A. 关于金融机构抵押房产证的问题
您好!根据《物权法》中担保物权的规定,建筑物抵押的,应当办理抵押登记,抵押权自登记时设立。因此,您和信用社的抵押合同,不产生抵押权的效力。也就是说,您和信用社的抵押合同有效,如果您违法该合同约定内容,应该承担合同的违约责任,产生的法律后果由《民法通则》、《合同法》来调整,而不是由《物权法》、《担保法》来调整。信用社只能以《民法通则》、《合同法》来追究您的违约责任,而不能主张抵押权。不明之处,请发问。
不适用物权法的规定,根据担保法抵押权没有生效
B. 房产抵押给金融公司详细流程
用房产证办理抵押贷款所需要的材料及流程:
一、提交材料(除说明外,其它均须提供原件):
1、《房地产抵押登记申请表》
2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》。
3、《国有土地使用证》(核对原件,收复印件一份);抵押权人为单位的应提交“营业执照”;
4、查档结果证明
5、抵押合同及被担保的主合同,若办理变更抵押登记,须提交《房屋他项权证》、变更抵押合同或协议
6、抵押当事人身份证明(核对原件,收复印件一份);
7、授权委托书及受托人身份证明(核对原件,收复印件一份,委托书须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)
8、房地产估价结果证明或双方价值认定书9、以房改私产抵押的须提交抵押人婚姻有效证明并夫妻双方到场;
二、办事程序:
申请→受理→审核→记载于登记簿→发证三、办理时限:
自受理次日起1个工作日四、收费依据及标准:
1、房屋登记管理中心:发改价格【2008】924号登记费:住房80元/套;非住房550元/件工本费:10元/本印花税:5元/本
2、房产档案馆:
档案资料查询服务费:50元/宗档案证明费:10元/份档案保护费:0.05元/页档案复制工本费: A4纸 :0.3元/页; A3纸 :0.6元/页五、注销抵押关系终止时,抵押当事人应当在终止之日起15日内,持下列资料到原登记机关办理注销抵押登记手续。
1、《房屋他项权证》
2、《房屋所有权证》、《房屋共有权证》或收件凭据
3、《房地产抵押注销登记申请书》(须有抵押权人公章及受托人签字)
4、以房改私产抵押的,注销时应提供抵押人配偶身份证、结婚证、委托书或夫妻双方到场
5、委托书(须有委托事项、法定代表人的签字及单位公章)及受托人身份证复印件
6、抵押当事人身份证明(核对原件,收复印件一份)
三、注意事项
1、抵押当事人为港、澳、台居民或外国公民的:港、澳居民提交身份证及《往来内地通行证》;台湾居民提交身份证及《往来大陆通行证》;为外国公民的,需提交当地公证机构公证其身份的中文公证书(须经该国外交部或其授权的机构和中国驻该国使(领)馆认证。
2、当事人应亲自到场办理,如当事人不能亲自到场办理时,应提交当事人的公证委托书(原件一份)或当场签署的委托书、代理人的身份证明(核对原件,收复印件一份)
3、购买的商品房(不包含独立别墅)、经济适用住房、房改房可暂不提交《国有土地使用证》
4、抵押权人为外地金融机构且无法出具工商营业执照原件及金融许可证原件的,应提交加盖公章的工商营业执照及金融许可证复印件;抵押权人为非金融机构企业法人的,需提交营业执照原件,核对原件后收加盖公章的复印件一份。
5、申请最高额抵押权变更登记的,还应当提交最高额抵押权担保的债权尚未确定的证明材料。因最高债权额、债权确定的期间发生变更而申请变更登记的,还应当提交其他抵押权人的书面同意文件。
6、最高额抵押权担保的债权确定前,最高额抵押权发生转移,申请最高额抵押权转移登记的,转让人和受让人应提交《柳州市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权发生转移的证明材料;经依法登记的最高额抵押权担保的债权确定,申请最高额抵押权确定登记的,应当提交《柳州市房地产抵押登记申请表》、申请人的身份证明、房屋他项权证书、最高额抵押权已确定的证明材料。
7、申请办理房地产典当抵押登记的,须提交《典当合同》、《房地产典当抵押合同》。
8、当事人为未成年人的,需提交其与法定监护人的关系证明(如户口簿、出生证、独生子女证等)及法定监护人身份证明;需提交保证书(监护人签名保证其具有监护资格及处分未成年人的房产是为了被监护人的利益)
C. 房屋抵押贷款对房屋有哪些限制条件要求
只有一套住房可以进行抵押贷款。
个人住房只要能上市交易就可以进行抵押。
个人抵押贷款条件:
1、具有中华人民共和国国籍和完全民事行为能力的自然人;
2、持有有效的身份证明文件;
3、具有稳定、合法的收入来源;
4、抵押房产有房地产证,产权明晰,可上市流通;
5、银行规定的其他条件;
D. 抵押房产不得预售 国家有出台这样的规定吗
2月6日从重庆市国土房管局网站上了解到,近日,市国土房管局、人民银行重庆营管部、市银监局、市金融办联合发布了《关于进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记的通知》(下称《通知》)。按照要求,从本月起,抵押房地产不得用于预售,预售商品房也不得用于抵押,此前与《通知》不一致的相关规定也将停止执行。
《通知》的具体规定有四点。一是抵押房地产不得用于预售。按照规定,开发企业依法申请办理商品房预售许可的,申请房屋及所占土地不得抵押。同时,预售商品房所对应的土地使用权已抵押的,办理商品房预售许可前应注销抵押权登记,注销抵押权的土地面积应大于该建筑物对应的土地面积。
二是预售商品房不得用于抵押。开发企业在取得商品房预售许可证后,应按照预售许可内容对外进行销售,不能将已办理商品房预售许可的房屋用于抵押融资。同时,金融机构不得接受开发企业用已办理预售许可的房屋作为抵押物。
三是规范在建建筑物抵押登记。《通知》要求,开发企业申请办理在建建筑物抵押权登记时,只提交国有建设用地使用权证书、建设工程规划许可证、主债权合同和抵押合同、房地合一图、房屋测绘报告、登记申请书、申请人身份证明等材料。各登记机构不得把取得预售许可作为抵押融资前置条件,相关金融机构也不得要求在抵押融资时提供预售许可证。
四是做好土地抵押转在建建筑物抵押登记衔接工作。按规定,土地使用权已办理抵押登记的,可在不注销原抵押权的情况下,申请变更为已建成房屋连同所占用土地的在建建筑物抵押登记。
E. 房产抵押有哪些条件限制
下列房地产不得设定抵押或抵押时受一定限制:
(一)土地所有权不得抵押;
地上没有建筑物、构筑物或在建工程的,纯粹以划拨方式取得的土地使用权不得进行抵押;乡(镇)、村企业的土地使用权不得单独抵押。
(二)耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,不得抵押。
但是已经依法承包并经发包方同意的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地土地使用权除外。
(三)权属有争议的房地产和被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产,不得抵押。
(四)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产不得进行抵押。
(五)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物不得抵押。
(六)已被依法公告列入拆迁范围的房地产不得抵押。
(七)以享有国家优惠政策购买获得的房地产不能全额抵押,其抵押额以房地产权利人可以处分和收益的份额比例为限。
(八)违章建筑物或临时建筑物不能用于抵押。
(九)依法不得抵押的其他房地产。
F. 我想问一下,各个银行对房地产评估公司的资质要求是什么
一、抵押估价
1.《房地产抵押估价指导意见》(第三条):
房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据,对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动。
2.从银行的角度:
抵押资产估价是以确定抵押资产融资担保能力为目的,通过对抵押资产的类别属性、物理属性、市场属性以及押品本身特定风险等因素进行分析、判断,从而确定抵押资产未来一定时间点的价值的过程。
二、房地产估价机构银行
1.发挥其自身专长和信息优势
2.帮助金融机构消除信息不对称
3.控制违约风险
4.保障第二还款来源的合法、有效、足值
同时:
5.提高房地产估价机构信誉度
6.提升服务水平
7.提高专业水准和管理能力
8.获得可观的业务收入
9.建立和扩大自身客户群
10.形成核心竞争力
11.促进房地产估价行业良性发展
第二部分 形势与分析
一、基本面分析
关于房地产抵押估价服务:
截止2008年8月,房地产评估机构约4500家,其中为工商银行服务的约占三分之一。
标志性文件:《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》(建住房[2006]8号)、《房地产抵押估价指导意见》
大量的具有指导性的行政性规章或地方规章发挥着相当大的作用。虽然在理论上,行政性规章或地方规章并不具有法律约束力,但实际上,它们填补了中国法律的许多空白或突破了法律已不适应现实经济发展的许多地方,这些是房地产估价师在执业中必须加以认真研究和考虑的原则和政策。
二、现实分析
(一)良莠不齐、诚信意识、主管机构、惩戒机制
1.虚假、不实的评估报告仍屡禁不绝;
2.收费混乱、回扣之风盛行;
3.对分支机构缺乏必要管理;
4.信用档案形同虚设;
5.对违规机构和估价师的处罚不到位或不透明;
6.其他。
问题的表现:
(1)评估机构与估价师
个别机构和个别人不能恪守职业操守,刻意迎合客户需要,提供不实评估报告,甚至与企业和银行串通进行虚假评估。
(2)银行
对抵押估价缺乏必要的监督和内部审核,少数客户经理为完成业务指标,对抵押物高估听之任之,甚至授意中介机构出具不实报告。
(二)服务同质化、报告质量及针对性、银行认可度
1.不同经济行为、不同估价目的的估价报告其价值类型、估价方法、选取参数甚至假设条件几乎一成不变。
2.以先前的估价报告稍作改动就形成一份新的“报告”。
3.报告内容中常常出现张冠李戴的现象。
4.估价报告大部分篇幅都是从网上或其他渠道拼凑而来,真正的估价测算过程则极其粗略,经不起推敲。
5.估价报告体现不出经济行为或估价目的的特点、估价对象的个体特征。
6.用不恰当的假设限制条件过度避责。
7.许多估价报告对抵押估价的关键性环节,难以真正起到协助金融机构防范信贷风险的作用。
(三)研究滞后,技术体系需要完善
1.房地产抵押估价中重要概念尚需明确:
*市场价值、清算价值、变现价值、折现价值。
*抵押估价目的:风险的控制,是银行金融资产安全的最后防线。
*抵押贷款价值:《欧洲评估准则》、Basel Ⅱ
2.抵押估价方法:进阶现金流量折现模型、蒙特卡罗方法、期权评估模型、实物期权法。
3.还未广泛应用现代应用数学、统计学等学科知识和工具。
(四)信息化程度—交易案例、评估标准、主观性等问题
1.较大型的房地产估价机构:逐步加强了评估信息化建设积累了许多交易案例、价格指数、评估参数等,但一般仅限公司内部使用,涉及知识产权,或有较大的区域局限和数量局限,且其质量、内容、可靠性差异很大;
2.大型金融机构:开始关注抵押物价值信息的采集、积累、整理,逐渐形成银行内部的抵押物价值信息库;
3.地方政府:发布本区域房地产价格指数、房屋重置价格标准、基准地价等,但内容非常有限;
4.房产中介机构:房地产真实成交信息,但出于保护商业秘密和客户隐私的原因,一般不会对外公开;
5.房地产交易中心:信息基本上不对外公布;
6.估价行业组织作用。
(五)估价师:知识结构、知识掌握
建筑工程的基础知识—房屋结构、建筑设备、房屋装饰、工程造价、建筑缺陷、质量隐患。
“假设限制条件”—假定评估对象不存在质量隐患,报告不对房屋建筑质量承担责任。
建筑学、工程造价、土木建筑工程
最高最佳使用原则—《房地产估价规范》(GB/T52091-1999)3.0.1条
(1)转换用途前提、装修改造前提、保持现状
(2)建筑物结构承载能力:设计限值
(六)评估技术问题
(1)我国特有的土地制度和房地产管理制度,使得我国的土地关系、房地关系比较复杂。
(2)土地类型的划分、各种特殊用地的评估方法
(3)多种评估方法:
房地产(土地)市场发展不平衡:市场法和收益法
成本法、基准地价法:参数不能及时更新而与实际情况存在较大差距
诸如此类的技术问题,有些不是具备了扎实的专业技能和娴熟的专业技巧的房地产估价师就可以解决的,需要不断更新和发展技术规范。
三、政策建议
(一)加强信用制度建设,形成良好的行业环境
加强信用制度建设,引导和鼓励估价机构和从业人员诚信执业,加强行业自律,落实惩戒机制,防范道德风险,形成良好的行业环境。只有金融业对估价机构有信心,才敢于接受估价服务,才能促进行业健康发展,并促进整个社会信用环境的改善。
(二)对抵押估价理论进行深入研究
在理论与技术上做出新的创新和突破,从技术上防范房地产信贷风险
价值类型:最为紧迫的问题
与时俱进:借鉴国际上先进的估价理论和方法
关注金融领域的业务创新:例如提供与信贷资产证券化所匹配的抵押估价服务,帮助银行开发相关证券抵押评估方法
(三)共同推进估价行业基础数据库建设,建立估价参数标准值体系
基础数据库应当包括各地商品房及非住宅用房价格信息、土地交易价格信息、土地基准地价、房地产开发项目信息等。
数据库可实行会员制,有偿使用
大量的银行抵押物价值重评工作:市场走势变化
(四)估价师:完善知识结构,提高业务水平
因为要满足有关监管要求,以及自身稳健经营的需要,金融行业的抵押品价值评估有着相对独立的价值判断标准和特有的评估规范要求:如金融监管机构对于合格抵押品、抵押品集中度、关联关系等的监管要求
加大对估价领域新知识、抵押相关金融知识的培训,案例分析。
第三部分 对评估机构的内部要求
抵押评估报告的质量关乎金融机构发放贷款的安全。
一、政策法规要求
1.评估行业的资格管理:
资质:资产评估师、房地产估价师、土地估价师
行业管理部门:财政部、住房和城乡建设部、国土资源部
矿业权、旧机动车、保险等各类评估资质分别由国土、商务和保监会进行管理。
2.评估行业的机构管理(以房地产估价机构为例)
等级:一级、二级、三级、暂定期内的三级资质(新设立)
评估范围:房地产估价机构依法从事房地产估价活动,不受行政区域、行业限制,任何组织或者个人不得非法干预房地产估价活动和估价结果。
管理部门:住房和城乡建设部、省级人民政府建设部门。
二、资质需求及信用考核
(一)基本条件:四条
(二)专项条件:五条
(三)信用考核
银行对合作中介机构坚持“动态管理、优胜劣汰”原则。鼓励与诚信、优质的评估机构建立长期合作关系,对不符合银行规定及要求的评估机构须终止合作关系。
银行对中介机构建立谈话提醒制和特别名单。
1.谈话提醒:10条
2.特别名单:12条
管理范围:
资产评估
房地产估价
土地估价
其他专业资产评估机构
管理内容:
合作机构的认定
日常管理
年度考评
动态调整
。。。
第四部分 对评估报告的内在要求
一、评估作业与报告形式规范
(一)制度准则
1.资产评估:
2.房地产:
3.土地估价:
(二)作业原则
1.合法原则
权属来源、合法使用、合法处置 、法律法规规定 、合同约定
2.谨慎原则
房地产抵押价值实现的可能性、房地产抵押价值实现的不确定性
3.公正原则
(1)避免因为片面地强调谨慎原则而在评估过程中不知不觉地产生偏颇,从而损害抵押人一方的利益。
(2)一味压低评估价格同时也有可能损害抵押权人的利益。
4.估价时点原则
(1)有助于抵押权人在发放贷款和将来一旦需将抵押物变现时准确地判定其价值
(2)一家房地产可能会设定两个以上抵押权:要分别进行估价
(三)抵押评估人员的基本条件与报告的形式要求
1.知识储备要求:
2.信息储备要求:
3.评估报告形式审查内容
内容完整性审核
中介机构资质审核
合法有效性审核
评估报告的逻辑性审核
(四)评估报告形式审查(不规范事例)
评估专用章、业务专用章、报告专用章
一个估价师签字、不同资质估价师混签
估价报告的有效期
估价机构是否在资格证书有效期内出具报告
报告是否在有效期内
报告有效期与评估基准日:关注追溯性评估报告、预期性评估报告
权属审核
权属证明材料及其完整性、权属人与抵押人或出质人是否一致
抵(质)押登记情况审核
评估报告的逻辑性审核
评估目的、价值类型、评估依据的前提条件与评估方法选择之间的一致性
评估范围、对象与评估目的之间的匹配性
押品与评估对象的一致性
二、评估报告技术审查
(一)技术要点
方法的恰当性
依据可靠性
参数合理性
计算过程的准确性
(二)分项要点:以房地产评估为例
1.估价目的:
房地产抵押评估的主要任务是确定房地产抵押物的价值实现能力。
2.关注实现方式:
(1)转让获得价款:整体转让、以清算方式(仅以土地作价加上地上附
着物的残值)
(2)抵押权人的自用,以获取收益或利益。
(3)从抵押物今后的用途来看:继续维持现用途、改变用途
3.抵押估价:
房地产抵押评估就是围绕诸如此类的种种可能性来展开估价分析、测算的。需要对这些方方面面的可能性作出全面充分的考虑,这也就是房地产抵押估价区别于其他目的的房地产估价的不同之处。
4.主要评估方法
(1)市场比较法:有条件选用、可比交易实例、实地查勘
(2)收益法:收益性房地产、收入、运营费用、报酬率或
者资本化率
(3)成本法:在无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市场比较法、收益法、假设开发法进行估价的情况下,可采用成本法作为主要的估价方法。土地取得成本、开发成本、有关费税和利润、折旧。
(4)假设开发法 :具有投资开发或再开发潜力的房地产、未来开发完成后的价值、开发成本、费税和利润。
(5)基准地价修正法:有公开且有效的基准地价体系的土地或房地产。
5.主要评估方法审核要点
(1)市场比较法:
应用前提:要有一个活跃的公开市场;公开市场上要有可比的资产及其交易活动 。
适用对象:房地产市场比较发达,有充足的可比房地产交易实例。
选取实例的可比性:
A.参照物与评估对象在功能上具有可比性,包括用途、性能上的相同或相似;
B.参照物与被评估对象面临的市场条件具有可比性,包括市场供求关系、竞争状况和交易条件等;
C.参照物成交时间与评估基准日间隔时间不能过长。
D.每项修正对可比实例成交价格的调整不得超过20%,综合调整不得超过30%。
(2)收益法:
应用前提:被评估的资产在未来预期收益可以预测并可以用货币衡量;资产拥有者获得预期收益所承担的风险也可以预测,并可以用货币衡量;预期获利年限可以预测。
适用对象:具有长期稳定的收益、确定的折现率(资本化率)、可预知的获利年限,适用于可独立获利的商业性房地产的价值评估。
计算公式:P=A/r * [1-1/(1+r)n]
客观纯收益A的合理性(往往涉及租金收入与税费的合理性)
资本化率r的合理性:
(3)成本法:
应用前提:被评估的资产处于继续使用或被假定处于继续使用状态;具备可利用的历史资料;形成资产价值的耗费是必须的。
适用对象:自建自用房地产或不宜用其他方法评估的待估对象
各项费用的合理性
重置价格的合理性
成新率的合理性
(4)假设开发法 :
应用前提:开发完成后的房地产价值与开发成本具有可预
测性;
适用对象:具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价,
常用于待开发土地、将生地开发成熟地的土地、待拆迁改
造的再开发地产的估价。
开发完成后的房地产价值的合理性
开发成本的合理性
利润率的合理性
税费率设置的合理性
(5)基准地价修正系数法:
应用前提:政府公布了土地分等定级及基准地价体系,且基准地价合理有效
适用对象:完成基准地价评估的城镇土地估价,具备基准地价成果图和相应修正体系成果,估价精度取决于基准地价及其修正系数的精度,一般不作为主要的宗地地价评估方法,作为辅助方法使用。
基准地价选取的恰当性
容积率设定的合理性
三、评估报告的注意事项及风险点
(一)注意事项
1.选用不合理的假设前提
2.重复计算
3.扩大评估对象的范围
4.虚增容积率
5.虚增房地产租金收入
6.虚增开发完成的房地产市场价值
7.选取不具可比性的交易实例作为参照物
(二)评估报告的风险点
1.抵押品价值
2.抵押物风险:
(1)抵押的房地产必须具有合法性、房地产权利人可享有相应的处分和收益权、可转让性、可抵押登记等条件。
(2)禁止抵押的房地产范围:
是否存有限制条件
开发商已合法出售的房地产
预购商品房贷款抵押的
以共有的房地产抵押的
以已出租的房地产抵押的
以法律、法规禁止流通的财产或者不可转让的财产设定担保
建筑工程款优于抵押权受偿
3.以抵押目的的房地产评估要注意以下风险:
(1)注重预期风险。
(2)市场变现能力风险。
(3)抵押期间的损耗风险。
(4)其他……