邓国坚融资

A. 国美商都的新闻报道

昨日，有媒体报道称，国美商都将以40亿元加5亿元债务打包出售。对此，黄光裕方面对本报记者表示，上述数据是完全错误的，按照评估机构给出的价格，国美商都的估值超过100亿元。黄光裕方面的发言人分析，国美商都的总建筑面积55.5万平方米，按总价100亿元算，每平方米价格仅1.8万元。媒体报道的40亿加5亿元债务的说法，合每平方米才8000元，根本不可能有这个价格。黄光裕方面强调，不是因为手头缺钱而急于卖出国美商都，“这一项目早在2008年就开始计划出售，现在与有意向的买家正在接洽过程中”。由于国美商都项目庞大，拖慢了整体出售的进展。
据了解，国美商都位于北京西南角的丰台科技园，规划用地面积11.88万平方米，总建筑面积55.5万平方米。据原国美置业总经理吴坤岭估算，包括地价、建设成本、营销推广费用在内，鹏润地产在国美商都的总投入大概在24亿元。
南都记者昨日获得的海航内部文件显示，海航8月7日已成立由11人组成的“国美商都专项工作组”，由海航集团董事局董事、海航资本控股有限公司董事长谭向东担任总指挥，具体负责完成项目收购后的各项内外部手续，并完成项目融资、落实资金及付款工作。
迄今，交易双方均未透露此项交易的最终价格。据海航内部人士透露，作价未及60亿元，更远低于国美集团2009年一度外放的100亿元待售价。
中国十大商业操盘手之一邓国坚给南都记者算了一笔账：国美商都规划用地面积11 .88万平方米，拿地价8 .05亿，再加上建筑等各项成本，最多1万元/平方米，乘上总建筑面积55 .5万平方米，作价最多55亿。
除此之外，“还要考虑项目转手之后，商业规划改变带来的坪效降低”，昭邑零售商业咨询总经理刘晖认为，国美商都的合理交易价位约为40亿至50亿元。未来，国美商都很有可能转成做购物中心，定位为周边“北京总部基地”的配套。
刘晖告诉南都记者，按照黄光裕最初定下的棋局，国美商都的定位是做辐射全亚洲的服装时尚中心，业态组合主要有服装批发市场、奥特莱斯和图书大厦，租金约5-8元/平方米。
“批发市场可以把铺位建得很密集，但购物中心一般有50%的面积是作为公共配套，可用来出租的商业面积会大大降低。”刘晖说，以现实条件，项目所处的北京西四环地段也只需10万平米的购物中心配套，国美商都55万平方米的大体量，估计很难招商招满。
说到底，“很难盘活是影响作价的重要原因。”曾给国美商都做过商业咨询的知情人士杨依(化名)透露，“当时，这个项目的奥特莱斯部分已经找了原北京燕莎商城总经理万文英过来操盘，北京雅宝路服装市场也基本谈好要进驻，但还是因为黄光裕被捕，所处地段商业气氛不足等原因而搁浅。”