Ⅰ 房地产商的资本运营特点及分析
企业资金的管理，其实质是围绕企业生产流程中发生的资金流入及流出的管理。房地产作为具有金融投资属性的特殊产品，具有资金需求庞大、市场流动性差、投资周期长的特点。因此，作为开发企业，资金管理无疑是企业运营发展过程中的重中之重。一般而言，房地产企业生产过程主要包含：取得土地前期准备、取得项目土地、项目开发前期、项目开发建设期、项目销售期或持有经营这几个主要环节，企业资金的管理也主要围绕这几环节展开。
一、 房地产开发企业资金流特点
取得土地前的主要资金流：土地评估费用、土地竞买保证金等。该阶段的资金呈净流出状态，资金来源主要为自有资本金。
取得土地期间的主要资金流：土地款的缴纳、税金等。该阶段时间短，但资金流出量大，资金主要来源为自有资本金。
项目开发前期的主要资金流：该期间的费用主要包括项目策划定位费用、项目设计费用、项目勘察费用及各个政府部门收取的费用。该阶段为资金流出规模占项目投资规模较小，但期间的资金筹划却至关重要，需切实完成项目的融资安排，资金主要来源为自有资本金。
开发建设期的主要资金流：主要为土建工程费用、装修费用、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费等。项目的资金需求主要由开发前期的融资安排提供。
项目销售或出租期的主要资金流：该期间为收入的产生期，费用主要包括项目推广费、项目代理费用等。
上述环节当中，前四个环节为资金流出期，主要资金来源为项目自筹资金投入、银行借款、部分销售回笼资金等。其中，土地款及建设成本为该期间的核心资金流出部分，前者发生时间短，后者则在整个工程建设期内陆续支出。销售或出租期为唯一具有资金回收的环节，销售型物业的资金流入一般呈先大后小的特点，即在销售初期资金快速回笼，进入销售后期，资金流入趋缓，并最终归零；而出租型物业则表现为初期资金回收少，之后随着经营进入稳定期，资金回收呈稳步增长。
二、 房地产开发企业资金管理的关键
通常而言，资金管理可按生产进程由投资计划、资金计划、资金筹集、资金运用等几个关键点构成，房地产企业也不例外。
1、 投资计划是资金管理的前提
房地产企业具有资金需求庞大，资金周转周期长的特点，一旦出现现金流短缺问题，将严重影响工程的进展，进而可能造成项目烂尾的情况。因此，房地产企业在自有资本金充足和现金类资产良性的基础上，制定严格投资计划是确保现金流和投资能力的前提。
2、 资金计划是资金管理的基础
从项目发展的过程来看，在项目取得前的评估阶段，即应完成项目的全部资金计划安排。该阶段的评估结果将直接影响是否进行项目投资，而为了能够更精准的完成该阶段的工作，开发企业须对项目定位、设计、开工建设计划、项目融资、项目销售计划作出合理而翔实的预测，任何一项工作的偏差，都会对后续的资金使用及回笼产生影响。因此，评估工作越精准翔实，所编制的资金计划也更为贴近未来实际资金需要，企业面临的财务风险也就越小。
3、 资金筹集是资金管理的关键
对于资金需求异常庞大的房地产开发企业而言，资金筹集能力无疑是关系到企业发展命脉的问题。企业内源性资金受企业积累的限制，很难在短期内出现大规模的提高；传统的开发贷款，在经历金融危机的风波后，也越发显得不可靠；而市场的大起大落，更让开发企业难以准确预测未来资金回收；在这样的情况，拓展融资渠道无疑成为企业生存的必须。
遵循企业的资金计划，尽可能早地与资金方进行接触，听取他们对项目的想法及建议，并将之融入项目中，将帮助企业更便利地获得融资。
对于房地产开发企业而言，该阶段无疑是整个资金管理进程中的重点，而融资管理又恰恰是该阶段的核心所在。目前，对开发企业而言，银行开发贷款仍然是最重要的融资手段，然而，我国银行信贷的调控是相当频繁的，具有极高的不稳定性。为避免“靠天吃饭”的被动模式，作为房地产开发企业，不断提高企业融资能力、拓宽融资渠道无疑是一项长期的课题。在经济多元化发展的今天，融资渠道也趋于多样化，当前经济环境下，以下渠道亦可供参考：
融资方式
说明
特点
难度
企业内部融资
通过抵押、质押、票据贴现及加强销售获得预收款、利用留存收益等取得资金
可得性强，资金规模受限大
低
上市融资
在公开市场发行股票或是通过买入壳公司间接上市
耗时长，审批难
高
债券融资
通过发行公司债或企业债，向市场融资的行为
通常融资期限较长，融资成本较低
高
经营性物业贷款
以自有的经营性物业做抵押并以经营收入或租赁收入作为主要还款来源的贷款
对开发商资信及物业的经营收入要求高，期限长
中
并购贷款
商业银行向并购方或其子公司发放的，用于支付并购交易价款的贷款。
对企业资质要求高，期限较长
高
信托融资
通过集合信托产品，向社会公众融资的的一种融资行为。
对企业资信有较高要求
中
委托贷款
委托人提供合法来源的资金，委托银行或信托机构，根据委托人确定的贷款对象、用途、金额、期限、利率等代为发放、监督使用并协助收回的贷款业务。
期限短，成本高
中
投资基金
即通过与境内外投资基金合作，取得项目资金的一种融资行为，即可通过股权合作，也可通过债券合作。
成本高
中
售后回租
将自制或外购的资产出售，然后向买方租回使用,从而获得现金流
使资产所有人在保留资产使用权的前提下获得所需的资金；高比率的融资
低
回买融资
物业持有人将物业出售给金融机构，再通过向同一金融机构以抵押贷款方式购回物业
高比率的融资
中
REITs
以公司或信托(契约)基金的组织形式经营，将募集资金运用于房地产买卖管理或抵押权贷款投资，收益分配给股东或投资者的投资形式。
专业管理
高
4、 资金运用是资金管理的保证
资金运用即在项目的开发过程中，如何将筹集的资金投入到各种用途上。为了严格控制资金运用的方向，需事前编制全面的收入预算及支出预算，加强预算约束意识，对超支的项目进行严格的审核。强化成本管理意识，在确保质量、工期的前提下，尽可能降低项目的开发成本。
三、 房地产开发企业资金管理的核心
从企业战略角度来看，企业资金管理需解决的核心问题为：资金配置、资金效率、及资金安全。
1、资金配置
资金配置是资金运用在广义上的概念，它是将企业的长期投资战略、短期投资战略相结合的一种资金运用规则。房地产开发企业需根据自身的发展战略，制定适合自己的资金配置计划。
具体而言，企业需考虑配置多少现金资产以保证项目的正常运作，配置多少的土地资产用于未来的开发，配置多少的在建工程项目确保销售工作的持续性，配置多少的在售物业项目以及时回笼资金，从而以实现资金的平衡。
房地产企业应合理配置资金到不同的资产，确定较为合理的现金保有量以偿还到期债务，并确定合理的土地储备量，同时避免超出企业能力的投资，控制风险。
2、资金效率
房地产企业资金占用量庞大，资金效率低下将大幅提高企业的财务费用，从而影响企业收益。首先，企业需保证有充足的资金来满足正常经营需求；其次，通过增加资金流入，控制资金流出来实现资金的平衡。
从资金支出角度，影响支出的项目主要包括产品设计、建筑材料选用、建设管理费用、财务费用、营销费用等。开发企业可相应地通过改进产品设计，合理选用建筑材料，建立并完善现代化的供应链管理制度，同时，尽可能控制各项管理费用，提高与金融机构的谈判能力，达到降低费用、提高资金效率的目的。
从资金流入角度，降低投资回收期无疑是最佳的提升资金效率的途径，具体的举措包括，减少土地闲置期，提高项目前期准备效率；在保证工程质量的前提下，加快工程进度建设；合理制定营销计划，快速销售实现资金迅速回笼等。
3、资金安全
任何一个企业，资金安全管理都是财务管理中的关键环节，房地产企业也不例外。一般而言，资金的安全管理可以通过建立健全资金约束机制和监督机制来实现。
首先，通过建立资金使用的约束机制，降低资金运用的违规行为。一般而言，企业可通过建立审批授权制度、严格报销管理，建立不相容职务岗位分离制度等，加强资金管理责任制度的落实等来实现资金管理的约束。
仅仅是约束机制并不能完全保证资金安全，健全的资金监督机制，才是防范风险的关键。企业可通过定期和不定期的检查各项约束机制的实际执行情况，定期盘点实物资产，实施监控每笔重要资金的流向，并定期进行全面检查，健全内部审计制度，从而降低资金风险。
四、 房地产开发企业投资过于冲动可能导致资金压力重现
综上所述，2009年以来，受房地产市场回暖及宽松货币政策的影响，房地产开发企业再次成为银行的宠儿，导致大量信贷资金流入房地产市场，从而减缓了企业自筹资金的压力。目前来看，由于市场普遍担心过量的信贷资金流入房地产市场，造成房地产泡沫，银行近期重新严格执行了对二套房交易的信贷审批标准，而上半年大规模的新增信贷也使将使银行的放贷量在下半年受到限制，预计，3、4季度，银行信贷将对房地产业收紧。
在缺乏足够的信贷支持的背景下，市场交易量预计将显著下降，价格趋于平稳。而今年二季度以来，土地交易再现热潮，未来一段时间内，开发企业又将再次面临缴纳土地出让金的问题。因此，在市场繁荣期的过度扩张，很可能将导致开发企业再次面临资金短缺的压力。 政策调控密集、市场波动频繁的背景和预期下，看清资金管理的实质，强化房地产开发企业资金运作与管理无疑将是一项长期的任务。
Ⅱ 房地产行业资金结构不合理是现状还是成因
20世纪80年代中期以来，资本结构与产品市场竞争的互动关系受到金融经济学家和产业经济学家的关注。此后，行业竞争状况和行业周期对资本结构的影响日益成为经济学家们的研究热点。 随着住房改革的不断深化，我国房地产行业得到了快速的发展。与此同时，一些深层次的矛盾和问题不断显露出来，其中，房地产行业的资本结构就是一个突出问题。具体表现在房地产企业融资结构单一，对银行贷款的依存度过大，资产负债率居高不下，企业面临较大的财务风险等。当然，任何现象都有其存在的根源，本文的研究目的就是通过理论分析和实证检验找出决定我国房地产行业资本结构常年居高不下的原因，从而为企业管理层和宏观调控主体的决策提供理论基础。 本文首先回顾了行业竞争状况和行业周期与资本结构关系的相关文献，并构建了行业特征因素与资本结构之间关系的分析框架。由于行业特征因素集中体现在行业竞争状况和行业周期两个因素中，因此，本文在理论阐释时，仅从这两个角度对行业资本结构进行研究。本文分析思路是行业竞争状况和行业周期通过行业的盈利能力和经营风险影响资本结构。在对房地产行业竞争状况分析时，主要从市场结构入手，提出了我国房地产是区域性寡头垄断市场，这样的市场结构决定了企业的市场行为，具体行为包括价格歧视、产品差异化、并购行为以及合谋行为等等。在对行业周期分析时，首先把整个行业周期分为复苏阶段、扩张阶段、收缩阶段和衰退阶段。然后，分别对各个阶段行业的特征进行分析，在分析的过程中，思路仍然是围绕盈利能力和经营风险而展开。总之，本文通过行业的盈利能力和经营风险构建了行业竞争状况和行业周期对资本结构影响的传导机制，从而为下文的实证部分提供了理论基础。 在实证部分，本文选择了我国31个省级区域2002～2007年（除去2004年）的面板数据进行研究，得出相应的结论。结论一，行业毛利率与资本结构正相关，这一结论基本与税差学派和权衡理论的研究一致。这说明我国房地产行业资本结构选择时，企业会一定程度上考虑利息的抵税效应。同时，也说明我国房地产行业融资市场上的信息不对称现象不严重，债权人愿意为盈利能力强的公司提供发展资金，这与新优序融资理论的观点相反。结论二，房地产施工面积与行业资本结构正相关，主要是因为施工面积代表了整个房地产行业的周期循环情况，房地产行业处在复苏和扩张阶段，施工面积增加，行业整体存在大量的融资需求，为满足企业发展需要，企业存在大规模的负债融资，资本结构往往表现为偏高，反之则反之。 本文的创新之处在于： ①国内外相关研究，要么仅考虑行业竞争状况对资本结构的影响，要么仅考虑行业周期对资本结构的影响。很少同时考虑二者对行业资本结构的影响，将二则结合考虑正是本文研究的创新。 ②在国内外行业因素对资本结构影响的实证研究中，它们基本上是通过不同行业的数据得出行业因素对资本结构有影响的结论，但是该方法存在的缺陷是不区分行业特征而对样本数据直接进行研究，这会导致模型中很多因素的影响力由于行业差异而相互抵消，甚至得出错误的结论。为避免已有研究方法带来的弊端，本文的研究数据来自不同区域的房地产市场。
Ⅲ 房地产公司一般都是怎么运做的，怎么就会引发金融危机
金融危机又称金融风暴，是指一个国家或几个国家与地区的全部或大部分金融指标(如：短期利率、货币资产、证券、房地产、土地(价格)、商业破产数和金融机构倒闭数)的急剧、短暂和超周期的恶化.
这次金融危机来自美国的次级贷款危机，在此之前美国政府曾提出让一些收入不稳定、信誉等级较次的美国家庭获得自己的住房，所以就鼓励投资银行向这类人群发放房屋信贷，这就是次级贷款。次级贷款有很大的风险，这些投资银行将承担很大的风险，为了规避风险，银行将这些债务以证券的形式（类似于股票）向全球发售，又为了提高这些证券的信誉，一些大的保险公司也参与进来为其担保，这种金融创新的融资方式被世界追捧。但是当这些次级贷款出现了大量的违约后，美国楼市集体跳水，投资银行无法收回贷款的本息，收回大量的房产，而这些房产又无人购卖，这就形成了滚雪球效应，投资银行支撑不住，出现资金链断链，而这又牵扯到为其担保的保险公司，又由于这种次贷所发行的证券在全球销售，其中欧洲银行分销的最多，所以使得欧元区也出现了金融震荡，这就加剧了民众的恐慌，民众纷纷涌向银行挤况现金，这使原本就资金匮乏的银行难以支撑，当美国第四大投资银行雷曼兄弟向美国政府申请救助时，被美国政府错误的拒绝了，雷曼只好宣布破产，这更加使民众对银行信誉产生了怀疑，从而形成了资金冻结现象，就是资金不流通了。美国政府在此危机时刻只好出手救市，以7000亿美金向各大银行注资和收购次贷，以图挽回局面。这就是这场金融危机的简单起因和现状。
对我国来讲，中国各大银行收购的次级债很少，所以中国不存在美国那样的银行信用危机。但随着美国和欧盟经济的衰退，中国的出口贸易受到严重的打击，所以中国现在加大的部分出口产品的退税上限，另外人民币对美元的持续走强，也造成出口商品成本的提高，出现了贸易转移和外资企业从中国出逃的现象，使我国的就业压力进一步加大，第三，由于这种输入性通胀的压力，中国的物价上涨较快，使民众的生活成本增加。
Ⅳ 什么是货币政策风险承担传导渠道
货币政策是政府为实现既定的经济目标，运用各种工具调节货币供应和利率进而影响宏观经济的运行状态的各类方针和措施的总称，在国家宏观经济调控中占有重要地位，货币政策理论在宏观经济学中也处于核心地位。在货币政策的研究中涉及到一个相当重要的方面即货币政策的传导渠道问题。自1984年中国人民银行专门行使中央银行职能以后，我国现代意义上的货币政策开始正式形成。在这20多年里，中国人民银行由原来的“政府出纳”角色逐渐演变成了国民经济的重要宏观调控部门，货币政策由原来基本被忽视逐渐被公认为宏观调控的重要手段。
自1984年我国建立中央银行制度开始，中央银行的调控手段也随经济体制的转化而逐步由直接调控向间接调控过渡，使货币政策的传导机制在不同阶段表现出不同特征。从1984年至今，我国货币政策调控工具及传导机制的变迁可以分为五个阶段。
（一）直接调控的货币政策（1984～1993年）
这一时期，全国的货币调控主要以央行的直接调控为主，货币调控工具主要为利率、银行存款准备金率，并不断加强对信贷规模和再贷款额度的控制。这一时期货币政策传导中，1984～1985年为抑制信用失控采取紧缩的货币政策，1986年紧缩货币政策起到效果，当年工业增长速度下降到0.9%。由于要求放松银根的压力存在，中央银行同年取消了信贷指令性控制做法。1986年银行贷款增加28.5%，农村信用社贷款增长42.1%，经济再度升温。1992年宏观经济政策再度宽松，新一轮经济过热开始。当年信贷规模增长如表1所示，金融秩序出现混乱现象，人民银行开始实施严厉紧缩政策。结合表1的数据分析，从政策的实施结果来看，虽然直接调控缺乏必要的弹性，使我国的货币供应量和经济增长大起大落，但就政策而言，无论扩张还是收缩行为，都能很快实现货币政策调控意图。
（二）直接调控为主、间接调控为辅的货币政策（1994－1997年）
这一时期，中央银行的货币调控手段主要为信贷计划，其次为利率工具，存款准备金率这一常用的货币调控工具在这一时期较少采用。1994年为了克服总需求受到抑制，而通货膨胀仍在继续的局面，选择了将治理通货膨胀作为货币政策首要目标，从而开始了长达4年的从紧货币政策。1994－1997年我国中央银行货币政策操作的最大特点是一再贷款和外汇市场的“对冲”操作来调控基础货币供应量（见表2）。
表l：1984～1993年货币政策调控结果 年份 信贷计划数(亿元) 实际信贷额(亿元) 增长率(%) 增长率(%) 增长率(%) GDP增长率(%) 通胀率(%)
1984 423 1176 49.5 34.3 34.8 16.9 2.8
1985 713 1140 24.4 14 25.4 13.5 8.8
1986 950 1685 23.3 29.4 20.6 8.8 6
1987 1225 1442 19.4 14.4 24 11.6 7.3
1988 1560 1519 46.7 21 21.2 11.3 18.5
1989 1600 1858 9.8 6.6 18.3 4.1 17.8
1990 1700 2757 12.8 19.2 28 3.8 2.1
1991 2100 2877 20.2 23 26.5 9.2 2.9
1992 2800 3526 36.5 25.2 31.2 14.2 5.4
1993 3800 4846 3513 38.3 37.3 13.5 13.2
资料来源：中国银行监督委员会网站。
表2：中央银行基础货币结构变动 年份\增加额比例\基础货币工业主要渠道 1995年 1996年 1997年
增加额 比重 增加额 比重 增加额 比重
外汇占款 2302 64 2765 45 3072 87
对国有银行再贷款 2832 -79 1317 21 -2059 -54
资料来源：《中国人民银行统计季报》（1996.01－1998.01）。
（三）间接调控为主的货币政策（1998－2003年）
这一时期，中央银行的货币管理采用资产负债比例取代贷款规模限额，在调控工具上，注重利率、存款准备金率、公开市场业务、再贴现等，以强化对货币供应量的调节。1998－1999年为货币适度扩张时期。亚洲金融危机后，中央银行为了克服商业银行“借贷”行为，采取了有利措施放松银根。2000－2002年8月货币政策为稳中偏松时期。此期间，消费物价指数为0.6%，通货紧缩的现象并未完全消失。2002年9月～2003年末16个月间为通货适度紧缩时期。
（四）间接调控政策的确立阶段（2004～2007年）
2004年以来，中央银行采取了一系列市场化措施，对信贷资金的过快增长进行了“微调”，当时我国的货币政策传导主要以信贷传导为主，汇率、利率等传导途径为辅的间接货币调控政策基本确立。
（五）实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策（2008年至今）
2008年9月全球金融危机蔓延以后，受金融危机影响，国际经济形势急剧恶化，我国经济受冲击加大，人民银行开始实行适度宽松的货币政策，五次下调存贷款基准利率，一年期存款基准利率从4.14%下调至2.25%累计下调1.89个百分点，一年期贷款基准利率从7.47%下调至5.31%累计下调2.16个百分点。四次下调存款准备金率（见表3），货币政策使用密度较为频繁。到了2009年下半年，已实现经济快速恢复增长，这时央行开始考虑宽松货币政策适时逐渐退出的问题。
表3：存款准备金率调整 时间 存款准备金调整
2008.9.16 17.5%调至16.5%
2008.10.9 16.5%调至16%
2008.12.5 16%调至15%
2008.12.23 15%调至14.5%
数据来源：中国人民银行网站。
2011年，货币供给平稳回落，货币政策回归常态。进入2011年，中国人民银行分别于2011年1月18日、2月25日和5月10日，三次上调存款类金融机构人民币法定存款准备金率0.5个百分点，农村信用社等小型金融机构暂不上调，以对冲银行体系部分过剩流动性，控制货币信贷总量适度增长，同时又兼顾到支持中小企业融资和农村金融发展。
2011年上半年，我国继续实行适度宽松的货币政策，但宽松力度有所减弱。中国人民银行三次上调了金融机构存款准备金率，货币供给逐渐平稳回落；引导银行把握信贷总量、节奏和结构，加强金融风险防范；银行体系流动性基本适度，人民币汇率形成机制改革稳步推进，金融运行总体平稳。但也出现了资产价格剧烈波动、实际利率水平为负值、股票市场整体走弱和系统性金融风险集聚的情况。
2011年公开市场操作在流动性管理中发挥重要作用。中国人民银行根据市场流动性变化，灵活、适时、适度地开展公开市场操作，保持银行体系流动性合理充裕。
2011年6月19日，中国人民银行新闻发言人表示，根据国内外经济金融形势和我国国际收支状况，中国人民银行决定进一步推进人民币汇率形成机制改革，增强人民币汇率弹性。中央银行此次汇率改革的直接目标是缓解国际压力。无论从5月外贸形势、国际投机性短期资本流向和国内CPI超过3%等国内因素来看，还是从全球汇率结构性变动看，此时人民币重启汇率改革的成本都是比较低的。在一定意义上，这意味着我国将容许一定程度的人民币缓慢升值，因此也意味着收紧国内总需求，减小了年内加息可能性。在2011年G20多伦多峰会召开前夕重启汇率改革，较好地把握了时机。今后，将继续按主动性、可控性和渐进性原则，进一步完善以市场供求为基础、参考一篮子货币进行调节、有管理的浮动汇率制度，发挥市场供求在人民币汇率形成中的基础性作用，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定。
从上述各阶段货币政策的实证分析不难看出，目前我国仍执行着信贷渠道为主的传导机制，但是随着经济、金融体制改革的不断深化，利率传导渠道在货币政策传导中起到越来越重要的作用，同时资产价格渠道在货币政策传导中的作用也逐步凸显出来。
三、我国货币政策传导渠道存在的主要问题及原因
通过对我国货币政策传导渠道发展沿革以及各种渠道发挥作用的约束条件的分析，结合货币政策传导渠道存在的问题，分析其产生的原因。
（一）利率传导渠道
在我国，由于利率市场化并未完成，利率形成机制不尽合理，使商业银行的信贷供给和企业的投融资行为受到制约，削弱了货币政策的效果。具体有以下几个方面：
第一，利率非完全市场化扭曲了利率的形成体系。在利率市场化国家，基准利率一般指央行再贴现率和再贷款利率，然后以此为基准通过货币市场利率中介等短期利率形成对应存贷款利率等长期利率的调节。由于我国存贷款等长期利率是受管制的，短期的货币市场利率难以通过市场化的利率期限结构来影响长期利率；存贷款利率作为一种政策利率反而会对货币市场短期利率产生不小影响。如此一来，虽然短期利率已市场化，而对实体经济产生影响的长期利率并没有完全市场化，最终导致一方面投资、消费等经济变量对市场化短期利率的反应不灵敏，另一方面非市场化的长期利率失去了对经济资源市场均衡优化配置的功能。
第二，利率非完全市场化制约了消费和投资对利率的弹性。市场化的利率体现了社会投资报酬和资金成本，对于企业，市场化利率是其投资决策与内涵报酬率相比较的基准，而官方公布的贷款利率非市场化利率，不能真实反应企业的资金成本，这就造成了投资对官方公布的贷款利率不敏感。而从居民层面看，利率管制使利率长期处于低水平、波动幅度小且频率低，这使得财富收益的变化范围较小，即使利率有些微调，人们也不会因此认为财富收益有大的改变；同时，利率非完全市场化限制了市场的流动性，并产生了对居民消费的抵减作用，从而进一步降低了利率变化对财富价值的影响程度，这从本质上制约了利率对消费和储蓄的影响力度。
第三，利率非完全市场化制约了商业银行的信贷供给。在利率市场化条件下，利率具有调节经济的内在平衡机制，而利率非完全市场化破坏了这种平衡机制，对商业银行信贷供给形成制约。
第四，利率非完全市场化制约了储蓄向投资转化的效率。发展中国家的利率管制对经济增长造成了较大损害，这些低的或负的实际利率造成了金融的非中介化，利率不能有效发挥储蓄转化为投资的杠杆作用。就我国现实而言，以金融机构存贷差作为储蓄投资转化效率的考查指标，从20世纪90年代中期开始，存贷差一直在增加，长期沉淀在金融机构的资金，最终一部分会成为金融机构弥补不良贷款和亏损的资金，对货币政策形成传导障碍。
第五，利率非完全市场化扭曲了股市价格。利率作为股票市场的一个敏感指标，中央银行的每一次利率调整，甚至投资者对利率走势的预测或市场对利率变动的谣言都极易造成股价的波动，可以说，利率在某种程度上是股价变动的参照基准。在利率非完全市场化背景下，由于利率实质上充当了再分配的一种手段，而无法反映真实的资金供求关系，由此，实际利率的变动必然导致股票价格的非正常反应，这也是造成我国近年来股市泡沫、风险累积，最终导致股市传导机制不畅的重要制约因素。
（二）信贷传导渠道
第一，货币政策通过信贷渠道在中国人民银行阶段传导不畅主要是由于利率弹性不足，利率的变化不能有效影响我国商业银行的资金来源，进而影响其可贷资金规模。
第二，货币政策通过信贷渠道在商业银行阶段传导不畅主要是由于商业银行存在多重经营目标，银行信贷供给不完全受可贷资金规模的影响。通过对银行信贷渠道各时期有效性的实证分析可以看出：“企业主导时期”的传导非常有效；“中央银行主导时期”和“商业银行主导时期”的传导是弱有效的。
第三，货币政策信贷传导渠道在“企业主导时期”传导有效是由于企业所获得的贷款及时用于了生产性投资。正因为如此，货币政策信贷传导渠道在“企业主导时期”这一传导过程中，实证分析结果显示银行贷款能影响国内生产总值。
（三）金融资产价格传导渠道
第一，股票资产在居民个人资产中的比重不高，财富效应不明显。从我国的情况来看，目前我国股民只占总人口不到5%，而美国的这一比例已达40%。而且，在我国居民的金融资产结构中，各类有价证券（债券、股票、保单）占全部金融资产的比例不足30%，主要还是现金和银行存款。此外，我国股票市场上的投机氛围较浓，股市波动较大，居民对股票收益和风险的认识较为谨慎，整个社会的股票持有率较低。这样，股价的变动对居民的实际资产额影响较小，因此股票价格变动对整个居民消费的影响有限。
第二，股票市场不完善，使“托宾Q效应”难以发挥。由于我国股票市场发展还处于初始阶段，股票市场中还存在一些制度性和体制性方面的问题，这些问题也阻碍了股票市场对国民经济的传导作用。
（四）汇率传导渠道
根据国际金融学的相关理论，在存在资本流动的条件下，货币政策在固定汇率制下是无效的，即汇率传导渠道的影响与货币政策的目标完全相反。因而，面对当前国际金融环境与加入WTO后的新形势，为增强货币政策的自主性和有效性，对汇率制度进行改革或重新选择是必要的，扩大汇率制度的灵活性应是我国汇率制度改革的正确方向。同时应该看到在我国还存在一些实施灵活性汇率制度的不利因素：
第一，我国外汇市场的深度和广度还不够，还是一个比较“薄”的市场，每日外汇交易量十分有限，外汇市场的规模不仅远低于发达国家，也低于东亚新兴市场国家。这样一个薄的市场具有内在的不稳定性，如果扩大汇率变化的灵活性，就可能引起汇率的大幅波动，不仅起不到稳定经济的作用，反而会成为新的冲击源，对贸易和投资行为产生不利影响。
第二，我国的外汇市场如同其他各类金融市场一样，在发展早期存在市场规则不健全、监管不力、投资者行为不规范不理性等问题，而外汇市场本来就是存在着多重均衡的较为不稳定的市场，这些现象的存在可能进一步加剧汇率的波动性。
第三，我国的外汇市场还缺乏规避风险的交易工具，如果汇率的灵活性扩大，将加大企业和金融机构面临的汇率风险。
第四，我国的汇率制度安排还不能完全从短期宏观经济稳定的角度来考虑，我国作为发展中国家为实现一些中长期的发展目标可能会在短期内扭曲市场，降低市场效率，但这种代价从长期看是值得的。
第五，东欧转型国家的实践表明，从固定汇率制向浮动汇率制的转变，采取逐步加大汇率制度灵活性的渐进方式，实效要优于“休克疗法”的转变方式。
四、对策建议
面对当前这种多种货币政策传导渠道并存的局面，我国应在进一步完善信贷渠道和利率渠道作用的同时，兼顾资产价格渠道和汇率渠道的发展。
（一）稳步推进利率市场化、提高利率弹性
1.逐步扩大商业银行贷款利率浮动范围
目前我国银行间同业拆借市场利率和银行间债券市场利率以及外汇存贷款利率已经放开，为加强商业银行贷款风险管理，商业银行应有确定利率的自主权，并逐步扩大其贷款利率的浮动范围，使市场利率能够灵敏地反映资金的供求状况，发挥利率优化配置资源的作用，以支持经济发展。
2.适度调整利率结构
建立合理的利率结构是利率市场化的基础。合理的利率结构应包括中央银行与商业银行间的资金利率结构；货币市场与资本市场间的利率结构；利率与其他资产负债业务间的利率结构。只有建立合理的利率结构，才能发挥利率市场化的积极作用。
3.加强对利率渠道运行的监管
在推进利率市场化进程中，应加强对利率市场化带来的货币政策运行状况的监管，以便于采取积极应对措施。同时，应建立有效的风险监测体系，增强金融政策的透明度，来减少利率形成机制的偏差，提高利率市场化的有效性。
4.加快国有企业改革，提高其利率敏感性
进一步推进国有企业改革，促使其作为真正的市场主体通过竞争获得资金，使利率发挥对投资的调节和导向作用。目前，我国必须按照建立现代企业制度的要求，实行国有企业投资主体多元化改革，促使国有企业出资人到位，避免“出资人缺位”现象的出现，使国有企业真正成为理性的市场竞争主体，增强成本约束，增强企业对投资成本和风险变化的敏感度和应对能力，提高对货币政策变动作出反应的敏感性。
5.完善非国有企业治理结构，提高个体、私营企业的素质
非国有企业特别是私营企业要加快建立现代企业制度，推行股份制改造，改变家族式管理模式，提高经营管理水平。同时要加强和改进对非国有企业的金融服务，引导金融机构加强对有市场、有效益、有信用的民营企业的信贷支持，从而扩大货币政策传导的覆盖面。
6.改善居民资产负债结构
拓宽居民投资渠道，大力发展货币市场基金、个人委托贷款、集合信托、集合理财、保险等投资工具，促进居民金融资产多元化。进一步发展个人消费信贷，规范发展个人经营性贷款，增加个人信用消费和投资对货币政策的敏感度。
（二）改革商业银行内部机制、完善货币政策信贷传导渠道
1.继续推进国有商业银行的综合改革，充分发挥其在国民经济中资金融通中介的主导作用
积极推进国有商业银行实施股份制改造，优化产权结构、明晰产权关系。进一步明晰和改善产权关系，优化产权结构。另一方面通过引进战略投资者先进的管理方式和金融产品，树立盈利目标和所有者权益最大化的经营理念，增强国有银行的国际竞争能力，保持银行体系的稳定，为货币政策的传导创造良好的金融环境。
2.加强国有商业银行内部控制和风险管理
按照《巴塞尔新协议》的要求，该协议将于今年在全球银行业全面实施。为此，我国国有商业银行应加强《巴塞尔新协议》的研究，完善国有商业银行内部评级体系和内部控制强化银行内部权力的约束与监管，以提高银行资本充足率，防范金融风险。建立银行的信息披露制度，尤其是加强银行衍生交易工具的信息披露，增强银行信息的透明度，以保证银行稳健，安全运营。建立有效的内部风险控制机制，实现内部稽核管理体制的独立性。
3.大力发展中小金融机构，增强货币政策的覆盖面
加快现有股份制商业银行和城市商业银行增资扩股、上市和兼并重组，吸收民间资金建立规范的地方中小金融组织，为当地中小企业融资服务，将货币政策的效力带到地方，促进地方经济的发展。这些分散在地方的金融组织对当地的中小企业情况比较熟悉，取得信息的成本比较低，运作比较灵活。中小银行的发展壮大，为中小企业开辟了新的融资渠道。通过非国有银行与非国有经济的相匹配发展，使货币政策的效力传导到国民经济的各个组成部分，从而使货币政策的影响更加全面有效。
（三）建立健全金融市场体系，提高资产价格渠道的有效性
1.疏通股票市场渠道
第一，提高上市公司质量，健全股票发行手续，严格实行退市制度以抑制投机性泡沫。众多绩优公司是增强投资者长期投资信心和股票市场健康发展的基础。我国一部分上市公司经营效益低下甚至亏损，失去了投资的价值，往往就成为投机炒作的对象。
第二，建立规范的信息披露制度，切实提高市场透明度。庄家操纵市场、噪音交易者非理性行为等的发生，主要源于市场信息的不对称。规范的信息披露制度要求信息披露要体现有效性、及时性和充分性的原则；信息披露的内容、格式和标准要统一化和规范化，以便投资者进行比较和分析。
第三，构建货币市场与资本市场的联系机制。我国要在加强金融中介风险管理、提高金融监管水平的基础上，“开明流，堵暗流”，进一步沟通货币市场与资本市场的联系。要建立规范的证券融资渠道，有条件地使银行与证券业、资本市场与信贷市场资金互相融通，提高资金使用效率，有效控制资金供求量；进一步扩大券商进入同业拆借市场的数量，完善股票质押贷款管理办法，对质押率、平仓线等予以弹性控制；允许券商进入银行间的国债回购市场；更进一步放宽商业银行的经营范围，将传统的存贷款业务扩展到投资银行业务，在参与企业的兼并重组和银行不良资产的剥离重组方面发挥自己的优势。
2.疏通房产市场渠道
第一，加强政府的宏观调控，平抑房地产的周期波动，防止供求关系过大波动。供给方面，应尽力改善住房供应结构。当前，宏观调控的重点应放在调节商品住房的供求关系，改善住房供应结构，扩大普通商品住房和经济适用住房比重上。要严格土地转让管理，对不符合法律规定条件的房地产开发项目用地，要严格禁止转让，依法制止“炒买炒卖”土地行为。需求方面，以引导需求来调控房地产市场。一是要运用税收政策，对短期投机行为进行打击；二是金融政策不能“一刀切”，应区分投机需求与正常需求，同时要考虑地区差异；三是控制土地的重点应是控制土地炒作，而不是控制土地供应，可以通过对闲置的土地进行征税，增加土地的持有成本；四是对商品房预售进行严格监管，加强网上备案和销售合同管理，防止虚拟交易、炒卖楼花、加价出售、拒售房屋等炒作行为；五是完善信息公开披露制度，培育正确的住房消费观念，引导人们理性购房，避免百姓盲目跟风搭车，成为最后的买单者，引起房市和社会动荡；六是对投机需求宜“疏”，不宜“堵”。
第二，拓宽融资渠道，实现房地产融资渠道多元化。一是要加大房地产企业上市的规模，同时鼓励一些实力强的房地产开发企业发行房地产建设债券。二是大力发展以具体项目融资为主要特征的私募型房地产信托产品，积极鼓励一些具备良好资质的房地产企业与证券公司合作成立产业投资基金，逐步推动以购买和长期持有成熟物业为目的的房地产投资信托基金的发展。三是尽快在中国建设银行等商业银行试点的基础上扩大住房抵押贷款资产证券化的实施范围，改善房地产贷款结构，增加房地产贷款的流动性，同时缓解资本充足性指标对银行资产扩张的压力。四是吸引外资投入房地产市场，鼓励境外投资银行来华建立以房地产业为投资方向的合作项目和项目投资。五是建立房地产金融资产的流通市场体系，借助资产证券化、指数化、基金化等金融手段，实现房地产金融资产的流通和交易。
（四）改进人民币汇率形成机制，保证汇率政策与货币政策的协调
随着我国经济对外开放度的提高，人民币“自由兑换”进程也在加快，汇率渠道在我国货币政策传导机制中的作用和地位将逐步提高。从实践来看，这项制度基本符合我国国情。但是必须看到，目前我国的汇率形成机制是在强制结售汇及外汇周转限额的约束下形成的。这种汇率形成机制一定程度上会使央行在综合运用汇率政策、货币政策干预外汇市场时处于被动地位。因此，为疏通汇率传导渠道，配合货币政策的实施，要对外汇制度进一步深化改革，具体来说有以下几点：
第一，逐步推行企业意愿结售汇和外汇周转限额弹性制度，改变外汇市场供过于求的局面，以减轻人民币升值的压力。充分发挥银行“蓄水池”的功能，扩大企业在经常项目下保留现汇的比例，降低企业的汇率风险和经营成本，增强在国际市场在的竞争能力。
第二，为保证中央银行在外汇市场上公开业务的顺利开展，应在实行有管理的浮动汇率制的前提下，根据国际市场情况调整汇率，放宽汇率波动幅度，增强名义汇率的灵活性，使由于外资流入形成的外汇供过于求的局面，由本币汇率的适度上浮而得以缓解，从而减少央行被动投放基础货币的压力。
第三，要加快外汇市场的发展，适当增加其他类型的外汇市场交易主体，扩大交易主体的数量，逐渐弱化中央银行对外汇市场的干预，刺激市场交易的活跃程度，增大市场交易的规模，为浮动汇率制的真正实施准备一个良好的外汇市场。
第四，建立合理的外汇储备管理制度，逐步将国家外汇储备与其他外汇分开。我国净外汇资产与中央银行基础货币的管理有很大关系，近年来，人民银行一直难以摆脱随外汇占款增减而被动投放或收缩基础货币的局面，主要是没有把国家外汇储备与其他外汇分开。实际上，中央银行应只对保持合理的外汇储备负责。逐步实现中央银行外汇资产的证券化，按照安全、流动、微利的原则将外汇储备用好。
第五，实现中央银行调控手段的多样化，应创造条件改变目前调控手段单一的状况，采用多种手段调控汇市，包括银行间市场公开业务、远期外汇市场干预、利率调整以及财政和货币政策的调整等。
希望采纳
Ⅳ 房地产公司向个人或其他公司借款属于非银行金融机构贷款，还是属于其他应付款，借款是属于资金来源吗
借款是资金来源。负债的
Ⅵ 房地产信贷风险是指房地产信贷资金在什么活动中资金
房地产企业财务风险形成原因：
1、房地产企业资本结构不合理
资本结构是指企业各种资本的构成及其比例关系。资本结构是否合理，直接影响到企业的债务给企业带来的是收益还是风险。目前房地产企业销售不稳定，经营所处的环境竞争激烈，获利能力变化太大，筹资的渠道不通畅，再加上近几年信贷增长过快，自有资金比重低，投资商多数欠缺资金，中国房地产开发企业的负债率远高于世界公认的50％举债的警戒线，多数企业达到75．8％，个别地产超过80％。这意味着房地产企业债务资本所占比例过高，资本结构不合理，使得我国的房地产金融面临着较高的财务风险。
2、 财务预算控制管理不到位
房地产企业作为典型的资金密集型行业，具有前期投资大，资金回收慢，开发周期长等特点。在以前房产不愁销的情况下，很多开发商在预算不足、机构不健全以及各相关部门不沟通的情况下盲目的投标，取得土地使用权，后期也只片面的追求工程按时按质交付使用，不管其造价成本。目前由于形势的变化，如果企业仍然不加强财务预算管理的意识，不注重对土地成本、施工成本、资金成本和投资回报率等方面的预算与控制，不仅不能实现企业原先的利润目标，甚至会因此产生资金断档的财务风险，导致企业亏损。
3、 管理者内部控制意识淡薄
当前我国多数房地产企业管理者的素质不高。他们大多数从安装、建筑行业起家，对于企业内部控制认识不足，内部控制意识淡薄，理解不全面。例如，将企业内部控制看成内部牵制制度。企业管理机构很大一部分都形同虚设，分工不明，各监督部门的监督力度不严，部分企业甚至出现决策经营者独揽企业大全的情况。在经营中他们往往也只注重工程进度和质量，不注重财务部门的资金管理、成本管理、风险控制的管理，主要表现为企业内部牵制关系混乱、内部财务控制信息的传递不畅和财务成本核算简单粗糙等方面。
4、 成本控制体系不完善
房地产企业成本管理是一个复杂而系统的工作过程，也是企业财务管理的核心和重点，房地产项目的成本主要包括了土地征用费用、工程费用、材料费用、安装费用、拆迁补偿费用、设施费用、人工费用、开发间接费用等系列成本费用。项目完工时，需要将成本费用根据项目受益对象进行分配，归集成本，而房地产企业往往只注重工程进度和质量，忽视了成本各环节的管理，如成本控制不全面、开发成本设计不健全以及成本控制过程中没有综合考虑各方面目标，影响了企业的效益。
Ⅶ 求一篇论文 1500~2000字 关于此次金融危机的起因\传递机制\后果\对于企业资产组合的市场风险管理的启示
美国次贷危机 谁是罪魁祸首
美国次贷危机，从2006年春季开始逐步显现到去年爆发，至今已经经历了4次大的冲击波。第一波冲击始于去年8月份。当时危机开始集中显现，大批与次级住房贷款有关的金融机构破产倒闭，美国联邦储备委员会被迫进入“降息周期”。
第二波冲击始于去年年底至今年年初，花旗、美林、瑞银等全球著名金融机构因次级贷款出现巨额亏损，市场流动性压力骤增，美联储和一些西方国家银行被迫联手干预。
第三波冲击发生于今年3月份，美国第五大投资银行贝尔斯登濒临破产，美联储紧急向其注资，并大幅降息75个基本点。
第四波冲击发生于7月。美国两大住房抵押贷款融资机构美国联邦国民抵押贷款协会（房利美）和美国联邦住宅抵押贷款公司（房地美）陷入困境。美联储拟注资250亿美元。
美国为什么会爆发次贷危机，谁是罪魁祸首？
这要从次级贷款说起。 美国抵押贷款市场分“次级”(Subprime)及“优惠级”(Prime)，它是以借款人的信用条件作为划分界限的。次级贷款，指的就是贷款机构向信用程度差和收入不高的借款人提供的以所购房屋为抵押的住房贷款。
2001年至2004年，美联储实施低利率政策刺激了房地产业的发展，美国人的购房热情不断升温，次级抵押贷款风靡一时。过去两年，随着美联储17次加息，美国房地产市场逐步出现降温迹象，但是次级抵押贷款市场也并未因此而停住脚步。
放贷机构为了竞争，不断放松放款条件，一些贷款机构甚至推出了“零首付”、“零文件”的贷款方式，即借款人可以在没有资金的情况下购房，且仅需申报其收入情况而无需提供任何有关偿还能力的证明。宽松的贷款资格审核成为房地产交易市场空前活跃的重要推动力，但也埋下了危机的种子。
与此同时，次级抵押贷款被证券化了。次级住房抵押贷款证券化，指的是将缺乏流动性但又能够产生可预期的稳定现金流的次级住房抵押贷款汇集起来，通过一定的结构安排对贷款的风险与收益要素进行分离与重组，再配以相应的担保和升级，将其转变为可以在金融市场上出售和流通的证券。次级抵押贷款证券，被美国的金融机构做到了全世界，危机发生，全球就为美国的次级债买单。
在进行次级抵押贷款时，放款机构和借款者都认为，如果出现还贷困难，借款人只需出售房屋或者进行抵押再融资就可以了。但事实上，由于美联储连续17次加息，住房市场持续降温，借款人很难将自己的房屋卖出，即使能卖出，房屋的价值也可能下跌到不足以偿还剩余贷款的程度。这时，危机就发生了。
危机一旦发生，就必然引起对次级抵押贷款市场的悲观预期，这就会冲击贷款市场的资金链，进而波及整个抵押贷款市场。与此同时，房地产市场价格也会因为房屋所有者止损的心理而继续下降。两重因素的叠加形成马太效应，出现恶性循环，使得危机愈演愈烈。
分析美国次级住房贷款危机爆发的原因：一是信贷条件的放松。从事住房抵押贷款的金融机构放松了贷款的条件，使那些信用条件不符合相应贷款的个人承受了难以支付的还本付息的负担；二是市场利息的上升。市场利率的不断提高，使房屋价格上涨放缓并下跌，从而使借贷的还款压力增大；三是抵押贷款证券以及信用衍生产品的过程忽视和掩盖了原始贷款中存在的信用风险；四是评级公司对次级证券的评级过高；五是投资者的信心受挫，从而大量抛售手中持有的次级债券。
美国次贷危机对世界经济及我国的影响
美国次贷危机首先影响到美国经济的发展。受冲击最大的是美国的银行业。从抵押贷款领域到资产证券化领域的损失造成了银行间流动性的崩溃。
7月初，加利福尼亚州印地麦克(In－dyMac)银行因财政困难被联邦政府接管，成为美国历史上第三大破产银行。7月25日，内华达州的第一国民银行和加州的第一传统银行又宣布破产。至此，今年以来美国已有7家银行破产。
即使是花旗、美联银行等大银行，业绩也让人失望。以美联银行为例，该银行公布的第二季度亏损额达到了88.6亿美元，而去年同期为盈利23.4亿美元。为应对危机，美联银行已大幅降低分红并裁减员工1万余人。
在恐慌性情绪下，许多美国银行业股票被抛售，银行挤兑现象不断增多。印地麦克银行虽被联邦储蓄保险公司接管，但许多储户还是连夜排队准备取走存款。挤兑问题更使一些中小银行风险进一步加大。今年下半年，无疑将是美国银行业的一个阵痛期，其能否很快走出困境，关键还在美国房市的走势。
次贷危机对美国经济的影响，更为严重的是，它可能会让美国经济进入一次衰退，而且可能会是比较长时期的衰退。而美国经济如果进入衰退，全球经济都有可能会出现衰退。
次贷危机对世界经济的影响，首先是全球市场上的流动性出现短缺。为了解决流动性问题，美国的利率和汇率双双下调。利率和汇率的下调从而造成了世界性的通货膨胀压力。
美国资贷危机对中国经济的影响不可忽视。如果从直接的渠道来看，对中国经济的影响并不是很大。次贷危机使中国金融机构所购入的次级债券受到价格下跌的损失，但由于中国金融机构购入的次级债券的量不是很大，所以这部分的损失不会很大。
美国资贷危机对中国经济影响，主要是间接的影响，它表现在：一是由于美国政府降低利率，使大量的外汇资金流入中国造成中国外汇激增，从而造成了中国面临着输入性通货膨胀的巨大压力。
二是影响中国的出口。由于次级贷款危机的影响，美国的经济开始放缓，这些都会影响到美国人的收入和财富。美国人的收入和财富缩水之后，他就会减少消费，减少对进口产品的消费，这样美国也就会减少对中国产品的进口需求。
而进出口贸易是拉动中国经济增长的一驾马车，去年经济的增长，有2.5个百分点是进出口拉动的。据测算，今年中国的出口增幅，有可能下降到百分之十几，甚至有可能出现一位数的增长。
次贷危机对中国的警示与防范措施
美国次贷危机，给中国的金融安全敲响了警钟。
次贷危机的源头，是美国房地产金融机构在市场繁荣时期放松了贷款条件。中国商业银行应该充分重视美国次贷危机的教训，第一应该严格保证首付政策的执行，杜绝出现零首付的现象；第二应该采取严格的贷前信用审核，避免出现虚假按揭的现象；第三要加强宏观经济运行的分析，高度关注经济周期波动可能带来的风险；第四要做好预警，控制规模与风险；第五金融监管部门要加强监管，防范和制止金融机构违规发放不符合条件的贷款。
在美国次级房屋抵押贷款证券化过程中，次贷不仅很快衍生出各种金融产品，还被分配到各种金融机构的投资产品组合之中。对冲基金及其他高杠杆机构以其财务杠杆工具几十倍、甚至上百倍地放大与次级债有关的各种交易，这导致衍生产品价值与其真实资产价值之间的联系被完全割断，放大了相关投资和交易风险。
因此，中国金融机构在进行金融创新和产品设计时，以及每一单合约执行过程中，应吸取这一教训，按照谨慎经营原则，合理评估无风险约束下的放贷行为与潜在风险的平衡，防患于未然。
美国次贷危机的最大警示在于，要警惕为应对经济周期而制订的宏观调控政策对某个特定市场造成的冲击。导致美国次贷危机的根本原因在于美联储加息导致房地产市场下滑。中国为了减轻次贷危机带来的通胀压力，实行紧缩的贷币政策和财政政策，央行多次提高利率并提高了存款储备金率。这些政策措施在减缓通胀压力的同时，也给中国的经济发展带来了一些负面影响，中国的股市和房市首当其冲。中国的企业，特别是从事出口贸易的企业，由于利息成本和原材料成本的增加，还有人民币升值的压力，其国际竞争力受到了很大的挫伤。
因此，我认为，中国的宏观紧缩政策需要作出相应的调整，可以考虑以适度放松的政策对付目前的形势。如果采取适度放松的而不是强化紧缩的政策，便可以部分抵消人民币升值和外汇储备激增的压力。股市和房市就可以尽快地恢复、企业的融资力和市场竞争力可以大大加强。
总之，美国次级贷款危机不仅会使我们总结国际、国内的经验教训，而且还会使我们在宏观经济政策的取向上，进行冷静和客观的思索，在金融风险的防范机制上采取更加有效的防范措施。
Ⅷ 收益与风险博弈 房地产信托如何赢得大考求解答
陕西国际信托公司 王硕
房地产行业风险
引发信托市场恐慌情绪
市场中有关房地产行业系统风险的恐慌主要来自于国家密集的调控政策。一边是楼市政策预期不明朗、市场波动情绪较大。加之CPI不断攀升新的高位，流动性泛滥等问题都为未来货币政策的走向增添了很多不确定性因素。显然，开发商通过银行的低成本融资渠道已不容乐观；而从监管层反复叫停、窗口指导等现象来看，逐渐收紧信托公司房地产融资的口子也已经成为不争的事实。上述市场信号的共同作用给房地产信托的投资者带来强大的风险预期。从整体层面来看市场中目前还没有房地产信托产品出现兑付风险，但是随着行业内部深入整合的进行，监管层对此问题的认识还是相当谨慎。
合理引导房地产基金发展
2010年信托业峰会上，银监会有关人士提出鼓励信托公司研究创新中长期私募基金计划。通过信托公司发挥自身资产管理的制度性优势，借助专业化的房地产管理机构的运作，将以点状形态分布的房地产信托整合为一个资金池下的组合基金信托。在提高管理效率的同时努力放大信托公司作为资产管理人的服务能力。一方面有助于打造专业的管理团队、形成强大的品牌资源；另一方面也有效实现房地产市场资源的整合及优化配置。通过信托公司与银行、担保公司等金融机构的联动，把之前无法运作的项目实现可操作性、把无法满足风险控制要求的单体产品变成具有立体保障体系的组合项目。只有加强房地产信托基金的研发与创新，才能实现信托业乃至金融业与房地产行业的协同。
此外，随着银行房地产贷款融资量的急剧减少，监管层运用有形的政策之手将开发商的融资重点转向信托。我们认为这是一种合理的政策取向与市场引导，因为楼市调整正在进行时，房地产行业的整合由于政策的缘故也处于被实施阶段。与其让银行承担着因房地产市场出现违约风险而产生金融体系的传导性风险，不如将其与银行业进行隔离，让单体违约风险仅仅与信托相关联。即使发生个别房地产倒闭的现象，也仅触及与之关联的信托公司的信用风险。
隔离风险刻不容缓
然而，信托与开发商的亲密结合程度远超过监管层的预料。信托协会近日公布的二季度数据显示，上半年新增房地产信托余额2078亿元。从上半年监管层频频出手的现象来看，房地产信托行业的规模性扩张已经引起了政府的担忧，深入贯彻执行房地产业与金融业的风险隔离措施已刻不容缓。换句话来说，房地产信托风险其实并不可怕，可怕的是出现整个行业传导的系统性风险。监管层建立实体行业向金融行业的风险隔离机制是进行政策指导的出发点也是实施微观监管的归宿。
依照监管层的指导要求，信托公司今后在选择房地产项目时必然要遵循优中选优的原则。只有具备良好信誉、充足抵押等优势的大型房地产商才能成为信托公司优先过会的信托项目。这样一种优胜劣汰的选择过程，表明了监管层有意整合房地产市场的态度与决心，信托在一定程度上充当了加速房地产行业整合的催化剂。目前在争取银行开发贷款的可能性已经为零的情形下能否在信托机构成功融资成为衡量开发商在多元融资格局下是否具有强烈市场公信力的重要指标。聚焦房地产行业风险是信托公司对该行业进行项目管理及遴选一个重新认识过程。针对如何化解风险、培育优良的房地产信托文化对信托公司来说也是一种考验。
作为从业人员，受人之托、代人理财的立业之本不可忘，受托人肩负的社会责任不可小觑。在开展房地产信托业务过程中除了把握项目细节、控制风险外，还要具备洞察宏观经济走向、行业发展趋势的能力。只有加强研判，才能瞄准市场方向；只有加强学习与反思，才能将感知化为理性。众所周知我国商业银行经营目标的三个要求即安全性、流动性、盈利性，无论何时在三者之间位列首位的永远都是安全性。聚焦房地产行业风险是信托公司对该行业进行项目管理及遴选的一个重新认识过程，也是对信托公司如何化解风险、培育以风险为本的房地产信托文化的一种考验。
Ⅸ 坚持“房住不炒”—— 银行违规“输血”房地产仍将严监管
当前，我国对涉房贷款仍维持了严监管态势。近期，银保监会披露多张巨额罚单，总额逾亿元，大多涉及违规“输血”房地产项目。另据市场机构统计，今年1月份以来，银保监会及派出机构对各类型银行业机构共开出150余张罚单，其中涉房贷款占罚单总数比例已超半数。包括建设银行、农业银行、邮储银行、光大银行、江西德兴农商行等30余家银行因涉及违规发放商业用房贷款、个人消费贷款用于购房、违法违规向房地产开发企业发放流动资金贷款等，被处以几十万元至上百万元以上的罚金。例如，邮储银行因“同业投资资金违规投向‘四证’不全房地产项目”等26条案由被处以4550万元罚金。
中国人民银行和银保监会不久前联合印发《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》，明确对7家中资大型银行、17家中资中型银行、中资小型银行和非县域农合机构、县域农合机构、村镇银行，共5档机构分类分档设置房地产贷款占比上限和个人住房贷款占比上限。其中，中资大型银行的房地产贷款占比上限被设定为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%。其余机构的相关贷款占比则依档次不同依次减少。
民生银行首席研究员温彬认为，根据成熟市场经验，房地产贷款占比过高，或在一定时期内占比上升过快，将会给金融体系造成较大风险。目前，我国房地产贷款余额（含个人住房贷款）占各项贷款余额的比重在29%左右，但部分银行机构存在占比过高的情况。如多次冲击IPO的东莞银行，近期被爆出存在涉房贷款占比过高问题。据联合资信评估有限公司对东莞银行的信用债评级报告显示，“东莞银行房地产相关领域的风险敞口相对较大，存在业务集中风险”。
“加强对违规涉房贷款的查处力度，进一步强化房地产的金融监管，是坚持‘房住不炒’的重要举措。”交通银行金融研究中心首席房地产分析师夏丹认为，目前仅有少数银行的个人房贷余额占比超标，面临着调降压力，多数银行尤其是大中型银行的个人房贷额度仍存在空间，因此相关政策短期内对房贷利率不会造成太大影响。但对监管机构来说，需要防止房地产行业调整可能出现风险向金融系统传导。
可以预期的是，涉房涉地贷款核查管控仍将是后续监管重点。银保监会在近日召开的2021年工作会议中提出，要严格落实房地产贷款集中度管理制度和重点房地产企业融资管理规定。在业内看来，加强对房地产贷款的金融监管正是为了引导资金进一步增强服务实体经济能力，特别是加大对制造业、科技创新、绿色金融、小微企业等关键领域和薄弱环节的支持力度。
Ⅹ 如何控制房地产开发中的金融风险
中国工商银行建筑师； ······徐 刚 美国俄州大学（OSU）博士。 没有金融资本的支持，房地产开发几乎不可能。而房地产和房地产开发又是一个金融资本的巨大潜在市场。因此，如何认识和控制房地产开发中的金融风险，就成为金融资本最关心的问题。 国内金融机构缺乏经验和静止的控制风险手段将是中国房地产金融业发展的障碍。在国内金融市场完全开放后，中国的金融机构将会失去大部分的房地产开发市场。建立专业化的风险管理行业，对开发过程进行金融资本的、专业的、动态的风险管理，可能是国内金融机构最好的解决方案。 如何控制房地产开发过程中的金融风险？首先应该认清房地产开发过程中的阶段性资金需求和风险，其中包括：资金需求的时间函数、资金来源、可能形成的资金风险等等。根据项目开发进度对时间的需求（即：阶段性资金需求），分阶段的控制房地产开发过程中的各种风险是控制整个项目开发金融风险的基本思路。房地产项目的开发过程具体划分为四个主要阶段：项目启动阶段、项目建设阶段、项目竣工阶段、项目移交阶段。 开发风险阶段性控制 随着国内房地产法规的不断完善，开发商能否获得土地的开发权是项目启动阶段的关键，而取得开发权需要大量的资金支持。在中国金融体系，特别是参与房地产开发的金融体系还不完善的情况下，开发商采用非规范方式，甚至是非法手段解决房地产启动资金问题不足为怪。客观上说，就是这些方式推动了中国房地产市场的发展和成长。在这个阶段，除非得到具有丰富经验的风险管理经理的协助，否则金融资本根本无法控制风险，只能祈祷开发商的运作能力。依靠具有经验的专业投资顾问和管理公司的协助，可以有效控制这个阶段的金融风险。 在开发项目的进入建设期后（取得五证），开发项目自身已经在逐步形成可度量的资产。这部分资产是开发商建设期融资的主要保障。对金融资本来说，这种未竣工项目的资产保障具有巨大的潜在风险。因为金融机构缺乏将这些资产变现的能力。控制建设阶段的金融风险，依赖于对开发商的开发能力和建设管理能力的判断。还有一种控制手段，就是聘请专业投资管理顾问公司，提供第三方的风险管理。 如何判断特定区域的房地产市场价值取向？开发项目能否被市场吸收？只有在项目竣工和销售阶段才能体现出来。房地产市场的价值取向是整个国家宏观经济和区域经济的晴雨表。而房地产从开始投资到交付使用需要一两年时间，市场如何变化只有上帝才知道。这个阶段的主要金融风险是市场风险，而市场风险是不可知、不可预测的自然不规律。尽管中国整个房地产市场，依然处在求大于供的状态。但是，在特定的地区和特定的价格区位，房地产已经出现供大于求的情况。特别是那些缺乏经验的开发商生产出的城市建筑垃圾，会给金融资本带来巨大的市场潜在风险。 另外，国内开发商的起步主要借鉴的是香港开发经验和模式。而香港无论在法律法规方面，还是开发模式上至少落后美国二十年。并且，具有特殊的地理环境、经济环境和市场特点。中国地大物稀，土地资源的利用和房地产市场特征更接近于美国二战以后的情况。我认为无论是金融机构，还是房地产经济研究机构，甚至是大型房地产开发企业，应该认真研究房地产的宏观走势和微观市场的关系，包括：就业人口对房地产经济的影响、个人收入与居住需求的关系、特定群体居住需求的发展路线图等等的市场问题。尽管没有人能够预测市场突如其来的变化。但是，研究市场，比不研究好一点。控制市场风险只有采取积极的态度和乞求上帝的帮助。这就是我们常说的房地产是一种“赌弈”。 当开发商将产品（建筑物）移交给使用者时，开发项目才算真正的完成。实际上金融资本并没有逃脱与房地产的关联，参与项目开发的金融资本将风险转交给了参与持有房地产物业的金融资本（房屋按揭贷款）。尽管房屋按揭贷款的金融风险不属于本文讨论的范畴。但是，开发商的销售方式依然可能给金融资本挖下一个陷阱。 在房地产移交阶段（香港称：入伙或入住）金融资本依然存在潜在风险。目前的市场只是没有充分体现出来。其风险来源是期房销售造成的产品质量、设计风格和建筑格局与“想象”的差距。在日后激烈的市场竞争中，在移交阶段的退房现象会越来越多。如果，开发商不允许退房显然是一种商业欺诈（除非是为购房者订制）。否则越来越成熟的消费者在入住阶段改变注意的可能性越来越大。退房可能造成开发商无法偿还开发贷款。在美国通常有一个“过桥贷款”来防止开发贷款的过期。 市场价值取向风险 房地产的市场价值是区域经济的表现，或者说某一地区房地产的价值决定于宏观经济和区域经济的变化。诸如：某一地区的工业发展产生了大量的就业人口，这些就业人口又刺激该地区新的就业机会。区域工业带动区域内的服务产业，经济结构发生变化，经济活动开始活跃。由于，区域经济的变化，带来了对居住和居住条件的需求增加。因而，决定了房地产的市场价值。如果，该地区的经济开始衰退，工业大量裁减员工，第三产业（因失去服务的对象）也跟着倒闭。这时，就业机会的大幅度下降和居民大量向外地迁移。该地区的房地产价值将会一落千丈。在90年代初美国休斯顿地区发生的石油工业衰退就是一个极好的案例。 房地产是土地资源（不可再生资源）的开发和利用。其价值风险也取决于其资源的有限性。就是说，在经济核心区周边可提供房地产开发的土地越少，其土地资源的价值就约高。理由是这部分资源已经被充分开发，而有限的土地资源不可再生。控制市场风险需要对当地的区域经济有全面的调查数据和分析，对区域经济的长期跟踪和市场研究，对局域需求的调查和研究。特别需要注意的是房地产市场研究完全不同于其它消费品的市场研究。大部分的房地产市场研究机构采用通常消费品市场的研究概念和手段是错误的，是不可能正确的描述房地产的市场需求。正确的市场研究是从研究片区经济入手，连同对投资心理、金融条件、群体收入和某个局部房地产资源吸收率的研究，才能得到完整的市场需求分析。 在这里需要一提的是房地产的“金融陷阱”。前一阶段，诸多开发商打出“投资型物业”的销售推广手段。开发商无形中给金融资本和购房者设下了一个陷阱。这个陷阱就来自于房地产价值的市场取向。没有承担风险能力的投资者，在遇到房屋出租市场的波动时将无力偿还房屋月供款，使金融机构出现大量的贷款坏帐。购房者连同金融资本一起坠入开发商设下的“陷阱”。 控制交易风险 随着中国房地产法律法规的不断完善，可以策划、设计出十几种，甚至几十种土地资源的使用权和房地产所有权的交易方式。开发商可以利用各种权利的交易，解决开发项目的资金需求。因此，控制交易风险是控制金融风险的重点。在本文中仅介绍两种常见的交易方式。 第一种是出售物业的长期收益权。 将未来物业资产的部分或全部的预期收益权以折现方式转卖给投资人，来获取短期项目开发资金。出让长期收益权不存在赎回问题，待出让合同结束时，投资人已经完全收回资金的本息。在交易过程中主要考虑的风险有以下方面：1、租赁合同的总金额；2、资产的安全性；3、交易的安全性；4、租赁合同的安全性；5、物业租金的每年上浮比例2-6%；6、承租签约企业的资信情况；7、算出一次性转让的折现率；8、按照折现率确定折扣。 这种交易方式的销售对象为保险公司等长期债务到期的机构投资商。收益权信托计划的安全性主要取决于承租人的信誉和企业经营情况。融资方式相当于租赁合同的折现转卖。 第二种交易方式是出售开发项目的权益权。 以开发项目作为融资主体，开发商可以采用股权出让、回购的方式，在开发项目竣工和具备销售条件时，以固定回报率回购出资人持有的股权。发行权益型信托计划需要控制以下风险：1、投资项目市场前景的可行性；2、合理的交易结构和投资回报保障；3、开发企业的能力和对开发企业的信心；4、需要对开发项目的详细披露；5、投资人需要锁定投资回报率；6、需要具备实力的大型企业担保；7、对投资风险的正确评价和对策；8、投资管理企业的能力和信誉。 发行权益型信托计划，不仅仅需要设计严谨的交易结构，更关键的在于投资人对具体投资项目是否具有信心、投资的欲望和对风险的控制能力。因此，对项目的包装也是非常重要的环节和因素。在这里风险管理的概念将十分重要。 开发项目的财务规划 地产开发产业的核心是资金的运作。无论是采用市场营销手段的期房预售，还是金融信贷，无外呼利用市场杠杆或金融杠杆满足房地产开发的资金需求。但是需要强调的是在市场或金融杠杆的形式、使用和相互组合上并不仅仅是简单的销售或贷款问题。而是，策划和设计完整的资金链和具体的实施方案。为开发项目策划和设计资金的来源，控制资金流量和降低资金成本。 a. 策划、设计资金来源 本项目的资金来源大约有上（图一）若干种： 财务规划工作就是设计、确认和建立上述开发项目的金融工具。根据具体的项目进展情况，在不同阶段使用不同的金融工具，争取利润的最大化是财务规划的核心工作内容。根据不同的资金来源设计不同的财务规划 b. 设计交易结构 财务规划的主要任务是策划、设计项目融资的结构，包括：利益分配原则、法律保障体系、利润与成本控制等等；交易结构的合理性、科学性和可行性标志项目资本运做的成功与否。形成的交易结果是在取得开发项目的资金支持之外，使开发企业获得最大利益。 例如：上述权益型信托计划的主导思想是出让其物业资产的收益权，投资人从物业出租收益中获得资本收益，并在合同到期时收回资金。收益权信托除每年物业出租收益保证支付投资人收益外，还需要对赎回投资本金部分提供资产或信誉担保。 交易主要参与方用实框线来表示；投资项目用双实框线来表示；信托计划用双椭圆线来表示；交易过程用编号实线来表示；管理过程用编号虚线来表示。 交易结构说明(单独设计做成提示)： 1. 实线表示投资人对信托计划的投资和预期回报； 2. 信托投资公司作为受托人，负责建立和发行信托计划； 3. 开发公司将其物业资产作为信托资产，并将产权委托和抵押给信托投资公司； 4. 信托投资公司委托投资管理公司管理和经营受托资产，并保证其出租率； 5. 投资管理公司接管和经营其受托管理资产，负责其日常管理、出租和出售等事宜； 6. 投资管理公司将其物业出租给潜在承租人，以物业资产的租金保证投资人6%的年收益率； 7. 信托计划募集的资金投入开发项目；资金投向风险由投资管理公司负责监管； 8. 开发公司以开发项目的收益，保证信托计划本金的到期偿还； 9. 投资管理公司将每年租金收益用于保证投资人的投资收益； 10. 受开发商和信托投资公司的委托，投资管理公司负责资产管理、信息披露和投资人关系管理等服务。 资产信托方式是一种更为灵活的资产抵押和经营方式。该项资产在抵押期间可以经营、处置和销售。在资产信托期间，其经营和出售活动不是由开发商，而是由投资经理负责。这样不仅可以保证物业的正常出售和经营，同时保障了投资资金的安全和投资者的利益。 c. 融资推介、路演和募集 同时，需要策划、设计项目融资的推介、路演和投资认购活动，策划和设计项目投资的风险管理流程等等，其中包括，但不仅限于以下的工作：策划和设计投资路演的资料；投资项目的前期市场策划；项目投资策划和包装；推荐战略投资人和机构投资商；组织投资说明会；组织项目投资新闻发布会；组织投资人招待晚会；组织项目投资研讨会。 d. 控制现金流量和资金成本 财务规划中需要策划、设计控制现金流量、控制资金成本的手段等等；其中包括但不仅限于以下的内容：现金流量排期：根据项目开发的具体进度设计资金需求计划和排期；策划和设计财务规划：根据资金的使用需求安排资金来源及确定使用的数量、日期和期限；设计金融工具：根据开发商自身条件和项目开发在不同阶段形成的资产条件，选择和组合金融工具，形成对开发项目的有力支持和资金成本的有效控制； 以上内容涉及大量的金融、财务管理知识，在实际操作中将遇到大量技术、法律法规、风险管理等问题。不建议开发商自己操作。由专业的金融公司或财务顾问来运做来运做较为可靠。 e. 控制风险 开发项目财务顾问：金新置地接受开发商委托，了解开发企业的目前财务状况，提出专业顾问建议；其中包括： 1. 开发企业目前的融资条件评价； 2. 开发项目资金需求计划和排期； 3. 开发项目资金来源组合配置和成本预算方案； 4. 开发项目全程资金流量预测； 5. 税务合法递延和规避方案； 6. 资金来源的可行性报告； 7. 其他必要的专业策划和顾问工作。 所有与开发企业项目融资有关的专业财务顾问工作。 采用市场化资金运做的成功与否，是直接影响房地产金融资本的运做方式和市场化资本运做的重要课题。如何控制金融资本的风险？