外貿信託張健

A. 再談信託到底是公募還是私募

有時有業內朋友問到「信託是公募還是私募？」。
而更多的時候是有人堅信「信託是公募！」，他們給出的一個理由是許多信託的股東是國有企業，信託公司可以做廣告，可以與銀行合作。
但我長期來堅持認為：雖然信託產品有一些公募的特性，但其是私募產品「，我也同意公募產品必須要滿足以下三個條件：能夠做廣告，能夠像股票一樣在二級市場流通，而面對的則是小額的投資人。很明顯信託是私募產品。
事實上，我一直認為「廣義來看，信託是私募的一個組成部分或一份子「。
與此同時，許多人包括專業人士對募募和公眾企業及相關概念非常模糊；譬如他們認為「公募的就是國有的，私募的就是私有的」；這是一個非常大的誤解，我這里歸納總結幾點：
1．公募的，不一定是國有的；反而很多是私人的；譬如上市公司股票大部分應該是在私人擁有。
2．私募的，不一定是私人的；反而很多是國有的；譬如我國的許多創業投資基金的投資者是政府出資或國有企業投資。
如果理解了以上2點，那對下面2點也應該理解了。
3．國有的，不一定是公眾的；
4．民營的，不一定是私募的；張健：資深房地產投融資和戰略專家，華房基金創始合夥人，北大縱橫合夥人，清華房地產總裁商會特聘專家。畢業於同濟大學和澳大利亞西悉尼大學。在房地產市場、投資、金融和戰略方面有20多年經驗。為世茂集團、萬科集團、中華企業、中房集團、香港建設、麥格里銀行、北京大學、清華大學、浙江大學和上海交通大學等提供房地產投融資和戰略咨詢服務、企業培訓和授課。出版專著〈房地產投資〉、〈房地產企業融資〉和〈房地產投資基金實務〉等六部房地產專著。

B. 抵押型REITs什麼意思

一、什麼是REITs
房地產信託投資基金(REITs)是房地產證券化的重要手段。房地產證券化就是把流動性較低的、非證券形態的房地產投資，直接轉化為資本市場上的證券資產的金融交易過程。房地產證券化包括房地產項目融資證券化和房地產抵押貸款證券化兩種基本形式。

二、REITs的分類
REITs因為是一種信託型基金，所以其有著以基金方式劃分的類別，即權益型和抵押型

權益型REITs，直接投資房地產，藉租金和買賣收入賺取利潤，當前全球大部分REITs都屬這一類。

抵押型REITs，將募集資金以金融中介的角色，透過貸款給房地產開發商、經營者賺取利息收入，有時也會向其他銀行購買不動產貸款或不動產貸款抵押受益證券，放在投資組合貸給房地開發經營者。

三、我國現有的REITs

1、准私募房地產信託基金:先有資金池 後投項目

在REITs呼之欲出之際,信託公司聯合房地產商推出了一些基金化運作的房地產信託產品。先有資金池,再投具體項目是近年信託公司創新的類REITs產品。

平安信託最近推出一款「平安財富·睿石房地產投資(信託)基金」。其投資范圍將涵蓋房地產市場以及房地產相關領域金融市場。

結構分析:某股份制銀行私人銀行部產品經理對記者表示,目前已經存在的房地產信託投資基金與真正意義上的REITs還有相當大的區別,如果一定要跟REITs比較,那隻能是部分相似。這種信託基金實質上類似於主要投向房地產行業的私募基金。

風險:普益財富研究員魏可向記者表示,此類產品一般採用分級設計,採用分級設計的信託產品,對於優先受益人來說,產品採用的結構化設計相當於受託人可以更大的折扣率處置標的公司股權,這就降低了處置股權的難度。但是,處置股權將使受益人無法按時獲取信託收益。另外若回購方違約,僅可通過處置股權一種方式保障受益人利益,途徑單一,也增大了產品投資風險。

收益:信託公司人士透露,這類與私募基金類似的房地產信託產品多數屬於承諾型產品。信託公司承諾投資者尋找合適項目進行投資。投資者的錢並不用馬上打到信託公司賬上,而是先付一部分定金,等到具體項目確定後,投資者所投的錢才會全部到賬。如果信託公司採用的是這種方式,那麼投資者在等待項目期內還可以運用這筆資金進行其他短期靈活投資,降低資金的流動風險。目前房地產信託產品的年收益率在7%-10%之間。

適合人群:房地產信託產品收益較高,投資標的區商業業態發展、經營態勢和商業收入的穩定性變動都可能影響信託計劃的資金和收益償付,適合風險承受能力強的投資者。

2、銀監會抵押型REITs:非上市流通 或面向機構投資者

去年8月,由銀監會聯合央行草擬完畢並負責解釋的《房地產集合投資信託業務試點管理辦法》已經基本勾勒出這一款式REITs的雛形。從公開資料看,銀監會版本的REITs類型屬於抵押型。

以浦東新區上報的REITs方案為例。發起公司為陸家嘴(600663)集團、張江集團、外高橋(600648)集團、金橋集團等浦東4家國有企業,這4家企業將提供年租金收入可達4.7億元的工業地產,把這些物業未來10年的租金收益權打包設立信託,然後由發行人委託主承銷商,在銀行間市場向符合條件的機構投資者發行該信託的租金收益憑證,募集資金總額將達35億元。

結構分析:用益信託工作室首席分析師李暘表示,這四家地產公司作為信託發起人,將這些商用物業的租金收益、按揭利息等作為標的委託主承銷商募集基金。投入基金的投資者獲得該信託的每年租金收益、按揭利息等收益憑證,每年按份額分得租金和貸款利息收入。地產公司則可繼續持有物業的所有權。期滿後地產公司再將物業回購。

風險:北大縱橫管理咨詢集團合夥人、房地產專家張健表示,從目前公開出來的REITs方案來看,這些產品幾乎沒有風險。原因是這些地產很早就被地產商買下來,租金早以比買入時上漲多倍。

收益:由於國內REITs還沒出來,在國內沒有先例可參考。由於收入一部分是貸款利息,因此利率變化對其影響極大。而投資項目的租金收入情況則要看經濟環境以及個體項目素質。投資者可以調查公司的房地產目前租金與市場水平的差距,項目的素質(如地段和租戶的背景等)是否良好等。

投資者群體:業內分析,銀監會版本的REITs可能會屏蔽風險承受能力過低的個人投資者,主要面向國內金融機構,保險資金也可能列入其中。

3、上交所權益型REITs:上市交易 關注資產評估價值

上交所正在研究的權益型REITs是可上市的品種。相關人士預計初步方案將在今年下半年成型,且權益型REITs的交易地點已基本確定為上海證券交易所。

這種版本的REITs可以參考國內企業在海外發行上市的產品。如長江實業發起、在新加坡上市的置富REITs,是亞洲第一隻跨國REITs(第一個持有香港資產的新加坡房地產投資信託),共集資19.9億港元。

結構分析:權益型R EIT s發行人向投資者募集資金,隨後用於收購寫字樓、購物中心等,這些經營性物業所產生的租金收益等現金流會按投資比重分配給投資人。REITs可直接持有物業,也可透過特殊目的公司(SPV )持有物業。

風險:張健表示,投資REITs之時,投資者要關注宏觀經濟的指標。當失業率增長了,GDP增長下滑了,租金收入下滑了的時候就要警惕了。如果長期的經濟循環是出現下滑的情況,對於REITS的投資就有潛在的風險了。

由於可以上市,REITs在二級市場的買賣價格可能會與評估價值有所偏離。當買賣價格高於或低於評估價值很多時,投資者就需謹防市場風險。

收益:REITs紅利回報率一般在7%-8%。回報主要是租金和資產升值。但在二級市場上,REITs價格的波動受買賣供求關系影響會偏離評估價值。這跟買賣股票並無差異。從國內房地產到海外發行上市的REITs最近三年的回報來看,股息回報率基本維持在6.5%～7.5%之間浮動。按照相關規定,REITs必須每年將至少90%的應納稅收入分配給股東。

適合人群:海外案例看,REITs面向大眾發行,主要是對REITs有所了解的穩健型投資者。

C. 平安信託有限責任公司招聘信息,平安信託有限責任公司怎麼樣

數據來源：以下信息來自企業徵信機構，更多詳細企業風險數據，公司官網，公司簡介，可在釘釘企典 上進行查詢，更多公司招聘信息詳詢公司官網。

• 公司簡介：

平安信託有限責任公司成立於1984-11-19,注冊資本1300000.000000萬人民幣元,法定代表人是任匯川,公司地址是深圳市福田區福田街道益田路5033號平安金融中心27層（東北、西北、西南）、29層（東南、西南、西北）、31層（3120室、3122室）、32層、33層,統一社會信用代碼與稅號是914403001000200095,行業是金融業,登記機關是深圳市市場監督管理局,經營業務范圍是一般經營項目：本外幣業務：資金信託；動產信託；不動產信託；有價證劵信託；其他財產或財產權信託；作為投資基金或者基金管理公司的發起人從事投資基金業務；經營企業資產的重組、購並及項目融資、公司理財、財務顧問等業務；受託經營國務院有關部門批準的證券承銷業務；辦理居間、咨詢、資信調查等業務；代保管及保管箱業務；以存放同業、拆放同業、貸款、租賃、投資方式運用固有財產；以固有財產為他人提供擔保；從事同業拆借；法律法規規定或中國銀行業監督管理委員會批準的其他業務。（依法須經批準的項目，經相關部門批准後方可開展經營活動）,平安信託有限責任公司工商注冊號是100000000020007

• 分支機構：

• 對外投資：

• 股東：

中國平安保險(集團)股份有限公司,出資比例99.88%,認繳出資額是1298452.000000

上海市糖業煙酒(集團)有限公司,出資比例0.12%,認繳出資額是1548.000000

• 高管人員：

陳勇在公司任職董事

方渭清在公司任職監事

項有志在公司任職董事

胡劍鋒在公司任職監事長

任匯川在公司任職董事長

高鵬在公司任職董事

許黎在公司任職監事

張健在公司任職董事

曲毅民在公司任職董事

姚波在公司任職董事

李祥軍在公司任職董事

宋成立在公司任職總經理

宋成立在公司任職董事