① 在房地產企業土地增值稅清算中房地產開發費用按房地產成本之和的10%的比例計算扣除金額,怎麼去理解
不是10%一句話就代表開發費用!
開發費用和管理費用,銷售費用,財務費用有沒有實際關系?在計算土地增值稅時,說真的,還真沒什麼關系,為什麼呢?裡面有太多是用"設算"出來的,在此就開發費用計算及整個土地增值稅的演算法略作介紹:
首先要看利息支出,利息支出要能夠確認為該項目,且不能超出銀行同期的貸款利率,這是首要前題,利息支出不能超出土地和開發成本之和的5%,如果利息無法劃分清楚,則用土地及開發成本之和的10%做為開發費用.關於利息,主要是因為,利息不一定是付給銀行,有可能是關聯企業的,也有可能是非金融體系的融資,所以有此規定.
所謂的開發費用,其實各家做帳方式不同,結果也不太一樣,所以才會有這種演算法,這也是一種行政手段,就是一個規定而已,不會管帳上的數字的.
房產開發的管理費用,如果規劃得好,就能夠多多少少的進到開發費用了,說真的,誰會去算你工資清冊上的人是在工地現場還是在總部的辦公室啊!
這個規定也是在防堵有多個工地的房產開發公司的手段,有幾個工地,但是管理費用會統一在一起核算,例如財務長的工資,財務長的工資不會進到開發費用裡面的,可是,小出納則有可能啊!放進去了又有誰知道?說真的,工資管理好的公司,連會計也可能不知道放哪個項目里呀!
土地增值稅的演算法是這樣,它包含了以下幾項扣減項目:
1.土地成本及契稅,動遷補償等
2.開發成本,也就是土建,前期工程費用,基本設施,設備,建築安裝等
3.開發費用,以上兩者之和的10%,或是能計算的利息費用,為上述兩個之和的5%,以及上述兩個之和的5%做為開發費用.
4.房產開發公司加計扣減項,也是土地和開發成本,加計10%扣除,主要是鼓勵開發公司前期將生地整為熟地的一項特殊優惠,非房產開發公司是不能享受的.
5.稅金,由於房產開發公司的印花稅,按房產公司會計制度規定,應計入管理費用,故印花稅為特殊情況,不列為稅金扣除
以上5個加起來,就是土地增值稅計算時的"成本",用收入減去"成本",就得到土地增值金額,將此增值金額去除以"成本",得到增值率,然後查表,就能夠知道稅率,並計算出土地增值稅的金額了.
您知道房產開發公司的營業稅該怎麼算嗎?這是稅金的主要項目之一哦.
② 房地產公司開發成本核算哪些求答案
一、開發產品成本的內容開發產品成本是指房地產開發企業在產品開發過程中所發生的各項費用支出。它反映了房地產開發企業在項目開發過程中所耗費的全部物化勞動與活勞動,是考核房地產開發工作質量的一項綜合指標,是制定開發產品銷售價格的基礎。開發產品成本按其用途,可分為以下四類:1.土地開發成本。土地開發成本是指房地產開發企業開發土地(即建設用地)所發生的各項費用。2.房屋開發成本。房屋開發成本是指房地產開發企業開發各種房屋(包括商品房、出租房、周轉房、代建房等)所發生的各項費用支出。3.配套設施開發成本。它是指房地產開發企業開發能有償轉讓的配套設施及不能有償轉讓、不能直接計入開發產品成本的公共配套設施所發生的各項費用支出。 4.代建工程開發成本。它是指房地產開發企業接受委託單位的委託,代為開發除土地、房屋以外其他工程(如市政工程)所發生的各項費用支出。二、房地產開發成本核算對象開發產品成本核算對象是指在開發產品成本的計算中,為了歸集和分配開發費用而確定的費用承擔者。企業應根據其開發項目的特點及實際情況,按照下列原則,選擇成本核算對象:1.一般的開發項目,以每一獨立編制的概算或施工圖預算所列單項工程為成本核算對象。2.同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目,開竣工時間相近、由同一施工單位施工的,可以並為一個成本核算對象。3.對於個別規模較大、工期較長的開發項目,可以結合經濟責任制的需要,按開發項目的一定區域和部位,劃分成本核算對象。成本核算對象應在開發項目開工前確定,一經確定就不能隨意改變,更不能相互混淆。三、房地產開發成本項目開發產品成本項目一般可分為土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。1.土地徵用及拆遷補償費:指房地產開發時為徵用土地所發生的各項費用,包括土地出讓金、勞動力安置費、青苗補償費、土地補償費、拆遷補償費及其他因徵用土地而發生的費用(如耕地佔用稅)。2.前期工程費:指企業在前期准備階段發生的各項費用,包括總體規劃設計費、可行性研究費、**代收代繳的各項費用、勘察設計費、各項臨時工程(臨時水、臨時電、臨時路等)費用、七通一平或三通一平費用等。3.基礎設施費:指建造各項基礎設施發生的費用。基礎設施主要是指與開發產品相關的道路、供熱設施、供水設施、供電設施、供氣設施、通訊設施、照明設施、以及綠化(包括排污、排洪、環衛)等,這些設施發生的設備及安裝費都在基礎設施費項目內歸集。4.建築安裝工程費:指企業以出包方式支付承建單位的建築安裝工程費和企業自營工程發生的建築安裝費。5.配套設施費:指為開發項目服務的,不能有償轉讓的各項公共配套設施發生的費用,如鍋爐房、水塔、公共廁所、自行車棚等。凡能有償轉讓的公共配套設施如商店、郵局、學校、醫院、理發店等都不能計人該成本項目內。6.開發間接費:
③ 房地產企業中，土地拍賣款怎麼入賬另外支付給拍賣公司的傭金怎麼入賬
開發成本-土地徵用及拆遷補償費
傭金計入到土地價款中核算。
④ 房地產開發企業在征地時以還房的形式補償給被征地人，在核算成本時怎麼計算土地成本
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。
這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。
主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。
房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
⑤ 【土地使用稅怎麼交】房地產開發項目的土地使用稅如何賬務處理
問：房地產企業因項目開發支付的土地使用稅是計入當期費用還是計入開發成本中? 答：《國家稅務總局關於印發〈房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法〉的通知》(稅發[2009]31號)第二十七條規定，開發產品計稅成本支出的內容如下： (一)土地徵用費及拆遷補償費。指為取得土地開發使用權(或開發權)而發生的各項費用，主要包括土地買價或出讓金、大市政配套費、契稅、耕地佔用稅、土地使用費、土地閑置費、土地變更用途和超面積補交的地價及相關稅費、拆遷補償支出、安置及動遷支出、回遷房建造支出、農作物補償費、危房補償費等。 (六)開發間接費。指企業為直接組織和管理開發項目所發生的，且不能將其歸屬於特定成本對象的成本費用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、工程管理費、周轉房攤銷以及項目營銷設施建造費等。 根據上述規定，開發產品計稅成本支出中不含土地使用稅。 《企業會計准則應用指南—附錄(會計科目和主要賬務處理)》(2006)規定： 6602 管理費用 一、本科目核算企業為組織和管理企業生產經營所發生的管理費用，包括企業在籌建期間內發生的開辦費、董事會和行政管理部門在企業的經營管理中發生的或者應由企業統一負擔的公司經費(包括行政管理部門職工工資及福利費、物料消耗、低值易耗品攤銷、辦公費和差旅費等)、工會經費、董事會費(包括董事會成員津貼、會議費和差旅費等)、聘請中介機構費、咨詢費(含顧問費)、訴訟費、業務招待費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅、技術轉讓費、礦產資源補償費、研究費用、排污費等。 三、管理費用的主要賬務處理。 按規定計算確定的應交礦產資源補償費、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、印花稅，借記本科目，貸記「應交稅費」科目。 因此，企業的土地使用稅在「管理費用」科目中列支。 綜上所述，房地產企業因項目開發支付的土地使用稅，賬務處理應計入當期費用;企業所得稅而言，不能計入開發產品的計稅成本。
⑥ 土增稅清查土地拍賣傭金應計入哪個科目
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，房地產企業交納土地增值稅有關會計處理辦法如下：
（1）交納土地增值稅的企業應在「應交稅金」科目下增設「應交土地增值稅」明細科目進行核算。
（2）轉讓國有土地使用權、地上建築物及其附著物並取得收入的企業，技規定計算出應交納的土地增值稅，應分別以下情況進行會計處理：
①主營房地產業務的企業，應由當期營業收入負擔的土地增值稅，借記「經營稅金及附加」（房地產開發企業）、「經營稅金」（外商投資房地產企業）、「營業稅金及附加」（股份制試點企業）、「營業稅金」（對外經濟合作企業）等科目，貸記「應交稅金——應交土地增值稅」科目。
⑦ 房地產開發企業要如何進行成本核算
如何進行成本核算：
一、房地產開發成本的組成
房地產開發成本是指房地產企業為開發一定數量的商品房所支出的全部費用。就其用途來說，大致可分為三部分：
1.土地、土建及設備費用。這是房地產開發成本的主體內容，大致占總成本的80%.其中最重要的是土地費用。土地費用主要包括置換成本、批租費用、動遷費用等。房產商在決定是否開發一個項目前，必須將預計的土地費用通過土地面積和容積率的換算，計算出未來所開發的每平方米商品房所佔的土地成本（俗稱樓板價），以此來進行項目的可行性評估。
2.配套及其他收費支出。主要是指水、電、煤氣、大市政和公建配套費，學校、醫院、商店等生活服務性設施也是不可缺少的。其他收費支出中有些雖屬於押金性質，如檔案保證金、綠化保證金等，但難以全部收回。這類收費項目種類繁多，標准不一，許多項目由壟斷性企事業單位執行，隨意性很強，標准普遍偏高。配套及其他收費項目是房地產開發成本中受外界因素影響最大的一塊費用支出，一般占項目總投資的10%～15%.
3.管理費用和籌資成本。房地產開發與其他行業相比，有建設周期長、投資數額大、投資風險高等特點，因此，大多數開發企業必須通過貸款來解決資金需要，這樣就產生數額較大的利息支出。如何把這部分費用核算好，對正確計算開發成本將起到非常重要的作用。
二、加強房地產開發企業的成本核算策略
1.加強房地產企業成本核算的規章制度建設和組織落實。
房地產開發企業不僅要遵守國家的有關法規和制度，還應該結合企業的實際情況、行業特點，建立和健全企業的規章制度，加強和完善房屋成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計信息質量的提高。同時，房地產開發企業應該考慮自身規模大小和開發項目的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設置會計機構，配備必要的成本核算人員。每一房地產項目應由專人負責成本核算工作，大型項目應設立成本工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。成本工作組的工作方式也應根據項目具體實際，確定分別採用集中和非集中工作方式。
2.確定成本核算對象。
對於建設一個現代的多功能小區，其成本核算對象就顯得復雜。這就需要成本核算人員深入實際，研究分析總體項目的特點、管理要求、經濟用途、標准、建設交付期以及預決算的主體分項確定。成本核算對象的設置必須堅持「便於核算，利於管理」的原則。一般來說，房地產開發企業在確定成本核算對象時，應結合開發工程的地點、用途、結構、裝修、層高、施工隊伍等因素，分別做如下處理：一般的開發項目，應以每一獨立編制的設計概（預）算或每一獨立的施工圖預算所列的單項開發工程作為一個成本核算對象；同一開發地點、結構類型相同的群體開發項目，如果開竣工時間相近，又由同一施工隊伍施工，可以合並為一個成本核算對象；對個別規模較大、工期較長的開發項目，可以結合經濟責任制的需要，按開發項目的一定區域或部位劃分成本核算對象。比如，大型項目首先要分批分期，在分批開發的商品房中再按經濟用途和建設標准適當分類，對區內公共建築配套設施中屬於營業性公建設施，應單設成本對象核算，這樣就會形成多個成本核算對象。
3.設立合理的成本核算項目。
正確劃分成本項目，如：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費和開發間接費等。可以客觀地反映產品的成本結構，便於分析、研究降低成本的途徑。按現行房地產開發企業會計制度規定：開發成本屬一級科目，在該科目下企業應根據自己的經營特點和管理需要，確定成本項目，進行明細核算。成本項目不宜開列太多，對於發生次數較少的成本費用，特別是單筆發生的費用，應盡量合並；對金額較大並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。土建費用如屬於合同發包的，還應該按合同進行明細核算，以便隨時了解工作量進度和付款情況，為工程的竣工決算提供資料。
4.准確的進行成本的歸集、分配與轉結。
對於單一的房地產項目由於成本對象簡單，歸集成本費用就容易得多，通過分配間接計入成本對象的內容就相對較少。然而一項大型綜合性小區開發就顯得十分復雜，成本核算對象比較細化，很多成本費用不可能直接歸集到各個成本核算對象，就需要採用一定方法和程序進行分配，再間接地歸集到各個成本核算對象。直接歸集的成本費用主要是建築安裝工程費用，其他成本費用則需要按期進行分配，而對於間接分配的費用需要在日常歸集時按各自成本項目的細目分別歸集核算，然後按各個成本對象和對應成本項目進行分配。例如：大型綜合性房地產項目的成本核算對象直接歸集項目的建築安裝工程費用；土地徵用及拆遷補償費日常發生的成本費用可不按成本對象直接分配，而在此成本明細科目中分細目歸集，每月末按各成本對象的實際佔地面積計算比例分攤當期所發生的費用，在分配時無需按細目分攤，若成本管理需要可以再按細目結構還原。前期工程費、基礎設施費、公共配套設施費和開發間接費用中的現場管理性費用則按各成本對象的建築面積計算比例分攤。當月發生的各項成本費用，其歸集和分配程序同土地徵用及拆遷補償費用。對於利息支出則按各成本對象歸集的上月末成本實際發生額計算比例分攤；對於預付款項中若屬於預決算范圍的按合同支付的款項，應直接進入成本項目歸集，並及時取得發票；對於工程決算後欠付的款項應按標准預提，包括應付未付的商品房維修基金等。
5.重視項目竣工成本結轉核算。
已完土地開發項目應根據其用途，採用不同的方法進行成本結轉。比如：（1）為銷售或有償轉讓而開發的商品性建設場地。開發完成後，應將其實際成本轉入「開發產品——土地」賬戶。（2）開發完成後直接用於本企業商品房等建設的建設場地。應於開發完成投入使用時，將其實際成本結轉計入有關的房屋開發成本中。（3）房地產開發項目竣工驗收取得交付使用許可證後三個月內，應當取得經過審價後的工程決算書，這樣成本核算人員即可按照各成本核算對象所歸集的費用核對各項合同和工程決算書確定的價款支付情況，按權責發生制要求計提相應的成本費用，從而結轉完工實際總成本，並計算各獨立核算對象的單位成本進行完工開發產品的明細核算。若屬於出租經營的項目，則轉入出租開發產品的明細核算。商品房的預售業務在前，竣工交付在後，工程決算若不及時完成，成本核算則不可能真實和及時，進而影響企業盈利水平的正確性。商品房銷售成本核算應按配比原則，以各個獨立銷售單元（獨立核算對象）進行明細核算，以每平方米建築面積成本為銷售成本轉賬依據結轉銷售成本。
⑧ 房地產開發企業如何進行成本核算
房地產開發企業成本核算的方法和一般步驟依次如下：
根據成本核算對象的確定原則和項目特點，確定成本核算對象。
設置有關成本核算會計科目，核算和歸集開發成本及費用。
按受益原則和配比原則，確定應分攤成本費用在各成本核算對象之間的分配方法、標准。
將歸集的開發成本費用按確定的方法、標准在各成本核算對象之間進行分配。
編制項目開發成本計算表，計算各成本核算對象的開發總成本。
正確劃分已完工和在建開發產品之間的開發成本，分別結轉完工開發產品成本。
正確劃分可售面積、不可售面積(由主管部門劃分提供)，根據有關規定分別計算可售面積、不可售面積應負擔的成本，正確結轉完工開發產品的銷售成本。
編製成本報表，根據成本核算和管理要求，總括反映各成本核算對象的成本情況。
⑨ 房地產開發成本如何核算
1、房地產企業開發項目的發生的所有開發費用都在「開發成本」下核算。開發成本下一般設置以下明細科目：土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、建築安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費以及開發間接費用這幾個明細核算跟商品房開發有關的所有費用支出。
2、其實和工業做賬差不多，區別只在於科目不同，然後對於預收賬款的核算是重點，因為房地產企業預收房款的業務比較多