杠桿收購萬科

⑴ 為什麼是鉅盛華將萬科表決權讓渡給前海人壽，而不是前海人壽讓渡給鉅盛華

萬科股權爭奪戰2015年7月10日，潮汕姚氏兄弟旗下的前海人壽耗資逾80億元，通過二級市場購入萬科A股5.52億股股份，之後又和一致行動人通過連續舉牌，將持有萬科的份額猛增至15.04%，超過了20年來始終位居萬科第一大股東的華潤。2015年8月底至9月初，華潤通過兩次增持，使其持有萬科A的股份達到15.29%，奪回第一大股東之位。2015年12月4日以來，隸屬寶能系的鉅盛華及其一致行動人前海人壽持續增持萬科。據港交所披露的信息同時顯示，截至12月11日，寶能系共計持有萬科約24.8億股，占萬科總股本約22.45%，成功拿下萬科第一大股東地之位。在萬科爭奪戰中扮演關鍵角色的安邦保險，與寶能系有微妙的股權關系。資料顯示，鉅盛華的四大股東之一寶能創贏投資企業(有限合夥)持有鉅盛華1.92%股份，民生加銀基金管理有限公司持有寶能創贏投資99.9%的股本，民生加銀的控股股東是民生銀行(9.07,0.33,3.78%)，而安邦保險又持有民生銀行12.11%股份，是民生銀行第二大股東。2015年12月17日，在北京萬科的內部會議上，王石表示「誰是萬科的第一大股東，萬科是應該去引導的，不應該不聞不問。」這句話，王石直指「寶能系」。在這次內部講話中，王石對「寶能系」提出諸多質疑，並明確表態「不歡迎」，最重要的理由在於，「『寶能系』信用不夠，會毀掉萬科」。2015年12月18日，針對王石發文質疑，寶能集團發表聲明，稱集團恪守法律，相信市場力量。2015年12月18日，針對媒體對寶能系杠桿收購萬科股權一事的關切，證監會新聞發言人張曉軍表示，市場主體之間收購、被收購的行為屬於市場化行為，只要符合相關法律法規的要求，監管部門不會干涉。

⑵ 萬科股權之爭最應關注什麼

萬科股權之爭延宕一年多，尚未塵埃落定。這一場股權爭奪大戰緊張激烈，吸引了無數眼球，「信用高低」、「萬能險之辯」、「內部人控制」、「高杠桿收購」等話題在輿論界引發一波波激烈爭論，也把社會對險資崛起的關注推向高潮。
在筆者看來，站在宏觀角度，萬科股權之爭最值得關注和思考的問題是：怎樣在金融企業與非金融企業之間設好防火牆？
關於「金融企業與非金融企業之間要不要設立防火牆」，是一個在理論上和實踐中少有爭論的問題，但是筆者認為，金融企業與非金融企業之間必須設立防火牆。
從理論上來說，一則由於金融企業高杠桿、高風險，出於對資金安全和流動性的考慮，必須要對金融企業投資非金融企業加以限制；二則更重要的是由於金融企業位於經濟生態鏈的頂端，在產業並購擴張方面有著天然優勢，如不加以限制，極易形成壟斷巨頭，從而影響競爭，削弱市場經濟的活力。
實踐中，在銀行業，我國《商業銀行法》第四十三條規定，商業銀行在我國境內不得投資於非自用不動產，不得向非銀行金融機構和企業投資（2008年放開了對投資保險公司的限制）。
在證券業，基金是投資的主力，《公開募集證券投資基金運作管理辦法》規定：一隻基金持有一家公司發行的證券，其市值不得超過基金資產凈值的10%；同一基金管理人管理的全部基金持有一家公司發行的證券，不得超過該證券的10%。因此，公募基金舉牌事件少之又少。
目前，金融企業投資控股非金融企業的主力軍，是保險公司。保監會對於保險機構投資股票等權益資產的比例是逐步放開的，從2005年總資產5%的投資比例上限，經過10年的時間，逐步放寬到40%，對持有單一公司股票的比例上限要求相對寬松。這種放寬的背景是，一方面，在保險業資產規模大幅增長的情況下，險資正面臨著越來越嚴重的資產配置荒；另一方面，證券市場投機氣氛較濃，大盤藍籌股價值低估，需要充實穩健的機構投資者力量。險資入市，如果安心作大盤藍籌股的財務投資者，可以說是多贏的選擇。但如果傾向更激進的投資策略，大肆並購擴張，則似乎違背了險資入市的本意。
在放寬保險機構投資權益資產比例上限的同時，保監會也出台多個文件，對保險資金投資股權的行為加以限制。《保險資金運用管理暫行辦法》要求，保險公司實現控股的股權投資應當限於保險類企業、非保險類金融企業、與保險業務相關的企業。《中國保監會關於加強和改進保險資金運用比例監管的通知》要求，保險公司投資上市公司股票，有權參與上市公司的財務和經營政策決策，或能夠對上市公司實施控制的，納入股權投資管理，遵循保險資金投資股權的有關規定。《保險資金投資股權暫行辦法》要求，保險公司進行重大股權投資，應當向中國保監會申請核准，並提交多項書面材料。
從這些規章來看，應該說監管部門在保險公司與非金融企業之間也設立了一道防火牆，相關規定在引導保險公司將資金投向大盤藍籌股方面取得了積極效果。目前，保險機構所持有的A股市場股票市值佔比最大的5個行業分別為銀行、非銀金融、房地產、醫葯生物、交通運輸。

但是，由於相關規定和定義不夠明確，缺乏具體標准，這個防火牆的效果好不好，目前似乎主要取決於保險公司自律。四大保險集團和銀行系保險公司投資風格相對穩健，而民營系保險公司則投資風格激進，容易引發是否合規的爭議。例如，前海人壽購買了南玻A(8.360, 0.01, 0.12%)高達21.78%的股份，成為第一大股東並取得對南玻A的控制，這算不算重大股權投資、要不要申請核准？南玻A屬於非金屬礦物製品業，主要產品是平板玻璃、工程玻璃等，算不算與保險業務相關的企業？
在金融企業與非金融企業之間設好防火牆，筆者認為，需進一步完善制度設計，加強金融監管協調。今年3月，保監會擬修改《保險資金運用管理暫行辦法》並公開徵求意見，意在進一步加強對保險集團（控股）公司、保險公司的重大股權投資行為的監管，這是完善金融企業與非金融企業之間防火牆的重要舉措。除了重大股權投資核准，在制度上還應對保險公司能取得哪些非金融企業的實際控制權、持有單一不宜控股的非金融企業股權比例上限等做出明確規定。
不過，在綜合經營已經成為我國金融體系發展趨勢的背景下，銀行業、證券業和保險業監管部門還應加強合作，提升跨市場監管能力。此次萬科股權之爭，核心力量雖然是前海人壽，但主角卻是前海人壽的母公司鉅盛華這一金控平台，通過鉅盛華持有萬科股權，可以規避保險業的監管。對金融控股公司的監管，目前仍在探索之中，需要進一步完善

⑶ 寶能系為什麼要買萬科，寶能系的資金是哪裡來的

這是一場正發生的激戰，評判並不容易。市場上的聲音也大相徑庭，支持萬科的人說，寶能就是門口的野蠻人，惡意杠桿收購，不是沒有問題，只是問題還沒有被暴露而已。支持寶能的人說，我們按市場規則辦事，談情懷還得按市場規則辦事。
本專題從多個角度為讀者提供這場正在進行的「激戰」各種信息和分析，其中市場關注的焦點是寶能的資金來源，本專題有翔實的調查。再就是對雙方下一棋落地的空間分析。但是，我們更應看到，這個事件並非個案，險資在二級市場上越來越兇悍，在政策層面的分析本專題同樣有多篇分析報道。「除了這7個資管計劃，寶能系在上周末還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。」自6月至今，平安銀行為寶能系旗下企業深業物流、鉅盛華提供了約27億元貸款。
萬科、寶能公告互相指責「口水戰」背後，是已准備「上膛」的資金。
除銀行信貸、債券、股權質押等傳統資金來源，寶能系近期通過資管計劃以1∶2杠桿融資，成為其「狙擊」萬科資金的主要來源。
在深圳市鉅盛華股份有限公司（以下簡稱「鉅盛華」）12月15日回復深交所關注函披露，以自有資金認購資管計劃劣後級後，其優先順序資金來源備受關注。21世紀經濟報道記者調查發現，鉅盛華為增持萬科所設立的7個資管計劃中，優先順序資金較大概率來自銀行理財資金。平安銀行、民生銀行、廣發銀行、建設銀行深圳分行為上述7個資管計劃的託管銀行。
此外，21世紀經濟報道記者還發現，一款南方資本廣鉅2號資產管理計劃於2015年12月14日完成備案，該資管計劃初始規模30億元。其在投資者數量、管理人、託管人、投資范圍等項目上，均與此前的南方資本廣鉅1號資產管理計劃相同。
深圳一位銀行業內人士透露，除已披露的7個資管計劃，寶能系在12月12日左右還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。8u4法律法規網
杠桿資金或來自理財新資管計劃已成立
截至12月11日，寶能系合計持有萬科24.81億股，占萬科總股本的22.45%。
萬科15日公告，鉅盛華就其11月27日至12月4日通過7個資管計劃購入萬科A股4.97%股份做了披露。
公告顯示，鉅盛華是通過南方資本、泰信基金、西部利得3家公司的7個資管計劃合計買入萬科A股5.49億股。備案信息顯示，7個資管計劃規模總計在187.5億。
通過7個帶杠桿的資管計劃，鉅盛華完成對萬科的增持，成為萬科第一大股東。舉牌資金來源，誰為鉅盛華提供了優先順序資金？鉅盛華在答復深交所關注函中表示，增持萬科所耗費的96.5億資金中，鉅盛華直接出資32億元，優先順序委託人出資64億元。資管計劃杠桿為1∶2，鉅盛華認購劣後級。
21世紀經濟報道記者采訪的多位銀行業內人士認為，「認購資管計劃優先順序資金的，很可能來自於銀行理財資金；一方面，銀行理財急於尋找資產，另一方面，從融資角度看，銀行理財成本相對較低，對於融資方而言，成本在7%左右」。根據上述7個資管計劃的備案信息，南方資本旗下為安盛1號、安盛2號、安盛3號、廣鉅1號；西部利得旗下寶祿1號、金裕1號；泰信基金旗下為泰信1號資管計劃。其中，存續期兩年的安盛1號、2號、3號資管計劃規模均為15億元，由平安銀行託管，均為分層交易結構，於11月24日報備；廣鉅1號存續期兩年，規模30億元，由廣發銀行託管，於11月26日報備；寶祿1號、金裕1號存續期3年，分三層交易結構，於12月2日報備，規模分別為30億元、45億元，均由建設銀行深圳分行託管；泰信1號存續期2年，分兩層交易結構，規模37.5億元，於11月30日報備，託管行為民生銀行。「一般而言，優先順序資金認購行會要求資管計劃託管在本行。」前述資管業內人士稱。一位不願具名的基金子公司人士透露，平安銀行此前與南方資本協商相關配資業務協議，以南方資本為通道，該業務在深圳分行落地，涉及資金逾50億元。接近於平安銀行的人士確認了上述信息，但對具體數額未做回應。根據回復函，鉅盛華確認了最後一次舉牌動用了3倍杠桿資金，而由平安銀行託管的安盛1、2、3號資管計劃總規模為45億元，相應優先順序資金則為30億元。「除了這7個資管計劃，寶能繫上周末還獲得數筆帶有杠桿的資管計劃融資批復。」一位不願具名的券商資管人士稱，但該人士拒絕透露涉及機構及資金規模。基金業協會報備信息顯示，12月14日，南方資本旗下30億元的廣鉅2號資管計劃獲批，託管銀行為廣發銀行，期限2年並由兩級分層機構。
該資管計劃在起始規模、投資者數量、管理人、託管人、投資范圍等項目上均與此前的南方資本廣鉅1號相同。但21世紀經濟報道記者無法核實該資管計劃是否投資於萬科A股。
一位華南城商行人士表示，投資標的為萬科的股票，2∶1的杠桿比例符合市場行情，同時也有私募人士分析稱，優先順序資金可能來自其他保險公司，即另有險資搭上鉅盛華的順風車入股萬科，但目前沒有證據指向任何一傢具體的保險公司。8u4法律法規網
銀行信貸資金馳援去年資產規模突漲數倍,21世紀經濟報道記者獲悉，自6月至今，平安銀行為寶能系旗下企業深業物流、鉅盛華提供了約27億元貸款。
另外，21世紀經濟報道記者獲得的兩份寶能系公司交易所公司債申報稿顯示，截至2015年二季度末，鉅盛華在各類金融機構獲得總授信85億元，其中已提用67.76億元，未提用金額17.23億元。截至2015年5月末，對鉅盛華發放貸款最多的是工商銀行、交通銀行、建設銀行、農業銀行，分別提供貸款21.54億元、10.5億元、7億元、6億元。渤海信託也向鉅盛華融資15億元。
21世紀經濟報道記者獲得的一份金融機構盡職調查報告顯示，寶能系的另一重要平台——寶能控股（中國）有限公司（以下簡稱「寶能控股」）截至2015年6月30日的金融機構借款余額194.97億元。在寶能控股2015年獲得的5筆貸款當中，僅兩筆來自銀行，其餘則來自信託公司和資產管理公司，其中來自平安信託的資金高達34.97億，利率12.5%。來自長城資產和浙江工商信託的資金分別為18億和9億，成本趨近平安信託。其餘兩筆貸款來自平安銀行和民生銀行，數量分別為10億和3.7億。
與寶能系獲得銀行貸款的同時，是其資產規模的迅速擴大。
以2014年觀察，鉅盛華、寶能控股資產規模迅速膨脹，且存貨金額都非常之大，存貨和投資性房地產的龐大數量，導致了寶能系資產規模的迅速膨脹。8u4法律法規網
「資產規模的增長，有利於寶能系獲得更多銀行貸款。」有當地金融界人士這樣評價。
以鉅盛華為例，截至2015年二季度末，鉅盛華總資產359.47億，合並報表口徑資產負債率41.57%。而2012、2013、2014年，鉅盛華資產規模分別為85.96億、87.43億、283.13億。在2014年，鉅盛華實業「膨脹」了3倍多。
鉅盛華資產負債表顯示，投資性房地產高達172億元，長期股權投資22.58億元，可供出售金融資產11.49億元。資料中表述，受存貨轉入投資性房地產影響，投資性房地產金額較高，2015年二季度末，鉅盛華存貨周轉率為0.01，降至歷年來最低水平。
鉅盛華2012年、2013年、2014年及2015年上半年的凈利潤分別為1.93億元、2.07億元、2.92億和6.22億元。凈利潤主要來源於現代物流收入、金融投資收益等，即深業物流和前海人壽。
寶能控股存貨佔比亦非常之高。截至2015年5月末，寶能控股存貨高達261億。投資性房地191億。其他應收賬款101.5億。8u4法律法規網
截至2015年5月末，寶能控股未經審計的資產總額達到706.21億元，其中存貨335.30億元（含預付賬款），存貨占總資產的比例達到47.48%。總負債569.00億元，其中金融機構負債224.92億元。凈資產137.21億元，資產負債率為80.57%，扣除預收賬款後的資產負債率為72.26%。
寶能控股2014年度實現營業收入13.58億元（與2013年度基本持平），利潤總額16.27億元，凈利潤7.53億元，主要系2014年起深圳市房地產市場火爆，寶能控股旗下的投資性房地產溢價較多所致。寶能控股過去三年（2012年到2014年）的總資產分別為246.42億元、342.32億元及578.48億元。同樣在2014年，寶能控股的資產規模膨脹了近1倍。
但進行盡調的金融機構認為這是寶能系優勢所在，其認為：存貨和投資性房地產占據了寶能控股資產的最大部分，超過75%，這符合寶能控股作為一家集物業開發與物業綜合運營於一體的房地產業務集大成者的特點。相對於一般的房地產企業集團，在深圳市擁有大量自持物業的寶能控股，其資產配置及質量無疑更為優質。
此外，寶能系還通過發債獲得資金「彈葯」補充。
9月14日，保監會官網顯示，同意前海人壽在全國銀行間債券市場公開發行10年期可贖回資本補充債券，發行規模不超過人民幣58億元。前海人壽已於9月29日、11月17日和12月17日分三期用完該額度，每期發行規模分別為25億元、18億元和15億元，債券票息均為6.25%。
與此同時，寶能系還將「輸血」通道對准了交易所公司債。21世紀經濟報道獲得的兩份寶能系公司交易所公司債申報稿顯示，鉅盛華和寶能地產已分別於今年11月3日和10月20日向交易所提交「小公募」債發行申請，總額度為60億元。但截至發稿，交易所網站上尚未有這兩只債券的受理信息。

⑷ 寶能系購買萬科24.26%股票花了多少錢

這是一場正發生的激戰，評判並不容易。
市場上的聲音也大相徑庭，支持萬科的人說，寶能就是門口的野蠻人，惡意杠桿收購，不是沒有問題，只是問題還沒有被暴露而已。支持寶能的人說，我們按市場規則辦事，談情懷還得按市場規則辦事。 本專題從多個。

⑸ 商業地產輕資產運作：看萬科，凱德，萬達等怎麼玩

商業地產商業地產的投資大、回報周期長，對於資金的依賴要比住宅更甚。目前國內的商業地產開發商，融資模式較為單一，過於依賴傳統的模式。如果開發商想要大舉擴張，就必須減少資金沉澱，保障充裕的現金流，在這個背景下，輕資產成為企業必須追求的路徑。
自2010年住宅調控開始，一批開發商開始集中轉向商業地產領域。2014年，在住宅市場由賣方市場轉向買方市場的大背景下，更是有大批企業紛紛進入商業地產領域淘金。然而，正如一枚硬幣有兩面，商業地產華麗的外表下也隱藏著三大凶險——同質化競爭激烈，運營模式存疑和資金壓力過大。其中，尤以資金最為關鍵(商業地產行業在本質上是金融業)。
一些有先見之明的企業，早在數年前就已經開始布局商業地產的輕資產化運作，並摸索出一套適合自身發展的可行操作方案，明源君思考對比總結了目前商業地產輕資產運作的3種主流模式、具體案例、實現的方法和需要注意的點，供大家學習借鑒。為表述簡單，我們選取了3種模式的典型代表企業對模式進行命名。
一、凱德模式
- 集運營與投資為一體，運營機構同時作為投資管理人，打通投資建設、運營管理與投資退出整條產業鏈
凱德的模式是，將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信託基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定並實現資產增值後，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。國內標桿房企中，萬科商業地產輕資產運營模式被認為是凱德模式的典型代表。
1、盈利模式：基礎費用+額外收入
在凱德模式中，以地產金融平台為動力的全產業鏈是其盈利模式的核心構架(如圖1)。通過投資管理+房地產金融平台+招商運營，成功實現以金融資本(私募基金與信託基金REITs)為主導，以商業地產開發收購、管理運營為載體，既實現穩定的租金收益和持有項目增值收益，又實現金融業務發展帶來的「跳躍性高收益」。

具體而言，凱德模式下，收益來自於基礎管理費和額外收入。
1)基礎管理費

對於CRCT，基本費用占持有物業價值的0.25%，如果按照8%的資本化率計算，基本費用占凈收入比重約3.125%(0.25%/8%)；業績提成費為凈收入的4%；物業管理費一部分由總收入的2%構成，而CRCT的凈收入/總收入歷年來一直穩定在64%左右的水平，因此這一部分佔凈收入比重約3.125%(2%/64%)，而另一部分為凈收入的2%。綜上所述，凱德置業從CRCT提取的管理費理論上合計應為凈收入的12.25%，實際提取的管理費用占凈收入的比重為14%~15%。
2)額外收入
由於持有20%CRCT的份額，因此除了基礎管理收費，凱德置地還可以享受基金分紅。根據簡單的估算，在2007年~2013年期間，凱德置地平均每年從CRCT獲得的分紅收入為0.1億新元，外加年均提取的基礎管理費收入0.12億新元，相比其初始投入的1.5億新元(CRCT運營物業總價值7.57億新元×20%)，年均投入資本回報率約為15%(0.22/1.5)。
2、融資模式：PE+REITs
以房地產PE和REITs為核心的金融平台是凱德置業融資的主要方式(如圖2)。

3、基金的3大特點

1)凱德主導運作基金產品，但所持權益比例適中；
2)優質商業資產進入信託資產包，平衡了投資回收和長期回報的問題；
3)信託產品以穩健的收益健康發展。
二、鐵獅門模式
- 以投資機構為核心，運營機構作為受託管理人的基金模式
前面講到，商業地產商業地產的投資大、回報周期長往往嚇退無數英雄好漢，即便「有錢、大膽、任性」進入者，獲取的投資收益也相差甚遠。有沒有一種方法，只需要投入很少的錢，卻能夠獲得超額的收益？鐵獅門一度做到了。
鐵獅門的總裁曾坦言，通過合資基金模式，鐵獅門不僅實現了加速擴張，而且能夠以不到5%(通常只有1%)的資本投入，卻分享項目40%以上的收益!下面，明源君以其旗下上市基金、澳大利亞交易所上市REITs
Tishman Speyer Office Fund(TSOF)的管理合約為例，分析鐵獅門的「空手套白狼」的輕資產運作模式。

TSOF於2004年12月在澳大利亞交易所上市，募集資金4.05億美元。上市之初，TSOF通過發起另一隻私募基金鐵獅門Speyer
Properties(TSP)，間接收購新加坡國家投資公司旗下Prime
Plus基金在美國持有的12處物業45.9%的股權(當時總估值約18.87億美元，總收購價18.52億美元)，後又藉助TSP參與收購了另外6處物業(根據協議，TSOF有權利在TSP新收購的位於美國核心地區的物業資產中佔有至少25%權益，但如果TSOF連續兩次拒絕TSP提供的投資機會，或在24個月內拒絕了3次投資機會——無論連續與否——或TSOF的控制權改變，則上述參與投資協議終止)。
作為TSOF的管理者，TSP和旗下管理公司TS

Manager每年將提取相當於TSOF總資產0.5%的基礎管理費；在所有運營成本、開發和再開發成本實報實銷的基礎上，TSP還將提取相當於年收入2.5~4.0%的物業管理費，並在改善性投資中提取相當於施工成本2.0-4.0%的監理費，在新開發項目投資中提取相當於施工成本3.5%的開發管理費，在收購事件中提取相當於收購總價1%的收購管理費，在資產出售事件中提取不超過轉讓總價1%的資產轉讓費，租戶支付的租金保證金也由TSP代管。
上述由TSP和TSP

Manager提取的運營費收益約佔到TSOF基金年凈收入的13~14%，這些還只是鐵獅門日常的管理費收入。此外，它還參與基金超額收益的分享，即業績提成。根據協議，自成立之日起，TSOF每5年進行1次業績分享(第一次是在2009年12月1日)，只要5年的年均總回報率(包括租金收益和資產升值收益)超過10.5%，超過部分TS
Manager將提成30%。
鑒於2007年高峰時鐵獅門旗下許多物業在不到三年的時間里已升值了兩倍，以此計算其分成收入確實能達到30~40%水平!
當然，鐵獅門的模式在獲得巨大成功的同時，也因其一味通過放大財務杠桿擴大收益等原因，在上一次金融危機中遭遇重挫，值得警惕。
三、萬達模式
- 以運營商為核心，投資機構作為財務投資人的類資管模式
作為中國最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業迴流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉澱。
與之對應的，作為北美最大的零售商業地產商，西蒙地產的核心在於有效的資產運作和資本管理，以REITs來支持擴張和發展必需的資本，由於沒有資金沉澱的負擔，其絕大部分精力放在運營上，收入大頭也來源於零售租戶租金。
雖然萬達正在走的路徑與西蒙有所不同，但目標都是為了實現輕資產化運作。王健林說，未來，萬達廣場的設計、建造、招商、營運、信息系統、電子商務由萬達做，但投資全部來自機構，資產歸投資者，雙方從凈租金收益中進行分成。
1月14日，萬達對外宣布已經與光大安石(北京)房地產投資顧問(中國光大控股附屬公司)、嘉實資本管理、四川信託及快錢支付四家公司，分別簽署了有關設立合作投資消費平台的框架協議，4家投資機構擬出資240億元用於投資20座萬達廣場，萬達商業只負責建設和管理。
萬科商業地產業務與凱雷的合作屬於專業的商業地產開發商與專業的頭管理機構合作的典型案例。但不同於萬科轉讓成熟的商業地產項目個給凱雷，萬達商業地產的輕資產化選擇了用新建項目與投資機構合作。
萬達已經用數年的時間證明了其運營能力，而且有故事可講和良好的政府關系，目前公司的很多地塊較為核心，未來還有新增項目，對於投資人來說有利可圖，值得期待。
四、4條路徑實現地產輕資產化
從提升企業資產流動性，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展，提升凈資產回報率(ROE)進而在短期內提升業績的角度而言，商業地產企業的輕資產化都是十分必要的。
商業地產企業實現輕資產化經營的途徑主要有售後回租、REITs、商業信託、合作開發4種。

五、發展輕資產要注意的4點
1.良好的資本運作能力是輕資產模式成功的關鍵——物業前期的開發和收購需要佔壓大量資金，凱德採用「REITs+私募基金」的方式解決物業開發和培育的問題，而美國鐵獅門則採用高財務杠桿收購實現規模擴張；
2. 良好的運營管理能力是成功的依託——無論是新加坡還是美國REITs，後期都是通過成熟優秀的運營管理能力獲取超額收益；
3. 優化資產組合是成功的推進力——新加坡凱德以及美國鐵獅門等往往是通過不斷優化資產組合，提升整體的投資回報水平；
4. 嚴格的風險控制是成功的保障——美國波士頓模式即通過嚴格的資產交易原則(P/FFO或租金回報率/資金成本)把握行業周期，從而規避風險，實現低買高賣，以提高整體投資回報率。
六、總結
地產趨之若鶩追求輕資產運營是否過火了？爭論還在繼續。
但爭議歸爭議，地產輕資產化運營趨勢已無可阻擋。無論是重資產還是輕資產發展模式，其發展都需要一定的時間和資本投入，而輕資產模式財務杠桿率更高，可以使商業地產商更好的突破資金瓶頸，獲得快速發展。隨著國內金融市場的逐漸成熟，商業地產商應逐步搭建REITs平台，前端整合金融資源，後端提升運營能力，同時堅持風險底線，避免鐵獅門的悲劇，實現快速穩健的發展。

⑹ 寶能系為什麼會讓萬科停牌

停牌是董事會決議的。
寶能還沒有代表進入萬科董事會，要等到下一次股東大會之後，決定具體的股東席位。
但寶能理論上可以通過手段主張召開臨時股東大會。

⑺ 寶能是如何通過高杠桿步步緊逼讓王石改口的

曾幾何時，郁亮在萬科年會上大談特談「門口狩獵者」的時候，他一定不會想到，當年一句只用200億萬科就可能易主的笑話，就這么讓自己一語成讖。
「萬寶之爭」不僅僅是一個個案，其正在開啟中國資本市場全面市場化、競爭化的時代，歷史的大幕正在緩緩拉起，而我們拭目以待。

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