恆大去杠桿

㈠ 恆大賣汽車2.66%股權，套現106億港元，此舉究竟為哪般

2021年5月13日，中國恆大在香港聯交所發布公告稱，將以每股40.92港元的價格出售2.6億股，出售恆大汽車有限公司2.66%的股份，配售金額約為106億港元。此次配售使恆大汽車前20大股東的持股比例降至90%以下，滿足了恆大汽車下一步進入港通的必要條件。對於最上方的“三條紅線”的開發商資本。

2021年5月12日，恆大汽車首次發布專利信息，在國內外共申請專利3012項，其中已授權專利1355項，涉及多個核心領域。據媒體報道，恆大在新能源汽車行業投資474億元，其中249億元用於研發。過去兩年，恆大汽車通過國際並購和合作引進了核心技術，打造了整個產業鏈。以底盤為例,恆大獲得了3.0的新能源汽車底盤結構從德國Benteler集團知識產權。資本市場似乎並不看好，截止發稿時，恆大汽車股價下跌8.70%，至46.70港元。如果時間期限延長，恆大汽車仍是資本市場的寵兒。2020年，恆大汽車的股價飆升了600%以上。2020年9月20日，它吸引了騰訊、阿里巴巴、紅杉資本、滴滴和其他戰略投資者融資40億港元。

㈡ 恆大前6個月銷售額3567億元，公司目前的前景如何

恆大地產集團有限公司，簡稱恆大集團 。它是集地產、金融、健康、旅遊及體育為一體的世界500強企業集團，總資產可達萬億，年銷售規模超4000億，員工8萬多人，解決就業130多萬人，在全國180多個城市擁有地產項目500多個，已成為全球第一房企 。

去年恆大負債最高時為8700多億元，如今短短一年多，負債就大幅下降3000億元，遠超去年定下的一年降債1500億的預期。恆大去杠桿計劃步入正軌，全面降負債正在穩步實施。恆大目前經營狀況愈發穩健。

㈢ 左手出貨、右手納儲，房企2021年目標增幅整體下調

3月份以來，大多數上市房企陸續公布了2020年財報。與此同時，不少房企還在業績會上透露了今年的銷售目標和市場判斷。不過整體來看，今年房企的目標增速低於去年。
安居客研究院研究總監陸騎麟向《每日經濟新聞》記者分析認為，去年貨幣政策整體相對寬松，樓市成交在資金的刺激下創歷史新高，隨之而來的就是房價的快速上漲。今年全國嚴控經營貸款資金流入樓市，並且設置銀行房地產貸款上限，從資金面調控樓市，地方政府紛紛從嚴限購和限貸政策，嚴控房價快速上漲。在樓市大環境相對嚴調之下，開發商適當下調目標增速是對今年市場預期謹慎的表現。

圖片來源：攝圖網
目標增速整體較去年放緩
從目前已經發布2020年財報的主流房企今年的業績目標來看，增速整體低於去年，可見房企對今年的市場預期普遍比較謹慎。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，從50餘家上市房企在業績發布會披露的2021年銷售目標來看，有近三成房企今年的業績目標增速低於10%，增速在10%-20%的房企最多。由此可見，在杠桿紅利消失後，房企發展正在轉變為以穩健、提質增效為主。
頭部房企在今年的銷售目標制訂上顯得更為謹慎。如恆大和世茂，今年的銷售目標增幅均低於10%，分別為3.71%和9.89%。而在2020年，恆大和世茂的銷售目標增幅分別為8%（內部為33%）和15%。同樣，去年目標增超過20%的金茂和綠城，今年也均調低目標增速至10%以內。
不過，也有部分頭部房企今年的目標增速高於去年。如融創和華潤的目標增速分別為11.25%和10.51%，而2020年的目標增幅均為8%。
而在前幾年增長較快的民營房企，如中梁、港龍、弘陽等，今年制訂的目標增速同樣收縮，並回歸長三角、和一二線強三線，以保證現金流為前提，不再追求高速增長。
相較而言，部分銷售基數較低的中小型房企，今年的目標增幅則超過20%，最高的甚至接近40%，規模擴張的勢頭依然不減。如合生創展、銀城國際、寶龍地產、朗詩地產，今年的目標增速分別為39.53%、29.27%、28.76%、21.93%。花樣年和佳兆業的目標增幅也均超過20%。
克爾瑞研究中心總經理林波表示，一方面頭部房企已經佔有較大的市場份額，擁有足夠的規模優勢；另一方面，控規模、強調提質增效是規模房企當前的戰略核心。
林波同時表示，去年8月開始試點的「三道紅線」融資新規以及年初針對銀行的「兩道紅線」，使得房企債權融資供需兩端均受到限制，無疑給房企帶來了新的考驗。由於回籠資金的速度放慢，加上融資難度增加，房企都在靠銷售回籠資金做投資和開發。如果個人按揭貸款再出問題，對企業而言困難會更大。
一方面融資難度加大，一方面又要不斷拿以保證後續發展，房企在銷售端的壓力在不斷加大。
土儲布局決定業績表現
「房企今年業績如何取決於土儲的排布，這波行情的主要受益者是在長三角和珠三角有提前布局的房企。」
一位Top30房企的品牌房企的營銷負責人黃華告訴《每日經濟新聞》記者，這一波行情中，主做改善型產品的房企占優勢，如龍光、綠城、金茂都是以二線城市和強三線城市為主的企業，這些城市主要以改善型客戶和中高端客戶為主。
「誰的土儲健康、結構比較分明，在這波行情中就能有收益。」黃華表示，在弱二線城市和三四線城市重倉的房企將不容樂觀，如東北、中部較弱的城市，如太原、南昌等。
陸騎麟則指出，當前並非所有的一二線城市都活躍，如政策嚴控的深圳和其周邊城市的樓市已逐步開始降溫。並且，其他一二線城市也紛紛收緊樓市政策，因此對於重倉一二線城市的房企而言，土地佔用資金量大，未來銷售速度有放緩預期，今年其整體壓力還是相對較大的。
「而部分三四線城市樓市受去年疫情沖擊較大，出現一定滯漲，如海南省內大多數城市，去年交易量多處於全面回落狀態，而最近放寬非居民在海南自由貿易港購房的政策對其房地產市場是個重大利好。」
陸騎麟認為，精耕三四線城市的開發商今年並非一點機會都沒有，至少部分政策從嚴的一二線城市購房需求會外溢到周邊城市，去年一二線城市房價快速上漲拉大與周邊城市差距，那麼房價滯漲的三四線城市樓市吸引力提升會促成一部分投資需求進入當地市場。
在4月20日舉行的克而瑞研究中心地產金融會議上，丁祖昱在談及當前的房地產形勢時表示，融資「三道紅線」、房貸管理「兩道紅線」、22城「雙集中」供地新規，讓整個行業圍繞著「房住不炒」「穩地價、穩房價、穩預期」「去杠桿」走下去，而且將是長期趨勢。
丁祖昱強調，今年一季度行業銷售面積和金額較2019年同期增長20.7%和41.9%，東部地區以增長32%居首。從城市能級看，一線城市表現最好，二線城市有分化。目前房地產的發展邏輯已經不支持高增長，所以房企拿地銷售比就是0.2%，非常保守。
集中供地下誰的機會更多
隨著「雙集中」供地新規陸續落地，從4月中下旬到5月中旬的一個多月時間里，22城將迎來今年首批集出宅地出讓潮，這將給房企今年的拿地策略帶來較大影響，甚至直接影響房企今年的業績預期。
「22城『雙集中』供地新規在一定程度上改變了房企投資土地原有的一套打法和玩法，將會對今後的房地產行業產生深遠影響。」林波告訴記者。
面對集中供地新規，各梯隊房企的應對策略不一。多數房企在業績會上表示，集中供地新規能夠提供更多的土地供應量，且供應規劃更加清晰，能夠在供給端限制地價。
如全國化布局的房企在面對集中供地時壓力較輕，可通過在其他城市拿地、均衡發展等方式平滑風險。中梁地產就明確表示，集中供地新規對其影響不大，盡管在22城中梁的貨值佔比達20%，但因其進入的城市較多，還有很多可選擇空間。
同時，集中供地新規對房企的資金整合能力和籌措能力也提出了新的要求。如招商、越秀、美的等財務穩健、現金流准備充分的房企就認為，集中供地新規之下，自身投資拿地不僅不會受到沖擊，反而機會更大。
新城、新力等房企則認為，將提高整合資源的能力，通過信息化管理加大資金的統籌能力。通過投資節奏的放緩，逐步改善自身的財務狀況。
此外，由於資金掣肘、調控頻發等因素，導致市場波動較大，多數房企以深耕為主，通過在核心城市精準投資來做大做強做透市場，以此來提高市佔率。如祥生立足浙江省，深耕長三角，建業聚焦河南省，佳兆業深耕大灣區等。
《每日經濟新聞》記者梳理發現，有超過三成的房企投資拿地仍較為積極，多以處在擴張期的中小企業為主，如德信、上坤、弘陽、景瑞等，其中弘陽2020年拿地銷售比接近0.6。此外，部分「綠檔」房企如中海、招商、龍湖等憑借自身財務優勢，保持較為積極的拿地態勢。
值得一提的是，近年來房企投資拿地聚焦在高能級城市以及都市圈周邊強三線，這些城市從經濟基礎、房地產基礎以及人口基礎等多潛力大，且抗風險能力更強。如德信在深耕長三角區域同時，強調聚焦一二線及強三線城市；中梁也在積極踐行投資聚焦二線城市及強三線城市。
「多渠道拿地是企業應對供地新政的策略和優勢之一。未來可能會有更多城市納入集中供地政策中范圍內，對計劃在這些城市投資的房企來說，資金安排需更有指向性。」
58安居客房產研究院分院院長張波向記者指出，在集中供地新規影響下，城市區域競爭壓力增強，房企更傾向合作，房企回款周期也將會拉長，中小房企融資更難，服務和產品將遭受降維打擊。隨著調控手段不斷精細化，行業將加快去偽存真，有些企業會「受不了」，所以這兩年行業會持續出現大宗收並購。

㈣ 恆大終止與深深房的重組計劃，終止的原因是什麼

據報道，11月8日晚間，中國恆大發布公告宣布了關於終止與A股公司深深房的重組計劃，這讓停牌前持有深深房股票的投資者而言或許有點失望了，畢竟苦苦等待4年，對這兩家公司的重組計劃成功一直翹首以盼，最終卻化為泡影。對於恆大與深深房的重組失敗，其實跟如今監管層對於堅持“房住不炒”的政策有一定關系，在房地產企業融資方面也是層層嚴格把關。恆大今年以來也在不斷自我革新，負債率降低可觀，把發展規模控制良好，再加上近期銷售業績也算不錯，回籠了不少資金，在一定層面上很好地緩解資金流壓力，也償還了不少債務，減負效果還算不錯。恆大也在進行分拆其他業務上市計劃，增加資產價值，提升融資能力，恆大近段時間可謂是逐漸擺脫高負債壓力，開始走向穩健發展。

㈤ 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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㈥ 降杠桿去債務會不會引發房產公司倒閉潮

今年提出了「去杠桿」政策，是很必要的也是及時的，因為此前2017年萬達房產就陷入債務危機不得不出售旗下酒店業務償還債務，而恆大房產2017年也先後3次融資1300億元，用於償還1129億永續債。
但是一波未平一波又起，碧桂園又出事了，據某媒體報道，為了提高盈利率，碧桂園個別樓盤偷工減料，質量嚴重不合格，更重要的是碧桂園債務壓力巨大，截止2017年末，碧桂園合計擁有資產10496.69億元，負債9330.57億元，總負債89%，這才是最可怕的，此時碧桂園還能給你一個五星級的家嗎？恐怕自己的家都保不住了？毫無疑問不止碧桂園，很多房企債務壓力都很大，不然年初國開行的一個政策讓很多棚戶區改造停滯也不會出現，這都是因為房產企業過多的債務壓力，但是無論如何是必須降杠桿，去債務的這是對國家負責，對人民負責，為何這樣說呢？
毫無疑問，高杠桿，高債務說明房企是依靠銀行貸款進行經營活動的，也就是俗話說的「借雞生蛋，」可是房產商就是單純借的國家的雞嗎？我想不是，因為銀行很多貸款都是老百姓的存款，如今很多銀行進行商業改制，也就是說是存在倒閉風險的，而銀行相當部分貸款都是借貸給和房地產相關聯的企業，如果企業還是這樣持續「借雞生蛋，」不知危機，老百姓的錢袋子就危險了。那麼去杠桿，去債務會不會引發房地產商倒閉呢？
我想是會的，因為很多房產商如今都是空殼公司，就是基本停止了房產開發，也有一些企業企業本身風險承擔能力就過低，一旦遇上資金流受阻很容易陷入困境。但是還是有必要繼續去杠桿，去債務，俗話說「長痛不如短痛，」我們不能一直靠房地產維系經濟發展，這是不正常的，那麼到底多少債務比例比較合理呢？
在我看來，考慮到通貨膨脹，資產貶值以及房產短期效應，還是有必要讓房產商把債務壓制在50%以下的，債務壓力小，ZF有時就可以做出相應的扶持政策，也有能力扶持。

㈦ 萬億的資金黑洞，中國恆大頻頻被爆雷，宇宙房企究竟怎麼了

宇宙房企奄奄一息，已經很難起死回生，原因是：瘋狂借錢盲目擴張，已經發生嚴重的債務危機。很可能恆大的結局有3種：股權重組，債務重組，或許破產清算。無論恆大的最終結局如何，恆大的供貨商、施工方、債權人和購房者都將損失慘重。

禍不單行，恆大不僅僅只有房地產，還涉足了多個領域，恆大冰泉、恆大糧油、恆大汽車，甚至還涉足人壽保險，除了人壽保險恆大的冰泉、糧油早已涼透了，虧空了不少錢，恆大汽車目前也是風雨飄搖，出了概念車，但是還沒開始量產，一波未平，一波又起，真是讓人擔心啊。

㈧ 如果恆大倒閉，對盛京銀行有影響嗎

我認為肯定有影響。因為恆大集團的資金鏈與盛京銀行有著必然的聯系，而且很多投資都是來自盛京銀行的投資，因此恆大集團一旦倒閉，不僅會引發行業內的巨變，甚至還會引發行業外的變化，這裡面有非常多的資金往來和金融風險，並不是兩個企業能承擔的，因此恆大集團倒閉會給雙方帶來最大的經濟損失，也會給中國的社會帶來一定的重創。

總結：恆大集團對於中國房地產的影響是非常大的，不僅僅代表房地產行業的變化以及整體的實力運轉，因此恆大集團從現在乃至將來的發展，我認為還會持續發展一段時間，並且還會發展得越來越好。這樣不僅可以保障中國房地產行業的平穩向前推進，還能有利於房地產的泡沫降低。