黑石地產基金的杠桿率

① 主流的房地產私募基金產品有哪些產品模式

｜他山之石——國際主流基金模式

在目前國際私募地產基金格局中，美國的黑石地產基金一枝獨秀，依靠其最近在全球募集的133億美元，牢牢鞏固了全世界最大的地產基金地位，喜達屋資本集團、領盛投資管理、鐵獅門、凱雷等其他美國系基金在市場上募資活動也非常活躍，同時，新加坡系的凱德基金近年也異軍突起，開始在全球主流基金中占據一席之地。從中我們選了黑石地產基金和凱德置地基金來觀察國際主流基金的運作模式，對中國私募地產基金以及上市公司來說，都有一定參考意義。

（一）美國基金模式代表：黑石房地產基金

黑石集團（BlackstoneGroup）又名佰仕通集團，是全世界最大的獨立另類資產管理機構之一，也是一家金融咨詢服務機構。其另類資產管理業務包括企業私募股權基金、房地產機會基金、對沖基金的基金、優先債務基金、私人對沖基金和封閉式共同基金等。

黑石集團的房地產基金成立於1992年，經過20餘年的擴張，目前已經成為世界最大的房地產私募股權公司，旗下通過機會基金和債務戰略基金所管理的資產達790億美元。當黑石地產基金團隊由遍布世界各地的逾200名房地產專業人士組成，投資組合包括美國、歐洲和亞洲的優質物業，涵蓋酒店、寫字樓、零售業、工業、住宅及醫療保健等各種業態。自2009年年末以來，隨著市場的回歸，Blackstone的房地產基金已透過其債務及股權投資基金，投資或承諾投資規模達313億美元。

黑石房地產投資基金一貫倡導的投資理念是：買入、修復、賣出（Buy it, Fix it, Sell it），即買入：以低於重置成本的價格收購高質、能創收的資產；修復：此處的修復是指黑石會參與所投資公司管理經營，並迅速並積極地解決其資本結構問題、硬傷或經營問題，這也是黑石房地產基金投資過程中最重要的一環；賣出：一旦問題解決，黑石會將所投資公司賣出，通常是出售給核心投資者。這種模式實際上和我國目前以項目為主的模式非常相似，也因此黑石地產基金的平均持有期一般在三年左右。

從投資策略來看，黑石房地產基金投資從核心型到機會型皆有覆蓋，但其最擅長的還是在機會型投資環境中尋找良機，尤其是2008年金融危機以來，黑石更加偏好因過度杠桿融資而致使所有權結構受損的房企，或是尋求大規模退市的上市公司，累計實現業績改善成效217億美元。

作為獨立的房地產基金，黑石地產基金的運作關鍵在於修復而不在於運營，所以在退出環節基本上不會接觸最終銷售終端，快速將改善過的物業或者公司股權轉讓是最主要的方式，接盤方通常是知名上市房企，如零售商業開發商西蒙地產、工業地產普洛斯等，或者其他金融機構，比如國家主權財富基金、養老基金、對沖基金等，尤其2012年以來，國際資金成本的降低以及主權財富基金日益增加的避險需求使得黑石基金的退出流程更加通暢。

作為典型的美國基金，黑石普遍偏好高杠桿下的高資產收益，並強調規模擴張和由租金收益和資產升值收益的總收益率。一般黑石每完成一次收購，可提取相當於收購資產總價1%的管理費，每賣出一項資產可提取不超過賣出資產價值1%的管理費，其他的基礎管理費和運營費也都與資產規模掛鉤，這也導致黑石集團在擴張時追求快速的資產價值提升，尤其是在資產連續三年以年均40%以上的速度升值時，業績提成就變得相當可觀。數據顯示，黑石從1991年開始至今共實現投資規模279億美元，累計凈IRR達到16%。

（二）新加坡模式：凱德置地地產基金

凱德集團原名嘉德置地，是亞洲規模最大的房地產集團之一，總部設在新加坡，並在新加坡上市，地產業務主要集中於核心市場新加坡和中國。凱德集團房地產業務多元化，包括住宅、辦公樓、購物商場、服務公寓和綜合體，並擁有澳洲置地、凱德商用、雅詩閣公寓信託、凱德商務產業信託、凱德商用新加坡信託、凱德商用馬來西亞信託、凱德商用中國信託和桂凱信託等多家上市公司。

凱德基金的起步源於凱德集團輕戰略的確定，2000 年新成立的嘉德集團提出了具體而明確的戰略轉型目標和執行方案，而這一戰略重組規劃成為嘉德未來地產金融業務成功發展的基礎。經過十餘年發展，今天凱德集團已構建了一個由6隻REITS和16隻私募地產基金組成的基金平台，管理資產總額達到410億美元，其中私募基金規模佔到166億，而投資於中國的私募基金規模達到近半。

凱德置地的私募基金得以快速發展的原因在於兩點：1、藉助國際金融巨頭或當地優勢企業合作力量迅速進入新市場。凱德的私募地產基金合作方包括荷蘭ING金融集團、歐洲保險集團Eurake、伊斯蘭投資銀行Arcapita Bank、花旗集團等，依靠國際金融巨頭的影響力，為公司進駐新市場打開窗口，其次，凱德還積極尋求本土優勢企業的合作，比如在中國，凱德與深國投、華聯商場、萬科等合作，為旗下三隻私募基金和1隻REITS輸送後備零售物業資產，並與中信信託合作發起CITIC CapitaLand Business Park Fund，嘗試工業地產拓展。2、與REITS協同推進。凱德置地在重點市場的公募基金（REITS）都有對應的私募基金與其「配對」發展。在2006年以中國零售物業為核心資產的CRCT在新加坡上市，與CRCT同時成立的還有兩只私募基金CRCDF和CRCIF作為CRCT的儲備基金，CRCDF向CRCT輸送相對成熟的項目，而CRCIF則儲備更多孵化階段項目；在馬來西亞，嘉德有私募基金MCDF孵化寫字樓項目然後再輸入REITSQCT（Quill CapitaTrust）；在印度，CapitaRetailIndiaDevelopment Fund的成立同樣是為籌備中的印度零售物業REITS做准備。總體而言，REITS為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITS輸送成熟物業，彼此間的相互支持成為嘉德基金模式的關鍵。

在基金杠桿運用方面，新加坡基金與追求資產總規模的美國基金不同，它更強調租金收益的分享和管理費的提成，關注於真實的收益增長。比如凱德 CRCT的管理協議中關於業績提成的約定是「每年凈物業收入（經營收入-運營支出）的4%」，而非總收益的提成，另外在物業管理費提取方面CRCT也是與物業收入掛鉤。而CRCT對租金收益的強調也影響著為其輸送資產的私募地產基金的發展理念——既然作為退出渠道的REITS只根據租金回報來選擇收購對象並給出估值，那麼為其輸送資產的私募地產基金也必然把重心放在孵化過程中租金回報的提升上，從而減少了整個資產鏈上的泡沫化程度。

從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITS的價值變現和穩定收益模式，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，而這種協同成長模式也成為新加坡地產金融模式的核心。這種模式的成功在於凱德置地以更為安全且高效的模式實現擴張：從2000年到2013年，凱德集團布局的地域范圍從33個城市擴張到123個城市，旗下購物中心數量從7處擴張到105處，服務型公寓從6000套擴張到33000套；而規模擴張的同時，ROE從1.5%提高到6.3%，凈負債資本比從92%下降到44%，利息覆蓋倍數從1.8倍上升到6.0倍。

② 怎麼確定某個基金是不是杠桿基金怎麼看杠桿率有幾倍

一般的軟體不會有標注的，我一般都是看一個論壇《集思錄》，這個網站提供全面的分級基金數據，實時更新杠桿水平，提供折價水平等信息，完全可以滿足你的需要。鏈接我私信給你，網路不讓發。
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③ 黑石股權投資基金管理（廣州）有限公司怎麼樣

簡介：黑石是一個股權投資基金管理服務商，隸屬於黑石股權投資基金管理（廣州）有限公司。
法定代表人：崔喜泉
成立時間：2018-01-09
注冊資本：10000萬人民幣
工商注冊號：440122000103589
企業類型：有限責任公司(自然人投資或控股)
公司地址：廣州市從化區溫泉鎮明月山溪大道及第大街12號209房之161（僅限辦公用途）（自主申報）

④ 黑石集團收購商業地產信託基金EOP案例分析

黑石集團收購商業地產信託基金EOP案例其實不需要太多分析，信澤金理財就是要把復雜問題簡單化。

⑤ 股票型基金的杠桿率是怎麼計算的

股票型基金的杠桿率是怎麼計算的？股票型基金沒有杠桿率。有杠桿率的股票型基金一般叫對沖基金。國內分級基金才有杠桿率的說法。分級基金母基金份額由分級A、B兩個子份額合並而成。

⑥ 股票型基金的杠桿率是怎麼計算的

股票型基抄金沒有 杠桿率襲的說法。有杠桿率的股票型基金一般叫對沖基金。
國內 分級基金才有杠桿率的說法。 分級基金母基金份額由分級A、B兩個子份額合並而成。打個比方，在投資中，分級B向分級A借取了一定比例的資金，用來投資，也為此向分級A支付一定比例的「利息」。因此，分級A的持有人享有約定收益率，分級B有了比原來更多的資金用於投資，在市場下跌和上漲中都能顯示出比普通基金更高的漲跌幅，持有人也相應承擔更高的風險和收益。
價格杠桿= 母基金總凈值/B份額總市值=(母基金份數×母基金凈值)/(B份額份數×B份額價格)

⑦ 黑石集團的主要業務

企業私募股權基金
黑石集團從1987年開始建立此項業務，管理了五隻普通私募股權基金，以及一隻投資於媒體和通信行業的特別基金。黑石的交易遍布全球，不僅包括典型的杠桿收購，還涉足公司轉產、少數股權投資、公司合夥、產業合並等領域的業務。
房地產基金
自1992年以來，黑石的房地產基金已成為一項多樣化的、全球運作的業務。黑石管理了六隻普通房地產基金，以及兩只國際性的房地產基金。黑石的房地產基金投資於住宅、城市辦公樓、分配和倉儲中心以及多家房地產公司。
可銷售另類資產管理
該業務成立於1990年，包括管理對沖基金的基金、夾層基金（Mezzanine funds）、高級債券基金、私人對沖基金和封閉式共同基金。
金融咨詢服務
並購咨詢。自1985年以來，黑石的並購咨詢服務涉及的交易總價值超過3,250億美元。
重建和重組咨詢。自1991年以來，黑石為超過150宗破產案例提供咨詢服務，涉及的債務總額超過3,500億美元。
基金募集咨詢。自2005年以來，黑石協助其客戶募集了44隻企業私募股權基金、房地產基金、風險資本基金和對沖基金，總額達659億美元。

⑧ 基金杠桿率是什麼東西怎麼算的,有什麼用

(融資額+本金）/本金
用途：通過融資獲得更大的投資收益，當然也會放大風險。

⑨ 股票杠桿基金的杠桿率的演算法

1、股票杠桿基金的杠桿率的演算法如下：優先份額與進取份額的比例是1:1,也就是版初始杠桿是2倍。隨著兩者之間凈值權比例的變化，杠桿也會變化。一般來說，如果進取份額的凈值增長，則杠桿會減小，如果進取份額的凈值較少，則杠桿會變大。一般來說，杠桿率=核心資本/表內表外總資產風險暴露。
2、杠桿率一般是指資產負債表中權益資本與總資產的比率。杠桿率是一個衡量公司負債風險的指標，從側面反應出公司的還款能力。杠桿率的倒數為杠桿倍數，一般來說，投行的杠桿倍數比較高，美林銀行的杠桿倍數在2007年是28倍，摩根士丹利的杠桿倍數在2007年為33倍。