大学生房地产信托

1. 房地产信贷业务分析报告

首先要配合有关部门进一步规范发展商品房金融市场；其次还要加大对住房保障体系的金融支持。

9月26日，上证地产综指下跌303.25点，下跌幅度达3.97%，在上证各类综指中跌幅居前。在地产、公用等板块领跌下，上证综指跌破15日均线，收于5338.82点。

房地产板块股价的深度调整，与市场传闻监管部门将出台新的调控政策有关。对此，《财经》记者了解到，为贯彻全国住房工作会议精神，央行、银监会拟于近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。

据悉，新的信贷政策框架主要包括两个方面，首先是配合有关部门进一步规范发展商品房金融市场；其次，还要加大对住房保障体系的金融支持。

规范商品房金融市场的核心政策在于，一方面规范和控制投机性需求，将第二套房的房贷首付比例从30%提高到40%以上，多套房比例在此基础上由各商业银行掌握；同时，第二套房的贷款利率亦可能在标准利率基础上，调升10%左右的幅度。另一方面，从控制供给角度，进一步治理违规房地产开发贷款，规范开发商信贷行为，对查明囤积房源、囤积土地的开发商，将提高信贷标准或贷款利率，甚或不能予以贷款；同时，还可能提高预售房的房贷标准。

在住房保障体系的金融支持方面，央行、银监会正和财政部、建设部等有关部门研究制定具体办法，拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。

8月24日到25日召开的全国住房工作会议要求加快房地产的金融创新，目前央行、银监会、证监会等多家部门，还在积极准备和研究房地产信托投资基金的试点方案。

该此会议强调，要进一步加强和改善房地产市场调控，调整住房供应结构，增加有效供给，促进房地产市场健康发展。会议要求，省级政府对辖区内住房保障、住房供应和房价稳定工作负总责，市县政府是责任主体。国务院各有关部门要搞好组织协调，建立健全廉租住房制度的政策体系，各项配套措施要尽快出台。此次将要推出的房地产金融政策当为相关政策的序幕，其它新政措施亦将陆续出台。

业内人士普遍分析，在频繁加息和房价快速上涨的背景下，现在房地产类贷款的风险已有抬头趋势。很多银行对个人房贷的贷前审查并不严密，存在一定范围的虚假个贷、低资信个贷。这些贷款客户可能随着贷款成本的不断拉升，而逐步暴露偿还风险。

一家股份制银行研究人员认为，即使现在房贷按揭比例提高到四成，对整体的风险控制来说，意义也不是很大。因为房地产市场如果出问题，也是存量房贷问题最多。据称，该银行新增房贷增速已经在下降。

高盛高华在不久前的一份分析报告中针对房地产业的不同调控措施所产生的影响进行了预测。报告认为，对房地产开发商的信贷紧缩整体影响不大；但是，40%的首付比例却是保持需求基本完好的最高水平。如果将房贷首付比例提高到40%，则将对投机行为和过剩的投资需求起到抑制左右。

第二套房贷利率增10% 第3套考虑不予贷款支持

记者昨天从接近政策制定者的知情人士处获悉，为抑制房地产市场的投机行为，银监会将在近期提高第二套住房的首付比例至40%以上，同时将住房贷款利率提高至基准利率的1.1倍。该政策的出台时间尚未确定，“监管层也在观察市场面的反应，昨天房地产股大跌让监管层有些意外，但是不会影响到政策的出台。”上述知情人士说。

第三套房考虑不予贷款支持

目前我国房地产市场上最大的问题是投机行为严重，这是房价居高不下的一个重要原因，新建商品房吸引了很多投机者，真正需要住房的人却买不起房。

上述知情人士表示，目前监管层的调控思路就是区分一般性住房需求和投资性住房需求，严厉打击投机行为，同时保障普通老百姓的住房需求，因此这次政策的调整主要是针对多套房的购房者，要提高其购房成本。

按照监管层的思路，第一套住房贷款是居民的保障性住房需求，按揭贷款的首付比例应维持在20%-30%，第二套住房贷款是居民有支付能力的有一定合理性的住房需求，按揭贷款的首付比例可以在40%—50%，对于纯粹商业用途的第二套购房者，房贷首付比例则要求达到50%以上。

同时记者了解到，对于购买第三套以及更多套住房的纯粹投机行为，监管层房贷首付的比例可能会要求调到50%以上甚至是不予贷款支持。

此外，对于目前普遍存在的开发商囤积土地、囤积房源的投机行为，监管层也会重拳出击。“诸如严格银行土地贷款规则等系列调控政策会陆续出台。”该知情人士说。

另据媒体报道，新的房贷规定还要加大对住房保障体系的金融支持。有关部门研究制定具体办法，拟就利率、期限、资本金要求等方面，对廉租房提供政策支持。

银行称将严格执行新规

对于提高第二套首付的门槛以及提高放贷基准利率的政策调整，到昨天为止银行方面都还未接到通知，不过银行都表示对业务不会有太大影响。

工行北京地区房贷负责人表示，最近确实听到了风声，但还没有这方面的正式文件，但他透露：“明天我们会被集中到北京银监局开会，讨论如何控制房贷风险方面的问题。”

该负责人表示，从银行角度来说，如果制定了统一的标准，银行方面不会有太大意见，因为竞争是平等的。同时由于进入下半年，各家银行当年度的房贷任务额大多已经提前完成，银行以及其基层工作人员的压力都不是很大，因此他预测至少在初期，相关这方面的规定如果出来后，将会被严格的执行。

“我们也在等监管层的消息。”深发展房贷部负责人昨天在接受采访时说：“只要政策是统一执行就没有问题。相对于利率上调，提高首付对消费者的影响更大。毕竟上调利率就是一个月多了几十块钱，提高首付则是一下子多付了几万甚至十几万，两者齐发将会大大影响消费者购房欲望，银行的放贷规模肯定受到影响，估计会降低20%—30%。”

不过，对于第二套住房的届定问题，则被多位业内人士公认为一个难点。

工行该负责人表示，第二套住房确实比较难界定，一般都是以一个家庭以及配偶来界定，如果投资买房人利用他人身份证的话，会面临比较大的法律风险。

将有助提高银行抵御风险能力

从防范可能的房地产风险波及到银行资产这一角度来说，提高房贷首付成数以及相应地提高利率从严把握被认为是颇为有效的措施，前不久美国房地产市场滑坡所引发的次级信贷市场的危机无疑给国内银行上了一课。

北京师范大学教授钟伟认为，房地产信贷的风险固然存在，而房产市场的崩盘也可能给银行的利润带来巨大的影响，但从目前来看，房产信贷———尤其是个人住房按揭贷款是颇为优良的资产，坏账率极低，也在近几年成为各家银行发放贷款的主力。“这一措施会一定程度上打击房产投机行为，也会提高银行抵御房产市场风险的能力，但总体上来说，个人住房按揭贷款仍然是银行最优质的资产，因此这一政策未来可能出现一定反复。”

他将银行信贷风险直接指向各地方政府的储备用地贷款，他认为这其中蕴涵着相当高的风险，在未来房产市场调整之后，银行信贷在这一块可能会出现比较大的坏账。

深发展银行负责人表示，由于目前资本市场的火爆，投资者手中的资产开始膨胀，很多投资者将赚来的钱投资房产，但是资本市场的涨跌总是有周期性的，随着股市逐步走入调整期，之前疯狂投资房市的投资者风险压力加大，也增加了银行风险，现在调控有利于银行降低风险。

目前，建行广东、重庆等地分行已经将第二套住房的按揭首付由以前的三成提高至四成。建设银行宁波分行昨日也承认，本周已经对于按揭第二套住房的人开始实施首付四成。此政策覆盖购买第一套房时未在建行按揭的客户。建设银行总行昨日表示将就此在网站上发布声明。建行一名工作人员也表示，建行作为房贷市场规模最大的银行，在给客户提供金融服务的同时，也日益注重规避风险。

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4. 房地产基金的专家

5名专家介绍。
泰利摩萨
-- IFMA董事
60年代美国诺特丹大学毕业，是著名地产金融家、投资银行家、著名营销学专家。曾在美林投资银行任投资经理，后来掌管由其祖父创办的摩萨房地产事业，管理地产信托、开发、营销和经营业务。泰利.摩萨以其在地产界的卓越经营业绩，曾被美国多个地产营销协会评过“年度营销名家”。他还是美国地产协会法律委员会的主席和俄亥俄州房地产经纪协会的主席。
晋振伟
-金诚资本总经理，资深国际投资专家，主要从事房地产投资和高科技、新能源领域的风险投资。
晋先生为山东省菏泽市招商局外资招商常任理事，从事国际贸易、金融多年，在房地产市场、投资、融资领域经验丰富。
王世豪
- 上海银行副行长，国内资深地产金融专家，新浪财经网的著名评论员。中国著名建筑专家房地产金融专家，教授博士生导师，在地产金融方面有多本专著。
郑晓军
–绿野资本集团董事局主席、资深投资银行家、实战型房地产金融专家、原北大纵横投资中心董事总经理
郑博士是德国柏林工业大学管理科学博士后、德国洪堡学者、中国科学院研究员、博士生导师、中国社会科学院兼职博士后导师、上海交通大学安泰管理学院兼职教授。
郑博士是国际著名的资本市场专家，对公司金融、房地产金融、私募基金管理、私募融资、反向并购上市等方面有很深的造诣，曾是国内著名的蓝海天使资本合伙人、北大纵横投资中心董事总经理、绿野资本集团中国区董事长兼房地产金融首席合伙人。
郑博士还是经验丰富的企业管理专家。郑博士曾是远大空调集团负责公司金融的执行副总裁，环球行者网络(WTN)的董事会主席兼CEO，上海中科移动通信科技有限公司董事会主席兼CEO。在此之前，郑博士曾担任阿尔卡特中国销售总监、阿尔卡特智能终端首席运营官。
作为专家嘉宾，郑博士曾参与过多档财经电视节目，如凤凰卫视一虎一席谈、第一财经波士堂、第一财经头脑风暴、东方卫视我为创业狂、贵州卫视论道、江苏卫视外企风尚、湖南卫视入世中国、ITV Asia 的 China Mobile Media等。
郑博士在旅游地产、现代农业地产等专业地产领域作过多项投资，对房地产金融、房地产投资基金、房地产投资咨询、房地产公司战略、房地产竞争战略、专业地产策划有较深的造诣。
张健
-绿野资本集团首席顾问、绿野房地产金融首席合伙人、资深房地产金融专家。
张先生毕业于上海同济大学和澳大利亚西悉尼大学，全国工商联房地产商会清华大学房地产总裁商会特聘专家顾问、上海房地产经理人联合会副主席、上海欧美同学会金融分会理事、澳大利亚房地产经济学会资深会员。在房地产市场、投资、管理、研究、开发、金融和战略方面有20多年经验。
张先生曾任职于全球最大的房地产投资集团之一的联胜集团、美国二十一世纪不动产和澳大利亚最大的投资银行麦格理银行，长期担任房地产和金融企业高级管理职位（包括房地产企业董事总经理、区域总经理、副总经理和首席金融专家）；多年来惠助国内外许多知名的房地产公司和投资者获得成功。在中国房地产投资、融资和战略咨询服务方面处于引导和领先地位。
张先生为世茂集团、万科集团、中华企业股份有限公司、中房集团上海公司、四川蓝光集团、沈阳玛利蓝集团、香港英皇集团、香港建设（控股）有限公司、英国皇家特许测量师学会、全国工商联房地产商会、麦格里银行、美国哥伦比亚大学、北京大学、清华大学、浙江大学和上海交通大学等提供房地产投融资和战略咨询服务、企业培训和授课。
张先生著有《中国房地产投资策略分析》、《房地产投资基金实务》、《房地产金融实务》、《房地产投资》和《房地产企业融资》六部专著。主讲课程包括：房地产市场和投资策略分析、房地产企业融资、房地产投资基金实务、我国房地产金融及其创新、房地产投融资和战略。

5. 房地产分类

第一类：国有房产，即归国家所有的房产。

具体又分三个细类：(1)直管产、(2)自管产(3)军产。

直管产又分中央级公产、市级公产、区(县)级公产和拨用产。

第二类：集体所有房产，指城市集体所有制单位投资建造、购买的房产。

第三类：私有房产，包括中国公民、港澳台同胞、海外侨胞、在华外国侨民、外 国人投资建造或购买的房产以及中国公民投资的私营企业投资建造、购买的房产。

第四类：联营企业房产，指不同所有制性质的单位之间共同组成新的法人型经济实体所投资建造、购买的房产。

第五类：股份制企业房产，指股份制企业投资建造、购买的房产。

第六类：港、澳、台胞房产。

具体又分为合资产、合作产和独资产。

第七类：涉外房产

6. 请教投资公募、私募、对冲基金、产业投资和信托产品的区别哪些是保收益的，哪些是激进的

公募基金是公开发售的面向非特定投资者筹集资金的一种集合投资，也就是说普通公众均可参与的一种基金。这种基金参与申购的资金门槛比较低，有一些最低进入门槛为1000元；一般来讲是无人数限制；资产规模比较大，国家监管比较严，有着信息披露，利润分配，运行限制等行业规范等，操作起来不如私募灵活。
私募基金是相对于公募基金而言的，是指以非公开的方式向特定投资者筹集资金的一种集合投资。它的特点与公募基本相反，只有具备一定条件的特定投资者才可以参与申购；人数限制比较严格；现在我国的私募基金领域处于模糊地带，监管力度非常弱；资产规模小；基金操作非常灵活。我国目前的私募按投资标的分类主要包括：（1）私募证券投资基金，经阳光化后又叫做阳光私募，私募股权投资基金（即PE，投资于非上市公司股权，以IPO为目的，如鼎辉、高盛为代表）、私募风险投资基金（即VC，风险大，如一些天使基金）和少量的私募房地产投资基金。
对冲基金是指由金融期货（financial futures）和金融期权（financial option）等金融衍生工具（financial derivatives）与金融组织结合后以高风险投机为手段并以盈利为目的的金融基金，因此也被称为套利基金。这种基金可以进行双向操作，低买高卖赚取利差，获得收益，能够有效地回避风险，灵活性较单向操作的基金要好很多。目前这一领域在我国刚刚起步，同私募基金一样处于灰色地带，政府监控力度不足。
产业投资基金一般是指向具有高增长潜力的未上市企业进行股权或准股权投资，并参与被投资企业的经营管理，以期所投资企业发育成熟后通过股权转让实现资本增值。根据目标企业所处阶段不同，可以将产业基金分为种子期或早期基金、成长期基金、重组基金等。在国外通常将风险投资基金（VC）和私募股权投资基金统称为产业投资基金。由于该基金的资产组成是以产业股票或者是产业债券为主，因此具有具有较好的战略眼光较为重要。
信托是一种法律行为，是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的进行管理或者处分的行为。诺贝尔奖就是一个典型的信托案例。 信托在很多方面类似于私募，都不公开宣传，募集迅速（一般两周左右就募集完毕），资金量小，项目形式多样。信用是最重要的因素，因此信托产品面临的最大的风险便是信用风险。目前我国已经出台了《信托法》对该行为进行规范约束。因此在监管方面它又较私募严格规范一些。
上述这些基金均属于大类观念，均可以分成很多类别，其中既有一些收益率偏低的，保本的产品组合，也有一些相对收益率高的激进的产品组合。因此当客户你想要投资基金的时候，还是要分析你自身的风险承受能力，资产量，具体基金的产品结构，投资期限等相关信息。

7. 多部委发力住房租赁，市场回暖下“机”与“危”同在

中房网讯（高鹤/文）住房租赁已成为解决大城市住房问题的重要着力点。
发改委近日公布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确，要有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。同时要求城区常住人口300万以下城市全面取消落户限制，并再次强调租购同权。
据中房网观察，租赁市场相关政策近期频出，各有关部门纷纷在市场、金融、户籍、土地、法律等方面发力，助力市场健康发展。
多部委发力住房租赁
正所谓，兵马未动粮草先行。
在金融领域，央行此前召开了全国24家主要银行信贷结构优化调整座谈会。会议强调，要实施好房地产金融审慎管理制度，加大住房租赁金融支持力度。4月9日，海南迎来利好，住房租赁领域房地产投资信托基金(REITs)落地，进一步拓宽融资渠道，支持住房租赁市场规范发展。
不仅在金融领域做加法，落户门槛上还做了减法。
4月13日，发改委公布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》明确，城区常住人口300万以下城市落实全面取消落户限制政策，同时还指出，城市落户政策要对租购房者同等对待，允许租房常住人口在公共户口落户。这意味着，在绝大多数城市中，户籍将不再成为人口自由流动的阻碍，这显然是中国户籍制度上的里程碑。
在“零门槛落户”“租购同权”成为热点字眼的同时，土地供给也在进行着前所未有的改革。发改委发布的《2021年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》中还强调，有力有序扩大租赁住房供给，单列租赁住房用地计划。据中房网不完全统计，自“双集中供地新政”实施以来，在14个城市陆续解码的首批供地计划中，几乎全部罗列了租赁住宅用地计划。
无独有偶，在合肥、广州、西安发布的有关进一步促进房地产市场平稳健康发展的相关文件中，也纷纷提到要加大租赁住房建设力度，多渠道增加租赁房源供给。着力解决好新市民、青年人、新就业家庭等群体的合理住房需求。
不论是中央，还是地方，都对发展住房租赁市场给予了高度重视。上海易居房地产研究院院长、华东师范大学终身教授张永岳于指出，今年的宏观调控政策密集，与过去相比有一些新的特点。如今调控政策更着重于从整个国民经济的视角出发，要让新市民住有所居，大城市在租赁住房发展方面要跟上。
市场回暖，“机”与“危”同在
2020年，新冠肺炎疫情爆发后全国租赁市场受到冲击，整体进入低温运行状态。据贝壳研究院相关数据显示，去年全国重点40城中八成城市租金同比下降、近九成城市套均租金同比下降。不过可喜的是，目前住房租赁市场出现了回暖的迹象。
4月12日，由易居企业集团、上海易居房地产研究院中国房地产测评中心、华东师范大学东方房地产研究院三方共同发布的中国城市住房租赁价格指数显示，3月份中国城市租赁价格指数为1042.6点，较上月上升4.4点。该指数继2月份止跌回涨后，3月份继续小幅上涨。其中，在监控的35个城市中，有18个城市租赁价格指数出现环比上涨。
另外，贝壳研究院一季度市场季报也显示，全国租赁市场成交量从去年9月开始连续5个月环比下降，在今年2月首次止跌上扬，3月环比涨幅更是达到了87.9%。2021年一季度，全国重点18城成交量环比上涨14.7%，平均月租金每平米42.1元，租金指数环比上涨2.2%，近九成城市租金指数环比上涨，市场正在回暖。
在看到机会的同时，还应注意潜藏在暗处的“危机”。
根据机构数据，去年疫情“黑天鹅”事件的冲击下，超40家长租企业陷入经营纠纷或资金链断裂。暴露出我国租赁企业自身经营缺陷的硬伤，在行业发展的现阶段，租赁企业需要重新审视商业模式。其中，值得一提的是，自去年行业频频“爆雷”后，租客与中介的信任关系降至冰点。不少租客表示，渴望直接与房东对接，纷纷抛弃旧有平台，寻找新的租房平台。
近日，北京市住建委的一纸约谈通告，把闲鱼这位房地产领域的编外成员拉进了大众视野。闲鱼本是同城闲货的自由线上交易平台，但最近租房、合租、卖房信息日益屡见，甚至还出现了“炒租技术贴”。这就是一时间无所依附的自由居住需求在自发寻找新交易平台后出现的新问题，租赁市场的健康发展任重而道远，由此可见一斑。
随着市场的回暖，调控工作亦变得更为突出和重要。4月9日，住房和城乡建设部副部长倪虹在北上广深、福州、南宁6城保障性租赁住房工作座谈会上指出，要把发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人住房问题列入人民政府重要议事日程。坚持小户型、低租金，尽最大努力帮助新市民、青年人特别是从事基本公共服务人员等群体缓解住房困难。数日后，广东省政协副主席、广东省住房城乡建设厅厅长张少康带队，赴广州市调研政策性租赁住房和长租房工作，调研组强调，要大力发展保障性租赁住房和长租房，有效扩大供给，切实解决好大城市住房突出问题。
一面抓紧市场不放松，一面推进完善法律体系。据住建部2020年度法治政府建设工作情况显示，《住房租赁条例》立法进程，正在积极推动，条例正式落地已是指日可待。地方层面，海口于近日明确了16个公共租赁住房项目租金标准，进一步规范公共租赁住房配租管理。这也意味着，部分地方管理细则也在日臻完善。
自2015 年底，中央经济工作会议首次提出“租购并举”以来，最近几年地方分别从完善市场规范、保障主体权益、增加用地供应、降低税费、对租赁企业进行扶持等方面提出多项措施，大力发展住房租赁市场的态度十分明朗。相信在政策的持续推进下，住房租赁市场在未来将迎来更加广阔的发展空间。

8. 房地产泡沫对金融业的影响及其相关对策

些西方国家的经济和金融学家认为，正因为这几年各国的股票市场持续下跌，尤其是高技术股的暴跌，促使大量资金从股市中流出，转而投向了房地产，使得房地产市场必然火爆起来。有的经济金融专家提出住房市场已像股市一样陷入了“非理性繁荣”。因为从根本上说来，房地产价格的上涨并不是供求关系发生了变化，住房的需求量并没有明显增加，而是人们把购买房屋作为赚钱的手段，尤其是一些养老基金、各种基金会、信托公司也都从股票市场和债券市场中退了出来，愈来愈多地插手房地产业。这就使得房地产价格虽然进一步上去了，然而房屋的“过剩”也在急剧增加着，进而促使不少城市的空置房屋比率不断上升，泡沫也随之膨胀了起来。
国家统计局最新测算的“国房景气指数”表明，2005年1~8月份，全国商品房空置面积同比增长14.1%，增幅比去年同期增加13.2%。其中，空置一年以上商品房面积为4 397万m2，同比增长11.5％。到2002年7月，全国商品房空置占压资金超过2 500亿元，居各行业不良资产之首。而房地产开发投资却继续保持快速增长，年底有望达到25％左右。空置住宅的压力急剧加大。
根据中国信托业季度报告统计，2003年第四季度共有34家信托公司发行了87个集合信托品种,募集资金总计86.6亿元。其中房地产信托品种37个，筹集资金35亿元，在各类信托产品中拔得头筹，且房地产信托的收益率也是高高在上。仅以近期在京推出的十几项投资产品为例，预期年收益率大多超过4%。其中，“金融街写字楼项目贷款信托计划”预计收益率为4.6%，法国欧尚天津第一店物业产权项目预计年收益率为6%，“第一城”产权投资理财项目甚至达到了8%，预期收益率远远高于银行同期的存款利率，也普遍高于国债投资收益率等。
不过可以肯定的是，高收益背后也隐藏着高风险。中国人民大学金融与证券研究所副所长赵锡军表示，根据《信托法》规定，信托产品并不等同于存款那样的债权债务关系。信托产品的收益率都为预期收益，并非最终收益。这意味着开发商和信托公司在宣传单中所提到的预期收益率绝非“板上钉钉”，它很可能由于多种风险因素而发生变化。即便最后的收益率低了很多，投资者也只能默认，因为法律并不保护信托产品的预期收益率。
3 金融业内防止房地产泡沫的对策
总的来看，我国金融业目前防止房地产泡沫的对策主要有以下两方面：
3．1 完善房地产金融体制，建立预警体系，防患于未然
我国银行业是在金融体制不健全的情况下涉足房地产信贷业务。从外部环境上讲，我国的个人信用制度、抵押制度和抵押保险机制不健全；从内部机制上讲，我国银行自身存在着许多脆弱性，如资本不足、不良资产过高，资产负债管理水平低等，这些都会加大房地产信贷的风险。但是，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点，新兴的房地产信贷特别是个人住宅抵押信贷则成为银行业理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，人住房抵押贷款仅占商业银行资产的18%，占抵押银行资产的50%，银行资金来源不同，资金的运用也会有所不同。在香港，银行要及时动态跟踪贷款的质量。因此，我国的银行业应从基础设施建设入手，提高自身抵御金融风险能力；金融监管部门应从制度建设入手，完善信用制度、抵押制度、抵押保险和抵押二级市场的发展，这样才有利房地产业与金融业的共同发展。
3．2 灵活运用利率、税收政策，调控房地产市场
近两年的房地产热，在一定程度是政府宏观调控政策刺激下形成的。在经济紧缩时，低息、减免税政策有利于刺激有效需求，本无可非议。但是，长期实施一种政策，或无视受益对象实施同一政策，就可能给市场一种错误的信号，多次降息、资金成本低会诱使许多企业、个人涉足于高风险的投资，从而导致市场资源配置的失误。为引导企业投资与开发更符合市场的需求，政府应适时调高投资别墅、高档公寓、高档娱乐设施、商厦写字楼的贷款利率，调高个人非自住房的贷款利率，使低息政策更好地向中低收入者倾斜；各城市政府还应对高档不动产开征不动产税，并可采取累进税。这对于中国一个仍处在发展阶段的国家来说，有利于抑制奢靡之风泛滥，而将有限和宝贵的资源用在实现城镇和工业化上。

9. 做信托项目经理是一种什么体验

房地产项目在信托公司的业务占比在逐渐减小，信托项目经理只能哀叹如今房地产项目不好做。现在的房地产行业的形势并不是那么的好，所以现在的信托项目经理，也不是特别的好做，甚至有时候想过改行觉得压力特别的大