頭部房企巨頭海外融資杠桿

A. 中國巨頭海外大撤退，這是為何

世界格局不斷的變化，以及新冠肺炎的大流行。

首先，中國巨頭在國內已經形成了完整的企業生態鏈，並且技術不斷成熟，生態鏈不斷發展，生態環境不斷優化，用戶體驗不斷升級，利用這些優勢，中國巨頭進入外國可能只需要簡單的調整，就能迅速佔領市場，這對於海外的本土企業是一種壓力，海外國家迫於這種壓力，並且為了保護自己的本土企業，可能會對中國巨頭進行相應的政策，或者是實施壓力，這將會使中國巨頭受到嚴重的損失 。

並且世界經濟沒有完全復甦，又歷經新冠疫情的打擊，各國都想實現本國內的經濟的恢復，復甦與發展，不管是從經濟上，政策上以及技術上都可能制訂更有利於本國企業發展的因素，所以面對這種壓力，中國巨頭壓力較大，可能感覺力不從心 ，從而有可能使得中國海外巨頭受到嚴重的打壓與沖擊，使得中國巨頭，不得不進行大撤退 。

B. 求教：海外並購包括通過與私募股權企業（PE）合作進行投資的方式嗎

一種是在「走出去」的過程中藉助PE的力量。第二是「引進來」過程中與PE合作，比如可以利用目前歐美經濟危機重新引進一些一流的人才，為企業成為國際一流投資者打下基礎。第三是與PE合作練好內功。國企跟PE合作是企業多元化的表現，也是企業本身對資本運作成熟的一個反映。

C. 王健林房企海外千億投資歸零，事情的原委是什麼

在歷來的首富當中，王健林是企業家中最有個性的一個，他果敢堅韌，不喜低調，定下財大氣粗的小目標，然後一口氣完成8000次。

他生於四川，做過林業工人，參過軍，退伍後來到了北方沿海開放城市大連。

1989年，王健林從大連西崗區辦公室副主任任上辭去職務下海經商，接手了一家房地產開發企業——後來生長為萬達集團。在爾後的長達28年中，受野心的驅動，憑借著對財富的冒險尋求以及對政治鴻溝的掌握，王健林敏捷成為我國的尖端富豪。

現實上，關於王健林出事的風聞早已不是什麼新聞，近半年來，隔山差五就有媒體“歸納”一篇文章出來，來奉告網民，王健林最近可能又要出事啦！

而其實，很多企業家在遭遇危機時，都應對不當，最終深陷泥淖不能自拔，輕則企業破產，重則鋃鐺入獄。而很少有企業家能在企業遇到危機時，從容自救。

王健林帶領萬達集團為中國企業家上演了一幕教科書式的危機應對案例。

D. 為什麼國外籌資成本比國內低

因為利率低了，百姓不願意儲蓄，會使銀行的存款額度下降，需要支付的存款利息也會減少。同時，貸款利率也將下降，貸款成功率會提高的。

公司發行債券時，會提前規定一個票面利率。當票面利率跟市場利率出現差異的時候，債券的發行價格就可能高於票面價格（溢價發行）或低於票面價格（折價發行）。

貸款與發債均為債務，均需償還，但貸款是借當地銀行的錢，門檻相對較低，融資成本（主要是貸款利息）相對高一些；向社會發行債券的門檻相對較高，雖然融資成本（即債券利息支出）較低，但其他費用較高且獲得難度較大。

(4)頭部房企巨頭海外融資杠桿擴展閱讀：

海外債方面，受境外融資監管趨嚴影響，房企今年以來在海外融資上也是動作頻頻。觀點指數統計發現，2019年1-7月，房企通過發行海外債（含計劃）形式融資4328.97億元，數量168隻，數量、規模均創同期歷史新高。不過由於用途受限制，上述海外債幾乎都是借新還舊。

需要注意的是，受發債用途以及人民幣貶值帶來的影響，房企也在積極防範匯率風險。

觀點指數梳理發現，從年初至今已經有不少企業提前贖回海外債，比如世茂贖回5.5億美元2022年到期優先票據，贖回價相等於該等票據本金額的104.188%另加截至贖回日期（不包括當日）累計未付利息，贖回價合計5.78億美元。

E. 中國房地產企業密集「出海」原因是什麼

隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債「解渴」。

原因有內地發債趨難、海外發債救急、海外發債有風險等。

宋傑提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重後果。

「無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。」宋傑表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對於房地產企業過去的高收益要趨於平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。

內容來源：鳳凰網

F. 中國房地產企業密集「出海」為啥

隨著中國對房地產市場調控趨嚴，內地信貸政策也在不斷收緊，大量房企尋求海外發債「解渴」。

中國國家發改委不足一月分兩次批復了融創、萬科、華遠等10餘家房地產企業境外發行債券的備案登記。

Wind金融數據顯示，截至2018年5月22日，2018年以來內地房企已公告計劃發行的海外債券達61隻，發行總額超過240億美元，比去年同期大幅度上升105%左右。

宋傑提醒中國房企，應該將發債周期編排好，發行過多債券會增加自身負債率，如果不量力而行，債務到期整體償付能力將受到挑戰，甚至出現違約，造成嚴重後果。

「無論何種發債路徑，都是債務，到期都要還。」宋傑表示，房企一味追求發債成功，而忽略了是否與自身盈利能力和消化能力是否匹配也是關鍵，對於房地產企業過去的高收益要趨於平穩過渡，隨之也應該相應優化債券種類，梳理存量，在結構化的非標產品上尋找為突破口為上策。

宋傑表示，中國房企海外發債近期已經出現了監管層面的限制。中國國家發展改革委和財政部近日也聯合下發了《關於完善市場約束機制嚴格防範外債風險和地方債務風險的通知》，嚴禁企業以各種名義要求或接受地方政府及其所屬部門為其市場化融資行為提供擔保或承擔償債責任，切實做到「誰用誰借、誰借誰還、審慎決策、風險自擔」。

內容來源：鳳凰網

G. 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

H. 今年房企或面臨巨大資金壓力嗎

上海易居房地產研究院分析師嚴躍進表示，房企的業績改善也有很多不確定性，包括未來可能的加息、資本市場的管控、企業到期債務兌付等情況，這些都會給房企造成一定的業績壓力。

事實上，近日有消息稱，已有部分銀行下發相關文件，或已暫停受理房地產行業新增授信業務，或暫停開發貸業務。張大偉表示，對房企來說，2018年或將是最近4年資金壓力最大的一年。「一方面是融資渠道收窄，另一方面，疊加最近全國多個城市房地產市場調控，人民幣貶值對房地產市場的利空，房企海外融資難度也在加大。」

I. 「三道紅線」利劍高懸 房企資金鏈迎大考

數據顯示，歷年1月均為房企債券融資高峰期，今年也不例外，但總體發債規模低於市場預期。貝殼研究院數據顯示，2021年1月房企境內外債券融資累計約1630億元，同比下降5.3%。專家表示，「三道紅線」威力開始顯現，房地產債券今年到期規模增多，對資金鏈帶來考驗。
發力美元債市場
貝殼研究院數據顯示，1月房地產企業發行的債券中，境外債券佔54%。貝殼研究院稱，2021年房企融資新規與銀行房地產貸款集中度管理制度均處於實施前過渡期。監管更趨嚴格，房企對金融環境預期偏緊。境內融資承壓，房企開年繼續發力美元債市場。
1月房地產企業境內發債平均票面利率為4.75%，環比下降0.28個百分點;境外發債平均票面利率為7.11%，較上月下降0.68個百分點。
分析人士稱，2020年末發布的銀行業金融機構房地產貸款集中度管理制度將加劇房企金融集中度，預計2021年房企融資能力和融資成本將加速分化。
「2021年房企面臨大規模的債券到期，借新還舊壓力較大，故年初不少房企抓住融資成本較低的窗口期加緊發債。」中國指數研究院企業事業部研究副總監劉水說。
境內融資方面，劉水認為，2021年房地產融資仍然處於收緊狀態，在「三道紅線」試點范圍可能擴大的背景下，房企境內債券融資規模將呈現小幅增長，融資成本將大致保持穩定。
境外融資方面，目前房企海外發債只能用來借新還舊，預計2021年該政策仍將延續，因此全年海外債券發行規模將受限於到期規模。受疫情影響，歐美等國家繼續實施寬松貨幣政策，海外流動性較為充裕，2021年房企境外融資成本有望進一步降低。
監管部門此前明確的房企融資「三道紅線」為：剔除預收款後的資產負債率上限為70%、凈負債與股本之比上限為100%、現金與短期債務比上限為1。
償債壓力上升
貝殼研究院數據顯示，2021年1月境內外房地產企業債券到期規模約1447億元，較上月增加43.4%，同比增加118.9%。2021年房企償債規模將繼續增加，全年償債壓力上升。
中指院數據顯示，今年上半年房企到期債務規模將創出近年來新高，而全年到期規模將同比增加16.94%至8888.83億元。由於借新償舊仍為債務償還的主要方式，因此房企紛紛加快債券融資步伐以應對償債高峰的到來。
中信證券分析師認為，目前已有9家境內發債房企發生債券實質違約，雖然大型房企違約案例不多，但重大負面信用事件正頻繁發生。
「未來房地產金融政策將維持偏緊態勢，同時『三道紅線』有可能擴圍，房企應重視現金流管理，積極調整杠桿水平，拓展多元化融資渠道，提升自身抗風險能力。」劉水建議。