『壹』 經營性物業抵押貸款是什麼
核心提示：經營性物業抵押貸款是以借款人已購置或建成並投入運營的經營性資產所產生的穩定現金流作為第一還款來源，用於滿足借款人擴建、改建、裝修上述經營性資產的融資需求而發放的貸款。
因為經營性物業抵押貸款才開辦，小編也是現從工商行的負責人那裡打聽的。經營性物業抵押貸款是以借款人已購置或建成並投入運營的經營性資產所產生的穩定現金流（包括但不限於收費收入、租金收入和經營收入，以下統稱經營收益）作為第一還款來源，用於滿足借款人擴建、改建、裝修上述經營性資產的融資需求而發放的貸款。
經營性物業抵押貸款說白了就是用你手裡的門頭房之類的商用房做抵押換貸款，再以這個門頭的收益做為第一還款來源的貸款。看到這里一定有創友埋怨小編，說這么一大套，經營性物業抵押貸款跟我這種小業主有啥關系？小編告訴你關系大了去了！
這一句創業者一定要注意，因為經營性物業抵押貸款中說的商場包含商品交易市場中的商鋪！這門檻就已經降很低了！
工商行經營性物業抵押貸款
值得一提的是經營性物業抵押貸款所提到的那個物業是有講究的，它指的是已竣工驗收並投入商業運營，經營管理規范，經營利潤穩定，現金流量充裕，還款來源穩定、產權清晰完整且取得房地產權屬證明的，綜合收益良好的商業營業用房和辦公用房，包括商場（含商品交易市場中的商鋪！）、商品交易市場、寫字樓、星級賓館、酒店、倉庫設施和廠房綜合商業設施等。
額外再提一句，最好酒店、賓館類原則上入住率高於60%，寫字樓原則上出租率高於70%，交易市場原則上出租率高於80%。
一般而言，經營型物業抵押貸款的數量多少會綜合考慮借款人融資需求、現有融資等相關因素後再確定，肯定是在最高授信額度內最合理的金額。
經營性物業抵押貸款的期限最長不超過5年（含5年）、貸款到期日須至少早於借款人對經營性資產的經營期限終止日3年（含3年），且同時至少早於經營性資產運營年限終止日3年（含3年）。
『貳』 創業計劃大賽求融資方案！
融資方式 即企業融資的渠道。它可以分為兩類：債務性融資和權益性融資。前者包括銀行貸款、發行債券和應付票據、應付賬款等，後者主要指股票融資。債務性融資構成負債，企業要按期償還約定的本息，債權人一般不參與企業的經營決策，對資金的運用也沒有決策權。權益性融資構成企業的自有資金，投資者有權參與企業的經營決策，有權獲得企業的紅利，但無權撤退資金。
1.銀行貸款。銀行是企業最主要的融資渠道。按資金性質，分為流動資金貸款、固定資產貸款和專項貸款三類。專項貸款通常有特定的用途，其貸款利率一般比較優惠，貸款分為信用貸款、擔保貸款和票據貼現。
2.股票籌資。股票具有永久性，無到期日，不需歸還，沒有還本付息的壓力等特點，因而籌資風險較小。股票市場可促進企業轉換經營機制，真正成為自主經營、自負盈虧、自我發展、自我約束的法人實體和市場競爭主體。同時，股票市場為資產重組提供了廣闊的舞台，優化企業組織結構，提高企業的整合能力。
3.債券融資。企業債券，也稱公司債券，是企業依照法定程序發行、約定在一定期限內還本付息的有價證券，表示發債企業和投資人之間是一種債權債務關系。債券持有人不參與企業的經營管理，但有權按期收回約定的本息。在企業破產清算時，債權人優先於股東享有對企業剩餘財產的索取權。企業債券與股票一樣，同屬有價證券，可以自由轉讓。
4.融資租賃。融資租賃，是通過融資與融物的結合，兼具金融與貿易的雙重職能，對提高企業的籌資融資效益，推動與促進企業的技術進步，有著十分明顯的作用。融資租賃有直接購買租賃、售出後回租以及杠桿租賃。此外，還有租賃與補償貿易相結合、租賃與加工裝配相結合、租賃與包銷相結合等多種租賃形式。融資租賃業務為企業技術改造開辟了一條新的融資渠道，採取融資融物相結合的新形式，提高了生產設備和技術的引進速度，還可以節約資金使用，提高資金利用率。
5.海外融資。企業可供利用的海外融資方式包括國際商業銀行貸款、國際金融機構貸款和企業在海外各主要資本市場上的債券、股票融資業務。
企業競爭的勝負最終取決於企業融資的速度和規模，無論你有多麼領先的技術，多麼廣闊的市場。
融資可比作一個商品項目，交易的標的是項目，買方是投資者，賣方是融資者，融資的訣竅是設計雙贏的結果。
中國人融資喜歡找關系，房西苑老師認為關系不重要，重要的是找對門。融資有商務模式劃分，還有專業分工，程序分工，融資者需根據投資者的特點，去設計自己的融資模式。
融資不是一錘子買賣，是一個過程，關於融資的戰術，房西苑老師列舉了八個戰術，同時介紹了自己的看家本領--圍點打援。
關於國內融資的難點，房西苑老師認為有三個瓶頸：一是項目包裝，二是資金退路，三是資產溢價，這三個難點，房老師認為是有融資者自身的弱點和我國經濟體制存在的問題構成。
投資者退路房老師給出上中下三策：上策是上市套現，中策是溢價轉讓，下策是溢價回購。
『叄』 如何設計融資方案十分感謝！
固定資產項目融資2500W，3-5年，可用土地及在建工程直接給銀行做抵押，能降低相應的擔保公司收取的財務費用。最好是5年，每年還銀行500W，有利於經營和銀行收貸保障。
流動資金融資500W，1年一貸，開業以後根據需求申請。擔保公司擔保，金額小、期限短，費用低。
這樣的話，銀行也能接受，花給擔保公司的錢也少了，公司獲得貸款可能性也比較大。
『肆』 什麼是經營性物業融資
經營性物業融資，其租賃類似於分期付款租入，一般是由於企業資金周轉緊張無法直接購入該資產而租入的，租期較長，租期結束後一般情況下承租方會將該資產購入，或者此資產已無實用價值，這樣的話就相當於該資產的風險和價值完全轉價到承租方，所以應該確認為企業的資產。
而經營性租賃，租期較短，租賃結束後由出租方收回該資產繼續向其他單位出租或自用，故不能確認為本企業資產攤銷折舊。
『伍』 現在很多銀行說房地產開發企業不能申請經營性物業貸款（固定資產支持融資），想請問銀監會哪好文的規定。
中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知2003年要求，商業銀行對房地產開發企業申請的貸款，只能通過房地產開發貸款科目發放，嚴禁以房地產開發流動資金貸款及其他形勢貸款科目發放。
『陸』 什麼融資方案最理想啊
企業融資方式有很多，（一）債務融資方式：企業供應商，商業銀行，政府助資計劃，與大公司的合資。
（二）股票融資方式：私募或公募個人投資者的資金，出售股票。
第一，商業銀行是公司債務融資主要的倡導者，以企業的成熟性和擁有大量硬資產抵押，銀行是願意為其服務的，及早與銀行建立聯系是明智的，預先提出貸款申請也是可取的。
（三）政府助資計劃，政府對企業創新研發，融資日漸積極，盡管融資的性質不同，但每項計劃通常都擴大了融資的其他來源。
（四）獲得另一種資金的方式是，以私募或公賣的方式出售股票給外部私人投資者，也可以募集到一定的資金。
（五）與更有實力的大公司合作，共同出資建立。
到目前為止描述的融資渠道是公司獲得資金的主要來源，但企業在尋求資金時，不應忽略其他不重視的融資渠道。
因個人知識能力有限不周全不正確的地方也希望您能見諒，謝謝．
『柒』 物業經營管理的未來商業模式，主要是哪三種
1.物業服務集成商
物業服務集成商，又稱物業服務總包模式，是目前發達國家和地區物業服務的主流商業模式，也是作為物業服務提供商的物業服務企業的發展方向。其特徵是，物業服務企業通過前端策劃服務(設計管理模式、制訂管理方案、選擇分包企業)、中端監管服務(監督服務過程、管控服務品質)和後端評判服務(匯總客戶評價、溝通客戶需求和評判分包企業)的方式，將各分包企業的專項服務集成為面向業主的綜合性物業服務產品。其實質是，物業服務企業運用策劃、協調、溝通和評價等專業能力，通過控制物業管理價值鏈前後兩端的方式，協助業主購買專業化的物業管理服務。
物業服務集成商對應的收費模式為酬金制，適用的客戶類型多為單一產權業主以及較為專業的業主團體。從物業經營管理的角度看，該模式的優點是，以服務成本作為定價基礎，財務收支公開透明，減少交易雙方的信息不對稱，有利於消除服務買賣雙方的誤解和矛盾;對於物業服務企業來說，該模式有利於保證酬金收益和降低經營風險。缺點是，對交易雙方的專業能力要求較高，業主監管物業服務企業的成本較高;對於物業服務企業來說，該模式下缺乏服務成本控制的內在動力，難以取得超額利潤和實現快速增長。
物業服務集成商模式的推廣和普及，從專業素質看，主要取決於企業整合和挖掘物業服務價值鏈條的能力，物業服務企業比客戶更了解物業管理和比專項服務供應商更了解客戶的專業優勢，是其整合和把控價值鏈能力的核心;從外部條件看，主要依賴於專項服務市場的成熟和稅收扶持政策的落實，只有清潔、綠化、維修和秩序維護等專業服務市場的充分發育，才能保證物業服務集成商模式比物業服務提供商模式更具性價的比較優勢，只有酬金稅費的確立以及增值稅制的推廣，才能保證物業服務集成商模式成為物業服務企業和業主的雙贏選擇。
2.物業資產運營商
物業資產運營商，又稱物業資產管理模式，是伴隨著物業從消費功能向投資功能擴展，從使用價值向交換價值提升而衍生的高級商業模式。其特徵是，業主不僅將物業硬體的日常維修、養護和管理工作委託給物業服務企業，而且將資產屬性的不動產的日常投資、經營和管理工作(如租務管理、物業招商、營銷策劃、銷售代理和不動產融資等)委託給物業服務企業。其實質是，物業服務企業利用客戶資源和專業技能，同時為業主提供傳統物業管理和不動產投資理財兩項服務，從而獲取物業服務費用和資產管理傭金的雙重收益。這就是建立在物業管理平台上的物業經營管理。
物業資產運營商模式是物業服務企業運用專業技能為客戶創造物業資產價值。這一本質特徵，決定了該模式的成功推廣，必須滿足三個約束條件：一是物業本身應當具有較高的商業價值。與以滿足使用價值為主的普通居住物業不同，物業資產運營商模式主要面向具有較高利潤回報的辦公、商業、休閑娛樂等收益型物業，與以委託物業共有部分為主的基礎服務模式不同，物業資產運營通常包含物業專有部分以及建築物的整體委託。二是物業服務企業應當具備較強的專業技能。與物業服務提供商相比，物業資產運營商模式要求物業服務企業不僅具備建築物及其附屬設施的維修、養護技能，而且應當具備市場研究、投資策劃、資產評估、財務分析等物業經營管理的綜合性的專業能力。三是物業服務企業具有較強的風險管控能力。與物業服務集成商模式旱澇保收的低收益不同，物業資產運營商模式較高的商業利潤必然伴隨著較高的商業風險，企業的資本運作能力和風險管控能力，不僅是業主進行商業決策時必須考察的信用基礎，而且是物業服務企業成功運營物業資產的安全保證。
3.物業保障服務商
物業保障服務商，又稱物業後勤服務模式或者物業支援服務模式，是物業管理行業順應後勤服務社會化改革趨勢而誕生的一種混合商業模式。其特徵是，物業服務企業不僅從事不動產管理業務，而且受託提供配餐、會務、接待、交通、物流等方面的後勤服務，以全方位滿足客戶非主流業務之外的多元化需求。其實質是，物業服務企業取代客戶的後勤保障部門，以市場化的方式為客戶的後勤保障需求提供全面解決方案，使客戶高度關注其核心業務的開展和品牌價值的創造。
該模式是物業服務企業和客戶雙贏的理性選擇。從物業服務企業角度，市場競爭使其在提供不動產服務的同時，必須挖掘客戶的相關需求並提供增值服務，而相關增值服務在與不動產服務結合在一起時，可以實現資源的優化配置、成本的有效控制和客戶信息的無障礙溝通;從客戶角度，專業分工使其有必要將後勤保障支援事務從核心業務中剝離，由物業服務企業整合分散的後勤服務並形成統一的支援保障系統，有利於提高管理水平和勞動效率，改善工作環境和服務形象，提升服務質量和客戶滿意度，從而增強自身的核心競爭能力。
與其他商業模式相比，物業保障服務商模式對企業的客戶關系管理能力提出更高的要求。一般商業模式下，物業服務企業只關注合約客戶的需求和滿意度。物業保障服務商模式下，客戶具有雙層次甚至多層次的特點，可以區分為目標客戶、終端客戶、內部客戶、外部客戶、固定客戶、流動客戶等多種類型，物業服務企業不僅要讓合約客戶感到滿意，而且要讓合約客戶的客戶感到滿意，這就要求物業服務企業根據目標對象的特徵，制定並實施有針對性的客戶關系戰略和客戶滿意戰略。