现金流内部融资案例

㈠ 有关中小企业现金流管理存在的问题及对策的案例

现金流对于企业，就像血液对于人。只有血液充足且流动顺畅，人体才会健康，良性循环的现金流可以使企业健康成长。企业若没有充足的现金就无法运转。如果现金流出现负债，将会导致企业正常营运活动的中断，并引起连锁反应，导致企业事业的夭折。企业管理者应经常关注企业现金流，充分考虑资金的流入流出，并做好一旦现金流出现负值的防范措施。在企业的运营过程中，保证现金流不中断非常关键。近期出现的科龙事件和德隆事件，都与现金流断裂有着必然的关系。现金流的平衡是现代企业融资发展中不可忽视的关键问题。

对于企业的生存来说，现金流量比利润更重要，根据权责发生制原则确认的利润指标容易受人为操纵和控制，并不能给企业的持续经营带来实质性的帮助。而现金流却是企业生存的必要元素，可以反映企业的支付能力。我们经常可以看到，有的企业虽然账面盈利颇丰，却因企业现金流量不充沛而倒闭，有的企业虽然年年亏损，确因有足够的现金流量而得以长期维持生存，最后抓住机遇发展壮大，因此可以说，现金流量是利润质量高低的检测器。一个企业要想持续经营，靠的不时高额利润，而是必须保持良好、充足的现金流量。否则，如果企业资金周转失灵，无力偿还到期债务，就会引发财务危机，甚至导致破产。

我国的一些企业，尤其是中小企业在发展是奉行的大多是先资源后市场、先机会后威胁的模式，只要手里有相关资源，只要觉得某一行业有市场，企业就会选择进入，而没有考虑企业的实力是否能够支撑这一决策，没有考虑企业即将面临到的威胁。我国企业的这种发展模式显然是与其“借力型”的资金运用模式相一致的。据有关调查显示，我国企业的发展大多都是以银行借款为主，有的企业资产负债率严重超过65%的国际警戒线。有的企业，甚至所有的现金流都来自银行贷款。

现金流陷阱是中小企业成长过程中非常大的问题。在中小企业发展的各个阶段，其表现有所不同。

1、 业务飞速增长时期。业务增长永远不会均衡，如果业务模式没有设计好，或缺乏抗风险能力，那么企业就会面临风险。业务告诉增长，削弱了企业对付款回款周期的控制能力。为了获得更多业务，许多企业经常采取滞后回款期的方式，而在付款期上一拖再拖，导致信誉境地，最终必然要受到惩罚；而且，当一家企业进行惩罚你时，就可能有多家企业进行惩罚，面对这种多米诺骨牌效应，很少有企业能够应对自如，尤其是处于快速成长期的企业。

2、 潜在的付款周期到来时。一些潜在的付款周期，如房租、税费，发放工资等，往往从财务报表上不容易反应出来，忽略了这些档期的存在将给企业现金流带来巨大影响，也给企业管理带来问题

3、 DSO周期过长，且大于35天时。DSO是指一家企业把它的账目变成现金的平均时间。对于一般企业特别是二级代理企业而言，DSO就意味着“我卖出产品的平均回款周期”，应收款DSO小于应付款DSO时，现金流失良性的。两者之间的差异越大，企业的增长也就越快。应收款DSO提供了一个警戒值，大于35 （参考值）时，企业就不应盲目扩张了，因为越扩张，风险就越大，现金流危机就越深刻。现在许多企业比较关心融资问题，但DSO理论告诉我们，如果企业不能很好地解决其内部的现金流管理问题，企业的增长空间是不会很大的。

4、 库存过大，特别是库存指数大于2时。库存不仅占用了资源，而且随时都会贬值，因此库存是增加企业风险的一个重要因素。现在现实经营中，库存有时又是必不可少的，那么如何减少库存风险呢？这就要挤靠库存指数理论。“库存指数=现有库存量+过去四周销量平均值”。当库存指数大于2时，说明公司的库存面临着问题，如果这个数字大于5时，那么问题已经是相当严重了，若不仅快解决，企业的发展将受到巨大影响。当然有些行业的自身特点也会影响其临界值。

㈡ 求项目融资的案例

澳大利亚恰那铁矿项目融资
一、项目背景
恰那铁矿位于澳大利亚的西澳州著名铁矿产区，是中国冶金进出口公司与澳大利亚哈默斯铁矿公司的
合资项目。恰那铁矿1988年初开始动工建设，1990年初正式投产,是当时中国在海外最大的矿业投资项目,
也是自70年代初期以来澳大利亚最重要的铁矿项目开发，曾被誉为“开创了澳大利亚铁矿发展史上的新时
代”。
二、项目融资结构
1.恰那铁矿项目的投资结构
与大多数的资源性项目一样,恰那铁矿项目采用的也是一种非公司型合资结构。中国冶金进出口公司,
通过在澳大利亚的全资子公司在项目合资结构中持有40%的权益，哈默斯铁矿公司持有60%的权益。
三、融资结构简评
① 恰那铁矿的项目融资结构与本章8.1节中关于中信公司在波特兰铝厂的项目融资结构在概念上是一
样的。由于采用了有限追索的杠杆租赁结构，利用项目投资前期的税务亏损和投资减免等政府税务政策大
大地降低了项目的融资成本。特别是在恰那铁矿达到1000万吨生产能力之前，项目初期资本投入高，但是
可用于债务偿还的项目净现金流量较少，采用杠杆租赁模式的项目融资，可以充分发挥其吸收项目税务亏
损偿还债务的特点，减轻了对项目前期的现金流量的压力。这在采用其它形式的项目融资结构时是比较难
以实现的。
②杠杆租赁项目融资结构存在的一个主要问题是税务结构的稳定性问题。 这里包含了两个层次的内
容：首先，在杠杆租赁融资模式中的“股本参与者”所获得的收益是一种被称为“事先同意的税后收益”
(Agreed after Tax Return)，这个收益大部分通过吸收项目融资结构中的税务亏损实现,不足的部分则需
要从项目的现金流量中以租赁费(或其它同类性质的形式)支付。因而，不难看出，项目融资结构中的税务
亏损越大，则需要由项目现金流量部分支付的比例也就越小，项目投资的综合经济效益也就越好。如果一
个国家的公司所得税率经常调整，可作为公司(或项目)税务扣减性质的支出项目经常变化，必然将影响到
杠杆租赁融资模式中“股本参与者”的收益比例构成，增加了在安排项目融资结构时对其经济效益进行评
价的难度；其次，杠杆租赁融资模式由于具有大量吸收项目税务亏损的能力，已经引起了多数工业国家税
务机构的广泛注意。在今天，虽然没有一个国家明确地表示不允许采用杠杆租赁作为一种融资手段，但是
许多国家对其在项目融资中的应用增加了大量的限制性条件，增加了实际操作的难度。以澳大利亚为例，
恰那铁矿的项目融资已成为使用杠杆租赁模式为一个项目进行完整的融资安排的最后一个案例。自恰那铁
矿项目融资之后，澳大利亚税务机构明确表示不再批准完整项目的杠杆租赁融资，只允许对项目的设备以
及可移动设施部分进行杠杆租赁的融资安排。因此，无论是在任何地方安排杠杆租赁形式的项目融资，必
须在融资结构实际启动之前获得当地税务部门的书面批准。盲目采用这种融资方式将会给项目投资者带来
较大的融资风险。

㈢ 集团因现金流管理不善导致破产的案例

老通用汽车

㈣ 现金流量的案例分析

案例一：银行信贷风险的现金流量分析
一、企业现金流量分析的必要性
以权责发生制为基础计量出的利润在反映企业偿债能力方面有其局限性，现金流量更能准确反映企业偿债能力。
从长期来看，利润是企业偿还债务的来源，但是企业现实的偿债能力却取决于其拥有的现金。由于利润的计量基础是权责发生制，以收入和费用是否应当归属本期作为确认标准，而不是以现金是否收付确认收入和费用，导致利润与净现金流量难以保持同步性，利润多不一定现金多，利润少不一定现金少。因此时常会遇到这样的情况：一家盈利的企业可能因不能偿还到期债务而面临清算；而一家亏损企业却能偿还债务并继续维持经营。
因此，分析企业生命周期需结合企业现金流量结构进行。企业处在不同的生命周期其现金流量结构也有不同的特征。通过分析企业现金流量结构，有利于判断企业所处的生命周期，从而作出相应的信贷决策，防范信贷风险。
1.当经营活动现金净流量为负数、投资活动现金净流量为负数、筹资活动现金净流量为正数时，表明该企业处于产品初创期。在这个阶段企业需要投入大量资金，形成生产能力，开拓市场，其资金来源只有靠举债、融资等筹资活动。
2.当经营活动现金净流量为正数、投资活动现金净流量为负数、筹资活动现金净流量为正数时，可以判断企业处于高速发展期。这时产品迅速占领市场，销售呈现快速上升趋势，表现为经营活动中大量货币资金回笼，同时为了扩大市场份额，企业仍需要大量追加投资，而仅靠经营活动现金流量净额可能无法满足所需投资，必须筹集必要的外部资金作为补充。
3.当经营活动现金净流量为正数、投资活动现金净流量为正数、筹资活动现金净流量为负数时，表明企业进入产品成熟期。在这个阶段产品销售市场稳定，已进入投资回收期，但很多外部资金需要偿还，以保持企业良好的资信程度。
4.当经营活动现金净流量为负数、投资活动现金净流量为正数、筹资活动现金净流量为负数时，可以认为企业处于衰退期。这个时期的特征是：市场萎缩，产品销售的市场占有率下降，经营活动现金流入小于流出，同时企业为了应付债务不得不大规模收回投资以弥补现金的不足。
综上，现金流量分析有助于揭示企业财务状况的变动及其原因，分析企业获现能力，预测企业发展趋势。现金流量分析将利润表中项目和资产负债表中相关项目逐一对应调整为以现金为基础的项目，说明企业现金的来源和去向，揭示资产、负债和权益变动原因，便于分析经营活动、投资活动、筹资活动的获现能力，有助于预测企业发展趋势。
二、银行信贷业务中如何进行现金流量分析
在对企业生产经营活动全面了解的基础上，银行应当借助分析企业现金流量来判断企业生产经营情况及财务状况，帮助进行信贷决策，有效防范信贷风险。
（一）结构分析
现金流量的结构分析，包括流入结构、流出结构和现金净流量结构分析。
其中，流入结构是现金流入各组成项目占现金流入总量的比重，反映企业的现金来源及增加现金的可能途径；流出结构是现金流出各组成项目占现金流出总量的比重，反映企业现金的投向和用途；现金净流量结构是经营活动、投资活动、筹资活动现金净流量占现金净流量总额的比重，反映企业现金余额的分布情况。
通过结构分析，可以了解企业当期财务状况的形成过程及变动原因，把握企业或产品所处生命周期，预测企业财务状况的变化趋势，有针对性地选择信贷进入或退出等。
（二）偿债能力分析指标
1.现金比率：现金/流动负债。这一指标反映流动负债所能得到的现金保障程度。这一指标能最直接、最现实地反映企业短期偿债能力。与流动比率和速动比率相比，它更好地反映了企业短期偿债能力，因为流动资产中存货转化为现金的能力有很大的不确定性，应收账款有可能不能收回，待摊费用更是虚拟资产。
现金比率越高，说明企业偿付流动负债的能力越强，如这一指标太低，意味着企业可能出现支付危机，但该指标过高，企业又可能没有很好利用现金资源。
2.负债现金率：经营活动现金净流量/负债总额。这一指标反映企业负债所得到的经营活动现金净流入的保障程度。在企业创建以后，经营活动是企业运营活动的中心，其现金流量应是整个现金流量的主要部分。该指标值越大，表明企业主营业务运行越好，偿债能力越强。
3.流动负债现金率：经营活动现金净流量/流动负债。这一指标反映企业流动负债所得到的经营活动现金净流入的保障程度。该指标越高，表明企业短期偿债能力越强。
4.到期债务偿付率：经营活动现金净流量/期末到期应付的长短期借款本息。这一指标反映企业即期偿债能力。
（三）利润质量分析指标
1.净利现金率：现金净流量/净利润。这一指标反映现金净流量与净利润的差异程度，即当期实现的净利润中有多少现金作为保证。这一指标有利于分析企业是否有操纵利润的行为。企业操纵账面利润，一般是没有相应的现金流量的。当净利润为正数时，该指标过低，就有虚盈实亏的可能性，应进一步分析关联交易、会计政策、会计估计和会计差错变更的影响等。
营业利润现金分析 营业利润现金率 可能性 具体分析 ≥0 分子≥0，分母>0 经营活动盈利，有净现金流入。指标越大，利润质量越好。 分子≤0，分母<0 经营活动亏损，有净现金流出。指标越大，利润质量越差。若维持经营，需减少投资或向外融资。 <0 分子≥0，分母<0 经营活动亏损，有净现金流入。绝对值越大，利润质量相对越好，短期偿债能力越强。需提高获利能力。 分子≤0，分母>0 经营活动盈利，有净现金流出。绝对值越大，利润质量相对越差，短期偿债能力越弱。利润尚未真正变现，需提高变现能力，否则影响正常经营。 营业利利润为0 经营活动盈利为0。需提高获利能力。 2.营业利润现金率：经营活动现金净流量/营业利润。该指标反映了经营活动的现金净流量与营业利润的差异程度，即当期经营活动实现的利润中有多少现金作为保证。该指标的具体分析见上表。
（四）发展能力分析指标
1.营业收入现金率：经营活动现金净流量/营业收入。这一指标反映企业每实现1元营业收入能获得多少现金净流量。该指标若大于营业收入净利率，则表明企业经营状况较好，有良好的发展前景。
2.净现金流量适当比率：经营活动现金净流量/（资本支出+存货增加额+现金股利）。这一指标反映企业从事经营活动所产生的现金能否用于支付各项资本支出、存货净投资及发放现金股利的程度。该指标大于等于1表明企业从经营活动中得到的资金足以应付各项资本性支出、存货净投资、现金股利等，不用再对外融资；小于1则表明企业来自经营活动的资金不足以供应营运规模和支付股利的需要。此外，该指标还可以反映出通货膨胀对企业现金需要的影响。
3.总资产现金率：经营现金净流量/资产总额。
这一指标是企业经营所得现金占资产总额的比重，实质是以现金流量为基础的资产报酬率，反映企业总资产的运营效率。该指标越高，说明企业的资产运营效率越高。该指标应该与总资产报酬率指标相结合运用，对于总资产报酬率较高的企业，如果该指标较低，说明企业销售收入中的现金流量的成分较低,企业的收益质量不高。
在进行以上四大类指标分析时，应通过不同时期及同业（含先进水平和平均水平）相应指标的比较，来判断企业发展趋势及所处行业水平。
当然，现金流量分析只是银行信贷风险分析中的一种手段和一个重要方面，并不能替代对资产负债表分析、利润表分析、担保分析和非财务信息分析等。只有采取多种手段有效结合和合理运用，才能进行全面分析，作出正确判断，以有效防范银行信贷风险。

㈤ 什么是内部融资

内部融资:即将自己的储蓄(留存盈利和折旧)转化为投资的过程.外部融资:即吸收其他版经济主体的储权蓄，使之转化 为自己投资的过程.随着技术的进步和生产规模的扩大，单纯依靠内部融资已经很难满足企业的资金需求。
内部(源)融资是企业依靠其内部积累进行的融资，具体包括三种形式：资本金、折旧基金转化为重置投资和留存收益转化为新增投资。
内部融资对企业资本的形成具有原始性、自主性、低成本性和抗风险性等特点。相对于外部融资，它可以减少信息不对称问题及与此有关的激励问题，节约交易费用，降低融资成本，增强企业剩余控制权。但是，内部融资能力及其增长，要受到企业的盈利能力、净资产规模和未来收益预期等方面的制约。

㈥ 诚心请高人出谋划策：个人融资1000万的成功案例！

楼主的这个题目和内容有点矛盾

1.如果按你的说法，你已经想到了方法，只差融资，也就是说你需要的只是拉资金而已，拉资金有什么难？这年头只要你有好的想法，一堆民间游资，天使投资人手捏一堆钱等着投好项目呢。

2. 一个好的项目，永远确的都不应该是资金，你说你9成把握，那么剩下的1成呢？

3. 如果你的方案真是这么好，我的建议是，请你先自己检查一下，市场调查方案是否调查完毕，相关的行业数据是否准备好了，财物报表，企业5年的发展走势，目标客户人群的调查报告，商业计划的可行性的分析报告。 如果没有这些，我可以100％保证，没有人会投钱给你。 有了这些，也要看你的商业模式是否真的这么可行。

4. 我了解创业的激情，但是我认为赚钱只是一个驱动力而已，更不要单纯盲目相信自己的赚钱能力，你都没有任何案例可以证明你的赚钱能力，我是不会信，投资人更不会信。

5. 投资人投资：看你的人－》看项目也就是商业模式－》看财务预测

6. 天使投资人一天都要见几十个小项目，你要是没有充足准备，你是不可能拉到投资的。 所以别人怎么说他们可以帮你拉到投资，你都别信。 因为你自己才是最清楚你的项目是否能拉到投资的人。 如果你自己都没想明白，那么请想明白，再说。

7. 真正牛的创业，应该是空手套白狼，因为投资人投的是你这个人，不是你的技术，不完全是你的团队。 所以换句话来说，好的投资项目，从来都不应该确资金。

本人的说法是有根有据，没做过创业的人，就别在这里瞎参和了。

最后看了下大伙的说法
确实1000万融资赚100万的利润。。基本没人会感兴趣
回报率才10％
要知道大企业的年回报率就是10％
小企业应该是15－25％
创新型企业的回报率至少高于40％，投资人才会感兴趣。
小天使投资人，不会投1000万寻求100万的回报率
风投不会投初创企业，投资额度少于千万美金的不会投。

你说你该怎么拉钱？
我手上一堆回报率40％以上的项目
自己投钱自己做了，你只有10－20％回报率的，谁会感兴趣？

㈦ 请问哪位有夹层融资的案例可以学习一下

我国房地产企业融资创新—— 夹层融资

一、关于夹层融资
（一）夹层融资的概念
夹层融资(Mezzanine Financing)是一种介于优先债务和股本之间的融资方式，指企业或项目通过夹层资本的形式融通资金的过程。之所以称为夹层，从资金费用角度看，夹层融资的融资费用低于股权融资，如可以采取债权的固定利率方式，对股权人体现出债权的优点;从权益角度看，夹层融资的权益低于优先债权，所以对于优先债权人来讲，可以体现出股权的优点。这样，在传统股权、债券的二元结构中增加了一层。夹层融资是一种非常灵活的融资方式，作为股本与债务之间的缓冲，使得资金效率得以提高。
夹层融资模式大致分成四种。第一种是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购，这是比较低级的。第二种是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，就是“贷款+信托公司+股权质押”模式。第三种是贷款加认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。第四种模式是多层创新。
（二）夹层融资的风险和回报
夹层融资的回报通常从以下一个或几个来源中获取:1.现金票息，通常是一种高于相关银行间利率的浮动利率；2.还款溢价；3.股权激励，这像一种认股权证，持有人可以通过股权出售或发行时行使这种权证进行兑现。夹层融资的利率水平一般在10%～15%，投资者的目标回报率是20%～30%。它的回报率低于私有股权，高于优先债务；它的风险低于股权融资，高于优先债务。一般来说，夹层利率越低，权益认购权就越多。
（三）夹层融资的形式
夹层融资通常采取夹层债、优先股或两者结合的方式，也可以采取次级贷款、或采用可转换票据的形式。在夹层债中，投资人将资金借给借款者的母公司或是某个拥有借款者股份的其他高级别实体(以下简称“夹层借款者”)夹层借款者将其对实际借款者的股份权益抵押给夹层投资人，与此同时，夹层借款者的母公司将其所有的无限责任合伙人股份权益也抵押给夹层投资人。这样，抵押权益将包括借款者的收入分配权，从而保证在清偿违约时，夹层投资人可以优先于股权人得到清偿，用结构性的方式使夹层投资人权益位于普通股权之上、债券之下。在优先股结构中，夹层投资人用资金换取实际借款者的优先股份权益。夹层投资人的优先体现为在其他合伙人之前获得红利，在违约情况下，优先合伙人有权力控制对借款者的所有合伙人权益 (见图1)。
（四）夹层融资的特点
第一，夹层融资结合了固定收益资本的特点和股权资本的特点，可以获得现金收益和资本升值双重收益。

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第二，对投资者而言，夹层融资在融资期内有可预测的、稳定的、正向的现金流入，并且可以通过财务杠杆来改变资本结构，提高投资收益。
第三，对融资方而言，夹层融资成本一般高于优先债务但低于股本融资，而且可以按照客户的独特需求设计融资条款，在最大程度上减少对企业控制权的稀释。夹层融资适合那些现金流可以满足现有优先债务的还本付息，但是难以承担更多优先债务的企业或项目。
第五，从行业角度看，因为融资规模、现金流和信用等级的要求，夹层融资主要应用于基础设施和工商业项目。
第六，夹层融资的不足在于产品非标准化，信息透明度低，法律架构复杂，其费用远高于抵押贷款。此外，借款者在考虑夹层融资时，还必须征得抵押贷款投资人的同意。
二、我国房地产夹层融资的需求分析
我国现阶段房地产企业的融资选择余地不大。一是股权融资的门槛太高。在全国3万多家的房地产企业中，绝大多数是中小企业，它们无法达到上市的基本要求，但对于资金的需求更为迫切；二是上市的融资规模有限。截至2004年初，全国仅有60多家房地产企业实现了证券市场的直接融资；三是产业基金立法的缺失，致使房地产基金的融资方式暂不可行。
总体来看，我国经济运行状况良好，金融体制改革不断深化，为房地产融资渠道的创新创造了一个稳定的大环境。房地产融资方式多样化有利于房地产市场和房地产业的发展。
城乡居民收入持续增长，国内资本市场融资空间广阔。由于夹层融资没有资金投资限制，允许中小投资者的进入，所以能为我国城乡居民提供一个投资房地产的机会。据2006年统计年鉴的数据显示，我国城乡居民储蓄逐年增加，具有巨大的投资潜力（图2）。
总之，宏观法律环境的变化和银行放贷谨慎导致了房地产行业的资金短缺，房地产开发企业需要求助于其他的融资渠道。此时，夹层融资成为房地产开发企业另一重要资金来源，带有某种必然性。
三、我国房地产融资运用夹层融资方式的实现途径
（一）夹层融资引入载体选择
国外夹层融资的投资方式是先成立一个夹层投资基金，然后选择合适的项目进行投资。有别于中国传统的融资过程，夹层基金一般先进行资金募集，然后根据资金寻找收益、风险与之匹配的投资项目。国内由于暂时没有产业基金法出台，基金市场以及证券市场都不完善，所以采取直接设立夹层投资基金进行房地产投资的可能性不大，夹层融资需要选择一个合适的载体进入产业市场。
在我国目前的金融制度环境下，商业银行要大规模开展夹层融资创新存在不少的障碍。首先是资金不足的问题，夹层资本属于高风险资产类别，要求大量的资本金，这对于普遍资

本充足率不足的商业银行来说，困难不小。其次，夹层融资产品的设计、管理和风险控制与银行的传统业务有很大的区别，商业银行目前还缺乏相应的的技术和经验。此外，商业银行法第四十三条也规定了国内商业银行不能向非银行金融机构和企业投资。所以商业银行暂时还无法成为引入夹层融资方式的载体。
笔者认为要在房地产市场上引入夹层融资方式，最佳的引入载体是信托公司。美国信托专家斯科特认为“信托业的应用范围可以与人类的想象力相媲美”。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大核心功能。在我国信托公司是唯一链接货币市场、资本市场、产业市场的金融机构。信托公司可以投资房地产，所以目前在国内只有信托公司才能更好的运用夹层融资手段解决我国房地产企业融资的问题。
一方面，信托独具制度优势，创新空间宽广，并具有巨大的灵活性。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，而且在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间。
另一方面，由于原有房地产政策大大提高了信托贷款的门槛，对于解决长期的、大规模项目的融资问题作用还是非常有限的。通过引进夹层融资这一新的融资方式，信托公司可以拓宽自己的业务、优化投资结构、提高市场竞争力和影响力，对于扩大自己的利润来源也有着重要作用。
最后，信托公司己经具备了投资房地产业丰富的实践经验，在信托公司的全部业务中，房地产信托己经„三分天下有其一‟，房地产信托业务成为信托公司很重要的一个利润来源。
（二）夹层融资结构选择
结合房地产开发的特点，本文提出以下几点夹层融资投资及还款结构安排:
1.夹层投资阶段投入形式安排
对于房地产信托来说，目前最关键的问题就是要在开发商“四证”尚未齐全之前就融资给开发商，否则房地产信托没有任何意义。项目处于开发阶段，不具备向银行和信托公司申请贷款时，资金可以通过有限股，或者可转债的方式，作为“夹层融资”进入，以此补充企业的资本金，为优级债券和银行贷款进入提供条件。比如一个房地产项目，要求开发商的自有资本金的比例达到35%，如果开发商自有资本金的比例只有20%,“夹层融资”就可以以参股的形式注入资金，使整个项目的资金达到要求的35%，不影响房地产开发商的控股权。对于已经取得银行贷款，只是在销售前期面临着暂时资金短缺的项目，夹层融资可以安排以债权投资为主、结合一部分认股权证的结构，使投资者获得一定的利息收入和还款溢价。
夹层投资可以采取一次性投入，也可采取分期分批投入。例如可以安排夹层投资中的一部分为企业先期投资注入开发资金；另外一批资金在企业实际进入项目实施阶段投入。这样做的目的是保证企业资金供应的连续性然后根据不同阶段的投资风险来确定投资回报率。

2.夹层融资还款期安排
夹层融资可以采取灵活的还款方式。对于处于开发阶段的项目，可以只要求承担一定的利息或者不偿还本息，等到项目有了现金流入再偿还本金和一定比例的项目收益。因为夹层投资人一般不寻求控股和长期持有，在企业有了现金流入之后，他们一般采取出让收益权证或回购优先股等形式，获得一定的投资溢价，进而实现资本的退出。
3.夹层融资还款利率安排
在利率的安排上，笔者认为可以采取市场化原则，按照高风险、高收益的原则，制定和实行灵活的利率标准，即夹层投资根据开发商的信用、自有资金比例、投资期限等多种因素调节利率，以保证风险和收益对等。
4.夹层融资可采取的其他特殊模式
夹层投资资金通过信托公司可以采取优先购买权的信托模式，赋予夹层投资者优先购买己建好楼盘的权利，这种投资模式十分符合我国国情。在此结构安排下，既解决了房地产企业的融资困难，又解决了房地产商的销售问题，。夹层投资人不仅可以享受开发期间的利息收入，也可以选择以最终购买房产作为资金退出渠道。
四、夹层融资的进入条件
（一）获得夹层投资的房地产企业应该具备的条件
一是有公司法人授权或董事会签字同意的申请报告；二是己开立基本账户或一般存款账户；三是提供真实的、全面的(经过审计的)财务报表、报告，其财务指标和资产负债率等符合贷款要求；四是除国务院规定外，对获得夹层融资的企业各种资本金比例要有一定的要求，如夹层融资额与企业自有资金的比例，夹层融资额与优先债务的比例，夹层融资额与所投资项目所需总投资的比例等等。
（二）获得夹层融资的项目应该具备的条件
一是投资项目经可行性研究论证，能够有效满足当地住房开发市场的需求，市场前景较好；二是投资项目己经纳入国家或地方房地产开发建设计划，其立项文件完整、真实、有效，能够进行实质性开发；三是投资的项目工程预算和施工计划符合国家和当地政府的有关规定:四是投资项目的工程预算投资总额能够满足项目完工前由于通货膨胀和不可预见等原因追加预算的需要；五是投资项目的基础设施、公共设施建设配套，当项目建成后，能及时投入正常使用。
五、夹层融资退出机制选择
与单独的股权融资相比较，夹层融资在资金的退出上有一定的优势。通常会在夹层投资债务构成中包含一个预先确定好的还款日程表，可以在一段时间内分期偿还债务也可以一次还清。还款模式将取决于夹层投资的目标公司的现金流状况。因此，夹层投资提供的退出途

径比私有股权投资更为明确(后者一般依赖于不确定性较大的清算方式)。同时，在夹层融资采取优先股或可转债形式时，也可以采取开发商或管理层回购的方式，或转卖给愿意长期持有到期的机构投资者以及愿意持股房地产企业的投资者，以赚取价格差额。
例如，联信·宝利七号在安排产品的灵活性时，借鉴了期货交易的做市商制度，引入投资机构充当“做市商”角色。在信托计划发行之前即约定，信托计划优先受益权产品持有人在期满一年以后，以约定的价格卖给做市商，做市商可将信托计划卖出赚取差价，也可将信托计划持有到期获得收益。这种做法提高了夹层融资产品的流动性，也可以作为夹层融资退出制度的一个借鉴。

㈧ 公司内部的融资方案

公司内部的融资方案有以下几要素：
1、 背景资料：
正值公司对内部管理机制和行内业及产品业容务结构进行大刀阔斧的改革和重组创新，企业结构发生了较大的调整。
2、业绩股票计划内容：
1）授予对象：公司高级管理人员和核心骨干员工。
2）授予条件：根据年度业绩考核结果实施奖罚。。
3、激励
1）激励模式：要根据公司模式制定出相对应的模式
2）激励对象：方案的激励对象包括公司高级管理人员和核心骨干员工，既是对管理层历史贡献的补偿，又能激励管理层为公司的长期发展及股东利益最大化而努力，有利于公司吸引和留住业务骨干，保持公司在核心人力资源方面的优势。
3）激励作用：如果公司的主营业务以传统产品为主的时候，由于传统行业的企业对人才的竞争不像高科技企业那么激烈，因此激励力度偏小对股权激励效果的影响不会太明显。但近年来，公司已逐步向基础设施公用事业转移，并在原有产业中重点投资发展一些技术含量高、附加值高、市场潜力较大的高科技产品，实现产品的结构调整和高科技创新，而高科技企业对人才的争夺将会比传统企业激烈得多，此时的激励力度应随之调整。