融創去杠桿

❶ 過去幾年，為什麼大部分房地產商都追求高周轉

「買不起！」

「賣不掉！」

這一僵局，國內不少城市的樓市維持了三年多，房價也橫盤了三年，令人有些看不懂。

中國樓市，一直是「世界十大未解之謎」之一。

自「九八房改」，到2008年，中國樓市進入市場化時代。

中國經濟在入世後乘全球化浪潮快速增長，內地百業興旺，家庭收入普漲。房價，也跟隨市場繁榮、收入增長而水漲船高。

2008年金融危機之後，中國乃至全球樓市進入貨幣化時代。

這場金融危機，對當今世界的影響遠超我們的想像。美聯儲量化寬松，全球主要央行集體行動，推行寬松貨幣政策。世界進入一個「低增長、高泡沫」的理性預期時代。

此後，西方世界經濟增長低迷，英國、澳洲、中國香港房價卻迅速反彈，美國樓市後程發力再創新高，美股更延續十年大牛。

貨幣盛世之下，百業興盛的局面被打破，行業分化突出，中國樓市迎來牛市，房地產、私募基金及其相關產業喜迎暴利，互聯網及風投疾風吹勁草，但不少實體行業愈加困難。

2015年，是中國樓市，乃至中國經濟的關鍵一年。

這一年，股市暴跌，樓市暴漲。

至今很多人認為，2015年之前的房價，還能夠承受，但已是極限。當時，深圳剛需的極限為300萬左右。

2016年，中國房地產推行去杠桿、去庫存的同時，也在三四線城市開啟了棚改貨幣化的大潮。

棚改貨幣化，是去庫存、去產能的手段。

緊貨幣、緊信貸，去杠桿，管控資管，目的是從供給端，即商業銀行及金融市場端收緊地產商的資金供給。但是，棚改貨幣化，目的是從需求端，即政策性銀行供應一筆貸款，讓三四線城市的棚改戶，消化當地房產庫存。

2015-2017年，貨幣化安置比例分別為29.9%、48.5%和60%，在新開工數量沒有增加的情況下，棚改總投資額隨貨幣化安置比例提升而快速增加，三年分別為1.18萬億、1.48萬億和1.84萬億。

2016年-2017年，三四線通過棚改貨幣化去庫存分別為1.4億平和1.8億平，占銷售面積的14.8%和18%；當前商品住宅可售面積已降至2014年峰值的37.2%【1】。

如此，房產庫存降下來了，但是房價上漲了，地方性銀行、地方政府及三四線城市家庭的杠桿率上升了——只是杠桿結構發生了變化。

房地產企業都看到了這一次「歷史性的機遇」。對於「窮人家的孩子」來說，這是最佳機遇——棚改貨幣化創造的三四線城市購房需求，與中型地產商擴張的方向高度一致。

現在回過頭來看，三四線城市的棚改貨幣化，確實是中型地產公司躍升為大地產公司的最後機會。一批中型地產商依靠高周轉操作方式，吃下了最後一塊大肥肉。

文 | 智本社

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❷ 同是套現630多億富力入局讓63歲的王健林贏得了時間

萬達商業出售77個酒店項目給富力地產，這一消息是融創中國董事長孫宏斌上台宣布的。

這8期信託產品同為「至信316號萬達廣場投資集合資金信託計劃」，認購民生信託設立的至信317號、318號、319號、320號、321號單一信託，最終投向於北海萬達廣場、撫州萬達廣場、九江萬達廣場、雅安萬達廣場和遼陽萬達廣場，周期以24個月為主，利率多為7.3%，萬達商業擔保收益，承諾補足差額。

民生信託未披露至信317號、318號、319號、320號、321號信託產品的具體信息。沒有通過公開渠道搜索到上述萬達廣場項目募資的總額。

2017年以前，萬達商業的信託產品多以項目公司股權和債權為投資標的，少有針對在建項目的融資。這背後是房地產開發企業融資強監管的大環境變化。

央行數據顯示，金融去杠桿在房貸領域的效果從2017年一季度數據已有體現。今年一季度房地產貸款（包括個人住房貸款以及房地產企業開發性貸款）新增1.7萬億元，仍占同期新增貸款的40.4%，但比2016年底低4.5個百分點。房地產開發貸款余額7.54萬億元，同比增加了7.4%。

除去銀行貸款的收緊，房地產企業債、房地產私募、增發等途徑也受到證監會、交易所、發改委等部門的聚焦。包括華夏幸福、融創和萬達等在內的頭部房企也不得不進行房地產信託融資。

萬達的交易方融創也在拓展房地產信託渠道。據報道，2017年初至今，融創累計發了9隻信託產品，數量是過去兩年的總和還多。其中，在售信託產品3隻，總涉資數十億元，多數投向具體項目開發建設。

事實上，房地產信託也受到銀監會嚴查。4月中旬，銀監會下發《2017年信託公司現場檢查要點》，明確將「違規開展房地產信託業務」列入檢查要點，包括是否通過股債結合、合夥制企業投資、應收賬款收益權等模式，變相幫助房地產開發企業融資規避監管要求。

業內人士分析，信託融資只是權宜之計，萬達商業輕資產模式還將另闢蹊徑。2016年公司年會上，王健林曾闡述萬達廣場輕資產模式分為兩類：投資類萬達廣場，即投資者「拿錢下訂單」，萬達負責找地、建設、招商和運營；合作類萬達廣場，投資者出地又出錢，萬達出品牌，負責設計、建設、招商、運營，凈租金七三分成，投資者佔七成，萬達佔三成。

王健林認為，合作類萬達廣場是輕資產模式的最高級。他提出：今後每年最多開50個萬達廣場。其中，重資產項目要減到5個左右，合作類項目確保簽約20個以上，上不封頂。

早前，萬達與富力已經達成合作類萬達廣場的協議。萬達集團官網顯示，從2017年到2021年，萬達商業和富力地產每年要合作開發5個商業綜合體，5年投資300億元，共開發25個商業綜合體項目。這筆交易是在2016年底敲定的。萬達主要負責規劃設計、招商運營及部分投資，使用萬達廣場品牌。富力地產負責項目主要投資、建設。

在三方協議簽署現場，王健林還披露了萬達商業的負債狀況：貸款4000億元完全是一個錯誤概念，本次轉讓後，萬達貸款加債券2000億左右，賬面現金1000億元，不包含13個文旅項目300億元。本次轉讓回收現金680億元。賬面現金合計約1700億元，萬達商業決定清償大部分銀行貸款。

這是萬達商業從港股退市以來第一次公開其負債情況。目前，萬達商業仍處在A股IPO排隊階段，以地產運營服務商自居，而非初創時的房地產開發企業。

不管怎麼合作也好轉讓收購也好，只要讓企業能夠盤活就是最好的結果。

❸ 你對中國的房產行業怎麼看

全世界或者說中國政府也希望房地產價格降下來能夠造福一方百姓，非常遺憾的可預見的將來不會大幅降房地產價格。

❹ 融創融資十億美元去杠桿是真的嗎

日前，融創中國發布公告，以每股31.10港元配售2.515億股股票，通過先舊後新配股融資10億美元，所得款項用作公司一般運營資金。

這是融創中國年內第二次通過配售股份融資。今年7月24日融創以每股18.33港元發行新股2.2億股，獲得股權融資5.2億美金。而本次高達10億美元的配售金額，是今年香港資本市場內房版塊中最大規模的新股配售，同時也是今年整個香港資本市場中最大規模的新股配售。

❺ 孫宏斌被賈躍亭害慘了嗎

自接手樂視之後，孫宏斌就隔三差五上了頭條。擺在他面前的，是賈躍亭挖下的大坑，尚未消化的萬達酒店，以及造血不足的融創中國……

日前，據雜志報道，因樂視網IPO財務造假，參與其IPO的多名發審委委員被採取強制措施。消息人士稱，最終名單超過10人。

融創自身的經營現金流不足以支撐動輒上千億的資金，那麼需要跟金融機構融資，一旦，金融機構這個口子被封閉，若是更甚，需要提前還款，這就是多米諾骨牌了。

自身難顧的融創

其實在今年7月，金融工作會議剛結束，第一槍就打響了融創，金融機構開始集中排查融創的資金風險。

當前國家在推進金融去杠桿，一向以激進著稱的孫宏斌卻在玩命加杠桿。融創中國自去年以來，對外發起的收購案將近20個，總金額超過1300億元。

相應的，融創負債率飆升。融創2016年年報顯示，融創凈負債率由2015年底的75.9%上升到了121.5%。

孫宏斌一向又是以作風激進著稱，一直以來，他似乎並不在乎負債率過高的問題，反而覺得負債率高的企業才有實力。融創自身的現金流支撐不了這動輒千億的資金，金融機構的口子又在收縮，孫宏斌嘴上說不在意高負債，心裡能不掂量掂量？

要知道孫宏斌當年的順馳折戟正是被速度擊垮，因超常規擴張帶來資金鏈斷裂。孫宏斌之前講老賈不懂得斷臂求生，那他現在會不會斷臂呢？

吃泡麵的人去操心了別吃的是不是正宗的牛肉。

❻ 萬達已全部出售芝加哥項目，是夢碎還是轉型

短期來看，像是夢碎，其實長期看來，萬達這種做法更多是轉型。近日，萬達酒店宣布已經全部出售位於芝加哥的酒店項目，這也是萬達在海外最後一個的地產項目，所以不少媒體直接表示萬達夢碎，但也有不少媒體稱這只是萬達轉型的一種方式。其實在三年前，萬達的轉型就已經開始了，三年前萬達為了降低杠桿率，緩解債務，將國內的13個文旅項目賣給了融創，還有77家酒店也全部賣給了富力，當時被外界稱為斷臂救生，而如今再將海外資產賣掉，萬達的債務可以說得到了很好的緩解。

在最近的一次露面上，王健林在公司大會上表示，要求集體各部門要加倍努力，爭取擺脫疫情的影響，實現年初制定的建設目標，並且王健林格外強調，今年萬達開店的目標沒有改變。

❼ 王健林出售的芝加哥項目會為萬達帶來多少收益

王健林出售的芝加哥項目會為萬達帶來1210萬美元收益。

就在前幾天，王健林的萬達酒店發展發布了一個公告，表示其非全資附屬Wanda Chicago Real Estate協議向Magellan Parcel C/D LLC，出售Parcel C LLC 90%的股權，作價2.7億美元，而Parcel C LLC欠Wanda Chicago的貸款（截至6月底貸款為2.44億美元）將採用注資的方式予以償還。就在萬達酒店發展發布這一公告之後，其股票大漲，漲幅一度達到77%。

萬達售賣這些項目獲得的資金中，有大約40.61億港元將用於償還澳大利亞項目的貸款及利息，還有2700萬港元用於清償有關澳大利亞項目的交易成本，凈利潤大約是4300萬港元。其實，美國的芝加哥項目是萬達集團海外唯一的物業項目，隨著這一項目的出售，王健林已經將全部海外資產售出。