房地產行業高杠桿是最大的風險

① 為什麼房地產企業的財務杠桿一般比較高

您好1
這個就好比軍隊的等級制度，每一級都有區別
望採納，謝謝

② 為什麼房地產行業的財務杠桿一般較高

周期長,投入太大。

③ 央媒發文預警！2021年，樓市最大的風險是……

作者 | 凱風

樓市上行，爛尾仍舊層出不窮。

01

據新華社報道，預付數百萬元交房遙遙無期，多地樓盤爛尾頻發。

去年以來，福晟、泰禾、華夏幸福、協信等多家標桿房企均出現債務危機，它們在全國多地開發的樓盤出現爛尾或面臨爛尾風險。

此外，大多數三四線城市也陷入橫盤。隨著棚改收官，棚改貨幣化補貼模式全面熄火，三四線城市面臨基本面層面的調整，碧桂園2020年業績全面下滑就是這一形勢的體現。（參閱《「宇宙第一房企」業績全面下滑！三四線怎麼了》）

所以，深度布局三四線城市的開發商，如果本身又面臨「三道紅線」的重壓，資金鏈很容易出現問題。

03

靠什麼解決爛尾現象？

取消預售制，是釜底抽薪之策。沒有預售，所見即所得，就難有爛尾之說。

但是，預售制關乎房地產高周轉，涉及從地方政府到開發商的一系列利益鏈條，直到現在只有海南新增用地採取現售地，其他城市都是遙遙無期。

既然預售制短期難以消失，那麼提高預售門檻、做好預售資金監管就顯得至關重要。

然而，一些城市的預售門檻仍在持續松綁。一般而言，高層住宅施工進度達2/3才准預售，多層住宅（7層以下）封頂方能對外預售。

而個別城市高層預售門檻放寬到1/2進度，甚至只要地面建設一層就能對外預售，這無疑會加劇爛尾風險。

至於預售資金監管，雖然各地都要求設立預售資金監管賬戶，但預售資金被挪用的現象仍然層出不窮。

這背後的問題可想而知。

04

回到現實，我們該如何避開爛尾樓？

其一，謹慎選擇開發商。這兩年樓市調控不斷，房企融資不斷收緊，加上國內外大環境的不確定性，中小房企、高杠桿房企爆雷的概率增加。

中小房企的抗風險壓力較差，尤其是只有一兩個項目的小房企；而高杠桿房企，無論百強還是十強，只要政策持續收緊，資金鏈同樣容易出問題。

其二， 一定要到現場看房，要看開發商是否「5證齊全」。所謂5證，指的是《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工證》、《商品房銷售（預售）許可證》。

5證齊全的樓盤不一定絕對安全，但沒有5證的樓盤很容易出問題。同時，可參考開發商在建的其他項目，是否存在債務糾紛，銷售情況是否良好等等。

其三，不必迷信新房。預售之下，新房往往都是期房，所見不能所得，一旦存在質量問題，後續將會面臨無限扯皮。同時，新房價格往往都存在溢價，這些溢價已經透支了未來的利好，而這些所謂的利好在未來卻不一定都能兌現。

其四，一旦遭遇爛尾，不要輕易斷供。房子可以爛尾，但銀行不會因為爛尾而豁免房貸。房子爛尾，房貸該還還是要還，否則容易被列入徵信。

當然，業主可以通過合法維權方式，通過政府與銀行協商延期還款。更進一步，可發起集體訴訟進行維權，或通過輿論呼籲，或者自籌資金促進爛尾樓復工。

所以，未來買房，除了關心地段、環境之外，更要關注開發商，不要在刀尖上舞蹈。

④ 當前中國房地產的最大風險在哪裡

一二線主要是價格偏高風險，三四線主要是庫存積壓風險。
租金回報率：整體偏低
租金回報率反映了投資房地產的未來現金流貼現率。前中國主要城市的靜態租賃回報率為2.6%，一線城市在2%左右，低於二三線城市。根據國際靜態租賃回報率為4%-6%，中國水平遠低於國際水平。
之所以在中國有著超高的房價和超低的租賃回報率，原因在於中國的房地產並非簡單的居住功能，而是一個捆綁著很多資源的綜合價值體，比如戶籍、學區、醫院等。
此外，中國的低租售比也與貧富差距有關，在大城市裡，租房和買房出租的人具有非常大的財富差距，因此在富人買房、窮人租房的社會里，租房群體可承受的房租非常有限。
從基尼系數來看，中國的數值已經接近0.5，已經邁過了警戒線，且接近「收入差距懸殊」這個區域。當然，基尼系數衡量的是收入分配，存量財富的分配、財富收入及灰色收入，可能使貧富差距現象比基尼系數所反映的程度更突出。
就房地產開發商而言，資產負債率上升過高過快，並且對銀行融資過度依賴。從房地產開發資金來源基本構成來看，大致有約65%左右的資金是依賴於銀行體系的，明顯超過40%的國際通行標准，具有比較大的不穩定性。
房企的基金策略也給未來的財務帶來隱患。房地產行業的資產負債率近15年時間里，從52%一路上升至77%，目前來看，房地產企業77%的資產負債率偏高，一旦未來的房地產資產縮水的話，可能存在更大的資產負債率走高、房地產企業債務風險暴露。更多信息可以咨詢菁英

⑤ 房地產企業最大的風險是什麼

發布政策：徵收高額住宅空置稅+第2套房超高額稅！