信託非標融資佔比

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② 房地產金融的非標業務正受到誰監管

房地產金融的非標業務正受到監管部門的嚴監管。近期一些信託機構的房地產非標業務已暫停。多位接受采訪的房企和信託人士表示，非標業務收緊後，房地產企業資金鏈承壓，特別是一些中小房企的融資渠道依賴信託，非標收緊後日子比較難過。在此背景下，債券和類REITs等成為房企看重的融資渠道，租賃類融資項目受到追捧。

「現在資金成本比去年同期漲了2-3個百分點，今年一些小開發商的資金鏈可能斷裂，房地產企業等著過冬吧。」上述信託人士說，「我們最近跟房企聊，今年房企融資根本不用談定價，能融到資就不錯了。去年資金成本9%左右的房企融資項目都能做，今年可能要到15%以上。」

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進認為，中小房企的融資壓力已開始顯現。

整頓非標業務

市場人士指出，大量非標資產對應的融資最終流向了房地產等受限領域。

中泰證券固收研究報告估計，2017年非標融資對房地產開發的支持規模累計在2.5萬億-3萬億元左右。非標融資占房地產開發資金的20%-25%左右。

「根據相關規定，房地產企業向銀行貸款必須『四證齊全』。證件不全的開發商可以通過理財直投、券商資管計劃、信託計劃等形式，繞個彎獲得融資。」某大型國有銀行公司部人士表示，「這兩年非標業務規模增長很快，因為信託公司等渠道審批時間短，融資方便。」

某大型信用評級公司工商企業部人士表示，房企要想獲得非標融資，必須經過外部評級。2017年年中以後，一些信託公司的房地產相關產品要求房企的評級達到AA級。對於資質一般的企業，信託公司做非標業務就比較謹慎。

土地款配資是理財資金進入房地產企業的一個重要渠道。中部地區某城商行房地產事業部負責人表示，2017年該行土地款配資業務十分紅火，放款上百億元，創利2億多元。在高峰期，土地配資的杠桿比例一般是3:7，近期出於謹慎降至5:5。

中原地產首席分析師張大偉表示，非標業務收緊才剛剛開始，到底有多大影響還難以預計，很多房企都在拓展其他融資渠道。

轉向長租類

北京某券商資產證券化人士陳軍（化名）表示，在銀行貸款審批更審慎、非標通道受限的背景下，債券和類REITs等工具成為房企尚可利用的為數不多的融資渠道。

「在提倡租購並舉的大背景下，租賃類債權融資和資產證券化項目都比較熱門。」陳軍表示。

以類REITs項目為例，2017年發行規模超過260億元，較2016年的104億元左右有大幅提升。「前兩天，碧桂園(港股02007)發了規模100億元的類REITs，一下就把今年對類REITs的整體規模預期給拉高了。」陳軍說。

陳軍認為，未來租賃市場的各環節都可以做資產證券化，減輕相關企業的資金壓力。例如，租賃房的物業，房租和裝修等環節都可以通過類REITs架構進行融資。

銀行對租賃融資業務的熱情也很高。近日中國銀行(港股03988)與8家地方國企簽訂租賃住房金融服務戰略合作協議，計劃為上述企業提供融資規模約1700億元的住房租賃金融支持。建設銀行(港股00939)也就通過支持企業發行類REITs、支持地方政府發展個人租賃平台等形式布局住房租賃金融。

債券融資也受到房企的倚重。近期龍湖地產(港股00960)、碧桂園、綠地控股、泰禾集團、象嶼股份等房企在境外發行美元債。

張大偉表示，房企境內融資收緊，海外融資渠道越來越受到關注。

房地產是該管管了。

③ 每年光利息就要還5000億！這80家房企有息負債超7萬億

進入下半年，房企融資「三道紅線」絕對是熱門話題。而設置「三道紅線」的主要目的，就是為了控制房企有息負債的無限增長。

根據南都大數據研究院規模上市房企研究課題組調研房企的情況來看，除去一家去年剛上市的房企，80家調研房企中，82%的房企有息負債都較去年同期增長了。

其中，有7家房企有息負債同比增速超50%，6家同比增速30%-50%，20家同比增速位於15%-30%之間。此外，有14家房企的有息負債規模實現負增長。

整體來看，80家房企有息負債規模達到7.2萬億，按照7%的的平均融資成本來計算，每年要還的利息或超過5000億。

即便是龍頭房企，外界依然能從擴大的有息負債規模中感受到償債「壓力」。

7家房企有息負債都超過2000億

房企的有息負債，即企業負債當中需要支付利息的債務，更能體現房企真實的負債水平。具體來看，截至今年上半年，總共有7家房企有息負債規模超過2000億元。

高喊「降負債」的恆大，有息負債依舊超過同一陣營的龍頭房企，達到8355億元。碧桂園、綠地控股緊隨迅談轎其後，有息負債分別高達3420.4億元、3298.44億元。此外，這一區間還有融創、保利、萬科、華夏幸福。

這7家房企的有息負債規模總共2.6萬億，約佔80家房企有息負債總和的36%。

恆大集團董事局主席許家印在3月份宣布，「從2020年，恆大開始轉變發展方式，全面實施『高增長、控規模、降負債』的發展戰略，要用最大的決心、最大的力度，一定要把負債降下來。」今年上半年，得益於「高增長」和「控規模」，恆大的有息負債與3月底提出新戰略時相比，減少約400億元。

按照恆大「降負債」的規劃，未來三年要降4500億負債，到2022年要把總負債降到4000億以下。為此，下半年恆大將進一步加大銷售和回款力度，繼續實施土儲負增長，逐步分拆優質資產陸續上市。「我們有信心，到年底有息負債與凈負債率還將大幅下降。」 恆大總裁夏海鈞表示。

碧桂園龍頭抓回款、降負債也較為明顯。上半年權益回款率達到94%，已連續5年高於90%，自身造血功能強勁。同時，截至6月30日有息負債余額由去年底的3696億元下降至3420.4億元，下降了7.5%。截至6月30日，公司賬面可動用現金余額2055.2億元，在手現金充裕。

綠地控股上半年銷售業績出現下滑，通過抓回款來補充現金流，同時增加借款融資來保證資金周轉。但是外部借款增加導致了有息負債同時上升。截至2020年6月30日，企業貨幣資金為872.5億元，較2019年末減少16.5億元，但是有息負債增加了365.0至3298.4億元。總體上，有息負債的增加導致了凈負債率再次高升。

有息負債最低的也將近6 0億

一直以來，房企都通過舉借債務擴大經營規模，把握負債與規模考驗企業的財務把控能力。南都大數據監測80家規模上市房企，有息負債1000億-2000億（不包含）的有17家，代表房企有富力、龍湖、華潤、招商、世茂、中海等龍頭房企。

華潤置地有息負債合計達到1645億元的新高，凈負債率也隨之提高至45.9%。根據披露的內容，一方面是疫情侍掘加大了短期現金流緊張形勢，另一方面是一種債務置換動作的前置，利用上半年較為寬松的融資環境，提前將即將到期的債務做好鋪墊。

對於佳兆業要實現規模、現金流和利潤的平衡，管理層坦言，確實感覺到壓力山大。上半年畝肆有息負債1217億元，其中境內佔比43%，境外佔比57%。未來到期債務中，一年內到期的債務佔比26%，5年以內長期到期債務佔比約71%，5年以上的到期債務佔比3%。管理層中期業績發布會上表示，下一步不僅要確保按時供貨，還要縮短銷售回籠的時間，同時提升投資拓展的質量，賺取合理的利潤，以及較強的現金流，加強回款，用可以用的資金去擴大投資，實現規模、利潤和現金流的平衡。

有息負債500億-1000億（不包含）的有21家，代表房企有雅居樂、金茂、新城、遠洋、合景泰富、中南等。

此外，有息負債低於500億元的房企有35家，代表房企有城建、中駿、正榮、建發、綠地香港等。

最高翻兩倍！這6家房企負債增速驚人

適度的杠桿能夠有效地利用好 社會 的資金與資源，為長遠發展提供彈葯。但是，在眾多不確定性下，未來高負債高杠桿的規模化之路能否實現穩健經營，不容樂觀。

南都大數據研究院監控80家上市房企，除了一家去年剛上市的房企，上半年有65家房企的有息負債規模同比呈增長態勢，佔比82%。

其中，三盛、中交同比增速分別高達207.08%、161.04%。奧園、建發、德信、中梁三家的同比增速都超過了50%。

面對行業洗牌加速，三盛控股在母公司的戰略驅動之下，加速全國化擴張。上半年先後在江蘇海門、浙江溫州、江蘇無錫拿下4宗地，總地價約27.54億元，是其2019年全年長三角區域公開拿地總價的4倍有餘。規模做大的同時，三盛的負債也在不可避免地攀升。截至中報，銀行貸款及金融機構借款共計約101.39億元，應付債券為12.36億元。借款中，一年內到期的借款約為72.91億元，一年後到期的借款約為40.84億元，現金及現金等價物（包括定期存款及受限制存款）僅有約19.46億元，並不足以償還。不過，由於三盛控股目前資產注入尚未全部完成，其在核心財務指標表現尚不能夠完全體現母公司三盛集團的實際情況。

中交地產上半年投資強度達到222%，相比去年提升了121%。伴隨著土地儲備不斷增長的是中交地產不斷攀升的負債水平，有息負債同比增速位居行業前面，而且「三道紅線」全踩。不過，從中交集團對旗下地產業務的多次整合中不難看出，集團對地產業務板塊的重視，並且央企背景為融資等帶來了不少便利，擁有高杠桿、低融資成本擴張的先天優勢。

2020年上半年，奧園的有息負債、凈負債率、有息短債都同比大升，當中有息負債從去年上半年的536.7億元陡升92.1%至1030.5億元。不過，奧園管理層表示，奧園下半年到期的債務大約有200多億元，截至6月底公司現金余額約694億元，同時其尚未使用的授信余額約943億元，短債壓力不大。

建發國際業績正步入高速發展，銷售金額同比增長約52.87%。到2020年底,建發國際的目標是達到700億元規模。伴隨規模擴張，建發國際的負債總額增長，長短期債務比為19.2，相較期初大幅上升331.5%。不過，建發國際銷售回款266.3億元，現金流能覆蓋短期債務。得益於母公司的國企背景，建發國際的融資成本處於行業內較低水平。

增速15%的有33家，佔比超四成

加上上述這6家，同比增速15%以上的有33家。其中，同比增速30%-50%（不包括）的有7家，代表房企有中洲、建業、合生、奧園等；同比增速15%-30%（不包括）的有20家，代表房企有綠城、保利置業、世茂、金地、萬科、龍湖、時代等。

自2019年以來，綠城中國集中精力布局一二線城市，投資力度逐漸加大。上半年新增土儲建面同比上漲241%，新增貨值1756億元同比上漲181%。但綠城管理層表示，綠城這兩年取得了比較好的增長幅度，之所以取得這么好的發展，是藉助了融資杠桿，但是沒有依賴融資。上半年短期借款168.06億元，長期借款572.93億元，同比均有所上升。年內到期債務比重較2019年末下降5.5個百分點，占總債務31.1%。

另一方面，行業龍頭企業萬科的負債總額也是不容小覷的，但基本保持著良好的負債結構。以世茂為例，為應對復雜的經濟和金融環境變化，後續持續發展奠定了堅實的基礎，上半年借款總額1429.8億元，長期借款佔比72.3%，短期借款佔比27.7%，長短期借款結構長期處於安全 健康 的水平。現金短債比1.8，流動性水準較好，短期償債能力強。

還有萬科，始終保持穩健的財務狀況和良好的抗風險能力。截至6月底，萬科的有息負債以中長期為主，一年以上佔比超六成。持有貨幣資金1942.9億元，遠高於一年內到期的有息負債總和968.2億元。

此外，龍湖的短期債務達到172.14億元，長期債務達1513.4億元，總債務規模相較於去年同期增長20.35%，其中的短期債務佔比僅為10.21%的較低水平。在上半年業績發布會上，CFO趙軼表示，龍湖上半年保持財務結構安全，以自律換自由。但今年上半年同比較快的債務總規模的增速，以及高比例的利息資本化處理的手法，仍存在需合理控制的需求。

此外，同比增速15%以下的房企有32家，代表房企有越秀、金融街、招商、融創、雅居樂、佳兆業、美的置業、恆大、新城等。

負增長！這14家房企降負債

於此同時，有14家房企的有息負債規模實現負增長，其中路勁有息負債規模同比下降63.58%。泰禾、北大資源、大名城同比都呈現兩位數負增長。

泰禾今年上半年收入24.63億元，同比下降83.02%；凈利潤-15.82億元，同比下降201.33%，僅尚未支付的利息就達43.32億元。期末融資余額為960億元，平均融資成本為10.03%，將有713.72億元在一年內到期。在其融資結構中，信託等非標融資為578.16億元，佔比60.20%。為了解決公司困難，泰禾集團擬引入萬科，但是到目前萬科仍遲遲未做最後決定。而在萬科的中期業績說明會上，萬科CEO祝九勝認為泰禾的產品力、基礎能力不錯，但也多次強調：「萬科的介入是有條件的」。

盡管凈利率、毛利率雙雙下探，但在現金流、償債能力等數據上，中海地產則實現了逆市上揚。中海地產的銀行及其他借貸、應付票據分別為1292.9億元、793.2億元，有息負債共計2088.1億元，其中一年內到期的有息負債為334.4億元，現金短債比超過3倍。中海地產主席顏建國表示，中海曾經歷了1997年的金融風暴，當時由於負債率相對比較高，面臨破產的風險，教訓是極為深刻的。自那一次開始之後，中海的經營是穩字當頭，尤其是對於負債率以及現金杠桿，在內部設立了嚴格的紅線。

一直以來，重倉酒店資產使得富力面臨不小的負債壓力，但在今年上半年，降負債略有成效。今年2月，富力發行4億美元的優先票據以贖回於2021年到期的美元優先票據，延長到期期限。上半年處理了108億元的境內債券，降低了有息負債規模。按照計劃，集團未來9個月將處理250億-350億元債務，超過一半會有重組安排，其他則以資金或銷售抵消，另會出售投資物業及發展中項目的股權，以提升減債速度。而富力地產董事長李思廉也表示，未來會繼續減輕負債，公司土地儲備仍將以舊改轉化為主。

行業觀察：降負債將成新常態，不排除降價促銷

研究員發現，在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，上半年有息負債規模增速較高的房企。一方面是增速較高但規模偏小的房企，如三盛、德信等；一方面是由於近幾年擴張導致負債增速過高的中型房企，如奧園等。

為了控制房企有息負債規模，防範房地產風險，監管部門祭出了融資新規，設置「三道紅線」，將房地產企業分為「紅、橙、黃、綠」四檔，藉此控制有息負債規模的增速。這也意味著下半年，降負債將成為行業「新常態」。

在此背景下，眾多房企也一致認為，要改善負債率、改善融資結構，又要沖全年業績，回款能力將是持續經營的關鍵。因此，城市布局、拿地時機、產品打造、資源聚合等方面也將面臨更多考研。下半年，對於一些債務壓力大的企業，後續需要不斷嘗試降低負債，不排除積極降價促銷，以回籠資金的可能。

策劃：林廣

牽頭人：王艷玲

研究員： 伊曉霞 王艷玲 邱永芬 林廣

出品：南都大數據研究院 規模上市房企研究課題組