的 0.8 %。由於甲方原因未能按時足額投入廣告宣傳費用造成乙方未能按時完成銷售目標的，責任由甲方承擔。廣告宣傳費用計劃由乙方提出並經甲乙方雙方商定認可。

1.9 非因乙方之行為造成的索賠或其他法律責任，由甲方負責並承擔責任。

1.10 甲方須按時與乙方結算代理費並准時支付，如延期則每日按所欠代理費總額 3 %計付滯納金。

2、乙方的權利和義務

1.1 乙方具備房地產交易代理資格，並向甲方提供營業執照復印件，保證其代理經營的合法性。

1.2 乙方負責售樓人員的全部工資、獎金、福利及交通等費用，負責業務培訓、業務管理以及一切現場銷售工作的組織管理及銷售執行。

1.3 乙方負責制訂營銷方案和宣傳推廣計劃，並經甲方認可決策後組織實施。

1.4 乙方須按照與甲方所確定的營銷方案進行銷售，若確因特殊情況需要調整的，需即時與甲方溝通並經甲方同意後，方可實施。

1.5 乙方負責現場銷控管理工作，定期向甲方提交營銷總結報告，供雙方根據銷售實際及時調整銷售策略。

1.6、根據銷售需要及市場需求，在雙方確定的銷售底價基礎上，溢價或漲價的幅度應報甲方書面批准後方可執行。

1.7 協助甲方與購房人簽訂商品房買賣合同，本合同約定銷售范圍內的房屋，所有銷售均視為乙方完成。

1.8 乙方人員負責與客戶簽訂房地產買賣合同並協助辦理按揭等相關各項購房手續。

1.9 售樓過程中如有因乙方工作原因引起的法律訴訟或索賠要求時，乙方須負責由此產生的後果。

第四條 違約責任

1、甲方責任

1.1 若購房人購買的該項目房產的實際情況與甲方提供的材料不符或產權不清，規劃設計變更或銷售面積變化，以及因工期、交房期、質量、銀行按揭、典當抵押等問題產生的糾紛，均由甲方負責。

1.2 甲方不按合同規定的期限向乙方支付傭金，則每超過一天按應付傭金的 3 %向乙方支付滯納金；若傭金支付時間超過三個月，視甲方違約，違約金為 人民幣貳拾 萬元。乙方有權單方面解除合同，並由甲方完全承擔違約責任。

1.3雙方確定的營銷推廣費用因甲方原因不能及時到位，造成銷售工作無法正常開展的，視為甲方違約。乙方有權單方面解除本合同，並要求甲方結清所有銷售代理費用。

1.4 開盤時間初定為20 09 年 3 月 30 日前，若因甲方原因導致該項目不能按時開盤而引起的乙方前期准備工作順延，順延時間不超過 30 天，超過 30 天甲方應每月支付乙方前期工作準備金 1.5 萬元整，超過 90 天乙方有權單方面解除本合同，並要求甲方結清所有銷售代理費用（含前期工作準備金在內）。

1.5甲方若無故終止合同給乙方造成經濟損失，則甲方需向乙方賠償損失30

萬元（ 叄拾 ）人民幣。

2、乙方違約責任

2.1 乙方不得以甲方的名義從事本合同規定的銷售活動之外的任何商業活動，因乙方原因對甲方造成的社會不良影響或損失由乙方承擔責任。乙方必須按照雙方確定的商品房買賣合同條款與業主簽訂合同，如有違反一切責任均由乙方承擔。

2.2 乙方銷售均價不得低於雙方約定的基準價格（甲方簽字確認部分除外），如未達到約定基價由乙方承擔責任。

2.3 乙方不得超越甲方授權向客戶作出任何承諾，否則視為違約，產生的後果及給甲方造成的損失由乙方自行承擔責任。

2.4 乙方銷售團隊主要負責人的調整均須提前通知甲方，並做好交接等相關工作，因乙方人員管理問題致使營銷工作出現問題，由乙方承擔責任。

2.5 乙方若無故終止合同給甲方造成經濟損失，則乙方需向甲方賠償30 萬（ 叄拾 ）人民幣。

第五條合同生效及其他

1、本合同自雙方代表簽字蓋章之日起生效，所有條款雙方均嚴格遵照執行，否則違約方要賠償給對方造成的一切經濟損失。

2、本合同規定要提交的附件應及時提交確認，該附件是本合同的組成部分。

3、雙方協商同意後對本合同的修改、擴充等，應簽定補充協議。

4、在本合同執行期間，如有因股東變更、產權交易等原因導致甲方委託乙方代理銷售物業產權改變的，甲方除應支付乙方售出部分的代理費外，還應向新產權方說明本合同的有效性，三方就有關的權利義務事宜簽定協議。如新產權方要求重新委託代理銷售時，乙方享有優先代理權。

5、雙方對合作過程中的所有相關商業資料均負有保密責任，未經許可，任何一方不得擅自對外發布或提供給第三者。

6、任何一方按本合同規定提前中止合同時，需提前15天書面通知對方，雙方派人於通知日起14日內完成辦理相關結清款項、解除合同手續。

7、本合同執行過程中，如有因不可抗力因素影響有關條款之執行的，受影響一方應及時向對方通報，因此而影響履行有關條款的不視為違約。

8、本合同未盡事宜，雙方協商解決，若對本合同執行中產生的沖突雙方協商不成的，交由常州仲裁委員會解決。

9、本合同一式四份，雙方各執二份，具同等法律效力。

（以下無正文）

甲方： 乙方：

法人代表 ： 法人代表

（授權委託人）： （授權委託人）：

年 月 日 年 月 日