㈠ 問下資金怎麼快速回籠
「百日劇變」的言論和不時爆出的地產公司資金鏈緊張的消息， 都讓地產行業陷入一種焦灼狀態。 誠然，目前大多數地產公司的資金狀況不容樂觀， 但是否意味著整個行業都處於資金鏈緊張的狀況？ 造成這種情況的原因是什麼？地產公司， 特別是中小房企如何度過這段艱難期？為此， 本報專訪了天相投顧地產分析師張旭明和國信證券地產行業首席分析 師方焱。 中國房地產報：目前媒體爆出很多房地產公司資金鏈面臨斷裂， 而恆大地產IPO流產、中坤地產上市計劃擱置也讓市場草木皆兵。 在您看來，斷定一個公司資金鏈是否出現問題有哪些判斷依據？ 張旭明：一般從報表上來看，經營活動現金流、 速動比率和負債率都是反映公司資金狀況的指標。需要注意的是， 我們統計負債率的時候會把預收賬款算為流動負債， 但是預收賬款對於公司資金情況是有利的， 因此有些公司雖然負債率高，但是如果它預收賬款比較多的話， 資金壓力並非很大。 其實除了報表之外， 公司的動向也是我們判斷房地產公司資金狀況的依據。 比如有些公司非常迫切地提出融資計劃，或者急著賣項目， 這都是這個公司資金鏈緊綳的明顯信號。 方焱：現金流不是最主要的判斷方式， 房地產企業賣掉項目所得資金馬上會繼續投產， 所以現金流為負很正常。負債率是一個比較重要的指標， 像富力這樣擴張過快的公司負債率甚至超過130％， 這是非常危險的。 中國房地產報：SOHO中國董事長潘石屹認為，受國際資本市場「 慘淡」和國內宏觀調控銀根緊縮的雙重夾擊， 很多房地產公司將在百天之內產生劇變反應， 並進入前所未有的融資艱難期。您怎麼看這一說法？ 張旭明：潘總的說法有一定道理。以他的說法，這段時間是4~ 6月份。而這三個月對於房地產公司非常關鍵。從去年下半年至今， 房地產市場一直處於調整期，很多項目甚至已經停售。 而很多公司的新盤即將在2季度推出，如果供應量上升， 而成交量沒有明顯變化、甚至下降的話， 對於這些公司將會造成巨大的打擊。不過至於會不會產生所謂的「 劇變」，目前還沒有辦法判斷。 方焱：這半年的確會讓很多房地產公司很難過， 資質和項目不好的公司根本無法在銀行貸款， 而資本市場除了市道不景氣以外，再融資恐慌也會對房企融資不利。 不少公司由於資金的短缺被迫慢慢退出， 有的則賣掉現有項目後轉行。不過，潘石屹所說的百天之內倒未必， 時間上還有不確定性。 中國房地產報：您認為造成目前房企「錢荒」 這種狀況的原因主要有哪些？ 張旭明：主要是政策面的因素，銀根緊縮和宏觀調控。 房地產公司最重要的資金來源就是銀行貸款。由於房價上漲過猛， 政策上對於房企貸款的調控更加嚴格，很多中小公司根本貸不到款。 一旦這條路被堵上，「錢荒」就很明顯了。 另一方面，盡管二級市場再融資目前稍微回暖， 但總體上還是比較困難，這對一些上市大公司很重要。當然， 也存在一部分房地產公司沒有前瞻性地囤地，造成這樣的惡果， 不過並非普遍現象。 方焱：政策面的因素和資本市場的不景氣都是主要因素。 當然也不排除部分企業不理智地擴張造成的惡果。 諸如廣州的一些地產公司，過去幾年錯過了一些很好的融資機會。 更糟糕的是，在去年地價高峰的時候，這些公司拿地太多， 現在沒有辦法消化，壓力就非常大了。 中國房地產報：在融資受限、信貸緊縮的環境下， 房地產公司應該採取哪些應對措施來破解資金鏈緊綳的現狀？ 張旭明：大公司的辦法比較多一些，降價是一個比較好的手段， 增加銷售量來快速回籠資金，加快周轉速度， 可以應付短期內的資金緊張。而且以大公司的資質、信譽和資產， 在銀行貸款也容易得多。資本市場的限制也只是暫時的， 長期來看還是有利於大公司進行再融資的。 至於中小公司則更多需要考慮與「大腕」進行項目合作， 如果情況更糟糕的話就只有賣掉股權來斷臂求生了。 方焱：目前最關鍵的還是加快銷售資金回籠。 同時考慮一下其他融資渠道，比如房地產信託基金、股權合作等。 很多外資對於國內一些比較好的項目很感興趣， 完全可以考慮與外資合作。 最近金地和瑞銀的合作就是一個很好的範例。