1. 什麼是輕資產模式
輕資產模式是指企業通過提供服務、品牌、管理等無形資產來創造價值，而不是依賴於實體資產的購置和運營。這種模式強調的是增值服務和高效運營。輕資產模式的典型例子包括萬達和萬科。萬達通過重資產模式，即自行建設大型萬達廣場，配套寫字樓、商鋪、住宅等，然後銷售這些配套物業，用銷售產生的現金流投資持有的萬達廣場，實現以「售」養「租」的模式。然而，萬達為了轉型，將旗下板塊獨立，實現高估值上市融資，從而實現輕資產化，專注於商業投資服務，不再依賴房地產銷售。
相反，輕資產模式則是在投資建設萬達廣場的項目中，全部資金由別人出，萬達負責選址、設計、建造、招商和管理，所產生的租金收益萬達與投資方按一定比例分成。萬達定下目標，5年內消化掉7000萬平米銷售物業，實現輕資產化轉型。
萬科在輕資產化方面採取了操盤不控股的策略，即在合作項目中不控股，但項目仍然由萬科團隊操盤，使用萬科品牌和產品體系，共享萬科的信用資源和采購資源。這種模式強調的是共享資源和高效運營，而非直接的資產控制。
輕資產模式強調從賺取資產升值收益轉向賺取增值服務收益，包括代工品牌溢價、物業管理、商業運營、其他衍生收益以及地產基金等多元地產金融服務過程中的提成收益。這種模式的投資者可以受益於穩定的收入來源，避免受到房地產市場波動的影響。
2. 商業地產「輕資產」怎麼「玩」
開發商向輕資產轉型的3大模式
從業務線選擇、價值鏈定位以及資本資源整合三個方面判斷，商業地產領域已經形成了三種主流的輕資產運行模式：
【模式1】以運營商為核心的「萬達模式」
這種模式在歐美商業地產非常盛行。如RTM創格奧特萊斯（北京）商業管理有限公司直接以商業地產運營商為自身定位，用專業運營經驗和資源服務於商業地產開發商的模式。又比如萬達商業地產擬實施的輕資產模式就是選擇了用新建項目與投資機構合作也屬於這種范疇。
作為中國最大的商業地產商，萬達早期的模式，是一方面低成本獲取土地，一方面用銷售物業迴流的現金，來彌補百貨、酒店等持有物業的資金沉澱。
【模式2】以投資機構為核心的「鐵獅門模式」
鐵獅門通過合資基金模式，鐵獅門不僅實現了加速擴張，而且能夠以不到5%（通常只有1%）的資本投入，卻分享項目40%以上的收益。
鐵獅門基金的運作，分別由其澳大利亞子公司（Tishman
Speyer Australia）和總部的全球投資組合管理部（Global Portflio
Management）完成。前者負責鐵獅門旗下唯一一支在澳大利亞上市REITs基金的發行管理工作，後者負責其餘12支非上市房地產投資基金的運營管理工作。
鐵獅門基金運作模式
TSOF所有權結構
【模式3】集運營與投資為一體的「凱德模式」
凱德的模式是，將投資開發或收購的項目，打包裝入私募基金或者信託基金，自己持有該基金部分股權，另一部分股權則由諸如養老基金、保險基金等海外機構投資者持有。待項目運營穩定並實現資產增值後，以REITs的方式退出，從而進行循環投資。國內標桿房企中，萬科商業地產輕資產運營模式被認為是凱德模式的典型代表。
凱德運作模式
從集團內部孵化、到私募基金的開發培育，再到REITs的價值變現和穩定收益，凱德集團構建了從開發商到私募基金再到REITs一條完整的投資和退出的流程，凱德集團構造了一個以地產基金為核心的投資物業成長通道，這種「地產開發+資本運作」的模式是凱德集團地產經營模式的核心。
凱德商用的全業務鏈條
三、商業地產實現輕資產的4大途徑
從提升企業資產流動性，進而提高企業抗風險能力以及有效利用外部資源快速發展，提升凈資產回報率（ROE）進而在短期內提升業績的角度而言，商業地產企業的輕資產化都是十分必要的。
商業地產企業實現輕資產化經營的途徑主要有售後回租、REITs、商業信託、合作開發4種。
售後回租、REITs、商業信託、合作開發4大途徑優劣勢分析
1、售後回租方式最現實
售後回租是工業企業常用的一種融資方式，類似於向銀行進行的分期付息、到期還本金的抵押或質押貸款，只不過交易對手由銀行換成了租賃公司。售後回租的好處除了以固定資產換取了流動資金以支持企業經營以外，還可以將該固定資產移出表外，在回租期限內不再提取固定資產折舊，改善企業的資產流動性，提升流動比率並迅速提升經營績效。
正因為如此，售後回租除了作為一種融資工具和融資方式用來解決企業流動資金需求之外，還常常被上市公司用來在短期內改善經營業績以推高股價，其核心價值就在於將固定資產移出表外，使公司資產變得更輕，流動性更好。
雖然地產公司採用售後回租方式進行融資還是一個灰色區，但是作為中小地產企業商用物業銷售的重要方式之一，售後回租成為支持中小商業地產開發項目的重要資金來源之一。但中小低產企業的信用較差，往往在以散售形式進行，且在預售商鋪時承諾了過高的回報條件，在回租期滿時常常不能履約回購，引發群體事件而被建設主管部門屢屢叫停。
如果單單從融資的角度而言，營業中的商用物業完全可以採用向銀行申請長期經營型物業貸款來進行，資金成本比售後回租的租金水平更低，期限可長達8-10年。但是在銀行貸款融資模式下，商用物業作為固定資產只是作為向向銀行提供的抵押或者質押等保證措施與增信條件，仍然計入企業的固定資產科目，無法將之移出表外。而售後回租的融資方式，因為向金融租賃公司或者投資機構進行了商用物業產權的轉移，將之完全移出了表外，從而實現了企業的輕資產化。
正因為如此，售後回租可以成為大型商業地產企業或者持有商用物業較多的大型零售企業輕資產化的可選途徑之一。在我國現有的法律與行業政策環境下，售後回租是最現實的方式。
2、利用REITs實現輕資產化
實際上，我國商業地產由於過高的物業價格造成過高的租售比，使得租金收入通常只有2-5%，難以覆蓋同期銀行貸款利率，在基本的商業邏輯上難以成立，不大能夠支持REITs的實現。
REITs的兩種形式
3、以商業信託實現輕資產化
商業信託突出的好處是可以實現資產出表或者大部分出表，是實現資產輕型化或者以輕資產方式進行商業地產擴展的非常好的金融支持工具。
在這種金融工具支持下，開發商可以實現「輕資產+重經營」，實現「小股操盤」，而專業的商業地產運營上可以解決資金不足問題，實現在商業信託支持下的運營擴張。商業信託是近年來香港與新加坡資本市場針對商業地產金融支持的一種創新產品與融資工具，與REITs類似，但又比REITs具有較高的靈活性，可以說是REITs的升級版。
商業信託的特徵
4、以合作開發來實現輕資產化發展
在目前國內金融支持工具不足、資產或者權益出境尚有較大難度、投資機構規模普遍偏小、難以以支持大體量商業地產項目或者大型地產企業實現輕資產化的情況下，合作開發或者與專業投資管理機構的合作就成為更為現實的選擇。
萬科/萬達的合作開發模式
上市後的萬達商業地產改變了「現金流滾資產」和「以售補租」模式，將走上「輕重並舉」的發展道路。
四、發展輕資產要注意的4點
1、良好的資本運作能力是輕資產模式成功的關鍵——物業前期的開發和收購需要佔壓大量資金，凱德採用「REITs+私募基金」的方式解決物業開發和培育的問題，而美國鐵獅門則採用高財務杠桿收購實現規模擴張;
2、良好的運營管理能力是成功的依託——無論是新加坡還是美國REITs，後期都是通過成熟優秀的運營管理能力獲取超額收益；
3、優化資產組合是成功的推進力——新加坡凱德以及美國鐵獅門等往往是通過不斷優化資產組合，提升整體的投資回報水平；
4、嚴格的風險控制是成功的保障——美國波士頓模式即通過嚴格的資產交易原則(P/FFO或租金回報率/資金成本)把握行業周期，從而規避風險，實現低買高賣，以提高整體投資回報率。
五、總結
重資產抑或輕資產運營，是企業根據發展環境以及企業戰略需要進行的理性選擇，不存在孰優孰劣的問題，甚至輕重之間的轉換也只是企業發展的暫時之需。
飆馬商業地產認為，無論是重資產還是輕資產發展模式，其發展都需要一定的時間和資本投入，而輕資產模式財務杠桿率更高，可以使商業地產商更好的突破資金瓶頸，獲得快速發展。隨著國內金融市場的逐漸成熟，商業地產商應逐步搭建REITs平台，前端整合金融資源，後端提升運營能力，同時堅持風險底線，避免鐵獅門的悲劇，實現快速穩健的發展。
在互聯網技術的快速進步助推經濟虛擬化的時代大背景下，財富觀與企業理念也在與時俱進，資產的內涵與外延也在不斷發展變化，而服務於企業的可持續、健康發展才是資產經營的永恆訴求。
3. 全世界最大的騙局就是萬達，他根本不是靠賣房賺錢的！
在房地產市場繁榮之前，萬達曾因巨額債務被迫以低價出售77家酒店給富力，13個文旅城則賣給了融創，這些交易在當時被同行視為犧牲。然而，新冠疫情的爆發改變了人們的看法。
疫情下的酒店和文旅行業陷入困境，而王健林的策略卻顯現出了他的智慧。萬達通過資產剝離，轉型為輕資產企業，不再直接投資房地產，而是轉向向同行提供商業服務的「借雞下蛋」模式。他們提供品牌輸出，包括設計、建設、招商和運營支持，從商業服務的傭金中獲利，而非依賴房地產業務。
這種S2B2C模式，即服務供應商到商家到消費者，是馬雲和馬化騰所倡導的產業互聯網理念。通過這一模式，即使不直接購買房產，萬達也能通過合作企業的成功經營，間接擴大自己的資產。這是一種無需承擔成本的盈利方式。
以四川王老闆為例，他借鑒銀行模式，通過低價吸引顧客，引導充值，然後用預存款開設多店，實現連鎖擴張。雖然看似簡單的預存款，其實是資金的流轉和利用。王老闆通過優化開店、盈利和股權激勵策略，實現了快速盈利和規模擴張。
因此，面對新商業時代，尋找能利用他人資金，同時又能創造價值的商業模式至關重要。融資的方式也不再局限於銀行，還可以考慮投資者、客戶、供應商和股權融資等多元途徑。如果你需要融資策略，工具包中的融資篇提供了豐富的參考。