土地流轉信託遍地開花農業部調研評估影響

❶ 政府向農戶流轉土地，農戶不願意，農戶該怎麼辦

農戶是土地的合法使用權人，如果不同意土地流轉，任何人不能強迫簽訂土地流轉合同。
農村土地流轉的合法手續：
（一）提出申請
1、土地流轉出讓方向村土地流轉服務站提出書面申請並遞交身份證、土地承包經營權證或二輪承包合同書正本和復印件，由村服務站向鄉（鎮）土地流轉服務中心報送。
2、土地流轉受讓方向鄉（鎮）土地流轉服務中心提出書面申請並遞交法人代表身份證、工商執照（或組織機構代碼證）、銀行資信證明、項目可行性報告（或批文）的正本和復印件。由鄉（鎮）土地流轉服務中心辦理並向縣土地流轉服務中心備案。
（二）資質審核
1、對出讓方土地情況審核由村土地流轉服務站進行初審，鄉（鎮）土地流轉服務中心進行復審。
2、對同一受讓方流轉規模100畝以上，500畝以下的，由鄉（鎮）政府組織土地流轉服務中心對其資質和項目（環保）的可行性進行審核。縣級服務中心對500畝以上流轉規模受讓方准入資質條件進行復審。
（三）價格評估
流轉土地價格由流轉雙方當事人協商確定，或委託村土地流轉服務站組織有關人員評估土地流轉價格，作為參考依據。流轉規模面積5 0 0畝以上的，鄉（鎮）土地流轉服務中心可組織人員進行價格評估。
（四）信息發布
縣、鄉（鎮）、村土地流轉服務中心（站）根據流轉價格評估結果及土地流轉雙方提供的信息，在交易服務場所進行信息發布。
（五）簽訂合同
鄉(鎮)土地流轉服務中心在收到初審合格或復審合格的意見後，及時組織受讓雙方在平等、自願的基礎上，依法、有償的簽定統一規范的土地流轉合同。
（六）鑒證歸檔
土地流轉合同文本一式五份，經鄉(鎮)鑒證。流轉面積較大的應在雙方自願的基礎上進行公證。合同文本流轉雙方各執一份，其餘三份分別由村、鄉(鎮)、縣歸檔備案。
農村土地流轉是指農村家庭承包的土地通過合法的形式，保留承包權，將經營權轉讓給其他農戶或其他經濟組織的行為。農村土地流轉是農村經濟發展到一定階段的產物，通過土地流轉，可以開展規模化、集約化、現代化的農業經營模式。農村土地流轉其實指的是土地使用權流轉，土地使用權流轉的含義，是指擁有土地承包經營權的農戶將土地經營權（使用權）轉讓給其他農戶或經濟組織，即保留承包權，轉讓使用權。

❷ 中國的土地流轉正在步入"信託時代"嗎

王東賓 / 河北張家口市金融辦

現在，農村土地流轉當前已經進入一個新的歷史階段。十八屆三中全會前後，以中信信託、中糧信託、北京信託三大信託機構先後於安徽宿州、黑龍江肇東、江蘇無錫等地開展土地流轉信託項目為標志，中國的土地流轉開始步入「信託時代」。

然而，自商業信託機構進入土地流轉領域之始，各方對土地流轉信託項目的經濟合理性就質疑不斷，或疑為商業噱頭，或疑為炒作概念，眾說紛紜。誠然，短期內迅速土地流轉實現盈利性具有相當大的難度，但正由於農業的脆弱性及其經濟劣勢，商業信託公司介入土地流轉領域這一新趨勢才尤為值得重視，需要從農村土地流轉的歷史脈絡中發現其合理性和可行性。因此，本文將比較土地流轉的幾種重要模式，以更好地理解土地流轉信託模式的經濟效率和社會意義。

一、土地流轉的三種模式

自二十世紀七十年代末八十年初家庭聯產承包責任制建立以後，土地流轉作為一種調節土地承包和土地經營之間緊張關系的重要機制，不管政策上是否正式認可，全國各地的實踐探索一直沒有停止過，出現了各種模式或經驗。本文的模式選取基於如下兩個方面。

第一，十八屆三中全會《決定》中提出「穩定農村土地承包關系並保持長久不變，在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營」，這就限定了農地流轉的兩個基本前提：「農地農有」與「農地農用」。這樣，本文的討論將不涉及改變土地使用權擁有狀態的「雙放棄」(如成都模式)、「宅基地換住房+承包地換社保」模式(如重慶九龍坡模式)等，也排除了改變「農地農地」狀態的土地股份合作制模式(如廣東南海模式)等，集中討論農業用地流轉模式。

第二，以收益權的實現方式為核心標准。這種選擇基於三個方面的考量。一是信託的制度設計恰恰以委託人財產收益權為核心，從農戶的收益權理解土地流轉信託模式，符合信託思想的本源，也易於在與其他模式的比較中發現其獨特優勢。二是受亨利?喬治的「地租社會化」思想啟發。亨利·喬治用「外殼」與「核仁」來隱喻土地佔有與收益，他反對僵化地從簡單直接佔有的形式來理解土地所有權內涵，而把地租(土地收益)作為土地權利的核心，這對我們理解當前中國「穩定承包權，放活經營權」的政策主旨極有啟發意義。最重要的是，保護(並實現)好農民的收益權是土地流轉政策的最關鍵環節，也是保障土地流轉穩定有序進行的必要條件，並能促進土地流轉在城鎮化進程中更好地發揮穩定器作用。

「地租社會化」提出者亨利喬治的著作《進步與貧窮》對孫中山的地權思想有重大影響

基於這樣兩個標准，本文選取「反租倒包」模式(浙江瑞安)和福建沙縣模式作為參照系，與以中信信託(以安徽宿州項目為例)為代表的商業信託模式進行比較，重點是各種模式的收益分配與增信機制兩個方面。

(一)浙江瑞安：「反租倒包」模式

二十世紀九十年代初期，浙江省瑞安市馬道村出現一種新的土地流轉模式，被稱之為「反租倒包」，這種模式後來在全國很多地方流行推行過。簡要地講，「反租倒包」是指村集體從農戶手中以一定價格把已經承包到戶的耕地租賃過來(「反租」)，必要時經過一定的土地規劃、整理與整治，再轉包給種糧大戶或農業企業等農業經營主體(「倒包」)。之所以稱為「反租」，是因為村集體作為土地所有者，是土地承包經營權分配中的發包方，先期已經將土地發包(「出租」)給農戶，因而村集體承租農民土地是一種「反租」行為。這樣一來二去，盡管土地又集中於村集體，但權利關系卻發生了變化。其權利轉化與轉移過程大體如此，通過發包完成土地初始權利分配(承包經營權)，「反租」將經營權集中，「倒包」將土地經營權流轉到有效率的經營主體手中，土地承包權依舊歸農戶，土地所有者——村集體發揮組織管理職能。可以說，「反租倒包」模式是中國農民在當時的政策環境下因地制宜進行的自主的制度創新，與今天政策所倡導的「穩定承包權，放活經營權」宗旨不謀而合。在「反租倒包」的過程中，村集體、村民與經營者之間通過契約「合作」創造性地實現了承包權與經營權的效率分解與重組，因此這一模式非常適應中國鄉村社會，至今在許多地區仍在使用。

顯而易見，「反租倒包」是一種村級創新模式(筆者認為，「反租」是相對於「發包」而言的，因此除非擁有發包權，鄉鎮要麼是依託村集體的聯合「反租倒包」，要麼是「偽反租」)，必然與鄉村治理水平高度關聯，關鍵問題看村委會或村集體組織的「反租」過程是否存在違背農民意願、強迫農戶流轉土地或侵害農民利益的行為，其有效運轉依賴於這樣三個條件：第一，村莊的經濟結構中，主要勞動力的收入依賴於非農就業。二，村莊治理機制比較完善，村民能夠通過協商機制達成共識，形成穩定契約。第三，村集體經濟較為發達，可以為「反租」的收益兌付提供較強的風險保障。

(二)福建沙縣：「雙平台」模式

沙縣小吃名揚海內，勞動力大量經商，土地撂荒現象嚴重，全縣范圍內土地流轉的需求非常高，催生出土地流轉的「沙縣模式」。截至2013年底，沙縣全縣實現流轉土地約13萬畝，佔全部耕地的65%，是全國土地流轉流轉率的2.5倍。從沙縣的實踐經驗來看，其土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

福建沙縣的土地流轉模式可以概括為「流轉+信託」雙平台模式。

流轉平台

沙縣自2006年開展土地流轉試點，建立了縣、鄉、村三級土地流轉服務機構，作為中介組織推動土地集中連片規模流轉。沙縣的特點是，在三級服務體系的基礎上，又建立了專門的土地流轉交易場所和信息服務平台，並開發了土地承包管理系統、流轉土地視頻系統等。土地需求方接入服務平台和系統後，通過待流轉土地視頻，可以很快了解相關地塊的地貌、田間設施等基本信息。2011年信託平台建立後，信託平台承擔了收儲土地(一次流轉)並進行土地整理的任務，將土地地塊規模化、標准化，流轉平台對接的重點變為經過信託平台集中連片整理開發後的待流轉土地(二次流轉)。

信託平台

2011年，沙縣又作為福建省第一家開展農村土地承包經營權信託流轉試點，通過設立兩家經營權平台公司，建立了縣鄉兩級信託服務體系。

信託平台的運行機制主要是信託公司與村委會(代表同意將土地信託的農民)簽訂信託合同，獲得土地後，土地集中連片，統一進行規劃、布局、整理與整治，再通過招標、競拍、租賃等形式流轉給農業企業或其他經營主體。

可見，沙縣模式是一種政府主導的「流轉+信託」雙平台模式。盡管時序上流轉平台建立在前(2006年)，信託平台建立在後(2011年)，但實際運行中信託平台前置，發揮一次流轉(土地收儲)功能，把經營權集中起來，進行土地集中連片、整理開發，流轉平台的功能升級後置，把經過整理開發後的土地流轉給相關經營主體，發揮二次流轉功能。這樣，後面的比較分析可以發現，沙縣的信託平台是一種准信託模式，在收益權設計、風險處置措施、增信機制等其他方面與商業信託平台基本相當。

(三)安徽宿州：商業信託模式

至2014年4月初，全國落地的土地流轉信託項目已經有十幾單了，其中中信信託6單(安徽宿州、山東青州、貴州開陽、安徽馬鞍山、河南濟源與湖北黃岡)，北京信託4單(江蘇無錫、鎮江句容、安徽銅陵和北京密雲)，土地流轉信託項目的土地數量已達20萬畝以上。

盡管各機構的具體合約計劃存在諸多差別，但在核心問題(收益權)的處理上差別不大。本文主要使用中信信託宿州項目的方案設計。中信信託宿州項目位於宿州市埇橋區朱仙庄鎮，信託期限為12年(二輪承包期剩餘12年)，首期流轉面積5400畝，流轉後用於建設現代農業循環經濟產業示範園(埇橋區是2010年農業部批準的第一批國家現代農業示範區)。5400畝土地由朱廟村、塔橋村集中承包經營權後，委託埇橋區人民政府代理，由區政府作為委託人與中信信託簽訂信託計劃，中信信託聘請服務商進行土地開發和基礎設施配套。該項目服務商為安徽帝元現代農業投資發展有限公司，項目初期服務商同時也是整體承租商，支付開發前期的信託收益(關於中信信託宿州項目的詳細方案信息，參見蒲堅：《解放土地——新一輪土地信託化改革》，北京：中信出版社，2014年，第219-247頁)。

中信信託公司目前正走在全國土地信託實踐的前沿

二、三種模式之比較

至此，我們初步理清三種模式的基本情況，接下來的比較以收益權為核心，集中在收益分配和增信機制兩個層面進行比較。

(一)收益分配模式

一般而言，土地流轉的收益分為兩個部分：基礎收益和增值收益。「反租倒包」模式中，農戶的土地流轉收益表現為單一的「反租」租金，但在實際情況中，村委會往往會發揮類似於集體談判機制的作用，推動土地流轉(「倒包」)價格根據市場情況和經濟環境的動態合理調整，「反租」價格隨之進行調整，這樣農戶也能分享到增值收益。在有些地區，「倒包」與「反租」之間會有一定的差價，或村集體與村民之間有約定的流轉收益分成比例，如「二八開」，農戶獲得大部分收益。

沙縣模式中，基礎收益即土地委託給信託公司時支付的約定租金。增值收益分為兩部分：一部分是土地集中到信託公司以後，通過土地整治、改良後(如高標准農田建設)的增值部分，這部分60%歸農戶，40%歸信託公司作為信託發展基金滾動發展;另一部分是土地由信託公司流轉給經營方後，由信託公司申請各級項目配套資金，其中60%無償扶持經營方，其餘按信託公司的投入計算，逐年向經營方收回，回收資金返還村集體，由村集體進行二次返還(這實際上相當於本文末提出的農業補貼「部分歸農」機制)。

中信信託宿州項目(A類計劃)中，基本收益為1000斤中等質量小麥價值(均按國家頒布的中等質量小麥價格兌付等值人民幣，以下不再重復說明)，如果低於1000元，則按1000元兌付，即支付給農民的基礎地租價格最低為每畝1000元人民幣。實際上，當地目前的土地流轉價格為每畝每年約600元左右，即該項目的基本地租一次性增值60%以上，項目初期，由當地政府為服務商(初期承租方)提供每年每畝約400斤中等質量小麥價值(約400元人民幣)。

增值收益為A類計劃方案中的超額收益。受託人服務商進行土地整理和基礎設施投資(必要時發行B類信託計劃，募集土地整理專項資金)，扣除各項本金和費用後形成的超額收益，70%歸農戶，30%歸受託人，作為信託管理費用。北京信託江蘇項目也是按這一比例分配浮動收益(即土地開發的增值收益)，增值收益「三七開」原則似乎已成為市場共識。當然，增值收益是否能夠按方案如期實現，我們實踐中密切關注。

(二)增信機制

不論何種模式，流轉收益按期兌付是穩定流轉關系的基本條件，是承包權與經營權有序、穩定分離的必要條件。而農業本身又是弱勢產業，面臨自然風險、市場風險、經營風險等多重風險，經營端的風險如果傳導流轉端，引發兌付危機，必然影響流轉關系的穩定。因此，在土地流轉的各種模式中，收益兌付的增信機制至為關鍵。

「反租倒包」模式中，村委會作為村民自治組織，與村民之間存在一種「信任契約」，並通過村民直選等基層民主途徑對村委會的行為形成有效約束。這決定了在很大程度上，村集體經濟要為「反租倒包」提供一種隱性擔保，構建一種村集體增信機制。

沙縣模式中，有兩重保障機制。一是由增值收益的40%歸入信託公司形成的信託發展基金;二是財政資金增信機制，由沙縣財政先行注資150萬元設立土地流轉風險保證金。風險保證金的增信對象為集中連片100畝以上，流轉期限5年以上的流轉土地業主;當經營業主因發生各類風險無法兌付租金，導致信託公司無法向農戶兌付收益時，由風險保證金先行兌付。

中信信託宿州項目中，在方案中為A類基本收益(付給農戶的基礎地租)設計了雙重增信保障。第一重保障來自服務商的合同承諾，在未找到承租方的時候，由服務商承租信託項目下的所有土地，並按期向農戶支付基本收益。因此在項目開發初期，服務商即承租商。而且，若後期發生實際獲得的租金收入不足以支付基本收益的情況時，該類資金缺口仍由服務商補足(服務合同中規定服務商的職責范圍包括「提供信託計劃項下兌付A類基本收益的增信保障」)。第二重保障是如果A類基本收益的兌付仍然出現流動性資金缺口時，即第一重保障出現問題時，由受託方發行T類信託計劃，補足信託收益兌付的流動性缺口(T類信託計劃也可以用於土地整理投資的B類信託計劃基本收益兌付缺口)。

綜合來看，「反租倒包」模式採用的是村集體組織隱性增信機制，而沙縣模式和信託模式均建立了明確的增信機制，前者採用政府財政增信機制，後者採用市場化增信機制，保障農戶的基本收益不受土地流轉後與經營相關的風險影響，確保基本收益穩定且可持續。不論是沙縣的政府信託機制，還是宿州的市場信託機制，本質上均是土地流轉與土地經營之間建立一道風險防火牆，以穩定收益權的方式(信託收益)更充分地實現農戶承包經營權的經濟內涵，促進承包權與經營權的有序、穩定分離，有助於同時實現「穩定承包權」和「放活經營權」雙重政策目標，並且兼顧了效率與公平。

(三)土地流轉信託與金融創新

農村金融發展滯後的一個重要瓶頸是農村缺乏有效抵押、擔保品，導致「融資難」、「融資貴」成為普遍現象。近年來，各地紛紛試點推動解決這一問題的金融創新，如吉林的「土地收益保證貸款」、重慶的「三權抵押」、河南信陽的「五權抵押」等，其政策主旨均在於農村承包地、宅基地、林權等「三農」物權的金融權能。十八屆三中全會《決定》中進一步肯定了農村土地流轉的重要作用，明確激活農村土地擔保、抵押權能的政策導向，為農村土地金融創新打開了更寬闊的政策空間。土地流轉信託化對金融創新的推動作用可以從三個層面來理解。

第一個層面是對委託方——普通農戶而言。土地流轉信託的優勢之一是將農戶承包土地的收益權結構化、標准化，變為標準的商業合約，這有利於開展以標准化收益權為標的的金融創新。例如，中信信託在宿州項目中目前已實現通過信託受益權質押為農戶發放小額貸款，年利率在10%-12%之間，沙縣的金融機構已經藉助當地的信託平台，開展了「預期收益權」、「農戶聯保+預期收益權質押」等金融創新。

2013年末發布的「107號文」(《國務院辦公廳關於加強影子銀行監管有關問題的通知》)中明確提出「探索信託受益權流轉」，可以預期未來信託收益權的市場流通性更強，會更好地促進土地流轉信託收益抵押、擔保權能的實現。尤其值得注意的是，這對當前的「人戶分離」城鎮化格局非常具有現實意義，對「非戶籍城鎮化」人群來說，在沒有並入城鎮社會保障體系之前，土地流轉信託不僅可以實現「離土不離權」，提供一份穩定的基本收入，而且可以藉助收益權金融創新申請小額貸款，更好地在城鎮中生活與創業。例如，中信信託宿州項目中就提出「賦予土地信託流轉金融屬性，為農民參與城鎮化進程、增強承擔城鎮社會保險和住房租賃等方面的私人成本的支付能力創造條件」。可以說，土地流轉信託將構建的是一種「離鄉離土不離權」的社會制度。

第二個層面是針對信託平台而言。信託平台將原來分散的經營權匯集後，實現土地集中連片，具備開展土地整治項目(如高標准農田建設、中低產田改造、節水灌溉設施等)和布局現代農業基礎設施的必要條件，從而也就具備了對接財政扶持項目和資金的基礎條件。沙縣模式中，由信託平台配合政府扶持項目，開展土地集中連片整理開發，然後再進行流轉;北京信託密雲項目所採取的「財產權信託+資金信託」的「雙信託模式」，通過資金信託為土地流轉信託後的經營開發提供1800萬元的融資支持;中信信託宿州項目中，則有發行B類信託計劃融資進行土地整理的方案。信託平台對接政府項目時，政策上可以更好地「發揮財政資金的杠桿作用」，即在財政補貼資金的引導與支持下，發揮「財政+金融」協同作用，藉助金融創新滿足土地整理開發和布局現代農業設施的融資需求。

第三個層面是對新型經營主體和經營農戶而言。少數土地信託項目中，如北京信託的江蘇無錫項目，信託土地僅158畝，項目可以直接對接農民合作社或其他新型經營主體。但其他的土地流轉信託項目一般涉及數千畝乃至數萬畝土地，需要聘請或組建(現代農業)服務商，按現代農業要求整理、開發土地，布局基礎設施，然後自主經營或再次流轉給種植大戶、家庭農場、農業企業、農民合作社等新型農業經營主體。此時經過現代農業布局後，大棚抵押、融資租賃等金融創新和金融工具將會更容易地引入，《國務院辦公廳關於金融服務「三農」發展的若干意見》(國辦發[2014]17號)、《中國人民銀行關於做好家庭農場等新型農業經營主體金融服務的指導意見》(銀發[2014]42號)等最新文件中所提倡的涉農直補資金擔保、土地流轉收益保證貸款、農機具抵押等一系列農村金融創新在土地流轉信託平台上均可以有效地展開，新型經營主體的融資能力將更強。當然，對於剛剛出現半年多的信託模式，目前多數項目仍處於服務商開發整理階段，相關的金融創新仍在醞釀與衍化當中，不過許多金融創新從沙縣的政府信託平台中看已經相當成熟。

土地流轉信託推動金融創新的機制在於土地流轉信託將承包權和經營權穩定分離後，土地權利束與相關主體清晰對應，既可以有收益權融資，也可以有經營權融資。這種土地權利束的分解與重組過程客觀上已經將土地流轉的相關主體進行了分層，形成既有大型主體(信託機構、現代農業企業等)、又有中型主體(農業龍頭企業、農民合作社)、還有小型主體(小微企業、種養大戶、家庭農場、普通經營農戶)的多層次主體，並在土地的綜合開發利用上也根據各自優勢實現了分工合作，這種結構化設計又與大中小結合的農村金融普惠體系相對應，形成金融創新的推動力。

進一步而言，隨著土地信託的實踐深入，信託平台將進一步衍化為金融創新平台，通過信託制度設計，土地流轉金融創新得以在不同層面、不同主體間展開，根據土地整理、現代農業布局、具體生產與經營等開發階段的不同特點和融資需求，因地制宜地設計不同的金融工具和金融產品，促進土地流轉的資源優化配置。例如，中信信託在宿州方案中就提出「條件成熟時，也可與商業銀行、專業性農村小微貸款機構合作」，「以土地流通信託為平台構建服務『三農』的金融生態鏈」。

四、探索土地流轉信託的「混合」模式

自中信信託、中糧信託、北京信託等信託機構介入土地流轉領域以來，因其專業化水平高和結構化的制度設計，商業信託模式備受推崇，由此引起一個爭論：以沙縣模式為代表的政府信託(類信託)模式是否過時?商業信託模式是否就是土地流轉信託的不二選擇?

從本文的比較中可以初步總結商業信託模式和政府信託模式的優劣勢。商業信託模式的優勢有：第一，商業信託模式的市場化程度更高，可以在更廣的(全國)范圍內發現價格;第二，全國只有68家信託公司，對接外部資源能力強，可以更好地遴選服務商;第三，信託標准化、結構化水平高，可以推動更高水平的金融創新。短板在於：第一，商業信託模式採用的是項目制，使用的是本地優質土地資源，且地方政府需協調足夠的土地滿足規模經濟的需要，是一種非常態的土地流轉;第二，土地前期開發依賴於服務商，沒有合適的服務商，土地整理等工作亦無法開展;第三，服務商完成現代農業布局後，要承擔部分流轉平台的職能。

相比之下，政府信託模式的優勢在於：第一，信託平台承擔了土地收儲(一次流轉)職能，是一種常態化的土地流轉;第二，信託平台可直接開展土地整理開發，不需等待服務商;第三，有專業的土地流轉平台，二次流轉的效率和專業化程度更高;第四，信託平台與縣域金融機構合作緊密，針對新型農業經營主體、小微企業和普通經營農戶的普惠金融創新更有優勢。短板在於：第一，信託平台承擔了服務商的職能，現代農業開發專業能力不足;第二，與外部資源對接能力不足，價格發現能力弱於商業信託機構;第三，標准化、結構化能力不足，限制金融創新的層次，尤其是在大型金融和現代金融工具的引入方面受限。

顯而易見，政府信託模式與商業信託模式的互補性很強，很難簡單地說孰優孰劣，需要因地制宜、具體分析。隨著信託制度向土地流轉領域的更深引入，未來綜合兩種模式的「混合」模式將更有優勢。「混合」模式可能發揮的優勢主要有：第一，結合常態的土地收儲(一次流轉)和項目制，使得縣域內流轉土地可以分區域、分層次開發利用;第二，發揮縣域信託的「中小」優勢和商業信託的「大」優勢，相關主體分層對接土地權利束和要素資源，使資源配置更有效率;第三，更好地發揮信託平台的土地整理能力和服務商的現代農業布局能力;第四，發揮信託平台和流轉平台的協同作用，提高二次流轉經濟效率，推動建立二次流轉公開市場;第五，發揮商業信託在收益權管理、兌付和風險防範方面的優勢，使得農民的信託收益權更加穩定。

在條件成熟的地區，可以探索建立「混合所有制」信託平台，綜合利用各方力量和優勢。從政策意義上來講，「混合」模式可以同時實現十八屆三中全會提出的「使市場在資源配置中起決定性作用」和「更好發揮政府作用」。

實踐中的發展表明，不論是政府信託模式，還是商業模式，亦或是今後可能的「混合」模式，信託制度在土地流轉領域是有生命力的，有可能成為今後農村土地流轉的重要制度工具。

土地流轉信託的制度優勢在於它可以同時兼顧效率與公平。土地流轉信託不僅可以實現承包權與經營權的穩定分離，而且可以實現合理分工。信託平台進行土地整理與整治，服務商(大型現代農業企業)進行現代農業規劃布局與基礎設施配套，這相當於農地的一級開發;然後土地再次流轉，實現土地更好地向四個新型經營主體集中，發揮其勞動技能優勢、生產技術優勢，這相當於農地的市場開發。通過信息平台，將有可能構建農村土地兩級開發體系。顯然，前者與後者的「適度規模」是不一樣的，而信託制的優勢恰恰在於可以穩定有序地集中經營權，又合理有效率地流轉分開，使經營權「放活」在不同層級滿足「適度規模」的不同標准。從這個角度而言，土地流轉信託可以更好地實現經濟效率。

從公平的維度來看，土地流轉信託逐步確立了幾個基本原則。第一是補貼部分歸農原則，要麼直接歸農(如中信宿州項目中基礎收益提升60%)，要麼以增值收益分成的方式，而且越是初級開發中的補貼，歸農的比例越高。第二，基礎地租價格應依據規模經營和現代農業的水準確立，而非分散經營和傳統農業的水準確立，這是對農民農地發展權的一種認可。若以分散經營的低「市場價格」進行土地長期土地流轉，大多數農民不但享受不到規模經營和現代農業的超額收益，而且基本收益的價值也沒有充分體現。第三，「漲價歸公」與「漲價歸私」相結合。亨利·喬治地租社會化思想的核心是「漲價歸公」，在人均只有一兩畝承包經營權的較平均的農村土地分配格局下，「漲價歸農」實際上是「漲價歸公」的一種衍化形式，土地流轉信託方案是地租社會化分配的一種具體實現形式。增值收益的70%與30%分配比例，是「漲價歸公」與「漲價歸私」的有機結合。從這個角度來看，土地流轉信託又可以更好地實現公平。並且，公平的制度設計可以使土地承包權與經營權穩定有序地分離，反過來會促進規模經營的經濟效率。

鄧 小 平認為，農業的第二次飛躍必須走向集體經濟

1990年，鄧 小 平提出農業生產「兩個飛躍」的思想，即中國社會主義農業的改革和發展會有兩個飛躍：第一個飛躍，是廢除人民公社，實行家庭聯產承包責任制;第二個飛躍，發展適度規模經營，發展集體經濟(具體論述參見《鄧 小 平文選》第三卷，北京：人民出版社，1993年，第355頁)。可以說，信託制度是實現「二次飛躍」的一種較為理想的制度工具。總體上，土地流轉信託是一種效率與公平兼顧、公平促進效率的機制，它使得全體農民可以共享農業「二次飛躍」的發展成果，可以更好地發揮中國土地制度的制度優勢。盡管在超過10萬億的信託資產中，土地流轉信託所佔比例微乎其微，但考慮到中國仍在持續的新型城鎮化進程，土地流轉的潛力遠遠沒有完全釋放出來，而且「戶籍城鎮化率」真正追上人口「城鎮化率」尚需一段較長的時間，消化「人戶分離」仍需時日，即使在戶籍制度改革的政策背景下，土地流轉仍將發揮重要的穩定器作用。因此，土地流轉信託的大發展值得期待和深入探索。

❸ 農業部關於促進家庭農場發展的指導意見的文件全文

一、充分認識促進家庭農場發展的重要意義。當前，我國農業農村發展進入新階段，要應對農業兼業化、農村空心化、農民老齡化，解決誰來種地、怎樣種好地的問題，亟需加快構建新型農業經營體系。家庭農場作為新型農業經營主體，以農民家庭成員為主要勞動力，以農業經營收入為主要收入來源，利用家庭承包土地或流轉土地，從事規模化、集約化、商品化農業生產，保留了農戶家庭經營的內核，堅持了家庭經營的基礎性地位，適合我國基本國情，符合農業生產特點，契合經濟社會發展階段，是農戶家庭承包經營的升級版，已成為引領適度規模經營、發展現代農業的有生力量。各級農業部門要充分認識發展家庭農場的重要意義，把這項工作擺上重要議事日程，切實加強政策扶持和工作指導。
二、把握家庭農場基本特徵。現階段，家庭農場經營者主要是農民或其他長期從事農業生產的人員，主要依靠家庭成員而不是依靠僱工從事生產經營活動。家庭農場專門從事農業，主要進行種養業專業化生產，經營者大都接受過農業教育或技能培訓，經營管理水平較高，示範帶動能力較強，具有商品農產品生產能力。家庭農場經營規模適度，種養規模與家庭成員的勞動生產能力和經營管理能力相適應，符合當地確定的規模經營標准，收入水平能與當地城鎮居民相當，實現較高的土地產出率、勞動生產率和資源利用率。各地要正確把握家庭農場特徵，從實際出發，根據產業特點和家庭農場發展進程，引導其健康發展。
三、明確工作指導要求。在我國，家庭農場作為新生事物，還處在發展的起步階段。當前主要是鼓勵發展、支持發展，並在實踐中不斷探索、逐步規范。發展家庭農場要緊緊圍繞提高農業綜合生產能力、促進糧食生產、農業增效和農民增收來開展，要重點鼓勵和扶持家庭農場發展糧食規模化生產。要堅持農村基本經營制度，以家庭承包經營為基礎，在土地承包經營權有序流轉的基礎上，結合培育新型農業經營主體和發展農業適度規模經營，通過政策扶持、示範引導、完善服務，積極穩妥地加以推進。要充分認識到，在相當長時期內普通農戶仍是農業生產經營的基礎，在發展家庭農場的同時，不能忽視普通農戶的地位和作用。要充分認識到，不斷發展起來的家庭經營、集體經營、合作經營、企業經營等多種經營方式，各具特色、各有優勢，家庭農場與專業大戶、農民合作社、農業產業化經營組織、農業企業、社會化服務組織等多種經營主體，都有各自的適應性和發展空間，發展家庭農場不排斥其它農業經營形式和經營主體，不只追求一種模式、一個標准。要充分認識到，家庭農場發展是一個漸進過程，要靠農民自主選擇，防止脫離當地實際、違背農民意願、片面追求超大規模經營的傾向，人為歸大堆、壘大戶。
四、探索建立家庭農場管理服務制度。為增強扶持政策的精準性、指向性，縣級農業部門要建立家庭農場檔案，縣以上農業部門可從當地實際出發，明確家庭農場認定標准，對經營者資格、勞動力結構、收入構成、經營規模、管理水平等提出相應要求。各地要積極開展示範家庭農場創建活動，建立和發布示範家庭農場名錄，引導和促進家庭農場提高經營管理水平。依照自願原則，家庭農場可自主決定辦理工商注冊登記，以取得相應市場主體資格。
五、引導承包土地向家庭農場流轉。健全土地流轉服務體系，為流轉雙方提供信息發布、政策咨詢、價格評估、合同簽訂指導等便捷服務。引導和鼓勵家庭農場經營者通過實物計租貨幣結算、租金動態調整、土地經營權入股保底分紅等利益分配方式，穩定土地流轉關系，形成適度的土地經營規模。鼓勵有條件的地方將土地確權登記、互換並地與農田基礎設施建設相結合，整合高標准農田建設等項目資金，建設連片成方、旱澇保收的農田，引導流向家庭農場等新型經營主體。
六、落實對家庭農場的相關扶持政策。各級農業部門要將家庭農場納入現有支農政策扶持范圍，並予以傾斜，重點支持家庭農場穩定經營規模、改善生產條件、提高技術水平、改進經營管理等。加強與有關部門溝通協調，推動落實涉農建設項目、財政補貼、稅收優惠、信貸支持、抵押擔保、農業保險、設施用地等相關政策，幫助解決家庭農場發展中遇到的困難和問題。
七、強化面向家庭農場的社會化服務。基層農業技術推廣機構要把家庭農場作為重要服務對象，有效提供農業技術推廣、優良品種引進、動植物疫病防控、質量檢測檢驗、農資供應和市場營銷等服務。支持有條件的家庭農場建設試驗示範基地，擔任農業科技示範戶，參與實施農業技術推廣項目。引導和鼓勵各類農業社會化服務組織開展面向家庭農場的代耕代種代收、病蟲害統防統治、肥料統配統施、集中育苗育秧、灌溉排水、貯藏保鮮等經營性社會化服務。
八、完善家庭農場人才支撐政策。各地要加大對家庭農場經營者的培訓力度，確立培訓目標、豐富培訓內容、增強培訓實效，有計劃地開展培訓。要完善相關政策措施，鼓勵中高等學校特別是農業職業院校畢業生、新型農民和農村實用人才、務工經商返鄉人員等興辦家庭農場。將家庭農場經營者納入新型職業農民、農村實用人才、「陽光工程」等培育計劃。完善農業職業教育制度，鼓勵家庭農場經營者通過多種形式參加中高等職業教育提高學歷層次，取得職業資格證書或農民技術職稱。
九、引導家庭農場加強聯合與合作。引導從事同類農產品生產的家庭農場通過組建協會等方式，加強相互交流與聯合。鼓勵家庭農場牽頭或參與組建合作社，帶動其他農戶共同發展。鼓勵工商企業通過訂單農業、示範基地等方式，與家庭農場建立穩定的利益聯結機制，提高農業組織化程度。
十、加強組織領導。各級農業部門要深入調查研究，積極向黨委、政府反映情況、提出建議，研究制定本地區促進家庭農場發展的政策措施，加強與發改、財政、工商、國土、金融、保險等部門協作配合，形成工作合力，共同推進家庭農場健康發展。要加強對家庭農場財務管理和經營指導，做好家庭農場統計調查工作。及時總結家庭農場發展過程中的好經驗、好做法，充分運用各類新聞媒體加強宣傳，營造良好社會氛圍。
國有農場可參照本意見，對農場職工興辦家庭農場給予指導和扶持。
農業部
2014年2月24日

❹ 合肥新站區土地流轉 小鍾村怎麼流轉法

應該是按關於合肥市農村土地承包經營權流轉規范化管理和服務的實施意見（試行） 來執行。

為認真貫徹落實《市委市政府關於推進農村改革發展加快城鄉一體化進程的實施意見》（合發〔2009〕1號）精神，鼓勵、引導和規范農村土地承包經營權流轉，加快推進農業產業化進程，提高農業經營規模化、組織化程度，根據農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》和市政府《關於農村土地承包經營權流轉的意見》（合政〔2008〕93號）的要求，現就我市農村土地承包經營權流轉規范化管理和服務工作提出如下實施意見。
一、建立流轉機制
（一）明確流轉原則。農村土地承包經營權流轉必須在堅持農村家庭承包經營制度和穩定農村土地承包經營關系的基礎上，遵循平等協商和依法、自願、有償的原則進行，不得改變土地集體所有性質，不得改變土地用途，不得損害農民土地承包權益。土地承包經營權流轉收益歸原承包方所有，任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方依法流轉其承包土地的經營權，也不得以任何形式截留、扣繳流轉收益。縣區人民政府農業行政主管部門和鄉鎮人民政府負責指導本區域土地承包經營權流轉工作。
（二）建立流轉服務機構。各縣區以農業行政主管部門為依託，建立農村土地承包經營權流轉服務中心，中心主任由縣區農業行政主管部門分管負責人兼任；各鄉鎮以農經站為依託，建立農村土地承包經營權流轉服務中心，中心主任由鄉鎮分管負責人兼任；各村設立土地承包經營權流轉服務站，村民委員會主任為服務站負責人，委派一名村幹部作為土地承包經營權流轉信息報送員，引導有土地承包經營權流轉意向的農戶進行有序流轉。建立健全縣區、鄉鎮、村三級土地承包經營權流轉信息平台，有條件的縣區可先行建立縣區、鄉鎮信息網路，並與市農委相應網站聯網，發布土地承包經營權流轉信息。
縣區、鄉鎮農村土地承包經營權流轉服務中心可設置信息聯絡、項目資質審查、收益評估、合同簽訂和鑒證等功能窗口。
信息聯絡窗口，主要負責引導農村土地承包經營權流轉雙方和村流轉信息報送員向服務中心提出申請，搜集匯總、整理登記、掛牌發布、歸檔流轉信息，聯絡流轉雙方洽談流轉有關事宜。
項目資質審查窗口，主要負責審查流轉主體的法人資格、信譽度、資金實力、經營管理能力、履約能力，以及所實施的項目是否符合有關法律法規、產業政策要求和提示項目經營風險等。
收益評估窗口，主要負責當流轉雙方對流轉價格有分歧時，受託進行轉出方土地的收益評估，提供流轉土地預期收益和流轉價格參考依據，根據市場和時間變化，提供一定比例和年限遞增的建議等。
合同簽訂和鑒證窗口，主要負責提供和指導流轉雙方簽訂規范的流轉合同，並按規定予以備案。流轉雙方有鑒證要求的，及時提供相關服務。
（三）培育流轉中介組織。鼓勵有經營資格、有經濟實力、有資信度的以土地合作社為主的中介組織，參與農村土地承包經營權流轉服務，建立以市場為導向，自負盈虧、自主服務的運行模式。各縣區農業行政主管部門要對中介資質實施備案管理與嚴格監管。
（四）建立價格評估機制。為保護流轉雙方的權益，各鄉鎮土地承包經營權流轉服務中心可接受委託，對流轉土地位置、農業生產基礎條件、土地收益、人均收入、供求關系等因素進行評估，並提供底價指導。土地承包經營權流轉最終價格由承包方與受讓方協商確定，並根據市場變化，約定按一定比例和年限遞增，提倡以實物折價確定流轉價格。
（五）健全糾紛調處體系。健全縣區、鄉鎮、村三級農村土地承包糾紛調處體系。各縣區、鄉鎮要成立農村土地承包糾紛仲裁機構，具體負責本區域農村土地承包和經營權流轉糾紛的仲裁。仲裁機構設在縣區農業行政主管部門和鄉鎮政府。村民委員會負責土地承包經營權流轉糾紛調解服務等基礎工作。
土地承包經營權流轉發生糾紛的，雙方當事人可自行協商解決，也可請求村民委員會或鄉鎮土地承包流轉服務中心進行調解；當事人不願協商、調解或協商調解不成的，可向縣、鄉兩級土地承包糾紛仲裁機構申請仲裁，也可直接向人民法院起訴。已由人民法院判決的，不再進行仲裁。
農村土地承包和經營權流轉糾紛仲裁按下列程序進行：
1．受理當事人書面申請；
2．審查立案；
3．案情調查；
4．聽取當事雙方陳述；
5．仲裁委員會成員進行合議；
6．仲裁裁決；
7．下達仲裁通知書。
二、明確流轉方式
承包方依法取得的農村土地承包經營權，可以採取出租、轉包、互換、轉讓、入股或其他符合法律法規和國家政策規定的方式流轉。
（一）出租。承包方自願將自己承包期內的土地，以一定期限全部或部分流轉給本集體經濟組織以外的業主從事農業生產經營。出租後，原土地承包關系不變。
（二）轉包。承包方自願將自己承包期內的土地，以一定期限全部或部分流轉給本集體經濟組織內部的其他業主從事農業生產經營。轉包後，原土地承包關系不變。
（三）互換。因土地集中連片規模化經營等需要，在同一集體經濟組織內部的承包戶之間，自願將土地承包經營權進行互換，雙方對互換的土地原享有的承包權利和承擔的義務也應互換。互換時，當事人應當簽訂流轉合同，報發包方和鄉鎮土地承包管理機構備案，同時辦理農村土地承包合同和經營權證變更等手續。互換期在一年之內的，可不辦理農村土地承包合同和經營權證變更等手續。
（四）轉讓。經發包方同意，承包方自願將土地承包經營權全部或部分轉讓給其他從事農業生產經營的業主，由該業主同發包方確立新的土地承包關系，原承包方與發包方在該土地上的承包關系即行終止。採取轉讓方式流轉農村土地承包經營權的，承包方應當向發包方和鄉鎮土地承包管理機構提出申請，經審核同意後方可轉讓，並及時辦理農村土地承包合同和經營權證變更等手續。轉讓後原承包期內的土地承包經營權自動滅失。
（五）入股。承包方之間自願將農村土地承包經營權作價入股成立農村土地合作社，發展農業產業化經營和農產品加工流通。農村土地合作社章程應報請發包方和鄉鎮土地承包管理機構審核，簽訂的入股合同應當在發包方和鄉鎮土地承包管理機構備案。合作社解散時，入股土地應當退回原承包方。
（六）再流轉。通過轉讓、互換方式取得的土地承包經營權，經依法登記變更後，在取得原發包方同意的基礎上，可採取出租、轉包、互換、轉讓、入股或其他符合法律法規和國家政策規定的方式依法再次流轉。
為提高土地規模經營效益，可以集中流轉承包土地，集中開發，連片種植養殖，興建產業基地。
三、維護流轉權益
（一）土地承包經營權流轉的主體是承包方，承包方有權依法自主決定所承包土地的經營權是否流轉，以及流轉的對象和方式等。
（二）土地承包經營權流轉收益歸承包方所有。流轉的轉包費、轉讓費、租金、入股分紅收益等，由當事人雙方協商確定。
（三）承包方自願委託發包方或中介組織流轉承包土地經營權的，應當由承包方出具農村土地承包經營權流轉委託書。委託書應載明委託的事項、許可權和期限等，並有委託人的簽名或簽章。
通過村（組）民代表會議形式決定農村土地承包經營權流轉行為的，願意流轉的農戶，應在村（組）民代表會議記錄上簽署意見，明確表示同意委託發包方流轉其承包土地的經營權，該行為視為承包人書面委託行為。沒有承包人的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉承包人的承包土地經營權。
（四）農村土地承包經營權流轉的受讓方，可以是法律法規允許的有農業生產經營能力的組織和個人。同等條件下，本集體組織成員享有優先權。
（五）受讓方可根據市場需求合理調整農業產業結構，自主經營，享受因生產經營帶來的政治榮譽和相關的經濟待遇。
（六）流轉土地上原有農業生產設施的經營權隨土地承包經營權一同流轉，其價值由流轉雙方根據設施的面積、構造、使用效益等協商確定；土地承包經營權流轉中涉及土地等級差別需要補償的，由流轉雙方根據土地的原經營性質、流轉後的用途和土地級差等協商確定；流轉期滿，流轉土地上農業生產設施和土地等級與流轉前發生變化的，可由流轉雙方協商補償。上述價值和補償也可委託流轉服務中心評估認定，約定為現金或實物補償。
四、規范流轉程序
（一）協商。承包方與受讓方應就流轉方式、期限和具體條件等進行自願平等協商，達成流轉意向。發包方受承包方書面委託，可代表承包方統一與受讓方進行協商。
（二）審查。流轉雙方協商達成初步意向後，報所在地農村土地承包管理機構對受讓方情況進行審查（同村同組承包戶相互間轉包、租賃、互換土地或實行土地股份合作的不審查）。流轉面積500畝以下的由鄉鎮政府組織審查；500-1000畝的由縣區政府會同鄉鎮組織審查；流轉面積超過1000畝的，建立規模經營主體流轉情況檔案，經所在鄉鎮初審、縣區預審後，報市農業行政主管部門審查。
對受讓方審查的內容應包括：
1．資質審查：法人資格、注冊地址、信譽度、資金實力、技術水平、經營管理能力和履約能力等；
2．項目審查：實施項目是否符合國家的法律法規、產業政策、總體規劃要求，項目的預期效益及經營風險等。有條件的地方可探索建立農村土地承包經營權流轉保證金和土地復耕保證金制度。
（三）訂立合同。經審查後，在鄉鎮土地承包流轉服務中心監督下，雙方簽訂土地承包經營權流轉合同。發包方或中介組織受承包方書面委託，可代表承包方與受讓方訂立合同。
除代耕外，土地承包經營權流轉雙方都應簽訂由市農業行政主管部門統一印製的規范化書面合同（式樣見附件1）。
農村土地承包經營權流轉合同一般應包括以下內容：
1．雙方當事人的姓名、住所；
2．流轉土地的座落、四至、面積、質量等級；
3．流轉的期限和起止日期；
4．流轉方式；
5．流轉土地的用途；
6．雙方當事人的權利和義務；
7．流轉價款及支付方式；
8．流轉合同到期後地上附著物及相關設施的處理；
9．違約責任。
（四）備案。流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份，發包方和鄉鎮土地承包流轉服務中心各備案一份。流轉雙方有意進行流轉合同鑒證的，可以向鄉鎮農村土地承包流轉服務中心或公證機關申請合同鑒證。不得強制要求流轉雙方進行流轉合同鑒證。
同一受讓方流轉土地規模達到500畝及以上的，由鄉鎮土地承包流轉服務中心將合同簽訂情況向縣區土地承包流轉服務中心申報備案；規模達到1000畝及以上的，由縣區土地承包流轉服務中心向市農業行政主管部門申報備案。
（五）歸檔。鄉鎮土地承包經營權流轉服務中心和村土地承包經營權流轉服務站應及時將農村土地承包經營權流轉信息、簽訂的流轉合同及其他規范性流轉書面材料等及時整理歸檔。
自2009年起，對流轉土地連續3年以上且面積達到1000畝及以上的單個規模經營主體，實行建檔申報制度，每年集中審核一次。具體辦法另行制定。
五、加強流轉管理和服務
（一）轉讓許可。承包方轉讓土地，發包方同意轉讓的應及時向鄉鎮土地承包管理機構報告，並配合辦理有關變更手續；發包方不同意轉讓的，應當於7日內向當事人書面說明理由。
（二）變更登記。土地承包經營權採取互換、轉讓方式流轉的，當事人應申請變更登記。未經變更登記的，不得對抗善意第三人。
變更登記應當按照下列規定辦理：
1．向縣區農業行政主管部門提交申請書、流轉合同及復印件、農村土地承包經營權證等證書及其復印件；
2．縣區農業行政主管部門應當自收到申請材料之日起10日內完成審核並登記；
3．由縣區農業行政主管部門向申請當事人出具登記證明。
（三）流轉信息管理。縣區農村土地承包經營權流轉服務中心負責指導鄉鎮農村土地承包經營權流轉信息規范管理工作。
1．信息收集。有流轉意向的農戶，可將流轉信息告知村土地承包經營權流轉信息員或服務站，也可以採取委託流轉的方式，填寫《農村土地承包經營權流轉委託書》（式樣見附件2），註明流轉經營權土地的地點、畝數、土地類型、流轉期限、流轉意向價格及付款方式等。流轉受讓方也可將需求信息以委託書的形式告知鄉、村土地承包經營權流轉服務機構或其他中介組織。
2．登記發布。村土地承包經營權流轉服務站負責將流轉信息及時登記、匯總、整理上報鄉鎮農村土地承包經營權流轉服務中心。鄉鎮服務中心將信息篩選分類後掛牌發布，同時上報縣區農業行政主管部門，在農業信息網上定期發布流轉信息。
3．信息月報制。從2009年起，建立全市農村土地承包經營權流轉進度、規模經營等情況按月統計上報制度。各縣區農業行政主管部門要確定專門的信息報送員，如實准確地填報農村土地承包經營權流轉、規模經營等相關信息，市農業行政主管部門定期在內部資料和相關媒體上發布。
（四）流轉檔案管理。各級農村土地承包經營權流轉服務機構要建立農村土地承包經營權流轉檔案和台帳，並實行大戶登記備案制度。建立農村土地承包經營權流轉檔案管理和報表體系，及時匯集本區域流轉情況，報上級農業行政主管部門匯總、備案。
（五）鼓勵規模經營。進一步加大土地整理、農業綜合開發、標准農田建設和特色農業產業基地建設的力度，並將其與農村土地承包經營權流轉和規模經營緊密結合起來，對已形成規模經營的地方，有關部門要優先立項。農業、農機、科研等部門要與規模經營主體建立定期聯系制度，優先為他們提供適用農機具、優良品種和技術培訓、信息咨詢等服務。農資部門要千方百計滿足規模經營大戶對農資的需求，優先供應，保證質量。
六、嚴格違規處理
（一）有下列行為之一的，受損害方有權請求人民法院或者農村土地承包糾紛仲裁機構依法認定流轉合同無效，變更或者撤銷流轉合同：
1．發包方違反民主議定原則越權流轉的；
2．依法應當經發包方同意而未經其同意擅自流轉的；
3．一方以欺詐、脅迫等手段訂立農村土地承包經營權流轉合同，損害對方利益的；
4．惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的；
5．違反法律法規有關不得收回、調整承包地等強制性規定的；
6、沒有取得合法土地承包經營權而與其他單位或個人簽訂流轉合同的；
7、強迫承包方進行流轉的；
8、擅自改變流轉土地農業用途的。
（二）發包方有下列行為之一的，鄉鎮政府應當責令其限期改正，並承擔停止侵害、返還原物、恢復原狀、排除妨害、消除危險、賠償損失等責任：
1．借流轉之機收回、調整承包土地的；
2．強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉的；
3．假借少數服從多數名義強迫承包方放棄或者變更土地承包經營權而進行土地承包經營權流轉的；
4．以劃分「口糧田」和「責任田」等為由違法收回承包地搞招標承包的；
5．侵佔、截留、扣繳承包方土地流轉收益的；
6．其他侵害農村土地承包經營權的行為。
（三）受讓方有下列行為之一的，發包方應責成當事人限期改正：
1．受讓方未按合同約定向承包方支付流轉費用的；
2．土地承包經營權流轉合同生效後，受讓方一年內無實際農業生產經營活動，導致土地閑置或荒蕪的；
3．違反合同約定，改變流轉土地農業用途的。
（四）對處理不服的組織或個人，可向上級有關部門申請行政復議，對行政復議決定不服的，可依法向人民法院起訴。
七、強化組織領導
農村土地承包經營權流轉工作涉及農民的切身利益，事關農村改革發展穩定大局。各級政府必須高度重視，把這項工作擺上重要議事日程，加強領導，成立組織，落實責任，結合實際制定具體政策措施。要切實加強農村土地承包經營權流轉管理隊伍建設，加大對各級農經管理幹部的法律、法規和政策培訓力度。要加強調查研究，注重典型示範，加大宣傳力度，引導各級幹部和農民群眾消除政策疑慮，形成思想共識和內在推動力。
從2009年起，市財政每年列支專項資金用於農村土地承包經營權流轉和土地糾紛仲裁工作，各縣區、鄉鎮也要在預算中安排相應的配套資金，保證農村土地承包經營權流轉和土地糾紛仲裁工作的需要。國土資源部門要加強對土地征佔用的管理，監督農村土地合理使用。農業部門要加強農村土地承包經營權流轉工作的服務和監管，防止以土地承包經營權流轉為名，擅自改變土地的農業用途。要建立健全土地承包經營權流轉工作制度和情況通報制度，不斷完善流轉機制，加強對流轉情況的督查，並對推進農村土地承包經營權流轉工作成績突出的單位和個人進行表彰。

❺ 土地流轉的優缺點

優點：

1、土地流轉能夠有效改善土地資源配置效率，進一步激活農業剩餘勞動力的轉移，為農業規模化、集約化、高效化經營提供廣闊空間。

另一方面，構建和規范農村集體建設用地的流轉機制，可以使農民更充分地參與分享城市化、工業化的成果，顯化集體土地資產價值，促進農民獲得財產性增收。

2、一方面通過適當的集中與合理的土地置換，可以避免農村居民點過於分散的住房方式所造成的土地浪費，推進新農村建設並化解耕地紅線失守的尷尬；

另一方面「宅基地換住房，承包地換社保」，有利於提高農民非農轉移的穩定性，從而有利於弱化城鄉二元體制並推進城鄉一體化進程。

此外，當前農村經濟發展的一個重要瓶頸是農村金融服務嚴重滯後，而宅基地及其建築物的流轉和抵押，無疑會有力推進農村金融及農村土地的資本化與市場化。

缺點：

1、土地流轉不規范，普遍存在民間化、口頭化、短期化、隨意化問題。

目前農村土地流轉普遍存在「三多三少」現象，即親戚朋友流轉的多，專業大戶流轉的少；轉包、出租或代耕的多，轉讓的少；口頭協商多，文字協議少。

2、土地流轉規模比較小，流轉效益不高。

（1）影響土地流轉的規模與效益主要問題在於需求的規模化與交易的零散性之間的矛盾。

一些農業龍頭加工企業和種植大戶需要大塊土地搞規模經營，而掛牌交易的基本上是零散土地，大塊土地少之又少。土地在小戶之間流動的多，向大戶流動形成規模經營的少。

由於土地流轉規模較小，流轉期較短，集中程度不高，耕地進行規模經營、實施機械化作業的效果難以凸顯。流轉期短也會助長租種農戶的掠奪性生產經營，造成土地肥力難以為繼。

（2）農地市場價值並未體現，流轉收益偏低。農村土地流轉中，流轉租金的定價，地區差異性很大，取決於雙方協商。短期流轉的土地主要以實物支付為主，長期流轉以現金支付為主。

國務院發展研究中心2007年的調查顯示，土地流轉租金全國平均只有293元/畝，有的乾脆撂荒，也不願放棄土地使用權讓其流轉。

（3））土地租金不斷攀升。在農村稅費改革前農民負扭較重，糧價偏低，農戶之間的土地流轉往往是土地免費送給對方耕種，對方代交各種稅費；

隨著農村改革的不斷深入和中央支農政策力度的加大，土地收益也呈明顯上升趨勢。受市場價格影響，為租金或轉包費發生爭議時有發生。

3、農民對土地承包經營權流轉認識模糊，積極性不夠高。

土地是農民最基本的生產資料，也是農民最基本的生活保障，尤其是在經濟落後地區，農民對土地具有根深蒂固的依賴情結。

有些農民擔心土地流轉對自身利益不利，因而不敢大膽參與流轉。寧肯免費將土地轉給別人種，甚至拋荒也不願流轉給別人耕種，導致撂荒、遺棄土地的現象不斷增加，成為土地流轉中流轉不出去的一大現實問題。

4、土地流轉服務不夠到位，流轉信息渠道不暢。

目前，大部分地區尚未形成統一規范的土地承包經營權流轉市場，流轉中介組織較少，缺乏土地承包經營權流轉價格評估機構。

一些地方盡管建立了流轉中介組織，但服務滯後，市場運作機制尚未形成，限制著土地承包經營權流轉。

近年來，許多鄉鎮建立了土地流轉服務中心，但大都有名無實，只在農經部門掛掛牌子，作數字統計，真正充當流轉服務媒介、履行服務職能，發揮中介效能的還不多。

(5)土地流轉信託遍地開花農業部調研評估影響擴展閱讀：

土地流轉的方式

土地流轉是家庭承包經營制度的延伸和發展。

其主要形式有代耕代種,這是指暫時無力或不願經營承包地的農戶，經自行協商臨時把承包地交由別人（大多是親友）代耕代種，原承包合同關系不變，時間、條件一般由雙方口頭約定。

轉包、轉讓,以此種方式流轉土地的主體一方是農戶或農民集體組織。

出租、反租倒包.出租是指農戶或集體組織將土地的使用權有償讓與他人的行為。反租倒包是指鄉鎮政府或村組組織先從農戶或集體組織那裡租賃土地，然後進行轉租並從中謀利的行為。

互換:單個或者一部分承包戶主動或在集體組織指導下與本集體中的其他承包戶自願調整地塊，使承包地連片集中的行為。

❻ 未來幾年是不是土地一定流轉

農村土地流轉的現狀：農地流轉實現了由「禁止流轉」到「放開流轉」，再到「支持流轉」，「規范流轉」的制度變遷，取得重大進步。
目前，我國農村土地流轉呈現以下幾個特點。
1)流轉進程趨於加快。直到20世紀90年代中期以前，農地流轉的發生率一直是偏低的，如在20世紀90年代初，全國僅有不到1%的農戶轉讓土地，轉讓的耕地面積僅佔全部耕地的0.40%。而近年來，隨著農業結構戰略性調整、農業產業化和農村現代化建設的推進，農地流轉的規模不斷擴大，速度趨於加快。2007年末，全國農村土地承包經營權流轉總面積達6372萬畝，比2006年增長14.8%。以重慶為例，重慶市農村土地流轉的起步始於20世紀80年代中後期，進入本世紀後，流轉進程趨於加快。2003年農村土地流轉面積為104萬畝，2006年達到了217萬畝接近2003年的2倍。
2)農地流轉形式以轉包出租為主，向多元化發展。農地流轉是一個從實踐中催生的產物。不同的地區產生了不同的農地流轉形式，具體有轉包、轉讓、互換、入股、租賃等形式。據農業部調查顯示，流轉形式以轉包和出租為主。2007年各類流轉形式占總流轉面積的比重為：轉包和出租佔78%；轉讓佔8.3%；入股佔3.8%；互換佔4.5%；其他形式佔5.4%。2003-2007年，轉包和出租形式所佔比重上升了10.6個百分點。
據黃祖輝、王朋等人的調查顯示，近幾年浙江省的農村土地流轉方式呈現出多元化的特點。出租、互換、轉讓等傳統的土地流轉方式各佔15.3%、14.1%和11.3%，而委託第三方經營、反租倒包和土地股份合作等一些新型土地流轉方式雖已經在一些地區陸續出現並推廣開來，但比例不大，流轉程度不高。究其原因，主要是受農村剩餘勞動力無法永久轉移的影響，農民從事非農產業的不確定性導致農民客觀上需要土地來為其提供生存保障。除了上述流轉方式以外，還有高達41.9%的被調查者通過其他未列出的方式進行了土地流轉，包括委託代耕、土地信託和土地季節性流轉等。
事實上，農民不到萬不得已是不會轉讓承包地，即使從事非農產業經營了，也會把承包地看成是活命田和就業、保險田，寧可粗放經營，撂荒棄耕，也不願意放棄承包地。農民更願意選擇轉包。
3)流轉主體呈多元化趨勢。目前，土地流轉士要在農戶與農戶之間進行。據梅福林的調查顯示，廣東、江蘇、湖南、安徽4省土地流轉主要在農戶之間進行的。其中湖南省農戶間土地流轉比例達到85%，而農戶與企業流轉所佔比重僅為15%，其他省份也基本類似。另外，從4省的流轉戶占承包戶的比重來看，最高的廣東省也只有25.3%。在農戶之間流轉的基礎上，近些年一此工商企業、農業產業化龍頭企業、農民專業合作組織等進入農業經營，參與了農村土地流轉，並逐漸成為農村土地流轉的參與主體。據調查縣統計，目前農村土地在農戶之間流轉占流轉總面積63.9%，受讓方為企業等其他主體的佔36.1%。
近年來，農村土地流轉主體正發生著由農戶向城鄉單位、企業、業主等多種成分的轉變。越來越多的科技人員和農業企業參與到農村土地經營之中，由土地流轉而帶動的產業轉移、資金轉移、技術轉移，促進現代農業的發展。據調研，截至2007年3月，四川省遂寧市共發生農村土地承包經營權流轉62706件，面積達237461畝，其中，農戶之間流轉205804畝，占流轉總面積的86.6%；流向機關幹部及科技人員3188畝，占流轉總面積的l.3%；流向城鎮居民2532畝，占流轉總面積的1.1%；流向企事業單位12304畝，占流轉總面積的5.2%；流向專業大戶及其他13633畝，占流轉總面積的5.8%。
4)土地流轉工作趨於規范化。伴隨農村土地流轉進程的不斷加快，要求地方政府和村集體提高土地流轉工作程序及合同簽訂工作的規范化。
按照農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》，各省區逐步建立健全以實施流轉合同制為重點的流轉管理制度和規程。據農業部調研，目前流轉一年以上建立了穩定流轉關系的大多數簽訂了合同。2007年全國簽訂的流轉合同份數比上年提高了27.9%。在農業部組織的土地流轉抽樣調查中，80%的調查縣流轉合同簽訂率達到60%以上，其中有26.7%的調查縣達到80%以上。農戶調查中流轉合同簽訂率達82%。93.3%的調查縣採取了縣以上統一規范流轉合同文本。調查縣中已有85.5%的鄉鎮依託農村經營管理部門建立了流轉服務織織，為農民流轉土地提供流轉信息、法律政策咨詢、價格評估、指導合同簽訂、協調利益關系和調處流轉糾紛等服務。在50%的調查縣中，由鄉村織織提供服務的流轉面積已佔流轉總面積的50%以上。
從2003年開始，浙江省引導流轉農戶補簽合同18.3萬份，涉及9.1萬戶農戶和45，8萬畝土地，逐步使土地流轉合同的簽訂工作走向規范化。27%的農戶表示在流出土地和流入土地時都簽訂了正式的書面合同，盡管這一比例並不是很高，但是較早期已經有很大的提升。另外，有31%的農戶表示在土地流轉過程中沒有簽訂任何形式的合同，主要是一些散戶間的自發性流轉和偏遠地區的非規模化流轉。

❼ 國務院頒布農村土地流轉意見有何意義

農業部關於印發《農村土地經營權流轉交易市場運行規范（試行）》的通知

各省、自治區、直轄市及計劃單列市農業（農牧、農村經濟）廳（局、委）：
按照《中共中央辦公廳 國務院辦公廳關於引導農村土地經營權有序流轉發展農業適度規模經營的意見》（中辦發〔2014〕61號）和《國務院辦公廳關於引導農村產權流轉交易市場健康發展的意見》（國辦發〔2014〕71號）要求，我部制定了《農村土地經營權流轉交易市場運行規范（試行）》，現印發供參照執行。各地要加大工作力度，指導農村土地經營權流轉交易市場建立健全交易運行規則，督促尚未建立流轉交易市場的地方特別是糧食主產區抓緊建立市場並完善規則，推動流轉交易公開、公正、規范運行，維護交易雙方合法權益，促進土地資源優化配置和農業適度規模經營健康發展。
農業部
2016年6月29日
農村土地經營權流轉交易市場運行規范（試行）
為加強對農村土地經營權流轉交易市場的工作指導，依法推進土地經營權有序流轉，依據《農村土地承包法》《農村土地承包經營權流轉管理辦法》《農村土地承包經營權證管理辦法》等法律、規章及相關政策，制定本規范。
第一條 在農村土地經營權流轉交易市場內，進行農村土地經營權流轉交易的，適用本規范。
本規范所指農村土地經營權流轉交易市場，是指為農村土地經營權依法流轉交易提供服務的平台，主要包括農村土地經營權流轉服務中心、農村集體資產管理交易中心、農村產權交易中心（所）等。
第二條 農村土地經營權流轉交易應具備以下條件：
（一）權屬清晰無爭議；
（二）交易雙方必須是具有完全民事權利能力和民事行為能力的自然人、法人或其他組織，且有流轉交易的真實意願；
（三）流出方必須是產權權利人，或者受產權權利人委託的組織或個人；
（四）流轉交易要符合法律法規和環境保護規劃、農業產業發展規劃、土地利用總體規劃和城鄉一體化建設規劃等政策規定。
第三條 農村土地經營權流轉交易市場的交易品種包括：
（一）家庭承包方式取得的土地經營權；
（二）其他承包方式取得的土地經營權；
（三）集體經濟組織未發包的土地經營權；
（四）其他依法可流轉交易的土地經營權。
第四條 農村集體經濟組織、承包農戶、家庭農場、專業大戶、農民專業合作社、農業企業等各類農業經營主體，以及具備農業生產經營能力的其他組織或個人均可以依法在農村土地經營權流轉交易市場進行交易。
第五條 流出方在農村土地經營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：
（一）家庭承包方式取得的土地經營權：
1.身份證明；
2.《農村土地承包經營權證》；
3.農村集體經濟組織或中介組織（個人）受託流轉承包土地的，應當提供書面委託書；
4.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；
5.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
（二）其他承包方式取得的土地經營權：
1.身份證明；
2.《農村土地承包經營權證》或其他權屬證明材料；
3.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；
4.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
（三）農村集體經濟組織未發包的土地經營權：
1.農村集體經濟組織主體資格證明材料；
2.具體承辦人的身份證明；
3.集體土地所有權權屬證明材料；
4.農村集體經濟組織成員的村民會議三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表簽署同意流轉土地的書面證明；
5.土地情況介紹書（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格及作價依據、流轉方式、流轉用途等內容）；
6.農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
（四）其他依法可流轉交易的土地經營權參照以上情形，按照農村土地經營權流轉交易市場要求提供相關材料。
第六條 流入方在農村土地經營權流轉交易市場進行交易，應提交以下材料：
（一）身份證明等主體資格證明材料；
（二）流入申請（主要包括流入土地的用途、面積、期限等內容）；
（三）流入土地超過當地規定標準的，需提供農業經營能力等證明，項目可行性報告，以及有權批准機構准予流轉交易的證明；
（四）農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
第七條 交易雙方應當對所提交材料的真實性、完整性、合法性、有效性負責。
第八條 流出方和流入方與農村土地經營權流轉交易市場簽署流轉交易服務協議，明確農村土地經營權流轉交易市場提供的服務內容及協議雙方的權利、義務。
第九條 農村土地經營權流轉交易市場公開發布供求信息。信息主要包括以下內容：
（一）流轉土地的基本情況（主要包括土地位置、四至、面積、質量等級、利用現狀、預期價格、流轉方式、流轉用途等內容）；
（二）流出方或流入方的基本情況和相關條件；
（三）需要公布的其他事項。
第十條 土地經營權流轉信息的發布公示期限不少於10個工作日。同一宗土地的經營權再次流轉交易須設定間隔期限。在公示期限內，如出現重大變化，應及時發布變更信息，並重新計算公示期限。公示期結束後，農村土地經營權流轉市場組織交易。
第十一條 土地經營權流出方或流入方可以委託具有資質的評估機構對土地經營權流轉交易價格進行評估。
第十二條 集體經濟組織未發包的土地經營權流轉交易底價應當由農民集體民主協商決定。
第十三條 交易雙方應參照土地經營權流轉交易合同示範文本訂立合同，主要包括以下內容：
（一）雙方的基本信息；
（二）流轉土地的四至、坐落、面積、質量等級；
（三）流轉的期限和起止日期；
（四）流轉土地的用途；
（五）流轉價款及支付方式；
（六）合同到期後地上附著物及相關設施的處理；
（七）雙方的權利和義務；
（八）雙方的違約責任、爭議解決方式、合同變更和解除的條件；
（九）雙方認為需要約定的其他事項。
第十四條 流轉交易合同到期後，流入方在同等條件下可優先續約。
第十五條 按照農村土地經營權流轉交易市場的相關要求，流轉交易雙方簽訂合同後，可以獲得農村土地經營權流轉交易市場提供的流轉交易鑒證。
第十六條 農村土地經營權流轉交易鑒證應載明如下事項：
（一）項目編號；
（二）簽約日期；
（三）流出方及委託人全稱；
（四）流入方及委託人全稱；
（五）合同期限和起止日期；
（六）成交金額；
（七）支付方式；
（八）其他事項。
第十七條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，經流出方、流入方或者第三方提出申請，農村土地經營權流轉交易市場確認後，可以中止交易：
（一）農村土地經營權存在權屬爭議且尚未解決的；
（二）因不可抗力致使交易活動不能按約定的期限和程序進行的；
（三）其他情況導致交易中止的。
第十八條 交易過程中，交易雙方合同簽訂前，有以下情形之一的，農村土地經營權流轉交易市場可以終止交易：
（一）中止交易後未能消除影響交易中止的因素導致交易無法繼續進行的；
（二）人民法院、仲裁機構等單位依法發出終止交易書面通知的；
（三）其他需要終止交易的。
第十九條 經有權機關授權，農村土地經營權流轉交易市場可以開展土地經營權抵押登記。
第二十條 土地經營權抵押人向農村土地經營權流轉交易市場提出抵押登記申請的，應提供以下材料：
（一）農村土地經營權抵押申請；
（二）抵押登記申請人身份證明，法人和其他組織還需提供統一社會信用代碼、工商營業執照副本或其他證明材料；
（三）相關方同意土地經營權用於抵押和合法再流轉的證明；
（四）土地經營權權屬證明材料或土地經營權流轉交易鑒證；
（五）農村土地經營權流轉交易市場要求提供的其他材料。
第二十一條 農村土地經營權流轉交易市場應當將交易過程中形成的文字、圖片等相關資料妥善保存，建立健全檔案管理制度。
第二十二條 相關權利人可以獲得檔案信息查詢服務，農村土地經營權流轉交易市場在提供檔案查詢服務時,不得損害國家安全和利益,不得損害社會和其他組織的利益,不得侵犯他人合法權益。
第二十三條 農村土地經營權流轉交易市場應交易雙方要求，可以組織提供法律咨詢、資產評估、會計審計、項目策劃、金融保險等服務。提供有關服務的收費標准，根據相關規定由當地物價部門核定並予以公示。
第二十四條 農村土地經營權流轉交易市場應當制定工作規程和採取必要措施，保障農村土地經營權流轉交易公開、公正、規范運行，自覺接受社會公眾監督和依法接受有關部門管理。
第二十五條 農村土地經營權流轉交易發生爭議或者糾紛，相關權利人可以依法申請調解、仲裁或提起訴訟。

❽ 聽說山東剛剛出台了家庭農場的政策

2013年中央一號文件提出，鼓勵和支持承包土地向專業大戶、家庭農場、農民合作社流轉。其中，「家庭農場」的概念是首次在中央一號文件中出現。
而在現實中，家庭農場早已遍地開花。21世紀初以來，上海松江、湖北武漢、吉林延邊、浙江寧波、安徽郎溪等地積極培育家庭農場，很大程度上豐富了農業經營主體。據統計，農業部確定的33個農村土地流轉規范化管理和服務試點地區，已有家庭農場6670多個。其中，位於山東省膠州市的鴻飛大沽河農場佔地面積多達5030畝，引起社會各方的廣泛關注。近日，中國證券報記者走訪了鴻飛大沽河農場，就家庭農場的經營和發展問題進行了深入調研。
為農業現代化提供條件
「那邊是去年打下來的玉米，簡單晾曬後就能烘乾脫粒了。」鴻飛大沽河農場48歲的主人王興遷指著左手邊廣場上堆積如山的玉米向中國證券報記者介紹道。「這邊是剛從內蒙古運來的土豆種，」王興遷又指向右手邊，「差不多一塊錢一斤，有30萬斤吧，還差半個月左右就能下地了。」就這樣，王興遷「左手糧食，右手土豆」，短短5年便一手打造出規模達5030畝的巨型家庭農場。
5年前的2007年，王興遷以每畝550斤小麥的租價從東小埠村、西小埠村和雙京村租種了600畝土地，嘗試糧食種植，從此便一發而不可收拾。到目前為止，王興遷所承包的5030畝土地已經囊括了周邊12個村莊，共約2000個家庭的土地。其中，糧食種植面積達3000多畝，土豆種植面積1500畝-1600畝，另外還喂養有少量的雞、鴨、羊等牲畜。去年3月份，王興遷在工商部門正式將農場注冊為「膠州市鴻飛大沽河農場」。
土地的集中連片經營使機械化大生產成為了可能。在鴻飛大沽河農場的機械庫里，30多台大型農用機械一字排列。王興遷如數家珍，向記者一一介紹起來，「這是噴葯機，能一次噴射18米，一天能噴射五六百畝的農地。這是免耕施肥播種機，很先進，實現了一體化作業……」而機械化大生產也帶來了實實在在的效益。據王興遷介紹，實現機械化規模種植後，起碼節省了一半的人工費用。「現在農場才20來個工人，一個人管理500畝土地不成問題，只有作物收割的時候才會臨時多僱用一些工人。」同時，經烘乾機烘乾的糧食比一般農戶曬出來的糧食糠少、土少，比市場價格高出一毛錢還多。「人家的小麥收購價也就1.1元左右，我們的起碼能賣到1.2元。」王興遷說。
在農產品銷售方面，鴻飛大沽河農場通過訂單農業等方式，一定程度上化解了市場風險。受2012年全國土豆豐收、價格驟跌的影響，鴻飛大沽河農場損失達100萬元。吸取此次教訓，王興遷在新春土豆播種前便將1/3的土豆與企業簽訂了訂單。「我們跟公司訂的土豆收購底價是6毛3一斤，這樣即使今年土豆價格還是跟去年一樣，我們也能保證這一塊的收益。而如果土豆市場價格上漲，另外的2/3的土豆也能彌補那1/3的損失。」
據王興遷介紹，在扣除各種費用後，農場去年的凈利潤達到150萬元左右，今年達到200萬元應該不成問題。這樣算來，農場每畝土地的凈利潤能到300元-400元。而以前土地在個體農戶手中能收支相抵就很不錯了，根本不敢奢談利潤。
從全國看來，家庭農場的規模效益也已經逐漸顯現。以家庭農場連片集中的上海市松江區為例，自2007年推出家庭農場到2012年6月，松江區的家庭農場已發展到1173戶，經營面積佔全區糧田面積的77.3%，戶均經營面積114.1畝，戶均年收入10.1萬元。而在吉林延邊，2011年199家家庭農場中有98%實現了盈利，2012年全州451家家庭農場中，有99%實現盈利。
家庭農場宜因地制宜
家庭農場能實現很好的規模效益，但一個地方到底適不適合發展家庭農場還要因地制宜，切忌一刀切。膠州市農業局經管站站長劉丕舜向中國證券報記者解釋道：「一個地方是否適合發展家庭農場這種新型的農業經營模式首先要看當地對土地的依賴程度。比如說鴻飛大沽河農場所在的李哥庄鎮，當地是全國有名的制帽之鄉，很多年前當地的農民就轉移到二三產業去了，種地的寥寥無幾。當地對土地的依賴程度很低，從而為家庭農場的興起和發展提供了有利條件。其次要看土地的收益，土地收益高的地方也不利於發展家庭農場。土地收益高，流轉難度就大。比如說離膠州不遠的壽光市就幾乎不可能發展起家庭農場，因為當地農民種植高效蔬菜收益很高，土地寸土寸金，土地流轉難度很大。」
在家庭農場的規模上，既有像鴻飛大沽河農場這樣規模達5000多畝的巨型家庭農場，也有像上海松江區那樣的規模在100畝-150畝的小型家庭農場。中國社會科學院農村發展研究所宏觀室主任黨國英認為，「考慮到多種因素，如農村富餘勞動力轉移的速度、管理水平、現有技術裝備水平與配套服務體系等，我國平原地區耕作大田作物的家庭農場一般不宜超過300畝，蔬菜規模不宜超過30畝。如果規模過大，就會出現二次轉包土地的情形。」而中國小農經濟的現實也決定了中國的家庭農場將長期以松江的小型家庭農場為模型。但松江區委書記盛亞飛也表示，「我們測算過，如果夫妻倆都是壯年勞動力，按現在的勞動生產力，可種600畝地。也就是說，松江有30萬畝土地，其中20多萬畝種稻穀，只需要五六百戶農戶進行勞作。這是我們搞家庭農場的目標。」而隨著家庭農場規模的擴大，農場的經營也可能突破「以農民家庭為生產單位」的束縛。比如鴻飛大沽河農場在發展壯大的過程中便由當初的家庭經營發展到現在的股份制經營。而隨著規模的擴大，為了解決規模和效率的矛盾，王興遷已經決定今年將整個大農場分成四個小農場，每個小農場由兩個股東經營，以提高農場的經營效率。
而在家庭農場的作物方面，各地因地域、氣候和市場的不同更是各有不同，但農產品的品牌化和精細化或許是未來家庭農場的發展方向。劉丕舜向記者介紹，家庭農場的未來發展關鍵是要提高農產品的精細化程度，創立自己的品牌。王興遷也對記者稱，「今年要為農場的白菜、土豆、水稻等產品建立自己的品牌，向農產品的精細化方向發展。」
經營發展面臨兩難
「怕就怕本來種得好好的地，突然被農戶要回去。」對家庭農場本來信心滿滿的王興遷在談到家庭農場的土地流轉問題時不免擔心起來。他對中國證券報記者表示，地種得不好，擔心自己，地種得好，又擔心別人——怕別人眼紅，半路把地要回去。「就盼望政府能下發一個正式的文件，確立家庭農場的法律地位，把家庭農場的土地承包權保護起來。」
而王興遷的擔心和希望也是全國很多家庭農場主的擔心和希望。在中央一號文件下發之後到目前還未有細化的具體政策出台，很多家庭農場主處於一邊經營一邊觀望的過程之中。由於擔心土地承包過程中生變，很多地方的家庭農場土地短期租賃現象十分普遍。劉丕舜也認為，家庭農場的發展和完善，首先要給予其相應的法律地位，政策上的優惠也應該逐步落實。
而與農民專業合作社已享受到各種扶持優惠政策相比，關於家庭農場的扶持優惠政策遲遲未出台也在一定程度上造成了很多混亂。膠州市工商局副局長姜志剛向中國證券報記者介紹，膠州市已實現工商注冊的家庭農場共有28個，其中，注冊為個體工商戶的共有26家，注冊為個人獨資企業的有兩家。「現在農民專業合作社享有各種優惠政策，合作社種養殖不需要交稅，進行農產品深加工也不需要繳稅。但是，家庭農場現在還沒有具體的優惠政策出台，而已經進行工商注冊的家庭農場屬於個體工商戶和個人獨資企業性質，原則上應當交稅。而且，很多家庭農場在種養殖環節屬於第一產業，是不需要交稅的。但有些家庭農場已經進行到農產品深加工環節，這就屬於第二產業了，也是應當交稅的，這也是跟合作社的一個不同。」於是，與合作社相比，還處於政策空白期的家庭農場便處在了一種非常尷尬的地位。姜志剛同時表示，正月十五過後，市工商局將會逐步對家庭農場展開調研，制定研究具體辦法。
另外，家庭農場要適應規模化經營的要求，對農機和資金的需求巨大，這都需要政策在補貼、信貸等方面的扶持。王興遷向中國證券報記者表示，規模擴大後，自己的農場現在每年的投入都在700萬-800萬元，而很多仍是依靠他個人信譽的貸款。自己之所以去年到工商部門對農場進行了注冊，很大程度上就是希望能盡快享受到政策在資金、補貼等方面的優惠。
當然，從中央到地方，具體的扶持優惠政策也有望很快出台和落實。日前，農業部農村經濟體制與經營管理司負責人表示，農業部將按照中央要求，著手研究培育發展家庭農場的基本原則和實現途徑，開展家庭農場統計工作，指導地方穩步培育家庭農場。鼓勵有條件的地方率先建立家庭農場注冊登記制度，明確家庭農場認定標准、登記辦法，制定專門的財政、稅收、用地、金融、保險等扶持政策。而劉丕舜也向中國證券報記者透露，膠州市正在根據中央一號文件精神制訂土地規模經營的實施方案，並將對10家示範合作社、10家示範家庭農場、10家專業大戶進行一定的資金獎勵。而王興遷更是向記者透露，自己已經從市農業局獲悉，國家將對家庭農場進行每畝地231元的補貼，只等政策落實。
豐富農業經營主體
隨著家庭農場的出現和興盛，家庭農場將和農民專業合作社、種植大戶一起豐富農業經營主體，未來有望改變目前「公司+農戶」的單一經營模式。
在近年來的諸多食品安全事故中，「公司+農戶」的經營模式一直為人所詬病，特別是在去年年底的「速成雞」事件爆發後，「公司+農戶」的經營模式一度成為眾矢之的。在1月28日第三屆中國縣域經濟發展高層論壇上，新希望集團董事長劉永好稱未來五年的養豬計劃將不會再復制養雞過程中的「公司+農戶」的模式，而將走一條「公司+農場+合作社」的新路子。在目前絕大多數涉農公司仍沿用「公司+農戶」的經營模式之下，「農場」已經進入了一些大型養殖集團的視野。
中央一號文件也同時指出，對於商業資本進入農業領域的問題，一方面，要探索建立嚴格的工商企業租賃農戶承包耕地(林地、草原)准入和監管制度。另一方面，要鼓勵和引導城市工商資本到農村發展適合企業化經營的種養業。中農辦主任陳錫文對此作出了解讀，他指出，商業資本進入農業生產領域之後實行那種公司加農戶的模式，存在一個監管難的問題，農民作為僱工為公司幹活時可能不會像搞自己的莊稼那麼負責。因此陳錫文認為絕大多數情況下農業應該採取家庭經營方式，但在農產品的加工領域則不妨引入城市商業資本和龍頭企業。
在此背景之下，「公司+家庭農場」的經營模式已經在一些地方得到實踐。在貴州凱里市，廣東溫氏集團投資2億元，建立了1500萬羽優質肉雞養殖項目。凱里溫氏畜牧公司分別在龍場、爐山等鄉鎮帶動68戶農民自發投資600萬元，建立起標准化、規模化的家庭農場68個。

❾ 國家為什麼要土地流轉

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多年來，全市各級黨委和政府認真貫徹落實黨在農村的基本政策，不斷穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。從全市情況看，農村土地承包經營權確權及流轉工作符合國家的法律法規和政策，是穩定、健康的，但在完善管理、規范流轉和加強服務等方面還存在一些需要解決的問題。根據《中華人民共和國農村土地承包法》、農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(農業部第47號令)等法律法規和政策，現就規範本市依法確權到戶的農村農用土地承包經營權流轉(以下簡稱農村土地流轉)工作提出如下意見：

4.1 進一步加強農村土地流轉的規范管理
(一)穩定和完善農村土地承包關系。各區(縣)要認真對照相關法律法規和政策，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利。依法應確權的土地都要納入確權范圍並確權到戶。確權確地的，要全部發放土地承包經營權證書，嚴格做到承包地塊、面積、合同和證書「四到戶」;確權確利的，要簽訂確利合同並將土地確權證書發放到戶;確權確股的，要將土地確權證書發放到戶。
(二)農村土地流轉不得改變土地的性質和用途。農村土地流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。要妥善處理好近期利益與長遠利益的關系，嚴格遵守農地農用原則，嚴禁從事非農建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農民長遠利益的行為發生。
(三)合理確定農村土地流轉期限。農村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意願，根據流轉土地的使用情況由雙方協商確定，但不得超過原承包合同的剩餘期限。原則上，對流轉後用於普通農作物種植等投入較小的土地，流轉期限不宜過長;對流轉後用於發展林果業和設施農業等投入較大的土地，流轉期限可以適當延長。採取出租方式流轉的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。
(四)必須保障農村土地流轉收益。土地流轉雙方應根據土地質量、產出水平和物價變動等因素，合理確定流轉價格。流轉期限超過5年的，應當建立價格調整機制，明確約定調整時限和幅度，分時段確定流轉價格。流轉雙方應對各種政策性補貼、流轉期滿後地上物權屬及補償辦法、土地徵佔應得補償的歸屬等作出明確約定。確權確地到戶後流轉的，流轉收益歸承包農戶所有;確權確利和確權確股流轉給村集體，由村集體統一經營或流轉給其他經營主體的，土地收益要單獨建賬、單獨核算、專戶儲存，並嚴格履行民主程序，合理分配土地收益，確保及時、足額兌現到農戶。
(五)依法規范農村土地流轉行為。承包方採取轉包、出租等方式流轉，應當及時報發包方備案;採取轉讓方式流轉，應當經發包方同意，受讓方要與發包方重新簽訂承包合同，及時辦理土地承包經營權屬變更手續;採取互換方式流轉，雙方當事人應到村集體經濟組織辦理承包合同、土地承包經營權證書變更及備案手續。承包方自願委託他人(包括各類組織和個人)流轉其承包土地的，應當由承包方出具《北京市農村土地承包經營權流轉合同(示範文本)》中統一制定的書面委託書。沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
(六)健全完善農村土地流轉程序。農村土地流轉，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。土地流轉受讓方以轉包、出租方式取得的土地進行再流轉的，應當經原承包方書面同意，並辦理流轉備案手續。企業或個人等經營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉合同的，未經集體經濟組織同意，不得私自進行流轉;如需進行流轉，土地經營者應當向集體經濟組織提出書面申請。集體經濟組織流轉確權確利和確權確股土地的，須經集體經濟組織成員大會或成員代表大會民主討論決定並進行公示。流轉給本集體經濟組織以外的單位或者個人的，經民主決策後報鄉(鎮)人民政府批准。
(七)全面推行農村土地流轉合同管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉合同外，所有農村土地流轉都必須依法簽訂書面合同。過去沒有簽訂合同的，相關當事人要按全市統一規范的合同文本進行補簽;已經簽訂流轉合同雙方無異議的，維持原合同不變。流轉合同的簽訂要在鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織的監督下，由流轉雙方在村集體經濟組織集中完成，特殊情況下可在其他地點完成，但要做到合同的簽訂、備案在同一地點一次完成。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份;發包方和鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構各備案一份。

4.2 全面做好農村土地流轉的服務工作
(八)加強農村土地流轉服務組織建設。要結合本地實際情況，依託農村合作經濟經營管理機構，並充分發揮村集體經濟組織的作用，逐步建立健全區(縣)、鄉(鎮)和村三級農村土地流轉服務組織，為土地流轉提供相關的法律宣傳、政策咨詢、流轉信息、合同簽訂指導、矛盾糾紛調處和檔案管理等系列服務。
(九)提高農村土地流轉信息化服務水平。要根據本地區實際和農村土地流轉各方需要，進一步加強農村土地流轉信息平台建設，不斷健全和完善流轉信息平台功能，認真維護好、管理好、利用好農村土地流轉信息平台。本市農村土地流轉的轉出信息要全部通過農村土地流轉信息平台進行發布，同時，要進一步提高全市農村土地流轉合同登記、備案和統計分析的信息化管理水平，及時監測農村土地流轉動態，匯總農村土地流轉數據。要充分利用信息平台，宣傳相關法律法規，交流典型經驗，切實提高農村土地流轉的信息化服務水平。
(十)探索建立農村土地流轉價格指導機制。要加強對土地流轉價格的統計、監測和分析，通過農村土地流轉信息平台等多種途徑和方式，向廣大農民提供土地流轉價格信息。有條件的區(縣)、鄉(鎮)可根據本地區的區位優勢、土地質量、土地產出率等因素，探索開展土地流轉價格評估工作，建立健全本地區農村土地流轉價格指導機制並實行動態管理。通過公平、合理的價格指導機制，保護土地流轉各方利益，引導農村土地承包經營權有序流轉。
(十一)做好農村土地承包及流轉合同備案和檔案管理工作。要切實加強管理，建立健全農村土地承包及流轉備案制度，並實行動態管理。當事人採取互換、轉讓方式流轉要求登記的，區(縣)農村土地承包登記管理部門要及時予以登記，並變更土地承包經營權證書。鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織對採取轉包、出租方式流轉的，應當及時進行合同備案;對採取轉讓、互換方式流轉的，應當及時辦理土地承包合同變更手續並備案。同時，要認真清理、規范整理，建立健全農村土地承包台賬和農村土地流轉台賬，加強合同檔案管理，切實管好農村土地承包及流轉的各項檔案資料。
(十二)加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁工作。認真貫徹《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》，按照鄉村調解、區縣仲裁、司法保障的總體要求，依法建立健全農村土地承包仲裁調解機構，完善調解仲裁程序、調解仲裁方法和調解仲裁製度，依法開展農村土地承包糾紛調解仲裁工作。農村土地承包仲裁調解機構要加強與紀檢監察、政府法制、司法、信訪等部門的溝通協作，建立起多部門協調解決重大問題的工作溝通機制，健全包括協商、調解、仲裁、司法、信訪等多渠道調處糾紛的工作機制，暢通農戶訴求渠道，提高調處糾紛能力。

❿ 集體土地流轉的指導性文件

多年來，全市各級黨委和政府認真貫徹落實黨在農村的基本政策，不斷穩定和完善以家庭承包經營為基礎、統分結合的雙層經營體制。從全市情況看，農村土地承包經營權確權及流轉工作符合國家的法律法規和政策，是穩定、健康的，但在完善管理、規范流轉和加強服務等方面還存在一些需要解決的問題。根據《中華人民共和國農村土地承包法》、農業部《農村土地承包經營權流轉管理辦法》(農業部第47號令)等法律法規和政策，現就規範本市依法確權到戶的農村農用土地承包經營權流轉(以下簡稱農村土地流轉)工作提出如下意見：
一、進一步加強農村土地流轉的規范管理
(一)穩定和完善農村土地承包關系。各區(縣)要認真對照相關法律法規和政策，依法保障農民對承包土地的佔有、使用、收益等權利。依法應確權的土地都要納入確權范圍並確權到戶。確權確地的，要全部發放土地承包經營權證書，嚴格做到承包地塊、面積、合同和證書「四到戶」;確權確利的，要簽訂確利合同並將土地確權證書發放到戶;確權確股的，要將土地確權證書發放到戶。
(二)農村土地流轉不得改變土地的性質和用途。農村土地流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途、不得損害農民土地承包權益。要妥善處理好近期利益與長遠利益的關系，嚴格遵守農地農用原則，嚴禁從事非農建設，嚴禁破壞耕作層，有效防止破壞耕地等侵害農民長遠利益的行為發生。
(三)合理確定農村土地流轉期限。農村土地流轉期限應當尊重流轉雙方的意願，根據流轉土地的使用情況由雙方協商確定，但不得超過原承包合同的剩餘期限。原則上，對流轉後用於普通農作物種植等投入較小的土地，流轉期限不宜過長;對流轉後用於發展林果業和設施農業等投入較大的土地，流轉期限可以適當延長。採取出租方式流轉的，租賃合同期限要遵照《合同法》的規定，不得超過20年。租賃期間屆滿，當事人可以續訂租賃合同，但約定的租賃期限自續訂之日起仍不得超過20年。
(四)必須保障農村土地流轉收益。土地流轉雙方應根據土地質量、產出水平和物價變動等因素，合理確定流轉價格。流轉期限超過5年的，應當建立價格調整機制，明確約定調整時限和幅度，分時段確定流轉價格。流轉雙方應對各種政策性補貼、流轉期滿後地上物權屬及補償辦法、土地徵佔應得補償的歸屬等作出明確約定。確權確地到戶後流轉的，流轉收益歸承包農戶所有;確權確利和確權確股流轉給村集體，由村集體統一經營或流轉給其他經營主體的，土地收益要單獨建賬、單獨核算、專戶儲存，並嚴格履行民主程序，合理分配土地收益，確保及時、足額兌現到農戶。
(五)依法規范農村土地流轉行為。承包方採取轉包、出租等方式流轉，應當及時報發包方備案;採取轉讓方式流轉，應當經發包方同意，受讓方要與發包方重新簽訂承包合同，及時辦理土地承包經營權屬變更手續;採取互換方式流轉，雙方當事人應到村集體經濟組織辦理承包合同、土地承包經營權證書變更及備案手續。承包方自願委託他人(包括各類組織和個人)流轉其承包土地的，應當由承包方出具《北京市農村土地承包經營權流轉合同(示範文本)》中統一制定的書面委託書。沒有承包方的書面委託，任何組織和個人無權以任何方式決定流轉農戶的承包土地。
(六)健全完善農村土地流轉程序。農村土地流轉，在同等條件下，本集體經濟組織成員享有優先權。土地流轉受讓方以轉包、出租方式取得的土地進行再流轉的，應當經原承包方書面同意，並辦理流轉備案手續。企業或個人等經營者與村集體簽訂非家庭承包或流轉合同的，未經集體經濟組織同意，不得私自進行流轉;如需進行流轉，土地經營者應當向集體經濟組織提出書面申請。集體經濟組織流轉確權確利和確權確股土地的，須經集體經濟組織成員大會或成員代表大會民主討論決定並進行公示。流轉給本集體經濟組織以外的單位或者個人的，經民主決策後報鄉(鎮)人民政府批准。
(七)全面推行農村土地流轉合同管理制度。除代耕期不足1年不需簽訂書面流轉合同外，所有農村土地流轉都必須依法簽訂書面合同。過去沒有簽訂合同的，相關當事人要按全市統一規范的合同文本進行補簽;已經簽訂流轉合同雙方無異議的，維持原合同不變。流轉合同的簽訂要在鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織的監督下，由流轉雙方在村集體經濟組織集中完成，特殊情況下可在其他地點完成，但要做到合同的簽訂、備案在同一地點一次完成。農村土地承包經營權流轉合同一式四份，流轉雙方各執一份;發包方和鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構各備案一份。
二、全面做好農村土地流轉的服務工作
(八)加強農村土地流轉服務組織建設。要結合本地實際情況，依託農村合作經濟經營管理機構，並充分發揮村集體經濟組織的作用，逐步建立健全區(縣)、鄉(鎮)和村三級農村土地流轉服務組織，為土地流轉提供相關的法律宣傳、政策咨詢、流轉信息、合同簽訂指導、矛盾糾紛調處和檔案管理等系列服務。
(九)提高農村土地流轉信息化服務水平。要根據本地區實際和農村土地流轉各方需要，進一步加強農村土地流轉信息平台建設，不斷健全和完善流轉信息平台功能，認真維護好、管理好、利用好農村土地流轉信息平台。本市農村土地流轉的轉出信息要全部通過農村土地流轉信息平台進行發布，同時，要進一步提高全市農村土地流轉合同登記、備案和統計分析的信息化管理水平，及時監測農村土地流轉動態，匯總農村土地流轉數據。要充分利用信息平台，宣傳相關法律法規，交流典型經驗，切實提高農村土地流轉的信息化服務水平。
(十)探索建立農村土地流轉價格指導機制。要加強對土地流轉價格的統計、監測和分析，通過農村土地流轉信息平台等多種途徑和方式，向廣大農民提供土地流轉價格信息。有條件的區(縣)、鄉(鎮)可根據本地區的區位優勢、土地質量、土地產出率等因素，探索開展土地流轉價格評估工作，建立健全本地區農村土地流轉價格指導機制並實行動態管理。通過公平、合理的價格指導機制，保護土地流轉各方利益，引導農村土地承包經營權有序流轉。
(十一)做好農村土地承包及流轉合同備案和檔案管理工作。要切實加強管理，建立健全農村土地承包及流轉備案制度，並實行動態管理。當事人採取互換、轉讓方式流轉要求登記的，區(縣)農村土地承包登記管理部門要及時予以登記，並變更土地承包經營權證書。鄉(鎮)農村合作經濟經營管理機構和村集體經濟組織對採取轉包、出租方式流轉的，應當及時進行合同備案;對採取轉讓、互換方式流轉的，應當及時辦理土地承包合同變更手續並備案。同時，要認真清理、規范整理，建立健全農村土地承包台賬和農村土地流轉台賬，加強合同檔案管理，切實管好農村土地承包及流轉的各項檔案資料。
(十二)加強農村土地承包經營糾紛調解仲裁工作。認真貫徹《中華人民共和國農村土地承包經營糾紛調解仲裁法》，按照鄉村調解、區縣仲裁、司法保障的總體要求，依法建立健全農村土地承包仲裁調解機構，完善調解仲裁程序、調解仲裁方法和調解仲裁製度，依法開展農村土地承包糾紛調解仲裁工作。農村土地承包仲裁調解機構要加強與紀檢監察、政府法制、司法、信訪等部門的溝通協作，建立起多部門協調解決重大問題的工作溝通機制，健全包括協商、調解、仲裁、司法、信訪等多渠道調處糾紛的工作機制，暢通農戶訴求渠道，提高調處糾紛能力。