『壹』 什麼是醫養項目
成功的醫養項目原因有很多，它是在符合醫養項目整體開發流程（圖1）的前體下，從項目拿地選址，到整體策劃、項目定位、模式設計、運營規劃、建築規劃、營銷啟動直至最後階段的開業籌備正式運營，其中自有其合理的邏輯，違背這個邏輯，一個失敗的理由足以致命，做好一個項目不容易，養老產業的特殊性，意味著其試錯成本太高，一不小心會搭上前輩子所有積累並賭上後半生的所有幸福，投資者一定要且行且尊重！當然，如果項目本身就是國資系或者政府主導的項目，那另當別論，政府層面本著為民謀福利的原則,社會效益才是首要考慮的。
圖1：醫養項目整體開發流程
總結下來，合眾佑澤養老咨詢認為，醫養項目關鍵成功因素包括：項目拿地選址、區域市場調研（區域人口及消費特性、經濟與消費力、政策支持、競爭態勢與供需狀況、產品與服務需求、收費方式等）、基於整體策劃定位下市場、客群、產品服務及檔次的定位、項目特色核心競爭力、商業盈利模式、運營模式及團隊、項目規模與開發模式、項目成長模式、投資者實力與融資能力。而這些都需要投資者乃至企事業單位從戰略層面做好頂層設計！
而90%失敗的項目，基本上是前期策劃階段第1、2、3、4、5工作沒有去做，或憑感覺，或拍腦袋作決策。其基本特徵是，從第1階段拿地選址就開始，象徵性打了個選址報告，也不管地塊條件或物業條件如何，直接跳到第6階段，按有關部門提供的可研模板，千八百字象徵性寫個可研報告和申辦申請，然後就直接從第7階段開始著手規劃設計,後續第18階段的營銷動作基本沒有做（他們覺得不需要營銷，一開業老人自然來），開業籌備匆匆忙忙不成體系........最後，貌似標桿高檔的醫養項目，就是沒多少客人來，N年回不了本，而相對好一點的的失敗就是，很多項目沒開始就止步，再壞一點的也就是虧了點概念性規劃設計費，起碼沒進一步陷進去！
為什麼您的醫養項目有這么多問題？首先是項目建設規模的問題，確定醫養項目建設規模與相關指標，應當綜合考慮所在區域老年人口數量及增長趨勢、當地經濟發展水平、養老資源和服務需求。床位數是衡量區域養老發展水平，也是控制設施建設規模的重要指標，床位配置出問題會影響到項目的建設規模、開發方式，更有可能影響到項目投資回收期、投資成敗！