夏磊方正證券

❶ 北漂講述租房血淚史這些年房租到底是漲了還是降了

幫主最近遇到幾個「北漂」的朋友，都在抱怨房東漲價。

一個哥們兒說，本來是想討好下房東，過節問個好，結果房東回復「漲點兒房租吧。」頓時心塞。

不過，一邊是朋友抱怨漲價，另一邊卻是媒體報道一線城市房租近10年首降。那麼問題來了，房租到底漲了還是降了？接下來是漲還是會降？幫主今天就來聊聊。

先來看下北漂租房的漲價的「血淚史」吧。

房租變化不大，地理位置是關鍵

中原地產首席分析師張大偉告訴幫主，按照邏輯，確實是「賣不出去——轉售為租——供給擴大——價格下降。」

「但是現在才兩個月。」他舉了個例子，「如果我想換房，我肯定是換房無望的情況下才會轉租，這個比例到底有多少呢？」

他認為，目前成交量大概跌了1萬套，而即使是兩個月合計2萬套，且全都進入租賃市場，對市場的影響仍然有限。

他的判斷能得到一些數據支撐。有數據顯示，單從房租而言，是升是降，地理位置仍然是關鍵之一，且變化幅度不大。

「對比2月初和5月底的數據，北京中心地帶房租小幅上升，每間房在50元左右；回龍觀、天通苑、通州有小幅下降，每間房下降在百元以內。比如回龍觀地鐵站附近房租，2月初為每間平均2262元，5月底下降至2194元。」

從上面數據來看，房租其實有升有降，總體變化並不大。

中介透露租房「報價門道」

幫主以租房者的身份咨詢了中介。六里橋一個鏈家中介告訴記者，現在在鐵路小區附近租一個房間價錢在2000左右，而租一個50平左右的一居室價錢在5000上下，變化不大。

「租房不怎麼受政策影響。」中介說。

而東城區崇文門附近一個房產中介告訴記者，如果一個月後才要租，不如再等等。

「現在的價格跟再過一個半月浮動不會大，東二環附近新景家園裝修特別好的一居室頂多也就7500。」他說。

在他看來，房租每年都會漲一點，現在報價比去年高，但成交價差不多。中介介紹，「以新景家園為例，一居的回遷房在6000-6500范圍內，而商品房則要在7000左右。」

不過，也有研究者認為，房租價格可能有所松動。方正證券房地產首席分析師夏磊指出，今年4月份以來，北京一些區域的房租略有下降，特別是每年的6月份至9月份，是畢業生找房傳統旺季，今年由於北京持續疏解人口，就業大學生數量減少，對租房的需求有所降低。

一線城市買房劃算還是租房劃算？

房子如果是作為投資資產的話，買房還是租房劃算就看房價漲還是跌，這個業界看法不一。

比如易居研究院副院長楊紅旭是個房價的「看跌派。」近日他撰文指出，當前，北京二手房實際成交價，較「3.17」調控之前已經下跌一成左右。

「估計再用半年的時間，跌幅擴大至二成左右，部分小區價格回到9.30之前「。他判斷，「總有業主急著用錢、急著換房、急著還債，必須在幾個月內賣掉的。」

不過，還是有人拿出了「北上廣房價難大跌論。」有觀點用「2000年－2015年「，北京人口從1300萬左右上升到2000萬左右，支撐了這個觀點。

如果作為居住的用途來探討租房劃算還是買房劃算，則要看下租售比的指標。租售比，一般情況下指房屋租金與售價的比例，國際標准通常為1:200到1:300。比值越高，說明房價中的投資需求越大。

融360房貸曾測算過上海所代表的一線城市比較靠近中心地段的租售比，租售比=每平米月租金/房價=1:1428。顯然這個數字遠超1:200-1:300的合理區間。如果僅憑這個數字，那麼肯定是租房更劃算，但事實是否如此呢？

融360房貸認為非常離譜的租售比說明了兩點：

1.人們的收入已經遠遠被房價所拋下，收入跟不上，租金是不可能跟上的；

2.從實際居住成本來看，買房遠不如租房劃算，但租售比如此離譜說明人們有居住之外的更多訴求，這些訴求是租房所無法實現的。

居住之外的訴求是什麼呢？城市的核心公共服務並不會向租房人口開放。

所以，買房還是租房，取決於個人綜合情況。

❷ 現在該不該貸款買房

如今的樓市好比股市，隨著近年來我國經濟的大幅增長，就像進入了股市中的牛市，在牛市中進場，你大概只有百分之十的概率出現在頂部，因此把樓市作為投資的人在牛市的任何時候都是可進的，至少這種概率是基本穩賺不賠的，再不濟也可以在二次回調的時候出場，畢竟總有比你傻的人，虧損也不會太大，但如果是居住使用，貸款買房就顯的不理智了，為什麼呢？第一，作為居住你買了房價再怎麼漲你也不會賣，對你而言用處不大。第二，如果房價立即見頂，你可能會成為這場游戲中最大的失敗者，所有人的虧損都由你一人接盤。如果你有足夠的現錢，那你大可以把它當作一個失敗的投資，但如果你沒有，需要貸款，那這種風險是不值得冒的。

其實樓市就和股市一樣有漲必有跌，只是周期長一點而已，不可能所有人都賺錢，實際多空比會決定最終的價格，但是事實上實際住房庫存是完全足夠所有人居住的，所以即便存在地域差別，均衡價格也不會太過離譜，現在不過是資本過剩，貨幣過多，又處在工業革命的中間階段，科技上處於一個轉折點，資金沒有投資的地方，從而導致資金集中於上層罷了，其實都是資本的游戲，並不是實際市場的體現。公共資源有限，稅收制度不完善，高價賣地主要是為了發展，通過投資商的傳遞，讓整體消費者買單，但實際過程中卻出現了亂套，為什麼？因為中國的傳統觀念，也因為富人從中看到了商機，傳統觀念導致本不該消費房子的中下層階級，因為父母親戚朋友的一輩子積蓄和幫助有了消費這種高檔品的實力，其次，富人通過炒作，吸引注意力，抬高房價所獲取的利益也讓他們眼紅，每個人都想當富人，每個人都想著坑別人，總有人來接盤，這種自私自利的想法加劇了樓市的上漲，同時也給了那些已經賺取了利潤的富人們二次炒作的機會，如此反復，新的進場者只是一步步淪為富人們炒作的工具，只要上層資本足夠，誰都認為樓市會一直漲下去，事實也確是如此，但一旦資本崩塌，或者富人們有了新的投資方向，資本大幅度流出，最終的結果不言自明，自然是窮人們來買單，中下層階級為祖國的發展作出巨大貢獻，而富人們會成為這個游戲里最終的勝利者，貧富差距只會越來越大。

這一切看起來就像典型的龐氏騙局。為什麼？？因為在資本的游戲里，沒有資本的人註定沒可能贏。同樣，資本是無情的，在這場游戲里沒有任何人是值得可憐的。

PS：如有轉載請聯系本人，未經允許，後果自負

❸ 茅台到底是用來喝的還是用來炒的

茅台，已漲瘋！2兩酒=1克黃金！這酒到底是喝的，還是炒的？

市場又撒「酒瘋」了，上周五，貴州茅台創出歷史新高。股王發威，酒價也不式微。這不，公司自2018年起適當上調茅台酒產品價格，平均上調幅度18%左右。業內甚至預測，茅台門店售價將逼近2000元。都說茅台是一本萬利的「印鈔機」，是大盤的「發動機」，這茅台，到底是用來喝的，還是用來炒的？

方正證券房地產行首席分析師 夏磊表示，在大類資產配置中，股市和房樓是天然的替代品，存在蹺蹺板效應。撤出樓市的資金，很有可能成為A股市場的增量資金。

像茅台一樣的績優股們會不會成為樓市資金的寵兒呢？沒有人有答案，資金流動變幻莫測，股市漲跌均屬正常。但我們必須要看到，股市漲跌起落的背後，監管是不是嚴格，投資者保護是不是健全，投資者教育是不是做好。

高端白酒紛紛漲價，茅台終端售價還要「飛」一會兒嗎？

而關於茅台酒價的酒瘋，酒業知名觀察員 王建軍表示，其實早在半年前茅台就有漲價打算，但考慮到終端市場承受能力，遲遲沒能行動。而在消費升級、市場供需偏緊的大背景下，五糧液、古井、郎酒、水井坊等白酒企業紛紛漲價，這也就助推了茅台提價。

王建軍分析指出：「消費升級很明顯，而且主要社會矛盾發生了變化，整個酒行業也進入到了明顯的恢復性的發展，重新進入到了一個上升周期的過程中。認牌銷售，好東西肯定是需要多花些價錢去買。」

值得一提的是，在近日召開的經銷商大會上，茅台集團總經理 李保芳放出狠話，經銷商要嚴格執行每瓶1299元價格不變，否則將被取消資格。不過也有業內人士表示，在大經銷商囤貨，小經銷商搶貨的情況下，貴州茅台很難阻止漲價向讓終端消費者傳導，也勢必引領各類白酒普漲。

真得搞不懂了，茅台酒到底是用來喝的還是用來炒的？！

❹ 熱點城市土地供應開閘是怎麼回事

近日資訊，雖然房地產市場在今年進入深度調整期，但在土地供應方面，部分城市的供地力度不降反增，創出近年來新高。

中原地產研究中心統計顯示，從掛牌供應數量看，截至目前，年內北京已供應81宗住宅土地，合計提供的住宅土地建築面積高達1107萬平方米，同比上漲341%，創下近四年供應紀錄；從成交數量來看，年內住宅用地累計成交71宗。

不過，張波也表示，受制於當前土地資源供應影響，租賃用地的增加勢必會在一定程度上擠壓商品住宅用地規模。因此，未來開發商將會在一些「按比例自持」或「非百分百自持」類型的土地上進行激烈爭奪。

❺ 從你工資里扣的公積金究竟成了誰的福利

對於上班族來說，除了工資，住房公積金可能是大家最關心的福利了。用公積金貸款買房時，能夠享受到低利率。即便你是用商業貸款購房，公積金也算是一種變相存款，買了房後，每年都可以提取一筆現金自由支配。

然而，從實際情況來看，最需要用公積金貸款買房的人卻更難買房了，而且他們每月依然得交這筆錢，卻取不出來。

去年以來，部分城市降低公積金貸款最高額度，低收入群體通過公積金貸款買房的門檻也隨之提高。比如，在5月18日，沈陽市宣布將公積金貸款最高限額降低10萬。

當前，在房價上升的背景下，公積金繳存的主要群體和通過公積金貸款購房的群體明顯分化。一方面，繳納公積金的低收入群體人數多，但貸款人數很少；另一方面，中等收入群體在繳存中佔比低，但在貸款中佔比高。

以支持中低收入群體住房需求為主要目的的住房公積金，面臨難以滿足低收入群體貸款需求的尷尬。

從此前住建部起草的《住房公積金管理條例（修訂送審稿）》來看，修訂內容涉及對繳存基數和繳存比例實行「限高保低」，放寬提取條件，增強資金流動性等，縮短提取和貸款審批時限等。

方正證券房地產首席分析師夏磊認為，雖然《條例》的修訂會進一步考慮到低收入者的現實情況，但卻不能解決首付款的問題，由於公積金的存繳比例是和收入呈正相關關系的，即收入低、公積金存繳額就低，所以在低收入的基礎上其首付款的積累就一定有限，這一點，並不會因為條例的修訂而改變。

在葉劍平看來，要解決低收入群體的住房需求，僅通過住房公積金制度是有難度的，在金融方式中，可以針對低收入群體有貼息、補息等支持措施，更重要的是在金融措施之外還需要政府通過經濟適用房、廉租房、發展租賃市場等方式滿足低收入群體住房需求。

另外，對低收入群體來說，如果無法通過公積金貸款享受到低利率的好處，況且與銀行存款利率相比也沒有優勢，繳納公積金不免有得不償失之感。

「現在公積金改革的方向之一是要增加公積金使用渠道，提高使用、提取便利性。特別需要重視通過多種渠道保證低收入群體的福利。」葉劍平對每日經濟新聞（微信號：nbdnews）記者表示。

❻ 年輕人該不該貸款買房

人都是這樣，在城市中待長了就想體驗下農村生活；而在農村居住長了都想見識下城市裡面的風光。現在，隨著農村進城務工人員的增多，越來越多的都習慣了城市裡的生活，很多人都不願意回到貧窮的故鄉，直接選擇在城市中買房定居了。但是有一些喜歡攀比、不切實際的農民也會選擇在城市中買房，最終卻落得個進退兩難的境地。在城市中買房落戶前，最好先問問自己三個問題：

問題1：你能不能在城市中找到工作？

總之，在城市中生活和工作並沒有農民想像中的那麼好，甚至有的時候會有點殘酷和無情，因為，作為一個外來人口，當你在城市中感受到所有繁華和熱鬧都與你無關的時候，你真真切切地明白一點。

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