房地产信托佣金

㈠ 房地产信托是指什么

简简介

房地产信托结构图
房地产信托，英文是“Real Estate Investment Trust”，简称REITS，包括两个方面的含义：一是不动产信托就是不动产所有权人《委托人)，为受益人的利益或特定目的，将所有权转移给受托人，使其依照信托合同来管理运用的一种法律关系；二是房地产资金信托，是指委托人基于对信托投资公司的信任，将自己合法拥有的资金委托给信托投资公司，由信托投资公司按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，将资金投向房地产业并对其进行管理和处分的行为。这也是我国正大量采用的房地产融资方式。
2003年6月，央行发布121号文件限制房地产企业的银行融资，房地产信托开始成为企业追逐的热点。房地产信托是指房地产信托机构受委托人的委托，为了受益人的利益，代为管理、营运或处理委托人托管的房地产及相关资财的一种信托行为。
2发展历程
1883年美国首先成立了波士顿个人财产信托（Bost

上海国际金融中心
onPersonalPropertyTrust），但直到1920年以后，美国投资事业才有了划时代的发展，这也是美国在战后涌现出大量的富豪手中所持有的过剩资金所致。1929年纽约股市崩溃后，美国SEC开始对投资公司进行规范。为确保投资人的权益，美国展开了一系列联邦证券交易活动，先后制定了1933年证券法、1934年证券交易法、1935年公用事业控股公司法、1939年信托契约法，并于1940年制定了投资公司法及投资顾问法，这些都成为日后投资公司经营业务管理规则的基本框架。依据美国1940年投资公司法第4条，投资公司可以分为：面额证券公司（Face-AmountCertificate Companies）、单位信托公司（UnitInvestmentTrust）和经理公司（Management Companies）三类。
其中，经理公司在三种投资公司类型中运用最为普通，按投资公司法第5条又可将其分为：封闭型（Close-end Type）投资公司、开放型（Open-End Type）、分散型（Diversified Type）和非分散型（Non-DiversifiedType）投资公司四种。马塞诸塞商业信托是REIT的前身，由于经济利益的驱动，最初采用信托形式是为规避州法禁止公司以投资为目的而持有不动产的规定，随后因其逐渐发展成为规避公司所得税的不动产投资组织，而被美国最高法院认定为商业信托与公司相似，并视同联邦公司组织加以课税，导致其发展一度停滞。但由于后来的投资信托法规不断健全，且经济发展态势良好，美国投资信托的发展又日益茁壮起来。着眼于投资信托的优点，美国国会于1960年通过修订内地税法典，正式开创了REIT，规定凡具备该法案第856条至859条的有关组织、收入及收益分配要件的REIT 可享有免税优惠。
换言之，即使REIT是以公司为组织形态，也可以不必负担公司所得税，而仅对股东或投资人课征个人所得税，所以REIT一般也被认为是具有投资媒介性质管道机能。1976年美国国会通过了税收改革法案，取消了REIT必须是由非法人信托或社团组织的要件，所以现今美国的REIT组织形态可以是公司组织或信托，但必须是联邦所得税意义下非银行、储蓄贷款机构或保险公司类的公司，通过这些机构，向大众募集资金。基于危险分散原则，主要从事买卖管理不动产实体的投资或抵押担保贷款的信托投资，属于一种长期投资商品，其基本架构由不动产投资信托基金、经理公司、保管机构和投资人四个实体组成。但按照1986年税收公司改革法的规定，REIT必须雇佣独立的不动产专家来执行管理REIT的日常事务活动。
3性质分类
房地产信托经营业务内容较为广泛，按其性质可分为：
①委托业务，如房地产信托存款、房地产信托贷款、房地产信托投资、房地产委托贷款等；
②代理业务，如代理发行股票债券、代理清理债权债务、代理房屋设计等；
③金融租赁、咨询、担保等业务。
相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。
4发展现状
当人们对高房价已经感觉到无奈的时候，“集体焦虑”就出现了。当这种“集体焦虑”出现之后，一切与房

房地产信托
地产沾边的东西都会刺激人们的这种焦虑，房地产信托也自然“被焦虑”，被情绪化地关注。事实上，在我们的生活中，已经多次出现一个传言击垮一家企业的案例。信用社会中，“压倒骆驼的最后一根稻草”表面看也许就是一个传言或是无意的误读，但其背后是“集体焦虑”中的非理性。网络时代，当信息的传播更加便捷之时，对于信息的辨别也更重要了。
[1]房地产信托可谓屋漏偏逢连夜雨，房地产企业紧张的资金链使得房地产信托兑付风险加大，而绿城事件以及沪京房地产企业兑付问题更是引起了市场的担忧。这也使得很多投资者对房地产信托望而生畏。 尽管房地产信托产品面临众多问题，但并不能一概否定此类产品。相关专业人士给出了建议，从来看，房地产信托产品收益率还是比较高的，投资者在购买的时候一定要审慎：首先要看项目本身的好坏，其次要房地产信托计划的风控措施，第三还要看信托公司的资质。房地产信托依然具有投资价值。
不过专家建议，在购买房地产信托计划的时候一定要擦亮眼睛。除了要考察项目的好坏之外，也要严格把握产品的风控措施，不要片面追求高收益而忽视了项目和产品风险。此外在信托公司的选择上，要尽量选择那些股东背景、资金实力较为雄厚的国有控股信托公司发行的产品。
从投资品种来看，股市屡创新低，外围环境负面消息不断，反弹迹象并不明确，风险难以把控。而房地产投资受到严控，且受到限购令影响，投资房地产风险加大。相比较下来，前发行的房地产信托计划预期年化收益率大都在10%以上，尽管同样受到调控，但是投资者能详细了解房地产信托项目，作为资产配置的一种，不失为一个理想的选择。
5发展前瞻
银监会从2011年5月开始针对房地产信托业务逐步开始调控，屡次通过窗口指导的方式降低房地产业务的发行。6月要求房地产信托项目由事后报备改为事前报备，可以看出银监会逐步将主动权掌控在自己手中，并开始主动出击。从9月开始，要求逐个监测存量项目的兑付风险。而之后就爆发了绿城事件，这系列措施可以看出银监会对于整治房地产信托业务的决心和力度。而这次四家信托公司被叫停可谓再次给行业敲响了警钟。
在监管部门的严控信托网的主动调整之下，房地产信托业务已经呈明显降温态势。根据信托研究机构普益财富昨日发布的9月份信托市场月报，9月份房地产领域的信托产品发行量为49款，环比下降25款，占比下降2.57个百分点。
这次叫停是银监会释放的一种继续严控的信号，至于房地产信托业务是否会被叫停，尚无消息，但可以看出，调控政策逐步向各个信托公司开始发难。由于之前房地产信托过快的发展，这也使得风险积聚，银监会此举也是出于风控角度考虑。
6资金来源
资金是房地产信托投资机构从事信托的基本条件。房地

基金型房地产信托
产信托机构筹集资金的渠道与方式与银行不大一样，主要来源有：
房地产信托基金
是房地产信托投资公司为经营房地产信托投资业务及
其它信托业务而设置的营运资金。我国的信托投资公司资金来源主要有：财政拨款、社会集资以及自身留利；
房地产信托存款
是指在特定的资金来源范围之内，由信托投资机构办理的存款。其资金来源范围、期限与利率，均由中国人民银行规定、公布和调整；
集资信托和代理集资
这是信托机构接受企业、企业主管部门以及机关、团体、事业单位等的委托，直接或代理发行债券、股票以筹借资金的一种方式；
资金信托
是指信托机构接受委托人的委托，对其货币资金进行自主经营的一种信托业务。信托资金的来源必须是各单位可自主支配的资金或归单位和个人所有的资金，主要有单位资金、公益基金和劳保基金；
共同投资基金
即投资基金或共同基金，对于国内公众而言，它是一种较新型的投资工具，但在国外已有百余年的历史，并且日趋兴旺，是现代证券业中最有前途的行业，在发达国家的金融市场上，已为实践证明是一种相当先进的投资制度，并已成为举足轻重的金融工具。
7投向分类
根据资金投向的不同，REIT可分为三类：
权益型
（EQUITYREIT）。权益型 REIT直接投资并拥有房地产，其收入主要来源于属下房地产的经营收入。收益型REIT的投资组合视其经营战略的差异有很大不同，但通常主要持有购物中心、公寓、办公楼、仓库等收益型房地产。投资者的收益不仅来源于租金收入，还来源于房地产的增值收益；
抵押型
（MORTGAGEREIT）。主要以金融中介的角色将所募集资金用于发放各种抵押贷款，收入主要来源于发放抵押贷款所收取的手续费和抵押贷款利息，以及通过发放参与型抵押贷款所获抵押房地产的部分租金和增值收益；
混合型
（HYBRIDREIT）。顾名思义，此类REIT不仅进行房地产权益投资，还可从事房地产抵押贷款。
早期的房地产信托主要为权益型，目的在于获得房地产的产权以取得经营收入。抵押信托的发展较快，现已超过产权信托，主要从事较长期限的房地产抵押贷款和购买抵押证券。但混合型无疑是将来发展的方向。另外，REIT还有很多其他分类方法。
例如，按股份是否可以追加发行，可分为开放型及封闭型。封闭型REIT被限制发行量，不得任意发行新的股份；相反，开放型REIT可以随时为投资于新的不动产增加资金而发行新的股份。按是否有确定期限，可分为定期型和无期限型。定期型REIT是指在发行基金之初，就定为确定期限出售或清算基金，将投资所得分配予股东的事前约定；无限期型则无。按照投资标的确定与否，分为特定型与未特定型。基金募集时，特定投资于某不动产或抵押权投资者为特定型REIT；反之，于募集基金后再决定适当投资标的者为未特定型REIT.[2]
8运作流程
房地产信托的运作流程基本上可以分为两种模式：一种是美国模式，另一种是日本模式。这两种模式说到底就是资金信托和房地产资产信托的区别，由于各自的国情不同，美国比较侧重于资金信托型REIT，而日本侧重于房地产资产信托型REIT。
9美国模式
美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：

房地产市场的政策
（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。
（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。
10日本模式
其运作流程为：
（1）房地产公司将土地、建筑物分售给投资者，由投资者缴纳土地、建筑物的价款给房地产公司；
（2）投资者将房地产产权信托给房地产投资信托公司进行经营管理；
（3）信托公司将房地产全部租赁给房地产公司，同时向该公司收取租赁费；
（4）房地产公司也可以将房地产转租给承租人，向承租人收取租赁费；
（5）信托公司向投资者发放红利；
（6）信托银行也可以将该房地产在市场上销售，从购买者身上获取价款，再按比例分配给投资者。
11借鉴意义
从对美国和日本房地产投资信托发展的经验和教训的研究中，我国的房地产投资信托业的发展必须注意以下几点：
（1）我国的房地产投资信托在理论上几乎还是空白，必须尽早对房地产投资信托进行认真细致地研究，并推动政策的市场化，来达到房地产的证券化。 （2）正确认识房地产投资信托的特性。房地产投资信托是一种新的金融商品，它有自己产生的条件和发展的规律， 我们只能给它创造适合生长和发展的条件， 不能只是为了处理银行的不良资产（当然它可以作为处理不良资产的一种手段），更不能为了利用它的初期性来转移金融机构的不良资产而极力发展，这样只能起到拔苗助长的作用。
（3）在政策上，根据房地产投资信托的特点制定出相应的法律、税务、财务和证券交易等相关法律法规，保证和维持整个市场的公平、公正、公开和透明，来推进房地产投资信托业健康、理性地发展。
（4）在房地产证券化的发展过程中，应极力开发相关和配套的房地产证券化商品，培养大量的机构投资者。
（5）我国房地产业才刚刚开始发展，我们必须通过房地产投资信托的发展建立一套完整的房地产投资的管理和战略体系。
在国内的房地产金融政策大环境下，房地产开发商期待更多的融资渠道和新的金融衍生工具。要鼓励和支持房地产投资信托基金这一新的融资方式的萌芽和发展，积极引导社会资金、银行资金、 外商资金、 外埠资金和居民个人资金投向房地产。 通过借鉴国际流行的房地产投资信托基金模式，适时培育和发展 REIT 基金，不仅有望克服银行体系房地产贷款风险集中的问题，并可以推动我国房地产行业持续稳定健康发展。[3]
12作用
1、能为房地产委托人提供可靠的融资渠道，促进房地产企业良性发展。中国的大部分房地产开发企业自有资金都不超过20%，而银行贷款又趋于紧缩状态，受房地产开发成本高等因素的制约，一般房地产的销售或租赁都需要一个较长的过程，所以资金短缺是一个长期状态。因此，利用信托工具融通资金便成为一种行之有效的方法。

房地产信托
2、房地产信托化能够丰富资本市场的投资品种，为投资人提供一条稳定获利的投资渠道。特别是在当前，股市欺诈接连不断、股指一厥不振，银行存款利率大幅度下降的背景下，大量的资金要寻找稳定的投资获利渠道，房地产信托化生逢其时，是满足投资者需要的一个很好的选择。
3、房地产信托化能够拓宽信托公司的业务范围，是信托业得以迅速发展的重要契机。从中国信托业发展所走过的20多年的历程来看，因为无法可依，信托业的定位一直处于一种无序状态，为了吸纳储金，曾屡次出现高息揽储等不规范现象，扰乱了金融市场，也招来了政府干预，一次次整顿的结果，信托业的“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少。随着2001年10月1日《信托法》的实施，给信托业的规范发展带来了新的生机，在百废待兴的状态下，对信托业而言，进行房地产信托不失为一项崭新的、现实的、强有力的突破口。
13同类区分
与REITs的区别
第一，REITs是标准化可流通的金融产品，一般从上市或非上市公司收购地产资产包，且严格限制资产出售，较大部分收益来源于房地产租金收入、房地产抵押利息或来自出售房地产的收益，能够在证券交易所上市流通；中国的房地产信托计划是有200份合同限制的集合非标准化金融产品，一般不涉及收购房地产资产包的行为，其收益视信托计划的方案设置而定，尚无二级市场，不能在证券交易所上市流通。
第二，REITs对投资者的回报需要把收入的大部分分配给投资者，比如美国要求把所得利润的95%分配给投资者；中国的房地产信托计划对投资者的回报为信托计划方案中的协议回报，一般在3%-9%左右。
第三，REITs的运作方式是：负责提供资金并组建资产管理公司或经营团队进行投资运营；中国的房地产信托计划的运作方式是：提供资金，监管资金使用安全，或部分或局部参与项目公司运作获取回报。
第四，REITs的产品周期一般在8-10年，更注重房地产开发后，已完工的房地产项目的经营；中国的房地产信托计划产品周期较短，一般为1-3年。
第五，REITs的税制优惠：如信托收益分配给受益人的，REITS免交公司所得税和资本利得税，分红后利润按适用税率交纳所得税。而中国的房地产信托计划没有相关的税制安排。
第六，中国的房地产信托概念较为宽泛，可以是REITs模式，也可以是贷款信托、优先购买权信托、财产权信托、受益权转让信托等等。
总之，简单地讲，REITs就是将投资大众的资金，由专业投资机构投资在商务办公大楼、购物中心、饭店、公共建设等商用建筑物，投资人不是直接拿钱投资不动产，而是取得受益凭证，报酬以配息方式进行，且REITs可以挂牌公开交易，因此投资人还可以在公开市场买卖，赚取资本利得。
14风险控制
房地产信托的主要风险来自于：[2]
(1)赔偿风险。央行发布的《信托投资公司资金信托管理暂行办法》规定，只有当信托公司违背信托合同擅自操作时，投资者所遭受的损失才由信托公司负责赔偿。也就是说，信托公司不负责运营过程中发生的风险。[2]
(2)项目风险。单个项目的风险往往很难评估预测，而信托公司发行信托产品时又往往有意无意地多介绍项目盈利前景，很少揭示项目风险，如投资者轻信信托公司推介，不审慎决策，将面临很多潜在的风险。[2]
(3)操作风险。信托公司的实际操作难度较大。我国的“资金信托管理办法”对资金信托计划有200份的限制，普通投资者一般资金在二三十万、三四十万，但因为房地产融资额大，有的需要一两个亿的资金，有了200份的限制，单笔金额便很大，给融资造成困难。信托计划“合同不超过200份、认购起点不低于5万元”对于个人投资者而言，并不容易接受。[2]
(4)自身风险。房地产信托本身也有缺陷。比如业务模式散乱，经营风险偏高，利润较低等；在运营模式上，多数产品采取的是贷款形式，形式比较单一；资金和产品仅限于信托凭证转让，流动性差。[2]
信托公司在控制信托投资即贷款的风险方面也缺乏有效的手段，一般依赖于银行后续资金介入，或由银行资金替代而顺利退出，或在银行资金确保项目建成销售后实现资金退出，能否顺利退出往往取决于银行的支持程度。因此，房产信托在我国当前环境下，必须与银行紧密配合，单独运作的风险非常大。但银行后续放款与否受政策因素及环境变化因素的影响非常大，在信托公司做出投资(或贷款)决策时，难以把握这些潜在影响因素，因此，信托公司的决策总是存在一定的风险，无法规避。

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确实不是我本人手打的，不过很简单的概括并不能说明问题，特别是随着法律法规的不断限制，房地产作为中国主流经济支柱之一，以及地方财政主要收入的产业链，后续的房地产与金融行业之间的合作将会出现更多的方式方法，信托最早出现在国外，但是并不完全适用于我国大陆，因此，希望朋友们不仅了解其然而且要了解其所以然，才能制定更合适自己项目的方式方法！
另外，依然要说一句抱歉，我自己本人对于房地产信托挂钩，还是属于很初级的。

㈡ 房地产信托的美国模式

美国的房地产信托通常是以基金的形式出现的，在成立阶段，其主要运作流程为：
（1）评估资金。基金发起人为满足自身需求，进行REIT基金募集的筹划，主要工作包括：预估所需资金数量，确认选择REIT基金为筹资工具，并考虑投资标的的收益性能否达到必要的回报率等。
（2）接洽承销商、发起人与承销商讨论投资与募集事宜，包括投资细节、募款细节和承销方式等工作。
（3）接洽律师及会计师。与有资格的律师及会计师讨论基金申请发行的相关法律、会计问题，选定律师事务所及会计师事务所为成立全过程服务，并拟订申请文件，此时投资计划在财务上的可行性分析基本确定。
（4）接洽不动产顾问公司。若基金未来的经营管理由房地产顾问公司担任，则需要洽定对象并签定REIT管理顾问契约，确定其权利义务关系。
（5）当所有文件备齐后即可以向SEC申请募集，在申请成功后，要决定保管机构并签定REIT契约。
房地产信托成立并在证券交易所挂牌交易后，便进入正式运作阶段。值得注意的是该类证券一般需经过信用评级机构的评级。房地产投资信托公司必须按成立阶段所定协议实施投资计划，保管机构则依房地产投资信托公司的指示，进行业务操作，执行房地产买卖、佣金收付及租金与相关商业投资的收支等事宜。投资者通过券商购买REIT证券，投资收益则从保管机构处获得。
在美国，房地产信托证券首次公开发行的注册登记，其依据是1933年证券法表格-11，该格式要求详细披露REIT的投资政策、与投资政策有关的活动、房地产的状况、财产处理的信息、经理公司与投资公司之间的关系等。当然，REIT也可因私下发行而无须注册登记，但依据1933年证券法REGULATION D（RULES501-506），私下发行的投资人人数上限为35人，完成公开发行后，按照1934年证券交易法，REIT有报告的义务。另外，法律还对房地产信托的结构、资产运用和收入来源作了严格的要求，如房地产投资信托须有股东人数与持股份额方面的限制，以防止股份过于集中；每年90%以上的收益要分配给股东；其筹集资金的大部分须投向房地产方面的业务，75%以上的资产由房地产、抵押票据、现金和政府债券组成；同时至少有75%的毛收入来自租金、抵押收入和房地产销售所得。在税收方面，REIT则受到了优待，按照规定，REIT不属于应税财产，且免除公司税项，这就避免了双重纳税的可能。

㈢ 以人民币分红的REITs有哪些

我们常说的大类资产主要有三类：

✪资本资产，包括股票、债券

✪可交易资产，包括石油，粮食等

✪保值资产，包括艺术品，房产等

REITs房地产信托投资基金被誉为是第四大类资产

❂为什么说他是第四类资产？

❂这个品种到底是什么？

❂它有什么样的特点呢？

❂有没有投资价值，以及如何投资呢？

在优秀行业指数（9）——房地产行业一文中我们简要提及了这个基金，下面我们将站在投资者的角度，通俗且全面解析这一资产配置的好手段。

REITs的历史来源
REITs最早产生于美国20世纪60年代初,由美国国会创立,意在使中小投资者能以较低门槛参与不动产市场,获得不动产市场交易、租金与增值所带来的收益。

1960年，世界上第一只REITs在美国诞生。正如20世纪60-70年代的其他金融创新一样，REITs也是为了逃避管制而生。随着美国政府正式允许满足一定条件的REITs可免征所得税和资本利得税，REITs开始成为美国最重要的一种金融方式，一般情况下REITs的分红比例超过90%。美国大约有300 个REITs在运作之中，管理的资产总值超过3000亿美元，而且其中有近三分之二在全国性的证券交易所上市交易。

REITs的定义
REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

而之所以说REITs是第四类资产，是因为REITs是房地产证券化的重要手段。

那什么是资产证券化呢?资产证券化即是指以基础资产未来所产生的现金流为偿付支持，通过结构化设计进行信用增级，在此基础上发行的一种证券。

不动产证劵化，作为资产证券化的一个细分类目，是把流动性较低、非证劵形态的不动产投资，直接转化为资本市场上的证劵的金融交易过程。

而REITs通过发行收益凭证汇集多数投资者的资金，交由专门投资机构进行不动产投资经营管理，并将投资综合收益，按比例分配给投资者。这就与开头所说的三大类常规资产有所不同了

通俗的说

REITs就是投资者把钱交给专业的房地产投资运营方，他们拿着钱去买房产物业比如写字楼、商场、停车场、酒店等等，投资者们既当了包租公包租婆，还会享受物业升值的红利。

REITS的特点
下面我们来看一下与普通的房地产股票相比，REITs有哪些显著的特点？

定期强制高分红
各国都要求REITs每年至少要把净收入的90%分配给投资者。这样REITs每年都能给投资者带来持续的现金流。美国一般每季度派息一次，香港一般每半年派息一次。这就像收房租一样，美国是季付，香港是半年付。由于REITs有强制高分红的法律要求，REITs的现金流能很好的补贴生活开销。

投资门槛低

一如其设立的初衷，为中小投资者提供了一个投资房地产的机会。

交易成本低
一般REITs会免企业所得税。投资者买卖REITs只需要支付交易佣金，和买卖股票一样，不用支付其他高额税费。如果是直接投资房地产，光买卖的税费也要在房价的10%-30%之间了，还涉及房产证和相关政策限制等等。

流动性强
买卖REITs像买卖股票一样方便。在交易时间内随时可以卖掉变现。

专业化管理

REITs的管理团队都是房地产领域的专业人士，拱卒定投一直提倡“专业的事儿交给专业的人去做”！

收益率相对较高
这个优势在中国更为明显，国内直接持有物业的收益率（也就是收租）相对较低。比如我们现在用100万在北京东方豪庭买一套公寓进行出租，租金回报率不会超过3%。而REITs的回报率普遍在7%（美国）、9%（香港）以上。

风险分散
与单一的房地产信托投资不同，REITs大部分投资于能够产生稳定现金流的物业资产，包括写字楼，酒店，公寓等，相当于投资的是一个物业资产池。且REITs与股市、债市的相关性较低，是一种很好的风险分散手段。

政府宠儿

对政府而言，REITs可以帮助盘活社会存量房产，稳定房地产市场，还可以扩大税基，拓宽地产投资退出机制，妥妥的“宠儿”之一，部分地方区域政府还会给REITs一些政策扶持。

REITs值不值得投、如何投
​从投资价值的角度而言

美国和香港现在的REITS基本能提供7-10%的收益率。香港的投资价值略高一些，暂时作为我们的战略储备。收益率不算很高，但是绝对及格。

从投资便捷的程度而言

最方便的投资方式就是REITs指数基金，但是在国内，目前还没有严格意义上的本土REITs基金。所以实际上的投资都是QDII类基金，投资的选择也比较少。

下面我们主要介绍在拱卒定投观察池里的三支REITs指数基金：上投富时发达市场REITs、广发美国房地产指数、南方道琼斯美国精选A。

如何挑选对比具体的指数基金，还是老步骤。

从持仓规模而言，虽然前两者差距不大，但规模也只能说是一般，属于矮子里面挑高个，南方道琼斯美国精选的规模过小，且有下降趋势，可以搁置一边。

从跟踪情况而言，差距也不大。这一点，从资产配置上就能发现，大家的前10大持仓都是差不多的。

要说各自优势，广发的成立最早，上投成立最晚，但规模却最大。从配置理念上来说，拱卒定投更倾向上投的这一支基金，由于是布局发达市场上市REITs，就意味着他与A股市场的相关性会更低，更能发挥其资产配置中分散风险的作用。

另一方面，也是针对投资者的小便利，这只基金除了提供人民币份额以外，还提供了美元份额，为持有美元的投资人提供了新的投资理财选择。

结论

1.细心的朋友可能会发现，本文中并未提及针对REITs的指数估值方法，这是因为REITs的估值相对复杂，不同的投资产业和指数形成都还没有一定之规。

2.REITs因为其与A股市场的低相关性，所以将会是资产配置非常好的手段！

3.REITs的高分红非常适合作为养老现金流来源的好手段

㈣ 什么是地产证卷化

房地产证券化：可供选择的四种模式

● 第一,新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目,宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。

● 第二,对于旧城区改造,可借鉴日本的土地信托模式,采取出售型土地使用权信托方式。

● 第三,为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题,可设立单项资产房地产公司或单项契约型基金,以及开展抵押贷款证券化业务。

● 第四,房地产抵押贷款的证券化,还应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者、投资者组成一个完整的体系。

房地产证券化作为重要的金融创新工具,给资本市场带来的重大变化是融资方式的创新,将大大丰富我国金融投资工具,有利于增加我国资本市场融资工具的可选择性。房地产证券化可使筹资者通过资本市场直接筹资而无须向银行贷款或透支,同时其较低的融资成本有利于提高我国资本市场的运作效率。此外,房地产证券化有助于促进证券市场的完善,此过程中,发起人、服务人、发行人、投资银行、信用提高结构、信用评级机构、资产管理人和投资者等都获得锻炼,有利于推进我国资本市场的现代化和规范化发展。对广大投资者而言,开辟了一条宽广的投资渠道,按照国外的经验,由于这种证券有较高的收益作支持,且相对股票市场风险小,比银行存款收益率高,是一种较为理想的投资品种。投资者可以通过这种方式分享房地产的高额利润。

从我国宏观经济战略的角度看,一方面,房地产特别是住宅产业将成为我国的支柱产业之一,住房金融的发展是住宅产业发展的必要条件之一,这是显而易见的。住房金融二级市场(证券化市场)的发展是住房金融一级市场(住房贷款市场)可持续发展的基础,因为二级市场可以解决一级市场自身无法解决的问题,二级市场的建立可以形成资金循环流动的机制。另一方面,我国经济今后发展面临的一个长期战略问题是调整以及提高经济运行效率,其中金融深化和提高金融效率是关键。因此,建立和完善我国的金融市场是今后我国经济发展的战略要求,而证券化作为20世纪70年代以来的最重要的金融创新之一,应该在我国金融市场的发展中得到应用。证券化应该作为我国的金融基础设施建设的一部分来看待,一旦证券化在我国得以运用,一方面可以建立各类企业特别是银行等金融机构与资本市场连接的渠道,更为重要的是创建了一种融资新方式,可以使存量资产、资本市场、货币市场得到有效的沟通,提高金融的效率。

但是,在借鉴国外模式的同时,必须清醒地看到,由于我国的房地产市场建立不久,发展很不平衡,加之证券市场发展的地区差异,我国的证券化模式的选择必须多样化且富有弹性:一是针对不同的经济发展地区,推出不同的房地产证券化品种；二是对不同的投资主体,应有灵活的投资余地；三是证券化必须在我国现有的法律框架下构筑。

具体来说,我国房地产证券化可以有以下四种模式可供选择:

第一,新区土地成片开发、桥梁、隧道等大型基建项目,宜采用封闭式房地产投资信托基金的模式。因土地成片开发一般属大型项目,采用这种方式可在较短时间内筹集到巨额资金。借鉴美国房地产信托模式,需先设立房地产投资信托基金,投资者购买其发行的受益凭证,待基金募集完成后,委托房地产开发公司对投资标的进行开发、管理及出售,所获收入在扣除房地产开发成本、管理费用、买卖佣金、税金以及其他各项支出后,由受益凭证持有人分享。由于这项业务属于证券业务,其运作应受到证券监管部门的严格监管。

采用封闭式基金,资产价值不用每月清算赎回,在发行受益凭证时规定发行总额和发行期限,未至到期日不得要求提前兑现,发行人也不得追加发行受益凭证。该受益凭证可在二级市场上以公开竞价的方式进行转让,价格由投资者根据基金的成长性、市盈率和收益的稳定性、可预测性以及市场供求关系来确定。总之,采取封闭式,基金投资者保留了投资资产的流动性,基金发行者也没有提前赎回的风险,从而保证了投资的稳定性,有利于其取得中长期投资收益。

第二,对于旧城区改造,可借鉴日本的土地信托模式,采取出售型土地使用权信托方式。日本的土地信托是由土地所有人信托土地,取得信托受益凭证,房地产开发商在房屋建成并加以运用后,对于出售土地信托,将所获收入扣除各项成本、费用、税金及信托报酬后,以信托受益的方式支付给信托受益人,从而终结信托关系。对于出租型土地信托,则要支付信托受益金,进行信托注销登记,将土地所有权转移给受益人。可见,采用土地信托的方式,土地所有人不必亲自筹资就能有效利用土地,获取收益。我国旧城区改造之所以采取土地使用权信托模式,是因为对旧城区的改造牵涉到继承权与产权的转移分散问题。土地信托的信托人是确定的土地所有权人,受益人为该土地所有权人或其继承人、指定人。美式信托的信托人是不确定的投资大众,信托财产是资金而非土地,因此不适合旧城改造。

由于我国土地使用权属于国家,只能采取土地使用权信托模式。若采取出租型土地使用权信托模式,房地产开发公司在房屋建成后,由于土地使用权最终还要转移给信托受益人,在将房地产资产进行管理运用时,会遇到一系列比较繁琐的问题,因此出售型土地使用权信托模式更具可行性。具体操作上,可由土地使用权所有者向房地产开发公司信托土地使用权,取得信托受益凭证。后者通过银行贷款或发行证券的方式筹得资金以支付劳力安置费、动迁用房费及建筑安装费等。在建筑物完工并加以管理运用后,所获收入扣除成本、费用、税金等支出及信托报酬后,由信托受益凭证持有人分享,从而终结信托关系。

第三,为了解决商品房闲置造成的资金沉淀问题,可设立单项资产房地产公司或单项契约型基金,以及开展抵押贷款证券化业务。目前在我国开发出来的商品房大量空置是一个亟待解决的问题。一般来说,经济处于发展中的地区,随着社区开发建设的进行,其房地产必然会增值,具有投资的潜力。我国是发展中国家,公众从长期获利的角度考虑,会有投资意愿。在操作中,可为该房地产专门成立一家单项资产房地产公司,以需回笼的房地产开发建设资金为限对外发行股票,并由此增加了该项资产的流动性。若房地产发生增值,则在转让时获利。若出于对设立公司无法避免的课资本利得税及对投资者个人课所得税的双重纳税因素的考虑,可为该房地产项目设立单项契约型基金,对外公开发行可转让的受益凭证。基金管理人员负责对该项房地产资产的管理及运用,所获收益在扣除相关费用后,由受益凭证持有人分享。

第四,房地产抵押贷款的证券化,还应由抵押债权者、担保机构、抵押债券创造者、投资者组成一个完整的体系。具体阐述如下:

(1)商业银行----抵押债权的创造者。在我国目前应该指定商业银行作为抵押债权的唯一创造者。因为中国当前没有与储蓄贷款协会、互助储蓄银行类似的机构,存款利率由政府控制,不会像美国那样允许储蓄贷款协会、互助储蓄银行以高于商业银行的存款利率吸收存款。因此抵押贷款的来源只能是商业银行。至于商业银行是以表外融资(在银行外部设立特殊目的机构SPV,用以发行证券以收购银行抵押贷款资产),还是表内融资(即在银行内部设立一个机构,由这个机构运作证券化业务,证券化资产的所有权仍然属于银行,保留在银行的资产负债表中),其利弊得失仍需要进一步权衡。

(2)抵押贷款担保机构。房地产抵押贷款虽然有房地产做抵押,但由于其价值大、期限长等原因仍然是高风险行业,尤其是个人抵押贷款的按期归还受个人信用的影响,因此必须有担保机构进行担保才能进行证券化。

我国目前的房地产抵押贷款实行第三方担保制度,这反映了我国房地产金融市场的不完善性,在相当程度上制约了房地产金融市场的发育。为完善房地产抵押贷款市场,发展房地产证券化,可考虑由政府牵头成立市场化的抵押贷款担保机构,在房地产一级抵押市场上,该机构对个人住房抵押贷款提供担保,充当无条件偿还贷款的保证者和保险者。在二级抵押市场上,对抵押贷款组合进行加强担保,以提高债权的信用等级。

(3)专门住房金融机构----抵押债券创造者。政府成立一个专门的住房金融机构,该机构从商业银行购买经担保的房地产抵押贷款,做成抵押债券委托券商发行。该机构具有以下特点:首先,该机构的性质是半官方性质,不单纯以盈利为目的,其抵押债券的发行受国家控制,国家为促进房地产市场的发展会对其给予支持。其次,该机构只从事抵押债券的发行,而不从事抵押贷款。由于针对个人的抵押贷款,手续繁多,涉及到房管土地,产权登记,保险,公证等多部门,再加上每笔业务面对个人,又采取偿还形式,业务工作量很大。所以,抵押贷款由实力雄厚,网点密布的商业银行参加,该机构不参与。再次,该机构负责住房公积金的管理,这能使其得到合理使用。

(4)机构和个人----抵押债券投资者。抵押债券发行后在证券交易所上市流通,为全国各地的机构和个人投资者所持有。机构投资者包括各种基金和寿险公司等,当前不允许他们直接从事房地产抵押贷款业务,但他们可以通过抵押债券参与房地产市场。

需要指出的是,推行房地产证券化,还需要考虑商业银行房地产贷款面临的不良资产风险,个人信用制度的健全完善、相关法规(如证券法等)的调整、信用评估制度的完善以及专业人才培养等多方面的问题。我们坚信,随着这些问题的逐步解决,房地产证券化一定能不断发展壮大。而随着我国房地产投资体制改革的深化,金融对住房产业的支持作用日益巨大,房地产证券化必将为我国的房地产业的健康发展提供强大的支持,为我国的房地产金融创新带来新的契机。房地产证券化可以极大地推动房地产业的发展,盘活我国金融机构大量长期性抵押贷款资产,提高其流动性,为房地产市场提供充足的资金来源,促进住房与金融之间的良性循环,它的实施必将对我国住宅产业和金融业的发展起到巨大的促进作用。

㈤ 信托公司业务经理

每家公司的每个产品佣金都不一样，一般从百分之一到千分之一都有，看信托产品的结构和公司利润。
如果要做信托业务，不能以佣金为目标。
同类型的产品，也会因为结构和交易对手等等原因，安全性各不相同。
如果你想进入这个行业，建议您应从投资者的利益出发，选择适合投资人的产品！

㈥ 企业可以委托个人理财吗

关键点是企业的资金转入个人账户的帐怎么处理，收益怎么入账。
企业是可以直接购买银行的理财产品的，不需要采用个人理财的方式

㈦ 求职:电销岗位，信托与第三方理财的选择。

很简单的一个问题，信托公司工作，三方找个兼职，保证三方的佣金不比信托低，可以找我兼职

㈧ 基金的基本知识

什么是开放式基金?
开放式基金： 是指基金设立后，基金规模不固定，投资者可随时申购、赎回基金单位的一种基金。

认购：是指投资人在基金募集期按照基金的单位面值加上少量手续费购买基金的行为。

申购：是指投资人在基金成立之后，按照基金的最新单位资产净值加上少量手续费购买基金的行为。

赎回：是指投资人将已经持有的开放式基金单位出售给基金管理人，收回资金的行为。

巨额赎回：是指当开放式基金的当日净赎回量超过基金规模的10％时，基金管理人可以在接受赎回比例不低于基金总规模的10％的情况下，对其余的赎回申请延期办理。巨额赎回申请发生时，投资人可选择连续赎回或取消赎回两种方式，连续赎回是指投资者对于延期办理的赎回申请部分，选择依次在下一个基金开放日进行赎回。

开放式基金与封闭式基金的主要区别
期限不同：封闭式基金期限固定，一般为10-15年。而开放式基金则没有固定期限，投资者可以随时向基金发起人或银行等中介机构提出交易。

发行规模不同：封闭式基金发行规模固定，而开放式基金则没有发行规模限制，通过认购、申购和赎回，其基金规模随时都在发生变化。

交易方式不同：封闭式基金只能在证券交易所以转让的形式进行交易。开放式基金的交易是通过银行或代销网点以申购、赎回的形式进行。

交易价格决定因素不同： 封闭式基金的交易价格受市场供求关系等因素影响较大，不完全取决于基金资产净值。开放式基金的价格则是严格由基金单位净值所决定。

投资开放式基金的主要风险
流动性风险

基金面临巨额赎回或暂停赎回的极端情况时，基金投资人有可能不能以当日单位基金资产净值全额赎回。如投资人选择延迟赎回，则要承担后续赎回日单位基金资产净值下跌的风险。

申购、赎回价格未知的风险

投资人在当日进行基金买卖时，所参考的单位基金资产净值是上一个基金交易日的数据，而当日基金净值和买卖价格尚无法确定。因此投资者要承担一定的未知风险。

基金投资风险
和封闭式基金一样，开放式基金也面临由于证券市场价格波动引起的投资风险。

机构运作风险
主要包括系统运作风险、管理风险、经营风险等。

不可抗力风险
指战争、自然灾害等不可抗力发生时给基金投资人带来的风险。

投资开放式基金的主要收益和费用

主要收益：

基金买卖价差 随着证券市场的起伏波动，基金单位净值将不断发生变化，因而基金申购、赎回的价格也会不断涨跌。如果投资人能够把握市场机会，在有利的时机进行开放式基金的交易，就能实现高抛低吸的价差收益。

基金红利 红利可采用两种形式：
— 现金红利：即向投资者分配现金。
— 红利再投资：是将投资人分得的收益再投资于基金，并折算成相应数量的基金单位。

主要费用：
申购费 指投资人购买基金单位需支付的费用。具体申购费率参照有关基金销售文件。

赎回费 指投资人卖出基金单位时支付的费用。具体赎回费率参照有关基金销售文件。

再投资费 指投资人将从开放式基金所得到的分配收益再继续投资于基金所要支付的申购费用。

另外，开放式基金在交易过程中有可能产生一些其他的费用，具体请参照基金销售文件或销售网点的说明。

开放式基金认／申购、赎回价格的计算
开放式基金申购、赎回价格是以单位基金资产净值(NAV)为基础计算出来的。单位基金资产净值，即每一基金单位代表的基金资产的净值，其计算公式如下：
单位基金资产净值= (总资产-总负债)／基金单位总数

认购举例：
一位投资人有100万元用来认购开放式基金，假定认购的费率为1％，基金单位面值为1元，那么
认购费用 ＝100万元x 1％ ＝ 1万元
净认购金额 ＝100万元-1万元 ＝ 99万元
认购份额 ＝99万元÷1.00元 ＝99万份

申购举例：
一位投资人有100万元用来申购开放式基金，假定申购的费率为2％，单位基金净值为1.5元，那么
申购费用 ＝100万元x 2％＝ 2万元
净申购金额 ＝100万元-2万元 ＝98万元
申购份额 ＝98万元÷1.50元 ＝ 653,333.33份

赎回举例：
一位投资人要赎回100万份基金单位，假定赎回的费率为1％，单位基金净值为1.5元，那么
赎回价格 ＝1.5元x (1-1％) ＝ 1.485元
赎回金额 ＝100万x 1.485＝148.5万元

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