资产证券化商铺

A. 商场将摊位卖给投资人然后回报十年，给产权证，这种投资叫什么是真的吗

这种形式叫产权包租。售后包租产权商铺风险犹存
期房阶段“售后包租”原本是被建设部明令禁止的销售行为，但是进入2006年以来，激烈的商业地产竞争中，开发商们不得不重新祭起“售后包租”的大旗。与此同时，产权式商铺也一再出现在投资者的视野中。
开发商坦言，售后包租和产权式商铺的风行也是迫不得已，主要是为了解决资金压力。
诱人的“返租”
稍稍留意一下，就可以看到到处都有“售后包租”的广告，报纸、路牌、网络、杂志，几乎都能看到类似的字句，如“10年包租、年收益9％年”、“统一经营、原价回购”、“提供每年8％的物业补贴”、“年回报率8．38％”、“即日购买，即返两年以上租金20％”……更有项目仔细地列出了收益公式，年支出、年回报，“年返10％，十年回本”，“期满回购，买卖自由”诸如此类的广告语，一时间，售后包租模式大有卷土重来的架势。而且，今年以来出现的不少 “售后包租”模式，还加上了银行担保。
但是，这种售后包租的模式却遭到不少业内人士和专家的质疑。根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式。SOHO中国董事长潘石屹就认为包租销售，实际上是将简单的房产销售变成了金融产品的销售，而且是未经金融主管部门审批同意销售的金融产品，有难脱非法集资之嫌。
在售后包租的销售模式中，绝大多数项目销售的都是期房，通过“售后包租”提前收回资金，转而将销售款作为开发资金，投入后期开发。这样的模式很容易出现烂尾纠纷。
不应完全否定
对“售后包租”否定的声音，却遭到了不少开发商的质疑。
庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘晖认为，现阶段不应该完全否定售后包租。据周湘晖介绍，目前庄胜正在操作的庄胜南馆就采用了“售后包租”的模式，得到了市场的广泛认同，目前已经销售了大概9个亿。
周湘晖解释说，首先“售后包租”准确地说应该叫“代租约出售”，是一种房地产和理财产品结合的产品，因为它具有房地产的特性、有产权，同时它如果是理想状态下的话，它是一种收益比较高的投资理财产品。这种模式最早出现在南方，失败的项目比较多，五年前在南方这种成功的项目不超过20％。但是随着这种模式逐渐完善，尤其是招商和开发模式的重新定位，使得该模式的成功率大大提高。招商放在前面可以规避掉很多的风险。比如说在商场百货规划设计也属于一种定制的模式。
产权分割的困境
与“售后返租”经常同时出现的销售方式还有“产权式商铺”，又称“虚拟产权式商铺”。这种销售方式分两种：第一种是指发展商在销售商铺的同时，自己或者通过专门的经营管理公司在一定期限内包租，购房者实质上无法实际掌控商铺的销售模式。第二种是指开发商将超市、百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，不划分实际区域销售给多个业主，并在一定期限包租，购房者无法自行经营的商铺销售模式。通常认为，由于购房者只是认购了一定面积的商铺，商铺本身不具有独立使用的价值，购房者不关心自己的商铺产权本身，仅仅关心商铺投入的回报。产权成为了“虚拟”的收益权属，所以称作“虚拟产权式商铺”。
也正因为产权式商铺的虚拟性，它得到的反对声远远超过了“售后包租”模式。
有业内人士指出，产权式商铺的收益率必须取决于商场的整体运营情况，否则，就只能是一个虚拟的、无法兑现的“商铺”。碧溪家居广场、巨库的失败就充分证明了这一点。无论当初销售商承诺的前景有多么美好，整个商业体经营不如意，就意味着投资者根本拿不到当初承诺的回报。
变相的资产证券化
北京碧桂园房地产营销副总李国涛认为，产权式商铺和担保回购实际上是变相的资产证券化。这里面资产证券化变相应用是指大型商业设施分割、划块出售的行为，有的还有回购、银行担保的附加措施等。目前看来这种行为和做法，不管是在北京、上海还是在省级城市，以及二三线城市，类似的做法都比较流行。但是这些项目大部分都失败了，对开发商而言，只是解决了现金流问题，却给政府遗留了大量的社会问题，给部分投资者造成了损失，商家实际上也没有得到利益。开业之后好多项目麻烦不断，消费者也没有得到实惠。因此，现在很多专家、学者、媒体就把这些矛盾归结为产权式商业弊病。
购买须谨慎
庄胜房地产经纪有限公司总经理周湘晖认为，投资商铺时一定要注意五点：第一是地段，第二是规划设计，第三是品牌，第四是运营商的运营水平，第五是运营商的销售理念。
同时，他提醒中小投资者，投资商铺，首先安全是最重要的。国债受到老百姓的欢迎，就是因为它是国家发行的，我们相信国家银行，虽然国债的利率较低，但依然受到欢迎。而产权式商铺投资利润基本上达到了8％至10％，比国债高出几倍，但是很多项目还是得不到市场的追捧。所以，即便开发商推出银行担保、担保回购之类的承诺，如果没有足够的实力，投资者依然不能信赖。
第二，最好投资是现铺。根据2001年建设部出台的文件，期房阶段不能提出售后包租产权式商铺这样的销售模式，但是对于现房没有这方面的限制。在市场上，很多开发商因为自身开发实力有限，希望靠大量的销售回款完成后期的开发与建设。但是，如果后期回收到的销售款不能满足开发所需的话，这个项目就烂尾了，而这个风险是由小业主承担的。所以投资现房，就省去很多不必要的担心和忧虑。
从个体上看，售后包租、产权式商铺的兴起，都是开发商资金链比较紧张迫不得已采取的办法。但从更深的层次看，这一现象背后则是整个商业地产市场都面临的融资困难问题。
1、首先，要查开发商的大产权证，如果开发商还没拿到大产权证，说明开发商有些费用还没交齐，其次要看开发商的销售许可证，如果证照不全这个就是有风险的，
2、开发商这种经营模式是用小投资者的钱，赚商场的最高回报期的钱，一般商场如果不是黄金地带，或者后期无法成为商业中心，那么这些商场的最佳回报期也就在前10年，因为商业中心会随着有钱人的迁移所改变。
3、开发商一般会跟你签销售合同，但是会要其他公司签经营合同，这时候你要看什么公司给做的担保，经营合同后面无担保合同的风险就比较大，因为他们一旦经营不善，他们就把经营合同违约，这样开发商完成了销售，房子自然烂到你手里了。一定是可以信任的上市公司或者有较高信誉度的公司做担保才可靠。免得发生金蝉脱壳
4、要深入调查此楼盘的背后新闻，很多这样的楼盘操作手段是为了解套，或者是为了哄抬物价，总之要考虑一下风险，如果没有黄金位置，或者楼层较高，那就要跟其他地段铺位比较一下。

李嘉诚说：商铺要注意的是：地段，地段，地段。。黄金地段有黄金

B. 合灵资产的资产证券化和商铺投资哪个好啊

从目前的经济形势与房地产行情来看，商铺投资近期收益会很低。

合灵资产的资产证券化，短期内还可以，但是长远来看，风险较高

C. 合灵资产可靠吗

从目前的经济形势与房地产行情来看，商铺投资近期收益会很低。合灵资产的资产证券化，短期内还可以，但是长远来看，风险较高

D. 有私募基金 物业并购基金的渠道吗

如果以2010年为元年开始算起的话，人民币房地产基金已经进入了第五年，尽管期间金融环境以及政策空间存在诸多限制，但人民币房地产基金已经的确开始倔强成长。有了领先国内近20年的美国等发达国家作为参照，我国私募房地产基金的未来其实并不模糊，但是由于金融改革前景的不确定性，我国私募房地产基金的成长脚步还不太让人看得清，至少在中短期内，国内地产基金产品仍将落后国际不小的差距。但是积极的因素在于，在近短短四年中，我国地产基金已经开始自我反省、学习和变革，发展的模式也开始百花齐放，在这样的基础上，我们认为，在中期内，我国私募房地产基金存在着乐观的变因，而这些变化将引领我国房地产行业进入新的周期。投退渠道多元化
从投资业态角度来看，住宅机会型基金依然当道，但地产基金对于不同地产业态的兴趣正在萌芽，主要可分为三类：1、商业地产：一线城市核心地段的写字楼仍处于租金和出租率上升周期，尤其受到保险资金等机构投资者的偏爱，专业化的基金团队得以迅速成长并品牌化；2、养老地产：在我国逐步迈入老龄化社会的背景下，不少房地产公司开始战略转型涉足养老地产，作为融资工具，不少地产基金已经在养老地产尤其是以养老公寓为主的模式中开始显露身影；3、产业地产：在海外市场，近半地产投资规模都投向产业地产，美国REITs产品市场份额中产业地产占据重要权重，国内产业升级所带来的产业园区需求使得基金多了一个新兴投资领域，目前除了国际机构普洛斯、嘉民集团等，部分本土基金也开始涉足产业园区和物流园区投资。我们认为其中写字楼、产业地产的投资基金在未来将最有望迎来发展先机，借由REITs实现资本市场对接。

从退出渠道来看，美国、新加坡等资产证券化程度较高的国家，私募房地产基金最好的退出渠道即在于REITs、CMBS等产品，通过将物业打包上市，在进入证券市场流通，凯德置地的地产开发模式即是最好的示范。当前中国的私募房地产基金退出方式较为单一，大多是通过大股东回购、项目清算等退出，在面临市场调整去化率下降时，基金管理人及投资者都只能素手无策。而近期以来，国内资产证券化开始起步，海印股份等多个地产公司开始尝试通过资产证券化进行融资，虽然目前国内正在尝试的资产证券化离国际上真正的资产证券化产品仍有较大差距，但相信未来借助国内资产证券化等渠道的兴起，国内人民币房地产基金将迎来更多元化的退出渠道以及流通活力。
股权，夹层投资成主流
目前市场上多数股权投资实质上都是一种夹层投资或者股权与债权结合的过渡模式。夹层投资满足房企项目公司短期资金需求，融资成本高，偿还期限短，需要企业抵押物担保；同时兼有股权的性质，但不以获取分红和股东权益为目的，又被业界称之为债权形式的“高利贷”。在股权与债权结合的投资方式中，股权投资仅占项目公司全部所需融资额的少部分，其余部分通过债权方式投入，以确保项目的风险和收益率相对稳定，投资期限通常超过过桥投资。而纯粹的股权投资注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利，由于期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，在国内资本市场并不受欢迎。

结合前文判断，当LP构成趋于成熟、基金管理公司更加注重团队以及品牌的内生性建设，势必将带来整个基金行业投资策略的变革。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金。股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。事实上统计数据已经开始显示，私募房地产基金股权投资比例正逐步上升，“明股暗债”的阴影将逐步淡化，而部分国内基金如河山资本和盛世神州已开始尝试“去债权化”，朝完全股权投资模式演变。
大资管时代合作契机
自2012年5月以来，中国的资产管理行业迎来了一轮监管放松、业务创新的浪潮。新一轮的监管放松，在扩大投资范围、降低投资门槛，以及减少相关限制等方面，均打破了证券公司、期货公司、证投基金管理公司、银行、保险公司、信托公司之间的竞争壁垒，使资产管理行业进入进一步的竞争、创新、混业经营的大资管时代。在这样的金融格局下，行业之间壁垒的减少为私募房地产基金行业与其他金融行业合作带来了可能性，在未来法律限制进一步放宽的假设前提下，险资、养老金、证券公司等都可以通过其资管业务投资私募房地产基金，未来房地产基金行业将存在庞大的潜在机构投资者以及通过各大资管平台间接投资的个人投资者。

通过合作，整个私募房地产基金行业的游戏玩法可能都发生变化，在募集阶段，房地产基金可以借由各种资管平台的产品设计不同的基金结构和募资方案，也可以为投资人打造个性化的财富管理方案。在投资阶段，各个资产管理机构除了能为地产基金管理机构带来充足流动性，还能通过各大资管机构的资源为基金项目池带来储备。在退出阶段，传统的回购和项目出售方式将被更为复杂的金融工具所代替，比如资产证券化和REITs。想的更远一点，随着支付宝、微信支付等网络支付的兴起，未来私募房地产基金完全可能和这些渠道合作，产品的购买和兑付将更加便捷，而基金的门槛也可能因此下降，总而言之，技术驱动以及金融变革将为私募房地产基金带来新的生命力。
险资入注主导LP机构化
国际房地产私募基金的资金来源绝大多数来源于公共养老基金、企业养老基金、大学投资基金等机构投资者，其余来自于个人和基金合伙人，相形之下，我国私募房地产基金市场由于存在较多的限制，机构LP的参与度较低，而散户LP的占比很高。根据国际私募房地产基金的经验以及结合投资人资产配置的实际因素，机构投资人成为人民币房地产基金未来主要资金来源是不可逆转的趋势，尤其是以养老金、险资为主体的机构投资者，长期以来只能投资银行的存款，更需要多元化的投资窗口，近期保险公司投资不动产的细则出台，为未来人民币房地产基金 LP市场带来了曙光，国寿、平安、生命、阳光等保险公司皆纷纷加强了房地产方面的投资，凸显险资和养老金为主体的机构投资者入市预期临近，投资人结构的改变将主导整个行业的迅速发展和成熟。

管理重心向团队品牌变迁
前文已经提到，国内的房地产基金大多附属于房地产开发商，对外部项目采取审慎和逐步开放的态度，这与打造国外独立品牌的房地产基金完全不同，因此，房地产基金被仅仅理解为开发商一个新的融资渠道并不为过，但这样的模式对于打造一个持久基金品牌并无益处，项目式的开发周期对基金的管理团队也会造成波动。过去两年房地产基金的爆发，可能更多地需要归因于国内房地产市场融资手段的转移而非独立房地产基金管理人的崛起，在混乱的大环境下，房地产基金管理人的独立品牌与投资管理能力也就很难得到凸显。

从国际经验来看，基金管理人体现独特的专业投资与项目管理能力，并为投资人创造与风险相适应的回报，开始真正形成一批而非零星房地产基金管理公司的品牌，是一个资产管理行业成熟的先决条件，这点是和其他资本市场品种无异的。在美国，一个标准的房地产基金，可以同时持有多个项目，通过各个项目时间上的搭配，以及项目需求资金大小的配置，让各种规模、期限和收益率的项目合理搭配起来，实现风险收益最大化，而基金管理人最核心的能力就是对投资品类进行合理组合，而这需要长期积累的专业判断。因此，一个基金经理曾经管理过的基金个数、基金规模以及收益率就成了投资人挑选基金的首要条件。根据Preqin统计，全球私募房地产基金的管理人中，有三成以上的管理人有4个以上的基金管理经验，其中2%的管理人曾经管理过15个甚至更多的私募房地产基金。
监管制度趋于完善
相对于我国房地产投资基金的百花争鸣，相关法律法规却相当滞后，在我国现有相关法律下，适用于房地产私募基金的法律仅仅有《合伙企业法》、《产业投资基金试点暂行办法》等较为宽泛的条款，而没有针对性的文件，导致对于私募房地产基金运营过程解释力度和约束性较差，经过近3年的快速发展，不少问题和风险已经开始暴露。今年1月国务院办公厅发布的107号文即《关于加强影子银行业务若干问题的通知》中明确指出，规范发展私募投资基金业务。要按照不同类型投资基金的本质属性，规范业务定位，严禁私募股权投资基金开展债权类融资业务，文件的公布意味着管理层对于当前私募房地产基金的监管开始起步，有助于遏制当前地产基金市场较为扭曲的“明股实债”模式。我们认为当前我国私募房地产基金无序发展的状态不可持续，未来必将面临越来越严苛的监管制度。

从国外私募地产基金的发展经验来看，法律法规都是随着行业的扩张而逐步健全，尤其是在08年金融危机之后，各国金融监管改革方案普遍加强了对私募基金的监管，核心在于增加私募基金透明度以及控制发行风险，普遍做法为要求私募基金管理人在相关监管机构注册，并且定期向受益人披露详尽投资信息。其中美国的证券法律制度最值得国内借鉴，2010年7月美国通过的Dodd-Frank金融监管改革法案，明确规定将私募基金纳入到法律监管范畴，同时法案第四部分专门针对私募基金规定了若干具体监管规则，私募基金管理人必须在SEC通过考试而通过注册。
行业整合并购大潮
从成熟市场经验来看，历次行业周期波动时期，都是行业并购的窗口期，美国、日本以及香港市场，都在波动中成就了诸多伟大企业。当前我国房地产行业正进入更加深化的调整周期，中小房企生存空间被逐渐压缩，转型和退出房地产行业的决心和真实性更强，同时，由于土地成本的居高不下也使得房企股权的相对价值更加凸显，在此背景下，2014年以来已宣布的地产并购交易总金额接近过去三年的总和，行业并购大潮已然来临。另一方面，当前行业融资渠道虽然有所拓宽，但整体资金状况仍不容乐观，再融资虽然开启但龙头企业仍然受限，银行贷款、信托等渠道也均受限于政策因素，短期内难以在并购市场上施展拳脚。而且传统融资渠道往往只有单一的融资功能，而并购基金则兼具融资和管理双重功能，拥有一定的优势。因此在并购周期中，基金的引入是一种必然。

2012年是中国房地产并购基金发展的元年。2012年4月信达系试水组建百亿规模的房地产并购基金，收购标的集中于不良房地产信托产品。10月香港永信资本拟在西部地区设立200亿元规模的房地产并购基金，主要用于收购西部地区的房地产企业，同时投资四川的农业、旅游业和高科技产业。近期，德信资本与天朝集团合作成立并购基金，基金规模5000万元，专门用于深圳市横岗荷坳地铁口“水晶之城临街商铺”并购项目的实施。目前国内的并购基金多限于项目层面，主要为项目收购提供资金支持，未来类似于黑石的股权并购型基金或是大势所趋。
行业洗牌加速利率和理化
我国房地产基金过去赖以生存的宽松土壤也正发生变化，除了监管制度方面的趋严，另一挑战主要在于房地产行业融资环境的回归，上市公司再融资重新开放，优先股开始试点都意味着房地产融资渠道的正常化，导致房地产基金面临更多的竞争压力，行业内部的洗牌重构的信号已经开始显现，基金管理流程更完善、拥有更好的品牌背书，能通过产品结构设计拿到更便宜的钱的地产基金将具备更好的发展前景和投资人认可，而项目型、关注于投机的地产基金将逐渐被边缘化。总体来看，在经历了3年的高增速以后，随着监管门槛的提升以及资金分流压力，地产基金扩张规模增速逐步下行是大趋势，而在房地产基金的品牌以及行业的集中度有望快速提升

另一方面，地产基金生存环境的改变也将助推行业收益率合理化。从我国目前普遍发行的房地产私募基金来看，总体成本保持在16%-20%以上，高利率一方面源于房地产融资渠道的狭窄，另一方面也由于当前开发商的高利润率足以支撑该成本。从美国地产基金历史来看，美国地产机会型基金在20世纪90年代也一度高达20%左右，但随着行业规模扩张以及本土地产逐步复苏，收益率开始逐年下降。从宏观层面看，央行定向宽松等一系列货币政策初见成效，社会融资成本的下行趋势已逐步确立，房地产行业也有望从中受益。从行业环境看，房企利润率下行趋势已现，可选择融资渠道也逐步回归。这些因素将共同助推国内地产基金收益率逐步下降，向合理水平回归。

E. 锦天城律师事务所的高级合伙人

锦天城律师事务所的高级合伙人有史焕章、陈乃蔚、丁启伟、傅东辉、黄毅、李东力、李培良、罗建荣。

F. 什么是REITs

房地产信托投资基金(REITs)是房地产证券化的重要手段。房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程。房地产证券化包括房地产项目融资证券化和房地产抵押贷款证券化两种基本形式。

2020年7月17日，中国REITs论坛举办“REITs市场的中国道路研讨会暨《中国REITs市场建设》线上首发式”。

(6)资产证券化商铺扩展阅读：

REITs的特点在于：

1、收益主要来源于租金收入和房地产升值；

2、收益的大部分将用于发放分红；

3、REITs长期回报率较高，但能否通过其分散投资风险仍存在争议，有人认为可以，有人认为不行。

G. 艺术品资产证券化是什么意思

所谓信贷资产证券化，是指将一组流动性较差、有稳定现金流的信贷资产组合在一起，打包形成一个共同的资金池，辅之以增信手段，以此为基础按照信贷质量和期限目标，在资产包未来的现金流支持下，发行信用等级较高、可以在金融市场上流动的债券。信贷资产证券化产生于20世纪70年代的美国，最初始于住房按揭抵押贷款，后来华尔街将“一切有未来现金流做抵押的资产都可以证券化”的思路推广到更多的资产：信用卡应收账款、汽车贷款、学生贷款、商业贷款、汽车飞机厂房商铺租金收入、专利或图书版权的未来收入等等。

最近几年，伴随着金融监管部门的鼓励创新，中国的信贷资产证券化的发展进入到快车道。具体到艺术品信贷的资产证券化，或者艺术品质押贷款支持证券，指的是商业银行选择部分艺术品质押贷款和其他贷款一起进入到资金池中，将整个信贷包的债权出售给信托公司(SPV)，进行风险隔离，信托公司以此为基础发行债券，以各资产未来的现金流来实现债券的还本付息。资产证券化在将贷款的风险转移出去的同时，也将相应的收益权让渡给参与证券化的机构。就目前情况来看，艺术品贷款除了要求艺术品按较低折扣质押外，还需要有第三方担保或者由第三方收购艺术品。所以，一旦艺术品质押贷款出现违约，将由相关机构根据程序来处置，追回贷款并将款项支付给债券的投资人。
目前，商业银行艺术品贷款没有形成共识和规模。由于艺术品市场专业化强，缺乏权威、有公信力的鉴定和估值机构，加上前些年“金缕玉衣”等银行骗贷案的教训，商业银行普遍对艺术品贷款持观望和谨慎态度。艺术品信贷在银行总的信贷资产中所占份额很小，没有形成规模，目前艺术品作为另类资产进入证券化的资金池或者做出全部是艺术品质押资产的资金池的可能性不大。虽然有些文交所尝试过类似艺术品质押的资产证券化产品，但只是个案，很难成气候。
资产证券化在中国刚刚起步，市场还在培育过程中，大多数银行还没有取得信贷资产证券化资格。有资质的银行会拿出优质的信贷资产证券化，不会贸然选择争议较多的艺术品资产。目前银行信贷资产证券化主要是优质的对公贷款，债券期限不长，不少在1.5-2年之间，流动性有限，大多是银行相互购买，并持有到到期日。但是从另一个角度来说，信贷基础资产多样化有利于分散风险，而艺术品质押贷款的另类属性在资金池中可能会发挥独特的作用，所以未来艺术品质押贷款有可能入池。
2009年以来，由于艺术精品较高收益率的示范效应，吸引大量的资金涌入艺术品市场。中国艺术品市场已成为世界最大的艺术品市场之一。2012年开始，无论是证监会、银监会还是保监会开始了放松金融管制的浪潮，金融创新活跃，金融市场得到了空前的发展。无论是艺术品界还是金融界，市场全面升温，艺术品金融的研讨非常热烈。虽然艺术品基金、信托、P2P、资产证券化、文交所探索不断，但艺术品与金融结合成功的商业模式却很少见，艺术品与金融的融合之路并不平坦。
中国艺术品市场的乱象是艺术品与金融结合的瓶颈。艺术品市场诚信缺失，存在着严重的信息不对称，并且法律法规不健全、监管不力、造假成本很低，这些都影响了艺术品市场的社会声誉，打击了高净值人群、企业和金融机构进入市场的信心。未来，伴随着艺术品市场更为回归理性和艺术的本真价值，才能期待中国艺术品和金融结合的前景更加广阔。