2016年房地產融資政策

1. 2016年互聯網金融都有哪些監管政策

在2016年8月24日，銀監會等部門就正式發布了《網路借貸信息中介機構業務活動管理暫行專辦法》，確立了網屬貸行業監管體制及業務規則。之後，銀監會會同相關部門分別於2016年底和2017年初，發布了《網路借貸信息中介機構備案登記管理指引》和《網路借貸資金存管業務指引》。「一個辦法」（暫行管理辦法）、「三個指引」（銀行存管、備案、信息披露）的監管框架已全部落地，這也意味著網貸合規將進一步提速。

2. 2016年5月1日以後開展的融資租賃業務的銷售額是什麼

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第三款規定：「 5.融資租賃和融資性售後回租業務。 (1)經人民銀行、銀監會或者商務部批准從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資租賃服務，以取得的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息和車輛購置稅後的余額為銷售額。 (2)經人民銀行、銀監會或者商務部批准從事融資租賃業務的試點納稅人，提供融資性售後回租服務，以取得的全部價款和價外費用(不含本金)，扣除對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息後的余額作為銷售額。 …… (4)經商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人，2016年5月1日後實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述第(1)、(2)、(3)點規定執行;2016年5月1日後實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第(1)、(2)、(3)點規定執行，2016年8月1日後開展的融資租賃業務和融資性售後回租業務不得按照上述第(1)、(2)、(3)點規定執行。」 二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定：「……本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」 三、根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規定：「六、《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)所稱「人民銀行、銀監會或者商務部批准」、「商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批准」從事融資租賃業務(含融資性售後回租業務)的試點納稅人(含試點納稅人中的一般納稅人)，包括經上述部門備案從事融資租賃業務的試點納稅人。 ...... 十八、本通知除第十七條規定的政策外，其他均自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免徵或不征的增值稅，可抵減納稅人以後月份應繳納的增值稅。」

3. 2016融資租賃稅收政策

財稅字[1999]183號-關於融資租賃業營業稅計稅營業額問題的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局：

財政部、國家稅務總局《關於轉發〈國務院關於調整金融保險業稅收政策有關問題的通知〉的通知》（財稅字〔1997〕045號）規定：納稅人經營融資租賃業務，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減去出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額為營業額。出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費等費用。最近，一些地方來函詢問融資租賃企業的境外外匯借款利息支出在征稅時能否予以扣除，現明確如下：

納稅人經營融資租賃業務，以其向承租者收取的全部價款和價外費用減去出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額為營業額，並依此徵收營業稅。出租貨物的實際成本，包括納稅人為購買出租貨物而發生的境外外匯借款利息支出。

本規定自1999年7月1日起執行。此前各地在執行中不論是否允許扣除境外外匯借款利息支出，對納稅人以往的營業額均不再調整。

國稅函[2000]514號-關於融資租賃業務徵收流轉稅問題的通知
據了解，目前一些地區在對融資租賃業務徵收流轉稅時，政策執行不一，有的徵收增值稅，有的徵收營業稅，為統一增值稅政策，嚴肅執法，現就有關問題明確如下：

對經中國人民銀行批准經營融資租賃業務的單位所從事的融資租賃業務，無論租賃的貨物的所有權是否轉讓給承租方，均按《中華人民共和國營業稅暫行條例》的有關規定徵收營業稅，不徵收增值稅。其他單位從事的融資租賃業務，租賃的貨物的所有權轉讓給承租方，徵收增值稅，不徵收營業稅；租賃的貨物的所有權未轉讓給承租方，徵收營業稅，不徵收增值稅。

融資租賃是指具有融資性質和所有權轉移特點的設備租賃業務。即：出租人根據承租人所要求的規格、型號、性能等條件購入設備租賃給承租人，合同期內設備所有權屬於出租人，承租人只擁有使用權，合同期滿付清租金後，承租人有權按殘值購入設備，以擁有設備的所有權。

本通知自公布之日起執行，此前規定與本通知相抵觸的，一律以本通知為准。

國家稅務總局關於融資租賃業務徵收流轉稅問題的補充通知

按照《國家稅務總局關於融資租賃業務徵收營業稅問題的通知》的規定，對經對外貿易經濟合作部批準的經營融資租賃業務的外商投資企業和外國企業開展的融資租賃業務，與經中國人民銀行批準的經營融資租賃業務的內資企業開展的融資租賃業務同樣對待，按照融資租賃徵收營業稅。因此，《國家稅務總局關於融資租賃業務徵收流轉稅問題的通知》的有關規定，同樣適用於對外貿易經濟合作部批准經營融資租賃業務的外商投資企業和外國企業所從事的融資租賃業務。

2000年11月15日

財稅[2003]16號-關於營業稅若干政策問題的通知（節選有關融資租賃內容）
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

經研究，現對營業稅若干業務問題明確如下：

二、關於適用稅目問題

（六）雙方簽訂承包、租賃合同（協議，下同），將企業或企業部分資產出包、租賃，出包、出租者向承包、承租方收取的承包費、租賃費（承租費，下同）按「服務業」稅目徵收營業稅。出包方收取的承包費凡同時符合以下三個條件的，屬於企業內部分配行為不徵收營業稅：

1、承包方以出包方名義對外經營，由出包方承擔相關的法律責任；

2、承包方的經營收支全部納入出包方的財務會計核算；

3、出包方與承包方的利益分配是以出包方的利潤為基礎。

（十一）經中國人民銀行、外經貿部和國家經貿委批准經營融資租賃業務的單位從事融資租賃業務的，以其向承租者收取的全部價款和價外費用（包括殘值）減除出租方承擔的出租貨物的實際成本後的余額為營業額。

以上所稱出租貨物的實際成本，包括由出租方承擔的貨物的購入價、關稅、增值稅、消費稅、運雜費、安裝費、保險費和貸款的利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）。

本通知自2003年1月1日起執行。

財稅[2009]69號-關於執行企業所得稅優惠政策若干問題的通知（節選有關融資租賃內容）
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局、地方稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《中華人民共和國企業所得稅法》（以下簡稱企業所得稅法）及《中華人民共和國企業所得稅法實施條例》（國務院令第512號，以下簡稱實施條例）的有關規定，現就企業所得稅優惠政策執行中有關問題通知如下：

十、實施條例第一百條規定的購置並實際使用的環境保護、節能節水和安全生產專用設備，包括承租方企業以融資租賃方式租入的、並在融資租賃合同中約定租賃期屆滿時租賃設備所有權轉移給承租方企業，且符合規定條件的上述專用設備。凡融資租賃期屆滿後租賃設備所有權未轉移至承租方企業的，承租方企業應停止享受抵免企業所得稅優惠，並補繳已經抵免的企業所得稅稅款。

財稅[2009]128號-關於房產稅城鎮土地使用稅有關問題的通知（節選有關融資租賃內容）
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳(局)、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省(自治區)國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為完善房產稅、城鎮土地使用稅政策，堵塞稅收征管漏洞，現將房產稅、城鎮土地使用稅有關問題明確如下：

三、關於融資租賃房產的房產稅問題

融資租賃的房產，由承租人自融資租賃合同約定開始日的次月起依照房產余值繳納房產稅。合同未約定開始日的，由承租人自合同簽訂的次月起依照房產余值繳納房產稅。財稅[2013]106號-關於將鐵路運輸和郵政業納入營業稅改徵增值稅試點的通知（節選有關融資租賃內容）
附件1：營業稅改徵增值稅試點實施辦法

第一章 納稅人和扣繳義務人

第二條 單位以承包、承租、掛靠方式經營的，承包人、承租人、掛靠人（以下統稱承包人）以發包人、出租人、被掛靠人（以下統稱發包人）名義對外經營並由發包人承擔相關法律責任的，以該發包人為納稅人。否則，以承包人為納稅人。

第二章 應稅服務

第八條 應稅服務，是指陸路運輸服務、水路運輸服務、航空運輸服務、管道運輸服務、郵政普遍服務、郵政特殊服務、其他郵政服務、研發和技術服務、信息技術服務、文化創意服務、物流輔助服務、有形動產租賃服務、鑒證咨詢服務、廣播影視服務。

第三章 稅率和徵收率

第十二條 增值稅稅率：

（一）提供有形動產租賃服務，稅率為17%。

（二）提供交通運輸業服務、郵政業服務，稅率為11%。

（三）提供現代服務業服務（有形動產租賃服務除外），稅率為6%。

（四）財政部和國家稅務總局規定的應稅服務，稅率為零。

附件2：營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定

（四）銷售額

1.融資租賃企業。

（1）經中國人民銀行、銀監會或者商務部批准從事融資租賃業務的試點納稅人，提供有形動產融資性售後回租服務，以收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的有形動產價款本金，以及對外支付的借款利息（包括外匯借款和人民幣借款利息）、發行債券利息後的余額為銷售額。

融資性售後回租，是指承租方以融資為目的，將資產出售給從事融資租賃業務的企業後，又將該資產租回的業務活動。

試點納稅人提供融資性售後回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。

國家稅務總局公告2014年第56號-融資租賃貨物出口退稅管理辦法

根據《財政部海關總署國家稅務總局關於在全國開展融資租賃貨物出口退稅政策試點的通知》（財稅〔2014〕62號），國家稅務總局制定了《融資租賃貨物出口退稅管理辦法》。現予以公布，自2014年10月1日起施行。

融資租賃貨物出口退稅管理辦法

第一章總則

第一條 根據《財政部海關總署國家稅務總局關於在全國開展融資租賃貨物出口退稅政策試點的通知》（財稅〔2014〕62號）的規定，制定本辦法。

第二條 享受出口退稅政策的融資租賃企業（以下稱融資租賃出租方）的主管國家稅務局負責出口退（免）稅資格的認定及融資租賃出口貨物、融資租賃海洋工程結構物（以下稱融資租賃貨物）的出口退稅審核、審批等管理工作。

第三條 享受出口退稅的融資租賃出租方和融資租賃貨物的范圍、條件以及出口退稅的具體計算辦法按照財稅〔2014〕62號文件相關規定執行。

第二章稅務登記、出口退（免）稅資格認定管理

第四條 融資租賃出租方在所在地主管國家稅務局辦理稅務登記及出口退（免）稅資格認定後，方可申報融資租賃貨物出口退稅。

第五條 融資租賃出租方應在首份融資租賃合同簽訂之日起30日內，到主管國家稅務局辦理出口退（免）稅資格認定，除提供《國家稅務總局關於發布（出口貨物勞務增值稅和消費稅管理辦法）的公告》（國家稅務總局公告2012年第24號）規定的資料外（僅經營海洋工程結構物融資租賃的，可不提供《對外貿易經營者備案登記表》或《中華人民共和國外商投資企業批准證書》、中華人民共和國海關進出口貨物收發貨人報關注冊登記證書），還應提供以下資料：

（一）從事融資租賃業務的資質證明；

（二）融資租賃合同（有法律效力的中文版）；

（三）稅務機關要求提供的其他資料。

本辦法發布前已簽訂融資租賃合同的融資租賃出租方，可向主管國家稅務局申請補辦出口退稅資格的認定手續。

第六條 融資租賃出租方退（免）稅認定變更及注銷，按照國家稅務總局公告2012年第24號等有關規定執行。

第三章退稅申報、審核管理

第七條 融資租賃出租方應在融資租賃貨物報關出口之日或收取融資租賃海洋工程結構物首筆租金開具發票之日次月起至次年4月30日前的各增值稅納稅申報期內，收齊有關憑證，向主管國家稅務局辦理融資租賃貨物增值稅、消費稅退稅申報。

第八條 融資租賃出租方申報融資租賃貨物退稅時，應將不同融資租賃合同項下的融資租賃貨物分別申報，在申報表的明細表中「退（免）稅業務類型」欄內填寫「RZZL」，並提供以下資料：

（一）融資租賃出口貨物的，提供出口貨物報關單（出口退稅專用）；

（二）融資租賃海洋工程結構物的，提供向海洋工程結構物承租人收取首筆租金時開具的發票；

（三）購進融資租賃貨物取得的增值稅專用發票（抵扣聯）或海關（進口增值稅）專用繳款書。融資租賃貨物屬於消費稅應稅貨物的，還應提供消費稅稅收（出口貨物專用）繳款書或海關（進口消費稅）專用繳款書；

（四）與承租人簽訂的租賃期在5年（含）以上的融資租賃合同（有法律效力的中文版）；

（五）融資租賃海洋工程結構物的，提供列名海上石油天然氣開采企業收貨清單；

（六）稅務機關要求提供的其他資料。

第九條 融資租賃出租方購進融資租賃貨物取得的增值稅專用發票、海關（進口增值稅）專用繳款書已申報抵扣的，不得申報退稅。已申報退稅的增值稅專用發票、海關（進口增值稅）專用繳款書，融資租賃出租方不得再申報進項稅額抵扣。

第十條 屬於增值稅一般納稅人的融資租賃出租方購進融資租賃貨物取得的增值稅專用發票，融資租賃出租方應在規定的認證期限內辦理認證手續。

第十一條 主管國家稅務局應按照財稅〔2014〕62號文件規定的計算方法審核、審批融資租賃貨物退稅。

第十二條 對融資租賃出租方申報退稅提供的增值稅專用發票，如融資租賃出租方為增值稅一般納稅人，主管國家稅務局在增值稅專用發票稽核信息比對無誤後，方可辦理退稅；如融資租賃方為非增值稅一般納稅人，主管國家稅務局應發函調查，在確認增值稅專用發票真實、按規定申報納稅後，方可辦理退稅。

第十三條 對承租期未滿而發生退租的融資租賃貨物，融資租賃出租方應及時主動向主管國家稅務局報告，並按下列規定補繳已退稅款：

（一）對上述融資租賃出口貨物再復進口時，主管國家稅務局應按規定追繳融資租賃出租方的已退稅款，並對融資租賃出口貨物出具貨物已補稅或未退稅證明；

（二）對融資租賃海洋工程結構物發生退租的，主管國家稅務局應按規定追繳融資租賃出租方的已退稅款。

第四章附則

第十四條 融資租賃出租方採取假冒出口退（免）稅資格、偽造或擅自塗改融資租賃合同、提供虛假退稅申報資料等手段騙取退稅款的，按照有關法律、法規處理。

第十五條 融資租賃貨物出口退稅，本辦法未作規定的，按照視同出口貨物的有關規定執行。

第十六條 本辦法自2014年10月1日起施行。融資租賃出口貨物的，以出口貨物報關單（出口退稅專用）上註明的出口日期為准；融資租賃海洋工程結構物的，以融資租賃出租方收取首筆租金時開具的發票日期為准。《國家稅務總局關於發布（天津東疆保稅港區融資租賃貨物出口退稅管理辦法）的公告》（國家稅務總局公告2012年第39號）同時廢止。

財關稅[2014]16號-關於租賃企業進口飛機有關稅收政策的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局，海關總署廣東分署、各直屬海關，財政部駐各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政監察專員辦事處：

經國務院批准，自2014年1月1日起，租賃企業一般貿易項下進口飛機並租給國內航空公司使用的，享受與國內航空公司進口飛機同等稅收優惠政策，即進口空載重量在25噸以上的飛機減按5%徵收進口環節增值稅。自2014年1月1日以來，對已按17％稅率徵收進口環節增值稅的上述飛機，超出5％稅率的已征稅款，尚未申報增值稅進項稅額抵扣的，可以退還。租賃企業申請退稅時，應附送主管稅務機關出具的進口飛機所繳納增值稅未抵扣證明（格式見附件）。

海關特殊監管區域內租賃企業從境外購買並租給國內航空公司使用的、空載重量在25噸以上、不能實際入區的飛機，不實施進口保稅政策，減按5%徵收進口環節增值稅。

財稅[2014]18號-關於飛機租賃企業有關印花稅政策的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏、青海省（自治區）國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

為落實《國務院辦公廳關於加快飛機租賃業發展的意見》（國辦發〔2013〕108號）的有關精神，促進飛機租賃業健康發展，現將有關印花稅政策通知如下：

自2014年1月1日起至2018年12月31日止，暫免徵收飛機租賃企業購機環節購銷合同印花稅。

國家稅務總局公告2015年第90號-關於營業稅改徵增值稅試點期間有關增值稅問題的公告（節選有關融資租賃內容）
為統一政策執行口徑，現將營業稅改徵增值稅試點期間有關增值稅問題公告如下：

三、納稅人提供有形動產融資性售後回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的有形動產價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。

四、提供有形動產融資租賃服務的納稅人，以保理方式將融資租賃合同項下未到期應收租金的債權轉讓給銀行等金融機構，不改變其與承租方之間的融資租賃關系，應繼續按照現行規定繳納增值稅，並向承租方開具發票。

本公告自2016年2月1日起施行，此前未處理的事項，按本公告規定執行。

財稅[2015]144號-關於融資租賃合同有關印花稅政策的通知
各省、自治區、直轄市、計劃單列市財政廳（局）、地方稅務局，西藏、寧夏回族自治區國家稅務局，新疆生產建設兵團財務局：

根據《國務院辦公廳關於加快融資租賃業發展的指導意見》（國辦發〔2015〕68號）有關規定，為促進融資租賃業健康發展，公平稅負，現就融資租賃合同有關印花稅政策通知如下：

一、對開展融資租賃業務簽訂的融資租賃合同（含融資性售後回租），統一按照其所載明的租金總額依照「借款合同」稅目，按萬分之零點五的稅率計稅貼花。

二、在融資性售後回租業務中，對承租人、出租人因出售租賃資產及購回租賃資產所簽訂的合同，不徵收印花稅。

三、本通知自印發之日起執行。此前未處理的事項，按照本通知規定執行。請遵照執行。

4. 2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售後回租合同應按照什麼征稅其銷售額是什麼

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)附件2 《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第一條第三款規定：「 5.融資租賃和融資性售後回租業務。
(3)試點納稅人根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售後回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售後回租服務，可繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅。
繼續按照有形動產融資租賃服務繳納增值稅的試點納稅人,經人民銀行、銀監會或者商務部批准從事融資租賃業務的，根據2016年4月30日前簽訂的有形動產融資性售後回租合同，在合同到期前提供的有形動產融資性售後回租服務，可以選擇以下方法之一計算銷售額：
①以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除向承租方收取的價款本金，以及對外支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息後的余額為銷售額。
納稅人提供有形動產融資性售後回租服務，計算當期銷售額時可以扣除的價款本金，為書面合同約定的當期應當收取的本金。無書面合同或者書面合同沒有約定的，為當期實際收取的本金。
試點納稅人提供有形動產融資性售後回租服務，向承租方收取的有形動產價款本金，不得開具增值稅專用發票，可以開具普通發票。
②以向承租方收取的全部價款和價外費用，扣除支付的借款利息(包括外匯借款和人民幣借款利息)、發行債券利息後的余額為銷售額。
(4)經商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批準的從事融資租賃業務的試點納稅人，2016年5月1日後實收資本達到1.7億元的，從達到標準的當月起按照上述第(1)、(2)、(3)點規定執行;2016年5月1日後實收資本未達到1.7億元但注冊資本達到1.7億元的，在2016年7月31日前仍可按照上述第(1)、(2)、(3)點規定執行，2016年8月1日後開展的融資租賃業務和融資性售後回租業務不得按照上述第(1)、(2)、(3)點規定執行。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
三、根據《關於明確金融 房地產開發 教育輔助服務等增值稅政策的通知》(財稅〔2016〕140號)規定：「六、《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》(財稅〔2016〕36號)所稱「人民銀行、銀監會或者商務部批准」、「商務部授權的省級商務主管部門和國家經濟技術開發區批准」從事融資租賃業務(含融資性售後回租業務)的試點納稅人(含試點納稅人中的一般納稅人)，包括經上述部門備案從事融資租賃業務的試點納稅人。
......
十八、本通知除第十七條規定的政策外，其他均自2016年5月1日起執行。此前已征的應予免徵或不征的增值稅，可抵減納稅人以後月份應繳納的增值稅。」

5. 2016年中國房地產市場走勢預測分析

2016年中國房地產市場走勢預測分析：
鑒於中國房地產投資規模不斷擴大和市場透明度持續提高，房地產投資活動有望在未來幾年得到進一步發展，而國內投資者將繼續占據投資總量中的主要部分。
報告還總結了五大趨勢，並認為這些趨勢將持續助力國內投資者推動投資活動達到新的高度：
1、國有企業將成為投資市場中的重要賣方。未來的國有企業改革有望打破以往低效持有房地產的傳統，為房地產投資和重新定位帶來更多機遇。
2、中國保險公司有望成為國內外投資市場的最大買家之一。監管放寬將促使國內保險公司成為最活躍的機構投資群體。隨著保險公司商業地產投資經驗愈加豐富，仲量聯行預計未來數年內他們的商業地產投資規模和速度都將進一步提升。
3、中國私募基金將擴大其投資足跡。中國的房地產私募股權有望大舉擴張，甚至會受到國內保險公司投資活動的推升。
4、資產證券化將助推下一波投資高峰。中國政府在過去幾年一直通過試點項目測試資產證券化。同時，隨著政府改進稅收制度和提高監管透明度，資產證券化的作用將會逐步增加。
5、金融創新將對主流投資渠道形成補充。眾籌和P2P借貸等新的融資方式只是房地產投資領域技術促成創新的早期成果。我們預計，國內投資者和其他市場參與者將繼續開發適應中國市場的新融資工具和平台。
仲量聯行中國投資部總監表示，「中國的房地產市場投資規模將與經濟同步增長，適應不斷變化的投資需求。日趨成熟的中國國內投資者越來越善於捕捉國內外的投資機遇，自身的競爭力也在不斷提升。境外投資者無疑將會繼續擴大他們在中國的投資足跡，但國內投資者仍將繼續占據投資總量中的主要部分。」
中國房地產市場在過去幾年間增長迅速。據估計，2015年中國投資級地產總規模位居全球第二，僅次於美國，達到8,060億美元。而仲量聯行預計，中國房地產市場還有望在未來保持快速增長。顧東尼指出：「與此同時，我們正在見證各類中國投資者以史無前例的速度積累商業地產開發、收購和出售的經驗。」
上述五大趨勢合力將繼續提高中國房地產市場的交易規模。顧東尼總結稱：「未來幾年，我們預計將會多次看到類似2015年創紀錄的時刻，中國資本毫無疑問將是最主要的推動力。」

6. 銀發2016年132號外匯巜中國人民銀行關於在全國范圍內實施全口徑跨境融資宏觀審慎管理的通知》

中國人民銀行關於在全國范圍內實施全口徑跨境融資宏觀審慎管理的通知
銀發[2016]132號

根據《中華人民共和國中國人民銀行法》等法律法規，為把握與宏觀經濟熱度、整體償債能力和國際收支狀況相適應的跨境融資水平，控制杠桿率和貨幣錯配風險，實現本外幣一體化管理，中國人民銀行在總結前期區域性、地方性試點的基礎上，將全口徑跨境融資宏觀審慎管理政策推廣至全國范圍。現將有關事項通知如下：
一、本通知所稱跨境融資，是指境內機構從非居民融入本、外幣資金的行為。本通知適用依法在中國境內成立的企業（以下稱企業）和金融機構。本通知適用的企業僅限非金融企業，且不包括政府融資平台和房地產企業；本通知適用的金融機構指經中國人民銀行、中國銀行業監督管理委員會、中國證券監督管理委員會和中國保險監督管理委員會批准設立的各類法人金融機構。
二、中國人民銀行根據宏觀經濟熱度、國際收支狀況和宏觀金融調控需要對跨境融資杠桿率、風險轉換因子、宏觀審慎調節參數等進行調整，並對27家銀行類金融機構（名單見附件）跨境融資進行宏觀審慎管理。國家外匯管理局對企業和除27家銀行類金融機構以外的其他金融機構跨境融資進行管理，並對企業和金融機構進行全口徑跨境融資統計監測。中國人民銀行、國家外匯管理局之間建立信息共享機制。
三、建立宏觀審慎規則下基於微觀主體資本或凈資產的跨境融資約束機制，企業和金融機構均可按規定自主開展本外幣跨境融資。
企業和金融機構開展跨境融資按風險加權計算余額（指已提用未償余額，下同），風險加權余額不得超過上限，即：跨境融資風險加權余額≤跨境融資風險加權余額上限。
跨境融資風險加權余額=Σ本外幣跨境融資余額*期限風險轉換因子*類別風險轉換因子+Σ外幣跨境融資余額*匯率風險折算因子。
期限風險轉換因子：還款期限在1年（不含）以上的中長期跨境融資的期限風險轉換因子為1，還款期限在1年（含）以下的短期跨境融資的期限風險轉換因子為1.5。
類別風險轉換因子：表內融資的類別風險轉換因子設定為1，表外融資（或有負債）的類別風險轉換因子暫定為1。
匯率風險折算因子：0.5。
四、跨境融資風險加權余額計算中的本外幣跨境融資包括企業和金融機構（不含境外分支機構）以本幣和外幣形式從非居民融入的資金，涵蓋表內融資和表外融資。以下業務類型不納入跨境融資風險加權余額計算：
（一）人民幣被動負債：企業和金融機構因境外機構投資境內債券市場產生的人民幣被動負債；境外主體存放在金融機構的人民幣存款。
（二）貿易信貸、人民幣貿易融資：企業涉及真實跨境貿易產生的貿易信貸（包括應付和預收）和從境外金融機構獲取的人民幣貿易融資；金融機構因辦理基於真實跨境貿易結算產生的各類人民幣貿易融資。
（三）集團內部資金往來：企業主辦的經備案的集團內跨境資金（生產經營和實業投資等依法合規活動產生的現金流）集中管理業務項下產生的對外負債。
（四）境外同業存放、聯行及附屬機構往來：金融機構因境外同業存放、聯行及附屬機構往來產生的對外負債。
（五）自用熊貓債：企業的境外母公司在中國境內發行人民幣債券並以放款形式用於境內子公司的。
（六）轉讓與減免：企業和金融機構跨境融資轉增資本或已獲得債務減免等情況下，相應金額不計入。
中國人民銀行可根據宏觀金融調控需要和業務開展情況，對不納入跨境融資風險加權余額計算的業務類型進行調整，必要時可允許企業和金融機構某些特定跨境融資業務不納入跨境融資風險加權余額計算。
五、納入本外幣跨境融資的各類型融資在跨境融資風險加權余額中按以下方法計算：
（一）外幣貿易融資：企業和金融機構的外幣貿易融資按20%納入跨境融資風險加權余額計算，期限風險轉換因子統一按1計算。
（二）表外融資（或有負債）：金融機構向客戶提供的內保外貸、因向客戶提供基於真實跨境交易和資產負債幣種及期限風險對沖管理服務需要的衍生產品而形成的對外或有負債，按公允價值納入跨境融資風險加權余額計算；金融機構因自身幣種及期限風險對沖管理需要，參與國際金融市場交易而產生的或有負債，按公允價值納入跨境融資風險加權余額計算。金融機構在報送數據時需同時報送本機構或有負債的名義本金及公允價值的計算方法。
（三）其他：其餘各類跨境融資均按實際情況納入跨境融資風險加權余額計算。
中國人民銀行可根據宏觀金融調控需要和業務開展情況，對跨境融資風險加權余額中各類型融資的計算方法進行調整。
六、跨境融資風險加權余額上限的計算：跨境融資風險加權余額上限=資本或凈資產*跨境融資杠桿率*宏觀審慎調節參數。
資本或凈資產：企業按凈資產計，銀行類金融機構（包括政策性銀行、商業銀行、農村合作銀行、城市信用合作社、農村信用合作社、外資銀行）按一級資本計，非銀行金融機構按資本（實收資本或股本+資本公積）計，以最近一期經審計的財務報告為准。
跨境融資杠桿率：企業和非銀行金融機構為1，銀行類金融機構為0.8。
宏觀審慎調節參數：1。
七、企業和金融機構的跨境融資簽約幣種、提款幣種和償還幣種須保持一致。
八、跨境融資風險加權余額及上限的計算均以人民幣為單位，外幣跨境融資以提款日的匯率水平按以下方式折算計入：已在中國外匯交易中心掛牌（含區域掛牌）交易的外幣，適用人民幣匯率中間價或區域交易參考價；未在中國外匯交易中心掛牌交易的貨幣，適用中國外匯交易中心公布的人民幣參考匯率。
九、中國人民銀行建立跨境融資宏觀風險監測指標體系，在跨境融資宏觀風險指標觸及預警值時，採取逆周期調控措施，以控制系統性金融風險。
逆周期調控措施可以採用單一措施或組合措施的方式進行，也可針對單一、多個或全部企業和金融機構進行。總量調控措施包括調整跨境融資杠桿率和宏觀審慎調節參數，結構調控措施包括調整各類風險轉換因子。根據宏觀審慎評估（MPA）的結果對金融機構跨境融資的總量和結構進行調控，必要時還可根據維護國家金融穩定的需要，採取徵收風險准備金等其他逆周期調控措施，防範系統性金融風險。
企業和金融機構因風險轉換因子、跨境融資杠桿率和宏觀審慎調節參數調整導致跨境融資風險加權余額超出上限的，原有跨境融資合約可持有到期；在跨境融資風險加權余額調整到上限內之前，不得辦理包括跨境融資展期在內的新的跨境融資業務。
十、企業跨境融資業務：企業按照本通知要求辦理跨境融資業務，具體細節由國家外匯管理局另行發布細則明確。
（一）企業應當在跨境融資合同簽約後但不晚於提款前三個工作日，向國家外匯管理局的資本項目信息系統辦理跨境融資情況簽約備案。為企業辦理跨境融資業務的結算銀行應向中國人民銀行人民幣跨境收付信息管理系統報送企業的融資信息、賬戶信息、人民幣跨境收支信息等。所有跨境融資業務材料留存結算銀行備查，保留期限為該筆跨境融資業務結束之日起5年。
（二）企業辦理跨境融資簽約備案後以及金融機構自行辦理跨境融資信息報送後，可以根據提款、還款安排為借款主體辦理相關的資金結算，並將相關結算信息按規定報送至中國人民銀行、國家外匯管理局的相關系統，完成跨境融資信息的更新。
企業應每年及時更新跨境融資以及權益相關的信息（包括境外債權人、借款期限、金額、利率和自身凈資產等）。如經審計的凈資產，融資合同中涉及的境外債權人、借款期限、金額、利率等發生變化的，企業應及時辦理備案變更。
（三）開展跨境融資涉及的資金往來，企業可採用一般本外幣賬戶辦理，也可採用自由貿易賬戶辦理。
（四）企業融入外匯資金如有實際需要，可結匯使用。企業融入資金的使用應符合國家相關規定，用於自身的生產經營活動，並符合國家和自貿區的產業宏觀調控方向。
十一、金融機構跨境融資業務：中國人民銀行總行對27家銀行類金融機構跨境融資業務實行統一管理，27家銀行類金融機構以法人為單位集中向中國人民銀行總行報送相關材料。國家外匯管理局對除27家銀行類金融機構以外的其他金融機構跨境融資業務進行管理。金融機構開展跨境融資業務前，應根據本通知要求，結合自身情況制定本外幣跨境融資業務的操作規程和內控制度，報中國人民銀行、國家外匯管理局備案後實施。
（一）金融機構首次辦理跨境融資業務前，應按照本通知的跨境融資杠桿率和宏觀審慎調節參數，以及本機構最近一期經審計的資本數據，計算本機構跨境融資風險加權余額和跨境融資風險加權余額上限，並將計算的詳細過程報送中國人民銀行、國家外匯管理局。
金融機構辦理跨境融資業務，應在本機構跨境融資風險加權余額處於上限以內的情況下進行。如跨境融資風險加權余額低於上限額，則金融機構可自行與境外機構簽訂融資合同。
（二）金融機構可根據《人民幣銀行結算賬戶管理辦法》（中國人民銀行令〔2003〕第5號發布）等管理制度開立本外幣賬戶，辦理跨境融資涉及的資金收付。
（三）金融機構應在跨境融資合同簽約後執行前，向中國人民銀行、國家外匯管理局報送資本金額、跨境融資合同信息，並在提款後按規定報送本外幣跨境收入信息，支付利息和償還本金後報送本外幣跨境支出信息。如經審計的資本，融資合同中涉及的境外債權人、借款期限、金額、利率等發生變化的，金融機構應在系統中及時更新相關信息。
金融機構應於每月初5個工作日內將上月本機構本外幣跨境融資發生情況、余額變動等統計信息報告中國人民銀行、國家外匯管理局。所有跨境融資業務材料留存備查，保留期限為該筆跨境融資業務結束之日起5年。
（四）金融機構融入資金可用於補充資本金，服務實體經濟發展，並符合國家產業宏觀調控方向。經國家外匯管理局批准，金融機構融入外匯資金可結匯使用。
十二、中國人民銀行、國家外匯管理局按照分工，定期或不定期對金融機構和企業開展跨境融資情況進行非現場核查和現場檢查，金融機構和企業應配合。
發現未及時報送和變更跨境融資信息的，中國人民銀行、國家外匯管理局將在查實後對涉及的金融機構或企業通報批評，限期整改並根據《中華人民共和國中國人民銀行法》和《中華人民共和國外匯管理條例》等法律法規進行查處。
發現超上限開展跨境融資的，或融入資金使用與國家、自貿區的產業宏觀調控方向不符的，中國人民銀行、國家外匯管理局可責令其立即糾正，並可根據實際情況依據《中華人民共和國中國人民銀行法》和《中華人民共和國外匯管理條例》等有關規定對借款主體進行處罰；情節嚴重的，可暫停其跨境融資業務。中國人民銀行將金融機構的跨境融資行為納入宏觀審慎評估體系（MPA）考核，對情節嚴重的，中國人民銀行還可視情況向其徵收定向風險准備金。
對於辦理超上限跨境融資結算的金融機構，中國人民銀行、國家外匯管理局將責令整改；對於多次發生辦理超上限跨境融資結算的金融機構，中國人民銀行、國家外匯管理局將暫停其跨境融資結算業務。
十三、對企業和金融機構，中國人民銀行、國家外匯管理局不實行外債事前審批，企業改為事前簽約備案，金融機構改為事後備案，原有管理模式下的跨境融資未到期余額納入本通知管理。自本通知施行之日起，為中國人民銀行、國家外匯管理局實行的本外幣境外融資等區域性跨境融資創新試點設置1年過渡期，1年過渡期後統一按本通知模式管理。
企業中的外商投資企業、外資金融機構可在現行跨境融資管理模式和本通知模式下任選一種模式適用，並向中國人民銀行、國家外匯管理局備案。一經選定，原則上不再更改。如確有合理理由需要更改的，須向中國人民銀行、國家外匯管理局提出申請。外商投資企業、外資金融機構過渡期限長短和過渡期安排，另行制定方案。
十四、本通知自2016年5月3日起施行。中國人民銀行、國家外匯管理局此前有關規定與本通知不一致的，以本通知為准。
附件
27家銀行類金融機構名單

1
國家開發銀行
2
進出口銀行
3
農業發展銀行
4
中國工商銀行
5
中國農業銀行
6
中國銀行
7
中國建設銀行
8
交通銀行
9
中信銀行
10
中國光大銀行
11
華夏銀行
12
中國民生銀行
13
招商銀行
14
興業銀行
15
廣發銀行
16
平安銀行
17
浦發銀行
18
恆豐銀行
19
浙商銀行
20
渤海銀行
21
中國郵政儲蓄銀行
22
北京銀行
23
上海銀行
24
江蘇銀行
25
匯豐銀行（中國）有限公司
26
花旗銀行（中國）有限公司
27
渣打銀行（中國）有限公司

7. 增值稅一般納稅人2016年5月1日後發生的哪些事項，適用不動產進項稅額分期抵扣

一、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）附件2 《營業稅改徵增值稅試點有關事項的規定》第二條第一款第一項規定：「......2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產或者2016年5月1日後取得的不動產在建工程，其進項稅額應自取得之日起分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。」
二、根據《財政部 國家稅務總局關於全面推開營業稅改徵增值稅試點的通知》 （財稅〔2016〕36號）規定：「......本通知附件規定的內容，除另有規定執行時間外，自2016年5月1日起執行。」
三、根據《國家稅務總局關於發布《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》的公告》（國家稅務總局公告2016年第15號）的規定：「國家稅務總局制定了《不動產進項稅額分期抵扣暫行辦法》，現予以公布，自2016年5月1日起施行。
......
第二條 增值稅一般納稅人（以下稱納稅人）2016年5月1日後取得並在會計制度上按固定資產核算的不動產，以及2016年5月1日後發生的不動產在建工程，其進項稅額應按照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣，第一年抵扣比例為60%，第二年抵扣比例為40%。
取得的不動產，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股以及抵債等各種形式取得的不動產。
納稅人新建、改建、擴建、修繕、裝飾不動產，屬於不動產在建工程。
房地產開發企業自行開發的房地產項目，融資租入的不動產，以及在施工現場修建的臨時建築物、構築物，其進項稅額不適用上述分2年抵扣的規定。
第三條 納稅人2016年5月1日後購進貨物和設計服務、建築服務，用於新建不動產，或者用於改建、擴建、修繕、裝飾不動產並增加不動產原值超過50%的，其進項稅額依照本辦法有關規定分2年從銷項稅額中抵扣。
不動產原值,是指取得不動產時的購置原價或作價。
上述分2年從銷項稅額中抵扣的購進貨物，是指構成不動產實體的材料和設備，包括建築裝飾材料和給排水、採暖、衛生、通風、照明、通訊、煤氣、消防、中央空調、電梯、電氣、智能化樓宇設備及配套設施。」

8. 律師對房地產商付總包供應商走ABS融資有何建議

ABS是英文Asset-Backed
Securitization的縮寫，意為資產支持證券化，是一種較為常見的項目融資模式。該融資模式是以項目所屬的資產為支撐，以項目資產可以帶來的預期收益為保證，通過在資本市場發行債券來募集資金。ABS模式可以將缺乏流動性但能產生可預見的、穩定現金流量的資產歸集起來，通過一定的安排和增信機制，使之成為可以在金融市場上出售和流通的證券。通過提高信用等級的手段，ABS使原本信用等級較低的項目可以進入高級別的證券市場，利用債券市場信用等級高、安全性和流動性強等特點，達到大幅度降低籌集資金的目的。因此，ABS資產證券化也是國際資本市場上流行的一種項目融資方式，已在許多國家的大型項目中採用。1998年4月，我國第一個以獲得國際融資為目的的ABS證券化融資方案率先在重慶市推行。這是中國第一個以城市為基礎的ABS證券化融資方案。

與傳統股債區別

從企業發展的整個周期來看，前期屬於快速擴張期，然後提升企業經營效率。因此使用傳統的股權融資和債權融資，擴大資產負債表右側的負債和所有者權益。ABS模式可謂「另闢蹊徑」，開辟融資的「第三條路徑」，通過盤活資產負債表左側資產。依靠已有資產或者預期未來取得的資產的現金流獲得融資，並調節資產結構。相對於股票融資，ABS模式的優勢在於不會稀釋股權，且成本較低。相對於債權融資，資產證券化的優勢在於不佔用貸款和發債額度，募集資金用途不受限制，產品發行受市場行情波動影響較小。企業ABS融資成本高於同等級信用債，但是對於資產評級高於主體評級的部分企業來說，可以實現低成本融資。在實現出表之後，可以在不增加負債的情況下獲得融資，降低資產負債率。長期來看可以起到提升企業信用資質的效果。

與BOT區別

無論是BOT模式還是ABS模式，均能有效引入民間資本和外資，減輕財政負擔，提高項目運作效率。對於政府而言，仍然都能對項目本身擁有一定的控制權和所有權。但作為項目融資的兩種手段，兩者還是存在諸多不同，主要體現在以下四個方面。

1.項目所有權

對於BOT模式而言，在特許經營期內，項目公司通過與政府簽訂的特許經營協議，而在協議期內擁有對項目運營權，而對於是否取得項目的所有權，則根據不同項目存在不同的模式，例如BOOT模式下，項目公司取得項目的所有權，而一般特許期限屆滿後,
項目的所有權移交政府或其指定機構所有，但如BOO模式，期限屆滿後，所有權歸項目公司所有。

對於ABS模式而言，項目公司作為原始權益人將其所擁有的項目資產的所有權轉讓給特殊目的公司（SPV）， SPV因此擁有了項目資產的全部所有權，而原始權益人則擁有對項目的運營、決策權。當債券到期還本付息並支付各項服務費後,，項目的所有權重回歸項目公司所有。

2.投資風險

BOT模式的投資者主要由權益投資人和債務投資人組成，基本限制在供應商、機構投資者、商業銀行及非銀行金融機構等。其投資者從數量上看比較有限，因此，每個投資者所承擔的風險相對而言較大。

ABS模式的投資者是國內外資本市場上的債券購買者，並且，這類債券還可以在二級市場上轉讓，這就使得風險被有效分擔，使單個投資者的風險被分散、轉移，從降低投資風險。此外，ABS模式中，對於打包的項目資產均會進行內部或外部的信用增級，例如進行超額擔保等，使之在資本市場上具有較高的資信等級，也使投資風險大大降低。

3.適用項目

BOT模式主要應用於國家或地區的基礎設施領域內，能夠通過收費獲得穩定收入的設施或服務項目。但實踐中，BOT的適用范圍是有限的，我國法規規定港口、碼頭等設施不允許外商獨資,

鐵路、公路、電力等設施須由中方控股。因此對於直接關繫到國計民生的重要項目或者存在較大風險的項目，如核電站等，雖然它能產生穩定的收入，但BOT模式並不一定適用。

反觀ABS模式，由於設立了SPV並擁有項目資產的所有權，從而達到資產隔離的目的，但同時SPV並不直接參與項目的經營與決策，因此ABS的適用范圍筆BOT更為廣泛，其適用於電信、電力、供水、排污、環保等領域內，適宜、或不適宜使用BOT模式的基本建設、維護、更新改造以及擴建項目。

4.融資成本

BOT模式操作復雜，牽涉的范圍廣，環節多，操作難度較大，因此造成其融資成本相應增高。

而ABS模式的運作則相對簡單，只涉及到原始權益人即項目公司、特殊目的公司、投資者以及證券承銷商等幾個主體，因此操作簡單，又最大限度地減少了包括酬金、差價等中間費用，融資成本得到有效控制。

融資過程

ABS融資方式的運作過程分為六個主要階段，分比為：組建項目融資專門公司；尋求資信評估機構授予融資專門公司盡可能高的信用等級；項目主辦人(籌資者)轉讓項目未來收益權；項目融資專門公司發行債券籌集項目建設資金；項目融資專門公司組織項目建設、項目經營並用項目收益償還債務本息；特許期滿，項目融資專門公司按合同規定無償轉讓項目資產，項目主辦人獲得項目所有權。項目融資專門公司，可稱為信託投資公司或信用擔保公司，它是一個獨立的法律實體。這也是ABS融資籌款的前提條件。在第二階段，資訊評估機構（最好在國際上具有權威）經過對項目的可行性研究，依據對項目資產未來收益的預測，授予項目專門公司AA級或AAA級信用等級。接下來，通過簽訂合同，項目主辦人便可在特許期內將項目籌資、建設、經營、債務償還等全權轉讓給項目融資專門公司。由於項目融資公司信用等級較高，其債券一旦發行，便能夠吸引投資者購買。當然，這種籌資成本也會明顯低於其他籌資方式。

進入21世紀以來，隨著經濟的快速發展，融資需求量也越來越大了。但是，傳統的招商引資和已有的融資渠道，都無法滿足需求，開拓新的融資渠道日益成為重要且緊迫的問題。這種情況下，ABS融資模式將給我國的資本市場注入活力，成為我國項目融資的一種現實選擇。實際上，國家也在政策層面對ABS的發展予以支持，比如《票據法》、《信託法》、《保險法》、《證券法》等法律的出台，都有助於ABS融資模式在國內擴散。

案例

碧桂園購房尾款資產支持專項計劃

2016年6月29日，碧桂園公告宣布，其兩家全資附屬公司於當日決定向國內合格投資者發行本金額總數為62億元的購房尾款應收賬款的資產支持證券。其中，增城市碧桂園物業發展有限公司共發行48億元，主體評級為AA+，發行人為銀華財富資本管理(北京)有限公司。此單ABS中2年期優先A級、優先B級及優先C級的發行利率分別為4.5%、5.65%和5.8%。福建省碧桂園房地產開發有限公司共發行14.11億元，發行人為平安證券有限責任公司。其1年期優先A級份額、2年期優先A級份額及2年期優先B級份額的發行利率分別為4.5%、5.0%及
6.0%。

對比發行起始日至上市日這段時間內，2年期中債中票到期收益率維持在3.00%-3.45%之間，遠低於ABS產品優先順序債券的5%左右的發行利率。雖然對於高等級主體而言，利用ABS融資成本較高，但通過大量的存量資產抵押的方式能夠募集到大量資金，在資金密集型的房地產行業中，資產證券化進一步拓寬了房企的融資渠道，尤其對於規模性房企而言不失為一種具有資金成本優勢的融資工具。

9. 李嘉誠旗下公司被禁止融資貸款，這是發生了什麼

李嘉誠旗下公司被禁止融資貸款，這是因為捂地開發。

自樓市開始調控以來，打擊捂盤及炒房都是工作的重點之一。特別是部分房地產公司，大規模的拿地，不開發或緩慢的開發，以等待地價和房價的上漲賺得超額的收益。而這樣的行為顯然違背了房住不炒的初衷，不利於房地產的持續健康穩定發展。

在所有的捂地開發之中，李嘉誠旗下的和記黃埔最為典型。以其在西部地區的城市重慶、成都為例，均有超過10年以上的土塊未能開發完成。

被“談話”兩次的成都樓市調控升級，從加強土地市場調控、落實金融審慎管理、支持合理自住需求、完善住房調控政策、加強市場監管監測、強化輿論宣傳引導等六個方面出台調控措施。

10. 2016營改增融資租賃不動產可以差額納稅嗎

只有轉讓不動產才，並且不動產非自建的，才可以是差額征稅，至於租賃不動產沒有差額納稅的。

營改增後納稅人提供不動產租賃服務納稅如下：
假設是一般納稅人，房子是15年4月30號之前取得的按照簡易徵收的，增值稅=含稅銷售額/（1+5%）*5%
假設是一般納稅人，房子是15年5月1號之後取得的，或者15年4月30號之前取得的按照一般徵收的，增值稅=含稅銷售額/（1+11%）*11%

假設是小規模納稅人，增值稅=含稅銷售額/（1+5%）*5%
假設是小規模或者個人，出租的房屋是住房，增值稅=含稅銷售額/（1+5%）*1.5%